【廣告策劃-】聚美優(yōu)品流量提升方案

流量導(dǎo)入服務(wù)01開(kāi)放應(yīng)用整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)03整合營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)02目錄社會(huì)化事件營(yíng)銷(xiāo)系列服務(wù)04真實(shí)流量，保證轉(zhuǎn)化，量化提升流量對(duì)接入口搜索引擎入口，以,SEM為主，長(zhǎng)尾詞庫(kù)每日購(gòu)買(mǎi)20萬(wàn)個(gè)詞女性垂直站點(diǎn)，以前20大的垂直女性網(wǎng)站的文章頁(yè)面進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，配合活動(dòng)。實(shí)現(xiàn)約15個(gè)站點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)TOP10-30個(gè)網(wǎng)站導(dǎo)航站點(diǎn)入口效果評(píng)估流量對(duì)接入口20萬(wàn)長(zhǎng)尾詞庫(kù)，預(yù)計(jì)每日可帶來(lái)1萬(wàn)-3萬(wàn)IP。預(yù)估進(jìn)入TOP20的垂直女性網(wǎng)站的最終頁(yè)面，每天可導(dǎo)入有效IP大概為5-10萬(wàn)之間購(gòu)買(mǎi)TOP10-30個(gè)網(wǎng)站導(dǎo)航站點(diǎn)入口，預(yù)計(jì)每天可導(dǎo)入2-5萬(wàn)之間的有效IP。真實(shí)流量，保證轉(zhuǎn)化，量化提升具體執(zhí)行規(guī)劃具體執(zhí)行規(guī)劃具體執(zhí)行規(guī)劃投入與流量回報(bào)目錄流量導(dǎo)入服務(wù)01開(kāi)放應(yīng)用整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)03整合營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)社會(huì)化事件營(yíng)銷(xiāo)系列服務(wù)040102SEO優(yōu)化指導(dǎo)：首期針對(duì)聚美優(yōu)品口碑、商城上進(jìn)分析，給出方案，邀請(qǐng)30位資歷較深的SEOer參與分析，并進(jìn)行出解決方案。并且對(duì)站點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行建議改造和調(diào)整建議。EDM營(yíng)銷(xiāo)模式指導(dǎo)：指導(dǎo)相關(guān)類(lèi)型數(shù)據(jù)尋找以及對(duì)EDM的編排、規(guī)劃EMD的流程化、用戶認(rèn)可需求、監(jiān)督模式進(jìn)行系列培訓(xùn)。數(shù)據(jù)挖掘：深度對(duì)聚美現(xiàn)有的用戶，以及訪問(wèn)用戶進(jìn)行轉(zhuǎn)化的訪客，進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘以及營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)化模式。微博營(yíng)銷(xiāo)：使用微博如何打造營(yíng)銷(xiāo)，以及如何快速讓用戶接受聚美以及通過(guò)各種不同的手段進(jìn)行打造官方微博的粉絲關(guān)注度和活躍度。博客營(yíng)銷(xiāo)：利用大型博客平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，從搜索引擎吸納更多的用戶轉(zhuǎn)化到平臺(tái)技巧等培訓(xùn)整合營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)每月4萬(wàn)元。按年計(jì)算簽約以及服務(wù)SEO優(yōu)化指導(dǎo)類(lèi)型目錄流量導(dǎo)入服務(wù)01開(kāi)放應(yīng)用整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)整合營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)社會(huì)化事件營(yíng)銷(xiāo)系列服務(wù)04010203樹(shù)專(zhuān)業(yè)形象塑一流品牌【以新浪微博平臺(tái)為帶動(dòng)用戶標(biāo)準(zhǔn)】產(chǎn)品宣傳渠道宣傳品牌宣傳活動(dòng)宣傳做出聚美自己風(fēng)格開(kāi)放應(yīng)用整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)應(yīng)用策劃方案-策劃大綱基本順序應(yīng)用策劃方案-策劃大綱基本順序?qū)τ谥袊?guó)的各大門(mén)戶而言，微博，已經(jīng)是一場(chǎng)不能錯(cuò)過(guò)的盛宴。用“盛宴”似乎尚不能準(zhǔn)確形容微博對(duì)于門(mén)戶的意義，從各大門(mén)戶的行動(dòng)來(lái)看，確切說(shuō)，微博似乎成了它們眼里的未來(lái)。從2010年開(kāi)始一直到現(xiàn)在，微博的迅速崛起，讓無(wú)數(shù)人的眼前忽然一亮，不管是媒體還是各大門(mén)戶網(wǎng)站都同一時(shí)間看中了微博這一個(gè)未來(lái)的新事物。

而同時(shí)，微博也讓無(wú)數(shù)人看到了新的商機(jī)，微博的訊息傳播即時(shí)性和多樣性。讓其一瞬間聚焦了無(wú)數(shù)的眼球。越來(lái)越多的商家企業(yè)發(fā)現(xiàn)了這一新興的宣傳渠道，其傳播的廣泛性、快捷性等特點(diǎn)，使微博在眾多的開(kāi)放性平臺(tái)中脫穎而出。而商家企業(yè)的品牌宣傳等在微博上的摸索，相較于其他平臺(tái)早已無(wú)比成熟的模式來(lái)說(shuō)，對(duì)于微博營(yíng)銷(xiāo)等方式的空白點(diǎn)，也決定了微博在未來(lái)幾年中在各大開(kāi)放性平臺(tái)中所占據(jù)主導(dǎo)的地位。

爭(zhēng)對(duì)微博現(xiàn)今無(wú)數(shù)的用戶群體，在微博上對(duì)APP應(yīng)用的開(kāi)發(fā)，無(wú)疑也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，而且APP可以同時(shí)借助微博大戶等其他方式，來(lái)更好的得到傳播效應(yīng)。

爭(zhēng)對(duì)我公司微博組的現(xiàn)有資源，完全可以通過(guò)現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，對(duì)APP產(chǎn)品的宣傳，能更迅速的取得效果。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有騰訊、新浪微博的分析：騰訊微博最熱門(mén)的前10應(yīng)用：*1：歡樂(lè)蒲公英

地址：*2：上輩子你是做啥的

地址：*3：我的工作證

地址：4：微博統(tǒng)計(jì)

地址：*5：艷遇測(cè)試

地址：6：微博投票系統(tǒng)

地址：7：老爸故事

地址：8：趣博墻

地址：*9：微博估值

地址：10：百度搜索框

地址：新浪微博最熱門(mén)的前10應(yīng)用1：Uc瀏覽器

地址：/app/detail/oxxO4*2：愛(ài)測(cè)試

地址：/app/detail/5Frn4k3：微音樂(lè)

地址：/app/detail/1p8xjl4：微博AIR地址：/app/detail/5xiyxl5：IPad客戶端

地址：/app/detail/4ACxed*6：丫丫網(wǎng)開(kāi)心測(cè)試

地址：/app/detail/1E2SG4*7：測(cè)試你是什么菜

地址：/app/detail/4CFKNv*8：丫丫網(wǎng)明星相

地址：/app/detail/4xjBMH*9：上輩子你是做什么的

地址：/app/detail/Tvnao10：Wing微博2010地址：/app/detail/MDurG

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有騰訊、新浪微博的分析：（以上帶*號(hào)的應(yīng)用，都屬于互動(dòng)類(lèi)測(cè)試型的應(yīng)用，從熱門(mén)角度上看，是最受用戶群體歡迎的一個(gè)類(lèi)型）最后得出結(jié)論，現(xiàn)下在所有熱門(mén)APP應(yīng)用上，互動(dòng)測(cè)試型的應(yīng)用，更受廣大用戶的歡迎。而我公司所要開(kāi)發(fā)的就是此類(lèi)應(yīng)用。

互動(dòng)測(cè)試類(lèi)型的應(yīng)用優(yōu)缺點(diǎn)分析：優(yōu)點(diǎn)：此類(lèi)應(yīng)用在一定程度上，更容易引起用戶的好奇心和玩樂(lè)心，其娛樂(lè)性，更加符合當(dāng)下普通用戶群體對(duì)于微博第三方應(yīng)用的理解-----（很多用戶群體對(duì)三方應(yīng)用的理解就是一些娛樂(lè)類(lèi)型的應(yīng)用。）

缺點(diǎn)：保質(zhì)期不長(zhǎng)，由于API開(kāi)放權(quán)限以及其本身的局限性，決定了此類(lèi)應(yīng)用的可玩性不大，因?yàn)槠鋯我恍?，在用戶一段時(shí)間的使用后，就會(huì)產(chǎn)生厭倦感。

所以也就決定了這樣一款應(yīng)用的壽命不長(zhǎng)。

解決方案：1、通過(guò)對(duì)此類(lèi)應(yīng)用在內(nèi)容上的調(diào)整，更符合現(xiàn)在用戶的口味。2、周期性地對(duì)該應(yīng)用進(jìn)行大幅度的更換，例：對(duì)應(yīng)用測(cè)試機(jī)制的改變、測(cè)試內(nèi)容的更替、測(cè)試類(lèi)型的變化等。3、跟其他APP產(chǎn)品的交互或綁定，可以大幅度地改變此類(lèi)應(yīng)用模式單一性的缺點(diǎn)，通過(guò)各類(lèi)型產(chǎn)品的交互，以達(dá)到多樣性的目的，從而增加客戶群體的粘性。

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有騰訊、新浪微博的分析：（以上帶*號(hào)的應(yīng)用，都屬于互動(dòng)類(lèi)測(cè)試型的應(yīng)用，從熱門(mén)角度上看，是最受用戶群體歡迎的一個(gè)類(lèi)型）最后得出結(jié)論，現(xiàn)下在所有熱門(mén)APP應(yīng)用上，互動(dòng)測(cè)試型的應(yīng)用，更受廣大用戶的歡迎。而我公司所要開(kāi)發(fā)的就是此類(lèi)應(yīng)用。

互動(dòng)測(cè)試類(lèi)型的應(yīng)用優(yōu)缺點(diǎn)分析：優(yōu)點(diǎn)：此類(lèi)應(yīng)用在一定程度上，更容易引起用戶的好奇心和玩樂(lè)心，其娛樂(lè)性，更加符合當(dāng)下普通用戶群體對(duì)于微博第三方應(yīng)用的理解-----（很多用戶群體對(duì)三方應(yīng)用的理解就是一些娛樂(lè)類(lèi)型的應(yīng)用。）

缺點(diǎn)：保質(zhì)期不長(zhǎng)，由于API開(kāi)放權(quán)限以及其本身的局限性，決定了此類(lèi)應(yīng)用的可玩性不大，因?yàn)槠鋯我恍?，在用戶一段時(shí)間的使用后，就會(huì)產(chǎn)生厭倦感。

所以也就決定了這樣一款應(yīng)用的壽命不長(zhǎng)。

解決方案：1、通過(guò)對(duì)此類(lèi)應(yīng)用在內(nèi)容上的調(diào)整，更符合現(xiàn)在用戶的口味。2、周期性地對(duì)該應(yīng)用進(jìn)行大幅度的更換，例：對(duì)應(yīng)用測(cè)試機(jī)制的改變、測(cè)試內(nèi)容的更替、測(cè)試類(lèi)型的變化等。3、跟其他APP產(chǎn)品的交互或綁定，可以大幅度地改變此類(lèi)應(yīng)用模式單一性的缺點(diǎn)，通過(guò)各類(lèi)型產(chǎn)品的交互，以達(dá)到多樣性的目的，從而增加客戶群體的粘性。

對(duì)APP宣傳的傳播方式及方法：爭(zhēng)對(duì)本公司現(xiàn)有的資源，可以借由以下幾個(gè)方式來(lái)傳播此類(lèi)應(yīng)用。

傳播方式1、微博傳播渠道2、網(wǎng)站傳播渠道3、外鏈傳播渠道建議以及可執(zhí)行性方法：通過(guò)我們現(xiàn)有的資源共計(jì)3900多萬(wàn)聽(tīng)眾的新浪微博賬號(hào)，進(jìn)行地毯式的轉(zhuǎn)播以及2次傳播，以達(dá)到效果。通過(guò)公司網(wǎng)站增加該應(yīng)用的互動(dòng)版塊，既可以讓網(wǎng)站在正常運(yùn)行的情況下，讓訪問(wèn)者體驗(yàn)到一定的娛樂(lè)性，又可以給應(yīng)用帶來(lái)一定的用戶群體。通過(guò)馬甲賬號(hào)適量性地在各網(wǎng)站、微博、空間等平臺(tái)發(fā)布APP的外鏈。一個(gè)半月時(shí)間可到30-50萬(wàn)用戶使用基礎(chǔ)。具體的應(yīng)用方式需要進(jìn)行詳細(xì)策劃。

模擬策劃：互動(dòng)測(cè)試型APP的各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析（數(shù)據(jù)參考于其他同類(lèi)型熱門(mén)應(yīng)用）：

應(yīng)用名稱(chēng)：上輩子你是做啥的？

應(yīng)用地址：

模擬策劃：

模擬策劃：結(jié)合上示2張圖，這是騰訊應(yīng)用上排名第2的熱門(mén)應(yīng)用。授權(quán)使用的人數(shù)達(dá)到498086人，

在百度上的搜索頁(yè)面“找到相關(guān)結(jié)果約353,000個(gè)”而該應(yīng)用所能影響到的人數(shù)預(yù)計(jì)在500萬(wàn)人左右，所能給自己網(wǎng)站帶來(lái)的日IP流量大概為3-4萬(wàn)左右。而該類(lèi)型的客戶群體大部分是以年齡層次在16-30之間的學(xué)生、白領(lǐng)層的人員使用。而這也是貴公司化妝品類(lèi)方面所需要的客戶類(lèi)型。

我們所要開(kāi)發(fā)的APP的頁(yè)面要求必須要以簡(jiǎn)潔、美觀為主，以客戶的第一體驗(yàn)感為最重要的出發(fā)點(diǎn)，建立用戶討論群、問(wèn)題反饋等，能及時(shí)地跟用戶進(jìn)行溝通和對(duì)自己軟件的整改。第一時(shí)間達(dá)到大多數(shù)用戶所需要的效果，一步步地完善自己的應(yīng)用。

還有一點(diǎn)就是我方APP應(yīng)用對(duì)于微博大戶的交互，通過(guò)在應(yīng)用首頁(yè)對(duì)微博大戶的首頁(yè)推薦，來(lái)引導(dǎo)大戶對(duì)該應(yīng)用的使用，從而利用微博大戶的使用推薦帶來(lái)更多客戶使用群體，并且建立軟件評(píng)分機(jī)制，在前期做好對(duì)好評(píng)率的刷分，以提高己方軟件的受關(guān)注度和吸引力。

等條件成熟之后，通過(guò)群建娛樂(lè)與教育相結(jié)合這類(lèi)APP，做為一個(gè)品牌連鎖效應(yīng)，用來(lái)吸收流量，最后整合在一起，擴(kuò)大APP的影響范圍。

模擬策劃：目錄流量導(dǎo)入服務(wù)01開(kāi)放應(yīng)用整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)整合營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)服務(wù)社會(huì)化事件營(yíng)銷(xiāo)系列服務(wù)01020304價(jià)格門(mén)？搞笑門(mén)？用戶曬命門(mén)？事件營(yíng)銷(xiāo)分手門(mén)？打造速度化傳播模式權(quán)事件方案策劃好后，并開(kāi)始制作。全面往各種手段傳播。社會(huì)化事件營(yíng)銷(xiāo)系列服務(wù)微博傳播內(nèi)容：以博主親身體驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目品牌及設(shè)計(jì)理念的意義與價(jià)值觀進(jìn)行詳解，針對(duì)消費(fèi)者更具說(shuō)服力。目標(biāo)：利用知名博客的權(quán)威，吸引目標(biāo)用戶對(duì)項(xiàng)目品牌活動(dòng)的興趣與品牌本身價(jià)值認(rèn)可。策略：以‘點(diǎn)’帶‘面’，集群化傳播形式：圖文并茂、文字+視頻方法：借用知名博知名，以少數(shù)影響多數(shù)人要求：專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)心、專(zhuān)一微博帶動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)媒體選擇策略媒體選擇執(zhí)行手段鎖定目標(biāo)網(wǎng)民針對(duì)網(wǎng)民關(guān)注的問(wèn)題，進(jìn)行誘導(dǎo)性的回答解答網(wǎng)民疑惑的同時(shí)，影響更多使用搜索引擎的網(wǎng)民百度知道，新浪愛(ài)問(wèn)，雅虎知識(shí)堂，天涯問(wèn)答、全國(guó)各類(lèi)的熱門(mén)社區(qū)版塊傳播。傳播優(yōu)勢(shì)精準(zhǔn)的人群鎖定，保證較高轉(zhuǎn)化率執(zhí)行要點(diǎn)廣泛搜索和調(diào)研相關(guān)的問(wèn)題，形成問(wèn)題庫(kù)，并不斷完善知識(shí)平臺(tái)傳播媒體選擇策略2024/10/3更多內(nèi)容表現(xiàn)形式，讓微博承載的信息量倍增完全的開(kāi)放性，讓微博滲透到網(wǎng)絡(luò)的各個(gè)角落高質(zhì)量的粉絲，會(huì)使信息以意想不到的速度迅速傳播開(kāi)去隨時(shí)了解到關(guān)注對(duì)象的動(dòng)態(tài)，方便快捷的互動(dòng)媒體選擇策略—微博營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行規(guī)劃-基礎(chǔ)信息植入PlanningExecutive時(shí)間：2011年8月百度百科、百度知道、知識(shí)平臺(tái)、官方微博、新聞、論壇植入品牌及項(xiàng)目相關(guān)信息，讓網(wǎng)友對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)有個(gè)初步的認(rèn)知，當(dāng)網(wǎng)友檢索相關(guān)信息時(shí)，得到正面積極的內(nèi)容。常規(guī)維護(hù)：（兩個(gè)月）SEO優(yōu)化傳播內(nèi)容主線傳播輔助傳播主線傳播主線傳播輔助傳播輔助傳播微博營(yíng)銷(xiāo)——微博用戶分析---微博用戶和非微博用戶人群特征對(duì)比：

明顯的高學(xué)歷傾向高端收入傾向易于接受品牌傳播信息--相對(duì)非微博用戶，更具購(gòu)買(mǎi)力，更具決策權(quán)與影響力的群體；

有思想、有見(jiàn)識(shí)，更易接受新事物的社會(huì)高端群體。微博信息植入微博信息植入：

信息傳播：借助微博平臺(tái)，及時(shí)更新，傳達(dá)項(xiàng)目信息，植入華夏幸?；鶚I(yè)基礎(chǔ)信息及相關(guān)動(dòng)態(tài)；

互動(dòng)：通過(guò)互動(dòng)活動(dòng)與網(wǎng)友交流，更多網(wǎng)友參與會(huì)提升官微信息傳播的廣度與品牌的滲透力。百度系列產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)百度系列產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)：

建立項(xiàng)目百度百科，植入項(xiàng)目及品牌動(dòng)態(tài)及相關(guān)活動(dòng)信息。

百度知道問(wèn)答植入項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息與消費(fèi)者體驗(yàn)信息，軟性口碑植入網(wǎng)友搜索過(guò)程中。Wiki平臺(tái)傳播示例（知識(shí)平臺(tái)問(wèn)答結(jié)合了SEO關(guān)鍵詞及長(zhǎng)尾關(guān)鍵詞優(yōu)化）話題示例：看聚美優(yōu)品如何怎么樣了，誰(shuí)知道怎么樣?。炕貜?fù)示例：很多不錯(cuò)的折扣名品化妝品的團(tuán)購(gòu)+商城，品質(zhì)應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的，我挺喜歡聚美優(yōu)品我經(jīng)常去買(mǎi)。論壇營(yíng)銷(xiāo)論壇營(yíng)銷(xiāo)示例話題示例：某事件上演了內(nèi)容提煉——以網(wǎng)友的身份發(fā)貼爆料，描繪某事件種種原因，制造受眾參與討論，提高項(xiàng)目的曝光率，借此引發(fā)受眾對(duì)項(xiàng)目本身與設(shè)計(jì)的關(guān)注。互動(dòng)結(jié)束后，收集整理網(wǎng)友的精彩熱帖，集結(jié)至企業(yè)官方平臺(tái)內(nèi)，進(jìn)行話題的持續(xù)擴(kuò)散主貼發(fā)布回復(fù)引導(dǎo)持續(xù)擴(kuò)散根據(jù)網(wǎng)友回復(fù)進(jìn)行相應(yīng)引導(dǎo)，引致項(xiàng)目，保證討論方向的正確性2.學(xué)歷構(gòu)成education系列事件營(yíng)銷(xiāo)系列事件營(yíng)銷(xiāo)需要出詳細(xì)的策劃方案，預(yù)估三到四波的小事件不斷的推送，預(yù)算成本在于150-200萬(wàn)之間，同時(shí)可到聚美優(yōu)品的品牌在百度指數(shù)的提升率能快速提升到5萬(wàn)的升值率。由于處理本文件時(shí)間非常緊湊，所以只能出到這樣的粗略的文件。如果需要執(zhí)行，以上四大類(lèi)都必須得重新出詳細(xì)方案。另外附上分銷(xiāo)渠道，我們富營(yíng)銷(xiāo)有三百家皇冠店資源，其中包括檸檬綠茶和心藍(lán)T透等兩家三金冠。另外淘寶分銷(xiāo)以及大型推廣渠道小二我們也占據(jù)不少資源，如想推自有品牌我們也能結(jié)合資源一起推送。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)