經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務試卷及解答參考(2024年)

2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務自測試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個位于城市中心區(qū)域的住宅項目。項目占地100畝，總建筑面積約30萬平方米，包括住宅、商業(yè)和地下車庫。公司計劃總投資約10億元人民幣，預計項目建成后，住宅部分銷售價格為每平方米1.5萬元，商業(yè)部分租賃價格為每月每平方米1000元。項目預計銷售周期為2年，租賃周期為10年。在項目開發(fā)過程中，公司遇到了以下問題：1.項目選址附近有兩條主干道，交通便利，但存在噪音污染。2.項目周邊有多個老舊小區(qū)，居民對新建住宅項目的質(zhì)量和環(huán)境有較高要求。3.項目規(guī)劃設計中，商業(yè)部分的比例較高，但商業(yè)市場的競爭激烈。【問題】1、根據(jù)案例材料，分析該項目在選址和規(guī)劃設計方面可能存在的風險，并提出相應的對策。2、針對項目銷售和租賃策略，提出合理的建議。3、針對項目可能面臨的噪音污染問題，設計一套有效的環(huán)保措施。第二題【背景資料】某市擬建一個綜合住宅區(qū)，占地面積約為20萬平方米。該項目由該市政府發(fā)起，并委托一家具有豐富經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司負責實施。項目計劃分為三期建設，每期建設面積分別為5萬、7萬和8萬平方米。項目的主要目標是提供高品質(zhì)住宅，并配套商業(yè)設施和公共服務設施。項目預算總投資額為6億元人民幣，資金來源包括政府補貼、銀行貸款及預售房款等。在項目的可行性研究階段，進行了市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)周邊地區(qū)有較高的住房需求，但同樣存在競爭性的在建項目。為了確保項目的成功，開發(fā)商決定采取一系列措施來提高競爭力，包括引入智能家居系統(tǒng)、優(yōu)化建筑設計以提升居住體驗以及制定合理的銷售策略?！締栴}】1、根據(jù)上述信息，請評估該項目的資金籌集方案是否合理，并提出改進建議。（本小題共15分）2、基于市場調(diào)研的結(jié)果，請分析該項目的競爭優(yōu)勢與劣勢，并提出營銷策略。（本小題共20分）3、請計算若項目第一期建設完成后，按每平方米售價6000元人民幣計算，可獲得的銷售收入總額是多少？并簡述影響銷售收入的因素有哪些。（本小題共15分）第三題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“該公司”）于2019年開始在A市開發(fā)一大型住宅項目，項目總投資50億元人民幣。該公司采用“分期開發(fā)、分階段建設”的模式進行項目開發(fā)。截至2023年，已完成第一、二階段的建設，第三階段正在建設中。第一階段建設于2019年至2021年，總投資20億元人民幣，主要建設內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、停車場等。第二階段建設于2021年至2023年，總投資15億元人民幣，主要建設內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、幼兒園等。第三階段建設于2023年至2025年，總投資15億元人民幣，主要建設內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、辦公樓等。該公司在項目建設過程中，遇到了以下問題：1.土地成本上升：由于A市房地產(chǎn)市場火熱，土地價格上漲，導致該公司在第一階段建設期間的土地成本增加了10%。2.人工成本上升：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，人工成本逐年上升，導致該公司在第二、三階段建設期間的人工成本增加了8%。3.資金鏈緊張：由于項目分期開發(fā)，部分資金尚未回籠，導致該公司在第二、三階段建設期間的資金鏈緊張。【案例分析題】1、分析該公司在項目建設過程中遇到的土地成本上升、人工成本上升和資金鏈緊張的原因。2、針對該公司在項目建設過程中遇到的問題，提出相應的解決方案。3、結(jié)合案例分析，闡述如何提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益。二、論述題（30分）題目：論述房地產(chǎn)定價策略對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務自測試卷及解答參考一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個位于城市中心區(qū)域的住宅項目。項目占地100畝，總建筑面積約30萬平方米，包括住宅、商業(yè)和地下車庫。公司計劃總投資約10億元人民幣，預計項目建成后，住宅部分銷售價格為每平方米1.5萬元，商業(yè)部分租賃價格為每月每平方米1000元。項目預計銷售周期為2年，租賃周期為10年。在項目開發(fā)過程中，公司遇到了以下問題：1.項目選址附近有兩條主干道，交通便利，但存在噪音污染。2.項目周邊有多個老舊小區(qū)，居民對新建住宅項目的質(zhì)量和環(huán)境有較高要求。3.項目規(guī)劃設計中，商業(yè)部分的比例較高，但商業(yè)市場的競爭激烈。【問題】1、根據(jù)案例材料，分析該項目在選址和規(guī)劃設計方面可能存在的風險，并提出相應的對策。2、針對項目銷售和租賃策略，提出合理的建議。3、針對項目可能面臨的噪音污染問題，設計一套有效的環(huán)保措施。答案：1、風險分析及對策：風險一：選址風險對策：進行詳細的環(huán)境影響評估，采取隔音措施，如安裝隔音窗、隔音墻等。風險二：規(guī)劃設計風險對策：優(yōu)化商業(yè)部分設計，提高商業(yè)品質(zhì)，增加競爭力；針對老舊小區(qū)居民的高要求，提高住宅質(zhì)量，優(yōu)化小區(qū)環(huán)境。2、銷售和租賃策略建議：銷售策略：制定差異化的銷售方案，針對不同客戶群體提供不同價格和優(yōu)惠。加強宣傳推廣，突出項目優(yōu)勢和賣點。與中介機構(gòu)合作，拓寬銷售渠道。租賃策略：制定合理的租賃價格，確保商業(yè)部分的收益。提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，提高租賃滿意度。與租戶建立長期合作關系，穩(wěn)定租賃市場。3、噪音污染環(huán)保措施設計：在項目周邊設置綠化帶，吸收噪音。采用低噪音建筑材料，如隔音窗、隔音墻等。設立噪音監(jiān)測點，定期監(jiān)測噪音水平，確保不超過國家標準。加強與周邊居民的溝通，采取必要措施減少噪音對居民生活的影響。第二題【背景資料】某市擬建一個綜合住宅區(qū)，占地面積約為20萬平方米。該項目由該市政府發(fā)起，并委托一家具有豐富經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司負責實施。項目計劃分為三期建設，每期建設面積分別為5萬、7萬和8萬平方米。項目的主要目標是提供高品質(zhì)住宅，并配套商業(yè)設施和公共服務設施。項目預算總投資額為6億元人民幣，資金來源包括政府補貼、銀行貸款及預售房款等。在項目的可行性研究階段，進行了市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)周邊地區(qū)有較高的住房需求，但同樣存在競爭性的在建項目。為了確保項目的成功，開發(fā)商決定采取一系列措施來提高競爭力，包括引入智能家居系統(tǒng)、優(yōu)化建筑設計以提升居住體驗以及制定合理的銷售策略?！締栴}】1、根據(jù)上述信息，請評估該項目的資金籌集方案是否合理，并提出改進建議。（本小題共15分）【答案】：資金籌集方案總體上是合理的，因為它結(jié)合了政府補貼、銀行貸款以及預售房款等多種渠道，分散了風險。然而，建議進一步細化資金使用計劃，確保每一筆資金都能得到有效利用。此外，考慮到銀行貸款可能帶來的財務成本，建議開發(fā)商提高自有資金比例，并尋求更多的合作伙伴共同投資，以減輕債務壓力。同時，對于預售房款，要確保資金的合規(guī)使用，避免出現(xiàn)挪用預售款的情況。2、基于市場調(diào)研的結(jié)果，請分析該項目的競爭優(yōu)勢與劣勢，并提出營銷策略。（本小題共20分）【答案】：競爭優(yōu)勢在于引入了智能家居系統(tǒng)和優(yōu)化的建筑設計，這將有助于吸引追求高品質(zhì)生活的消費者群體；此外，政府的支持也是一項重要的優(yōu)勢。劣勢則可能來源于周邊競爭性項目的壓力以及高投資額帶來的財務風險。建議的營銷策略應側(cè)重于強化品牌形象，突出項目的獨特賣點，如智能家居系統(tǒng)的便捷性和設計的創(chuàng)新性。同時，通過舉辦開放日活動等方式增加潛在客戶的現(xiàn)場體驗感，以增強吸引力。3、請計算若項目第一期建設完成后，按每平方米售價6000元人民幣計算，可獲得的銷售收入總額是多少？并簡述影響銷售收入的因素有哪些。（本小題共15分）【答案】：第一期建筑面積為5萬平方米，按照每平方米售價6000元人民幣來計算，則銷售收入總額為：5萬*6000=3億元人民幣。影響銷售收入的因素主要包括但不限于：市場價格波動、項目的地理位置、配套設施完善程度、房屋設計質(zhì)量、營銷策略的有效性、消費者偏好變化等。這些因素都可能對最終的銷售收入產(chǎn)生影響，因此在定價時需綜合考慮。若項目第一期建設完成后，按每平方米售價6000元人民幣計算，可獲得的銷售收入總額是3億元人民幣。此計算確認了我們之前的答案。第三題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“該公司”）于2019年開始在A市開發(fā)一大型住宅項目，項目總投資50億元人民幣。該公司采用“分期開發(fā)、分階段建設”的模式進行項目開發(fā)。截至2023年，已完成第一、二階段的建設，第三階段正在建設中。第一階段建設于2019年至2021年，總投資20億元人民幣，主要建設內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、停車場等。第二階段建設于2021年至2023年，總投資15億元人民幣，主要建設內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、幼兒園等。第三階段建設于2023年至2025年，總投資15億元人民幣，主要建設內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、辦公樓等。該公司在項目建設過程中，遇到了以下問題：1.土地成本上升：由于A市房地產(chǎn)市場火熱，土地價格上漲，導致該公司在第一階段建設期間的土地成本增加了10%。2.人工成本上升：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，人工成本逐年上升，導致該公司在第二、三階段建設期間的人工成本增加了8%。3.資金鏈緊張：由于項目分期開發(fā)，部分資金尚未回籠，導致該公司在第二、三階段建設期間的資金鏈緊張。【案例分析題】1、分析該公司在項目建設過程中遇到的土地成本上升、人工成本上升和資金鏈緊張的原因。答案：1、土地成本上升的原因是A市房地產(chǎn)市場火熱，土地需求旺盛，導致土地價格上漲。2、人工成本上升的原因是我國經(jīng)濟發(fā)展，勞動力市場供需關系發(fā)生變化，導致勞動力價格上漲。3、資金鏈緊張的原因是項目分期開發(fā)，部分資金尚未回籠，同時土地成本上升和人工成本上升導致項目成本增加。2、針對該公司在項目建設過程中遇到的問題，提出相應的解決方案。答案：1、針對土地成本上升，該公司可以與政府協(xié)商，爭取土地優(yōu)惠政策，或者通過聯(lián)合開發(fā)等方式降低土地成本。2、針對人工成本上升，該公司可以通過提高勞動生產(chǎn)率、優(yōu)化人力資源配置等方式降低人工成本。3、針對資金鏈緊張，該公司可以加強資金管理，優(yōu)化融資渠道，同時通過提高項目銷售速度、加快資金回籠等方式緩解資金鏈緊張問題。3、結(jié)合案例分析，闡述如何提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益。答案：1、加強成本控制，降低項目成本。2、優(yōu)化項目規(guī)劃，提高項目利用率。3、加強市場調(diào)研，把握市場動態(tài)，提高項目競爭力。4、加強項目管理，提高項目質(zhì)量和施工進度。5、注重品牌建設，提升企業(yè)核心競爭力。二、論述題（30分）題目：論述房地產(chǎn)定價策略對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響。答案：房地產(chǎn)定價策略對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力具有以下幾方面的影響：1.影響企業(yè)產(chǎn)品定位：合理的房地產(chǎn)定價策略有助于企業(yè)準確把握市場定位，針對不同消費者群體制定相應的產(chǎn)品策略，從而提高產(chǎn)品的市場競爭力。2.影響企業(yè)市場份額：房地產(chǎn)定價策略的合理性直接關系到企業(yè)市場份額的擴大。合理的定價策略可以吸引更多的消費者購買，從而提高企業(yè)的市場份額。3.影響企業(yè)利潤水平：房地產(chǎn)定價策略的合理性直接關系到企業(yè)的利潤水平。合理的定價策略可以確保企業(yè)獲得合理的利潤，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。4.影響企業(yè)品牌形象：房地產(chǎn)定價策略的合理性有助于樹立企業(yè)的品牌形象。合理的定價策略可以體現(xiàn)企業(yè)的社會責任和誠信經(jīng)營理念，提升企業(yè)品牌價值。5.影響企業(yè)市場競爭力：房地產(chǎn)定價策略的合理性有助于提高企業(yè)的市場競爭力。合理的定價策略可以降低消費者購買門檻，提高企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率，從而增強企業(yè)的市場競爭力。解析：1.產(chǎn)品定位：房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，合理確定產(chǎn)品定位。如針對高收入群體，可采用高端定價策略；針對中低收入群體，可采用中低端定價策略。合理的定價策略有助于企業(yè)準確把握市場定位，提高產(chǎn)品的市場競爭力。2.市場份額：房地產(chǎn)定價策略應考慮市場競爭態(tài)勢，合理制定價格。如市場供應量較大，企業(yè)可采取低價策略以吸引消費者；市場供應量較少，企業(yè)可采取高價策略以提高利潤。合理的定價策略有助于企業(yè)擴大市場份額。3.利潤水平：房地產(chǎn)定價策略應確保企業(yè)在保證合理利潤的前提下，實現(xiàn)銷售額