沈陽黃金廣場籌備期管理手冊

沈陽黃金廣場購物中心（招商期）籌備手冊2003年1月16日文件目錄籌備工作計(jì)劃商場市場經(jīng)營定位商品經(jīng)營分布（商品空間布局圖）與購物環(huán)境商場經(jīng)營管理組織機(jī)構(gòu)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)籌備工作流程圖商場籌備期開辦費(fèi)預(yù)算商場經(jīng)營管理財(cái)務(wù)計(jì)劃商場經(jīng)營管理措施招商崗前培訓(xùn)企業(yè)文化培訓(xùn)員工崗前培訓(xùn)（含管理考核培訓(xùn)）市場定位培訓(xùn)品類規(guī)劃培訓(xùn)招商策劃商場宣傳策劃書招商宣傳手冊商場商業(yè)裝修方案招商業(yè)務(wù)文件商場招商工作計(jì)劃招商組織與職責(zé)招商管理與考核招商工作流程及報(bào)表各種收費(fèi)條件、標(biāo)準(zhǔn)記及交費(fèi)流程（含報(bào)表）招商合同書設(shè)計(jì)聯(lián)銷協(xié)議書設(shè)計(jì)代銷商品協(xié)議書防火安全責(zé)任書易燃易爆品防火管理規(guī)定供應(yīng)商裝修協(xié)議書商戶守則聯(lián)銷員管理規(guī)定招商管理操作流程方案供應(yīng)商接待流程客戶檔案管理規(guī)定黃金廣場購物中心市場定位一、商場市場形象概念描述：將商場建成為一個(gè)按人性化購物需求，營造一個(gè)寬敞、明亮、鮮明、活潑的符合現(xiàn)代休閑時(shí)尚的購物環(huán)境；創(chuàng)建一個(gè)以經(jīng)營服裝服飾和時(shí)尚休閑商品的新型主題型百貨商場；提供和滿足15~35歲目標(biāo)顧客群消費(fèi)及中高檔價(jià)位的流行時(shí)尚商品和品牌；采取貼近和推行現(xiàn)代大眾流行、現(xiàn)代時(shí)尚生活的文化營銷主題，將購物、娛樂、休閑、餐飲、生活知識與人文科技融入現(xiàn)代消費(fèi)理念之中。為遼寧省境內(nèi)的消費(fèi)者營造現(xiàn)代大都市的消費(fèi)體驗(yàn)，在購物中感受到人生價(jià)值體現(xiàn)和事業(yè)的成功。經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇與運(yùn)作方式經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇：商場采取主題百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營運(yùn)作模式。主要經(jīng)營服裝、服飾等軟性商品為主，家居、配飾為輔等高毛利水平的商品品類，對于市場競爭激烈和毛利水平較低的家電、食品、百貨等硬性商品品類，采取避讓與錯(cuò)位的經(jīng)營戰(zhàn)略定位，在品類的寬度和深度實(shí)行窄而深的品類殺手的經(jīng)營形態(tài)，這樣有利于區(qū)別于“新世界”、“中興”等百貨商場而樹立鮮明的市場形象，更有利于與競爭對手進(jìn)行抗衡和提高競爭實(shí)力。運(yùn)作方式：為了減少經(jīng)營管理成本，提升商場的品牌形象。商場的運(yùn)作采取百貨業(yè)態(tài)與購物中心業(yè)態(tài)相結(jié)合的運(yùn)作模式——即，引進(jìn)95％左右的品牌零售供應(yīng)商，由供應(yīng)商自己采購自己銷售的模式（購物中心模式）。從面積概念界定鋪面單位面積分為高檔類、中檔類和的當(dāng)類。高檔類單位面積分為40、30平方米一個(gè)，約占總經(jīng)營面積的15％左右；中檔類分為20、10、7平方米一個(gè)，約占總經(jīng)營面積的80％左右；抵擋類單位面積分為5～3平方米一個(gè)，約占總經(jīng)在經(jīng)營管理上采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一裝修（天、地、墻、柱、色調(diào)、燈光等）、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一收款的運(yùn)行方式（百貨業(yè)態(tài)模式）。備注：這種運(yùn)作方式具有一下的特點(diǎn)：大量減少商場開業(yè)的開辦費(fèi)資金及成本；改變傳統(tǒng)百貨業(yè)自采自銷的經(jīng)營方式；這樣的運(yùn)作方式有利于公司籌措更多的資金，而中小品牌供應(yīng)商的一次性投入也不大，能夠積極參與招商。由于供應(yīng)商自己采購自己銷售，更容易適應(yīng)市場變化；減少商品流動(dòng)資金的占用，并通過結(jié)算在一定時(shí)間段內(nèi)滯留一部分商品流動(dòng)資金；降低經(jīng)營管理成本，提高商場經(jīng)濟(jì)效益；通過統(tǒng)一管理能夠控制價(jià)格和營銷方式，有利于區(qū)別市場型購物中心，樹立突出的市場品牌形象及提升商場經(jīng)營檔次；統(tǒng)一收款有利于商場及時(shí)回收資金，保證企業(yè)資金的安全，避免購物中心收不上租金問題；由于采取百貨業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃商品空間布局方式，能夠大大提高商場經(jīng)營面積的利用率。同時(shí)，也避免購物中心出租位置好壞，使死角位置出現(xiàn)空位，進(jìn)而影響租金收入；采取百貨業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃商品空間布局方式，有利于集中商品類別，明確商品經(jīng)營檔次和品味；結(jié)論：我們商場所選擇的經(jīng)營業(yè)態(tài)和運(yùn)作模式，是符合企業(yè)短期利益和長期利益目標(biāo)的。并且，是按百貨零售業(yè)薪的發(fā)展趨勢與要求的。因此，建議公司選擇這種經(jīng)營業(yè)態(tài)和運(yùn)作模式。目標(biāo)顧客群定位與經(jīng)營特色方案商場未來的總目標(biāo)，是成為沈陽市一家著名的，富有市場吸引力的和流行時(shí)尚的中高檔購物場所。同時(shí)以物業(yè)整體形象為依托，使黃金廣場成為沈陽市及外省市顧客的心中理想的購物、餐飲、娛樂、住宿的場所。我們的競爭目標(biāo)就是“新世界”百貨。目標(biāo)顧客群定位：年齡：瞄準(zhǔn)遼寧省及沈陽市15~35或40歲之間的消費(fèi)群體（男性年齡到55歲）；收入：中高收入階層、中等收入階層和特殊收入階層顧客群體；性別：目標(biāo)顧客性別以女性為主，男性為輔；行為角色：追求購物樂趣型、追求時(shí)尚者和現(xiàn)代理性消費(fèi)者消費(fèi)主體：以單體（個(gè)人）為主，家庭時(shí)尚消費(fèi)、禮品消費(fèi)集團(tuán)與消費(fèi)為輔；經(jīng)營檔次評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)商場經(jīng)營檔次高地有不同的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。一般顧客從直觀角度評價(jià)一個(gè)商場，均以商品價(jià)格和品牌的高低，裝修的好壞作為感觀上的綜合評定。而零售行業(yè)評價(jià)一個(gè)商場的經(jīng)營檔次，是按服務(wù)對象、購物環(huán)境、裝修材料、商品的價(jià)格組合、毛利水平、品牌的品位與組合、服務(wù)水準(zhǔn)、營業(yè)員素質(zhì)、服務(wù)功能、商場管理、物業(yè)管理（通風(fēng)、空調(diào)、衛(wèi)生）狀況十二項(xiàng)考核指標(biāo)綜合評價(jià)。如果，我們在給商場經(jīng)營檔次定位時(shí)，僅用商品價(jià)格和品牌的高低，裝修的好壞，那么，商場的經(jīng)營檔次的整體定位和風(fēng)格，將會(huì)變成不倫不類或是高不成低不就的市場形象。因此，我們商場的經(jīng)營檔次定位，在價(jià)格和品牌的品位與組合方面以中檔為主，高低檔為輔，重點(diǎn)突出購物環(huán)境、服務(wù)水準(zhǔn)、營業(yè)員素質(zhì)、服務(wù)功能、商場管理、物業(yè)管理的高水準(zhǔn)的經(jīng)營檔次。經(jīng)營特色：以目標(biāo)消費(fèi)（形象）群設(shè)立賣場營銷主題的組合概念，將突破傳統(tǒng)的按商品大類的空間布局組合方式要求。即按目標(biāo)消費(fèi)群的年齡、生活消費(fèi)需求的行為習(xí)慣，圍繞生活的內(nèi)容、品味、樂趣的行為主題命名概念主題。至此，將目標(biāo)消費(fèi)（形象）群主題概念與主題相關(guān)的類別商品組合在一個(gè)空間區(qū)域內(nèi)。通過商品及賣場營銷力著力凸現(xiàn)人性化的現(xiàn)代生活時(shí)尚需求行為，為消費(fèi)者營造富有聯(lián)想和自我創(chuàng)造，體現(xiàn)生活個(gè)性化品味價(jià)值的商品空間組合。視覺環(huán)境：營造一個(gè)綠色、寬敞、明亮、鮮明、活潑的購物環(huán)境和商品陳列視覺亮點(diǎn)。商場要采用綠色植物點(diǎn)綴商品陳列環(huán)境；加大商品陳列燈光照度，燈光色溫要偏暖；商品：提供優(yōu)質(zhì)、保真的現(xiàn)代時(shí)尚品位的商品與品牌；商品或品牌按服務(wù)：提出“創(chuàng)建生活、創(chuàng)建時(shí)尚、創(chuàng)建個(gè)性”的經(jīng)營與消費(fèi)理念。建設(shè)沈陽人的“服裝沙龍”，用自由設(shè)計(jì)提供個(gè)性化的時(shí)尚商品和服務(wù)。向所有的顧客提供“無干擾服務(wù)”和“購物零風(fēng)險(xiǎn)”的主題服務(wù)模式。采取主題百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式。以服裝、服飾等軟性商品為主，家居、配飾為輔的商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)。營造豐富的，符合現(xiàn)代時(shí)尚的營銷氛圍，著力培養(yǎng)中青年忠誠目標(biāo)顧客群商品品類構(gòu)成根據(jù)對沈陽各重點(diǎn)大中型商場的商品類別的調(diào)查，以及對市場商品資源、分銷渠道和競爭狀態(tài)的分析，商場未來競爭優(yōu)劣分析結(jié)果與市場競爭細(xì)分化的發(fā)展趨勢。為使商場在未來市場易于對抗競爭，易于生存發(fā)展，易于錯(cuò)位經(jīng)營，并對抗象“中興”、“商業(yè)城”等超大型商場、對抗象“國美”電器專業(yè)店，對抗超市經(jīng)營食品、日用品的連鎖競爭優(yōu)勢。因此，商場要充分利用經(jīng)營面積二萬平方米的經(jīng)營規(guī)模，商場的商品經(jīng)營類別將采取以經(jīng)營軟性商品為主，商品類別窄而深的經(jīng)營戰(zhàn)略，犧牲家用電器、食品、日用品等低毛利點(diǎn)與競爭激烈的商品品類，集中人力、物力、財(cái)力做好服裝服飾等軟性商品的經(jīng)營。商場經(jīng)營的商品大類如下：服裝、鞋帽、化妝品、珠寶、配飾、小家電、家居用品、體育休閑、文化辦公、健康休閑商品、電腦等16類商品。這些品類除電腦類外大部分的毛利點(diǎn)均在20％以上。這樣使商場銷售的平均毛利水平保持在20％以上，以此確保公司的經(jīng)濟(jì)效益。具體商品經(jīng)營品類如下：商品分類護(hù)膚類、香水、彩妝、美容用具高檔手表、時(shí)裝表、裝飾表黃金、珠寶、流行飾品少淑女裝、帽類、手套手帕、要帶配飾女正裝、流行少女裝民族服飾、婚紗禮服、婦女內(nèi)衣、（針織品、襪子[超市]）女正裝、休閑裝、嬰兒用品、針織品、兒童衣帽鞋男正裝（裘、皮裝）、襯衫、褲、男性配飾、手套、帽、圍巾男休閑裝、牛仔休閑裝、汽車配飾、漁具、電須用品、刀具女鞋、箱包、手袋男鞋、箱包、手袋品牌運(yùn)動(dòng)休閑裝、鞋、配飾文體用品、健康儀器、器械、食品廚房、浴室用品、雜品類臥室用品、布藝、窗簾、家庭陳設(shè)玻璃陶藝、禮品專柜生活家電、攝影器材、小型音響器材、工藝電話書籍、雜志商場品牌等級構(gòu)成：商品品牌等級結(jié)構(gòu)事關(guān)商場商品經(jīng)營定位在什么一個(gè)檔次上。當(dāng)前與未來市場競爭不是以個(gè)人意志為準(zhǔn)繩的。全部經(jīng)營高檔品勢必阻礙市場95％的消費(fèi)者購買，而經(jīng)營高檔品牌所需要的資金量和銷售，遠(yuǎn)不能滿足投資收益的要求，尤其是商場的經(jīng)營面積規(guī)模，已經(jīng)超出經(jīng)營高檔精品的經(jīng)濟(jì)邊際臨界值（標(biāo)準(zhǔn)為一萬平方米以內(nèi)）。因此，設(shè)定合理的商品品牌等級結(jié)構(gòu)，不僅確保商場的合理定為與市場形象，還要確保商場的經(jīng)濟(jì)效益與投資回收的重要問題。品牌等級品牌特征品牌比重頂級品牌（A類）（形象品牌）5%次頂級品牌（A類）（形象品牌）10%主力品牌（B類）（銷售品牌）50%次主力品牌（C類）（銷售品牌）30%輔助品牌（D類）（品種）（點(diǎn)綴品牌或品種）5%品牌是商場凸現(xiàn)于市場表現(xiàn)形象是一個(gè)什么樣的水平，是招商工作最重要的著力重點(diǎn)工作。這是事關(guān)黃金購物廣場能否吸引諸多主力品牌（包括達(dá)到通過招商吸引資金的目的），以及商場能否成功開業(yè)和經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)問題。商品類別規(guī)劃要到達(dá)的目的：突出目標(biāo)顧客的消費(fèi)主題作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題內(nèi)容；合理設(shè)計(jì)空間，在最大限度內(nèi)發(fā)揮空間面積的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；通過招商，能夠節(jié)省商場傭工人數(shù)的數(shù)量和成本。通過招商，減少與降低我們對商業(yè)精裝修的資金投入；處理好賣場邊廳與散區(qū)不同等級品牌的視覺效果（地面、天花、燈光、色彩、道具、隔板、陳列造景等）通過有計(jì)劃的商品類別規(guī)劃與招商，形成較新穎商品視覺空間效果，以此區(qū)別其他商場；通過品牌組合和裝修設(shè)計(jì)，能夠較為準(zhǔn)確地把握目標(biāo)市場的定位；頂級品牌和次頂級品牌是商場的形象的代言品牌，也是主力品牌和次主力品牌領(lǐng)引品牌，起到綠葉中的紅花作用。主力品牌和次主力品牌：是商場銷售和盈利的主力；是吸引招商資金和商品資金（現(xiàn)金流量）的主力；點(diǎn)綴品牌或品種：是補(bǔ)充、充實(shí)、活躍各個(gè)經(jīng)營主題的商品種類或品牌。屬于連帶性經(jīng)營性質(zhì)，是刺激和引發(fā)顧客購買欲望的一種手段。各消費(fèi)（形象）主題在各個(gè)樓層空間的分布位置設(shè)計(jì)，要能夠引起目標(biāo)顧客的識別與視覺沖擊力。各個(gè)品牌要獨(dú)自形成品牌視覺形象。通過視覺形象表現(xiàn)出消費(fèi)（形象）主題內(nèi)容。商品經(jīng)營分布與購物環(huán)境商場的購物環(huán)境與裝修方案，要依據(jù)商場的市場經(jīng)營定位和各樓層經(jīng)營的主題風(fēng)格而提出。商場總體風(fēng)格商場內(nèi)部的總體環(huán)境要有現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格。強(qiáng)調(diào)燈光色溫冷暖搭配，通道寬敞而明亮、貨區(qū)中央視覺通透，所有商品和品牌全部采用開放式的經(jīng)營管理模式，商品經(jīng)營布局及各樓層設(shè)計(jì)風(fēng)格方案（詳見《商場空間布局圖》）一層：主題概念：名貴精品商品類別：世界名牌（化妝、珠寶、名表、服裝、箱包、鞋精品品牌為主）鮮花盆藝輔助功能：24小時(shí)銀行、總服務(wù)臺(tái)、公用電話、禮品包裝燈光色彩：光線明亮，普通光以冷光為主暖光為輔，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。主題色調(diào)：綠色環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；休息桌椅色彩要鮮艷（多色彩）二層：1、主題概念：少淑女天地（15~25的未婚女性）2、商品類別：少淑女裝、牛仔裝、鞋、帽、彩妝、配飾、手袋、時(shí)裝表、手套、襪類、時(shí)尚書刊。3、輔助功能：咖啡室、公用電話。4、燈光色彩：光線明亮，普通光以冷光為主暖光為輔，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。5、主題色調(diào)：冷色調(diào)為主，地面為奶白色瓷磚，吊頂奶白色6、環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和服裝陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要鮮艷（多色彩）。三層：1、主題概念：女性莊園（25~35或40歲的成熟職業(yè)女性）2、商品類別：女性職業(yè)裝、手袋、配飾（帽類、腰帶、絲巾、手套等）、內(nèi)衣、彩妝、精品鞋、民族服飾、嬰兒用品、婚紗禮服、襪子針棉織品（超市）、時(shí)尚書刊3、輔助功能：水吧、茶室、公用電話、設(shè)計(jì)小型服裝表演T型舞臺(tái)和自由設(shè)計(jì)展賣區(qū)（服裝沙龍）4、燈光色彩：光線明亮，普通光源為中大型雙坐統(tǒng)燈冷暖光，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。5、主題色調(diào)：暖色調(diào)為主，地面淺黃色防滑瓷磚和吊頂與地面為對稱色調(diào)，（注意通道配色）6、環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和服裝陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要鮮艷（多色彩）。四層：1、主題概念：紳士莊園（18~55歲）2、商品類別：男正裝、休閑裝、牛仔裝、襯衫、鞋類、帽類、領(lǐng)帶、腰帶、配飾、箱包、汽車配飾、漁具、禮品專柜、汽車配飾、眼鏡、男性化妝品。3、輔助功能：水吧、茶室、公用電話、擦鞋器、機(jī)關(guān)團(tuán)體服務(wù)、電話購物4、燈光色彩：光線明亮，普通光源為中大型雙坐冷暖光節(jié)能桶燈，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。邊廳色彩莊重（色彩較深），中央散區(qū)色彩明快（色彩較淺）5、主題色調(diào)：地面為奶白色防滑瓷磚，吊頂為奶白色（注意通道配色為黑色）6、環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和服裝陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要鮮艷（多色彩）。五層：1、主題概念：家居時(shí)尚館2、商品類別：運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、體育健身器械、健康理療儀器和器械、辦公文具、小家電、家居陳設(shè)、廚衛(wèi)用品、臥室用品（床上用品、窗簾、布藝、靠墊）、特賣場、電腦城3、輔助功能：水吧、茶室、公用電話、4、燈光色彩：1）運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、體育健身器械、健康理療儀器和器械、辦公文具、小家電、特賣場區(qū)域內(nèi)光線明亮，普通光源三分之二為中型單坐冷光節(jié)能桶燈，三分之一為中型單坐冷光節(jié)能桶燈。2）家居陳設(shè)、廚衛(wèi)用品、臥室用品區(qū)域普通光源為中大型雙坐冷暖光節(jié)能桶燈，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。5、主題色調(diào)：1）運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、體育健身器械、健康理療儀器和器械、辦公文具、小家電、特賣場、電腦城區(qū)域采用冷色調(diào)處理，地面為白色防滑瓷磚，吊頂采用黑色噴涂方式處理（注意通道地面配色為黑色）；2）家居陳設(shè)、廚衛(wèi)用品、臥室用品區(qū)域?yàn)榕黝}色調(diào)，地面為淺黃色防滑瓷磚，吊頂為白色。6、環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和動(dòng)感陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要活潑。商場的組織與管理目標(biāo)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則商場組織機(jī)構(gòu)設(shè)立必須符合現(xiàn)代市場競爭觀念。組織機(jī)構(gòu)的運(yùn)行要以顧客為核心，圍繞三個(gè)顧客——消費(fèi)者、供應(yīng)商、內(nèi)部員工全面開展各項(xiàng)管理組織工作。一切以經(jīng)濟(jì)效益為目的，圍繞經(jīng)營設(shè)置管理部門；部門的設(shè)置要充分考慮到了商場管理和經(jīng)營環(huán)節(jié)的合理配置。強(qiáng)調(diào)“減少環(huán)節(jié)、提高效率、降低成本”的原則。改變了傳統(tǒng)商業(yè)的機(jī)構(gòu)臃腫，人浮于事的弊病，強(qiáng)化了銷售和營銷部門的作用，增大了科技在管理和經(jīng)營中作用；崗位與部門設(shè)置原則，將采取運(yùn)作與監(jiān)督和服務(wù)兩條線的運(yùn)行模式。采購、銷售、結(jié)算、補(bǔ)貨、信息、考核的相對獨(dú)立、相互支持、相互制約，相互監(jiān)督，從根本上克服了傳統(tǒng)商業(yè)二級核算管理體制的弊端，以及對供應(yīng)商的吃、拿、卡、要的惡習(xí)，同時(shí)細(xì)化了專業(yè)分工，更便于業(yè)務(wù)經(jīng)營的順利開展；部門的設(shè)置充分強(qiáng)化了服務(wù)的功能，強(qiáng)調(diào)了服務(wù)不僅僅是對消費(fèi)者的服務(wù)，同時(shí)也包括對供應(yīng)商的服務(wù)和公司內(nèi)部的相互服務(wù)、對一線銷售部門的服務(wù)。利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)管理與監(jiān)控。機(jī)構(gòu)設(shè)置要充分利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的現(xiàn)代科技手段，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)“減少環(huán)節(jié)、提高效率、降低成本”的目的，同時(shí)增加管理透明度，減少管理中的暗箱操作問題。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）組織機(jī)構(gòu)圖：（詳見黃金廣場購物中心經(jīng)營管理組織機(jī)構(gòu)圖）（二）組織機(jī)構(gòu)說明：1、部門設(shè)置介紹：（詳見商場組織機(jī)構(gòu)職能與崗位編制計(jì)劃）商場設(shè)總經(jīng)理一名、副總經(jīng)理二名、總經(jīng)理助理兩名，組成商場的高級決策層；商場管理層設(shè)五個(gè)管理中心和一個(gè)綜合管理辦公室。組織管理職能系統(tǒng)分為兩條線，既由總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督、考核、服務(wù)、支持的職能，（部門包括：信息管理中心、財(cái)務(wù)結(jié)算中心、人力資源管理中心、綜合管理辦公室）；副總經(jīng)理負(fù)責(zé)經(jīng)營與管理職能（部門包括：營銷管理中心和賣場管理中心）。公司的安保、后勤保障（清潔衛(wèi)生）、設(shè)備維護(hù)維修均交予集團(tuán)公司物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，商場不再設(shè)置這些部門，與物業(yè)公司的工作接洽由綜合管理辦公室負(fù)責(zé)；（三）營業(yè)期崗位編制商場崗位編制分為管理層和員工層。管理層人員編制全部隸屬于商場，其中包括收銀員、賣場主管和領(lǐng)班和極少的營業(yè)員。為了降低商場的人工運(yùn)行成本，商場的傭工政策采取絕大部分營業(yè)員由供應(yīng)商提供，并承擔(dān)人工費(fèi)用。崗位定編人數(shù)管理部門人員定編數(shù)量為121人收銀員人員定編數(shù)量為100人賣場主管人員定編數(shù)量為27人賣場領(lǐng)班人員定編數(shù)量為54人營業(yè)員預(yù)計(jì)定編人數(shù)為300人（商場初期全部人員總定編數(shù)預(yù)計(jì)為597人，經(jīng)過一年后商場人員將降至到420人左右）。供應(yīng)商提供的營業(yè)員人數(shù)1700人左右。崗位定編人數(shù)只是一個(gè)計(jì)劃數(shù)量，當(dāng)商場開業(yè)運(yùn)行后要逐漸進(jìn)行調(diào)整和壓縮，以此降低商場人工成本的開支。（四）籌備期崗位編制籌備期崗位編制按籌備的三個(gè)階段，實(shí)行階段性定崗定編。第一階段，招商籌備階段的先期籌劃期間設(shè)立招商采購、營銷策劃、計(jì)算機(jī)人員定編7人；在正式招商時(shí)再招聘采購主管5人，接待兼內(nèi)勤2人；視覺策劃1人，總計(jì)商場籌備人員定編為15人。（財(cái)務(wù)部要調(diào)派一到兩名財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)招商財(cái)務(wù)工作）第二階段，商場裝修與商場經(jīng)營管理組織建制階段。這一階段商場的各管理部門的部門經(jīng)理和主管要到位（具體時(shí)間和部門、崗位及人數(shù)詳見籌備計(jì)劃）。第三階段，商場開業(yè)準(zhǔn)備階段。商場開業(yè)前一個(gè)月所有營業(yè)員和一般管理人員全部到位，上崗培訓(xùn)全力以赴準(zhǔn)備開業(yè)工作（具計(jì)劃體時(shí)間和部門、崗位及人數(shù)詳見《籌備期人員編制及到崗時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃表》、《商場籌備期及經(jīng)營期人工成本預(yù)算表》）。管理與考核目標(biāo)商場的管理體制、體系、機(jī)制要符合現(xiàn)代市場的競爭環(huán)境，實(shí)行目標(biāo)管理原則。商場的管理流程實(shí)行制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化原則。并用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)手段實(shí)現(xiàn)商場管理的制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化工作。商場上至總經(jīng)理，下至一般員工的經(jīng)營與管理工作業(yè)績考核將與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤?？己斯ぷ鲗⒁远靠己藶橹鳌槭股虉鼋?jīng)營管理具有整體性，商場對自己的員工，還是供應(yīng)商的員工，都實(shí)行統(tǒng)一培訓(xùn)，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一考核的管理原則?？己斯芾頇C(jī)制實(shí)行責(zé)、權(quán)、利對等統(tǒng)一原則，及獎(jiǎng)懲實(shí)行連帶責(zé)任制——獎(jiǎng)懲下級連帶上一級領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任原則。管理與獎(jiǎng)懲要依據(jù)效率、質(zhì)量、效益對立統(tǒng)一原則。商場的考核管理要在商場開業(yè)一年后，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)考核管理自動(dòng)化的目標(biāo)。培訓(xùn)管理工作培訓(xùn)管理工作是商場管理工作的重點(diǎn)，也是商場組織建設(shè)的一部分。商場經(jīng)營和管理工作做的好不好，關(guān)鍵在于培訓(xùn)工作是否做的到位和細(xì)致。培訓(xùn)職能的組織與管理由商場人力資源部負(fù)責(zé)。培訓(xùn)范圍：商場全體員工及供應(yīng)商營業(yè)員。培訓(xùn)內(nèi)容分為進(jìn)店培訓(xùn)：《員工手冊》、《管理制度與考核制度》、《企業(yè)文化培訓(xùn)》崗位培訓(xùn)：營業(yè)員接受《營業(yè)員崗位培訓(xùn)教程》；管理人員接受《崗位管理手冊》。培訓(xùn)考試：新進(jìn)店員工在試用期內(nèi)接受培訓(xùn)考試一次，不合格者補(bǔ)考一次，不合格者給予辭退?？己斯芾恚籂I業(yè)員和管理人員每半年考核一次，一年兩次，考核成績記錄個(gè)人考核檔案，作為年終評價(jià)依據(jù)。商場計(jì)算機(jī)系統(tǒng)方案計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的構(gòu)成零售商場計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的構(gòu)成主要包括硬件設(shè)備和系統(tǒng)操作軟件程序二大部分：1、硬件設(shè)備包括：主控計(jì)算機(jī)房、服務(wù)器（電子數(shù)據(jù)交換設(shè)備）、交換機(jī)、前臺(tái)POS機(jī)（收款機(jī)）、后臺(tái)PC機(jī)工作站（計(jì)算機(jī)）、應(yīng)急電源、打印設(shè)備（票據(jù)打印和價(jià)簽打印）、收銀條碼掃描機(jī)、銀行刷卡器及附屬網(wǎng)絡(luò)設(shè)備和布線十大部分。2、系統(tǒng)軟件包括：財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、結(jié)算、收銀、人力資源管理、客戶（顧客和供應(yīng)商）管理、統(tǒng)計(jì)、物價(jià)、銷售管理、查詢與分析、資產(chǎn)管理等16個(gè)子系統(tǒng)組成。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)置的安全性和穩(wěn)定性分析零售商業(yè)企業(yè)是一個(gè)直接面對社會(huì)大眾性質(zhì)的企業(yè)，一旦開業(yè)正常運(yùn)行就不能無故停業(yè)。因此，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及設(shè)備必須要保證其相對獨(dú)立，要確保系統(tǒng)的可靠性、安全性和穩(wěn)定性，不能因外界或受其他管理軟件系統(tǒng)的干擾或病毒的侵入，而導(dǎo)致計(jì)算機(jī)系統(tǒng)癱瘓和數(shù)據(jù)丟失，進(jìn)一步導(dǎo)致不能收銀，而讓社會(huì)宣傳媒體暴光去損害公司的公眾形象。因此，要科學(xué)、嚴(yán)密的設(shè)計(jì)，在施工中嚴(yán)格把關(guān)，杜絕出現(xiàn)這類問題。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的條件與需求系統(tǒng)與設(shè)備設(shè)計(jì)的條件要依據(jù)商場2~5層總建筑面積29067.1平方米，經(jīng)營面積19160.69平方米的總規(guī)模（主要考慮確定POS收銀臺(tái)布點(diǎn)和數(shù)量問題）。POS收銀機(jī)布點(diǎn)詳見布局圖滿足商場花色品種保持在50000個(gè)，日銷售收款額度設(shè)計(jì)在500~800萬元以上的（主要考慮系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳輸量和數(shù)據(jù)庫大小問題）。商品采購組合將采取品牌專柜管理為主和單品管理為輔的經(jīng)營管理模式。系統(tǒng)與設(shè)備設(shè)計(jì)需求計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)需求，要以實(shí)用、夠用、合理及不浪費(fèi)系統(tǒng)和設(shè)備資源的原則下，能夠滿足商場未來五到六年內(nèi)管理和營銷的需求原則”（主要從開始少量投入資金考慮）。管理模式采取“一級核算，集中管理，進(jìn)、銷、結(jié)（帳）分離”的運(yùn)作模式”。系統(tǒng)設(shè)計(jì)為：賣場管理、營銷管理、財(cái)務(wù)核算管理、信息管理、考核管理和辦公管理六個(gè)大的管理系統(tǒng)模塊，各個(gè)模塊再分為子系統(tǒng)。管理流程分為：財(cái)務(wù)核算流程、業(yè)務(wù)流程（商流和物流）、信息流程、管理流程和辦公流程五大操作流程系統(tǒng)。系統(tǒng)桌面及功能輸入窗口設(shè)計(jì)要盡量人性化的設(shè)計(jì)理念，便于輸入和避免輸入的錯(cuò)誤操作。同時(shí)，一個(gè)獨(dú)立單位工作要在一個(gè)窗口完成。系統(tǒng)操作授權(quán)級限，要遵循管理流程及職能職責(zé)范圍授權(quán)。POS收銀采取樓層通收，及滿足集團(tuán)購買（需要）部進(jìn)行通收。五、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及設(shè)備的選擇條件與原則根據(jù)公司目前資金狀況極大緊張的條件下，商場計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)備選擇應(yīng)遵循以下原則和條件：第一前提是保證設(shè)備運(yùn)行中計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的穩(wěn)定性、可靠性、安全性、便捷性、開放性（設(shè)備和系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化）、時(shí)時(shí)性和可擴(kuò)展性。在保證第一前提的情況下，能選擇國產(chǎn)品牌的不選擇國外品牌；能代替專業(yè)設(shè)備不用專業(yè)設(shè)備；選擇設(shè)備應(yīng)滿足商場五、六年內(nèi)經(jīng)營管理的需要。PC機(jī)（計(jì)算機(jī)）硬件配置要求要基本滿足內(nèi)部局域網(wǎng)的連接和操作。為了系統(tǒng)的安全，不感染計(jì)算機(jī)病毒和數(shù)據(jù)被竊取，因而計(jì)算機(jī)不配置光驅(qū)、軟區(qū)、聲卡。六、設(shè)置計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的運(yùn)作程序選擇國內(nèi)具有設(shè)計(jì)大型零售百貨商場資質(zhì)的計(jì)算機(jī)公司，并有積累許多成功案例經(jīng)驗(yàn)的公司。通過對各個(gè)公司的實(shí)力，包括：資金、設(shè)計(jì)人員數(shù)量和學(xué)歷、是否有成熟的系統(tǒng)、培訓(xùn)能力、售后服務(wù)質(zhì)量和年限、有無零售商場經(jīng)驗(yàn)，以及價(jià)格質(zhì)量等考察與分析，確定計(jì)算機(jī)公司。確定的計(jì)算機(jī)公司，簽定保密協(xié)議和合作合同。系統(tǒng)和設(shè)備將由一家計(jì)算機(jī)公司完成，以保證后期服務(wù)的統(tǒng)一性，避免軟、硬件的糾紛問題。計(jì)算機(jī)公司根據(jù)商場經(jīng)營管理需求提出計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案、設(shè)備方案及布線方案。組建計(jì)算機(jī)部門（人員約計(jì)3~4人）。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)計(jì)與修改（預(yù)計(jì)時(shí)間五個(gè)月到六個(gè)月）。設(shè)備安裝與布線（預(yù)計(jì)時(shí)間一個(gè)半月）。計(jì)算機(jī)布線工作可由綜合布線完成，也可以由計(jì)算機(jī)公司完成。系統(tǒng)和設(shè)備運(yùn)行測試（預(yù)計(jì)時(shí)間一個(gè)月）。計(jì)算機(jī)培訓(xùn)（預(yù)計(jì)時(shí)間20天）七、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)和設(shè)備預(yù)算根據(jù)初步與北京、沈陽的六家計(jì)算機(jī)公司的接觸，及所提出的設(shè)計(jì)方案，在把預(yù)算控制在最低的水平的原則下，依據(jù)我們提出的設(shè)計(jì)需求原則，以及根據(jù)沈陽中興2000年計(jì)算機(jī)系統(tǒng)投資1500萬元和北京百貨大樓950萬元投資情況分析。商場計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的總報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)需要280萬元左右。以上有關(guān)商場計(jì)算機(jī)系統(tǒng)預(yù)算，僅限于商場經(jīng)營管理部分，對于黃金廣場整體計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，因經(jīng)營管理沒有確定，故在此沒有考慮整體設(shè)計(jì)問題。商場籌備期開辦費(fèi)預(yù)算開辦費(fèi)預(yù)算裝修預(yù)算：商場天、地、墻、柱、燈具及商業(yè)道具裝修預(yù)計(jì)1636.06萬元左右（其中：天、地、墻、柱、燈具按27593平方米計(jì)算，每平方米平均造價(jià)在300元，預(yù)計(jì)裝修造價(jià)為840萬元，加上不可預(yù)見費(fèi)15％，總計(jì)約960萬元左右；商業(yè)道具統(tǒng)一裝修9658M2*700元＝676.06萬元左右）宣傳廣告費(fèi)用預(yù)算：招商籌備宣傳預(yù)算45萬元左右，開業(yè)宣傳廣告費(fèi)預(yù)計(jì)30萬元左右，合計(jì)75萬元?；I備期人工成本預(yù)算：籌備期間為在最大程度上降低人工成本，因而采取分批分期上崗的措施。預(yù)計(jì)到開業(yè)前上崗人數(shù)約計(jì)604人預(yù)計(jì)支付工資765,750元。（詳見《商場籌備期及經(jīng)營期人工成本預(yù)算表》、《商場籌備期人工成本預(yù)算表》）辦公設(shè)備設(shè)施及用品預(yù)算約計(jì)125萬元。（詳見《商場開辦費(fèi)用預(yù)算表》）商場服裝置裝費(fèi)：員工冬裝：西裝一套、長袖襯衫二件；夏裝（男）褲子一條（女）裙一件、短袖襯衫一件；營業(yè)員、收銀員、職員、主管工裝按450元標(biāo)準(zhǔn)一套，管理層部長以干部上工裝按550元標(biāo)準(zhǔn)。按商場人員編制計(jì)算營業(yè)員、收銀員、職員、主管人員共計(jì)572人，工裝費(fèi)支出25.74萬元。管理層部長以上干部編制25人，工裝費(fèi)支出1.375萬元。合計(jì)27.115萬元。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件及設(shè)備預(yù)算：依據(jù)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的初步方案，預(yù)計(jì)完成全部計(jì)算機(jī)界系統(tǒng)和設(shè)備預(yù)算需要280萬元左右。辦公區(qū)裝修預(yù)算：根據(jù)勤儉節(jié)約不奢華的原則，商場辦公區(qū)裝修面積約1300平方米，每平方米造價(jià)預(yù)計(jì)150元，合計(jì)19.5萬元。由于一些頂級品牌供應(yīng)商的招商需要買斷或壓款進(jìn)貨。因此，預(yù)計(jì)需要流動(dòng)資金950萬元。（如：化妝品中的姿生堂、歐伯萊、高絲、SK－Ⅱ、蘭蒄、CD、艾文莉；服裝中的卡地亞、杰尼亞、都彭、BOSS、巴利、華倫天奴；羊絨衫中的鹿王、鄂爾多斯等）開辦費(fèi)預(yù)算總計(jì)：2239.25萬元和流動(dòng)資金950萬元。資金籌措措施及缺口資金供應(yīng)商進(jìn)店裝修費(fèi)：440萬元（供應(yīng)商撤出時(shí)折舊返還）裝修安全保證金：190萬元（開業(yè)六個(gè)月后返還）合同定金（元/M2）：640.0萬元（開業(yè)三個(gè)月后返還）供應(yīng)商購置服裝費(fèi)：106.6萬元（按1776人，每人一次性收取600元計(jì)算）供應(yīng)商營業(yè)員培訓(xùn)費(fèi)：88.8萬元（按1776人，每人一次性收取500元計(jì)算）以上幾個(gè)方面是籌措資金的渠道，共計(jì)籌措資金1465.4萬元，根據(jù)商場籌備期開辦費(fèi)預(yù)算計(jì)劃資金2239.25和流動(dòng)資金950萬元，合計(jì)資金需求3189.25萬元，缺口資金1723.85萬元。缺口資金解決辦法一是，裝修公司施工墊付40％資金，將能夠解決資金650萬元左右。二是銀行流動(dòng)資金貸款1000萬元，基本能夠解決資金不足的問題。附件：《籌備期人員編制及到崗時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃表》第一期：試用期3個(gè)月；其中，招商人員因招商工作任務(wù)的特殊性，故工資待遇采取特殊政策人員：（計(jì)16人）采購經(jīng)理1人、采購主管10人、計(jì)算機(jī)主管1人、企劃主管1人、文案策劃1人、接待員2人。第二期：合計(jì)＝6+7+7+8+1＝29人（試用期3個(gè)月；）部長(計(jì)6人)：采購營銷管理部（1人）業(yè)務(wù)支持部（1人）、綜合管理辦公室（1人）、人力資源部（1人）、收銀結(jié)算中心（1人）、賣場管理部（1人）。部門經(jīng)理：（計(jì)7人）：營銷公關(guān)（1人）、視覺創(chuàng)意（1人）、賣場經(jīng)理5人）主管(計(jì)7人)：秘書主管（1人）、總辦督察主管（1人）、總務(wù)主管（1人）、人事主管（1人）、培訓(xùn)督導(dǎo)主管（1人）、企管主管（1人）收銀主管（1人）、。職員：（計(jì)8人）總辦檔案管理員（1人）、程序員（1人）、系統(tǒng)維護(hù)員（2人）、資產(chǎn)管理員（1人）、勞績考核員（1人）、陳列美工（2人）。一般員工：司機(jī)（1人）、第三期一批：合計(jì)＝7+27+11＝45人（試用期3個(gè)月）主管（計(jì)7人）：服務(wù)督察部（1人）、結(jié)算部（1人）、客戶服務(wù)（1人）、廣播主管（1人）、物價(jià)主管（1人）、質(zhì)檢主管（1人）、商品準(zhǔn)入部（1人）。賣場主管（27人）職員（計(jì)11人）：檔案勞資管理員（1人）、人事統(tǒng)籌管理員（1人）、培訓(xùn)督導(dǎo)員（1人）、商品錄入員（3人）、采辦、后勤辦事員（1人）、司機(jī)（2人）、文案策劃員（1人）、創(chuàng)意設(shè)計(jì)（1人）第三期二批：合計(jì)＝7+35+54+300+100＝496人（試用期3個(gè)月）主管（計(jì)7人）：信息部主管（1人）、調(diào)查部主管（1人）、理貨錄入部主管（1人）、賣場部長助理(4人)職員（計(jì)35人）：貨款結(jié)算員（2人）、結(jié)算審核員（1人）、服務(wù)督察員（4人）、美工（1人）、陳列（1人）、信息部統(tǒng)計(jì)員（1人）、市場調(diào)查員（2人）、服務(wù)管理督察員（4人）、服務(wù)禮儀接待（5人）、客戶服務(wù)辦事員(計(jì)2人，其中會(huì)計(jì)1名)、理貨錄入員（3人）、質(zhì)量檢查員（1人）、賣場協(xié)理員（4人）、保管員（4人）、廣播員（2人）領(lǐng)班：54人收銀員:100人營業(yè)員：300人說明：籌備期計(jì)劃人數(shù)為585人，實(shí)際傭工人數(shù)為603人。主要原因是第一批籌備人員在8月份轉(zhuǎn)化為其他崗位造成，此間第一批籌備人員人工成本已經(jīng)單獨(dú)計(jì)算，其后期人工成本并沒有重復(fù)計(jì)算。商場開辦費(fèi)用預(yù)算表單位：元金額類別單位參考單價(jià)計(jì)劃值備注說明科目數(shù)量金額合計(jì)萬元1247497小計(jì)萬元1155090不可預(yù)見費(fèi)小計(jì)%892407(一)固定資產(chǎn)臺(tái)577850客貨汽車（依維科）臺(tái)1200001120000送貨專用小臥車（桑塔納）臺(tái)1600002320000復(fù)印機(jī)臺(tái)20000120000速印機(jī)臺(tái)500015000內(nèi)部印刷文件專用傳真機(jī)臺(tái)120022400投影儀臺(tái)36000136000會(huì)議專用現(xiàn)金專用保險(xiǎn)柜臺(tái)300013000財(cái)會(huì)專用考勤機(jī)臺(tái)150023000壓膜機(jī)臺(tái)4501450壓塑料模專用流動(dòng)售貨車輛7003021000特賣專用平面設(shè)計(jì)計(jì)算機(jī)臺(tái)20000240000營銷策劃專用高級打印機(jī)臺(tái)500015000營銷策劃專用不間斷電源臺(tái)100022000營銷策劃專用(二)低值易耗小計(jì)萬元577240辦公桌椅議室家具套20000120000總經(jīng)理辦公家具套4000312000更衣柜套10007272000自己制作文件柜(木)套350124200主任以上管理級別用兩節(jié)鐵皮文件柜組3403511900各辦公室用中型保險(xiǎn)柜個(gè)80021600財(cái)務(wù)部、機(jī)關(guān)服務(wù)部專用大型保險(xiǎn)柜個(gè)200012000財(cái)務(wù)部專用五層文件卷柜組350124200檔案管理專用電話機(jī)個(gè)501206000收款臺(tái)50部、賣場35部、辦公室35部計(jì)算器個(gè)80806400收款臺(tái)、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)專用驗(yàn)鈔機(jī)款臺(tái)、財(cái)務(wù)專用倉庫用手推車輛80054000倉庫專用打碼機(jī)臺(tái)5010500柜臺(tái)打價(jià)簽這樣專用員工胸牌個(gè)106006000電子掛鐘臺(tái)201002000賣場專用價(jià)簽托個(gè)0.05300001500三聯(lián)座顧客休息椅套601609600暖水瓶、盆個(gè)16408磅暖瓶12元120個(gè)，塑料水盆4元50個(gè)電源插座個(gè)501005000計(jì)算機(jī)、收款機(jī)專用消防器材個(gè)65400260003公斤干粉辦公用品元35000辦公耗材元200000表單印刷元50000商場籌備期人工成本預(yù)算表單位：萬元管理層面崗位名稱工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）籌備期工資預(yù)算（每期、每批增加人數(shù)）崗位編制試用期工資聘用期工資各項(xiàng)統(tǒng)籌合計(jì)第一期一批第一期二批第二期第三期一批第三期二批人數(shù)總額人數(shù)總額人數(shù)總額人數(shù)總額人數(shù)總額合計(jì)5976101384249498管理層崗位總助2170024503600主任616002350350660部長1415002200300151194主管3112001800280421251627職員637001100260642111437賣場運(yùn)營崗位主管2770011002402929領(lǐng)班545508002205454收銀員100550800200100100營業(yè)員3004004501803003001、第一期一批籌備人員工資：1500*3個(gè)月*5人+1200*3個(gè)月*1人＝26100元2、第一期一批籌備人員工資：1500*3個(gè)月*1人+2500*2個(gè)月+1200*3個(gè)月*5人+2040*5*2個(gè)月+700*3個(gè)月*2人+1300*2個(gè)月＝9.48萬元3、第二期籌備人員工資：（1600元*6人*3個(gè)月+2700元*6人*2.5個(gè)月）+（1500元*9人*3個(gè)月+2500元*9人*2.5個(gè)月）+（1200元*16人*3個(gè)月+2080元*16人*2.5個(gè)月）+（700元*11人*3個(gè)月+1360元*11人*2.5個(gè)月）＝367350元4、第三期一批籌備人員工資：（1500元*4人*1）+（1200元*2人*1個(gè)月）+（700元*14人*1個(gè)月）+（700元*29人*1個(gè)月）＝38500元5、第三期二批籌備人員工資：（1200元*7人*1個(gè)月）+（700元*37人*1個(gè)月）+（550元*54人*1個(gè)月）+（550元*100人*1個(gè)月）+（400元*300人*1個(gè)月）＝239000元6、合計(jì)籌備期工資總額為765,750元7、副總經(jīng)理以上工資由公司發(fā)放，在此不核算。商場經(jīng)營管理財(cái)務(wù)計(jì)劃商場年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)劃（詳見商場經(jīng)營期損益測算表）1、依據(jù)對商場經(jīng)營管理的優(yōu)勢、劣勢和市場需求空間，以及上述對沈陽主要幾家商場的參照值的分析論證測算，并考慮商場開業(yè)后第一年的經(jīng)營管理磨合與調(diào)整，商場的第一年零售總額為57300萬元。其中，毛利水平為20.3％，費(fèi)用率為8.305％，稅前利潤率為11.99％，稅后利潤率為8.04％。指標(biāo)項(xiàng)目第一年第二年零售總額5730062000毛利總額1163212896毛利率（％）20.320.8費(fèi)用總額47594465費(fèi)用率（％）8.3057.202稅前利潤687384312、測算依據(jù)銷售測算參照“新世界”、“聯(lián)營”和“中興”三家商場。經(jīng)過測算商場第一年年度銷售總額為57300萬元，單位平方米年度銷售2.61萬元（商場經(jīng)營面積21926平方米），每日平方米銷售72元。我們測算的銷售水平分別低于“新世界”和“聯(lián)營”單位平方米年度銷售3.63萬和2.86萬元元。高于“中興”的2.09萬元。毛利水平測算將不參照其他商場，因其經(jīng)營定為和所經(jīng)營的商品類別與我們不同，在此不作參照物。此次毛利水平測算將參照“新世界”老店和新店的水平，因其商品的經(jīng)營類別基本與我們相同，沒有低毛利的商品類別。因此，根據(jù)商場的經(jīng)營定為和所經(jīng)營的商品類別，商場的平均毛利水平測算為20.3％。費(fèi)用水平測算是根據(jù)實(shí)際經(jīng)營管理出發(fā)，由于商場的經(jīng)營管理運(yùn)作采取的是購物中心和百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合模式，而且經(jīng)營規(guī)模適當(dāng)，傭工數(shù)量較少成本較低，特別是我們沒有租金和較高的物業(yè)管理費(fèi)，因而不會(huì)引起總體費(fèi)用水平的提高。從費(fèi)用的結(jié)構(gòu)分析，管理費(fèi)用占總費(fèi)用的52.9％，其中，折舊、攤銷、物業(yè)管理費(fèi)共占到28.93％，人工成本占到10.98％。而財(cái)務(wù)費(fèi)用占總費(fèi)用的11.18％。根據(jù)國內(nèi)零售業(yè)費(fèi)用結(jié)構(gòu)規(guī)律分析，我們的管理成本較低。從費(fèi)用的絕對值分析，雖然高于“新世界”老店58.63％，但我們的經(jīng)營面積規(guī)模是“新世界”老店的一倍，由此看出我們的費(fèi)用是基本合理的。商場五年投資回報(bào)預(yù)測投資回報(bào)預(yù)測（詳見《商場投資回報(bào)預(yù)測表》）根據(jù)對商場投資回報(bào)的預(yù)測，商場的靜態(tài)回收期限為3.3年，動(dòng)態(tài)回收期限為3.26年；五年平均投資利潤率為26.634％。預(yù)測分析商場投資回報(bào)率較高的原因，主要是有一下幾點(diǎn)因素：由于該物業(yè)立項(xiàng)在九十年代初，因而地價(jià)、建造成本比近幾年的物業(yè)成本相對較低。致使商場物業(yè)折舊成本比一般商場低。因商場的經(jīng)營管理運(yùn)作模式采取的是百貨業(yè)態(tài)與購物中心的經(jīng)營管理模式操作方法，所以商場管理成本較低。商場采取的是以經(jīng)營服裝、服飾為主的主題百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)形式，并實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營戰(zhàn)略，錯(cuò)開市場競爭激烈的毛利率的電器、食品、百貨等品類商品。因而使商場的平均毛利率水平比一般的百貨商場高。根據(jù)對未來幾年國家宏觀經(jīng)濟(jì)及沈陽的政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)潛力、市場消費(fèi)時(shí)尚程度的分析論證，沈陽零售業(yè)市場今后幾年的將有一個(gè)大的飛躍。因此，預(yù)計(jì)商場的在2003年的銷售將是有保障的。附件：（一）商場經(jīng)營期損益測算表項(xiàng)目金額科目2003年指標(biāo)其中：費(fèi)用結(jié)構(gòu)（％）2004年指標(biāo)其中：費(fèi)用結(jié)構(gòu)（％）備注說明年度銷售總額5730062000毛利總額1163212896毛利率（％）20.320.8費(fèi)用總計(jì)47594465費(fèi)用率（％）8.3057.202一、進(jìn)貨費(fèi)用150.32180.40其中:運(yùn)雜費(fèi)150.32180.40二、銷售費(fèi)用123725.9995121.29其中:包裝費(fèi)491.02541.21業(yè)務(wù)費(fèi)460.96501.12廣告費(fèi)2876.023207.17工資75115.7746210.35福利費(fèi)1052.21651.45福利費(fèi)按工資總額的14％提取三、財(cái)務(wù)費(fèi)用53211.1853211.91其中：利息53111.1653111.89流動(dòng)資金貸款1000萬元，年利息率5.31％金融手續(xù)費(fèi)10.0210.02四、管理費(fèi)用251952.94250956.19其中：工資3096.503357.50福利費(fèi)430.91471.05福利費(fèi)按工資總額的14％提取工會(huì)經(jīng)費(fèi)5.300.1140.09工會(huì)經(jīng)費(fèi)按工資總額的0.5％提取職工統(tǒng)籌費(fèi)1493.141092.45職工教育費(fèi)210.45160.36職工教育費(fèi)按工資總額的2％提取午餐費(fèi)641.34390.86低值易耗品攤銷240.49280.63折舊費(fèi)678.314.25678.315.19（商場建筑面積34564.66M2，公攤系數(shù)0.076平米建筑設(shè)備造價(jià)6000元/M2，按40年折舊）開辦費(fèi)攤銷358.67.53358.68.03宣傳印刷費(fèi)460.96551.23電費(fèi)3006.303006.72用電按商場標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每度電0.82元水費(fèi)360.76360.81修理費(fèi)50.1180.18物業(yè)管理費(fèi)3407.153407.62面積按34564.66平米，月管理費(fèi)、設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)、房維費(fèi)共計(jì)8.2元/平方米旅差費(fèi)861.81932.08業(yè)務(wù)招待費(fèi)541.14621.39五、不可預(yù)見費(fèi)4559.5745610.21稅前利潤66237883企業(yè)凈利潤4437528233％所得稅附件：（二）固定資產(chǎn)及折舊一覽表單位：萬元序號項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)金額資金來源折舊使用年限產(chǎn)值比重年折舊率年折舊額1經(jīng)營使用房屋1～5層M2345650.620739.0注冊或公司投入3010%3%622.172天、地、墻、柱、燈光裝修M2275930.03827.8籌備期投入3010%3%24.83373計(jì)算機(jī)中心系統(tǒng)、設(shè)備套1280280.0同上1010%10%25.24客貨汽車輛11212.0同上1010%10%1.185臥車輛21632.0同上1010%10%2.886復(fù)印機(jī)臺(tái)122.0同上510%20%0.367速印機(jī)臺(tái)10.50.5同上510%20%0.098傳真機(jī)臺(tái)20.120.2同上510%20%0.04329投影儀臺(tái)13.63.6同上510%20%0.64810大型現(xiàn)金保險(xiǎn)柜臺(tái)10.30.3同上1010%10%0.02711平面設(shè)計(jì)計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、電源套14.74.7同上510%20%0.84612中型保險(xiǎn)柜臺(tái)10.20.2同上1010%10%0.018合計(jì)21902.3678.3附件：（三）營業(yè)前（籌備期）資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元資產(chǎn)余額負(fù)債余額備注說明一、流動(dòng)資產(chǎn)一、流動(dòng)資金現(xiàn)金1、其他應(yīng)付款1514.41、供應(yīng)商交納700元/M2裝消費(fèi)679萬元銀行存款5.02、流動(dòng)資金借款1579.622、供應(yīng)商服裝費(fèi)106.6萬元、培訓(xùn)費(fèi)88.8萬元。存貨950.03、招商會(huì)同定金430元/M2，計(jì)640萬元。小計(jì)955.0小計(jì)3094.02二、固定資產(chǎn)二、長期借款1579.621、固定資產(chǎn)原價(jià)21902.33長期應(yīng)付款20739.0應(yīng)付公司1～5層房屋投資款（經(jīng)營期按實(shí)際投資成本列入）2、折舊3、凈值三、其他資產(chǎn)三、所有者權(quán)益長期待攤費(fèi)用1075.69注冊資金100.0合計(jì)23933.02合計(jì)23933.02商場投資五年回報(bào)預(yù)測表金額年度科目序號第0年第1年第2年第3年第4年第5年備注2003年2004年2005年2006年2007年前期投入123933開辦費(fèi)2239.25和商場建筑、設(shè)備總投資20738.8萬元凈銷售額25730062000682007502082522銷售成本34566849104540145941665357毛利額41163212896141861560417165毛利率520.320.820.820.820.8商店費(fèi)用647594465470648095174商店費(fèi)用率（％）710.4219.0936.9006.4106.270折舊費(fèi)8678.3678.3678.3678.3678.3商場建筑面積34564.66M2，公攤系數(shù)0.076平米建筑設(shè)備造價(jià)6000元/M2，按40年折舊（未留殘值）攤銷9358.6358.6358.600開辦費(fèi)1075.73萬元按三年攤銷利稅額106873843194801079511990所得稅33%1122682782312835623957凈利1246055649635172338034凈現(xiàn)金流入1356426686738879118712累計(jì)凈現(xiàn)金流量14-23933-18291-11606-4217369412406靜態(tài)投資回收期（年）153.3折現(xiàn)系數(shù)1%160.9510.990.980.9710.9610.951折現(xiàn)的現(xiàn)金流量1755856552717476038285累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量18-23933-18348-11796-4622298111266動(dòng)態(tài)投資回收期（年）193.26編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁商場經(jīng)營管理措施為了保證商場開業(yè)順利成功，切實(shí)能夠完成預(yù)定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)劃，使商場能夠持久的發(fā)展和壯大。為此，商場將以長期戰(zhàn)略作為經(jīng)營管理措施目標(biāo)主線，在戰(zhàn)術(shù)實(shí)施中，將在營銷特色、服務(wù)特色、會(huì)員管理和內(nèi)部管理考核四個(gè)方面強(qiáng)化措施。強(qiáng)化營銷戰(zhàn)略的實(shí)施營銷工作是商場經(jīng)營工作的重中之重的一項(xiàng)，而且是一項(xiàng)長期和持久的工作，是企業(yè)經(jīng)營管理的核心工作。在今天與未來的市場競爭的環(huán)境中，沒有科學(xué)、有效的營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)與組織工作，商場的經(jīng)濟(jì)效益就無法保障，企業(yè)就不能持續(xù)發(fā)展。因此，不論企業(yè)那一級領(lǐng)導(dǎo)，乃至每一個(gè)員工都要重視營銷工作。商場未來的營銷戰(zhàn)略的組成，由人文服務(wù)戰(zhàn)略、品牌管理戰(zhàn)略、錯(cuò)位經(jīng)營戰(zhàn)略、視覺環(huán)境戰(zhàn)略、商情文化戰(zhàn)略、價(jià)格戰(zhàn)略、培育忠誠顧客戰(zhàn)略、供應(yīng)商聯(lián)盟戰(zhàn)略等。人文服務(wù)戰(zhàn)略。強(qiáng)調(diào)營業(yè)員對顧客的尊重與溝通，要樹立營業(yè)員與顧客建立朋友關(guān)系的意識，而不僅是買賣關(guān)系。品牌管理戰(zhàn)略。商場的商品經(jīng)營要依托符合商場市場號召力的目標(biāo)顧客群這一前提，而商場的商品的構(gòu)成，要按嚴(yán)格的品類規(guī)劃管理要求，把符合目標(biāo)顧客群的品牌連續(xù)不斷地組織進(jìn)來。錯(cuò)位經(jīng)營戰(zhàn)略。市場競爭是不可避免地，但我們不能做無為的競爭，這不僅會(huì)一死一傷也會(huì)兩敗俱傷。因此，了解和找準(zhǔn)競爭對手的特征，實(shí)施與之不同的經(jīng)營戰(zhàn)略，才能實(shí)現(xiàn)我們的經(jīng)營目標(biāo)。視覺環(huán)境戰(zhàn)略。是商場營銷的一條主線，良好的購物環(huán)境是吸引顧客、留住顧客，刺激顧客購買的最有效手段之一。商情文化戰(zhàn)略。是市場發(fā)育到一定程度的必然產(chǎn)物。商場是一個(gè)面對社會(huì)大眾的購物場所，因而，與顧客、與社會(huì)團(tuán)體要保持特有的親情關(guān)系，以利于保持商場的市場形象、社會(huì)地位及他的親和力。價(jià)格戰(zhàn)略。是商戰(zhàn)中最有效手段之一，因而商場的價(jià)格策略，一是針對目標(biāo)顧客群制定商品價(jià)格帶；二是制定折扣策略；三是會(huì)員折扣策略；四是集團(tuán)購買折扣策略；五是營銷活動(dòng)折扣策略；六是價(jià)格聯(lián)盟策略。培育忠誠顧客戰(zhàn)略。培育忠誠顧客是商場長期發(fā)展必備保證，沒有忠誠顧客企業(yè)也就沒有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益。培育忠誠顧客的途徑主要是發(fā)展會(huì)員制。供應(yīng)商聯(lián)盟戰(zhàn)略。是商場其他營銷戰(zhàn)略的根本保證，沒有供應(yīng)商的支持，其他的營銷戰(zhàn)略就很難以實(shí)現(xiàn)。因此，對供應(yīng)商應(yīng)采取聯(lián)盟方式，形成共識、共贏，供應(yīng)商才能夠大力支持我們。結(jié)算無障礙戰(zhàn)略（也稱和約戰(zhàn)略）。是保障商場有充足的商品貨源和源源不斷流行時(shí)尚的花色品種。如果，不能保證供應(yīng)商每月結(jié)帳，供應(yīng)商的流動(dòng)資金就會(huì)相應(yīng)短缺，就會(huì)感到資金沒有安全感，因而供貨也會(huì)不及時(shí)，最終導(dǎo)致供應(yīng)商撤貨撤柜，形成商場無貨可賣的局面。同時(shí)，實(shí)施結(jié)算無障礙戰(zhàn)略，也有利于招商的快速完成。結(jié)算多樣化戰(zhàn)略。的主要目的有利于吸引供應(yīng)商，在經(jīng)營過程中能夠加大毛利扣點(diǎn)，另一方面有利于調(diào)度資金的合理使用。二、不斷增加商場服務(wù)的附加值為提高商場的經(jīng)營品位和我們所針對的目標(biāo)顧客群特點(diǎn)，我們提出“無干擾服務(wù)”和“購物零風(fēng)險(xiǎn)”的服務(wù)理念。營業(yè)員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)引入酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓顧客感受到尊貴和舒適的購物享受。設(shè)計(jì)小型服裝表演T型舞臺(tái)和自由設(shè)計(jì)展賣區(qū)（服裝沙龍），定期為顧客提供個(gè)性化需求服務(wù)。創(chuàng)辦商場時(shí)尚刊物，免費(fèi)贈(zèng)送給會(huì)員顧客。建立商場會(huì)員俱樂部（或黃金廣場會(huì)員俱樂部），會(huì)員成員分為個(gè)人會(huì)員和企業(yè)會(huì)員。會(huì)員等級分為金卡、銀卡和消費(fèi)積分卡。凡屬會(huì)員可按會(huì)員等級享受不同程度的免費(fèi)服務(wù)和折扣消費(fèi)。會(huì)員超值免費(fèi)送貨服務(wù)。商場各樓層設(shè)置公用電話、24小時(shí)銀行、小快餐、小食品、飲料、書籍、修理、特賣服務(wù)鮮花禮品、禮品包裝、集團(tuán)購買服務(wù)、電話購物等服務(wù)。三、堅(jiān)持不懈地開展專業(yè)服務(wù)培訓(xùn)商場員工培訓(xùn)是商場人力資源部門的重點(diǎn)工作，商場的營業(yè)員，不論是供應(yīng)商委派的還是我們商場自己的營業(yè)員，都必須接受嚴(yán)格的崗前服務(wù)培訓(xùn)，合格后方能夠上崗。營業(yè)員上崗后要嚴(yán)格接受賣場管理部門的監(jiān)督、檢查和考核，否則服務(wù)培訓(xùn)將流于形式。培訓(xùn)內(nèi)容：禮儀、儀容儀表、零售商業(yè)禮貌用語與技巧、商品知識培訓(xùn)、商品陳列方式、手段及技巧、消費(fèi)心理和消費(fèi)行為基礎(chǔ)知識、相關(guān)政策法規(guī)等。（具體內(nèi)容詳見營業(yè)員、收銀員崗前培訓(xùn)方案）培訓(xùn)時(shí)間：2002年8月第一批，10月為第二批。培訓(xùn)部門：由商場人力資源管理中心負(fù)責(zé)與沈陽有關(guān)學(xué)院合作開展培訓(xùn)工作。培訓(xùn)方式：集中培訓(xùn)企業(yè)文化培訓(xùn)提綱一、企業(yè)精神創(chuàng)新發(fā)展，是企業(yè)的核心精神宗旨；以人為本，為顧客和為他人服務(wù)的奉獻(xiàn)精神；理解互助，相互信任的團(tuán)結(jié)友愛的團(tuán)隊(duì)精神；兢兢業(yè)業(yè)，勤儉持家辦企業(yè)的艱苦奮斗精神；尊重科學(xué)，務(wù)實(shí)進(jìn)取奮發(fā)向上的工作精神；二、企業(yè)理念（一）企業(yè)理念：尊重、溝通、協(xié)作、創(chuàng)新一切以市場需求為前提，以顧客為核心，全心全意為顧客服務(wù)；以人為本，尊重我們企業(yè)的員工、供應(yīng)商和顧客的客觀意愿；（二）用人理念：以德為先。尊老愛幼，孝敬父母。服從上級，愛護(hù)下級。關(guān)心社會(huì)、服務(wù)大眾。忠于企業(yè)，不損他人；以人為本。尊重他人的知識、智能和尊嚴(yán)；以專為用。以專辦企，一專多能，寧精勿濫；（三）經(jīng)營理念：領(lǐng)先市場，滿足目標(biāo)顧客群的一切需求；（商品要求角度）信息營銷，是企業(yè)經(jīng)營的永恒主題；（經(jīng)營手段角度）營銷創(chuàng)新，是企業(yè)生存與發(fā)展的靈魂；（經(jīng)營意識角度）開源節(jié)流，是經(jīng)營者經(jīng)商的行為目標(biāo)；（盈利角度）客戶是朋友、是伙伴，只有互利與誠信才能雙贏；（合作角度）（四）經(jīng)營思維：如果你是顧客——需要嗎？（五）管理理念：1、管理重在結(jié)果，細(xì)在過程；（強(qiáng)調(diào)環(huán)節(jié)簡捷與順暢，強(qiáng)調(diào)管理的規(guī)范性）2、相信下級能做好一切；3、服從是下級的天職；4、人服從于制度，制度大于總經(jīng)理；5、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)是管理的準(zhǔn)繩員工崗前培訓(xùn)提綱（含管理考核培訓(xùn)）員工手冊培訓(xùn)（一）工作規(guī)范***行為準(zhǔn)則十二條員工素質(zhì)干部任用標(biāo)準(zhǔn)不可用員工的標(biāo)準(zhǔn)不重用員工的標(biāo)準(zhǔn)（二）有關(guān)紀(jì)律***工作紀(jì)律（十二條）外事紀(jì)律（八條）保密紀(jì)律（十條）投訴紀(jì)律（六條）（三）員工勞動(dòng)條例及獎(jiǎng)勵(lì)與懲處工作時(shí)間、假期、請假*獎(jiǎng)懲原則獎(jiǎng)勵(lì)懲處（四）消防、安全守則.**消防、安全總則安全保衛(wèi)守則消防守則管理考核培訓(xùn)市場定位培訓(xùn)提綱大廈基基本情況介紹沈陽黃金廣場是由香港太平洋國際（集團(tuán)）有限公司獨(dú)資開發(fā)的大型項(xiàng)目。該項(xiàng)目集購物、餐飲、娛樂、健身、洗浴、酒店、商住樓多功能為一體的綜合樓。大廈群樓突出四平八穩(wěn)、端正、雍容大氣的外觀造型設(shè)計(jì)風(fēng)格；屋頂設(shè)計(jì)內(nèi)射放光的玻璃幕墻造景，突現(xiàn)夜晚的明珠光彩四射的效果；沈陽黃金廣場地處沈陽市第一大商業(yè)區(qū)——太原街商業(yè)區(qū)（詳細(xì)位置見地理位置圖）。項(xiàng)目占地8364平方米，地下部分三層，地上裙樓八層，裙樓以上為兩座二十層的塔樓，總建筑面積115，864平方米，總投資額預(yù)計(jì)為4.5億元人民幣。項(xiàng)目經(jīng)營功能：廣場地下一至三層為停車場及設(shè)備層，停車位預(yù)計(jì)300個(gè)。充分考慮了太原街停車難的問題，并為廣大用戶提供最快捷、方便的24小時(shí)的停車服務(wù)地上一至五層為大型購物中心，經(jīng)營定位為青春時(shí)尚型。其中：地上一層為現(xiàn)代時(shí)尚休閑區(qū)和高檔精品購物，以及酒店大堂區(qū)；地上二至五層為主題百貨區(qū)。六層為餐飲。餐飲分為正餐、快餐、燒烤及特色風(fēng)味小吃。（正餐大廳設(shè)置為多功能大廳）七層為娛樂。有大小舞廳2個(gè)，表演臺(tái)、KTV包房、酒吧、鮮啤酒吧、茶座等。八層為康樂。有健身房、體操房、棋牌包房、臺(tái)球室、電子游戲、洗浴中心等。（后期將八層屋頂部改為屋頂花園、游泳池、人工沙灘）。兩座塔樓分別為：西塔樓將成為一個(gè)，按照五星級標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營的酒店，充分滿足來沈陽的國際國內(nèi)賓客的高檔次的服務(wù)需求；東塔樓100~120套高檔商住樓，將集住宅與辦公多功能需要的智能化的商務(wù)公寓。該項(xiàng)目運(yùn)作的動(dòng)議出發(fā)點(diǎn)，采取兩個(gè)主要立意視角。既通過大廈整體的6、7、8三層的餐飲、娛樂、健身等功能為中軸，上為給商住樓的樓盤銷售和酒店經(jīng)營提供更可能多的配套功能和服務(wù)；下為商場經(jīng)營，吸引人氣、商氣，提升經(jīng)營品位的。對沈陽市場分析（一）基本情況概述沈陽市基本情況描述黃金廣場地理位置介紹黃金廣場功能狀態(tài)黃金廣場周邊商業(yè)環(huán)境介紹商場物業(yè)基本情況概述（二）市場及競爭環(huán)境分析1、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式2、國內(nèi)零售業(yè)狀況及趨勢（1）發(fā)展現(xiàn)狀（2）零售業(yè)發(fā)展趨勢（3）國外零售企業(yè)對中國零售業(yè)沖擊的主要表現(xiàn)：3、零售業(yè)態(tài)概念與比較（1）零售業(yè)態(tài)概念（2）零售業(yè)態(tài)、業(yè)種的比較4、沈陽零售業(yè)競爭狀態(tài)及發(fā)展趨勢2001年整體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場運(yùn)行情況2001年整體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場運(yùn)行情況結(jié)論性分析沈陽政治環(huán)境分析沈陽零售業(yè)競爭狀態(tài)商業(yè)區(qū)分析：中街商業(yè)區(qū)、太原街商業(yè)區(qū)、皇姑商業(yè)街沈陽零售業(yè)態(tài)格局與分類：百貨業(yè)態(tài)、超市業(yè)態(tài)、專營業(yè)態(tài)、專業(yè)市場沈陽市零售商業(yè)主要業(yè)態(tài)分析（5）百貨業(yè)態(tài)：經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營管理特征競爭現(xiàn)狀及趨勢競爭結(jié)論購物中心業(yè)態(tài)（6）超市業(yè)態(tài)競爭狀態(tài)及結(jié)論黃金廣場購物中心周邊競爭環(huán)境及發(fā)展趨勢沈陽顧客分析及結(jié)論商場競爭優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢劣勢結(jié)論市場形象（概念）的確定：黃金廣場百貨購物中心（暫定名）將成為一個(gè)，符合現(xiàn)代人性化需求的購物環(huán)境；提供符合15~35歲目標(biāo)顧客群消費(fèi)及價(jià)位適中的流行時(shí)尚商品和品牌；采取貼近現(xiàn)代大眾流行、時(shí)尚生活的文化樂趣為營銷主題，將購物、娛樂、休閑、餐飲、生活知識與人文科技融入現(xiàn)代消費(fèi)理念之中。為遼寧省的消費(fèi)者營造現(xiàn)代都市的消費(fèi)體驗(yàn)，感受到現(xiàn)代社會(huì)生活的科技文明和進(jìn)步，將明天的健康享受，事業(yè)的成功，生活的樂趣與活力全部呈現(xiàn)給消費(fèi)者。三、目標(biāo)市場（顧客群）定位與經(jīng)營特色的確定商場未來的總目標(biāo)，是成為沈陽市一家著名的，現(xiàn)代式的主題性百貨業(yè)態(tài)，營造一個(gè)賦有市場吸引力的和流行時(shí)尚的中高檔購物場所。同時(shí)，以物業(yè)整體形象為依托，使黃金廣場成為沈陽市及外省市顧客的心中理想的購物、餐飲、娛樂、住宿的場所。四、商品（類別）組合與空間布局特色設(shè)立特色的原則：以消費(fèi)者需求（購物）行為為準(zhǔn)則?，F(xiàn)代、時(shí)尚和高品位，并不代表價(jià)格高。而是以營造良好的購物環(huán)境，采用科學(xué)的品類規(guī)劃建立消費(fèi)主題。以目標(biāo)消費(fèi)（形象）群設(shè)立賣場營銷主題，組織與擴(kuò)延商品品類，以主題帶品類，以品類帶品牌，以品牌帶點(diǎn)綴品種（直至細(xì)化到SKU）；特色以目標(biāo)消費(fèi)（形象）群設(shè)立賣場營銷主題的組合概念，將突破傳統(tǒng)的按商品大類的空間布局組合方式要求。既，按目標(biāo)消費(fèi)群的年齡、生活消費(fèi)需求的行為習(xí)慣，圍繞生活的內(nèi)容、品味、樂趣的行為主題命名概念主題。至此，將目標(biāo)消費(fèi)（形象）群主題概念與主題相關(guān)聯(lián)的類別商品，跨類別，跨區(qū)域的組合在一個(gè)空間區(qū)域內(nèi)。通過商品及賣場營銷力著力凸現(xiàn)人性化的現(xiàn)代生活時(shí)尚需求行為，為消費(fèi)者營造富有聯(lián)想和自我創(chuàng)造，體現(xiàn)生活個(gè)性化品味價(jià)值的商品空間組合?？臻g分布商品經(jīng)營布局及各樓層設(shè)計(jì)風(fēng)格方案（詳見《商場空間布局圖》）一層：主題概念：名貴精品商品類別：世界名牌（化妝、珠寶、名表、服裝、箱包、鞋精品品牌為主）鮮花盆藝輔助功能：24小時(shí)銀行、總服務(wù)臺(tái)、公用電話、禮品包裝燈光色彩：光線明亮，普通光以冷光為主暖光為輔，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。主題色調(diào)：綠色環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；休息桌椅色彩要鮮艷（多色彩）二層：主題概念：少淑女天地（15~25的未婚女性）商品類別：少淑女裝、牛仔裝、鞋、帽、彩妝、配飾、手袋、時(shí)裝表、手套、襪類、時(shí)尚書刊。輔助功能：咖啡室、公用電話。燈光色彩：光線明亮，普通光以冷光為主暖光為輔，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。主題色調(diào)：冷色調(diào)為主，地面為奶白色瓷磚，吊頂奶白色環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和服裝陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要鮮艷（多色彩）。三層：主題概念：女性莊園（25~35或40歲的成熟職業(yè)女性）商品類別：女性職業(yè)裝、手袋、配飾（帽類、腰帶、絲巾、手套等）、內(nèi)衣、彩妝、精品鞋、民族服飾、嬰兒用品、婚紗禮服、襪子針棉織品（超市）、時(shí)尚書刊輔助功能：水吧、茶室、公用電話、設(shè)計(jì)小型服裝表演T型舞臺(tái)和自由設(shè)計(jì)展賣區(qū)（服裝沙龍）燈光色彩：光線明亮，普通光源為中大型雙坐統(tǒng)燈冷暖光，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。主題色調(diào)：暖色調(diào)為主，地面淺黃色防滑瓷磚和吊頂與地面為對稱色調(diào)，（注意通道配色）環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和服裝陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要鮮艷（多色彩）。四層：主題概念：紳士莊園（18~55歲）商品類別：男正裝、休閑裝、牛仔裝、襯衫、鞋類、帽類、領(lǐng)帶、腰帶、配飾、箱包、汽車配飾、漁具、禮品專柜、汽車配飾、眼鏡、男性化妝品。輔助功能：水吧、茶室、公用電話、擦鞋器、機(jī)關(guān)團(tuán)體服務(wù)、電話購物燈光色彩：光線明亮，普通光源為中大型雙坐冷暖光節(jié)能桶燈，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。邊廳色彩莊重（色彩較深），中央散區(qū)色彩明快（色彩較淺）主題色調(diào)：地面為奶白色防滑瓷磚，吊頂為奶白色（注意通道配色為黑色）環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和服裝陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要鮮艷（多色彩）。五層：主題概念：家居時(shí)尚館商品類別：運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、體育健身器械、健康理療儀器和器械、辦公文具、小家電、家居陳設(shè)、廚衛(wèi)用品、臥室用品（床上用品、窗簾、布藝、靠墊）、特賣場、電腦城輔助功能：水吧、茶室、公用電話、燈光色彩：1）運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、體育健身器械、健康理療儀器和器械、辦公文具、小家電、特賣場、電腦城區(qū)域內(nèi)光線明亮，普通光源三分之二為中型單坐冷光節(jié)能桶燈，三分之一為中型單坐冷光節(jié)能桶燈。2）家居陳設(shè)、廚衛(wèi)用品、臥室用品區(qū)域普通光源為中大型雙坐冷暖光節(jié)能桶燈，商品區(qū)內(nèi)以暖光為主。主題色調(diào)：1）運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、體育健身器械、健康理療儀器和器械、辦公文具、小家電、特賣場、電腦城區(qū)域采用冷色調(diào)處理，地面為白色防滑瓷磚，吊頂采用黑色噴涂方式處理（注意通道地面配色為黑色）；2）家居陳設(shè)、廚衛(wèi)用品、臥室用品區(qū)域?yàn)榕黝}色調(diào)，地面為淺黃色防滑瓷磚，吊頂為白色。環(huán)境要求：主通道要達(dá)到3米、次主通道要達(dá)到2米；環(huán)境布景要以綠色植物和動(dòng)感陳列造景為主；裸露墻面、柱面要有燈箱；大廳周邊設(shè)置休息椅，色彩要活潑。目標(biāo)市場（顧客群）定位：瞄準(zhǔn)遼寧省及沈陽市15~35或40歲之間的消費(fèi)群體；個(gè)人月收入水平在600元以上的中青年顧客群體；目標(biāo)顧客性別，中青年女性和職業(yè)男性；消費(fèi)主體，以個(gè)體（個(gè)人）為主，家庭時(shí)尚消費(fèi)與集團(tuán)消費(fèi)為輔；經(jīng)營特色：提供現(xiàn)代、時(shí)尚品位的商品、服務(wù)，以及舒適的（休閑）購物環(huán)境；（營造生活、營造時(shí)尚）采取主題式的經(jīng)營模式。以軟性商品為主，家居、配飾為輔的商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)。營造豐富的，符合現(xiàn)代時(shí)尚文化的營銷氛圍。培養(yǎng)中青年忠誠目標(biāo)顧客群經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)：成為沈陽市及周邊城市消費(fèi)者心目中，理想的現(xiàn)代、時(shí)尚和高品位的購物休閑場所。商品類別規(guī)劃培訓(xùn)提綱商品籌劃培訓(xùn)提綱概念一、市場號召力市場號召力：通過市場細(xì)分化確定與鎖定目標(biāo)顧客群，使商場的商品經(jīng)營與管理符合或滿足目標(biāo)顧客群需求的影響力和感召力程度。（商場之間的競爭，已經(jīng)進(jìn)入同質(zhì)化時(shí)代，商品、服務(wù)方面已經(jīng)沒有什么太大的差別?，F(xiàn)代的市場競爭已經(jīng)進(jìn)入到全方位和審層次的，以企業(yè)核心競爭能力的強(qiáng)弱而進(jìn)行判別的——形成企業(yè)自己獨(dú)到的企業(yè)文化、經(jīng)營（營銷）理念和思想、現(xiàn)代的手段，并時(shí)時(shí)刻刻把經(jīng)營與管理貫徹到，以顧客為核心，權(quán)利滿足企業(yè)目標(biāo)顧客群的商品需求和服務(wù)需求。這里既有物質(zhì)的也有精神，有行為表象的也有內(nèi)心潛在的需求。如果我們想要滿足我們的目標(biāo)顧客群，就必須全力以赴作好我們的經(jīng)營管理工作。商品籌劃工作就是要把我們企業(yè)文化、經(jīng)營（營銷）理念和思想和現(xiàn)代手段貫穿與始終）。市場號召力的關(guān)鍵因素：目標(biāo)顧客、商品、價(jià)位、店內(nèi)購物環(huán)境、服務(wù)目標(biāo)市場細(xì)分：企業(yè)為謀求發(fā)展，企業(yè)通過市場調(diào)查、研究和分析，對市場消費(fèi)群體的消費(fèi)需求特征進(jìn)行分類，并尋求與判斷符合企業(yè)拓展的目標(biāo)消費(fèi)群體，為之提供能夠滿足目標(biāo)顧客群商品和服務(wù)。目標(biāo)顧客群體的特征：目標(biāo)顧客群體非目標(biāo)顧客群體現(xiàn)代理性消費(fèi)者追求購物樂趣型追求時(shí)尚者傳統(tǒng)實(shí)際型者追求低價(jià)者購物需求及態(tài)度對商場購物環(huán)境要求頗高，如照明、裝潢、走道寬度及商品陳列方式等愿為名牌及優(yōu)良服務(wù)付較高價(jià)格對時(shí)尚的追求一般在購物中尋求新鮮刺激（新或特別的商品、品牌），但目前感到不滿對價(jià)格不敏感，愿為品牌、進(jìn)口商品、精品及服務(wù)而付出較高價(jià)格略微追求時(shí)尚對價(jià)格不太敏感，愿為品牌、進(jìn)口商品、選擇種類及服務(wù)而付較高價(jià)格喜歡青春時(shí)髦且與眾不同不在乎商場位置注重價(jià)格但也重視價(jià)值必須時(shí)愿為名牌、服務(wù)、以及質(zhì)量而付較高價(jià)格不在乎時(shí)尚與商場裝修對價(jià)格極為敏感，不愿為品牌、進(jìn)口商品、服務(wù)或多樣化商品而付較高價(jià)格重視便利性：一店可購齊物品及方便的商場位置不在乎購物環(huán)境購物行為按需適時(shí)擇地購物不因沖動(dòng)而購物，也不等降價(jià)樂于嘗新商品、品牌常因沖動(dòng)而購物樂于參加降價(jià)促銷常常沖動(dòng)購買喜歡瀏覽櫥窗以保持時(shí)尚前衛(wèi)喜歡在現(xiàn)代化商場購物不因沖動(dòng)而購物購買重要商品時(shí)會(huì)伙比三家貨比三家，等待降價(jià)不大可能因沖動(dòng)而購物社會(huì)心理層面略保守保守度居于平均水平思想最現(xiàn)代，最追求與眾不同相當(dāng)保守，絲毫不愿與眾不同相當(dāng)保守傳統(tǒng)商品籌劃：在公司制定的市場號召力的基礎(chǔ)上，確認(rèn)所有涉及到商場經(jīng)營的大類、中類、小類、品種（SKU）商品的經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)和決策的全過程。商品籌劃的作用：商品籌劃是商場經(jīng)營活動(dòng)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是最重要的環(huán)節(jié)。沒有商品籌劃，商場的經(jīng)營與管理就不能夠?qū)崿F(xiàn)。商品籌劃的好壞，決定商場未來的經(jīng)濟(jì)效益和每一個(gè)員工的經(jīng)濟(jì)利益。通過目標(biāo)市場的定位，（通過商品或品牌、價(jià)位、、功能、時(shí)尚度、色彩等等因素）能夠最有效地組合商品的類別和商品品牌，以及到小類商品直至SKU的組合。能夠最大限度地利用或使用賣場面積空間資源。為有效地組織品牌供應(yīng)商的進(jìn)入，以及裝修與視覺設(shè)計(jì)奠定基礎(chǔ)。商品籌劃是商場商品營銷活動(dòng)的基礎(chǔ)。通過商品籌劃工作，可以讓我們的經(jīng)營管理人員認(rèn)知與了解目標(biāo)顧客、供應(yīng)商、競爭對手的一切。為我們制定經(jīng)營與管理方案提供大量參考依據(jù)。軟性商品：商品的主題功能屬性具有，美化與表現(xiàn)個(gè)人或家庭表象和心靈的時(shí)尚性、個(gè)性化的服裝、服飾、配飾、陳設(shè)品的商品。硬性商品：商品的主題功能屬性具有很強(qiáng)的使用功能。如：電器、廚房用具、文化用品等商品。中性商品：商品的主題功能屬性具有軟性和硬性商品兼有的商品。如：手表、掛鐘、金銀珠寶首飾等。如何做一名合格的商品采購員。（采購是零售商業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的第一個(gè)環(huán)節(jié)）學(xué)識：（知識、經(jīng)驗(yàn)、膽識）專業(yè)知識：商品、管理、營銷、價(jià)格、財(cái)務(wù)、成本核算、統(tǒng)計(jì)分析、等；相關(guān)知識：消費(fèi)心理學(xué)和行為學(xué)、社會(huì)學(xué)、歷史、氣候、法律法規(guī)等；技能：商品籌劃、調(diào)查、談判、計(jì)算機(jī)等。商品籌劃內(nèi)容包括：市場調(diào)查（略）營銷戰(zhàn)略和策略規(guī)劃（略）商品類別規(guī)劃零售空間分配商品采購規(guī)劃采購或招商銷售管理價(jià)格與質(zhì)量管理結(jié)算營銷戰(zhàn)略和策略規(guī)劃（略）營銷戰(zhàn)略營銷規(guī)劃商品類別規(guī)劃：定義：所有涉及（商品或品牌）開發(fā)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商品品類規(guī)劃并按其季節(jié)及市場變化所進(jìn)行的調(diào)整的業(yè)務(wù)活動(dòng)和決策。目標(biāo)：建立起一套具有針對性的、不斷滿足并誘導(dǎo)目標(biāo)顧客群的商品品類組合來實(shí)現(xiàn)銷售額、毛利、零售空間、庫存利用率及資金利潤率的最大化。原則：應(yīng)按每一個(gè)以目標(biāo)顧客需求為導(dǎo)向的商品品類結(jié)構(gòu)在商品層次上進(jìn)行商品類別規(guī)劃。采購主管必須按商品類別負(fù)責(zé)組織商品。但一個(gè)商品類別不能分歸幾個(gè)采購主管負(fù)責(zé)；采購主管在采購商品前必須做好類別規(guī)劃工作，以保證類別的平衡和符合目標(biāo)顧客的需要；類別規(guī)劃必須以調(diào)查事實(shí)及各種數(shù)據(jù)為依據(jù)，充分利用目標(biāo)競爭對手和本部門現(xiàn)有的品類組合特征及市場趨勢；對軟性及季節(jié)性強(qiáng)的品類，必須制定不同季節(jié)的多種品類規(guī)劃，以保證不同季節(jié)目標(biāo)顧客的需要；類別規(guī)劃必須與商品購銷計(jì)劃中的銷售計(jì)劃、購進(jìn)計(jì)劃相吻合。確認(rèn)商品品類規(guī)劃的4個(gè)層面：由公司確認(rèn)與審批確認(rèn)商場整體商品經(jīng)營大類和中類的品類規(guī)劃，包括：各樓層大類和中類商品，以及配套功能的經(jīng)營空間位置與面積范圍；由采購主管提出中、小類商品的品類規(guī)劃，包括：小類及各品牌的經(jīng)營空間位置與面積。由主管業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理審批；確認(rèn)品牌規(guī)劃，由采購主管規(guī)劃，主管業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理審批；確認(rèn)品種規(guī)劃，由采購主管規(guī)劃，采購部長審批。供應(yīng)商引進(jìn)由主管業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理審批；品類規(guī)劃的方法及步驟分成五個(gè)階段：確認(rèn)指標(biāo)，規(guī)劃準(zhǔn)備，規(guī)劃設(shè)計(jì)與確定，規(guī)劃審批，規(guī)劃實(shí)施。第一階段：確認(rèn)指標(biāo)。指標(biāo)由上級下達(dá)，指標(biāo)承擔(dān)人將指標(biāo)分解到季度、月，到組到品牌；或依據(jù)市場趨勢及面積增減自報(bào)指標(biāo)。指標(biāo)必須實(shí)事求是，數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確?？己酥笜?biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售、毛利額管理指標(biāo)：平米銷售、平米毛利、勞效、花色品種、商品置換率、差錯(cuò)率。不論是上級給下達(dá)或是自報(bào)指標(biāo)，提出與確認(rèn)年度計(jì)劃指標(biāo)，要以同期數(shù)據(jù)為測算依據(jù)，并提交商品籌劃方案書。指標(biāo)模型**年*—*月銷售、毛利計(jì)劃品類（班組）**年同期數(shù)比重%**年計(jì)劃數(shù)比重%同比±％合計(jì)小類A品牌A1品牌A2小類B品牌B1品牌B2問題：同期銷售數(shù)據(jù)不夠完整，不能到具體品類，大多數(shù)到品牌小類。（4）指標(biāo)的確認(rèn)過程，改正上期經(jīng)營問題，如商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，銷售重點(diǎn)品類（品牌）不突出等問題需糾正。第二階段：準(zhǔn)備階段（是商品籌劃的最基本工作，也是整個(gè)工作最重要的部分，占總的工作量的60%左右。因此，準(zhǔn)備工作作的好壞，是否細(xì)致將決定你的商品籌劃方案能否成功與合格）回顧市場號召力，確認(rèn)各類商品規(guī)劃重點(diǎn)要素。市場調(diào)查（略）回顧市場號召力1、確認(rèn)目標(biāo)顧客所有商品的購進(jìn)，必須確認(rèn)什么樣的顧客購買，這些顧客是否是我們的目標(biāo)顧客，滿足所有顧客需要是錯(cuò)誤的。注重有特殊購物需求并有愿為之付出較高價(jià)錢的顧客。便利和舒適的商店購物環(huán)境，具有一定程度的服務(wù)。較廣的產(chǎn)品類別選擇以及新的，具有特色的產(chǎn)品。大多屬于中等收入，（1500－3000元月家庭收入）。在保證滿足目標(biāo)顧客需要的前提下，吸引本市以外的目標(biāo)顧客也將是我們的重要目標(biāo)。2、商品：保持商品類別廣度及有選擇地發(fā)展深度。商品中類要保證他的寬度，小類別要保證他的深度。每一品類在選擇品牌或品種要按以下比例要求執(zhí)行：品牌或品類等級品牌或品類特征品牌或品類比重頂級品牌（A類）（形象品牌）5%主力品牌（B類）（銷售品牌）60%次主力品牌（C類）（銷售品牌）30%輔助品牌（D類）（品種）（點(diǎn)綴品牌或品種）5%新產(chǎn)品及差異品牌的經(jīng)營，將是我們吸引本市顧客的重要手段。每一品類在選擇品牌或供應(yīng)商的數(shù)量要適度，不易過多。要根據(jù)目標(biāo)顧客群所需求的價(jià)位區(qū)間、時(shí)尚度、色彩、款式、面料等商品屬性，集中在一個(gè)空間或一個(gè)平面上。價(jià)格區(qū)間要有比重和層次感，花色和款式盡量不要重疊（強(qiáng)調(diào)陳列）。特別是自營的商品的花色品種不能重疊。3、價(jià)位中檔價(jià)位比重為75％，高檔價(jià)位比重為20％，低檔價(jià)位為5％。各類商品的中檔價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)必須確認(rèn)，個(gè)別硬性商品除外。（價(jià)位的確定是相對與市場而言的）特色商品要提供少量的高價(jià)和低