房地產 -福州長樂2021拍-1號航城地塊投資建議書

福建大區(qū)福州＆環(huán)福州2021年4月附件：決策意見表內部資料注意保密22項目規(guī)劃指標總覽單位：m2地下停車位目標地塊現(xiàn)狀：地塊內部為金林來紡織廠（已停用，現(xiàn)作為倉庫使用）項目關鍵信息總覽--間-奏---成本&利潤要素單方可售成本&利潤要素統(tǒng)計表（單位：00項目雙贏總覽（凈利潤率19.36%，樓板價9,102元/m2）52,1292,883凈利潤額9,765一類標準18,666現(xiàn)金流回正時間2021/5/11不含融資19,010雙贏金額1,37683%合作共贏對價/土地款支付時間----放款金額----累計簽約額累計回款額1.項目基本信息2.市場與競品分析3.客戶及產品定位4.規(guī)劃預案及定價5.經(jīng)濟測算與雙贏關鍵動作6.投資建議福州市長樂區(qū)項目信息福州市長樂區(qū)項目信息花滿墅花滿墅20212021拍-1號地塊地塊位于長樂老城區(qū)，周邊路網(wǎng)發(fā)達，配套1.2項目四至與航拍（2021拍-1號）北西東西東翡麗府南翡麗府養(yǎng)老院養(yǎng)老院規(guī)劃路2021拍-1號2021拍-1號地塊內部為金林來紡織廠（已停用，現(xiàn)作為倉庫使用）1.2項目四至與航拍（2021拍-1號）地塊周邊交通便捷度、通達度好：地塊周邊交通便捷度、通達度好：該地塊位于長樂老城區(qū)中心，緊鄰主干道會堂路，便捷通達長樂各處；城市意象較好：周邊多為老項目，人流量大，城市界面好。翡麗府翡麗府下朱村下朱村酒店酒店游泳館文峰花園游泳館文峰花園長山湖長山湖下洞江下洞江2.1出讓及規(guī)劃條件：2021拍-1號2.1出讓及規(guī)劃條件6.競得人付款期限分三期（比例為50%、30%、20%），支付金額第一筆競買保證金-第二筆地價款支付地價款*50%-保證金合同簽訂之日起30日內支付至50%第三筆地價款支付地價款*30%合同簽訂之日起90日內支付至80%第四筆地價款支付地價款*20%合同簽訂之日起180日內繳清 2021拍-1號oee長樂實小 2021拍-1號oee長樂實小永榮城市廣場1.項目基本信息2.市場與競品分析3.客戶及產品定位4.規(guī)劃預案及定價5.經(jīng)濟測算與雙贏關鍵動作6.投資建議2017年4月1日，長樂區(qū)調控政策出臺，新建商品住房項目首次開盤銷售申請價格涉及領域主要內容2、新建商品住房項目首次開盤銷售申請價格備案，要按照同區(qū)域、同品質、同類型項目備案均價確定首次備案3、同一商品住房項目下一批次備案價格必須“零增長”，不得高于上一批次4、嚴控一切商品住房項目隨意漲價行為，嚴禁任何樓盤以“價外加價”等方式超出備案價格對外銷售。對本市戶籍居民家庭購買的第二套及以上住房，非本市戶籍居民家庭購買第一套及以上住房，取得不動產權證未滿2年的，不1、首套房首付兩成，二套首付三成，貸款利率按最新2、首次申請使用純住房公積金貸款的，首付款比例從此前的20%調整為30%；第二次申請使用住款比例從30%調整為40%。無限購政策但第三套無法貸款（“認貸不認房”）。適用人員范圍2017年至今長樂區(qū)土地成交逐年遞增；2020年土地成交177萬㎡，同2015年至今長樂區(qū)商住用地供求情況02015年99成交樓面價（元/㎡）0注：1、統(tǒng)計包含長樂全區(qū)土地成交；2、土地供求僅統(tǒng)計可售部分，扣除回購、安置房等不可售面積土地面積：125737㎡容積率：1.91建筑面積：18678㎡（安置房7.5萬㎡，回計容（真實）樓面價：5018元/㎡2019拍-2號世茂璀璨悅城-距1號地1.土地面積：8490㎡容積率：2.2計容（真實）樓面價：8566元/㎡2019拍-11號龍湖迪鑫紫宸府-距2號地6.土地面積：125737㎡容積率：1.91建筑面積：18678㎡（安置房7.5萬㎡，回計容（真實）樓面價：5018元/㎡2019拍-2號世茂璀璨悅城-距1號地1.土地面積：8490㎡容積率：2.2計容（真實）樓面價：8566元/㎡2019拍-11號龍湖迪鑫紫宸府-距2號地6.土地面積：36090㎡容積率：1.6溢建筑面積：57744㎡（安置房1.5萬㎡，回計容（真實）樓面價：4901元/㎡2021拍-1號2020拍-2號三盛悅龍門-距1號地2.土地面積：22549㎡容積率：2.3計容（真實）樓面價：11376元/㎡土地面積：36579㎡容積率：2.2建筑面積：80474㎡（回購商業(yè)1881㎡，回購價124計容樓面價：10820元/㎡真實樓面價：11103元/㎡2020拍-8號長樂翡麗府-距1號地0.土地面積：34982㎡容積率：1.88計容（真實）樓面價：11291元/㎡2020拍-1號大東海世茂天璽-距1號地2.土地面積：43252㎡容積率：2.3建筑面積：99480㎡（回購商業(yè)2984㎡，回購價175/㎡，回購住宅1萬㎡，回購價4363元/計容（真實）樓面價：12063元/㎡2020拍-19號融創(chuàng)觀瀾云頂-距1號地2.土地面積：36146㎡容積率：2.0溢計容樓面價：12173元/㎡真實樓面價：12824元/㎡2020拍-13號龍湖盛天江宸府-距3/4號地0.1土地面積：56613㎡容積率：2.2計容（真實）樓面價：8784元/㎡2019拍-1號中發(fā)首府二期-距3/4號地1.6土地面積：14454㎡容積率：2.5溢價建筑面積：36135㎡（商業(yè)2890㎡，回購價13080 2020拍-16號龍桂書香雅苑-距3/4號地3.7土地面積：13048㎡容積率：2.2計容（真實）樓面價：10451元/㎡2018-2020年，長樂區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)上漲；2020年受疫情影響成交量小至17861元/㎡，同比上漲11.1%。長樂區(qū)2017-2021.3商品住宅成交量價年度走勢長樂區(qū)2020.1-2021.3商品住宅成交量價月度走勢80706040302001786117861706562142081088871160731657720172018201920202021.1-3成交面積成交均價200001500010000500004.54.34.54.54.4供應面積成交面積成交均價0備注：1、2019-2020年，長樂市區(qū)高價地項目集中入市，多集中于首占板塊，拉動長樂區(qū)全年成交均價；2、2017-2019年長樂區(qū)商品住宅年均成交68.7萬方，成交均價年均漲幅21.8%；3、2020年2月份受疫情影響，限簽有所放寬，早期已認購未簽約高價房源集中簽約，成交量價齊升；疫情過后，住宅成交量價回落。數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)212.2住宅市場競爭存量截止4月，長樂城區(qū)競爭存量合計73.4萬㎡，按近一年均去化2.3萬㎡，預計去化周期約32個月；其中2021-1號地塊核心競爭存量約24.3萬方，存量合理。競爭水平項目名稱核心競爭長樂翡麗府5.34.9毛坯20500融創(chuàng)觀瀾云頂6.96.4毛坯25000大東海世茂天璽8.60.6毛坯26600三盛悅龍門4.13.1毛坯25800蘭園天悅9.39.3待推合計34.224.3——核心競爭中茵天俊玖瓏臺9.0毛坯23000中茵天俊瓏璟臺3.80.7毛坯18300龍湖盛天江宸府12.011.11#樓15500，10#樓18000長樂瀾山14.87.2B區(qū)毛坯16000，A區(qū)毛坯13500龍湖迪鑫紫宸府3.9毛坯16500融創(chuàng)長樂壹號一期12.110.0毛坯18200融創(chuàng)長樂壹號二期5.03.0毛坯17500世茂璀璨濱江2.4毛坯18000龍桂華府7.07.0待推龍芝龍桂書香雅苑2.82.8待推合計72.846.3——其他競爭世茂璀璨悅城0.8毛坯16300中創(chuàng)三江壹品2.12.0毛坯20300合計3.82.8合計110.873.4 長樂區(qū)按現(xiàn)價單盤2020年銷售額10億以上可進入前三，但隨著未來高價項目已認未簽房源備案，預12濱海新城榕發(fā)翰林壹號345藍光陽光城璟月678濱海新城9龍湖龍湖迪鑫紫宸府232.2住宅競爭格局在售均價：毛坯26691元/㎡（取證均價毛坯26去化情況：2021年3月30日開盤，推1棟樓/84套/在售均價：在售均價：毛坯26691元/㎡（取證均價毛坯26去化情況：2021年3月30日開盤，推1棟樓/84套/在售均價：毛坯20500元/㎡2021拍-1號去化情況：2020年5月31日首期開盤，高層已推8棟高層均價：毛坯17000元/㎡去化情況：2019年11月27日首期開盤，高層已推1高層均價：B區(qū)毛坯16000元/㎡；A區(qū)毛坯13500元/㎡核心競品去化情況：2021年1月9日開盤，已推6棟樓/174套/2.8；，在售均價：首開毛坯25000元/㎡4月份加推毛坯26500元/㎡（取證均價毛坯25763/㎡，全盤26961元去化情況：2020年8月22日首期開盤，推3棟樓/256套/去化情況：2020年3月20日首期開盤，推4棟樓/340套/在售均價：18200元/㎡（取證均價毛坯24去化情況：2021年4月16日首期開盤，推2棟/154套/），在售均價：整體均價毛坯16500元/㎡去化情況：2019年7月27日首期開盤，已推15棟樓/71在售均價：毛坯23000元/㎡（取證均價毛坯239去化情況：2021年2月10日開盤，已推3棟樓/144套/2.在售均價：毛坯25800元/㎡（取證均價毛坯262021拍-1號二手商鋪出租2021拍-1號二手商鋪出租綜合均價20000元/㎡項目層高主力面積段月租金水平售價中南樾府4.5米一層38-110㎡二層110-186㎡未開業(yè)綜合20000元/㎡文峰花園3米4.5-5米40-80㎡3米50元/㎡4.5-5米80-120元/㎡——長樂大名城4.5米40-65㎡30000元/㎡成交均價30000元/㎡25萬業(yè)錦江城（住宅已交付）車位去化約95%2021拍-1號非人防：21-22萬元/個人防：11萬元/個萬業(yè)錦江城（住宅已交付）車位去化約95%2021拍-1號非人防：21-22萬元/個人防：11萬元/個項目車位配比售價去化率起售時間長樂大名城1:0.8非人防：21-22萬元/個；人防：11萬/個78%2015年1月長樂璟月1:1.15非人防：8萬/個，人防6萬/個79%2019年9月中南樾府非人防12-13萬/個，人防8-10萬/個20%2019年10月陽光城花滿墅1:0.8非人防：8萬/個，人防5萬/個基本售罄2019年7月非人防：8萬/個人防：6萬/個非人防：12-13萬元/個非人防：12-13萬元/個人防：8-10萬元/個262.6住宅競爭存量大東海世茂天璽中茵天俊瓏璟臺大東海世茂天璽中茵天俊瓏璟臺龍湖盛天江宸府長樂瀾山龍湖迪鑫紫宸府融創(chuàng)長樂壹號二期世茂璀璨濱江龍桂華府龍芝龍桂書香雅苑世茂璀璨悅城號地塊其他競爭4.9萬6.4萬0.6萬3.1萬1.7萬0.7萬方（預計14個月）方（預計16個月）方（預計2個月）方（預計8個月）9.3萬方（預計6個月）9.3萬方（預計6個月）方（預計5個月）方（預計3個月）11.17.2萬1.6萬方（預計14個月）方（預計6個月）10.03.0萬1.2萬0.8萬2.0萬方（預計7個月）方（預計7個月）7.0萬方（預計15個月）2.8萬方（預計方（預計8個月）方（預計10個月）2020.122021.62021.122022.62022.122023.62.6住宅競品分析8#6棟樓/174套/2.8萬方；已推去化86套，去化率49%；4月新推樓棟8#434戶整盤戶型配比房型面積套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比四房30%1702826%四房22452%3203249%四房7%60489%五房2184610028合計434100%65136100%28282.6住宅競品分析292.6住宅競品分析2.6住宅競品分析【大東海世茂天璽】主力戶型四房129-167㎡2020年12月5日售樓2.6住宅競品分析2.6住宅競品分析3332.6住宅競品分析2.6住宅競品分析化78套，去化率54%，在售均價毛坯25800元/㎡842.6住宅競品分析2.6住宅競品分析2.6住宅競品分析【龍湖迪鑫江宸府】主力戶型三房89-109㎡，四房133-1毛坯16500元/㎡，截止開盤當周累計去化約92套，去化率60%。2.6住宅競品分析三房89平三房109平四房133平2.6住宅競品分析【龍桂華府】未售，主力戶型三房106㎡，四房118-128㎡；案場報價毛坯21000元/㎡402.6住宅競品分析411.項目基本信息2.市場與競品分析3.客戶及產品定位定價4.規(guī)劃預案及定價5.經(jīng)濟測算與雙贏關鍵動作6.投資建議42航城板塊新盤及二手房價格目前處于長樂區(qū)第一梯隊，多為本地企業(yè)主或軋鋼廠紡織廠老板，高端改善自住購房，本項目土地類型屬于豪宅板塊（D），客戶類型為尊享型客戶，所對應產品2021拍-1號表1：土地-客戶對應表2021拍-1號表1：土地-客戶對應表土地立身安家筑巢區(qū)改功改樂享尊享奢享三四線D///MEODMEO表2：客戶-產品對應表戶型立身安家筑巢區(qū)改功改樂享尊享奢享4房3衛(wèi)3+1房3衛(wèi)2+1房2衛(wèi)2房2衛(wèi)4房2衛(wèi)3+1房2衛(wèi)3房2衛(wèi)4房2衛(wèi)3+1房1衛(wèi)3房1衛(wèi)2+1房1衛(wèi)2房1衛(wèi)土地屬性：D，航城板塊（長樂市中心），道路交通便利，發(fā)展前景D航城板塊城中學趨于飽和一所周邊居民集資搭建的祠堂客戶匹配√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√△2021拍-1號航城板塊主力客戶為長樂本地企業(yè)主，個體戶等，支付能力強，購房注重品質、圈層，次主力客群為老城區(qū)改善客2021拍-1號戶大平層，舒適四房/上低區(qū)大平層，140平以上萬周邊競品現(xiàn)狀：競品主力戶型為120-140四房，其中12120㎡緊湊四房約2000元/㎡；大面積產品（三盛悅龍門225㎡頂復＆大東海世茂天璽168㎡），取證產品整體概況（備案口徑）24%//融創(chuàng)觀瀾云頂（2021年1月首開），土地特點：取證產品整體概況（備案口徑）大東海世茂天璽（2020年12月首開），土地特點：戶型面積客戶類型推出套數(shù)推盤比例去化套數(shù)去化比例面積段大東海世茂天璽融創(chuàng)觀瀾云頂三盛悅龍門存量6支付力板塊：D支付力板塊：D★支付力板塊：M板塊：M支付力家庭結構一代居、兩代居三代居產品結構推演產品類型房型戶型庫編號套數(shù)套數(shù)比建筑面積客戶類型總價能力現(xiàn)時點售價功改/尊享47競品1：三盛悅龍門競品1：三盛悅龍門去化最好戶型129㎡，4-2-2/24323元/㎡（已備案價格）去化稍次戶型143㎡，4-2-2/26411元/㎡（已備案價格）2600025500290001、中戶185㎡，定價持平競品25500元/㎡2、端戶185㎡，定價高于中戶185㎡500-1000元/㎡3、端戶225㎡，2梯1戶，提高價差約2500元/㎡285002550026500競品3：大東海世茂天璽（距離2.6公里）競品3：大東海世茂天璽（距離2.6公里）競品2：融創(chuàng)觀瀾云頂全推本地塊占地僅0.9萬㎡，計容1.98萬㎡，2棟16F小高層，體量小，核心對標產品為融創(chuàng)觀瀾云頂與大東海世茂天璽168-220㎡；小區(qū)總套數(shù)87套，預估去化周期2個月，全盤綜合定全推/套數(shù)/面積———— 會堂路 會堂路游泳館游泳館架空層商業(yè)架空層商業(yè)社區(qū)底商鄭和西路商鋪總價=120元/㎡（月租金）*60㎡（商鋪面積商鋪單價=216萬/60㎡=36000元/㎡鄭和西路1、①地塊周邊無正規(guī)底商供業(yè)主消費2、②東側小區(qū)內架空層商業(yè)以便利零售為主，供該小區(qū)業(yè)主使用3、①地塊西側小區(qū)底商業(yè)態(tài)包含水泥、養(yǎng)生、寵物、餐飲、裝修②西側底商面積40-60㎡，層高4.5-5米（可做閣樓，不可做餐飲）月租金水平約100元/㎡，本案地段優(yōu)于西側小區(qū)，輻射范圍囊括周邊社區(qū)及游泳館，并考慮預留排煙管道，預計月租金上浮20%項目參數(shù)項目參數(shù)大東海世茂天璽住宅/套非人防25萬/個人防17.5萬/個未取證，捆綁住宅銷售，月均86個（含開盤），已認購432個，去化率56%投審階段定價投審階段定價項目計容建面項目定位尊享總戶數(shù)87車位數(shù)車位時點價非人防25萬人防17.5萬對標核心競品大東海世茂天璽車位配比，戶型產品面積大，車位需求量高，2個月內去化完畢，無折損價格個數(shù)單價貨值去化時間全價車位非人防99個25萬2475萬2個月人防33個17.5萬578萬2個月合計132個——3053萬2個月1.項目基本信息2.市場與競品分析3.客戶及產品定位4.規(guī)劃預案及定價5.經(jīng)濟測算與雙贏關鍵動作6.投資建議3.1項目定位高層戶型配比五房+保姆房I前置風險排查(投資、設計共同完成，黑色字體事項由投資負責，藍色字體事項由設計完成)項目名稱天山路北側、東僑路西側2020P10宗地投資對接人研發(fā)對接人202104規(guī)劃條件(用地紅線及地形圖是必須提供)控規(guī)*高度計算起點室外場地*屋面突出物計算規(guī)定女兒墻*限高(米)60米*容積率2.2*不平衡使用否*綠地率不小于35%*建筑密度不大于25%法規(guī)*規(guī)劃條件詳規(guī)劃條件*人防規(guī)定計容面積的7%*計容規(guī)定封閉陽臺，計容全算，產權全算*消防規(guī)定國家規(guī)范*園林規(guī)定無特殊規(guī)定現(xiàn)狀條件現(xiàn)狀建筑*性質及高度*已審未建無*軍隊建筑文物*文保區(qū)無*古建無*古樹無*墳地無廠址用地*現(xiàn)狀防空洞無*土壤污染無*廢氣管線無*廢井無周邊構筑物*地面機械停車無*現(xiàn)狀鍋爐房無污染源*填埋焚燒無*污水處理及消納無*加油站及儲氣罐無*變電及高壓線無*通訊基站無*傳染病及?？漆t(yī)院無*鐵路及高速公路無*貨運及倉庫無*公交場站無*車輛段無*工廠無*其他無退讓*高壓走廊無*鐵路無*公路無*改擴建計劃無限高*文保區(qū)和特定場所無*通信無*航空無*空軍及軍隊無自然條件初堪文件初堪文件無周邊參考項目無水文資料抗浮水位無河道水位無潮汐水位無泄洪道無市政條件周邊道路*道路現(xiàn)狀西側會堂路已成型，其他為規(guī)劃路*道路規(guī)劃無*豎向現(xiàn)狀場地整體平整*豎向規(guī)劃無*允許開口*立交橋和匝道無*天橋無*地鐵無有*的項為必填項，總圖需表達或者增加專頁表達改善客戶，保證功能性，強功能產品差異化改善客戶，保證功能性，強功能產品差異化，戶型可靈活多變，多面寬朝南在貨值與土方成本的權衡下均衡規(guī)劃總圖規(guī)劃形態(tài)好，南北朝向，分區(qū)明確景觀中庭最大化I規(guī)劃方案及指標I停車明細單項指標I商業(yè)明細單項指標I重點指標匯總航城第1號地塊備注高層（16F）人防面積：1384.3㎡地面車位占比：10%機械車位占比：0%（配建總社會車位位于：-占總車位比：0%780.14㎡計容不可售面積：1730.7㎡設備配套面積：1691.1㎡地下室電梯，下地下室樓梯面積：配套分攤上部面積：39.6㎡5940㎡146個14個132個0個綜合單車指標：45㎡/車集團單車指標：34㎡/車X為：車位數(shù)/戶數(shù)70.40%產品分布及配比廈朱青口花園龍井康樂園戶型配比面積段營銷要求戶型面積戶數(shù)戶型配比面積面積比18567%18566.7%1080062.3%22533%2252933.3%652537.7%100%合計87100.0%17255100.0%I戶型配比戶型配比面積段營銷要求戶型面積戶數(shù)戶型配比面積面積比18567%18566.7%1080062.3%22533%2252933.3%652537.7%100%合計87100.0%17255100.0%IT3戶型-185+185+225（改I比選方案戶型I比選方案四及指標竟配建樓棟竟配建樓棟根據(jù)《福州市城市規(guī)劃管理技術條例》住宅建筑每套至少有一個居室（居室是指臥室、起居室）的滿窗日照時間應滿足大寒日3小時。三居室以上的住宅建筑至少有兩個居室以上滿窗日照時間滿足大寒日3小時。1小時2小時3小時4小時5小時I比選方案二及指標I比選方案三及指標I比選方案戶型I比選方案戶型1：機動車位依據(jù)土地條件進行設置，居住按每戶大1：機動車位依據(jù)土地條件進行設置，居住按每戶大）：停車配比12地面停車率01、可售比計算方式=地上可售建筑面積/總建筑面積（幼兒園、小學、菜市場等非常規(guī)配置的配套面積不統(tǒng)計，不計容架空層不統(tǒng)計）。2、停車配比計算法則：停車配比=100*總配置車位數(shù)計容建筑3、當萬平米地庫對應住宅塔樓投影面積在1500-2000㎡之間時，可售比指標允許在上表基礎上下降1.4%；當影面積在2000㎡以上時，可售比指標允許下降1.8%。1.業(yè)態(tài)分為：可售業(yè)態(tài)和不可售業(yè)態(tài)；可售業(yè)態(tài)分為：住宅、公寓、沿街商鋪；不可售業(yè)態(tài)分為：地下室、地上公建配2.總建筑面積按照國家規(guī)定的計算面積規(guī)則計算（幼兒園、小學、菜市場等非常規(guī)配面積及其所分攤的地下室面積。不含持有3.集中地庫的分攤方式如目標成本明細表中未明確各業(yè)態(tài)分攤的集中地庫面積，按以下方式a.在一個地塊或分期內，無自持、別墅類業(yè)態(tài)時，地庫無分攤。b.在一個地塊或分期內，包含自持業(yè)態(tài)時，地庫按各業(yè)態(tài)停車指標占比分攤。c.在一個地塊或分期內，包含別墅類業(yè)態(tài)時，別墅類業(yè)態(tài)地下分攤面積按（每戶2個車位*40㎡*地下室層地下室面積；所有業(yè)態(tài)分攤以圖紙表達劃分優(yōu)先。d.無論車位是否出售，均不算入可售面積。1、小柱網(wǎng)停車可在上述指標上相應增加0.5㎡/車；2、人防占整個地下車庫面積的比例b值：當1/4≦b<1/3、1、小柱網(wǎng)停車可在上述指標上相應增加0.5㎡/車；2、人防占整個地下車庫面積的比例b值：當1/4≦b<1/3、1/3≦b<1/2、1/2≦b<1，表中指標相應增加2、3、4；3、A標產品指標允許增加2㎡/車；4、塔樓區(qū)域指上部建筑落入地下室的投影面積；5、設備房：指常規(guī)的水池水泵房、變配電房及發(fā)電機房，不包含因特殊條件及區(qū)域設置的設備房；6、標準車庫建議橫向柱跨7.8米，小柱網(wǎng)車庫建議橫向柱跨5.4米；7、含機械車位的機械停車和普通停車混合的地下車庫單車投影面積可在上述指標上相應增加3*機械車位投影個數(shù)/總車位投影個數(shù)?；旌系叵萝噹靻诬囃队懊娣e=地下車庫面積/總車位投影個數(shù)a值范圍車庫+坡道車庫+塔樓+設備+坡道備注50%—100%2937其中a值指塔樓投影面積/地庫投影面積33.3%—50%3625%—33.3%350—25%342、實際計算指標=整個地下車庫面積/地下車位數(shù)=5940/（146-14I補充及風險提示設計與成本相關提示項目各業(yè)態(tài)A/B/C/D標定位B標有無大量土石方/深基坑/不利地址條件等情況淤泥等軟土地基項目裝配式比例及裝配率描述面積為計容面積的30%，裝配率得分不小于50分示范區(qū)是臨時/改建/永久無是否有不計容贈送面積（如架空層、風雨連廊等）架空層是否有額外的配套或配置（如泳池、地上地下會所、綠色建筑、海綿城市、特殊配置等）地上會所及海綿城市是否做綠色智慧家及單方價格設置二代產品其他項目設計風險提示看平市場的定價建議為27000元/㎡；根據(jù)競品各因素對標得出，本案合理均價為26826元/㎡；絕佳地段的大平層極為稀缺，預計價格可實現(xiàn)均價27000元/㎡000本案僅2棟高層，競品社區(qū)規(guī)模均大于本案，小區(qū)規(guī)劃000000均處于長樂市中心核心地段，配套趨近，無0大東海世茂天璽戶型趨近本案，三盛悅龍門主力129-143㎡為主，復220㎡；融創(chuàng)觀瀾云頂僅1棟樓及部分單元為189-218000與本案競爭力較強項目為大東海，三盛悅龍門、融創(chuàng)觀瀾府面積較通過競品對比，本案競品修正價約為26826元/㎡絕佳地段的大平層極為稀缺，預計價格可實現(xiàn)均價27000元/㎡合理均價為27000元/㎡：分不同面積段價格推導，中戶185㎡均價毛坯25500元/㎡，端戶185㎡均價毛坯26000-26500元/㎡，端戶225㎡均價毛坯28500-29000元/㎡合理均價25500元/㎡合理均價26000-26500元/㎡合理均價28500-29000元/㎡此同等面積端戶較中戶價差高500-1000元/㎡端戶大面積225㎡，2梯1戶，極具尊貴感，根據(jù)競品中端戶及分面積段價差情況比較，可實現(xiàn)2500-3000元/㎡價差?租金推算——1、地塊周邊無正規(guī)底商供業(yè)主消費；2、東側小區(qū)用；3、①地塊西側小區(qū)底商業(yè)態(tài)包含水泥、養(yǎng)生高4.5-5米（可做閣樓，不可做餐飲）月租金水平約100元/㎡，本案地段優(yōu)于西側小區(qū)，輻射范圍囊括周邊社區(qū)及游泳館，并考慮預留排煙管道，預計月租金上浮20%商鋪總價=120元/㎡（月租金）*60–本案商業(yè)整體均價為36000元/㎡。綜上，建議商業(yè)整體定價為36000元/㎡。月均銷售套數(shù)分業(yè)態(tài)匯總小高層（18層及以下PC22,582022,582小高層（18層及以下非PC24,195024,195人防車庫750775非人防車庫1,76801,768全盤51,16796152,1291.項目基本信息2.市場與競品分析3.客戶及產品定位4.規(guī)劃預案及定價5.經(jīng)濟測算與雙贏關鍵動作6.投資建議7775.1投資方案核心指標一覽及價值、風險-總套數(shù)項㎡㎡項數(shù)㎡㎡--㎡-%㎡-業(yè)態(tài)/項高層高層PC7天/層；高層非PC5.5天/層。付款節(jié)點完成日期運營節(jié)點支付保證金2021年5月5月13日土拍2021年6月經(jīng)營評審會占地0.90萬㎡，容積率2.2，計容1.95萬㎡2021年7月啟動會總建面2.65萬㎡，2棟高層（其中1棟PC）2021年9月建設工程規(guī)劃許可證2021年9月國土證2021年10月建設工程施工許可證2021年9月基礎開工無示范區(qū)2021年10月主體結構出±02021年10月商品房預售許可證PC樓棟正負零預售開盤2021年10月開盤2022年1月首批主體結構封頂非PC樓棟2022年3月全部樓棟結構封頂2棟高層16F封頂2023年3月全盤竣工備案開工需后19個月內竣工2023年12月全盤交付物業(yè)類別小高層毛坯非人防車位人防車位起始地價406064,060-4,3054.68億----項目公司IRR%股東IRR%月8月值萬—