《論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)（論文）》15000字

論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)目錄TOC\o"1-2"\h\u29663引言 引言房子自古在中國人心中就具有很重要的位置，它不僅代表著家的縮影，更是我們在外打拼奮斗以后回來?？康臏嘏谋茱L港，對于許多中國人來說房子已經(jīng)不僅僅是財產(chǎn)的擁有，它更多是一個心靈的棲息地和愛的符號。自改革開放以來，人們對幸福富裕的生活更加渴望，我們在享受國家逐漸發(fā)展壯大而給我們帶來的諸多福利的同時，房價也是隨之水漲船高，讓人望而興嘆，這也使得越來越多的人，特別是正處在奮斗階段的年輕人都選擇租房來滿足居住需求。（國發(fā)[2016]8號）文指出，中國未來要建立租購并舉的住房體制，積極鼓勵租賃消費，擴大住房租賃市場，提高城市新增人口容納能力的重點工作就是不斷完善住房租賃市場建設。在編撰《民法典》的背景下勢必會考慮到當前關(guān)于住房租賃市場的各種矛盾，因此《中華人民共和國民法典》于第726條至728條三個條文中規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，最初的立法目的是為了解決當時中國社會存在的住房緊張問題，到現(xiàn)在逐漸發(fā)展成為以穩(wěn)定房屋租賃市場為核心社會關(guān)系活動?！睹穹ǖ洹穼@一規(guī)定的發(fā)展與完善不僅有利于維護和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實利用，進一步減少承租人再次尋找新的租賃房屋以及搬遷的麻煩，這就更好地降低了交易成本，從整體來看可以提高房屋的利用效率；而且還有利于保護承租人相對于房屋所有人而言處于的弱勢地位。任何一項權(quán)利制度都不會是一直完美的，它必須時刻保持與現(xiàn)階段社會生活、實踐需要基本同步，但是法對于立法工作來說，它不太可能時刻應需要同步更新，因此在房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)立法存在的一些不足也是如此。其實在最新生效的《民法典》中關(guān)于該項權(quán)利的相關(guān)“同等條件”問題等都沒有進行明確的解決。完善該項權(quán)利任重而道遠，但并不意味著我們不去進一步完善細化，如何既有效規(guī)范出租人履行義務又保護出租人在這其中的交易權(quán)利，這是值得我們進一步去研究的。一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)概述（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念優(yōu)先購買權(quán)又稱為先買權(quán)。在學理上關(guān)于先買權(quán)這一概念的表述存在不同的觀點。我國臺灣地區(qū)王澤鑒教授認為，“優(yōu)先承買權(quán)者云，謂特定人依約定或者法律規(guī)定，于所有人（義務人）出賣動產(chǎn)或者不動產(chǎn)時，有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)利。”[[]王澤鑒.民法學說與判例研究（第一冊）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：505]孫憲忠教授也指出，“所謂先買權(quán)，是指依法律規(guī)定或者當事人之間的約定，來排除他人而優(yōu)先購買的權(quán)利?！盵[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會科學文獻出版社，2011：161[]王澤鑒.民法學說與判例研究（第一冊）[M].北京：中國政法大學出版社，1998：505[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會科學文獻出版社，2011：161[]馬俊駒.民法案例教程（上）[M].北京：清華大學出版社，2002：295在立法上，《中華人民共和國民法典》于第726條至第728條中較為詳細的規(guī)定了該項權(quán)利的相關(guān)內(nèi)容，并對該項權(quán)利的行使設定了同等條件、合理期限等的一系列的限制，在立法上更加完善了這一權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的特征房屋承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)具有法定性。[[]陶志敬.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)研究[D].西安：西北大學，2018[]陶志敬.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)研究[D].西安：西北大學，2018承租人享受主體專屬化、行使對象具有特定性。該制度的設計考慮是維護社會關(guān)系的穩(wěn)定，保護承租人的利益。在承租關(guān)系中承租人享受主體專屬化是指這項權(quán)利只屬于承租人且也只能由承租人來行使，承租人行使這項權(quán)利也當然的享有對其他人的排他性。除此之外承租人享有這項權(quán)利也必然會涉及到行使該權(quán)利，權(quán)利的行使必然會指向特定的對象，而在與承租人優(yōu)先購買權(quán)行使中其指向的對象必須具有特定性。這個特定性特定性不僅指權(quán)利人只能針對其所租住的房屋行使該權(quán)利，還包括權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)必須是對該租賃房屋的所有人也就是出租人行使。3、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)對出租人和承租人的雙方限制性。我們都知道權(quán)利與義務二者是相互對立統(tǒng)一、不可分離的，同樣在房屋租賃關(guān)系中權(quán)利義務也是同樣的。在《民法典合同編》中同樣也對承租人規(guī)定了權(quán)利也設定了義務。雖然為出租人設立了義務，但同時也為保護房屋出租人的合法利益，《民法典》在條文中除了規(guī)定房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)需滿足“同等條件”這一要求，還規(guī)定了房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)需在一定期限內(nèi)。也就是說條文通過對出租人和承租人作出上述的相應限制，才能促進這一制度在我國更好地落實。4、房屋優(yōu)先購買權(quán)具有附屬性。我們在分析承租人享有的該租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)的法律關(guān)系時可以發(fā)現(xiàn)，該項權(quán)利主要包括兩層法律關(guān)系，分別是租賃關(guān)系和優(yōu)先購買權(quán)，房屋優(yōu)先購買權(quán)之所以具有附屬性，就是在分析租賃關(guān)系和優(yōu)先購買權(quán)之間的內(nèi)容上總結(jié)而出的，不存在合法有房有效的房屋租賃關(guān)系，也就當然的沒有出租人與承租人這兩個主體，沒有主體的存在，就更不會存在租賃關(guān)系中賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)。（三）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)探求一項權(quán)利的性質(zhì)，我們往往要從這項權(quán)利最初設立的初衷去考量。承租人優(yōu)先購買權(quán)設立的初衷就是為了維護弱勢一方的利益，并且在此基礎(chǔ)上能夠更好地保障交易秩序的穩(wěn)定，從而加快交易效率，達到最初該項權(quán)利設立想要實現(xiàn)的保護各方合法利益，最大限度的保障在租賃關(guān)系中出于弱勢地位的一方的合法利益。“優(yōu)先承買者，在實務甚為重要，訴訟案件甚多，最高法院有甚多判例，其中最基本的問題，系關(guān)于優(yōu)先承買權(quán)法律性質(zhì)?！盵[][]王澤鑒.民法學說與判例研究（第一冊）[M].北京：北京大學出版社，2009：231物權(quán)說支持物權(quán)說的學者認為房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種物權(quán)。[[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會科學文獻出版社，2011：163.]之所以將承租人優(yōu)先購買權(quán)當成是一種物權(quán)，是因為該觀點的支持者認為物權(quán)顧名思義有著絕對的排他效力能夠?qū)蛊渌麢?quán)利，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖未規(guī)定在《民法典物權(quán)編》，但《民法典合同編》也給予了其很高的地位使得其具有優(yōu)先甚至是對抗的效力。但[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會科學文獻出版社，2011：163.請求說在司法實踐中呼聲很高的其實是贊同將承租人優(yōu)先購買權(quán)認定為請求權(quán)。持請求說觀點的學者認為，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種附強制締約義務的請求權(quán)，這一學說其實是在總結(jié)了司法實踐的相關(guān)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上得來的，目前在我國司法實務界普遍公認的就是房屋承租人請求權(quán)說?！睹穹ǖ浜贤帯吩O立這項權(quán)利制度試圖給予房屋承租人在優(yōu)先購買權(quán)受到侵犯時，可以行使這一請求權(quán)，從而請求人民法院等公權(quán)力而獲得救濟，使得自己在同等條件下可以優(yōu)先購買租賃的房屋的權(quán)利得到保護。3、期待權(quán)說我們依照法律享有某項權(quán)利時，自然而然就會有期待自己權(quán)利得到實現(xiàn)的那一天。在法律上我們通常將期待權(quán)定義為權(quán)利人對于未來權(quán)利的一種期待，對于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)來說，支持將其定性為期待權(quán)說的人認為，[[][德]卡爾·拉倫茨：法學方法論[M].陳愛娥譯，商務印書館出版社,2003：321.]房屋承租人享有的這個優(yōu)先購買權(quán)作為一種期待，在出租人還沒有決定出賣房屋時僅僅只能作為一種還沒有現(xiàn)實化的權(quán)利，只待出賣房屋時，這項權(quán)利才自然地從期待變?yōu)楝F(xiàn)實。這里我們所說的期待權(quán)中的“期待”有別于我們?nèi)粘Ｓ谜Z中使用的“期待”，[[][德]卡爾·拉倫茨：法學方法論[M].陳愛娥譯，商務印書館出版社,2003：321.[]幸顏靜.德國民法典中先買權(quán)之法律技術(shù)的邏輯解讀[J].比較法研究，2014,(3)4、形成權(quán)說形成權(quán)是指依照債權(quán)人的單方意圖產(chǎn)生、變更或消滅法律關(guān)系的權(quán)利。[[]鄭云瑞.民法總論[M].北京：北京大學出版社，2007：94]認同該學說的人都將優(yōu)先購買權(quán)認為形成權(quán)比較合適。與物權(quán)說、請求權(quán)說和期待權(quán)說對比來看其實把承租人的優(yōu)先購買權(quán)認定為形成權(quán)這種學說其實是更容易被不論是學者還是初學法律的人接受和認同的。他們之所以支持該觀點是因為他們覺得，承租人與第三人簽訂房屋買賣合同但卻并未履行作為一個出租人在出賣房屋時的通知義務，而是得承租人因為出租人的不通知而沒有了解到該房屋出賣的相關(guān)信息而錯失表達自己愿意購買的機會，這時出租人的意愿我們就可以不予考慮承租人直接就已經(jīng)取得優(yōu)先購買權(quán)，自然可以訂立買賣合同。這種觀點是是相對合理的。首先，因為房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)在本質(zhì)上與形成權(quán)十分相似。形成權(quán)是指權(quán)利人依據(jù)單方意思表示就可以使自己與他人之間產(chǎn)生、變更或者消滅某種民事法律關(guān)系的權(quán)利。[[]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2016：268][]鄭云瑞.民法總論[M].北京：北京大學出版社，2007：94[]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2016：268（四）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法現(xiàn)狀1、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法現(xiàn)狀新中國成立以后，我國一直在不斷的發(fā)展完善我國的各項法律制度，特別是改革開放以后市場經(jīng)濟繁榮，民事領(lǐng)域的各項法律因為與我們生活息息相關(guān)更是得到不斷發(fā)展。1990年頒布的《中華人民共和國合同法》作為規(guī)范我們?nèi)粘８鞣N與合同有關(guān)的處理規(guī)則自然也就不例外的考慮到了日漸繁榮的房屋租賃市場的矛盾，因此為了規(guī)范在租賃合同中的各項權(quán)利與義務便正式確立了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)。但由于不斷的實踐，《合同法》對該權(quán)利的相關(guān)規(guī)定漸漸不全面，各種關(guān)于房屋租賃合同中出現(xiàn)的矛盾催生著相關(guān)法律法規(guī)盡快完善與發(fā)展，因此《房屋租賃合同司法解釋》在2009年就對《合同法》中相關(guān)領(lǐng)域進行進一步的解釋，其中第21條至24條應實踐的現(xiàn)實需要和對該項權(quán)利完善的要求而將《合同法》中的有關(guān)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使、效力及限制等相關(guān)規(guī)定進行細化與解釋。在中國編撰《民法典》的大背景下，2021年1月1日正式生效的《中華人民共和國民法典》在《合同法》第230條的基礎(chǔ)上，于第726條規(guī)定了相關(guān)權(quán)利，同時還規(guī)定了不能對抗近親屬優(yōu)先購買權(quán)的限制。在第二款規(guī)定了“合理期限”是承租人在接到出租人履行通知義務后的十五天內(nèi)。同時在本條第一款但書和第二款又分別承襲了《房屋租賃合同司法解釋》第24條的第1、2及3項的內(nèi)容。《民法典》第728條規(guī)定了損害賠償責任并且在本條還規(guī)定了如果不是法律還有其他規(guī)定，原則上不能對抗善意第三人的合同的有效性，這時參考了《房屋租賃合同司法解釋》的第21條的內(nèi)容；同樣，在第23條的基礎(chǔ)上，《民法典》于第727條規(guī)定了在拍賣情況下一些出租人的通知義務以及一些合理期限等有關(guān)該項權(quán)利的其他規(guī)定。由此可見，盡管《民法典合同編》應各種改革爭議的強烈呼聲對該項權(quán)利新增了相關(guān)規(guī)定，但是通過我們對比就不難發(fā)現(xiàn)關(guān)于該項權(quán)利的定義等都是直接將先前的《合同法》的相關(guān)規(guī)定編撰其中，對于有關(guān)該項權(quán)利的一些原則性的規(guī)定其實沒有創(chuàng)新的規(guī)定和一個具體詳細的解決方法。均沒有做出實質(zhì)性的改變。[[][]戴孟勇：論《民法典合同編（草案）中法定優(yōu)先購買權(quán)的取舍》[J]東方法學,2018(4)2、域外房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法現(xiàn)狀研究一項制度的立法現(xiàn)狀除了要研究我們國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)，還要對比域外對這項制度的立法現(xiàn)狀，這樣才可以了解其發(fā)展的背景與各個國家對該項權(quán)利的重視程度，從而反映一個國家的經(jīng)濟社會文化生活。其中《德國民法典》和《臺灣民法典》不管是從內(nèi)容上還是對前者的繼承與發(fā)展的各個方面上都具有一定的參考和借鑒意義。在立法上對于承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定的較為詳細的是《德國民法典》，它可能設立這項權(quán)利的最終目的是為了保護他們國家的市民生活住房需要而較少的保護生產(chǎn)中承租人的利益，因為在其法典中并沒有將商業(yè)性質(zhì)的住房包括在保護范圍之內(nèi)。在臺灣地區(qū)，通過《臺灣民法典》的法律規(guī)定可以看出，因為臺灣地區(qū)與我們物權(quán)的規(guī)定不相同，不屬于“房地一體”，所以會存在房屋所有者和土地所有者不是同一個人，[[][]趙磊鑫：我國商品房承租人優(yōu)先購買權(quán)制度研究[D].石家莊：河北經(jīng)貿(mào)大學，2020房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立及行使（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件1、存在合法有效的房屋租賃關(guān)系從名稱上看，“房屋承租人”本身就帶有租賃關(guān)系，也就是在租賃關(guān)系中向房東即出租人繳納房租并獲得房屋使用權(quán)的人，因此我們研究這一權(quán)利的成立的前提就是要存在合法有效的房屋租賃關(guān)系。要想確定這個關(guān)系是否真實有效，我們就要認定雙方當事人簽訂房屋買賣合同時是否具有完全民事行為能力，這是我們自然人開展民事活動的重要前提條件，然后我們還要審查該租賃房屋是否未經(jīng)政府、行政部門審批或者是與行政許可證上規(guī)劃的不一致等情形，但同樣也規(guī)定了例外情況，只要一審辯論之前這些情況不存在了就可以認定為該房屋符合要求；除此之外，這些行為必須是行為人真實的意思表示，并且訂立的租賃該合同的內(nèi)容不屬于《民法典合同編》規(guī)定的合同法定無效情形?！斗课葑赓U司法解釋》第七條對“一房數(shù)租”進行了規(guī)定，也即在實踐中出現(xiàn)一房數(shù)租的情況，房屋租賃合同有效是前提，如果這時數(shù)位承租人都主張履行此前簽訂的合同的，人民法院要按照一定順序確定，法律規(guī)定要優(yōu)先考慮數(shù)位承租人中誰是已經(jīng)合法占有該租賃房屋的，如果都滿足就要考慮在其中誰已經(jīng)辦理了登記備案手續(xù)，如果還是不能確定，最后就要考慮是誰簽訂的合同成立在先。2、出租人出賣承租人租賃的房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)并不是隨時任意的，他必須是要存在出租人出賣房屋時，如果出租人不打算出賣房屋，承租人這項權(quán)利自然也就無從談起，也只有“出賣”租賃房屋時，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)才被激活，在實踐中，房屋承租人可以依自己意愿處分該房屋從而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而通常這里的“處分”包括售賣、拍賣、贈與和互易等。我們知道贈與合同仍然屬于無償合同，因此這個“贈與”不屬于《民法典合同編》對“出賣”范疇的規(guī)定。3、承租人必須具有和第三人購買房屋的同等條件在市場交易中最重要的就是公平，在出賣租賃房屋時也是如此。法律之所以規(guī)定同等條件，就是為了讓房屋承租人與第三方買受人處于同一起跑線，這樣還可以保障承租人出賣房屋可以最大限度的收益。提到“同等條件”我們最常想到的便是買受人與出租人達成關(guān)于轉(zhuǎn)換該房屋所有權(quán)的合理價格，這既是為了保護其他的房屋購買者，讓他們不至于因為房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)而被剝奪購房的權(quán)利，也是為了避免承租人因為行使優(yōu)先購買權(quán)而以較低的價格取得房屋所有權(quán)，從而使承租人遭受一定程度上的經(jīng)濟損失。這樣才可以達到既不使房屋出租人的利益遭到損失，也可以保護出租人的經(jīng)濟利益的效果。其實就現(xiàn)如今立法情況來看，“同等條件”還缺乏一個統(tǒng)一的標準，雖然在《江蘇房屋租賃意見》、《北京房屋租賃解答》等各地方規(guī)定當中有一些細微的規(guī)定，但是通過對這些地方規(guī)定的梳理發(fā)現(xiàn)，“同等條件”想要統(tǒng)一并非易事，因為每個糾紛都帶有自己獨特的特點，每個地區(qū)慣常的做法也有區(qū)別。但即使任重道遠，我們也要盡快研究制定明確標準。4、承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)除了要受“同等條件”的限制，還要滿足一定時間的限制，即在出租人履行通知義務以后，承租人必須要在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)回復出租人是否購買房屋的決定。根據(jù)《民法典合同編》的規(guī)定，如果是房屋出租人出賣租賃房屋的，承租人要從知道自己的權(quán)利可以行使后的15天之內(nèi)做出是否購買該房屋的決定；還有一種情況就是出租人打算拍賣這套租賃房屋的，那么出租人履行通知的義務就必須在拍賣日前五天。因此在考慮時間結(jié)束后，房屋承租人未回應出租人或未對該房屋進行競標，以后承租人也就不能再次前來主張其他權(quán)利。（二）房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)1、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使不得對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)在了解民法關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，還有一項也十分重要的便是規(guī)定在《民法典物權(quán)編》的按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，雖然在規(guī)定內(nèi)容上與承租人優(yōu)先購買權(quán)存在差別，但不變的是都要滿足“同等條件”這一規(guī)定。我們平時比較常見的情況是夫妻雙方有一套共同擁有的房屋，出于收益的考慮會將閑置的夫妻共同財產(chǎn)也就是這套房產(chǎn)租賃出去，而在離婚時勢必要進行夫妻共同財產(chǎn)的分割，這樣可以在將該房屋折合成價款支付給另一方，這樣也方便另外一方可以直接擁有該房屋的全部所有權(quán)。如果這時租賃該房屋的承租人也主張購買這套房屋，那么法律就規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)就不能與之對抗。法律之所以這樣規(guī)定，是因為在立法的角度上這是對物權(quán)的保護，因為我們都知道物權(quán)是一種絕對權(quán)，它的效力如果不是法律規(guī)定例外的情況下，自然應該是優(yōu)先于債權(quán)這個相對權(quán)的。綜上我們可以得出當購房條件相同，房屋共有人的購房資格是必須要先于承租人的。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使不得對抗近親屬的優(yōu)先購買權(quán)中國自古就崇尚儒家文化、注重綱常倫理，我們?nèi)嗽谌粘Ｉ?、與人交往的過程中是必要摻雜諸多人情因素，在我們與他人從事交易的時候也不可避免的摻入人情考量，這種情況就與那種純粹的買賣或是交易關(guān)系不同，如果我們交易的另外一方是和我們有親屬、親戚關(guān)系的人，那么對于親屬關(guān)系的考慮就會成為我們考量這筆交易的重要因素。承租人的優(yōu)先購買權(quán)當然也不能與之對抗，這也是法律注重親情從而將法律與人情關(guān)系進行權(quán)衡，更加符合中國的社會現(xiàn)實。最高人民法院民一庭負責人在就《房屋租賃司法解釋》答記者問時談到，《解釋》的考量是立足于國情的，在規(guī)定中將出租人出賣房屋給近親屬這一情況單獨列出，考慮到了其獨特性，并且能夠排除承租人優(yōu)先購買權(quán)。[[][]“最高人民法院民一庭負責人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問”[J].人民法院報，2009(2)3、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使不得對抗善意第三人《民通意見》第118條曾對房屋出租人優(yōu)先購買權(quán)作出規(guī)定，但其規(guī)定在廢止之前曾一直使第三人在買房時處于不利地位，其中就規(guī)定即使承租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同，但該合同仍然不能對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)而會被認定為無效，可見承租人優(yōu)先購買權(quán)在當時享有的至高無上的地位。在這樣的規(guī)定下，第三人除了向出租人要求承擔締約過失責任以外沒有其他的途徑救濟，這也無外乎是對第三人的損失。星野英一教授在他的著作《私法中的人》中就曾談起過“第三人之所以處于不利地位，是因為其無法確知所買標的物是否負有租賃權(quán)。如果信息披露充分，則出租人轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)的交易就是一個科斯式的交易，毋庸法律操心?！盵[][][日]星野英一，私法中的人[M]，王闖譯，中國法制出版社，2004；754、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)要在承諾期限內(nèi)行使現(xiàn)實生活中，許多承租人向法院起訴要求賠償侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的損失時，都是發(fā)生在出租人已經(jīng)明確告知了承租人，但承租人并未做出是否購買的決定，而是在出租人與第三人辦理完登記手續(xù)后才去法院起訴，而這時法院都會以承租人已經(jīng)通知到位為由不予支持其訴訟請求。因此房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須在合同的期限內(nèi)。這個期限僅限于15天，超過15天承租人即使明確表明自己要購買套租賃房屋來主張行使自己的優(yōu)先購買權(quán)；而在出租人拍賣該租賃房屋的時候，5天便是一個合理的考慮期限，同樣超過5天這個合理期限，該權(quán)利就不能行使。我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中存在的問題通過前文對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的分析與研究，我們可以發(fā)現(xiàn)我國承租人優(yōu)先購買權(quán)制度雖然已經(jīng)正式確立了近二十年，《民法典》的頒布、《房屋租賃司法解釋》的規(guī)定也進一步完善和補充了該制度，但許多立法規(guī)定較為模糊，仍不夠全面。因此完善該制度至關(guān)重要。次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)不明確如果曾有過租房經(jīng)歷你就會發(fā)現(xiàn)，由于租房預算的限制，或者出于個人租房的需要，往往一個人會將自己所租的整套房屋轉(zhuǎn)租給他人（次承租人），甚至再次將該租賃房屋轉(zhuǎn)租的情況也會出現(xiàn)，這時便會產(chǎn)生對次承租人是否享有該房屋優(yōu)先購買權(quán)的疑惑。這就需要區(qū)別兩種情形，一種是非法轉(zhuǎn)租，一種是合法轉(zhuǎn)租。未經(jīng)出租人同意承租人就將房屋轉(zhuǎn)租給他人，這樣被稱為非法轉(zhuǎn)租，在這種情況下，通說一般都認為次承租人在同等條件下不享有對該租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)。在實踐中得到多數(shù)法院的認可?！睹穹ǖ洹芳啊斗课葑赓U司法解釋》并未對此進行明確規(guī)定，但北京、江蘇等地中的地方規(guī)定里都有提及在未經(jīng)出租人同意的情況下的次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，爭議較大的是第二種情況，也就是當經(jīng)過出租人同意的合法轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人是否享有同等條件下優(yōu)先購買權(quán)。其中一些學者認為，[[]郎靜.論房屋次承租人優(yōu)先購買權(quán)[D].長春：吉林大學，2016：9.]我們要保障承租人有一個相對穩(wěn)定的居住或生產(chǎn)經(jīng)營場所，保障的這位權(quán)利人應該是該租賃房屋的實際居住人，而在合法轉(zhuǎn)租的情況下，承租人既已合法征得同意就當然享有一切權(quán)利，當然也包括承租人的優(yōu)先購買權(quán)，就應當歸為次承租人享有。而有些學者卻認為，承租人對出租房屋享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。[[]郎靜.論房屋次承租人優(yōu)先購買權(quán)[D].長春：吉林大學，2016：9.[]化國宇.次承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題探究[J].學術(shù)縱橫，2010（2）：105.同等條件的認定標準模糊法律法規(guī)中只規(guī)定了滿足優(yōu)先購買權(quán)要在“同等條件”下，但《民法典》和《房屋租賃司法解釋》并未對“同等條件”的認定進行明確的規(guī)定。也正是因為立法上的模糊導致各地法院在審理相關(guān)案件時對“同等條件”的理解與認定參差不齊。有些地方法院由于沒有對其認定的法律依據(jù)，又缺乏相應的指導意見，法官自由裁量權(quán)過大，法官的法律素質(zhì)對法律案件理解的程度也不一，從而使各地法院對同一法律案件就可能有截然相反的判斷，這顯然不利于法律的統(tǒng)一適用，也不利于提高司法的公信力。然而，通過對各地相關(guān)案件的查找，發(fā)現(xiàn)司法實踐中“同等條件”的認定存在相似之處。比如，確定同一房價或同一付款方式的“同等條件”應優(yōu)先，但其他方面沒有明確規(guī)定，在一些地方，“同等條件”的范圍也包括出租人的要求，如出租人要求將租賃房屋與其他房屋一起“打包”出售，在實踐中，一些出租人在出售房屋時，可能會向承租人增加一些“特殊”甚至“不合理”的要求，使房屋承租人在相同條件下不能有優(yōu)先購買權(quán)。（三）出租人出賣房屋時通知義務的相關(guān)規(guī)定不清晰當出租人決定出賣房屋時，法律規(guī)定其必須履行通知義務，因此確定履行內(nèi)容，通知時必須要告知的信息十分重要。一方面，房屋出租人通知的內(nèi)容不明確。由于法律欠缺對這部分的規(guī)定，在實踐中，承租人很難判斷出租人是否完全履行了告知義務。通知的內(nèi)容往往是承租人決定是否購買租賃房屋的關(guān)鍵。出租人通知內(nèi)容不真實、不全面的，如為防止承租人的權(quán)利妨礙雙方訂立房屋買賣合同，對于承租人來說，面對這樣的惡意串通，他要向法院起訴時必須承擔舉證責任，這無疑是非常困難的。另一方面，相關(guān)法律和司法解釋并未對出租人通知的形式作出規(guī)定。在實踐中，許多案件都是因為僵硬的書面或口頭形式而導致訴訟。因為在很多實際案例中，是房屋出租人或者房地產(chǎn)中介帶領(lǐng)第三人去出租屋看房。在這種情況下，承租人往往通過雙方的對話，獲得待售房屋的相關(guān)信息。在訴訟中，承租人總是以出租人未告知自己為理由，此時，出租人在提供證據(jù)方面往往存在諸多困難。（四）法律對于承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權(quán)競合處理規(guī)則缺失由于我國的現(xiàn)實背景，經(jīng)濟發(fā)展水平高的地方更需要也吸引年輕人著前去就業(yè)，但與之相關(guān)的就是大城市的房價也使較多年輕人望而興嘆，因此往往選擇租房生活，而在司法實踐中，年輕人也即承租人愿意選擇合租的方式，這也就會產(chǎn)生承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的情形。在對這種競合進行研究時發(fā)現(xiàn)《最高法復函》曾將這種競合分為了四種情形：首先一種情形是租賃房屋的每一位承租人都是獨立使用其租用的部分，也就是說彼此都擁有相對獨立的使用空間，在這種情形下，每一個承租人都只能對其所承租的獨立使用的部分房屋主張優(yōu)先購買權(quán)；第二種情形是各承租人所承租的房屋并不是可以獨立使用的，而且在諸位承租人中存在某一個承租人自己獨立租賃的部分就已經(jīng)超過了這個租賃房屋這個租賃房屋整體面積的一半，而且這一半的房屋在結(jié)構(gòu)上也與該房屋其他部分不可分割，在這種情形下，這個租賃面積超一半的便是真正的權(quán)利人；第三種情形下兩位承租人都可以行使優(yōu)先購買權(quán)，具體情況是如果該房屋只租賃給了兩位承租人，并且這兩位承租人共同使用該租賃房屋并且沒有清晰明確劃分二者的使用面積，二人都各支付該租賃房屋租金的一半，很明顯雙方都有自己各自獨立的使用空間；第四種，兩個承租人租賃房屋并且各自租賃了房屋的一半，二者支付的租賃費用也是各自一半，在這情形下，當出租人要出售該租賃房屋時，即使實際上各承租人只租賃了該房屋面積的一半，但仍然可以對整個房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。[[][]最高人民法院2005年7月26日作出的《關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復函》法律對于損害賠償范圍的規(guī)定不明確《民法典合同編》關(guān)于其權(quán)利受到侵害時的的損害賠償沒有規(guī)定如何計算等的詳細賠償方法，這在司法實踐中也在一定程度上增加了司法判斷的難度，由于損害賠償?shù)囊?guī)定不明確，不同法院對侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償范圍存在較大差異，不同的標準使得“同案不同判”的情況十分嚴重。通過查閱相關(guān)案件判決書，發(fā)現(xiàn)在損害賠償?shù)恼J定上存在以下差異：有些人認為應該將在承租人被侵犯優(yōu)先購買權(quán)到請求救濟時這一期間內(nèi)該租賃房屋所上漲的價格作為賠償?shù)囊粋€方面；有的人還認為損害賠償時應該對該租賃房屋進行評估，而如果這個評估價格與實際該租賃房屋出售價格存在差異的，就這一部分差額出租人也要承擔對權(quán)利人的損害賠償；還有的人認為如果該租賃房屋是被拍賣的，那拍賣價格與評估的有差異的，出租人也應當承租賠償責任。這些有待于我們未來仔細研究從而找到解決爭議的辦法。四、完善我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的建議正因為我們上文分析得出相關(guān)問題，才發(fā)現(xiàn)這一制度仍存在許多問題有待我們進一步完善。為了維護房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)這一重要的民事法律制度，讓其更好地發(fā)揮保護在房屋租賃關(guān)系中處于弱勢一方也即承租人的合法權(quán)益的作用，從而促進我們整個社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展，筆者針對前文對存在的問題所作的分析，提出自己的一些看法和建議。（一）要明確次承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權(quán)關(guān)于合法轉(zhuǎn)租的的情況（經(jīng)出租人同意），在這種情形下次承租人到底是否享有優(yōu)先購買權(quán)我們還無法得知，這一問題，不僅相關(guān)法律和司法解釋還未予以規(guī)定，而且無論是在理論界還是在實務界對此也均未達成一致意見，也正因如此，在司法實踐中常常造成不同地方法院對同一身份主體的對待方式截然相反。面對這種亟需改變的現(xiàn)狀，筆者結(jié)合現(xiàn)有研究，分析不同學者的觀點，檢索了大量相關(guān)案件判決書，從而認為在經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租關(guān)系中次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)有存在的必要，并且它的存在符合該項法律制度的價值追求。首先，公平正義是法律和立法者一直以來的價值追求，賦予次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)能夠較好地貫徹這一目標。在現(xiàn)實社會中之所以會出現(xiàn)轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，就是存在一些房屋承租人用低價從出租人手中租賃到房屋后，為了在中間謀取利益而再以高價轉(zhuǎn)租給次承租人，因此與承租人相比較，次承租人在房屋租賃中處于更加弱勢的地位，因此本著公平正義、保護在租賃關(guān)系中處于弱勢地位的一方的合法利益的理念，在筆者看來，法律應該賦予次承租人優(yōu)先購買權(quán)。其次，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)對維護社會穩(wěn)定具有重要作用。承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在和正式確認有一個重要的立法考量，即這一制度有利于保障承租人能夠繼續(xù)在租賃房屋內(nèi)穩(wěn)定居住或從事生產(chǎn)經(jīng)營。相對于轉(zhuǎn)租關(guān)系，租賃房屋的實際占有和使用屬于轉(zhuǎn)租人，因此法律也應保護轉(zhuǎn)租人居住在租賃房屋內(nèi)或者從事生產(chǎn)經(jīng)營。最后，基于現(xiàn)實的需要，次承租人有必要享有優(yōu)先購買權(quán)?，F(xiàn)實中，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在實踐中大量存在，而且很可能長期存在，特別是在北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，房價不斷上漲，與轉(zhuǎn)租人優(yōu)先購買權(quán)有關(guān)的法律糾紛越來越多。因此，筆者認為轉(zhuǎn)租人應當享有優(yōu)先購買權(quán)。（二）細化同等條件的認定標準相關(guān)法律和司法解釋對此規(guī)定模糊，理論界和實務界都有想要對其進一步明確和細化的呼聲。但要明確“同等條件”的標準并不容易，因為如果“同等條件”的標準過于嚴格，會損害出租人的利益，如果過于寬松，也不利于保障承租人的利益。[[]谷海月.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度研究[D].吉林：長春理工大學2019]以下將結(jié)合[]谷海月.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度研究[D].吉林：長春理工大學2019首先，我們提及“同等”一詞最先一定會想到的就是關(guān)于該房屋的價格是要相同的，因為在承租人看來，一個房屋的價格高低是否符合他現(xiàn)階段的經(jīng)濟實力是他決定買房的重要因素。使承租人和第三方買受人“價格同等”，既維護了出租人的合法利益，也能體現(xiàn)法律的公平和公正。其次，房屋價款的支付方式，支付期限和稅費承擔比例的同等都應該納入“同等條件”的考慮范疇。因為在實踐中，買賣房屋涉及到的交易額數(shù)量普遍較大，因此對房屋價款的支付方式的選擇、對其支付的期限的考慮都有一定風險，有些甚至可能損害一定的利益，所以筆者認為在房屋價款的支付問題上的“同等條件”要考慮的更為謹慎。最后，“同等條件”應該考慮房屋買賣合同中設定的其他附條件，當然也包括買受人需要具備的買賣該租賃房屋的交易方式、交易目的的一些特定的資質(zhì)，也即只有考慮方方面面，才能全面的解釋運用同等條件。承租人才能合理充分行使優(yōu)先購買權(quán)?？偠灾瑢τ凇巴葪l件”的認定十分復雜，即使認定復雜，我們也不能一概而論，有些人強調(diào)“同等”是要在方方面面都要保持絕對的平等，其實這種觀點是不對的。對于“同等條件”的認定，除了要考慮上述幾種因素，當然也并不能完全排除法官的“自由裁量權(quán)”，應該綜合起來合理運用，從而更好地維護承租人的合法權(quán)益。（三）完善出租人出賣房屋時通知義務的相關(guān)規(guī)定首先也是最重要的，就是要合理的確定出租人履行通知義務的期限。在這段期限內(nèi)，承租人有足夠的時間和機會去將出租人提供給其的信息進行全方位的了解也是為了15日承租人答復期內(nèi)做出是否符合“同等條件”購買的決定。但對“合理期限”的具體明確依然需要全方面的考慮。由于在其中涉及到各種評估房屋價格，有些甚至要委托評估機構(gòu)，因此“合理期限”的時間太短來不及更好地評估，但時間過長可能又會導致房屋價格產(chǎn)生較大的波動，筆者參考了學者的相關(guān)研究，結(jié)合各方面因素，認為將“合理期限”定為一個月較為合理。其次，要進一步明確出租人通知的內(nèi)容。出租人附通知義務除了要求其在合理期限內(nèi)通知到承租人，還要求通知的內(nèi)容要進一步規(guī)范具體，也即要將相關(guān)的第三人買房的信息等相關(guān)情況一并告知承租人，通過前文的分析，筆者認為出租人通知義務的內(nèi)容應該是與買賣合同的成立和生效能夠產(chǎn)生直接影響的條件，比如說前文上部分表述的相關(guān)條件。最后，更要規(guī)范出租人通知的形式，即以何種形式才能給便捷規(guī)范地履行通知義務。實踐中我們常見的通知方式可以分為口頭通知、書面通知以及通過公告形式通知。在日常生活中口頭通知和書面通知能夠更直觀地向承租人傳達出售該租賃房屋的相關(guān)信息，而如果是以公告形式通知的方式，對于承租人來講可能不能夠及時獲取相關(guān)的信息。（四）健全承租部分房屋的承租人優(yōu)先購買權(quán)競合處理規(guī)則租賃房屋可能存在數(shù)個承租人，根據(jù)前文的分析，當這數(shù)個承租人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生競合時，需要對相應的處理規(guī)則加以健全。如何處理數(shù)個承租人之間權(quán)利競合的問題，在相關(guān)的規(guī)則缺失的情況下，筆者覺得應該結(jié)合多方面進行考量，特別是從這一權(quán)利存在的的初衷來分析如何健全這一規(guī)則。一方面，根據(jù)前文提到的承租人優(yōu)先購買權(quán)的設立的目的來看，維護相關(guān)權(quán)利人的利益、使承租人能夠相對穩(wěn)定的住有所居使其想要達到的最理想的效果，從這點來看，當承租人優(yōu)先購買權(quán)出現(xiàn)競合時，確定誰是最終的優(yōu)先購買權(quán)的行使者最容易讓人理解也可能是最公平的就是根據(jù)各承租人租賃該房屋剩余的期限的多少來決定。另一方面，承租人作為市場經(jīng)濟活動的重要主體，在市場經(jīng)濟的往來中起著重要作用，而且在日常生活或生產(chǎn)中,承租人租賃房屋勢必會投入一些成本，因此在完善權(quán)利競合時應當要考慮承租人的投入成本。即使其中一個承租人剩余的租期長，但根據(jù)其實際上的投入較小，而另外一個即使剩余租期長，但投入成本較大，也應當支持投入成本較大的承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。（五）統(tǒng)一承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償范圍我們在學習民法的時候就知道，民法的救濟手段不同于刑法的懲罰性，民法更偏向于補償，因此損害賠償就是試圖將權(quán)利人受到的侵犯恢復到其之前的圓滿狀態(tài)。但根據(jù)上文第三部分的分析，發(fā)現(xiàn)在有關(guān)救濟承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到的侵害的規(guī)定并不明確，所以對這一損害賠償?shù)姆秶椒ń⒁粋€統(tǒng)一的標準對于保護承租人的權(quán)益來說至關(guān)重要。但我們對這一損害賠償?shù)姆秶?guī)定又不應該是毫無限度的，出于補償性，我們應當考慮在這個租賃關(guān)系中承租人因為優(yōu)先購買權(quán)受到侵害而造成的損失的范圍，對于這個損失的認定既包括承租人因無法實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)而所遭受的經(jīng)濟損失，還包括承租人遭受的預期可得利益的損失。因此