金鑲玉項(xiàng)目樣板區(qū)定位評(píng)審

樣板區(qū)開發(fā)策劃評(píng)審新城地產(chǎn)浙江公司藍(lán)孔雀項(xiàng)目組2014年5月目錄PART1展示區(qū)整體定位PART2展示區(qū)范圍、界面及選址PART3動(dòng)線分析PART4施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)PART5成本策劃PART6營(yíng)銷物業(yè)人員及費(fèi)用PART7評(píng)審決策建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：規(guī)劃用地面積：11018.7㎡總建筑面積：34827.2㎡，地上計(jì)容22036.8㎡產(chǎn)品定位：尊享-售樓處開工時(shí)間：2014年11月20日售樓處開放時(shí)間：2015年5月初樣板區(qū)樣板房開放時(shí)間:2015年5月30日首次開盤時(shí)間：2015年6月20日2015年首次開盤銷售目標(biāo)：2.4億目標(biāo)均價(jià)：小高層26200元/㎡多層27200元/㎡回籠資金：1億目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶定位從目標(biāo)客戶特征來(lái)看，對(duì)社區(qū)環(huán)境、房屋舒適性比較看重，是樣板區(qū)打造重點(diǎn)。區(qū)域地緣客群大杭州以及省內(nèi)外發(fā)展客群市中心外溢重要客群核心客群——地緣客群（60%）客群特征：品質(zhì)首置、首次改善客群來(lái)源：城西、城北（包括申花、橋西、西溪、北軟等）置業(yè)特點(diǎn)：有地緣情節(jié)，良好的居住環(huán)境，便捷的交通客群特征：30-40歲，區(qū)域原住民，周邊產(chǎn)業(yè)客群，企業(yè)主價(jià)格敏感：對(duì)總價(jià)具有一定敏感重要客群——市中心外溢（30%）客群特征：首次改善、二次改善客群來(lái)源：杭州市中心（包括朝暉、德勝等）置業(yè)特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，被迫價(jià)格外溢客群特征：30-35歲，高端老小區(qū)居民，大型企業(yè)高層、政府官員價(jià)格敏感：對(duì)總價(jià)不敏感，看重生活環(huán)境發(fā)展客群——大杭州以及省內(nèi)外客群（10%）客群特征：首置、高端改善&投資客群來(lái)源：分布在大杭州范圍內(nèi)，以及周邊城市（包括甬臺(tái)溫等）置業(yè)特點(diǎn)：看好未來(lái)前景、便捷的交通客群特征：35-45歲，省內(nèi)外賦予階層，企業(yè)家價(jià)格敏感：對(duì)總價(jià)敏感度低，看重區(qū)域發(fā)展前景本項(xiàng)目由于場(chǎng)地限制，只能展示售樓處外景觀步道，須注重綠化、水景的展示，商業(yè)店面的包裝宜情景化生活化關(guān)鍵詞：參與性、宜居性、主題性偏好因素：景觀關(guān)注點(diǎn)主要以大面積綠化、活動(dòng)場(chǎng)地互動(dòng)娛樂(lè)為主。在景觀的打造除了以大面積綠化、中心園林來(lái)體現(xiàn)品質(zhì)感以外，還要具有較高的可參與性。目標(biāo)客戶分析客戶景觀偏好客戶喜歡高綠化、多物種、有水景、草坪的景觀最好富于情景化的主題、能互動(dòng)娛樂(lè)總體來(lái)說(shuō)，充足的停車位是必須的，車位的接受價(jià)格在15-18萬(wàn)。杭州客戶對(duì)小區(qū)的“智能化”、“景觀設(shè)計(jì)”要求較高，追求一定的生活品質(zhì)。會(huì)所并不是客戶特別需要的?？蛻粲X(jué)得周邊商業(yè)很多(10分鐘內(nèi)就能到達(dá)，沒(méi)必要在小區(qū)內(nèi))，而且品牌選擇很多，小區(qū)會(huì)所的品牌也不一定是他想要的。法式新古典是客戶較為偏愛(ài)的外立面。低預(yù)算高預(yù)算中面積高預(yù)算大面積總體客戶的小區(qū)整體需求客戶分類車位價(jià)格（60%客戶接受）總體15-18萬(wàn)低預(yù)算15-18萬(wàn)高預(yù)算-中面積15-18萬(wàn)高預(yù)算-大面積15-18萬(wàn)外立面風(fēng)格總體低高-中高-大地中海19182315奈特1314520法式新古典45435045英倫24252320小區(qū)的停車位充足小區(qū)智能化管理的設(shè)備小區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)有公共的體育設(shè)施公共的兒童娛樂(lè)設(shè)施小區(qū)是人車分流的設(shè)計(jì)小區(qū)要設(shè)有會(huì)所(公共的老年人健身設(shè)施樣本量：總體N=200，低預(yù)算客戶N=140；高預(yù)算-中面積N=40；高預(yù)算-大面積N=20目標(biāo)客戶分析客戶社區(qū)需求客戶客戶重視小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、偏好新古典外立面，在樣板區(qū)需要展示基座立面效果總體來(lái)看，客戶能夠接受的精裝修單價(jià)平均在3000元/平(60%的接受度為判斷標(biāo)準(zhǔn))。低預(yù)算客戶精裝價(jià)格為2800元/平，高預(yù)算-中面積客戶能接受3750元/平。從裝修風(fēng)格來(lái)看，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)和萬(wàn)科的裝修風(fēng)格更能得到客戶的偏愛(ài)。歐式古典新古典中西混搭現(xiàn)代簡(jiǎn)潔富力萬(wàn)科綠城裝修價(jià)格裝修風(fēng)格樣本量：總體N=200，低預(yù)算客戶N=140；高預(yù)算-中面積N=40；高預(yù)算-大面積N=20目標(biāo)客戶分析客戶裝修偏好裝修風(fēng)格可以是現(xiàn)代簡(jiǎn)單、新古代等明快的風(fēng)格，由于本案非精裝修交房，建議裝修標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高以強(qiáng)化展示效果，同時(shí)可以采用分別不同的風(fēng)格以迎合分類客群的偏好。社區(qū)主題偏好：客戶希望居住在以運(yùn)動(dòng)、健康、休閑為主題的社區(qū)。朱杰：男，30歲，金融中層管理者——小區(qū)最好還是可以讓人放松的地方，不想太鬧了，最多好設(shè)點(diǎn)活動(dòng)場(chǎng)所，偶爾打打球、悠閑地公園里坐坐，環(huán)境又不錯(cuò)，那就很舒適了，平時(shí)上下班也很累，希望沒(méi)事在小區(qū)里逛逛，放松自己。多數(shù)客戶活動(dòng)場(chǎng)所選擇小區(qū)周邊，對(duì)休閑會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身和商超需求相對(duì)較集中目標(biāo)客戶分析會(huì)所偏好本案無(wú)獨(dú)立會(huì)所，采用入戶大堂泛會(huì)所，性質(zhì)為物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，建議交付后由物業(yè)管理出租對(duì)外經(jīng)營(yíng)，裝修折價(jià)出售保障安全、服務(wù)態(tài)度、保潔的基礎(chǔ)上具有社區(qū)自身的特色服務(wù)設(shè)施重要性排序：B社區(qū)服務(wù)中心（綜合發(fā)快遞、打印、修改衣服等功能）A社區(qū)活動(dòng)中心C管理處D會(huì)所第一6120165第二18313010第三12272613第四4101043小區(qū)服務(wù)設(shè)施的重要程度排序：社區(qū)服務(wù)中心＞社區(qū)活動(dòng)中心＞管理處＞會(huì)所社區(qū)服務(wù)設(shè)施：客戶認(rèn)為社區(qū)服務(wù)設(shè)施最為重要的是社區(qū)服務(wù)中心物業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：A保障安全D服務(wù)態(tài)度好B保潔C及時(shí)提供簡(jiǎn)單服務(wù)E關(guān)注在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的小孩老人

F經(jīng)常舉行業(yè)主活動(dòng)第一661271012第二723441260第三42913171412合計(jì)776464392114小區(qū)物業(yè)管理的主要關(guān)注點(diǎn)排序：安全保障＞服務(wù)態(tài)度＞保潔＞及時(shí)性物業(yè)服務(wù)：客戶對(duì)物業(yè)的要求主要以保障安全、服務(wù)態(tài)度、保潔為主目標(biāo)客戶分析物業(yè)偏好客戶普遍重視物業(yè)，尤其是安保、態(tài)度、保潔上，本案產(chǎn)品線考量，尤其銷售期物業(yè)服務(wù)須加強(qiáng)人員招聘培訓(xùn)等方面投入競(jìng)品樣板區(qū)分析賽麗綠城慧園景觀中軸對(duì)稱的規(guī)劃布局、法式園林、中央泳池會(huì)所小區(qū)大堂兼會(huì)所功能展示現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板房競(jìng)品樣板區(qū)分析欣盛東方福邸景觀“一區(qū)五園”景觀布局會(huì)所1700方生活館展示現(xiàn)場(chǎng)售樓處、實(shí)景展示、樣板現(xiàn)房競(jìng)品樣板區(qū)分析天陽(yáng)尚景國(guó)際景觀具有得天獨(dú)厚的雙水岸資源以及城市公園景觀，兩大休閑主題庭院會(huì)所泛會(huì)所底層架空層部位展示現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板房競(jìng)品樣板區(qū)分析金地申花里景觀約瑟芬主題莊園，五大主題：鉆石之泉、玫瑰花園、大面積草坪、無(wú)邊界水景、休閑場(chǎng)所杭城首個(gè)有精神圖騰的樓盤會(huì)所無(wú)展示現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板房大面積景觀示范區(qū)競(jìng)品樣板區(qū)分析九龍倉(cāng)碧璽景觀南北景觀主軸貫穿假日廣場(chǎng)、眾樂(lè)園、四季花園三大巴洛克主題風(fēng)情園林景觀區(qū)會(huì)所東西區(qū)雙會(huì)所，帶有恒溫泳池展示現(xiàn)場(chǎng)售樓處、樣板房、大面積景觀示范區(qū)項(xiàng)目綠城慧園尚景國(guó)際金地申花里九龍倉(cāng)碧璽核心價(jià)值點(diǎn)申花唯一全精裝高端成品住區(qū)獨(dú)占兩園一灣之地，坐擁雙水岸資源及城市公園景觀申花稀缺精裝90小高層三大巴洛克主題風(fēng)情園林景觀區(qū)、雙會(huì)所、恒溫泳池售樓處打造與整體建筑風(fēng)格融合，借助未來(lái)和生活會(huì)館打造與整體建筑風(fēng)格融合，借助社區(qū)底商打造結(jié)合經(jīng)營(yíng)管理用戶，可觀賞中心景觀與整體建筑風(fēng)格相融合的功能性會(huì)所，以運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、時(shí)尚為主題示范區(qū)打造當(dāng)前在售樓處門口有較大硬質(zhì)噴泉展示面，未來(lái)社區(qū)有1.5萬(wàn)㎡中心庭院沿售樓處周邊打造觀景步道，未來(lái)社區(qū)有1.3萬(wàn)㎡中央景觀庭院法式浪漫莊園體驗(yàn)4萬(wàn)㎡恢弘綠意畫卷，中軸景觀、架空層景觀、立體疊景建筑風(fēng)格新古典主義新古典主義新古典主義新古典主義樣板房打造地?zé)?、中央空調(diào)、新直飲水、中央熱水（東芝空調(diào)電梯、smeg廚電、弗蘭卡水槽、法國(guó)空氣新風(fēng)等阿魯克系統(tǒng)門窗、LOWE玻璃、精裝電梯廳、新風(fēng)系統(tǒng)，其他智能化Ihouse和i-france精裝成品，蘋果周邊、智能照明等科技設(shè)備引入囊括了唯寶、高儀、弗蘭卡、西門子、施耐德等一眾國(guó)際品牌配套引入自帶大體量社區(qū)商業(yè)和1000㎡生活館自帶1幢商業(yè)建筑，底商散售——小區(qū)在6#樓設(shè)置會(huì)所，地上750方地下2500方，帶有恒溫泳池樣板區(qū)綜合點(diǎn)評(píng)展示面有限，樣板區(qū)展示力不足，精裝修部品品牌較好展示面有限，但對(duì)核心建材、智能化展示到位獨(dú)角獸精神圖騰、四大法式園林景觀實(shí)景樣板房、實(shí)景展示區(qū)并行開放，利用實(shí)景感染客戶，營(yíng)造高端形象【總體評(píng)價(jià)】本項(xiàng)目周邊競(jìng)品多為新古典主義建筑風(fēng)格，會(huì)所從無(wú)到有、從單到雙；樣板區(qū)展示各具亮點(diǎn)，有全實(shí)景展示、局部樣板區(qū)展示亦有無(wú)展示，但各房企均有其獨(dú)特之處，能夠在區(qū)域均能獨(dú)樹一幟，即使展示最弱的尚景國(guó)際，亦能在智能社區(qū)、建材展示方面有所長(zhǎng)?！卷?xiàng)目啟示】在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，本案體量最小展示有限，需要將兩個(gè)核心賣點(diǎn)低層、戶型做到極致展示，此外還需將客戶敏感點(diǎn)如智能化、景觀在無(wú)實(shí)體樣板區(qū)的情況下做足體驗(yàn)。樣板區(qū)除了物理屬性外，還需加強(qiáng)精神層面的訴求，如精神堡壘、景觀主題、建筑、樣板區(qū)的主題相呼應(yīng)。此外要真正打動(dòng)客戶，現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)建議要求標(biāo)準(zhǔn)提高。競(jìng)品樣板區(qū)分析小結(jié)戶型賣點(diǎn)+情景主題+物業(yè)服務(wù)是本案核心價(jià)值點(diǎn)樣板區(qū)定位建議1、鄰近開發(fā)商品牌價(jià)值在區(qū)域內(nèi)較高，溢價(jià)明顯；新城品牌價(jià)值略遜色。2、由于項(xiàng)目體量小，展示面有限，適合采取跟隨策略，局部領(lǐng)先；3、從客戶需求分析需要充分展示：綠化、水景、情景互動(dòng)、立面、物業(yè)等方面，4、與競(jìng)品對(duì)比，需凸顯兩大產(chǎn)品賣點(diǎn)：建筑形態(tài)矮房子和戶型多面寬。

與競(jìng)品動(dòng)輒上萬(wàn)方的景觀相比不占優(yōu)勢(shì)，同時(shí)項(xiàng)目體量小工程施工界面不足缺少展示空間，因此建議不做小區(qū)內(nèi)部的實(shí)景展示。結(jié)合本案實(shí)際情況建議售樓處外的景觀步道要精致、有水景、富于感染力，商業(yè)的門面裝飾要充分生活場(chǎng)景化；樓體基座石材立面展示和單元入戶大堂裝修展示；高標(biāo)準(zhǔn)高要求的物業(yè)服務(wù)。

建議項(xiàng)目增加售樓處/樣板房裝修的情景營(yíng)造、單元入戶大堂、物業(yè)服務(wù)等方面加強(qiáng)投入，彌補(bǔ)客戶在品牌價(jià)值方面的認(rèn)知缺陷。

以“矮房子+多面寬”為核心賣點(diǎn)，“精致景觀步道+精裝情景營(yíng)造+高星物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”為精神引擎，尊享產(chǎn)品系入市展示，助力提升產(chǎn)品形象和區(qū)域品牌價(jià)值。目錄PART1展示區(qū)整體定位PART2展示區(qū)范圍、界面及選址PART3動(dòng)線分析PART4施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)PART5成本策劃PART6營(yíng)銷物業(yè)人員及費(fèi)用PART7評(píng)審決策建議展示區(qū)選址新城地塊14567融信地塊14971融信地塊13955復(fù)地地塊（商業(yè)）6375復(fù)地地塊（商業(yè)）6058招商地塊14220招商地塊14098三江地塊14911未掛牌招商地塊14220招商地塊14098三江地塊14911新城地塊14567融信地塊14971融信地塊13955未掛牌復(fù)地地塊（商業(yè)）6375復(fù)地地塊（商業(yè)）6058孔雀路人行/車行來(lái)訪流線競(jìng)品售樓處位置預(yù)估項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀簡(jiǎn)述：1、項(xiàng)目面臨同板塊同期拿地競(jìng)品超過(guò)40萬(wàn)㎡的競(jìng)爭(zhēng)，北面祥符板塊的低價(jià)分流；2、本案體量在競(jìng)品中最小，應(yīng)該借勢(shì)2、不利因素為主要導(dǎo)入動(dòng)線莫干山路上的汽車北站人流多雜；3、本案東、北兩側(cè)均規(guī)劃為綠地4、西面規(guī)劃紡織路20米寬北面孔雀路14米寬售樓處/展示區(qū)選址考慮因素：截流競(jìng)品客戶；來(lái)訪動(dòng)線經(jīng)過(guò)兩規(guī)劃綠地;與項(xiàng)目主入口結(jié)合、利用長(zhǎng)久建筑，不臨時(shí)搭建，本案展示區(qū)位置為截流客戶，須加強(qiáng)本案景觀步道的感染力、配套商業(yè)的生活化場(chǎng)景效果及售樓處內(nèi)部裝修投入景觀步道區(qū)330㎡售樓處核心區(qū)398㎡售樓處辦公區(qū)140㎡路邊6車位路邊6車位展示區(qū)范圍面積及界面切分項(xiàng)目無(wú)景觀實(shí)景展示開盤前一個(gè)月開放售樓處540㎡，及其沿路的景觀步道330㎡首期開放的有2#西單元2F的A和B兩個(gè)90㎡的樣板房二批開放3#中間單元西邊戶2F的G戶型90㎡三個(gè)面寬朝南、4#西邊單元137㎡的E和F戶型停車區(qū)為1#、2#樓紅線外路邊區(qū)域，共計(jì)12輛目錄PART1展示區(qū)整體定位PART2展示區(qū)范圍、界面及選址PART3動(dòng)線分析PART4施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)PART5成本策劃PART6營(yíng)銷物業(yè)人員及費(fèi)用PART7評(píng)審決策建議天目山路德勝路中河高架本案石祥路市中心上塘高架莫干山路動(dòng)線分析客戶動(dòng)線與包裝本案主力客群集中在城西、城北地緣型客群，重要客群為市中心外溢客群，最后大杭州以及省內(nèi)外圍本案的發(fā)展客群申花橋西祥符文教西溪德勝朝暉大關(guān)閘弄口城北客群，主要分布在橋西、祥符等片區(qū)，以產(chǎn)業(yè)客群為主城西客群，主要分布在申花、文教、西溪等片區(qū)，以企業(yè)主和大型公司高管為主黃龍市中心客群，主要分布在朝暉、德勝、閘弄口片區(qū)的原住民大杭州以及省內(nèi)外客群，分布在杭州以及甬臺(tái)溫的富裕階層和睦道旗戶外或?qū)б暸票景改壳肮痪€路包括69路(四季青-汽車北站),、131路/313(汽車北站-廣濟(jì)路公交站)路、333路(三墩-武林門北)、348路下行(武林門北-瓶窯公交南站),67/K67路上行(天陽(yáng)棕櫚灣-杭州大廈)等十余條公交線外部導(dǎo)視設(shè)置：1、在重要公交站臺(tái)、莫干山路沿線、德勝路沿線設(shè)置戶外或?qū)б暸疲?、項(xiàng)目周邊重要道路設(shè)置導(dǎo)視道旗；景觀步道區(qū)330㎡售樓處核心區(qū)398㎡售樓處辦公區(qū)140㎡停車區(qū)停車區(qū)營(yíng)銷動(dòng)線及包裝內(nèi)部導(dǎo)示4售樓處2示范區(qū)入口精神堡壘3

示范區(qū)外停車位1項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)外包裝1323434121考慮現(xiàn)場(chǎng)施工面以后，景觀區(qū)展示面非常有限，難以達(dá)到理想效果，因此在銷售階段沒(méi)有實(shí)景展示。樣板房選取占比最高的前3種戶型ABG2014.12.20開工2015.3.15±0.002015.5.30樣板區(qū)開放2015.6.20第一批開盤(推出1、2、5#(AB共2個(gè)樣板房，2#西單元2層)2015.8.30第二批開盤推出3、4#(G樣板房，3#中間西單元西邊戶，EF兩個(gè)樣板房，位于4#西單元)樣板房選址&參觀動(dòng)線A樣板G樣板B樣板售樓處AB樣板房參觀動(dòng)線EFG樣板房動(dòng)線E樣板F樣板動(dòng)線分析后期營(yíng)銷活動(dòng)場(chǎng)地由于項(xiàng)目沒(méi)有集中的景觀示范區(qū)，售樓處內(nèi)部集中區(qū)域?yàn)樯潮P區(qū)域，不具備條件舉辦現(xiàn)場(chǎng)中型活動(dòng)活動(dòng)；建議在售樓處內(nèi)部的客戶洽談區(qū)桌椅可移動(dòng)，屆時(shí)可以通過(guò)騰挪作為臨時(shí)活動(dòng)場(chǎng)地，約80㎡。后期營(yíng)銷活動(dòng)場(chǎng)地動(dòng)線分析施工動(dòng)線1·、整體施工思路：1#樓~5#樓鉆孔灌注樁同時(shí)完成，考慮到售樓處開放需要，整體開挖順序改為由北往南，由西往東推進(jìn)，整體最后從西南角出口退出。2、由于現(xiàn)場(chǎng)大開挖，2層地下室，已無(wú)位置做臨時(shí)設(shè)施，故生活區(qū)經(jīng)協(xié)商放置于臨近的村委自留地。3、施工區(qū)域：1#、2#及其中間連接的入戶大堂區(qū)域?yàn)?層地下，與3-5#之間用后澆帶隔開以加快售樓處、首批樣板房開放進(jìn)度直線距離約200m施工道路施工道路施工道路鋼筋加工施工道路目錄PART1展示區(qū)整體定位PART2展示區(qū)范圍、界面及選址PART3動(dòng)線分析PART4施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)PART5成本策劃PART6營(yíng)銷物業(yè)人員及費(fèi)用PART7評(píng)審決策建議整體景觀方案整個(gè)小區(qū)的景觀風(fēng)格需要與地塊歷史相呼應(yīng)：南宋御花園、工業(yè)遺址地，在景觀節(jié)點(diǎn)打造中賦予不同主題并植入相應(yīng)元素（主要體現(xiàn)在景墻、小品上）此處僅展示整體景觀方案，后續(xù)營(yíng)銷將對(duì)節(jié)點(diǎn)主題進(jìn)行策劃提煉整體景觀方案參觀次序接觸點(diǎn)進(jìn)入項(xiàng)目地界工地圍擋道旗道路導(dǎo)示系統(tǒng)展示區(qū)轉(zhuǎn)彎口精神堡壘引導(dǎo)停車保安、停車位步行通往售樓處景觀步道室外鋪地、商鋪裝飾、園路、部品部件售樓處門口形象崗保安售樓處外立面樣式、門頭孔雀路紡織路樣板區(qū)展示方案客戶觸點(diǎn)感知1人行/車行來(lái)訪流線23351234544樣板區(qū)展示方案沿路景觀步道1231售樓處轉(zhuǎn)角無(wú)邊界水景售樓處轉(zhuǎn)角無(wú)邊界水景售樓處南北兩側(cè)商業(yè)街商業(yè)街包裝水景、綠植相融合樣板區(qū)展示方案售樓處風(fēng)格位置：地塊西側(cè)入戶大堂（臨紡織路）面積規(guī)模：一層，約530㎡外立面材質(zhì)：石材內(nèi)部裝修風(fēng)格一：現(xiàn)代歐式風(fēng)格控臺(tái)+沙盤區(qū)洽談區(qū)走廊入口處轉(zhuǎn)角處樣板區(qū)展示方案售樓處風(fēng)格位置：地塊西側(cè)入戶大堂（臨紡織路）面積規(guī)模：一層，約530㎡外立面材質(zhì)：石材內(nèi)部裝修風(fēng)格二：新中式建議采用新中式風(fēng)格，融合歷史、文明、現(xiàn)代三種特色，即南宋御花園的歷史、近代工業(yè)文明遺址、同時(shí)利用現(xiàn)代信息工具加強(qiáng)客戶的互動(dòng)，打造主題式售樓處，形成新舊文明的體驗(yàn)及視覺(jué)沖擊。此外建議在細(xì)節(jié)處點(diǎn)綴70、80后特有的回憶小飾件，幻化回憶，加強(qiáng)停留欲望3套小戶型校板房亦在此3個(gè)方向上呼應(yīng)：現(xiàn)代、中式、新東方工業(yè)文明：通過(guò)齒輪、機(jī)器設(shè)備等小裝飾體現(xiàn)歷史：中式古色古色的洽談區(qū)工業(yè)文明元素：機(jī)床現(xiàn)代：谷歌眼鏡體驗(yàn)現(xiàn)代：微信掃碼打印機(jī)樣板區(qū)展示方案樣板房選取物業(yè)類型戶型套型面積戶數(shù)面積戶數(shù)比例面積比例小高層A型88.9940356017.9%16.7%B型88.7444390519.7%18.4%C型78.72107874.5%3.7%D型89.79119884.9%4.6%G型89.6942376718.8%17.7%G1型73.9621480.9%0.7%多層G型89.6942376718.8%17.7%E型133.641621387.2%10.1%F型138.231622127.2%10.4%總計(jì)22321271100%100%選取占比最高的5個(gè)戶型ABGEF，其中AB為2面寬89㎡小戶型；G為3面寬89㎡；E為3面寬端廳，F(xiàn)為4面寬橫廳A戶型B戶型G戶型樣板區(qū)展示方案樣板房選取E戶型F戶型建議做5套樣板間：G戶型占比近35%拳頭產(chǎn)品AB戶型在工程進(jìn)度是首批推出可展示的樣板間，而且差異較大，A是邊戶腰廳，B存在一定缺陷主臥暗衛(wèi)，需要通過(guò)一定的裝修效果彌補(bǔ)不足EF在小區(qū)樓王單位上的利潤(rùn)產(chǎn)品，且戶型各有不同，分別是3、4面寬的大豎廳和大橫廳此外，我司項(xiàng)目主要賣點(diǎn)在于戶型，在展示區(qū)較弱、面市較晚的情況下要爭(zhēng)取市場(chǎng)希望做好亮點(diǎn)的充分展示。樣板區(qū)展示方案樣板房裝修分2批開放3個(gè)小戶型樣板房，建議分別采取3種不同的裝修風(fēng)格；第一批2#西單元2F：AB；第二批3#中間單元2F西邊戶：G根據(jù)目標(biāo)客戶調(diào)研，分為三類，青年之家、小小太陽(yáng)、小太陽(yáng)家庭，分別針對(duì)三類客群營(yíng)造不同的情景化居住聯(lián)想體驗(yàn)方案一：現(xiàn)代時(shí)尚-青年之家方案二：中式（小孩<6歲，小小太陽(yáng)）方案三：新東方山語(yǔ)院A戶升級(jí)版（小孩6-12歲，小太陽(yáng)）樣板區(qū)展示方案樣板房裝修第2批同時(shí)開放的還有4#西單元2套大戶型樣板，根據(jù)客戶調(diào)研結(jié)果，建議其中一套采用接受度最高的萬(wàn)科西廬式的新東方風(fēng)格；另一套采用現(xiàn)在銷售較好的天陽(yáng)尚景國(guó)際大戶型的裝修風(fēng)格：簡(jiǎn)歐最終采用新東方和簡(jiǎn)歐2種風(fēng)格方案一：新東方方案二：簡(jiǎn)歐售樓處及樣板區(qū)施工計(jì)劃分解序號(hào)工序施工周期1開工（挖土)2014年12月20日--2015年1月1日2基礎(chǔ)施工2014年12月28日--2015年3月15日3主體結(jié)構(gòu)施工2015年1月28日--2015年3月28日4二次構(gòu)件及內(nèi)外粉2015年3月25日--2015年4月10日5門窗安裝2015年3月28日--2015年4月13日6外墻保溫及飾面施工2015年4月15日--2015年5月15日7精裝修施工2015年4月10日--2015年5月25日8外場(chǎng)管網(wǎng)施工2015年5月15日--2015年5月20日9景觀工程施工2015年5月17日--2015年5月25日10內(nèi)部驗(yàn)收完善2015年5月25日--2015年5月25日11售樓處及其內(nèi)部樣板房開放2015年5月30日依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)一二級(jí)節(jié)點(diǎn)樣板區(qū)開放目標(biāo)：首次展示的樣板區(qū)開放目標(biāo)——2014年5月30日；樣板區(qū)主要節(jié)點(diǎn)：售樓處及起內(nèi)部樣板房

開工：2014年11月20日；

精裝修進(jìn)場(chǎng)：2015年4月10日；

景觀進(jìn)場(chǎng)：2015年4月30日

完工：2015年5月25日；

內(nèi)部驗(yàn)收：2015年5月25日；施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)施工節(jié)點(diǎn)

樣板區(qū)施工內(nèi)外條件分析地塊內(nèi)部：

a場(chǎng)地較為平整，地質(zhì)條件比較均勻，北側(cè)有一條小溝b場(chǎng)地初平，無(wú)搭建臨設(shè)的可能性；地塊周邊：

a交通：西面、北面均為新建道路，尚未驗(yàn)收，周邊莫干山路及石祥路受交通影響較大運(yùn)輸比較困難b南側(cè)有一保留工業(yè)建筑，需要進(jìn)行監(jiān)測(cè)保護(hù)c變化：東側(cè)有一規(guī)劃公園下有公共停車設(shè)施，具體開發(fā)時(shí)間可能與項(xiàng)目沖突外圍監(jiān)管：

a監(jiān)管：監(jiān)管“嚴(yán)”（杭州市主城區(qū)監(jiān)管力度較外郊更大，如涉及違規(guī)提前開工處罰力度較大），辦事難（臨設(shè)場(chǎng)地、外部道路運(yùn)輸系統(tǒng)、污水雨水排放等）、尚需繼續(xù)做好攻關(guān)及內(nèi)部管控；施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)施工組織大綱G樣板B樣板售樓處A樣板景觀步道F樣板E樣板施工區(qū)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)&預(yù)控思路1、樁基工程無(wú)證施工2、地塊過(guò)小，施工面小，存在工期延長(zhǎng)隱患4、遺留工業(yè)建筑須保護(hù)內(nèi)容與要求不詳3、周邊市政雨污水系統(tǒng)尚未驗(yàn)收，存在排水困難提前向建管站溝通“樁基先行”手續(xù)的可能性從招標(biāo)階段入手控制總包人員配置情況，時(shí)刻留意人員的配置方面問(wèn)題；提前與政府溝通相關(guān)問(wèn)題向政府相關(guān)部門了解詳細(xì)保護(hù)方案及其結(jié)構(gòu)特征根據(jù)“樣板區(qū)選址、動(dòng)線設(shè)置、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、地塊內(nèi)外條件等”分析現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)控思路！施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控目錄PART1展示區(qū)整體定位PART2展示區(qū)范圍、界面及選址PART3動(dòng)線分析PART4施工組織及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)PART5成本策劃PART6營(yíng)銷物業(yè)人員及費(fèi)用PART7評(píng)審決策建議樣板區(qū)成本預(yù)估景觀細(xì)項(xiàng)成本一、鋪裝工程

鋪裝名稱工程量單位單價(jià)（元）合價(jià)（元）花崗巖鋪裝297.00M2400.00118800二、小品設(shè)施安裝工程

小品名稱工程量單位單價(jià)（元）合價(jià)（元）規(guī)則水系18.00M21500.0027000花壇2.00個(gè)10000.0020000坐椅2.00個(gè)2000.004000成品花缽小品4.00個(gè)2800.0011200垃圾果皮箱6.00個(gè)1500.009000商業(yè)景觀燈12.00個(gè)3000.0036000廣告牌4.00個(gè)8000.0032000標(biāo)示牌4.00個(gè)10000.0040000三、綠化、土方工程

景觀設(shè)計(jì)面積綠地面積單位單價(jià)（元）合價(jià)（元）33015.00M2300.004500四、電氣工程名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）合價(jià)（元）射樹燈10盞5005000草坪燈6盞5003000水中射燈12盞4004800景觀燈柱4根300012000循環(huán)水水泵2套25005000五、給排水工程室外給排水3000[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）]310500其他：六、人工機(jī)械費(fèi)15525七、綜合管理及稅費(fèi)16301

工程總造價(jià)342326元

樣板房裝修：

1#2#上AB兩個(gè)90平米、3#上G戶型共3個(gè)小戶型分別選擇現(xiàn)代時(shí)尚、中式、新東方三種主題式樣板風(fēng)格，裝修成本控制在硬裝3000元/平內(nèi)，軟裝控制在3500元/平內(nèi)（含機(jī)電設(shè)備）；4#樓上EF兩個(gè)大戶型分別選擇新東方、簡(jiǎn)歐風(fēng)格，裝修成本控制在硬裝3500元/平內(nèi)，軟裝控制在3500元/平內(nèi)（含機(jī)電設(shè)備）

售樓處裝修：

建議選擇新中式風(fēng)格，裝修成本控制硬裝3500元/平，軟裝控制在4500元/平（含機(jī)電設(shè)備）。樣板區(qū)成本預(yù)估裝修成本樣板區(qū)成本預(yù)估樣板區(qū)成本在銷售完畢后5套樣板房精裝修按3折回值約110萬(wàn)元，實(shí)際樣板區(qū)成本約為745萬(wàn)杭州藍(lán)孔雀塊樣板區(qū)建設(shè)成本預(yù)算-3小2大有設(shè)計(jì)費(fèi)3折回殘值成本項(xiàng)細(xì)分項(xiàng)單價(jià)（元）面積（平米）預(yù)估總價(jià)（元）備注景觀永久保留1037330342210全部是紅線內(nèi)面積售樓處核心功能區(qū)設(shè)計(jì)600

238800含機(jī)電設(shè)備硬裝35003981393000軟裝40001592000售樓處辦公區(qū)辦公區(qū)內(nèi)裝飾50013969500估算樣板房設(shè)計(jì)800

436000

硬裝3000270810000含機(jī)電設(shè)備（小戶型3套）軟裝3500945000樣板房硬裝3500275962500含機(jī)電設(shè)備（大戶型2套）軟裝3500962500廣告牌及圍擋、看房通道

300000估算商業(yè)