戴德梁行-杭州萬象城項(xiàng)目市場定位報(bào)告

呈華潤（深圳）有限公 2004年11月28GlobalGlobalExpertise,BestCoveragein

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“一站式“一站式”超區(qū)域型ShoppingMall，成為“

居民可支配收入及消費(fèi)性支出均保持較穩(wěn)定增長，有利于城市商居民可支配收入及消費(fèi)性支出均保持較穩(wěn)定增長，有利于城市商 GDP穩(wěn)步增長，預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)GDP穩(wěn)步增長，預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)

22.40% 作為內(nèi)需的又一主要來源，投資增長將帶動(dòng)各方面的需求，杭州對外資的吸引力正逐漸增強(qiáng)，對本地酒店、辦公用房都具 發(fā)展主題之一。 城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展，是杭州城市化的未來戰(zhàn)城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展，是杭州城市化的未來戰(zhàn)道路交通規(guī)劃道路交通規(guī)劃

區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)域機(jī)遇

1313511.47750%左右。 計(jì)，05錢江新城在短短的一年時(shí)間已成功完成了14

區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)域機(jī)遇

7,7,000,006,000,005,000,004,000,003,000,002,000,001,000,00252015105%0%199519961997199819992000200120022003杭杭州零售總 杭州增長 全國城市增長武林商圈慶春商圈武林商圈慶春商圈吳山商圈武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈武林商 延安商 湖濱商 慶春商 吳山商街鋪個(gè)數(shù)30025020015010050武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈吳山商圈底層商鋪?zhàn)?底層商鋪?zhàn)?1,000870800600525600405400330200武林商圈延安商圈湖濱商圈慶春商圈吳山商圈電器（子武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈本地居 探 游 商 其武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈公交 出租 自行車/助動(dòng) 自備汽 步武林商 延安商 慶春商 湖濱商 吳山商圈100元以 101－300 301－500 501－800 800元以武林商圈延安商圈慶春商圈湖濱商圈吳山商圈特色市級綜合性商業(yè)中心最老牌的商業(yè)配套商圈自然環(huán)境優(yōu)勢明顯旅游商圈商業(yè)面積較小較大大商場商鋪數(shù)量較多較多較少較多底層租金業(yè)態(tài)組合服飾為主服飾為主餐飲/旅游增加餐飲/旅游為主客源組成綜合綜合本地居民多游客增加游客增加來源地本地居民來自各區(qū)域，無明顯差異職業(yè)構(gòu)成無明顯差異學(xué)生較多學(xué)生較多個(gè)人收入略高略高略高家庭收入略高略高略高出行方式出租車及自備車的較多公交和自行車/助動(dòng)車較多出租車及自備車的較多消費(fèi)頻次無明顯差異消費(fèi)額略高略高耀江廣場清波商廈涌金廣場解百元華商城工聯(lián)精品服飾城利星購物廣場龍翔服飾城天陽明珠商城西湖時(shí)代廣場嘉德廣場耀江廣場清波商廈涌金廣場解百元華商城工聯(lián)精品服飾城利星購物廣場龍翔服飾城天陽明珠商城西湖時(shí)代廣場嘉德廣場明珠·小百貨連卡佛銀泰百貨武林鞋城杭州百貨大樓杭州大廈華貿(mào)鞋城杭州百富勤商貿(mào)廣場116萬M2500米景觀商業(yè)步行街大型品牌服飾折扣與直銷中心?！?7年底前正式投入運(yùn)營太平洋商業(yè)中心9萬M2主力百貨店、特色店鋪體育中心、娛樂中心、特色餐廳。招商引資階段，’05年末營業(yè)西城廣場55萬M2大賣場、生活名店街、休閑美食廣場、休閑廣場等。招商引資階段，’05年初營業(yè)西湖國貿(mào)中心（西湖萬國匯2萬M2美食城、世界各地特色產(chǎn)品高檔休閑娛樂中心。招商引資階段，’05年初營業(yè)杭州銀泰購物中心10萬M百貨、大型賣場方案階段，’06年底建成。運(yùn)河商務(wù)區(qū)55萬M2區(qū)域中心商務(wù)區(qū)招商引資階段世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心8萬M2食品、家電、百貨‘05年開工建設(shè)，’07年建成般在100-200之間。般在100-200之間。 7% 9%9%21%

商鋪類型的選擇26% 9%10%

商鋪面積的選擇250200-250250200-250150-200120-15090-12060-9030-6012%

10%

16% 5% 商鋪樓層的選擇%9%66%%9%66%31－24 近兩三年內(nèi)擴(kuò)張鋪面的意愿沒有36%22% 36%看經(jīng)營情況42% 商鋪類型的選擇60%

1%6%

11% 341－23%3%1%7%9%80% 15%

商鋪面積的選擇250200-250150-200250200-250150-200120-15090-12060-9030-603026%

18%

9%5%15% 在建住宅401004033.83025.24033.83025.228.820.22012.513.610現(xiàn)近錢江新城周 濱江 46--5536--4531--3520--30 商圈平 錢江新 濱江購購 餐 休閑娛 其 服飾市場食品、農(nóng)貿(mào)、家具市場服飾市場食品、農(nóng)貿(mào)、家具市場建材、家具市場 錢江新城周邊濱江區(qū)域現(xiàn)人口25.212.5在建工程住宅為主，約100萬平方米住宅為主，約60萬平方米中遠(yuǎn)期住宅供應(yīng)量180萬平方米200萬平方米中遠(yuǎn)期人口33.820.2年齡結(jié)構(gòu)較為均勻2035歲比例較高家庭人口單身、兩口之家比例相比其他區(qū)域較高三口之家比例較高家庭收入月收入2000元以下比例高高收入人群比例大大增加消費(fèi)能力略低休閑娛樂消費(fèi)較高職業(yè)構(gòu)成國企員工較多外資企業(yè)、私營業(yè)主、個(gè)體工商的比例增加出行方式自行車/助動(dòng)車比例較高公交車出行特征較為明顯現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施服飾、建材、家具、食品、農(nóng)貿(mào)市場為主社區(qū)裙房配套購物偏好集中于四大百貨至超市比例增加餐飲偏好住宅周邊、西湖周邊、吳山廣場、武林廣場至西湖周邊、延安路商業(yè)街的比例大大增加休閑娛樂偏好西湖周邊、吳山廣場、武林廣場、延安路商業(yè)街到文一路、黃龍?bào)w育中心的消費(fèi)比例也有所增加 其 杭州案例參考參照案例面積(平方米)年經(jīng)營額(億元)單位面積日經(jīng)營額相似權(quán)重方米/天)銀泰45,0001379.147640.339解百新世紀(jì)100,00010.328.219180.45元華購物中心50,0002.212.054790.25百強(qiáng)企業(yè)比業(yè)日地(萬元/平方米相權(quán)平均日地(萬元/平方米大賣40.173百貨40.44餐10.29專業(yè)賣70.08第一商圈第二商圈第三商圈合計(jì)錢江新城周邊寫字樓辦公濱江區(qū)市區(qū)游客下屬縣市潛在人口(萬人33.810.020.23397.8249.6660輻射率50%50%20%5%10%0.5%輻射人口(萬人)16.95.04.017.00.81.245平均月消費(fèi)(元)8271,2719561,0255,130928月消費(fèi)額(萬元13,9766,3553,86217,3744,0011,15846,727天消費(fèi)額(萬元466212129579133天消費(fèi)額小計(jì)(萬元708172政府企業(yè)公關(guān)消費(fèi)（萬元每天總消費(fèi)額(萬元1,752地效(元/平方米/天39區(qū)域商業(yè)面積容量(平方米450,515核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000市肯定來核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000核心區(qū)2000以下核心區(qū)2000以上濱江區(qū)域公務(wù)員白領(lǐng)其其酒業(yè)態(tài)單個(gè)面積面積小計(jì)合計(jì)(平方米)購物50,00050,000107,3020,00020,0008,0008,000精品品牌專賣店24,300家庭生活藝術(shù)館2,0003,0003,000餐飲4,0004,00032,9005,00020,0003,0003,000003,500002,400休閑003,2009,800003,000003,600娛樂5,0005,00030,000DISCO5,0005,000KTV5,0005,0003,0003,0006,0006,000SEGA3,0003,0003,0003,000總計(jì)180,00杭州大廈銀泰百貨杭州百貨大樓解百新世紀(jì)元華購物中心元/平方米/月5050-100100-200200-300300450市場以大型百貨為主導(dǎo)，近10年超市連鎖迅速發(fā)展。預(yù)測商業(yè)供需市場近年來將出現(xiàn)超區(qū)域型ShoppingMall

打造打造杭州市區(qū)歷年供應(yīng)量(萬平方米706050403020101998 1999 2000 2001 2002 2003歷年空置率25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2001 2002 2003 2004本處選取了部分典型寫字樓作為空置率計(jì)算樣本，本處選取了部分典型寫字樓作為空置率計(jì)算樣本，2004年指截至2004年10價(jià)位：4.5元/平方米/10000元/

價(jià)位：3.5元/平方米/8000－11000

價(jià)位：2.5元/平方米/6000－6500

5%5% 100.00%80.00%78.63%70.94%60.00%51.28% 50.43%100.00%80.00%78.63%70.94%60.00%51.28% 50.43%41.88%40.00%38.46%20.00%0.00%交通便利周邊配套價(jià)格合理環(huán)境優(yōu)美內(nèi)部硬件車位充足12010080601201008060402020020052002007200820092010擬合值（億元）（左軸實(shí)際值（億元）（左軸預(yù)計(jì)對外貿(mào)易年增速（右軸 111.9111.6%112.0%計(jì)算獲得杭州市信息產(chǎn)業(yè)周期平均增長率為計(jì)算獲得杭州市信息產(chǎn)業(yè)周期平均增長率為34.07%。通過對需求終端重要影響因素20002001200220032004200520062007200820092010 杭州市寫字樓市場的總體已有需求。(因素 編號投資商占地面積(m2辦公溫州中城集團(tuán)為主2933960000自用1.5萬米圣奧公司648325000自用為主浙江華成控股650050000自用為主浙江省交通集團(tuán)下屬企業(yè)2800069000寧波合盛集團(tuán)973943159自用1萬米榮安集團(tuán)523128771自用1萬米良精、康麥斯、紅黃藍(lán)、東江中天790239510全部自用萬好萬家77866228810浙江金融財(cái)富中心3114413000011北京光彩、泛海投資等4341611172612華聯(lián)發(fā)(浙江展望為核心，聯(lián)合紹興幾個(gè)大的化纖公司)4335510000013三獅集團(tuán)+浙江華達(dá)848755166自用1萬米， 292783888962自用約15萬平方米總建筑面積132.5402.8錢江新城寫字樓市場供需預(yù)測2520錢江新城寫字樓市場供需預(yù)測252015105070605040302010200 2008 2009 2010 201 2012累計(jì)供應(yīng) 累計(jì)需求 需求 供應(yīng)檔次定位：參照錢江新城CBD特性，建議甲級參照杭州寫字樓市場以為2-4元為租金主體，同時(shí)對6元以上物業(yè)亦有較市場根據(jù)杭州的開發(fā)政策，杭州老城區(qū)難以再進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，隨著城市重心的東

酒店客房數(shù)99844040035403603503002502001501005019961996-19992000-20012002-2003余杭區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山區(qū)上城區(qū)下城區(qū)100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%普通日平均入住 周末平均入住 黃金周平均入住四星級酒 五星級酒 四星級以上酒6.41%2003年價(jià)格2004年價(jià)格上漲比率文華酒馬可波羅假日酒望湖賓海華酒世貿(mào)中心飯為72.06% 州新十景”之“黃龍吐翠”，商務(wù) 少。錢江新城周邊現(xiàn)有供應(yīng)：錢江新城周邊現(xiàn)有供應(yīng)：19951996199719981999200020012002 地塊編號開發(fā)/投資浙江中誠集團(tuán)為主北京光彩、泛海投資、段永基及史玉柱杭州國際會(huì)議中心（含JW萬豪）華聯(lián)發(fā)(浙江展望為核心聯(lián)合紹興某大型化纖公司)酒店面積(m2)50000500005000050000預(yù)計(jì)客房數(shù)（間450350-400350350-400酒店定位四星級五星級五星級五星級建設(shè)進(jìn)度簡2004年7月份出讓，處于設(shè)計(jì)階段已完成方案，預(yù)計(jì)將在2005上半年開工預(yù)計(jì)將于2004年底開工20047月份出讓,處于設(shè)計(jì)階段客房（間合計(jì)（間（間（間新城輻射圈內(nèi)亦可能產(chǎn)生新的競爭者。地塊內(nèi)地塊內(nèi)Shoppingmall等設(shè)施利于酒店吸引客源。ShoppingMa