房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估識別及防范研究課程

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估識別及防范研究課程房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估識別及防范研究課程第一章HYPERLINK緒論HYPERLINK第一節(jié)研究背景及選題意義一、研究背景近年來我國城市化進(jìn)程不斷加快，經(jīng)濟體制改革逐漸深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也迅速增多。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)投資存在投資資金量大，負(fù)債經(jīng)營，區(qū)域性強、投資時間長，變現(xiàn)能力差，投資回收期長，投資風(fēng)險高的特點，這些特點決定了我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在著一定的財務(wù)風(fēng)險，而影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險風(fēng)險有來自外部的因素和來自企業(yè)自身的因素。來自企業(yè)外部因素有政策因素，如房地產(chǎn)調(diào)控政策、財政與貨幣政策，土地政策、利率政策，稅收政策等。房地產(chǎn)調(diào)控政策能直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，貨幣政策、財政政策、稅收政策影響著市場需求，土地供應(yīng)政策制約著房地產(chǎn)企業(yè)的投資計劃也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，利率政策也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本；市場供需環(huán)境等也影響著房地產(chǎn)企業(yè)收益目標(biāo)的實現(xiàn)。來自企業(yè)內(nèi)部的因素有資本結(jié)構(gòu)、管理層風(fēng)險控制意識，財務(wù)制度及其執(zhí)行度，財務(wù)人員的素質(zhì)等。就房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)來說，資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，有的甚至高達(dá)90%，盡管近年來房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)基金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品涌現(xiàn)，但銀行渠道仍為主要融資渠道。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險的識別和防范，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)營效益，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要任務(wù)。選題意義我國資本市場起步較晚，財務(wù)風(fēng)險的研究尚未形成深層次的理論體系，離發(fā)達(dá)國家尚有一定的差距，多為在國外先進(jìn)的研究理論上進(jìn)行創(chuàng)新，并且基于單個具體行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險研究頁較少。本文對國內(nèi)外先進(jìn)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別和防范研究理論進(jìn)行了分析研究與總結(jié)，試圖探索出適合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別與防范方法，并結(jié)合了A房地產(chǎn)公司的實際案例進(jìn)行了應(yīng)用闡述，希望能給房地產(chǎn)企業(yè)的實際應(yīng)用帶來一定的借鑒意義。第二節(jié)國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述國內(nèi)外對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別的研究主要集中在財務(wù)風(fēng)險識別方法的研究和識別變量的選取兩個方面,而且這些研究成果主要應(yīng)用于企業(yè)財務(wù)危機預(yù)警模型的構(gòu)建。財務(wù)風(fēng)險防范的理論研究主要是致力于從經(jīng)濟管理理論中尋找原因和關(guān)鍵變量解釋和說明為什么一部分企業(yè)會走向困境和失敗以及就預(yù)防企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的惡化給出建議措施[1]。國外文獻(xiàn)綜述（一）國外財務(wù)風(fēng)險識別文獻(xiàn)綜述Beave(1966)在“FinaneialRatiosasPredictorsofFailure”一文中首先提出了單變量分析法，他在6組財務(wù)特征指標(biāo)選擇了30個財務(wù)指標(biāo)作為變量，檢測了79對公司的樣本，認(rèn)為在公司破產(chǎn)前5年的時間內(nèi)最適用的預(yù)測指標(biāo)為營運資本流/負(fù)債和凈利潤/總資產(chǎn)這兩個指標(biāo)。Altman(1968)提出了著名的Z值模型，該模型采用多變量分析的方法，該模型在五類財務(wù)指標(biāo)中選取了22個財務(wù)指標(biāo)作為該模型的初始選擇變量，然后選擇了1946年至1965年間33家破產(chǎn)制造企業(yè)和作為配對的33家非破產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本,研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，選擇營運資產(chǎn)/資產(chǎn)總額、留存收益/資產(chǎn)總額、息稅前利潤/資產(chǎn)總額、股東權(quán)益市場價值/總負(fù)債賬面價值和銷售收入/資產(chǎn)總額這5個財務(wù)指標(biāo)作為判別模型的變量，可以使財務(wù)危機判別的錯誤率最小。Wileox(1973)構(gòu)建了基于期權(quán)定價理論的財務(wù)風(fēng)險預(yù)測模型并進(jìn)行了實證研究，該模型以反映企業(yè)流動性的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)現(xiàn)金流和清算價格為變量，選了1949年至1971年間美國的41家出現(xiàn)財務(wù)危機的企業(yè)和作為配對的41家財務(wù)狀況正常的企業(yè)作為研究樣本,實證結(jié)果表明該模型在公司破產(chǎn)前三年擁有較高的預(yù)測準(zhǔn)確度。ohlson(1980)建立了Logistic預(yù)測模型,以1970年至1976年間破產(chǎn)的105家公司以及未破產(chǎn)的2058家公司為研究對象，發(fā)現(xiàn)公司的規(guī)模/資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績和當(dāng)前的變現(xiàn)能力四個變量具有較高的預(yù)測能力。Odom&Sharda(1990)構(gòu)建了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測模型并進(jìn)行了實證研究，模型選取的5個財務(wù)指標(biāo)變量與Altman的Z值模型相同，研究樣本為1975年至1982年間的65家破產(chǎn)企業(yè)以及作為配對的64家正常企業(yè)共129家企業(yè),并將樣本分為兩組分別用于構(gòu)建模型和實證檢驗,實證結(jié)果表明，失敗類企業(yè)預(yù)測正確率為81.75%，正常企業(yè)的預(yù)測正確率分別為78.18%,說明該模型的預(yù)測準(zhǔn)確度較高。（二）國外財務(wù)風(fēng)險防范文獻(xiàn)綜述Ho和SaunderS(1980)對銀行破產(chǎn)的原因進(jìn)行了研究，他認(rèn)為銀行的破產(chǎn)很大程度上原因在于監(jiān)管者的錯誤決策行為，破產(chǎn)的發(fā)生不是一個緩慢發(fā)生的過程，而是一個驟變過程，在進(jìn)行企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范時可以構(gòu)建模型以現(xiàn)金流方差作為監(jiān)控對象，防范異?，F(xiàn)金流量變動。Theil和Lev(1969,1971)認(rèn)為應(yīng)該企業(yè)資本結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險防范，他們通過研究發(fā)現(xiàn)企業(yè)是經(jīng)歷過資本結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重異常并且在一段時間以后無法回歸到正常水平，在走向的破產(chǎn)，因而對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的進(jìn)行識別，并采取一定的防范措施是一種較好的財務(wù)風(fēng)險防范方法。Santomero(1977)和Vinson(1979)對賭徒破產(chǎn)模型進(jìn)行了深入研究，并將該模型應(yīng)用與與銀行和電力行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范模型構(gòu)建中。國內(nèi)文獻(xiàn)綜述（一）國內(nèi)財務(wù)風(fēng)險識別文獻(xiàn)綜述陳靜(1999)對單變量分析法和多元線性判別法進(jìn)行了實證研究，他以A股滬深兩市27家被特別處理的上市公司和作為配對的27家正常公司為研究樣本，在進(jìn)行單變量分析法實證研究時，她使用企業(yè)被特別處理前一年的資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和流動比率4個財務(wù)指標(biāo)分別進(jìn)行了預(yù)測實證研究,通過比較發(fā)現(xiàn)在企業(yè)被特別處理前一年擁有較高預(yù)測準(zhǔn)確率的財務(wù)指標(biāo)是資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率這兩個財務(wù)指標(biāo)，她在進(jìn)行多元線性判別法實證研究時，以上述研究樣本中被特別處理企業(yè)的前三年財務(wù)報表中的資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、流動比率、營運資本/總資產(chǎn)及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6個財務(wù)指標(biāo)作為自變量構(gòu)建了判別函數(shù)，研究結(jié)論為在企業(yè)被特別處理的前三年預(yù)測正確率分別為92.6%、85.2%和79.6%，證明了多元線性判別的預(yù)測準(zhǔn)確度高，可以應(yīng)用于我國的上市公司的財務(wù)風(fēng)險識別，同時也證實了該模型隨著預(yù)測時間越遠(yuǎn)，預(yù)測精度會不斷降低。張玲(2000)利用多變量分析的方法構(gòu)建了判別模型，她以A股滬深兩市出現(xiàn)財務(wù)困難的60家上市公司以及作為配對的60家財務(wù)狀況正常的企業(yè)共120家上市公司作為研究樣本,并分為開發(fā)樣本和檢驗樣本兩組，分別用于模型參數(shù)的設(shè)定以及實證檢驗，在企業(yè)的4類財務(wù)特征指標(biāo)中選取了15個財務(wù)指標(biāo)作為待選變量，進(jìn)而選擇了資產(chǎn)負(fù)債率、營運資金/總資產(chǎn)、總資產(chǎn)利潤率和留成收益/資產(chǎn)總額4個財務(wù)指標(biāo)作為模型的變量，該模型對開發(fā)樣本30家公司被特別處理前五年的回判準(zhǔn)確率分別為100%、87%、70%、60%及22%，表明該模型在公司被特別處理前三年擁有較高的預(yù)測精度，但隨著離預(yù)測點時間的向前推遲，預(yù)測精度顯著降低。吳世農(nóng)、盧賢義(2001)對Fisher線性判別分析、多元線性回歸和邏輯回歸分析三種方法分別進(jìn)行了實證研究，他以1998年至2000年滬深A(yù)股的70家被特別處理的公司和作為配對的70家正常公司作為研究樣本,在5類財務(wù)特征指標(biāo)中，經(jīng)過變量初選，以及應(yīng)用剖面分析和單變量判定分析的變量篩選，選擇了6個財務(wù)指標(biāo)，再用三種分析方法分別構(gòu)建模型,并進(jìn)行案例數(shù)據(jù)回判實證研究，研究結(jié)果證實了三種模型均有較高的預(yù)測準(zhǔn)確的，并且邏輯回歸模型準(zhǔn)確度最高。姜秀華與孫錚(2001)進(jìn)行了Logisti識別判定模型構(gòu)建，以2000年滬深A(yù)股42家被特別處理的公司以及作為配對的42家正常公司作為研究樣本，選擇了13個財務(wù)指標(biāo)作為初始變量，并通過再次涮選，確定毛利率、其它應(yīng)收款/總資產(chǎn)、短期借款/總資產(chǎn)及股權(quán)集中系數(shù)四個財務(wù)指標(biāo)作為模型的變量，證明該模型在公司被特別處理前一年對特別處理公司和正常上市公司均有較高的預(yù)測精度。楊保安等(2001)利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法構(gòu)建了預(yù)測模型，特在4類財務(wù)指標(biāo)中選擇了15項財務(wù)指標(biāo)，他以研究樣本中的30個樣本作為學(xué)習(xí)樣本,并進(jìn)行了樣本回判預(yù)測，研究結(jié)果顯示開發(fā)樣本的判別正確率高達(dá)95%，表現(xiàn)出了該模型十分高的預(yù)測準(zhǔn)確度。向德偉(2002)對Z值模型進(jìn)行了實證研究，以A股滬兩市40家出現(xiàn)財務(wù)危機的企業(yè)和作為配對的40家正常企業(yè)作為研究樣本,并且將我國股市非流通股無市場價格等因素進(jìn)行了綜合考慮,對Z值模型的變量選擇進(jìn)行了修正，并基于不同行業(yè)的研究樣本進(jìn)行了回判檢驗，研究結(jié)果證實了Z值模型對于我國上市公司財務(wù)風(fēng)險識別擁有較高的準(zhǔn)確度，并且對不同行業(yè)的預(yù)測準(zhǔn)確度準(zhǔn)確度存在差異。楊淑娥(2003)在Z分?jǐn)?shù)模式的基礎(chǔ)上結(jié)合了主成分分析法,構(gòu)建了Y分?jǐn)?shù)模型，她以1999年和2000年這兩年被實行特別處理的67家上市公司和作為配對的67家公司作為研究樣本,該模型在反應(yīng)企業(yè)償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力、發(fā)展能力的4類特征指標(biāo)中選取了8個財務(wù)指標(biāo)作為變量，研究結(jié)論為當(dāng)設(shè)定預(yù)測值Y=0.5時,模型預(yù)測準(zhǔn)確率最高，回判準(zhǔn)確率約為86%。楊淑娥(2005)構(gòu)建了BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測模型應(yīng)用于財務(wù)危機預(yù)警研究,選擇A股滬深兩市120家上市公司作為研究對象，該模型從反映企業(yè)短期償債能力、長期償債能力、盈利能力、資產(chǎn)管理能力、主營業(yè)務(wù)鮮明程度、公司增長能力的6類特征指標(biāo)中選取了15個財務(wù)指標(biāo)作為初始變量,然后進(jìn)行了T顯著性檢驗的再篩選，確定了10個財務(wù)指標(biāo),隨后對60家檢驗樣本公司進(jìn)行了預(yù)測檢驗，證實了該模型擁有較高的預(yù)測精度。（二）國內(nèi)財務(wù)風(fēng)險防范文獻(xiàn)綜述郭秀君等（2014）認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險的防范內(nèi)容包括：以企業(yè)的財務(wù)敏感性指標(biāo)建立財務(wù)預(yù)警模型；加強資金管理，做好資金預(yù)算以及成本控制，提高資金使用效率；通過學(xué)習(xí)與培訓(xùn)提高公司整體員工的風(fēng)險意識以及財務(wù)管理人員的財務(wù)管理水平；拓寬籌資渠道并合理控制企業(yè)資本結(jié)構(gòu)；通過簽訂固定利率籌資合同規(guī)避利率上浮風(fēng)險。吳耿城（2010）從防范籌資風(fēng)險和投資風(fēng)險角度，提出了拓寬籌資渠道，制企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，做好成本控制并依據(jù)成本控制目標(biāo)設(shè)立相應(yīng)的考核與激勵機制，做好投資可行性研究工作等建議。王小玉（2009）重點闡述了投資風(fēng)險的防范措施，她認(rèn)為可以通過將開發(fā)市場轉(zhuǎn)向非一線城市或者和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作拿地來降低投資風(fēng)險，從長遠(yuǎn)的角度，企業(yè)可以通過放棄在建的風(fēng)險較高的項目或者發(fā)展其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入其他行業(yè)的方法防范投資風(fēng)險。王質(zhì)君（2010）提出的財務(wù)風(fēng)險防范措施包括：合理控制企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)債率控制在國際公認(rèn)60%警戒線之內(nèi)，在融資方法上提到了預(yù)售房款以及房地產(chǎn)信托基金；在防范投資風(fēng)險時關(guān)注國家的政策導(dǎo)向，包括土地政策以及房地產(chǎn)新科技導(dǎo)向政策等，并且要利用分散投資的方法防范投資風(fēng)險；在日常運營風(fēng)險防范時要注意加強企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)以及縮短預(yù)售時間；平衡企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展以及投資者的利益以及合理的利潤分配。梁惠蘭（2006）認(rèn)為企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范應(yīng)該從宏觀和微觀兩個層面進(jìn)行：在宏觀層面她認(rèn)為應(yīng)該從企業(yè)的財務(wù)報告的質(zhì)量、會計法規(guī)和會計制度方面進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險防范；在微觀層面的財務(wù)風(fēng)險防范上，她就影響籌資風(fēng)險的資本結(jié)構(gòu)因素、貸款期限結(jié)構(gòu)因素、借款來源、還款日期、匯率因素等進(jìn)行籌資風(fēng)險防范措施的闡述，然后就資金回收風(fēng)險的防范，從產(chǎn)品本身與促銷手段的角度提出了具體的建議。蔣葵（2008）在分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施時提出了：企業(yè)應(yīng)該重視現(xiàn)金管理管理，做好現(xiàn)金流入量和流出量的預(yù)算工作，既要制定合理的資金計劃，避免資金的隨意性支出，也要充分考慮資金的時間價值，避免資金的大量閑置；并從現(xiàn)金流預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、項目預(yù)算、籌資預(yù)算等角度闡述了如何進(jìn)行項目的全面預(yù)算以防范經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。本文研究內(nèi)容與創(chuàng)新之處一、本文的研究內(nèi)容本文的主要研究內(nèi)容如下：第一章是緒論。介紹了本文的研究背景和選題意義，目前國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀以及本文的研究內(nèi)容和創(chuàng)新之處；第二章介紹了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范的理論基礎(chǔ)，先是對幾個有爭議的概念在本文中的意思進(jìn)行了界定概念，接著闡述了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與防范相關(guān)理論，為后續(xù)的闡述提供了理論支持；第三章結(jié)合我國的現(xiàn)狀分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險類型及影響因素；第四章通過比較分析法，提出了適合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別體系，從整體風(fēng)險防范到單個風(fēng)險防范闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施；第五章為A房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別與防范的案例分析；第六章對本文進(jìn)行總結(jié)以及對未來的研究發(fā)展提出展望。二、本文的創(chuàng)新之處本文的創(chuàng)新之處在于，發(fā)揮了定性分析方法與定量分析方法相互補充的作用構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別體系，在風(fēng)險類型和風(fēng)險成因識別分析以及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施闡述時充分結(jié)合了我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，從公司整體風(fēng)險防范的到單個風(fēng)險的風(fēng)險防范進(jìn)行闡述。本文使用了比較分析法、案例分析法，條理清楚、邏輯性強，以提出一套適用于房地產(chǎn)企業(yè)的易操作并且準(zhǔn)確度較高的財務(wù)風(fēng)險識別與防范體系為研究目的，使本文既富有理論價值又具有實際意義。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范理論基礎(chǔ)本章理論基礎(chǔ)分為兩部分，第一節(jié)對一些具有爭議的概念在本文中的意義進(jìn)行概念界定，第二節(jié)是對為本文的闡述提供了支撐的一些理論依據(jù)進(jìn)行簡要介紹。第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范相關(guān)概念界定在大多數(shù)國內(nèi)學(xué)者的文獻(xiàn)中，把房地產(chǎn)企業(yè)等同于房地產(chǎn)開發(fā)，也有些觀點認(rèn)為房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)都屬于房地產(chǎn)企業(yè)的概念范疇，對財務(wù)風(fēng)險的定義也有兩類不同的觀點，本節(jié)對本文這兩個名詞在文中的意義進(jìn)行了界定。一、房地產(chǎn)企業(yè)本文的房地產(chǎn)企業(yè)特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅是土地和建筑產(chǎn)品的經(jīng)營部門，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設(shè)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營和服務(wù)三重性質(zhì)，主要經(jīng)營活動為通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)说木幼…h(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不同的學(xué)者對財務(wù)風(fēng)險有著不同的概念界定，主要分為狹義的定義和廣義的定義兩種：狹義的財務(wù)風(fēng)險定義指企業(yè)在的籌資風(fēng)險，表現(xiàn)為基于企業(yè)未來收益和現(xiàn)金流的不確定，不能按時償還本金和利息，如汪平(2003)認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)的舉債活動給普通股東增加的風(fēng)險；廣義的定義是從企業(yè)的整個經(jīng)營活動角度出發(fā)，認(rèn)為企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀與預(yù)期目標(biāo)發(fā)生了偏離即為存在財務(wù)風(fēng)險，這是一種更為廣義的定義，如蘭艷澤（1999）認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在財務(wù)活動過程中預(yù)期財務(wù)目標(biāo)實現(xiàn)的不確定性，陳長年(1997)認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理以及相應(yīng)引發(fā)到期支付能力降低的風(fēng)險，朱榮（2008）認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險指企業(yè)在社會再生產(chǎn)過程中由于各種不確定性因素的作用導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)活動的預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果產(chǎn)生的偏離[2]。本文的采用廣義的財務(wù)風(fēng)險定義，也即認(rèn)為房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中給企業(yè)帶來超額收益或增加企業(yè)的財務(wù)困難的不確定性或可能。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范相關(guān)理論本節(jié)為本文后續(xù)籌資風(fēng)險和投資風(fēng)險識別與防范提供理論支持，其中權(quán)衡理論尋求企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)為籌資風(fēng)險的識別與防范提供了理論依據(jù)，投資組合理論為投資風(fēng)險的識別和防范提供了理論依據(jù)：一、權(quán)衡理論權(quán)衡理論也稱為最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)理論，權(quán)衡理論綜合考慮負(fù)債給企業(yè)帶來的雙面影響，一方面負(fù)債可以增加企業(yè)的抵稅收益，另一方面負(fù)債也增加了企業(yè)的風(fēng)險成本，企業(yè)負(fù)債的風(fēng)險成本由財務(wù)拮據(jù)成本和代理成本兩個方面構(gòu)成，財務(wù)拮據(jù)成本和代理成本均與負(fù)債數(shù)量的多少呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。權(quán)衡理論認(rèn)為控制企業(yè)的負(fù)債率存在一個臨界點,在到達(dá)該臨界點之前，負(fù)債增加帶來的抵稅收益的增長速度要高過財務(wù)拮據(jù)成本和風(fēng)險成本的增長率，在這一階段增加企業(yè)負(fù)債利于企業(yè)價值的增長，當(dāng)超過這一臨界點時，企業(yè)財務(wù)拮據(jù)及代理成本的增長速度要高于抵稅收益的增加速度,增加企業(yè)負(fù)債會導(dǎo)致企業(yè)價值的下降。權(quán)衡理論的核心觀點在于尋找企業(yè)的最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，選擇最適合的負(fù)債比率，可以實現(xiàn)企業(yè)的最大價值化，基于房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債經(jīng)營的特點，權(quán)衡理論為房地產(chǎn)合理的籌資額的選擇提供了參考。二、投資組合理論哈利馬柯維茨（1952)提出了投資組合理論,他認(rèn)為可以通過組合金融資產(chǎn)的投資分散投資風(fēng)險，理性的投資者都希望在同等風(fēng)險條件下的獲得最高投資收益，或者在同等收益條件下投資風(fēng)險最小，在證券市場上,在同一影響因子的作用下，各種證券的收益率之間的變化不是完全一致的，甚至可能收益率波動方向相反，就使得將證券投資進(jìn)行組合降低了整體投資風(fēng)險的可能性存在，投資組合中證券種類越多,證券之間的相關(guān)性越低，越能降低投資風(fēng)險，進(jìn)行相似品種的投資可能不能降低投資風(fēng)險，或者降低效果甚微。但分散投資只能降低非市場因素的非系統(tǒng)性風(fēng)險，不能降低由市場因素引起的系統(tǒng)風(fēng)險，所當(dāng)證券投資組合中的證券種類達(dá)到一定的程度時，繼續(xù)增加投資組合的證券種類能夠達(dá)到的降低投資風(fēng)險的效果將十分有限。投資組合理論雖然是對證券投資組合的研究，但是在其他領(lǐng)域一樣適用，對于一個企業(yè)來講，經(jīng)營業(yè)務(wù)的多元化、產(chǎn)品種類的多樣化以及市場區(qū)域的多元性都能降低企業(yè)的投資風(fēng)險。

第三章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型及影響因素財務(wù)風(fēng)險識別的一項重要內(nèi)容是識別可能產(chǎn)生的風(fēng)險的類型以及成因，因此本章就房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險類型及影響因素進(jìn)行闡述。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型有很多種劃分方法，可以按照房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因劃分為政策、法律風(fēng)險，市場風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險；按照可控程度分類可以分為可控風(fēng)險和不可控風(fēng)險；根據(jù)導(dǎo)致風(fēng)險的直接原因分為人為風(fēng)險和自然風(fēng)險;根據(jù)導(dǎo)致風(fēng)險的因素的不同性質(zhì)可分為主觀風(fēng)險和客觀風(fēng)險;按照風(fēng)險的形態(tài)性質(zhì)的不同可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)開發(fā)資金流向角度將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分為籌資風(fēng)險，投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險、收益分配風(fēng)險四種類型。房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險及其影響因素一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)利用財務(wù)杠桿為了獲取更大的利益而進(jìn)行籌資，由于未來收益一定程度上的不確定性，以及企業(yè)現(xiàn)金流充裕程度的影響，不能按期還本付息的可能。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險源自企業(yè)面臨的即期債務(wù)的現(xiàn)金保證程度，分為現(xiàn)金性融資風(fēng)險和收支性融資風(fēng)險：現(xiàn)金性融資風(fēng)險指企業(yè)在特定的時點上由于現(xiàn)金短缺、債務(wù)期限結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流入的期間結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致現(xiàn)金流出量超過了現(xiàn)金流入量而產(chǎn)生的即期不能還本付息的風(fēng)險；收支性融資風(fēng)險是指企業(yè)由于資本結(jié)構(gòu)安排不合理而出現(xiàn)收不抵支，到期債務(wù)不能清償?shù)娘L(fēng)險。由于資金實力的限制，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營的方式，所以籌資活動作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需要用合理的方式在最短的時間籌集到所需資金，且費用最低、風(fēng)險最小、期限結(jié)構(gòu)匹配是房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的原則：如果資金籌集數(shù)量超過企業(yè)的實際需求量會造成資金閑置，籌資數(shù)量小于企業(yè)的實際需要量則可能影響企業(yè)的日常運營，增加了籌資活動的頻率，籌資利率過高會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本被太高，降低了企業(yè)的利潤；在債務(wù)期限結(jié)構(gòu)方面，如果被要求還款日期過于集中，會導(dǎo)致某一個特定時間節(jié)點償債壓力巨大，若同時企業(yè)現(xiàn)出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，則可能引致嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險影響因素(一）融資政策國家會直接出臺和房地產(chǎn)行業(yè)信貸相關(guān)的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來源造成一定的影響：2003年中央出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理業(yè)務(wù)的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、流動資金貸款、以及個人按揭貸款做了很多限制性規(guī)定；2012年7月7日，央行下發(fā)了《中國人民銀行》關(guān)于明確外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)操作細(xì)則的通知》，跨境人民幣直接投資操作細(xì)則落地，其投資范圍將受嚴(yán)格限制，部分賬戶不得投資證券、衍生品和房地產(chǎn)，該政策旨在控制國際熱錢進(jìn)一步投進(jìn)我國房地產(chǎn)市場而帶來房地很慘價格的進(jìn)一步上漲；2012年7月27日，銀監(jiān)會主席尚福林在2012年年中監(jiān)管工作會議及2012年第二次經(jīng)濟金融形式通報分析會上講話，強調(diào)堅決貫徹國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，積極支持保障房等合理性住房信貸需求，重點支持以省級平臺為主開展的公租房、廉租房、棚改房等三類保障房建設(shè)，支持中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)，優(yōu)先辦理居民家庭首套真實自主購房按揭貸款。以上政策或提高房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻，或給出明確的融資政策支持傾向，都會給部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成障礙。（二）利率利率影響房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本，房地產(chǎn)企業(yè)投資需要占用大量的資金，而這些中的大部分是通過借貸獲得，利率的上漲會增加房地產(chǎn)企業(yè)的利息成本，增大了籌資風(fēng)險。表1存貸款利率歷次調(diào)整（單位：%）時間存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度2012-07-063.253.00-0.256.316.00-0.312012-06-083.503.25-0.256.566.31-0.252011-07-056.316.560.252011-04-063.003.250.256.066.310.252011-02-092.753.000.255.816.060.252010-12-262.52.750.255.565.810.252010-10-55.315.560.252008-12-232.522.25-0.275.585.31-0.272008-11-273.62.52-1.086.665.58-1.082008-10-303.873.6-0.276.936.66-0.272008-10-094.143.87-0.277.206.93-0.272008-09-164.144.1407.477.20-0.272007-12-213.874.140.277.297.470.182007-09-153.603.870.277.027.290.272007-08-223.333.600.276.847.020.182007-07-213.063..330.276.576.840.272007-05-192.793.060.276.396.570.182007-03-182.522.790.276.126.390.272006-08-092..252.520.275.856.120.272006-04-282.252.2505.585.850.272004-10-291.982.250.275.315.580.272002-02-212.251.98-0.275.855.31-0.54數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行根據(jù)以上歷次利率調(diào)整數(shù)據(jù)可以，目前存貸款利率處于上下波動臨界值的中間位置附近，進(jìn)入2012年以來，中國經(jīng)濟穩(wěn)中向好，經(jīng)濟增長處在合理區(qū)間。消費平穩(wěn)增長，投資增長較快，農(nóng)業(yè)生形勢較好，工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步推進(jìn)，消費價格漲幅和就業(yè)基本穩(wěn)定，所以近兩年存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率沒有調(diào)整。（三）籌資渠道中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫資料顯示：2013年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資97194.0億元，其中國內(nèi)貸款15968.5億元，占總資金的16.43%，利用外資416億元，占比0.43%，自籌資金37095.9億元，占總資金的38.17%，其他資金43713.5億元，占比44.98%，其中其他資金包括單位自有資金、定金及預(yù)收款。由于企業(yè)自籌資金和預(yù)收款大部分來自銀行貸款，所以銀行貸款仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資渠道，并且由于2013年國內(nèi)房地產(chǎn)貸款政策的松動，2013年銀行向房地產(chǎn)貸款總額較2012年有較大幅度的增加。（四）企業(yè)內(nèi)部因素企業(yè)的內(nèi)部因素包括企業(yè)的融資政策、資本結(jié)構(gòu)及開發(fā)商信譽等，其中企業(yè)的融資政策包括融資數(shù)量的選擇、融資渠道的選擇、貸款期限結(jié)構(gòu)的選擇：融資數(shù)量為企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營情況決定的所需借入資金的數(shù)量，融資渠道的選擇是企業(yè)根據(jù)融資難以程度以及借款利率的高低選擇適合的融資渠道，貸款期限結(jié)構(gòu)選擇是指企業(yè)在長期貸款和短期短款、以及不同還款日期的貸款之間做出選擇，融資政策必須與企業(yè)的實際資金需求相匹配，否則將增加房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債比率，依據(jù)第二章的權(quán)衡理論，也即最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)理論，企業(yè)控制負(fù)債率使其資本結(jié)構(gòu)達(dá)到最優(yōu)點時，抵稅收益減去拮據(jù)成本再減去代理成本取得最大值，企業(yè)價值也取得最大值，若企業(yè)不處在最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)臨界點，則需要對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。開發(fā)商信譽程度是指企業(yè)在獲取借款渠道獲得的資信評分，隨著開發(fā)過程的進(jìn)行，開發(fā)商可采用借貸、預(yù)售樓盤等融資手段進(jìn)行滾動式開發(fā)，開發(fā)商的資信程度及其變化直接影響企業(yè)的再融資，也是項目的順利開展或者企業(yè)擴張進(jìn)行資金獲取的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險及其影響因素一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響導(dǎo)致投資項目的實際收益率低于預(yù)期，或者投資失敗引致虧損或者影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的可能，影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險。投資是企業(yè)活動的關(guān)鍵步驟，房地產(chǎn)投資一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段等階段，項目投資前期規(guī)劃的市場場調(diào)研和征地，投資中期的質(zhì)量、進(jìn)度、安全把控，投資后期的售后服務(wù)和物業(yè)管理等過程都存在一定的不確定因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險影響因素（一）土地政策土地價格占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一大部分，而土地政策影響著土地的供給進(jìn)而影響土地的價格。2012年7月19日，為遏制某些城市出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，指出房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)了波動，市場運行不穩(wěn)定性增加，需堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，加大住房用地供應(yīng)力度，提高計劃完成率，繼續(xù)探索完善土地交易方式，嚴(yán)防高價地擾亂市場秩序。2012年9月6日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)大力促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各地嚴(yán)格執(zhí)行各類土地使用標(biāo)準(zhǔn)，加大審查力度，加強對標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的監(jiān)督和評價。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議中明確新“國五條”細(xì)則中的第三條提出，要增加普通商品住房及用地供應(yīng)。確定總體目標(biāo)，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量?？梢钥闯?，近幾年的土地政策以釋放加大土地供應(yīng)信號，遏制低價瘋漲為主，目的在于遏制房價上漲。（二）利率利率對投資風(fēng)險的影響，是因為投資房地產(chǎn)開發(fā)到最后項目建成銷售一般需要幾年的時間，一方面投資者對未來收入的預(yù)期一般都是采用現(xiàn)有利率進(jìn)行折現(xiàn)，估算收入凈現(xiàn)值，利率的提高會使得折現(xiàn)率提高，導(dǎo)致實際收入的降低，與預(yù)期的投資收益目標(biāo)相偏離。（三）通貨膨脹通貨膨脹風(fēng)險也稱為購買力風(fēng)險,一方面影響來自于貨幣貶值導(dǎo)致未來貨幣收入的購買力低于現(xiàn)在貨幣購買力的風(fēng)險，由于房地產(chǎn)投資周期較長，通貨膨脹因素可能導(dǎo)致銷售所得收入低于預(yù)期收入，以固定價格合約與消費者簽訂的分期付款合約的實際收益顯著低于預(yù)期收益，使得投資利潤目標(biāo)難以實現(xiàn)。通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)的另一種影響來自建筑原材料價格的上漲，部分建材的需求量大，價格的上漲會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的抬高。（四）項目可行性研究項目可行性研究是在項目投資決策階段的重要工作，在投資決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行投資決策的可行性研究，對擬建投資項目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)?？尚行匝芯恳话憧煞譃闄C會研究、初步可行性研究、技術(shù)經(jīng)濟可行性研究和經(jīng)濟評價。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的一步，擁有極大的不確定性與機動性。由于房地產(chǎn)投資面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，投資者需要在城市規(guī)劃條例、政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定投資項目的用途、規(guī)模、類型，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預(yù)測，對這些不確定因素做出概率性的估計，可行性研究的分析不準(zhǔn)確或者獲取的信息不全面將增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險。（五）工期控制投資者的工期控制目標(biāo)是盡量縮短工期，縮短工期可以縮短各風(fēng)險敞口的暴露時間，也可以加速項目進(jìn)程進(jìn)入到銷售階段，若遇到地質(zhì)條件勘測不準(zhǔn)、氣候變化、施工隊伍不過關(guān)等，則工期的控制就變得困難，增大了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，必要時為餓了縮短工期需要付出一定的趕工措施費，這又增加了企業(yè)的成本。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險以及影響因素一、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)商品銷售額以及租金收入達(dá)不到預(yù)期，或者應(yīng)收賬款回收狀況不理想導(dǎo)致的實際收入與預(yù)期收入與相偏離的可能。房地產(chǎn)銷售與出租或決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)所有權(quán)（土地在我國僅限于使用權(quán)）的有償轉(zhuǎn)讓，其中主要的影響因素是銷售時機、售價、廣告費用、售后服務(wù)等。房地產(chǎn)出租是指房地產(chǎn)使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其主要影響因素有租金、租期及租賃期間對房地產(chǎn)使用和維護(hù)管理的規(guī)定。然而房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售以及出租過程存在一定的不確定性，銷售管理以及應(yīng)收賬款回收管理存在差異，這些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)存在資金回收風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險的影響因素（一）國家政策國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收影響體現(xiàn)在兩個方面，第一，通過出臺抑制房地產(chǎn)的投資投機需求的政策降低房地產(chǎn)市場的整體需求：2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議提出的新“國五條”中的第二條，堅決抑制投機投資性住房需求，其中明確提出嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。2013年4月7日，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》。對首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房貸款限額均做出規(guī)定。2013年2月20日制定的新“國五條“政策中的第二條提出要擴大個人住房房地產(chǎn)稅收改革試點范圍。之后，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。第二，出臺直接影響交易環(huán)節(jié)的政策，對首付比例和按揭貸款利率進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，可能對部分潛在消費者的購買能力造成影響：2010年4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，\t"/economic/txt/2011-01/26/_blank"首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2014年初新“國五條”明確表示房價上漲過快的城市，可進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例和貸款利率。繼四月初北京二套房首付比例提升至7成后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，深圳成為第二個通過調(diào)整貸款政策來調(diào)控樓市的城市。上海市也緊追其后，于11月8日發(fā)布《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》。該措施規(guī)定，對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。另外，對于非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上。（二）市場供需關(guān)系市場供需關(guān)系的需求受宏觀和微觀的因素影響，一方面市場需求由國家經(jīng)濟周期以及居民收入的水平的整體性市場需求決定，另一方面對房地產(chǎn)商品的市場需求由房地產(chǎn)對其他商品的邊際替代效用以及居民對房地產(chǎn)商品價格未來走勢的預(yù)期決定，分析市場的整體供求狀況，可以通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況以及銷售狀況分別了解。體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況的統(tǒng)計指數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫資料顯示：2013我國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)）維持在97~98的適度水平區(qū)間，明顯好于去年同期水平。通常情況下，該指數(shù)在100是最合適的水平，105以上為偏高水平，95~105為適度水平，95以下為較低水平，該指數(shù)說明2013年房地產(chǎn)市場較2012年復(fù)蘇。2013年前10個月，我國商品房新開工面積累計156275萬平方米，較2012同比增長6.5%，其中住宅的新開工面積114084.03萬平方米，同比增長5.2%,2013年1~10月，商品房竣工面積累計59390.2萬平方米，與2012年同期相比增長1.8%，增幅同比下降15.5個百分點，增速為2009年以來的低值。其中，住宅竣工面積累計46395萬平方米，同比下降0.8%，為2011年以來的首次下降。2013年1~10月，我國商品房銷售面積累計95930萬平方米，與2012年同期相比上升了21.8%商品房銷售額累計61237.6億元，與2012年同期相比增長了32.3%。其中，住宅的銷售面積累計為85721.1萬平方米，同比增長22.3%，住宅銷售累計額為51484.6億元，同比增長32.6%。與2012年相比，2013年商品房以及住宅的銷售面積和銷售額的同比增長速度均有顯著提升，分地區(qū)看，2013年1~10月，東部地區(qū)商品房銷售面積累計47915萬平方米，同比增長24%，商品房銷售累計額37928.7億元，同比增長35%，中部地區(qū)商品房銷售面積24411.1萬平方米，同比增長22.5%，商品房銷售累計額為11692.3億元，同比增長31.9%，西部地區(qū)商品房銷售面積累計額為23604.9萬平方米，同比增長17。1%，商品房銷售額累計11616.7億元，同比增長24.4%。（三）企業(yè)銷售戰(zhàn)略企業(yè)銷售戰(zhàn)略包括產(chǎn)品定價、優(yōu)惠政策、銷售數(shù)量目標(biāo)、廣告策略、以及售后服務(wù)等，是針對房地產(chǎn)商品售前、銷售過程以及售后整個環(huán)節(jié)制定的政策，企業(yè)銷售前的宣傳的力度、定價合理程度、優(yōu)惠力度、供給量的確定以及售后服務(wù)，都是贏得需求的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略對資金回收有重要影響。（四）競爭環(huán)境競爭對手在同一區(qū)域的銷售量搶占了投資者的市場份額，會造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量下降，引發(fā)資金回收風(fēng)險。（五）應(yīng)收賬款管理應(yīng)收賬款的增大了已實現(xiàn)收入的現(xiàn)金實現(xiàn)風(fēng)險，應(yīng)收賬款的提高不利于企業(yè)的現(xiàn)金儲備，并且一部分應(yīng)收賬款會演變?yōu)閴馁~，造成了企業(yè)的實際損失。收益分配風(fēng)險及其影響因素收益分配風(fēng)險是指企業(yè)的利潤分配的實施給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者投資者利益造成損害的可能，收益分配風(fēng)險主要是受企業(yè)擴張和現(xiàn)金支出需求與投資者利潤分配之間矛盾的影響，在企業(yè)擴張計劃實施的較佳時期，以貨幣的方式大量分配收益可能會導(dǎo)致企業(yè)的擴張計劃的失敗，在企業(yè)債務(wù)集中到期的時候大量以貨幣方式分配收益，也可能使得企業(yè)面臨較大的償債風(fēng)險；但如果長期不進(jìn)行收益分配，或者分配給投資者的投資回報一直處于較低水平，也會大大降低投資者的投資積極性，使得企業(yè)信譽得到損害，股票市場價值面臨大量下跌風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別與防范，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別旨在獲得風(fēng)險的種類、成因以及程度的認(rèn)識，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范旨在采取一定的措施預(yù)防降低財務(wù)風(fēng)險可能引發(fā)的不利影響，將可能給企業(yè)造成的損失降至最低。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別包括風(fēng)險種類、風(fēng)險成因以及風(fēng)險影響程度的識別，基于上一章對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型和影響因素的詳細(xì)分析，本節(jié)的重點在于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險程度的識別，國內(nèi)外學(xué)者很多進(jìn)行了財務(wù)風(fēng)險程度識別的研究，常見的財務(wù)風(fēng)險識別方法分為定性分析法和定量分析法：一、定性財務(wù)風(fēng)險識別定性財務(wù)風(fēng)險識別是通過分析企業(yè)是否存在導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的原因以及是否出現(xiàn)了財務(wù)風(fēng)險的征兆來判斷未來財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能，定性財務(wù)風(fēng)險分析對許多財務(wù)風(fēng)險的原因和征兆進(jìn)行分析后再作出判斷，單變量定量分析法使用個別變量進(jìn)行判斷相比考慮的問題可能更加全面,進(jìn)行判斷的依據(jù)更加充分；定量分析法將財務(wù)風(fēng)險變量與標(biāo)準(zhǔn)值相比較來判斷財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性，定性分析借助人的經(jīng)驗判斷來作出預(yù)測,人的判斷可以將企業(yè)面臨的復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境因素特別是個別企業(yè)面臨的一些特殊因素考慮進(jìn)去,這是定量分析難以做到的。定性分析法的不足之處在于依靠人的經(jīng)驗進(jìn)行判斷主觀色彩較強,不同分析人員對同一項目進(jìn)行分析可能會得出不同甚至相反的結(jié)論。（一）“3個月資金周轉(zhuǎn)表”法是否制定資金周轉(zhuǎn)的3個月計劃表，是否經(jīng)常保持轉(zhuǎn)入下一個月的結(jié)轉(zhuǎn)額對總收入的一定比率及銷售額對付款票據(jù)兌現(xiàn)額的一定比率，以及是否考慮資金周轉(zhuǎn)問題，對維持企業(yè)的生存極為重要。這種方法的理論思路是，當(dāng)銷售額逐月上升時，兌現(xiàn)付款票據(jù)極其容易?？墒欠催^來，如果銷售額每月下降，那么已經(jīng)開除的付款票據(jù)也會難以支付。這種方法的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：（1)如果無法制定出3個月的資金周轉(zhuǎn)表，那就說明企業(yè)本身已經(jīng)存在問題；（2）倘若已經(jīng)制定好資金周轉(zhuǎn)表，就要查明轉(zhuǎn)入下一個月的結(jié)轉(zhuǎn)額是否占總收入的20%以上，付款票據(jù)的支付額是否在銷售額的40%以下。這種方法的實質(zhì)是，企業(yè)面臨著變化不定的理財環(huán)境，需要經(jīng)常準(zhǔn)備好安全度較高的資金周轉(zhuǎn)表，企業(yè)無法做到這一點說明財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)較嚴(yán)重。（二）“四階段癥狀”分析法企業(yè)財務(wù)狀況不佳一定會有一定的外在表現(xiàn)，并且癥狀會呈現(xiàn)出不斷加劇的特點，可以通過癥狀的現(xiàn)象識別企業(yè)財務(wù)風(fēng)險狀況所處的階段：表2企業(yè)財務(wù)風(fēng)險各階段癥狀表財務(wù)風(fēng)險階段財務(wù)風(fēng)險癥狀財務(wù)風(fēng)險潛伏期盲目擴張、營銷不善、制度無效、缺乏風(fēng)險預(yù)警機制、企業(yè)資源分配不當(dāng)、無視環(huán)境的重大變化。財務(wù)風(fēng)險發(fā)作期現(xiàn)金失控、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)緩慢、市場退化、籌資困難、無心經(jīng)營、信用大跌財務(wù)風(fēng)險惡化期資不抵債、貨幣資金嚴(yán)重短缺、完全喪失償債能力、債務(wù)重組、宣布破產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險實現(xiàn)期負(fù)債比例持續(xù)上升、過分依賴外部貸款、利息加劇、收款不利、開始拖欠（三）專家調(diào)查法企業(yè)組織各領(lǐng)域?qū)＜疫\用專業(yè)方面的知識和經(jīng)驗，根據(jù)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，通過直觀的歸納，對企業(yè)過去和現(xiàn)在的狀況、變化發(fā)展過程進(jìn)行綜合分析研究，找出企業(yè)運動、變化、發(fā)展的規(guī)律，從而對企業(yè)未來的發(fā)展趨勢做出判斷。由于這種方法的成本較高，大部分企業(yè)只采用其中的標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法，即通過專業(yè)人員、咨詢企業(yè)、協(xié)會等，就企業(yè)可能遇到的問題加以詳細(xì)調(diào)查和分析，形成報告文件供企業(yè)經(jīng)營者參考。之所以成為標(biāo)準(zhǔn)化，是指他們所提出的問題對所有企業(yè)或者組織都是有意義的、普遍適用的。這種方法的優(yōu)點在于此，缺點也在于此，這種方法對特點的企業(yè)來說，無法提供特定的問題、損失暴露的一些個性特征。另外，該類文件沒有對要求回答的每個問題進(jìn)行解釋，也沒有引導(dǎo)使用者對所問問題之外的項目信息做出正確判斷。（四）管理評分法阿吉蒂調(diào)查了企業(yè)的管理特性以及可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的種種缺陷，將這幾種缺陷、錯誤和癥狀進(jìn)行對比打分，還根據(jù)這幾項對破產(chǎn)過程產(chǎn)生影響的大小程度對它們進(jìn)行了加權(quán)處理。該方法是前提假設(shè)是企業(yè)的失敗是源于企業(yè)的高級管理層，它的原理是企業(yè)的經(jīng)營失敗不是突然發(fā)生的，而是有一個過程的。企業(yè)首先會發(fā)生一些經(jīng)營上的缺點和不足，如不加以克服進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營上的錯誤，進(jìn)而導(dǎo)致破產(chǎn)的可能。二、定量財務(wù)風(fēng)險識別在定量分析法中，除單變量分析法以外，都是對多個財務(wù)指標(biāo)綜合分析，得到對財務(wù)風(fēng)險程度的判斷（一）財務(wù)指標(biāo)分析法財務(wù)指標(biāo)分析法是通過對企業(yè)財務(wù)報表中的各項財務(wù)指標(biāo)的綜合分析，從償債能力指標(biāo)、營運能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)、效率指標(biāo)四組指標(biāo)中選出一定的指標(biāo)，再通過這些指標(biāo)的變化趨勢以及指標(biāo)比率的大小，進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險識別的方法。（二）單變量分析法單變量分析法是利用單個財務(wù)比率指標(biāo)對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況進(jìn)行判定，單變量分析法與傳統(tǒng)財務(wù)分析方法中的單一財務(wù)比率分析法不同：單變量分析法通常選擇一定數(shù)量的樣本企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計分析，再確定作為判別區(qū)分財務(wù)正常與否的臨界點數(shù)值也即分割點,傳統(tǒng)單一指標(biāo)財務(wù)分析法主要依賴于經(jīng)驗總結(jié)與歸納確定分割點，操作上較為簡便，但主觀依賴性較強。單變量分析法與單一財務(wù)比率指標(biāo)分析法共同的缺點在于不同分析人員在于變量的選擇不同，而可能產(chǎn)生不同的預(yù)測結(jié)果，甚至可能出現(xiàn)完全相反的預(yù)測結(jié)果。（三）Z值計分法Altman提出的Z值判定模型為:Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5，式中Z表示判別函數(shù)值:X1=營運資金/資產(chǎn)總額;X2=留存收益/資產(chǎn)總額;X3=息稅前利潤/資產(chǎn)總額;X4=股東權(quán)益市場價值/總負(fù)債賬面價值總額;X5=主營業(yè)務(wù)收入/資產(chǎn)總額。Z值應(yīng)處在1.81-2.675之間,,Z>2.675時,表明企業(yè)財務(wù)狀況良好;Z<l.81時企業(yè)存在較大的破產(chǎn)風(fēng)險;Z值處于1.81-2.675之間稱為灰色地帶或未知區(qū)域,這個區(qū)間的企業(yè)財務(wù)是不穩(wěn)定的。Z值判定模型的預(yù)測能力與時間有關(guān),預(yù)測期越短預(yù)測能力越強，反之預(yù)測能力越弱。（四）Zeta模型中國學(xué)者以中國上市公司為研究對象，提出了修正的Zeta模型，該模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式為L=3.02×ROA+0.22×E/A+0.78×EBIF/A-0.17×WC/A-0.11×TR，其中：ROA=J凈利潤/總資產(chǎn)E/A=股東權(quán)益/總資產(chǎn)EBIT/A=息稅前利潤/總資產(chǎn)WC/A=營運資本/總資產(chǎn)ATR=銷售額/總資產(chǎn)的平均值該模型以1.72為臨界點，當(dāng)計算結(jié)果大于1.72時，企業(yè)一般不會出現(xiàn)虧損，當(dāng)企業(yè)得分小于1.72時，企業(yè)就有可能出現(xiàn)虧損。企業(yè)的得分越高，表示未來出現(xiàn)虧損的可能性越小。（五）F計分模型F模型是基于企業(yè)現(xiàn)金流量變動的考慮對Z值模型的修正，他考慮了現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)狀況的發(fā)展及其有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的更新，并且是基于更加寬泛的樣本分析的研究成果，其公式如下：F=-0.1774+1.1091X1+0.1074X2+1.9271X3+0.0302X4+0.4961X5,其中：X1=營運資本/總資產(chǎn)X2=留存收益/總資產(chǎn)X3=（稅后純收益+折舊）/平均總負(fù)債X4=期末股東權(quán)益市價總額/發(fā)債賬面總額X5=（稅后純收益+利息+折舊）/平均總資產(chǎn)F計分模型中X3是一個現(xiàn)金流量變量，它是衡量企業(yè)所產(chǎn)生的全部現(xiàn)金流量可用于償還企業(yè)債務(wù)的部分的重要部分。一般來講，企業(yè)提取的折舊費用，也是創(chuàng)造的現(xiàn)金流入，必要時可將這部分資金用來償還債務(wù)。X5則測定企業(yè)總資產(chǎn)在創(chuàng)造現(xiàn)金流量方面的能力。F計分模型的臨界點為0.0274.若計算結(jié)果低于該值，則被預(yù)測為破產(chǎn)企業(yè)，若高于該值則被預(yù)測為繼續(xù)生存企業(yè)。（六）多元非線性回歸模型當(dāng)財務(wù)指標(biāo)比率沒有超過某個特定的數(shù)值時,即使該數(shù)值增大幅度較大，財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率的變化依然較小，但如果超過某個特定數(shù)字，財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率會隨著該數(shù)值的增大而快速增加，因此,財務(wù)指標(biāo)比率與財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率之間可能是非線性關(guān)系。Logistic回歸模型為非線性回歸模型,以財務(wù)正常企業(yè)和財務(wù)危機企業(yè)為研究樣本，以樣本的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析構(gòu)建回歸函數(shù)作為識別函數(shù)，將識別函數(shù)對未知樣本指標(biāo)數(shù)據(jù)計算后得到的結(jié)果值為0到1之間的數(shù)值,即為財危機發(fā)生的概率。盡管多元非線性回歸模型多元線性模型中存在的問題,但同樣存在自身的缺陷,這些缺陷限制了Logistic回歸模型的預(yù)測精度：第一，Logistic回歸在理論上不存在理想分割點,而多元線性分析方法可以通過最小化預(yù)測誤差機會成本來選擇分割點;第二，Logistic回歸假定一家公司破產(chǎn)與不破產(chǎn)的概率一樣，也即先驗破產(chǎn)概率為0.5,以及錯誤拒絕與錯誤接受的錯誤所帶來的機會成本損失相等,這兩個假設(shè)都于現(xiàn)實嚴(yán)重偏離的。（七）神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析模型神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的原理是模仿人類的抽象思維過程,它的訓(xùn)練過程往往具有不可觀察性，因此,人們只能得到訓(xùn)練好的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò),不可得知它的真實具體參數(shù)，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析具有非線性、非參數(shù)、自適應(yīng)學(xué)習(xí)等特點,作為模式判別的一個強有力工具,被成功應(yīng)用于財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方面的研究。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測效果要強于傳統(tǒng)線性分析法，但是它的局限性在于如果一些參數(shù)設(shè)置不科學(xué),可能會出現(xiàn)訓(xùn)練時間過長,收斂于局部最小值的情況。單變量分析模型法與多變量分析法可以同時運用,相互補充,以提高財務(wù)風(fēng)險識別的準(zhǔn)確性：第一，單變量分析模型法通過單個指標(biāo)比率的趨勢變化來對企業(yè)財務(wù)運營中的某個方面的問題進(jìn)行預(yù)測,如無法償債、資金周轉(zhuǎn)不暢、面臨破產(chǎn)危機等，多變量分析模型法則通過對多個比率的財務(wù)變量進(jìn)行綜合分析,從整體的角度對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測；第二，預(yù)測的方法有區(qū)別單變量分析模型法對單個比率的變化進(jìn)行分析觀察,分析其變化趨勢,計算及分析較為簡單，多變量分析模型法則是要同時考慮多個財務(wù)變量比率,構(gòu)建模型進(jìn)行綜合分析,在模型的構(gòu)建與分析中須用包括數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法在內(nèi)的多種方法和理論,計算及分析較為復(fù)雜；第三，單變量分析模型法中更關(guān)注流動資產(chǎn)項目對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的影響,而多變量分析模型法則更注重企業(yè)盈利能力對企業(yè)財務(wù)分析的影響。在對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別時，可以在以上分析方法中選擇幾種綜合分析，可以單變量分析與多變量分析相結(jié)合，也可以定性分析與定量分析相結(jié)合，也可以多種多變量分析方法相結(jié)合。在以上定量分析法中，筆者認(rèn)為F計分法是比較適合房地產(chǎn)行業(yè)的分析方法，因為該法實證樣本選擇范圍廣且數(shù)量大，預(yù)測精度高，并且考慮房地產(chǎn)行業(yè)非常重要的現(xiàn)金流量因素。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范企業(yè)整體的財務(wù)風(fēng)險防范措施雖然企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，但缺可以采取一定的防范措施降低財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的不利影響，在防范整體財務(wù)風(fēng)險層面，可以采取以下措施：（一）規(guī)范企業(yè)治理結(jié)構(gòu)企業(yè)產(chǎn)生的動因和聯(lián)系紐帶是產(chǎn)權(quán)制度，明確產(chǎn)權(quán)制度是權(quán)責(zé)明確的基礎(chǔ)。其次，建立董事會對經(jīng)營者的督導(dǎo)制度，在經(jīng)理人委托代理的企業(yè)中，由于經(jīng)營者的逆向選擇和信息的不對稱，容易引發(fā)代理人道德風(fēng)險，所以需要董事會對經(jīng)營者進(jìn)行委托監(jiān)督、委托責(zé)任目標(biāo)考核，對經(jīng)營者實施追蹤控制。（二）提高風(fēng)險管理意識財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中，財務(wù)風(fēng)險的防范不僅是財務(wù)部門和財務(wù)人員的責(zé)任，更需要企業(yè)全體員工的積極參與和配合。通過形式多樣、內(nèi)容豐富的活動在企業(yè)內(nèi)部宣傳財務(wù)風(fēng)險防范的意義，提高全體員的風(fēng)險意識，既為財務(wù)管理工作的順利開展取得其他部門的支持和配合打下基礎(chǔ)，也有利于防微杜漸，防止任何環(huán)節(jié)的工作失誤給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。（三）完善財務(wù)管理制度將財務(wù)管理理念貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，為企業(yè)風(fēng)險的防范提供制度上的保障和支持，實現(xiàn)財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化，以加快財務(wù)管理各項基礎(chǔ)性工作的完善，保障企業(yè)財產(chǎn)的安全、財務(wù)信息的真實性可靠性及財務(wù)活動的合法合理性。強化和全面實施企業(yè)財務(wù)管理中預(yù)測、分析、監(jiān)督、控制、服務(wù)及評價職能并逐步向綜合管理型財務(wù)管理模式轉(zhuǎn)變，以提供有價值的財務(wù)信息和數(shù)據(jù)，提高企業(yè)投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，最大限度地減少因投資決策失誤難企業(yè)帶來的風(fēng)險。堅持定期檢查和考核，通過對資金利用率、銷售價格、費用支出等財務(wù)指標(biāo)的深入分析，發(fā)現(xiàn)問題采取措施以實現(xiàn)企業(yè)各種資源的最優(yōu)化配置。（四）構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)利用企業(yè)財務(wù)報表的相關(guān)數(shù)據(jù)，利用一些企業(yè)經(jīng)營活動較為敏感的財務(wù)指標(biāo)作為變量構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，對企業(yè)未來可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警，構(gòu)建財務(wù)預(yù)警模型可以在預(yù)測到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機來臨前給管理者以提示，便于企業(yè)采取及時的有針對性的風(fēng)險控制措施。企業(yè)局部風(fēng)險的防范措施（一）籌資風(fēng)險的防范1、融資渠道多元化房地產(chǎn)企業(yè)融資以銀行貸款為主，但結(jié)合創(chuàng)新性融資渠道，仍可以在一定程度上擴充企業(yè)的資金來源，優(yōu)化借款結(jié)構(gòu)。（1）房地產(chǎn)上市企業(yè)可以采取增發(fā)新股的方式，以出售一定的股權(quán)的方式進(jìn)行證券市場融資；（2）對于具備發(fā)行公司債資質(zhì)的企業(yè)，可以以債券融資的方式籌集資金；（3）房地產(chǎn)基金是專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金，它具有較高的承受風(fēng)險承受能力，但同時有較高的投資預(yù)期收益，所以也是房地產(chǎn)公司一個不錯的資金渠道選擇；完善籌資決策為保證項目能夠順利開展，保障公司的利益，應(yīng)該完善好籌資決策，籌資決策主要體現(xiàn)在制定完善的正確的籌資計劃與還款計劃：（1）制定籌資計劃籌資計劃的制定必須是建立對項目的整體分析上，對各個時期公司的現(xiàn)金支出，資金回收以及現(xiàn)金留存情況進(jìn)行估算，確定房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模和資本配置結(jié)構(gòu)，再根據(jù)項目開展的時間節(jié)點進(jìn)度確定融資方式及貸款的期限結(jié)構(gòu)，根據(jù)投資項目的利潤情況確定可以承受的資金成本，再選擇合適的融資渠道進(jìn)行融資并監(jiān)控資金到位情況。（2）制定還款計劃由于融資合同中都會對還款日期以及金額做出約定，企業(yè)必須依據(jù)和債權(quán)人簽訂的借款合同的要求，確定各時間節(jié)點的當(dāng)期還本付息金額，結(jié)合企業(yè)的收入情況以及現(xiàn)金流量做出相應(yīng)的還款計劃，以確保融入資金的本金和利息在規(guī)定的時間如期償還，及時還款一方面降低了企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，另一方面維護(hù)的企業(yè)的信譽。防范利率風(fēng)險防范利率風(fēng)險主要是主要貸款成本控制工作，對國家相關(guān)利率政策進(jìn)行分析，判斷利率的變化趨勢，如果利率上漲預(yù)期較高，應(yīng)該避免與融資方簽訂浮動利率合同，而改為簽訂固定利率合同，這樣可以有效的鎖定成本，避免貸款成本的提高。（二）投資風(fēng)險的防范1、防范土地購買風(fēng)險的防范對于開發(fā)用地的購買，必須綜合考慮地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性，土地的地理位置、對土地開發(fā)有利或不利的配套設(shè)施要求以及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和范圍的認(rèn)可和限定都是對開發(fā)商的不確定性因素。企業(yè)需以成本及項目利潤可控為前提選擇議價方式適合企業(yè)自身情況的地塊，合理控制購地成本，土地購買通常是投資者投入的第一筆主要費用，投資者首先可通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險。協(xié)議獲地價格最低但獲得的一般是毛地，前期拆遷等工作量大且與先住民協(xié)商復(fù)雜；拍賣獲地一般為凈地，前期工作量相對較小但地價最高，若選擇購買毛地,應(yīng)積極做好有關(guān)部門和群的工作，采用靈活有效的方法進(jìn)行拆遷補償溝通，避免矛盾激化。2、防范建材價格上漲風(fēng)險開發(fā)商可以在與承建單位簽訂施工合同時，在相關(guān)條款中約定只對部分主要建筑材料超過合同簽訂日期基準(zhǔn)價格一定的比率的價格上漲給予補償，將該部分由原材料的價格上漲帶來的成本上升風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移給承建單位，這樣建筑材料在一定范圍內(nèi)的價格波動，將不會影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。3、分散投資依據(jù)馬科維茨的投資組合理論，分散投資可以降低投資組合的非系統(tǒng)風(fēng)險，應(yīng)用在房地產(chǎn)投資上，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇多元化經(jīng)營，根據(jù)國家政策導(dǎo)向以及自身的各項優(yōu)勢與資源，拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的新業(yè)務(wù)；另一方面，開發(fā)商可以選擇不同區(qū)域進(jìn)行多區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，綜合考慮一線城市和二三線城市的市場需求，在房地產(chǎn)商品類型方面，可以考慮各消費群體的不同需求投資開發(fā)不同價格區(qū)間、滿足不同層次消費者需求的住宅類型，或者開展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與租賃業(yè)務(wù)。4、重視項目可行性研究在決定對一個項目進(jìn)行投資之前，應(yīng)該充分做好該項目的可行性研究，對項目進(jìn)行實地調(diào)研，并進(jìn)行深入的市場分析，統(tǒng)籌分析政治、經(jīng)濟、社會、人文、自然環(huán)境因素，做到對項目的全面深入了解，避免盲目投資。（三）資金回收風(fēng)險的防范1、制定合理的銷售策略房地產(chǎn)銷售策略包括產(chǎn)品的定價、優(yōu)惠政策、銷售目標(biāo)、廣告策略以及售后服務(wù)。在銷售之前，考慮當(dāng)前房地產(chǎn)價格的整體環(huán)境進(jìn)行產(chǎn)品的定價以及優(yōu)惠政策制，并進(jìn)行一定的廣告宣傳工作；銷售目標(biāo)的制定要結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的庫存情況、對當(dāng)前市場供需狀況以及對房價未來價格的趨勢進(jìn)行綜合分析，銷售目標(biāo)的達(dá)成需要良好的銷售團(tuán)隊的盡職工作；完善售后服務(wù)工作也很重要，各企業(yè)房地產(chǎn)商品存在較為同質(zhì)化的特點，聘請專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊提供良好的物業(yè)管理作為售后服務(wù)，提高服務(wù)水平，可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽，促進(jìn)銷量提升。2、浮動租金在租賃業(yè)務(wù)中，做好對市場需求的分析工作，當(dāng)租賃市場火熱，供不應(yīng)求時，為了避免市場租金價格上漲帶來的利潤損失，可以在合同中約定浮動租金或約定租金調(diào)整期限，或者與業(yè)主簽訂租賃期限較短的合同。3、預(yù)售和預(yù)租預(yù)售和預(yù)租雖然會損失一部分利潤，但可以提前鎖定一部分資金，滿足企業(yè)的流動性資金需求。加強應(yīng)收賬款管理加強應(yīng)收裝款的措施包括從加強管理層對應(yīng)收賬款的重視力度，完善應(yīng)收賬款管理的相關(guān)制度包括，從應(yīng)收賬款的產(chǎn)生源頭進(jìn)行把控，以及對已經(jīng)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的清理等。（四）收益分配風(fēng)險的防范收益分配政策需要考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、融資需求、企業(yè)的社會影響、債權(quán)人以及投資者的利益等問題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其利潤分配應(yīng)考慮企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要，以轉(zhuǎn)增實收資本為主，以現(xiàn)金分配為輔。由于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂利潤分配戰(zhàn)略應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實收資本為主。案例分析：A公司的財務(wù)風(fēng)險識別與防范本章以A房地產(chǎn)公司的實例進(jìn)行房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別與防范，先闡述了A公司面臨的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀，接著分析了A公司現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險識別與防范體系并指出存在的問題，最后就其完善提出了建議。第一節(jié)A公司面臨的財務(wù)風(fēng)險A公司是一家于1993年在上海成立，1994年在上海證券交易所掛牌上市，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司，本節(jié)通過財務(wù)報表分析法，對A公司面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析：表3A公司2013年度資產(chǎn)負(fù)債表單位：百萬元年結(jié)日：12月31日201220132014E現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物4,7345,4197,127應(yīng)收帳款1,3711,5881,782庫存14,62420,80821,380其他流動資產(chǎn)1403,5394,069流動資產(chǎn)總計20,86831,35434,357固定資產(chǎn)765742676無形資產(chǎn)197187178其他長期資產(chǎn)15,25417,80523,245長期資產(chǎn)總計16,21618,73424,099總資產(chǎn)37,08450,08858,456應(yīng)付帳款8,45615,74118,309短期債務(wù)4,1394,2567,462其他流動負(fù)債3,4705,1926,058流動負(fù)債總計16,06625,18931,829長期借款5,3006,7238,448其他長期負(fù)債1,7661,9500股本1,1711,1711,171儲備11,38613,03214,794股東權(quán)益12,55714,20215,965少數(shù)股東權(quán)益1,3952,0232,214總負(fù)債及權(quán)益37,08450,08858,456每股帳面價值(人民幣)10.7312.1313.64每股有形資產(chǎn)(人民幣)10.5611.9713.49每股凈負(fù)債/(現(xiàn)金)(人民幣)4.024.757.50表4A公司利潤表部分項目單位：百萬元年結(jié)日：12月31日201220132014E銷售收入6,78610,15311,878銷售成本(4,528)(6,975)(7,969)經(jīng)營費用(782)(906)(1,172)息稅折舊前利潤1,4762,2732,737折舊及攤銷(111)(145)(75)經(jīng)營利潤(息稅前利潤)1,3662,1282,662凈利息收入/(費用)(84)(67)(112)其他收益/(損失)599359366稅前利潤1,8812,4212,916所得稅(480)(549)(729)少數(shù)股東權(quán)益(35)(228)(208)凈利潤1,3661,6431,979核心凈利潤1,0841,3611,703每股收益(人民幣)1.1671.4041.691核心每股收益(人民幣)0.9301.1701.455表5A公司現(xiàn)金流量表部分項目科目20132012變動比例（%)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2,4981,74742.96籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-3,415-1,267-169.38投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1,602-761310.49短期償債能力分析短期償債能力的分析可以通過對流動比率和速動比率的分析實現(xiàn)，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報數(shù)據(jù)：A公司流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債=1.24A公司速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負(fù)債=0.28依據(jù)中國房地產(chǎn)研究協(xié)會發(fā)布的均值數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)流動利率均值1,69，速度比率0.51，可以看出兩個反映A公司償債能力的指標(biāo)均低于均值，其中速度比率更是顯著低于均值，是由于流動資產(chǎn)中的存貨的大量增加所致，2013年存貨較2012年增長了42.4%，以上分析說明A公司存貨較高尚未變?yōu)楝F(xiàn)金收益，相較短期負(fù)債現(xiàn)金留存程度不高，面臨較大的短期償債風(fēng)險。二、長期償債能力分析通過企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)等分析企業(yè)的長期償債能力，可以判斷企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣以及企業(yè)長期經(jīng)營的現(xiàn)金保障能力，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報數(shù)據(jù)，本期指2013年：A公司資產(chǎn)負(fù)債率=期初和期末負(fù)債總額均值/期初和期末資產(chǎn)總額均值=0.68A公司流動資產(chǎn)比率=流動資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額=0.63A公司權(quán)益負(fù)債比率=所有者權(quán)益/總負(fù)債=0.32A公司長期負(fù)債比率=長期負(fù)債總額/總負(fù)債=0.26A公司長期負(fù)債與營運資金比率=長期負(fù)債總額/營運資金=0.71A公司已獲利息倍數(shù)=息稅前利潤/利息支出=31.76通過以上指標(biāo)得出，A公司資本結(jié)構(gòu)較為合理，接近房地產(chǎn)行業(yè)均值0.7，流動資產(chǎn)比率較高，但是其中很大貢獻(xiàn)來自2013大量增加的存貨，長期借款僅占總借款比率26%，說明企業(yè)的借款來源大部分來自企業(yè)的短期借款，雖然營運資金的長期負(fù)債保障能力不是很足，但是息稅前利潤是利息支出的31.76倍，說明企業(yè)長期償債能力未有大的問題。三、營運能力分析反映企業(yè)營運能力的指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，營運能力可以反映企業(yè)的銷售回款能力，以下營運能力分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報財務(wù)數(shù)據(jù)，本期代表2013年：A公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/期初和期末應(yīng)收賬款均值=6.86A公司存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本/存貨期初和期末均值=0.44A公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)期初和期末均值=0.55A公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率6.86顯著低于行業(yè)均值60.5，存貨周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)均值0.32，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率接近行業(yè)均值0.52，將以上指標(biāo)結(jié)合在一起分析，說明A公司的存貨銷售情況接近行業(yè)正常水平，但應(yīng)收賬款管理不嚴(yán)，回款速度較慢，有一定的資金回收風(fēng)險。四、盈利能力分析企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的獲取利潤的能力，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要保障，一下盈利能力分析數(shù)據(jù)來自企業(yè)2013年年報財務(wù)報表，本期代表2013年：A公司毛利率=（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入=22.4%A公司凈利率=凈利潤/營業(yè)收入=16.2%A公司總資產(chǎn)利潤率=凈利潤/總資產(chǎn)期初期末均值=3.8%A凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/股東權(quán)益期初期末均值=10.9%A公司總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產(chǎn)期初期末均值=5.1%A公司的毛利率為22%,遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)均值37%而凈利率16%接近行業(yè)均值17.1，說明A公司運營成本較高，盡管息稅率較低，但仍影響了企業(yè)的獲利能力?？傎Y產(chǎn)利潤率3.8%，凈資產(chǎn)收益率10.9%，總資產(chǎn)報酬率5.1均低于行業(yè)均值4.6%、17.3%和7.9%，總的來說A公司的利潤水平以及A公司資產(chǎn)的獲得報酬能力都較低，急需通過降低成本提高盈利水平。發(fā)展能力分析以下數(shù)據(jù)分析本期代表2013年：A公司營業(yè)收入增長率=（本期營業(yè)收入-上期營業(yè)收入）/上期營業(yè)收入=49.6%A公司凈利潤增長率=（本期凈利潤-上期凈利潤）/上期凈利潤=20.3%A公司股東權(quán)益增長率=（本期股東權(quán)益-上期股東權(quán)益）/上期股東權(quán)益=16.3%A公司總資產(chǎn)增長率=（本期總資產(chǎn)-上期總資產(chǎn)）/上期總資產(chǎn)=35.1%A公司的各項發(fā)展能力指標(biāo)均呈現(xiàn)出快速增長的特征，表明A公司具有較好的發(fā)展前景，但也會面臨擴張過于迅速的管理困難風(fēng)險。六、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量是一個公司的命脈，由于是對于房地產(chǎn)企業(yè)這種資金密集型企業(yè)，經(jīng)常面臨著種類繁多的數(shù)額巨大的現(xiàn)金支付，因此對一家房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量分析是進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險分析的一個非常重要的環(huán)節(jié)，現(xiàn)就公司2013年相關(guān)現(xiàn)金流量指標(biāo)進(jìn)行分析，本期代表2013年：A公司本期現(xiàn)金比率=本期現(xiàn)金及其他有價證券總額/流動負(fù)債=21.5%A公司上期現(xiàn)金比率=上期現(xiàn)金及其他有價證券總額/流動負(fù)債=29.5%A公司本期經(jīng)營凈現(xiàn)金比率=本期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負(fù)債=9.9%A公司上期經(jīng)營凈現(xiàn)金比率=上期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負(fù)債=10.9%A公司本期經(jīng)營現(xiàn)金負(fù)債總額比=本期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/總負(fù)債=7.4%A公司上期經(jīng)營現(xiàn)金負(fù)債總額比=上期經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/總負(fù)債=7.6%可以看出，A公司近兩年的現(xiàn)金存量和流量均較為穩(wěn)定，并且各凈現(xiàn)金流比率維持在正值水平，也即現(xiàn)金流入狀態(tài)，說明A公司現(xiàn)金活動的現(xiàn)金流的負(fù)債保障能力在提高。綜合以上分析，A公司最突出的兩個問題在于短期債務(wù)償付以及應(yīng)收賬款管理。A公司的財務(wù)風(fēng)險識別與防范體系分析本節(jié)對A公司的風(fēng)險識別方法以及防范措施進(jìn)行闡述分析，并指出可能存在的問題。一、A公司風(fēng)險識別方法A公司對財務(wù)風(fēng)險的識別是進(jìn)行調(diào)查研究和意見匯總，合規(guī)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)并組織總部及成員公司各部門擬定《部門風(fēng)險情況表》,該計劃書中必須包含各部門根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)及特點對本年度本部門可能產(chǎn)生的風(fēng)險的分析和應(yīng)對建議。各部門通過對本部門風(fēng)險進(jìn)行分析,確認(rèn)哪些風(fēng)險應(yīng)當(dāng)引起重視、哪些風(fēng)險予以一般關(guān)注，風(fēng)險的重要程度的判斷主要依據(jù)風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度來確定的。部門風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上,各部門將各自風(fēng)險評級并在《部門風(fēng)險情況調(diào)查表》注明,為一級風(fēng)險、二級風(fēng)險、和三級風(fēng)險，經(jīng)合規(guī)部整理統(tǒng)一提交公司風(fēng)險危機管理小組以風(fēng)險管理專題評審。公司風(fēng)險危機領(lǐng)導(dǎo)小組針對部門提交的《部門風(fēng)險情況調(diào)查表》進(jìn)行會審,公司風(fēng)險危機領(lǐng)導(dǎo)小組重點分析經(jīng)營及管理中可能存在的“一級風(fēng)險”和“二級風(fēng)險”。使用內(nèi)部調(diào)查研究的財務(wù)風(fēng)險識別方法是基于各部門對各自風(fēng)險的定性判斷，由于各人對風(fēng)險的認(rèn)知水平也各不相同，判別的主觀性很強，該方法雖然搜集的素材廣泛，但是耗時較長，操作程序繁瑣，對被調(diào)差對象的專業(yè)要求度較高，并且以半年為一次的風(fēng)險識別周期較長，不能起到良好的及時監(jiān)控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的作用。A公司采取的財務(wù)風(fēng)險防范措施1、籌資風(fēng)險防范措施（1）拓寬籌資渠道在單一依靠銀行融資不能滿足A公司的籌資需求的情況下，A公司努力發(fā)展多元化的融資渠道：A公司進(jìn)行了兩次股票定向增發(fā)，一次在2007年非公開發(fā)行約7億股，募集資金83億元人民幣，一次在2009年非公開發(fā)行1.5億股，募集資金18億元人民幣；A公司進(jìn)行了債券融資，于2014年4月和2014年8月，分二次發(fā)行了規(guī)模為20億元人民幣的債券進(jìn)行融資。（2）制定籌資計劃公司依據(jù)各項目開支以及公司總部開支編制預(yù)算表，在合理控制企業(yè)資本的前提條件下，以公司現(xiàn)在的資金情況以及資金需求情況制定籌資需求數(shù)量的時間計劃，并監(jiān)控籌資過程，跟蹤各時間節(jié)點籌集資金的落實情況以上籌資風(fēng)險防范措施雖然注意到了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)問題，才企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債也可以看出A公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直控制在行業(yè)均值70%一下，并且多渠道的融資措施幫助A公司將利息成本一直控制在8%左右，但只以完成企業(yè)的融資數(shù)量需求為目標(biāo)制定融資計劃顯然是不夠的，沒有充分考慮借款的質(zhì)量和期限結(jié)構(gòu)，這樣就導(dǎo)致A公司隨后面臨的