房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用歸集

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用歸集房屋開(kāi)發(fā)成本的歸集房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象；有些房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用發(fā)生時(shí)由多個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)，需按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應(yīng)的辦法將房屋開(kāi)發(fā)成本歸集到各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。1.

土地征和及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等。土地征用費(fèi)是指支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)，補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅費(fèi)等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本。市政配套費(fèi)（此科目進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本---前期工程費(fèi)-市政配套費(fèi)似乎更合適）是指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)視能否區(qū)分負(fù)擔(dān)對(duì)象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：（1）能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及時(shí)性拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶(hù)。（2）不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的分配方法將其計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)完工的商品性建設(shè)場(chǎng)地，改變用途為房屋開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將商品性建設(shè)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶(hù)。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的土地，先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”進(jìn)行歸集，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投入使用時(shí)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配房屋建筑物和商品性建設(shè)場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開(kāi)發(fā)成本，即借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法，即土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)。2.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)是指取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪和“三通一平”等前期費(fèi)用。具體包括項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)以及其他前期工程費(fèi)等。行政事業(yè)性收費(fèi)是指項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)，如市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、消防圖紙審查費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、防雷圖紙及檢測(cè)、施工抗震設(shè)防技術(shù)審查費(fèi)、工程招標(biāo)代理費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、環(huán)評(píng)報(bào)告編制費(fèi)及招投標(biāo)管理費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是指方案設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、自來(lái)水設(shè)計(jì)、電力設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)等費(fèi)用，如遇到比較復(fù)雜的地質(zhì)，還需要進(jìn)行巖土設(shè)計(jì)，會(huì)發(fā)生巖土設(shè)計(jì)費(fèi)?？睖y(cè)丈量費(fèi)用指水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)，復(fù)線(xiàn)費(fèi)，定線(xiàn)費(fèi)，放線(xiàn)費(fèi)，建筑面積丈量費(fèi)等?！捌咄ㄒ黄健辟M(fèi)是指接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水（含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用（包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi)）等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)是指施工方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)空地租費(fèi)，以及沿紅線(xiàn)周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾、等費(fèi)用。預(yù)算編審費(fèi)是指支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的前期工程費(fèi)，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——前期工程費(fèi)”賬戶(hù)，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶(hù)；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。3.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等。土建工程費(fèi)是指土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)，樁基咨詢(xún)費(fèi)，土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。安裝工程費(fèi)是指主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，主體工程內(nèi)的通訊、費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)（含顧問(wèn)費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。企業(yè)行政管理部門(mén)發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等后續(xù)支出，不符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，也在本賬戶(hù)核算。銷(xiāo)售費(fèi)用核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)（含銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)和折舊費(fèi)等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的與專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)相關(guān)的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等費(fèi)用化后續(xù)支出，也在本賬戶(hù)核算。銷(xiāo)售前期費(fèi)核算與銷(xiāo)售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時(shí)搭建的售樓處，在房屋銷(xiāo)售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，如果利用會(huì)所、商場(chǎng)或住宅來(lái)暫做售樓處的，其建造費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中反映，不在此處中反映；售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為與房屋銷(xiāo)售相關(guān)的一些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。銷(xiāo)售推廣費(fèi)主要是與銷(xiāo)售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、戶(hù)外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)、和樓書(shū)印刷費(fèi)等。廣告費(fèi)包括媒體廣告費(fèi)、戶(hù)外發(fā)布費(fèi)，展位費(fèi)及展臺(tái)搭建作為展覽費(fèi)，其他應(yīng)歸入宣傳費(fèi)。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)宣傳活動(dòng)所支付的費(fèi)用，主要是指未通過(guò)媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等；廣告費(fèi)則是企業(yè)通過(guò)媒體向公眾介紹商品、勞務(wù)和企業(yè)信息等發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。合同交易費(fèi)是預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶(hù)部分的交易費(fèi)。另外還包括支付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案等。銷(xiāo)售代理費(fèi)是銷(xiāo)售費(fèi)用中的主要費(fèi)用之一，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售所支付的傭金，一般開(kāi)發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷(xiāo)售代理費(fèi)，該賬戶(hù)核算按代理合同計(jì)算的應(yīng)付代理費(fèi)