財會經(jīng)濟(jì)-高級經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)練習(xí)九

財會經(jīng)濟(jì)-高級經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(參考)-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

練習(xí)九

［單選題］1.購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購

房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行

為是指()。

A.土地使用權(quán)抵押

B.預(yù)購商品房貸款抵押

C.房屋所有權(quán)抵押

D.在建工程抵押

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)抵押可分為房屋所有權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押、預(yù)購商品房

貸款抵押、在建工程抵押。其中，預(yù)購商品房貸款抵押是指購房人在支付規(guī)定

的首付款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，購房人將所購商品房抵押給

貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

［單選題］2.征用和征收的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式不同，征用的目的旨在獲得()，而

征收是為了獲得()。

A.使用權(quán)；所有權(quán)

B.使用權(quán)；收益權(quán)

C.所有權(quán)；轉(zhuǎn)讓權(quán)

D.所有權(quán)；使用權(quán)

正確答案：A

參考解析：加用和征收的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式不同。征用只是使用權(quán)的改變，是

國家強(qiáng)制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)返還

被征用人；征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產(chǎn)

強(qiáng)制地征歸國有，不存在返還的問題。

［單選題］3.某房地產(chǎn)項目3000平方米，單方開發(fā)成本為800元平方米，每平方

米稅費(fèi)50元，計劃利潤率10%,則實現(xiàn)目標(biāo)利潤的最低平均售價為0元平方

米。

A.800

B.850

C.930

D.935

正確答案：c

參考解析：最本加成定價法是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定的加成率得

到房地產(chǎn)價格的方法?；竟綖椋簡挝划a(chǎn)品價格=單位產(chǎn)品成本X(1+加成

率)。運(yùn)用該方法首先要科學(xué)合理地確定成本，并且計算單位產(chǎn)品成本時，應(yīng)

按照可銷售面積分?jǐn)偪偝杀?；其次，要合理確定加成率的內(nèi)涵及其數(shù)值，如果

產(chǎn)品成本包括了開發(fā)成本和銷售成本，則加成率為銷售稅費(fèi)率和利潤率的綜合

值，其公式為：商品房單位價格=［商品房單位成本X（1+成本加成率）］+

（1—銷售稅費(fèi)率）。其中，成本加成率實際上就是企業(yè)預(yù)期收益率。根據(jù)題

意，實現(xiàn)目標(biāo)利潤的最低平均售價為：800X（1+10%）+50=930（元平方

米）。

［單選題］4.某塊土地的地租為200萬元，價格為4000萬元。若該塊土地的地租

增加到300萬元，利息率不變，則價格為（）萬元。

A.4000

B.6000

C.9000

D.10000

正確答案：B

參考解析：根據(jù)馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，兩者的關(guān)系

為：。由此推算出：。則當(dāng)?shù)刈庠黾拥?00萬元時，。

［單選題］5.費(fèi)用年值法是把（）折算成（）進(jìn)行比較，（）較低的方案為較優(yōu)方案。

A.不等額年費(fèi)用；等額年費(fèi)用;等額年費(fèi)用

B.不等額年費(fèi)用；等額年費(fèi)用;不等額年費(fèi)用

C.等額年費(fèi)用；不等額年費(fèi)用;等額年費(fèi)用

D.等額年費(fèi)用；不等額年費(fèi)用;不等額年費(fèi)用

正確答案：A

參考解析：在有些情況下，各互斥方案之間的效益基本相同或具有相同的效

用，但其效益卻難以量化，這時可用費(fèi)用年值法進(jìn)行方案比選。費(fèi)用年值法是

把不等額年費(fèi)用折算成等額年費(fèi)用值進(jìn)行比較，等額年費(fèi)用值較低的方案為較

優(yōu)方案。

［單選題］6.選取可比實例的數(shù)量，一般要求選?。ǎ┑目杀葘嵗纯伞?/p>

A.3個以上（含3個）、10個以下（含10個）

B.2個以上（含2個）、8個以下（含8個）

C.4個以上（含4個）、8個以下（含8個）

D.2個以上（含2個）、10個以下（含10個）

正確答案：A

參考解析：采取比較法估價時，搜集到的交易實例較多，針對具體的估價對象

及估價目的和價值時點，其中某些交易實例可能不適用，因此需要從中選取3

個至10個符合一定條件的交易實例作為可比實例。

［單選題］7.某房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本1500萬元，預(yù)期利潤10%,總建筑面積

10000平方米。按照成本加成定價法確定價格時，該房地產(chǎn)的價格是（）。

A.1650元/平方米

B.在1650元/平方米上下一定范圍內(nèi)

C.1667元/平方米

D.在1667元/平方米上下一定范圍內(nèi)

正確答案：A

參考解析：根據(jù)成本加成定價法公式：商品房單位價格=［商品房單位成本X

（1+成本加成率）］,則該房地產(chǎn)價格為:150000004-10000X（1+10%）=

1650（元/平方米）o

［單選題］8.各類住房建設(shè)項目要在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日

起內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起內(nèi)竣工。（）

A.半年；2年

B.1年；2年

C.半年；3年

D.1年；3年

正確答案：D

參考解析：2012年7月19日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于

進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，規(guī)定房地

產(chǎn)用地出讓不能超過面積上限，不得捆綁出讓、“毛地”出讓。住宅用地容積

率不得小于lo各類住房建設(shè)項目要在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之

日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。

［單選題］9,關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈予的說法，錯誤的是0。

A.建設(shè)用地使用權(quán)贈予是無償行為

B.贈與人與受贈人之間需要簽訂贈予合同

C.贈與人愿意贈予，且受贈人愿意接受，贈予合同才能成立

D.贈予的建設(shè)用地使用權(quán)無須辦理相關(guān)手續(xù)

正確答案：D

參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)贈予是指贈予人愿意把自己的建設(shè)用地使用權(quán)無償

轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈予合同的行為。建設(shè)用地使用權(quán)的贈

予是一種無償行為，受贈人可以無償獲得建設(shè)用地使用權(quán)而不需要付出任何代

價，此點與出售和互換不同。贈予合同的成立，需要雙方達(dá)成共識，即不僅需

要贈予人愿意贈予，而且還要受贈人愿意接受。

［單選題］10.杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論研究的主要問題是（）。

A.如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)輸成本的目的，從而最大限度地增

加利潤

B.通過對運(yùn)輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生

產(chǎn)成本最低點，以配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位

C.各類城市用地趨于沿主要交通線路和自然障礙物最少的方向由市中心向市郊

呈扇形發(fā)展

D.基于社會生態(tài)學(xué)里入侵和承繼概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)

正確答案：A

參考解析：杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論所要解決的主要問題就是如何通過合理布局使農(nóng)

業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)輸成本的目的，從而最大限度地增加利潤。B項是工業(yè)區(qū)位理

論的核心；C項是城市空間結(jié)構(gòu)理論中扇形理論的核心；D項是城市空間結(jié)構(gòu)理

論中同心圓理論的核心。

［單選題］11.房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是()。

A.將風(fēng)險損失攤銷計入成本

B.從未發(fā)生風(fēng)險損失項目的收益中補(bǔ)償

C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同或契約

D.建立內(nèi)部風(fēng)險基金

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給

他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是通過契約或合同將損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)

任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小損失程度的目

的。

［單選題］12.某市的房地產(chǎn)廣告大多是在當(dāng)?shù)氐那嗄陥蟆⑼韴?、商報等報刊上?/p>

平面廣告宣傳，是因為房地產(chǎn)廣告具有()的特點。

A.時間性強(qiáng)

B.信息量大

C.地域性強(qiáng)

D.獨(dú)特性

正確答案：C

參考解析：由于房地產(chǎn)的位置固定、不同項目的差異性，使房地產(chǎn)銷售具有明

顯的區(qū)域性和目標(biāo)市場，所以在房地產(chǎn)廣告促銷期，尤其是廣告媒體的選擇

中，應(yīng)有針對性地選擇媒體，使其影響和覆蓋區(qū)域與目標(biāo)市場相一致。

［單選題］13.下列對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度控制理解錯誤的是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度控制中進(jìn)度計劃是根據(jù)開發(fā)項目的類型、規(guī)模與特點編

制的

B.進(jìn)度控制的最終目的是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)

C.進(jìn)度控制的總目標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項R的建設(shè)工期

D.進(jìn)度控制是一個階段性的行為

正確答案：D

參考解析：運(yùn)地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目的類

型、規(guī)模與特點，結(jié)合各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)

系，確定進(jìn)度目標(biāo)、編制進(jìn)度計劃，對整個建設(shè)過程的進(jìn)度實施跟蹤、檢查和

調(diào)整的行為過程。進(jìn)度控制的最終目的是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度目標(biāo)的實

現(xiàn)，進(jìn)度控制的總目標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)工期。

［單選題］14.下列不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的特點的是()。

A.整體性

B.針對性

C.實操性

D.局部性

正確答案：D

參考解析:房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃是項目前期階段最重要的工作之一，對項

目運(yùn)行的成功與否有著重要影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的特點主要包括：

①整體性；②差異性；③針對性；④實操性。

［單選題］15.物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)的需方采?。ǎ┦侄?，找到自己滿意的

物業(yè)管理服務(wù)的供方。

A.公開邀請

B.協(xié)商談判

C.公布信息

D.市場競爭

正確答案：D

參考解析：物業(yè)管理招標(biāo)是指由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會（全體業(yè)主）或物業(yè)

所有權(quán)人（即招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的

招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并

與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用

價值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活

動，是物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化和市場化特征的體現(xiàn)，是我國物業(yè)管理發(fā)展

的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。

［單選題］16.下列關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的表述，錯誤的是0。

A.財務(wù)內(nèi)部收益率表明項目投資所能支付的最高貸款利率

B.計算時一般采用試算法求得項目財務(wù)內(nèi)部收益率

C.當(dāng)FIRR〉ic時，則方案或項目在經(jīng)濟(jì)上可以接受

D.當(dāng)FIRR<ic時，則方案或項目在經(jīng)濟(jì)上可以接受

正確答案：D

參考解析：

D項，計算出投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率后，可通過與基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率￡

進(jìn)行比較來判斷方案或項目是否可行，其判斷準(zhǔn)則是：①當(dāng)FIRR,4時，則方案

或項目在經(jīng)濟(jì)上可以接受；②當(dāng)FIRR<k時，則方案或項目在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)予以拒絕。

［單選題］17.M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土

地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是（）。

A.取得土地使用權(quán)2年以后

B.完成開發(fā)投資總額的25%以上（不含土地使用權(quán)出讓金）

C.完成開發(fā)投資總額的25%以上（含土地使用權(quán)出讓金）

D.形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

正確答案：D

參考解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用

權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部

土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開

發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地

的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

［單選題］18.進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)明確()。

A.調(diào)研人員

B.調(diào)研計劃

C.調(diào)研目的

D.調(diào)研方案

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研活動是根據(jù)設(shè)定的調(diào)研目的，針對要解決的問題所

進(jìn)行的專業(yè)服務(wù)活動。調(diào)研目的不同，意味著對市場調(diào)研的要求就會不同，要

求收集信息的內(nèi)容和范圍也各有側(cè)重。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先

應(yīng)明確調(diào)研目的。

［單選題］19.在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平的調(diào)研屬于

()調(diào)研。

A.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B.政治法律環(huán)境

C.區(qū)域環(huán)境

D.社會文化環(huán)境

正確答案：A

參考解析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響很大，其調(diào)研的主要內(nèi)容有：①

區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)特征；②區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整

方向和生產(chǎn)力的空間布局特征等；③區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、

工資水平、基礎(chǔ)設(shè)施情況、重點開發(fā)區(qū)域等；④城鄉(xiāng)居民家庭收入水平、人均

可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平等；⑤物價水平及通

貨膨脹率、進(jìn)出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況等；⑥獲取房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人

住房抵押貸款的條件及可能性、一般的利率水平等；⑦區(qū)域內(nèi)的對外開放程

度、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)合作情況、對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況等。

［單選題］20.《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所

在地的()備案。

A.社區(qū)工作站

B.市民政部門

C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

正確答案：D

參考解析：業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房

地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。備案的內(nèi)容包

括：①業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；②管理規(guī)約；③業(yè)主大會議事

規(guī)則；④業(yè)主大會決定的其他重大事項。業(yè)主委員會任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更

的，業(yè)主委員會應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

［單選題］21.邀請招標(biāo)的承包商數(shù)量一般不應(yīng)少于()家。

A.1

B.2

C.3

D.4

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。其中，邀請招

標(biāo)又稱有限競爭性招標(biāo)或指名競爭方式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向預(yù)先選擇的若

干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的施工單位發(fā)出邀請函，對招標(biāo)工程的情

況、工作范圍和實施條件等做出簡要說明，請他們參與投標(biāo)競爭。在邀請招標(biāo)

中，被邀請參加投標(biāo)的承包商數(shù)量較少，但為了達(dá)到充分競爭的目的，一般不

應(yīng)少于3家。

［單選題］22.()是保證市場調(diào)研取得成功的關(guān)鍵。

A.明確市場調(diào)研目標(biāo)

B.確定市場調(diào)研任務(wù)

C.組建市場調(diào)研隊伍

D.科學(xué)設(shè)計市場調(diào)研方案

正確答案：D

參考解析：科學(xué)設(shè)計市場調(diào)研方案是保證市場調(diào)研取得成功的關(guān)鍵。市場調(diào)研

方案是整個市場調(diào)研工作的行動綱領(lǐng)，是市場調(diào)研工作順利進(jìn)行的重要保證。

［單選題］23.某地塊土地使用權(quán)掛牌出讓時，只有M公司一家在掛牌期限內(nèi)提出

報價，掛牌截止時，N公司要求報價，且經(jīng)現(xiàn)場競價后，N公司提出的報價高于

M公司，M、N兩家公司的報價均高于底價，則()。

A.M公司為競得人

B.N公司為競得人

C.應(yīng)重新掛牌

D.由能夠最大限度滿足出讓人各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)者為競得人

正確答案：B

參考解析：土牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問

競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場

競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人

報價的，出價最高者為競得人，但報價低于底價者除外。

［單選題］24,將可比實例的實際價格轉(zhuǎn)變成正常價格的修正，稱為()修正。

A.交易日期

B.交易情況

C.區(qū)位狀況

D.權(quán)益狀況

正確答案：B

參考解析：可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不

正常的。由于要求評估的估價對象價值是合理的，所以可比實例的成交價格如

果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修

正，稱為交易情況修正。

［單選題］25.建設(shè)用地管理的對象為()。

A.廣義的農(nóng)業(yè)用地

B.狹義的農(nóng)業(yè)用地

C.狹義的建設(shè)用地

D.廣義的建設(shè)用地

正確答案：D

參考解析：建設(shè)用地管理的對象是指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)

業(yè)生產(chǎn)用地，即廣義的建設(shè)用地。

［單選題］26.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物()米以外和項目

紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

A.1

B.2

C.3

D.4

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2米以外和項目

紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、

綠化、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。

［單選題］27.下列包括在房地產(chǎn)估價的運(yùn)營費(fèi)用中，而不包括在會計的成本費(fèi)用

中的是0。

A.房地產(chǎn)抵押貸款償還額

B.人員工資及辦公費(fèi)用

C.商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤

D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

正確答案：D

參考解析:總營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必要的費(fèi)用，包括人員工

資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修

費(fèi))、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用(如清潔、保安等)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

運(yùn)營費(fèi)用與會計上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)

抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

［單選題］28.下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是0。

A.通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

正確答案：0

參考解析：《物權(quán)法》（第一百八十四條）、《擔(dān)保法》（第三十條）、《最

高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》、《文物保

護(hù)法》（第二十四條、第二十五條）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（第八

條）、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格

意見的通知》等法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)或者抵押無

效的情形。歸納如下：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集

體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、

荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單

獨(dú)抵押。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育

設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施。但學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為

目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)

施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。④列入

文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范

圍的房地產(chǎn)。⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)。⑦依法被查封、扣

押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。⑧對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀

行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵

押的，抵押無效。⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

［單選題］29.在美國，房地產(chǎn)抵押估價（）。

A.由州政府的直屬機(jī)構(gòu)完成

B.由銀行委托經(jīng)紀(jì)公司完成

C.由銀行房地產(chǎn)信貸員完成

D.是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施

正確答案：D

參考解析：M行在發(fā)放抵押貸款前一般會要求對抵押物進(jìn)行估價，這項工作可

以由銀行自己完成，也可以由銀行或借款人委托專業(yè)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)完成。

在一些國家，如美國，抵押物估價是法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施。

［單選題］30.市場法是選取一定數(shù)量的（），并將它們與被估價房地產(chǎn)進(jìn)行比較,

然后對其成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。

A.買賣實例

B.成交案例

C.交易實例

D.可比實例

正確答案：D

參考解析：比較法又稱市場法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)

量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價

對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方

法。其中，發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，簡稱可比

實例，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與價值時點接近、

成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產(chǎn)。

［單選題］3L下列關(guān)于提前還款的特殊規(guī)定的表述中，錯誤的是()。

A.要求借款人提前10夭或30夭提出書面申請

B.整個還款期內(nèi)提前還款次數(shù)不得超過2次

C.部分提前還款的金額必須是1萬元的整數(shù)倍或不小于3個月的還款額

D.按照一定比例或數(shù)額收取手續(xù)費(fèi)或罰金

正確答案：B

參考解析:德前還款是指借款人在約定的全部貸款到期日前將全部或部分貸款

余額歸還給貸款人的行為。由于提前還款本質(zhì)上屬于一種違反合同約定的“違

約”行為，貸款人一般會對提前還款做出特殊規(guī)定，例如：要求借款人提前10

天或30天提出書面申請；部分提前還款的金額必須是1萬元的整數(shù)倍或不小于

3個月的還款額；整個還款期內(nèi)提前還款次數(shù)不得超過3次；按照一定比例或數(shù)

額收取手續(xù)費(fèi)或罰金。

［單選題］32.某套住房建筑面積100平方米，單價為每平方米建筑面積1600

元。假設(shè)該套住房套內(nèi)建筑面積80平方米，則該套住房每平方米套內(nèi)建筑面積

的價格為()元。

A.1280

B.1600

C.2000

D.3200

正確答案：C

參考解析：根據(jù)公式，套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價X使用面積

小套內(nèi)建筑面積，使用面積下的單價二建筑面積下的單價義建筑面積小使用面

積。因此，套內(nèi)建筑面積下的單價二建筑面積下的單價X建筑面積+套內(nèi)建筑面

積=1600X100980=2000(元平方米)。

［單選題］33.在克里斯塔勒的中心地理論中，每個中心地的市場區(qū)為()。

A.橢圓形

B.五邊形

C.圓形

D.正六邊形

正確答案：C

參考解析：克里斯塔勒的中心地理論表明，由于新的中心地廠商的不斷進(jìn)入，

競爭的結(jié)果使得各個廠商經(jīng)營某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小，直到能維持

最低收入水平的門檻范圍為止。每個中心地的市場區(qū)為圓形，且彼此相切。

［單選題］34.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%,期限為10年，按月等額償

還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實際年利率是()。

A.6.14%

B.6.15%

C.6.17%

D.6.50%

正確答案：C

參考解析：

名義利率是指在一年內(nèi)多次計息時的年利率。實際利率是指在名義利率包含的單位

時間內(nèi)，按周期利率復(fù)利計息所形成的總利率。把年名義利率轉(zhuǎn)換為年實際利率的

計算公式為：爐［1+：『-1。式中，i為實際利率；r為名義利率；n為一年中的

計息期數(shù)。代入數(shù)據(jù)，則該家庭承擔(dān)的實際年利率為：i=(l+6%/12)12-1=6.17%o

［單選題］35.下列關(guān)于出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的表述，錯誤的是()。

A.投入的建設(shè)資金均屬于流動資金性質(zhì)

B.投資者本身所形成的固定資產(chǎn)很少

C.總投資基本上等于其總成本費(fèi)用

D.經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金收益、自營收入和房地產(chǎn)增值等方面

正確答案：D

參考解析：出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般的建設(shè)項目有所不同，對投資者來

說，其投入的建設(shè)資金均屬于流動資金性質(zhì)，投資的大部分形成以固定資產(chǎn)形

式存在的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售活動，轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)而收回投

資。在投資開發(fā)過程中，投資者本身所形成的固定資產(chǎn)很少甚至是零，基本上

所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中。因此，出售型房地產(chǎn)

開發(fā)項目的總投資基本上就等于其總成本費(fèi)用。D項，出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的

經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入。

［單選題］36.估算開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于()的方法。

A.收益法

B.成本法

C.開發(fā)法

D.比較法

正確答案：D

參考解析：估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于比較法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、

相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。

［單選題］37.某公司向金融機(jī)構(gòu)貸款500萬元，按復(fù)利計息，年利率i=12%,若

第5年末一次還本付息，應(yīng)償還()萬元。已知：(FP,12%,5)=1.762o

A.801.17

B.811.07

C.818.71

D.881.00

正確答案：D

參考解析：

整付終值是指期初投資P元，年利率為i，在第n年年末一次償還本利和F。計算

公式為：F=P（l+i）\則該公司貸款的本利和為：Fn=500X（p/p,12%,5）

=500X1.762=881（萬元）。

［單選題］38.IFE矩陣和EFE矩陣評價方法的步驟包括：①給每個因素賦予權(quán)

重；②將所有因素的加權(quán)分相加，得到企業(yè)或開發(fā)項目的總加權(quán)分；③為各因

素評分；④列出在內(nèi)部（外部）分析過程中確定的關(guān)鍵因素；⑤用每個因素的

權(quán)重乘以它的評分，即得到每個因素的加權(quán)分。正確的步驟應(yīng)該是（）。

A.③①④②⑤

B.①③②⑤④

C.④①③⑤②

D.④③①⑤②

正確答案：C

參考解析：IFE矩陣和EFE矩陣評價方法可按五個步驟進(jìn)行：①列出在內(nèi)部（外

部）分析過程中確定的關(guān)鍵因素，采用10?20個內(nèi)部（外部）因素，包括優(yōu)勢

和劣勢（機(jī)會和威脅）兩方面。②給每個因素賦予權(quán)重，其數(shù)值范圍從0.0（不

重要）到1.0（非常重要）。權(quán)重標(biāo)志著各因素對企業(yè)或開發(fā)項目影響的相對程

度。無論關(guān)鍵因素是內(nèi)部優(yōu)勢還是劣勢（外部機(jī)會還是威脅），對企業(yè)或開發(fā)

項目有較大影響的因素就應(yīng)當(dāng)?shù)玫捷^高的權(quán)重，所有權(quán)重之和等于1。③為各因

素評分。1代表重要劣勢（重大威脅）；2代表次要劣勢（一般威脅,）；3代表

次要優(yōu)勢（一般機(jī)會）；4代表重要優(yōu)勢（重要機(jī)會）。要注意的是，優(yōu)勢（機(jī)

會）的評分必須是4或3,劣勢（威脅）的評分必須為2或1。④用每個因素的

權(quán)重乘以它的評分，即得到每個因素的加權(quán)分。⑤將所有因素的加權(quán)分相加，

得到企業(yè)或開發(fā)項目的總加權(quán)分。

［單選題］39.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為

潛在毛租金收入的10%,運(yùn)營費(fèi)用率為20%,該住宅的年凈收益是（）萬元。

A.1.40

B.1.44

C.1.60

D.1.80

正確答案：A

參考解析：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益二潛在毛租金收入一

空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營費(fèi)用=2—2X10%—2X20%=1.4（萬元）。

［單選題］40.關(guān)于商業(yè)區(qū)位選擇的說法錯誤的是（）。

A.商業(yè)區(qū)位的空間取向主要考慮接近和方便消費(fèi)者

B.眾多商家在地段上的集聚是為了展開競爭

C.地價是商業(yè)區(qū)位選擇的重要因素

D.商業(yè)區(qū)位選擇是為了追求商家最大利潤與消費(fèi)者最大剩余效用間的平衡

正確答案：B

參考解析：商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征包括：①單一的消費(fèi)指向性。商業(yè)區(qū)位選

擇以最大限度地接近或方便消費(fèi)者前來購物為單一的空間指向性，著眼的是商

業(yè)設(shè)施與顧客的關(guān)系。②空間關(guān)系的外部性。眾多商家在地段上的集聚，是為

了創(chuàng)造共同市場，相互借助對方的外部性為自身帶來顧客、獲取利益，彼此之

間沒有上下產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系。③地價是商業(yè)區(qū)位的重要因素，權(quán)衡商業(yè)效益與地

價的關(guān)系是商業(yè)區(qū)位選擇中極為重要的因素。④商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標(biāo)是消

費(fèi)者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。

［單選題］41.可以依法向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收的主體是()。

A.市、縣級人民政府

B.房屋征收部門

C.房屋征收實施單位

D.房屋征收監(jiān)管部門

正確答案：A

參考解析：房屋征收的主體是市、縣級人民政府。市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行

政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實

施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單

位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，并對其在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與

補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

［單選題］42.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，()。

A.市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)

B.市、縣人民政府可以采取必要的措施

C.應(yīng)由市場調(diào)節(jié)，市、縣人民政府不得干預(yù)

D.市、縣人民政府有權(quán)提高土地使用權(quán)出讓金

正確答案：B

參考解析：魯設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有

優(yōu)先購買權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府

可以采取必要的措施。

［單選題］43.以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)客戶的基本特征分析的是()。

A.目標(biāo)客戶區(qū)域特征分析

B.目標(biāo)客戶職業(yè)構(gòu)成分析

C.目標(biāo)客戶價值取向分析

D.目標(biāo)客戶置業(yè)次數(shù)構(gòu)成分析

正確答案：C

參考解析：一般來說，對住宅需求的目標(biāo)客戶基本持征分析的主要內(nèi)容有：①

目標(biāo)客戶區(qū)域特征分析；②目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)分析；③目標(biāo)客戶職業(yè)構(gòu)成分

析；④目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成分析；⑤目標(biāo)客戶收入構(gòu)成分析；⑥目標(biāo)客戶置業(yè)次

數(shù)構(gòu)成分析。如果說對目標(biāo)客戶基本特征的分析是注重分析目標(biāo)客戶的人口因

素，那么，目標(biāo)客戶置業(yè)需求特征分析是注重目標(biāo)客戶住房需求的行為因素研

判，是對目標(biāo)客戶更深層次的分析，主要是對目標(biāo)客戶價值取向分析。

［單選題］44.()適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

A.總價合同

B.單價合同

C.成本加酬金合同

D.有償合同

正確答案：A

參考解析：依據(jù)計價方式不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)建設(shè)過程中常見的合同類

型如下：①總價合同?？們r合同需要投標(biāo)人按招標(biāo)文件的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)

項目報一個總價，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)。在整個合同執(zhí)

行期間，工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由施工單位承擔(dān)。因此，它適用于工

程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。②單價合同。單價合同是整

個合同期間執(zhí)行同一合同單價，而工程量按照實際完成的數(shù)量進(jìn)行計算的合

同，工程量清單計價模式即是單價合同的基礎(chǔ)。③成本加酬金合同。這種合同

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工單位支付工程項目的實際成本，并按照事先約定的某

一方式支付一定酬金的合同。

［單選題］45.韋伯提出原料指數(shù)的概念，是用來論證()對工業(yè)區(qū)位的影響。

A.運(yùn)輸成本

B.貨物重量

C.企業(yè)規(guī)模

D.勞動力成本

正確答案：A

參考解析：韋伯用原料指數(shù)來論證運(yùn)輸成本對工業(yè)區(qū)位的影響，即：原料指數(shù)二

限地性原料總重量?制成品總重量。按此公式推算，可得到使用不同種類原料

的原料指數(shù)。

［單選題］46.下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是()。

A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系

B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會引起區(qū)位的變化

D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位

正確答案：B

參考解析：B項，在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，由方位和距離所決

定。即特定的時間是區(qū)位確定的前提，區(qū)位隨時間變化而改變。

［單選題］47.李某年收入為3.60萬元，每月需要支付住房貸款820元，物業(yè)管

理費(fèi)用為每月80元，李某的月房產(chǎn)支出與收入比是()。

A.0.03

B.0.25

C.0.27

D.0.30

正確答案：D

參考解析：月房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：月房產(chǎn)支出與收入比二本次貸款

月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)月均收入。則李某的月房產(chǎn)支出與收入之比二(820+

80)4-(360004-12)=0.30。

［單選題］48.很難通過訪談法獲得信息或在訪談中受訪者不愿意提供信息的情況

下，可采用()。

A.實驗法

B.踩盤法

C.觀察法

D.投影技法

正確答案：C

參考解析：觀察法在房地產(chǎn)市場調(diào)研中的應(yīng)用較廣，尤其適用于以下兩種情

形：①很難通過訪談法獲得信息或在訪談中受訪者不愿意提供信息的情況下，

觀察法通常是獲取此類信息的有效調(diào)研方法。②可以作為一種有效的補(bǔ)充調(diào)研

手段。在運(yùn)用其他的調(diào)研方法進(jìn)行市場調(diào)研時，如果發(fā)現(xiàn)所獲得的信息和資料

還不完善，需要進(jìn)行補(bǔ)充、完善和檢驗，這時很難再用原來使用過的調(diào)研方法

重復(fù)進(jìn)行調(diào)研，而觀察法則是對這種情形進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)研的有效方法。

［單選題］49?一項具體的房地產(chǎn)投資，其投資價值不僅取決于投資項目本身，還

受其他因素變化的影響。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的0特點。

A.投資區(qū)域的差異性

B.投資變現(xiàn)的復(fù)雜性

C.投資價值的附加性

D.投資品種的多樣性

正確答案：C

參考解析：由于房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)投資的特點有：①投資選擇的多樣性；

②投資變現(xiàn)的復(fù)雜性；③投資價值的附加性；④投資區(qū)域的差異性；⑤投資收

益的個別性；⑥投資過程的綜合性；⑦投資預(yù)期的不確定性；⑧投資決策的專

業(yè)性。其中，投資價值的附加性表現(xiàn)為：一項具體的房地產(chǎn)投資，其投資價值

不僅取決于投資項目本身，還受其他因素變化的影響。城市規(guī)劃的逐步實現(xiàn)、

城市功能的不斷完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施的成熟、城市環(huán)境的美化、大型城市改造

項目的實施、周邊房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)等，都有可能影響到房地產(chǎn)投資

項目的價值。

［單選題］50.報酬率等于()、投資風(fēng)險補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動性補(bǔ)

償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。

A.低風(fēng)險報酬率

B.銀行存款利率

C.銀行貸款利率

D.無風(fēng)險報酬率

正確答案：D

參考解析：求取報酬率的基本方法有累加法和市場提取法。其中，累加法是將

報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部

分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風(fēng)險報酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險

投資的報酬率，是資金的機(jī)會成本。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)

償，即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率。累加法的一個細(xì)化公式為：報酬

率二無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率一投資

帶來的優(yōu)惠率。

［單選題］下列關(guān)于房地產(chǎn)保險的賠償?shù)恼f法中，正確的是()。

A.當(dāng)房價上升時，被保險人可以得到超過其實際損失的賠償

B.保險人應(yīng)根據(jù)實際查損后確定的實際損失給予賠償

C.賠償金額可以高于保險金額

D.賠償金額以被保險房地產(chǎn)投保時的評估價值為限

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)保險的賠償根據(jù)以下原則確定補(bǔ)償限制：①以實際損失為

限。當(dāng)被保險人的房屋財產(chǎn)遭受損失后，保險人應(yīng)根據(jù)實際查損后確定的實際

損失給予賠償，被保險人不能得到超過其實際損失的賠償。②以保險金額為

限。保險金額為投保人和保險人在保險合同中約定的保險人賠償金額的最高限

度，賠償金額不能高于保險金額，只能低于或等于保險金額。③以被保險人對

保險標(biāo)的具有的保險利益為限。被保險人在索賠時，對遭受損失的房屋財產(chǎn)要

具有保險利益，保險人支付的賠償金額以被保險人對該房屋財產(chǎn)具有的保險利

益為限。

［單選題］52.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法中，錯誤的是()。

A.在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人

B.房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記

C.房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式

D.債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處置抵押的房地產(chǎn)并優(yōu)先受償

正確答案：D

參考解析：息地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有

的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)

依法以抵押的房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押的房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。在

房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；借款人到期不能償還

貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息

的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人

的貸款人有權(quán)對抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

［單選題］53.房地產(chǎn)廣告基調(diào)的確定必須要考慮的因素是0。

A.廣告費(fèi)用

B.目標(biāo)客戶的需求

C.對產(chǎn)品的理解

D.競爭對手情況

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)廣告基調(diào)確定的要求包括：①廣告基調(diào)的確立必須考慮目標(biāo)

客戶的需求，這也是市場營銷觀念在廣告中的體現(xiàn)；②廣告基調(diào)的確立應(yīng)當(dāng)體

現(xiàn)競爭優(yōu)勢；③不論是突出商品房滿足客戶需求的鮮明特性，還是強(qiáng)調(diào)商品房

與競爭對手的比較優(yōu)勢，都應(yīng)建立在相對應(yīng)的商品房特征和競爭優(yōu)勢之上。

［單選題］54.根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和()后的

余額。

A.平均稅費(fèi)

B.平均利潤

C.平均市值

D.平均價格

正確答案：B

參考解析：古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)？李嘉圖定義的地租量，其多少與土地肥力有

關(guān)，等于土地產(chǎn)出與使用同量資本和勞動的最劣等土地的產(chǎn)出差額。他認(rèn)為農(nóng)

產(chǎn)品的價值是由最劣等地即最大勞動耗費(fèi)決定的，這樣，耕種劣等地以上的土

地由于生產(chǎn)率高、單位成本低，所以農(nóng)產(chǎn)品的價格除了補(bǔ)償它的生產(chǎn)成本和平

均利潤外，余額部分就轉(zhuǎn)化為地租，即地租=市場價格一生產(chǎn)成本一平均利潤。

［單選題］55.以出讓方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，滿()年未動工開發(fā)的，政府可以

無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。

A.0.5

B.1

C.2

D.3

正確答案：C

參考解析：以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開

發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的

行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

［單選題］56.物業(yè)管理招標(biāo)中的評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家

組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表不得多于成員總數(shù)的()。

A.1/2

B.2/3

C.1/3

D.1/4

正確答案：C

參考解析：招標(biāo)人或招標(biāo)代理人負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的

代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專

家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。物業(yè)管理招標(biāo)中的評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5

人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總

數(shù)的2/3。由此推斷，招標(biāo)人代表不得多于評標(biāo)委員會成員總數(shù)的1/3。

［單選題］57?關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押的表述，錯誤

的是()。

A.農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得不改變土地所有制的性質(zhì)

B.農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓

C.符合規(guī)劃的前提下，建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押

正確答案：B

參考解析：、《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不

得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。A項，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得

主要是通過集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式取得，并不改變土地所有制的性

質(zhì)。C項，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，在符合規(guī)劃的前

提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。D項，

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得

單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地

使用權(quán)一并抵押。

［多選題］1.企業(yè)外部資料來源包括()。

A.統(tǒng)計資料

B.財務(wù)資料

C.行政主管部門發(fā)布的資料

D.大眾媒介提供的有關(guān)市場信息

E.廣告說明書

正確答案：CDE

參考解析：一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的外部資料來源主要包括：①統(tǒng)計部門和各

級各類有關(guān)行政主管部門發(fā)布的資料；②有關(guān)經(jīng)濟(jì)信息中心、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、

行業(yè)組織等提供的相關(guān)信息和行業(yè)情報；③有關(guān)網(wǎng)站、報紙、刊物、書籍等提

供的文獻(xiàn)資料；④有關(guān)電臺、電視臺等大眾媒介提供的有關(guān)市場信息；⑤有關(guān)

博覽會、展銷會、交易會、訂貨會等促銷會議以及專業(yè)性、學(xué)術(shù)性經(jīng)驗交流

會、論壇等發(fā)放的文件、材料和發(fā)布的信息；⑥有關(guān)生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)提供的商

品目錄、廣告說明書、售樓書、樓盤推介書、專利資料、商品價格表等。AB兩

項屬于企業(yè)內(nèi)部資料來源。

［多選題］2.房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距

離上的關(guān)系，包括()。

A.位置

B.交通條件

C.周圍環(huán)境

D.人口

E.外部配套設(shè)施

正確答案：ABCE

參考解析：區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而成了房地產(chǎn)的

重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位

和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等區(qū)

位因素。

［多選題］3.項目對某種不確定性因素的敏感程度可表示為()。

A.該不確定性因素的變動程度

B.該項目指標(biāo)變化一定比例時所引起的該不確定性因素的變化幅度

C.該不確定性因素變化一定比例時所引起的該項目指標(biāo)變化幅度

D.該不確定性因素變化一定比例時所引起的其他因素的變化幅度

E.評價指標(biāo)達(dá)到臨界點時，某個因素允許變化的最大幅度

正確答案：CE

參考解析：項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變

化時引起項目指標(biāo)的變動幅度(通常是列表表示)；也可表示為評價指標(biāo)達(dá)到

臨界點(如財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值為零等)時，某個因

素允許變化的最大幅度。

選題］4.在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目空間尺度安排時，應(yīng)滿足的要求有()。

A.滿足項目內(nèi)交通道路的用地規(guī)模及布局的要求

B.滿足設(shè)計規(guī)范的要求

C.滿足用地規(guī)劃指標(biāo)的要求

D.滿足共享性和安全性的要求

E.滿足視覺審美的要求

正確答案：BCDE

參考解析：星進(jìn)行項目空間尺度安排時，主要應(yīng)滿足三個方面的要求：①要滿

足設(shè)計規(guī)范和用地規(guī)劃指標(biāo)的要求，主要應(yīng)滿足建筑物限高、日照、通風(fēng)、幢

距、消防、建筑密度等設(shè)計指標(biāo)的要求。②要滿足共享性和安全性的要求。這

主要是針對項目的公共設(shè)施、構(gòu)筑物和景觀等的空間尺度安排，在空間布局

上，既要考慮這些設(shè)施和景觀對業(yè)主的共享性程度，又要考慮相對位置的安全

性。③要滿足視覺審美的要求，項目空間尺度安排的不同，會產(chǎn)生不同的視覺

審美效果。建筑物高低錯落的搭配，景觀節(jié)點的空間布局和空間造型都能形成

不同的空間視覺效果。

［多選題］5.通過各種方法依法取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，應(yīng)符

合()條件，并經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)，可以出租。

A.土地使用者為企業(yè)和個人

B.領(lǐng)有國有土地使用證

C.具有地上建筑物，其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明

D.依法同土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交了土地出讓金

E.土地使用者為政府機(jī)構(gòu)

正確答案：BCD

參考解析：土地使用者通過各種方式依法取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，符合下

列條件，并經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)的，也可以出租：①土地使用者為公司、企

業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；②領(lǐng)有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他

附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；④依法同土地管理部門補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同，

未卜交了出讓金O

［多選題］6.下列各項屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同特征的有()。

A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要

的制約作用

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的受讓人，一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個人

等，成片出讓合同的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)

C.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地

管理部門

D.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是在出讓人和受讓人雙方當(dāng)事人之間設(shè)立、變更關(guān)

于建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議

E.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中的出讓方是不特定的，可以是政府部門或者個人

正確答案：ABCD

參考解析：出讓合同具有以下特征：①出讓合同是在出讓人和受讓人雙方當(dāng)事

人之間設(shè)立、變更關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議；②出讓合

同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門；③出讓合同的

受讓人一般為境內(nèi)外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同的受讓人必須是

在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)；④出讓合同是訂立轉(zhuǎn)讓合同的前提條件，并

對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。

［多選題］7.城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地

利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表理論有()。

A.多核心理論

B.扇形理論

C.級差地租理論

D.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

E.同心圓理論

正確答案：ABDE

參考解析：城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地

利用方式、程度和效果的總和。城市土地利用結(jié)果反映城市空間的基本結(jié)構(gòu)形

態(tài)和城市內(nèi)各功能的地域差異。城市空間結(jié)構(gòu)的代表理論有同心圓理論、扇形

理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。C項屬于地租地價理論。

［多選題］8.下列各項屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特征的有0。

A.是一種國家壟斷行為

B.有一定使用期限

C.是有償?shù)?/p>

D.建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定

E.出讓的年限是無限的

正確答案：ABCD

參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征有：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家

壟斷行為；②建設(shè)用地使用權(quán)是有一定使用期限的；③建設(shè)用地使用權(quán)出讓是

有償?shù)?；④建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立；⑤建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍

是有限制的。

［多選題］9.在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押期內(nèi)的抵押房地產(chǎn)()。

A.占有權(quán)屬于抵押權(quán)人

B.未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣

C.使用權(quán)歸屬抵押人

D.未經(jīng)抵押權(quán)人同意，可以出租

E.收益權(quán)歸屬抵押權(quán)人

正確答案：BC

參考解析：在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押物使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)

抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。抵押人不得隨意處理已被抵押的房地產(chǎn)，作

為抵押權(quán)人的貸款人有權(quán)對抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

［多選題］10.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研包括()。

A.政治法律環(huán)境調(diào)研

B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

C.社會文化環(huán)境調(diào)研

D.區(qū)域環(huán)境調(diào)研

E.科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研

正確答案：ABCE

參考解析：房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研包括：①政治法律環(huán)境調(diào)研；②經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)

研；③社會文化環(huán)境調(diào)研；④科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研；⑤資源環(huán)境調(diào)研。

［多選題］11,通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)辦理了0手續(xù)后可以進(jìn)行抵

押。

A.調(diào)整規(guī)劃用途

B.補(bǔ)簽出讓合同

C.補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

D.領(lǐng)取國有土地使用證

E.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)

正確答案：BCD

參考解析：可以設(shè)定抵押權(quán)的國有建設(shè)用地使用權(quán)包括：①通過有償出讓、轉(zhuǎn)

讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；②通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用

權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可

以抵押。

［多選題］12.按照城市的職能，可以把城市分為()。

A.工業(yè)城市

B.交通樞紐城市

C.旅游城市

D.具有綜合職能的城市

E.以某種職能為主的城市

正確答案：DE

參考解析：魯城市職能，可以將城市分為具有綜合職能的城市和以某種職能為

主的城市，例如商貿(mào)城市、工業(yè)城市、交通樞紐城市、旅游城市等。還可進(jìn)一

步細(xì)分為各種各樣功能的城市，如工業(yè)類城市還可細(xì)分為化工、冶金、紡織等

專業(yè)性城市。

［多選題］13.下列各項不適宜用比較法進(jìn)行價格評估的是0。

學(xué)校

AR.商場

C寺廟

教堂

D.寫字

E.樓

正確答案：ACD

參考解析:比較法適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用

地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)的價值；特殊廠房、

機(jī)場、碼頭、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等數(shù)量很少或很少發(fā)生交易

的房地產(chǎn)，難以采用比較法估價。在建工程之類可比性很差的房地產(chǎn)，一般也

難以采用比較法估價。

［多選題］14.房屋征收部門的設(shè)置有兩種形式包括()。

A.國務(wù)院指定設(shè)置專門的房屋征收部門

B.省、直轄市設(shè)立專門的房屋征收部門

C.市、縣級人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)級人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門

E.在現(xiàn)有的部門(如房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門)中確定一個部門作為房

屋征收部門

正確答案：CE

參考解析:市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋

征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)依據(jù)相應(yīng)的職責(zé)分工，互相配

合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。房屋征收部門的設(shè)置有兩種形式：

①市、縣級人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門；②在現(xiàn)有的部門(如房地產(chǎn)管

理部門、建設(shè)主管部門)中確定一個部門作為房屋征收部門。

［多選題］15.下列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是()。

A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率

B.家庭人口規(guī)模及構(gòu)成

C.居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向

D.區(qū)域繁榮程度、購物條件

E.相關(guān)新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進(jìn)水平

正確答案：AD

參考解析：出地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研包括政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社會

文化環(huán)境調(diào)研、科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研和資源環(huán)境調(diào)研。BC兩項屬于社會文化環(huán)境

調(diào)研；D項屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研；E項屬于科技發(fā)展環(huán)境。

［多選題］16.文案調(diào)研法的特點有()。

A.注重對原始資料的搜集

B.收集的信息包括動態(tài)和靜態(tài)兩個方面

C.偏重從靜態(tài)角度收集反映市場狀況的現(xiàn)實資料

D.所收集的是已經(jīng)過加工的次級資料

E.信息收集不受時空限制

正確答案：BDE

參考解析：與搜集原始數(shù)據(jù)的實地調(diào)研法相比，文案調(diào)研法具有以下特點：①

調(diào)研所收集的是已經(jīng)過加工的次級資料，以收集文獻(xiàn)性信息為主，具體表現(xiàn)為

各種文獻(xiàn)資料，而不是對原始資料的搜集；②收集的信息包括動態(tài)和靜態(tài)兩個

方面，其中偏重從動態(tài)角度收集反映市場變化趨勢的歷史和現(xiàn)實資料；③信息

收集不受時空限制，可以獲得實地調(diào)研難以取得的大量數(shù)據(jù)；④以次級資料的

整理和分析為調(diào)研的工作重心。

［多選題］17.房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的內(nèi)容包括()。

A.建筑功能

B.建筑風(fēng)格

C.總體規(guī)劃

D.戶型設(shè)計

E.配套、景觀

正確答案：ABDE

參考解析：產(chǎn)品定位是項目定位的細(xì)化，包括核心產(chǎn)品定位、有形產(chǎn)品定位和

附加產(chǎn)品定位。主要包括：①建筑功能建議，如開發(fā)項目的功能結(jié)構(gòu)，項目主

體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；②產(chǎn)品檔次建議，如開發(fā)項目建筑材料、配套設(shè)施及項目整體造

價水平；③建筑風(fēng)格建議，如建筑物的平面布局、外立面造型、色彩、建筑符

號、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等；④配套及景觀建議，如配套建筑的功能、種類、

面積等，園林規(guī)劃風(fēng)格以及整體空間環(huán)境效果等；⑤戶型設(shè)計，包括產(chǎn)品組合

策略、產(chǎn)品平面組合、戶型的類型及比重、各戶型面積及比例、主力戶型等。

［多選題］18.正文是項目前期策劃報告的主體，是報告的中心部分，其主要內(nèi)容

為()。

A.客戶定位

B.項目定位

C.產(chǎn)品定位

D.市場定位

E.經(jīng)濟(jì)評價

正確答案：ABCE

參考解析：東文是項目前期策劃報告的主體，是報告的中心部分，其主要內(nèi)容

為：①房地產(chǎn)市場研判；②項目分析；③客戶定位；④項目定位；⑤產(chǎn)品定

位；⑥運(yùn)行建議；⑦經(jīng)濟(jì)評價。

［多選題］19.單因素敏感性分析過程中，先后需要確定的重要因素是()。

A.財務(wù)評價指標(biāo)

B.需要分析的不確定性因素

C.不確定性因素的波動程度及其對分析指標(biāo)可能帶來的增減變化情況

D.敏感性因素

E.不確定性因素未來發(fā)生變動的概率

正確答案：ABCD

參考解析：某房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行單因素敏感性分析的步驟為：①確定用于敏

感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)；②選擇需要分析的不確定因素；③逐個分析所選擇

的不確定因素的波動程度及其對分析指標(biāo)可能帶來的增減變化情況；④確定敏

感性因素；⑤進(jìn)一步分析。

［多選題］20.同心圓理論是基于生態(tài)學(xué)的()和()概念來解釋城市土地利用在空間

上的排列形態(tài)。

侵

入

展

發(fā)

A.氏

替

C演

繼

承

D.

變

E.演

正確答案：AD

參考解析：同心圓理論是伯吉斯總結(jié)出的，他基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來

解釋城市土地利用在空間上的排列形態(tài)。城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自

內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共形成五個同心圓用地結(jié)構(gòu)。

［多選題］2L預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，可采用的方法有()。

A.對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未

來變動趨勢進(jìn)行預(yù)測

B.對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將

該收益轉(zhuǎn)化為價值

C.對于出售房地產(chǎn)，可采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢進(jìn)行

預(yù)測

D.不論其采用何種經(jīng)營利用方式，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可采用成本法進(jìn)行

逐項累加得到

E.對于出售的房地產(chǎn)，通常采用收益法

正確答案：BC

參考解析:G寸于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的

未來變動趨勢，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢

來推測；對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其

租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。

［多選題］22.采用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，可比實例的實際成交價格只有經(jīng)過

了()等處理后，方可視為估價對象的價值。

A.交易情況修正

B.調(diào)查核實

C.公開披露

D.交易日期調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

正確答案：ADE

參考解析：言場法估價需要對可比實例的成交價格進(jìn)行交易情況、市場狀況、

房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。具體為：①經(jīng)過交易情況修正之后，就把

可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格；②經(jīng)過市場狀況調(diào)

整之后，就把可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點的價格；③經(jīng)過房

地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整到在估價對象狀況

下的價格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例的成交價

格變成了估價對象的價值。

［多選題］23.下列投標(biāo)文件中存在的問題中，導(dǎo)致招標(biāo)文件無效的有0。

A.投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封

B.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

C.投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)

D.投標(biāo)文件正文字體不一致

E.組成聯(lián)合投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議

正確答案：ABCE

參考解析：開標(biāo)時，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無效投標(biāo)文件，不

得進(jìn)入評標(biāo)：①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封；②投標(biāo)文件中的投

標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代

理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章；③投標(biāo)文件的關(guān)鍵

內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)；④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投

標(biāo)保證金；⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。

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