財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟練習六

財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(參考)-房地產(chǎn)經(jīng)濟

練習六

［單選題］1.訂立書面合同后()日內(nèi)，中標人應將合同送工程所在地縣級以上的

建設(shè)行政主管部門備案。

A.7

B.14

C.15

D.30

正確答案：A

參考解析：招標人和中標人應自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件

和中標人的投標文件訂立書面合同。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標人應將合同

送工程所在地縣級以上的建設(shè)行政主管部門備案。

［單選題］2.貴陽市因在貴山南面而得名，反映了貴陽市的()區(qū)位。

A.天文地理

B.自然地理

C.經(jīng)濟地理

D.文化地理

正確答案：B

參考解析：自然地理區(qū)位是指某一事物與山、江、河、湖、海等自然環(huán)境要素

的相互關(guān)系的區(qū)位。我國古代稱山南為陽，山北為陰；水以北為陽，以南為

陰。含有陰陽兩字的地名，大都與自然地理區(qū)位有關(guān)。例如，貴陽市因在貴山

南面而得名，江陰市表示位于長江南岸。

［單選題］3.張某擬購買一套新建住宅，預計住宅的使用壽命為70年，每年的平

均住房費用為3萬元，當資本利率為10%時，張某應一次性付款()萬元。

A.28.90

B.29.50

C.29.96

D.30.00

正確答案：C

由題意可知，應使用等額支付現(xiàn)值公式。則張某應一次性付款的數(shù)額為：

…［(1+?)n-l3(1+10%)^-1

P=A(P/A,i,n)=.4—=3X———:二二一=29.96

1(1+?)10%X(1+10%)°

O

參考解析：式中，i為年利率；n為年限。

［單選題］4.SWOT分析法所分為的四個因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外

部市場環(huán)境中的機會因素和外部市場環(huán)境中的()。

A.風險因素

B.威脅因素

C.挑戰(zhàn)因素

D.幫助因素

正確答案：B

參考解析:嬴0T分析法是一種通過綜合分析和系統(tǒng)評價企業(yè)內(nèi)部環(huán)境(內(nèi)部條

件)和外部環(huán)境的各種影響因素，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。其中，S是指

企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(Strengths),W是指企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的劣勢

(Weaknesses),0是指企業(yè)外部環(huán)境的機會(Opportunities),T是指企業(yè)

外部環(huán)境的威脅(Threats)。

［單選題］5.賦予產(chǎn)品獨特個性，并使之符合選定目標市場的要求，強調(diào)產(chǎn)品以

獨特形象和風格在市場和目標顧客的心目中安排一個理想的、受偏愛的位置的

是()。

A.市場定位

B.項目定位

C.客戶定位

D.產(chǎn)品定位

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項目定位的基礎(chǔ)上，從

建筑產(chǎn)品角度出發(fā)，對開發(fā)項目的功能、質(zhì)量、檔次、風格、面積、戶型、環(huán)

境構(gòu)建等方面進行構(gòu)思和設(shè)計，為項目的設(shè)計提供指導性意見的過程。產(chǎn)品定

位是項目定位的延續(xù)和細化，賦予產(chǎn)品以獨特個性，使其符合并能滿足目標客

戶的需求。

［單選題］6.下列關(guān)于小組訪談法的表述，錯誤的是()。

A.小組訪談?wù){(diào)研的目的在于了解和認識人們心中的想法及其原因

B.調(diào)研的關(guān)鍵是使參與者對主題進行充分、詳盡的討論

C.小組座談中主持人的作用是中介溝通，對其主持技巧的要求不高

D.在訪談中可以觀察到受訪者的相互作用，從而得到比單獨訪談更多的信息

正確答案：C

參考解析：小組訪談?wù){(diào)研的目的在于了解和認識人們心中的想法及其原因。調(diào)

研的關(guān)鍵是使參與者對主題進行充分、詳盡的討論。小組訪談法的特點是：它

不是一對一的調(diào)查，而是同時訪問多個被調(diào)查者；它不僅是一問一答式的面

談，在訪談中一個人的發(fā)言通常會點燃其他人的思想火花，可以觀察到受訪者

的相互作用，從而得到比單獨訪談更多的信息。小組座談過程是主持人與多個

被調(diào)查者相互影響、相互作用的過程，要取得預期效果，要求主持人做好充分

的準備工作，掌握主持技巧和具有駕馭訪談的能力。

［單選題］7.國有土地上房屋征收的主體是()。

A.國務(wù)院

B.省級人民政府

C.市、縣級人民政府

D.縣級人民政府土地主管部門

正確答案：c

參考解析：商有土地上房屋征收管理體制是指由各級房屋征收管理部門及其管

理職責、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機整體?！斗课菡魇諚l例》規(guī)定房屋

征收的主體是市、縣級人民政府。市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征

收與補償工作。

［單選題］8.在下述方法中，最適合作為壽命期不同的互斥方案選擇的方法是

()o

A.凈現(xiàn)值法

B.差額法

C.年值法

D.凈將來值法

正確答案：c

參考解析:端值法是指將投資方案在計算期的收入和支出，按一定的折現(xiàn)率換

算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。在對計算期不同的互斥方案

進行比選時，特別是比選的方案較多時，年值法是最為簡便的方法。

［單選題］9.在房地產(chǎn)廣告預算編制的方法中，根據(jù)目前或預測的銷售額的百分

比決定廣告費用的大小的方法是()。

A.目標任務(wù)法

B.銷售百分比法

C.量入為出法

D.競爭對等法

正確答案：B

參考解析：話售百分比法是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)目前或預測的銷售額的百分

比決定廣告費用的大小的方法。銷售百分比法以方案可能實現(xiàn)的總銷售額為基

數(shù)，規(guī)定一定的百分比，作為廣告費用上限。一般以可能實現(xiàn)的總銷售額的

1.5%?2%為廣告費用的支出上限。常用于廣告的總體預算或廣告包干經(jīng)營。

［單選題］10,某省的總?cè)丝跒?000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250萬人，則該省的

城市化率為()。

A.30%

B.45%

C.50%

D.55%

正確答案：B

參考解析：

城市化水平又稱城市化率、城鎮(zhèn)化率，是指一個區(qū)域的城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍?/p>

假定該省的總?cè)丝跒镻,其中城鎮(zhèn)人口為U,則該省的城市化水三L可用下式求得:

L二三X100%=二45%

P5000。

［單選題］11.某房地產(chǎn)項目價格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%,申請抵押貸款價

格優(yōu)惠0.5%,分期付款不予優(yōu)惠。這是一種0。

A.現(xiàn)金折扣定價策略

B.數(shù)量折扣定價策略

C.高開低走定價策略

D.變動價格策略

正確答案：A

參考解析：疑扣定價策略是在原有定價基礎(chǔ)上減收一定比例貨款的定價策略。

主要的方式有現(xiàn)金折扣和數(shù)量折扣。其中，現(xiàn)金折扣是指客戶如能及時付現(xiàn)或

提早付現(xiàn)，賣方則給予客戶一定的折扣。在房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給

予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈

活性，同時賣方可降低發(fā)生呆賬的風險。

［單選題］12.房地產(chǎn)征收是指國家為了()的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強

制取得集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)的行為。

A.公共財產(chǎn)安全

B.國家利益

C.公民財產(chǎn)安全

D.公共利益

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)征收是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和

程序強制取得集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)的行為。征收

的主體是國家，通常是政府代表國家以行政命令的方式取得集體所有的土地和

單位、個人的房屋及其他房地產(chǎn)，集體和單位、個人必須服從。征收屬于政府

行使行政權(quán)，是物權(quán)變動的一種極為特殊的情形，是國家取得所有權(quán)的一種方

式。

［單選題］13.與一般工程建設(shè)項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有的特征不包括()。

A.進度目標的限定性較強

B.項目具有獨特性

C.系統(tǒng)性較強

D.成本目標較強

正確答案：B

參考解析：運地產(chǎn)開發(fā)項目屬于工程建設(shè)項目之一，它除了具有一般工程建設(shè)

項目的任務(wù)一次性、目標明確性和項目整體性等特點，還有下列特點：①成本

目標較強；②質(zhì)量要求較高；③進度目標的限定性較強；④系統(tǒng)性較強；⑤涉

及面較廣；⑥涉及諸多法規(guī)政策。

［單選題］14.下列不屬于營銷現(xiàn)狀和環(huán)境分析內(nèi)容的是()。

A.重點描述當前影響房地產(chǎn)市場的重要宏觀環(huán)境

B.提供關(guān)于目標市場的資料

C.分析過去幾年商品房銷售情況

D.競爭對手分析

正確答案：A

參考解析：營銷現(xiàn)狀和環(huán)境分析一般應包括：①闡明未來一段時期內(nèi)影響房地

產(chǎn)市場的重要宏觀環(huán)境趨勢，如人口、政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢等；②應提供關(guān)于

目標市場的資料?，說明其市場規(guī)模、近幾年的增長情況、未來增長率的預測，

目標顧客購買行為和特征分析；③分析過去幾年商品房銷售情況，包括銷售

量、價格、差異額、利潤水平等，如果是對一個項目的收銷方案進行修改，還

需要對原方案的效果及問題進行單獨的描述；④競爭對手分析，包括數(shù)量、規(guī)

模、市場占有率、競爭策略等。

［單選題］15.建設(shè)用地單位持經(jīng)批準的設(shè)計任務(wù)書或者初步設(shè)計、年度基本建設(shè)

計劃等有關(guān)文件，按照審批權(quán)限向()申請建設(shè)用地。

A.土地管理部門

B.縣級以上人民政府

C.規(guī)劃建設(shè)部門

D.公安機關(guān)

正確答案：A

參考解析:餐設(shè)用地單位持經(jīng)批準的設(shè)計任務(wù)書或者初步設(shè)計、年度基本建設(shè)

計劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)

限向土地管理部門申請建設(shè)用地。

［單選題］16.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)

限和程序強制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的()。

A.所有權(quán)

B.使用權(quán)

C.處分權(quán)

D.收益權(quán)

正確答案：B

參考解析:菽地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)

限和程序強制使用單位、個人的房地產(chǎn)的行為。在所有權(quán)轉(zhuǎn)移上，征用只是使

用權(quán)的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)

使用后，應返還被征用人。

［單選題］17.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量的表述，錯誤的是()。

A.購買房地產(chǎn)的資金可能全部來自于投資者的自有資金

B.從現(xiàn)金流入來看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資項目與出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目基本

相同

C.房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資和租賃型置業(yè)投資

D.從現(xiàn)金流出來看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資由購買房地產(chǎn)的投資和運營期內(nèi)的

經(jīng)營成本組成

正確答案：B

參考解析：B項，從現(xiàn)金流入看，購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資項目與經(jīng)營型房地產(chǎn)開

發(fā)項目基本相同，主要包括租金收入、自營收入和轉(zhuǎn)讓收入；出售型房地產(chǎn)開

發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷

售收入體現(xiàn)。

［單選題］18.風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎(chǔ)

沉降等屬于物質(zhì)折舊中的()。

A.自然經(jīng)過的老化

B.正常使用的磨損

C.意外的破壞損毀

D.延遲維修的損壞殘存

正確答案：A

參考解析：物質(zhì)折舊又稱有形損耗，是指因自然力作用或使用導致建筑物老

化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。具體包括：①自然經(jīng)過的老化，主要

是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，例如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑

物腐朽、生銹、風化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實際年齡(建筑物從竣工之

日起到價值時點止的日歷年數(shù))正相關(guān)；②正常使用的磨損，主要是由人工使

用引起的；③意外破壞的損毀，主要是由突發(fā)性的天災人禍引起的；④延遲維

修的損壞殘存，主要是由于沒有適時地采取預防、養(yǎng)護措施或者修理不夠及時

所引起的。

［單選題］19.埃斯德？勞德經(jīng)過一周的觀察，發(fā)現(xiàn)90%的女士走進商店后習慣先

向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側(cè)，以便抓住女性顧

客的注意力，該研究屬于()研究。

A.大位置

B.小位置

C.地址

D.微位置

正確答案：D

參考解析：3位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)

位可以用不同的距離尺度表述，根據(jù)尺度的大小，大體有下列四個層次：①大

位置，從比較遠的距離范圍研究主體和客體間的區(qū)位關(guān)系；②小位置，從相對

較近的距離范圍研究主體和客體間的區(qū)位關(guān)系；③地址，用較小的尺度研究區(qū)

位，一般指店址、場址、廠址；④微位置，僅涉及單一店鋪、房間內(nèi)的布局，

如店鋪內(nèi)柜臺的擺放、房門的開設(shè)、廚房的位置等。本題中體現(xiàn)的是柜臺位置

對銷售的影響，是典型的微位置研究。

［單選題］20,對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法

中，正確的是()。

A.單項工程￡單位工程￡分部工程￡分項工程

B.單位工程e單項工程e分部工程e分項工程

C.分項工程e分部工程e單位工程e單項工程

D.分項工程e分部工程e單項工程e單位工程

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成是：一個工程建設(shè)項目由若干個單

項工程構(gòu)成，一個單項工程由若干個單位工程構(gòu)成，一個單位工程由若干個分

部工程構(gòu)成，一個分部工程由若干個分項工程構(gòu)成。所以各個工程系統(tǒng)之間的

包含關(guān)系為：分項工程￡分部工程￡單位工程￡單項工程,

［單選題］21,住宅市場的細分依據(jù)主要有()、人口因素、心理因素和行為因素

等。

A.地理因素

B.環(huán)境因素

C.偏好因素

D.需求因素

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)市場細分是指以房地產(chǎn)需求者消費需求的某些特征或變量為

依據(jù)，對具有不同需求的房地產(chǎn)消費群體進行區(qū)分的過程,住宅市場的細分依

據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。

［單選題］22.關(guān)于中心地理論的說法，正確的是()。

A.商品銷售范圍是指消費者為獲取商品和服務(wù)所通達的最近路程

B.需求門檻是指某中心地能夠維持供應某種商品和服務(wù)所需的最高購買力和服

務(wù)水平

C.中心地職能以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主，不包括中心地制造業(yè)方面的活

動

D.克里斯塔勒中心地理論的假設(shè)之一是廠商和消費者都是社會人

正確答案：C

參考解析：C項，中心地職能是指由中心地提供的商品和服務(wù)，中心地職能主要

以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動，但不

包括中心地制造業(yè)方面的活動。A項，商品銷售范圍是指消費者為獲取商品和服

務(wù)所希望通過的最遠路程，或者中心地提供商品和服務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)

半徑。B項，需求門檻是指中心地能維持供應某種商品和服務(wù)所需要的最低購買

力和服務(wù)水平。D項，克里斯塔勒的中心地理論假設(shè)之一是廠商和消費者都是經(jīng)

濟人。

［單選題］23.房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的()呈正相關(guān)。

A.供給

B.需求

C.供求

D.成本

正確答案：B

參考解析：&的來講，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給呈負相

關(guān)。即供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一

定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同

［單選題］24.出讓建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人應當按照合同規(guī)定提供出讓土地的

0,未出讓的，按違約賠償損失。

權(quán)

使用

權(quán)

處

A.分

BC.

收

權(quán)

益

占

權(quán)

D.有

正確答案：A

參考解析：出讓人應履行按期向受讓人出讓建設(shè)用地使用權(quán)并達到合同約定的

場地使用條件及提供有關(guān)資料等規(guī)定的義務(wù)；對于出讓人不按照出讓合同約定

按期提供建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

［單選題］25.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，錯誤的是()。

A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔對租賃標的物進行維護的義務(wù)

C.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受損的，應承擔損害賠償?shù)牧x務(wù)

D.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附

著物的權(quán)利

正確答案：B

參考解析：征國有建設(shè)用地使用權(quán)的租賃中，出租人的義務(wù)有：①交付土地及

地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)；②修繕義務(wù)；③妨害除去義務(wù)；④建設(shè)

用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。出租人的權(quán)利有：①有按

期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利；②有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理

使用土地的權(quán)利；③有依法收回出租的土地的權(quán)利。

［單選題］26.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研包括房地產(chǎn)購買力、房地產(chǎn)消費者、房地產(chǎn)消

費動機和房地產(chǎn)()調(diào)研。

A.消費行為

B.消費環(huán)境

C.消費群體

D.消費能力

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的主要內(nèi)容有：①房地產(chǎn)購買力調(diào)研；②房地

產(chǎn)消費者調(diào)研；③房地產(chǎn)消費動機調(diào)研；④房地產(chǎn)消費行為調(diào)研。

［單選題］27.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告核心內(nèi)容是()。

A.市場調(diào)研背景的基本情況

B.市場調(diào)研方法的選擇

C.市場變化的不確定性分析

D.市場調(diào)研的分析論證

正確答案：D

參考解析：一般來說，市場調(diào)研報告正文的主要內(nèi)容應包括：①對調(diào)研目的以

及所要解決的問題進行說明。②市場調(diào)研背景的基本情況，③市場調(diào)研方法和

統(tǒng)計分析方法的選擇及說明。④市場調(diào)研的分析論證。⑤市場變化的不確定性

分析。⑥針對市場調(diào)研問題提出建議。其中，市場調(diào)研的分析論證，這部分內(nèi)

容是市場調(diào)研報告的核心，在對所收集的信息進行深入分析的基礎(chǔ)上，提出自

己的觀點和看法，并從理論和實踐兩個層面對提出的觀點和看法進行論證。

［單選題］28.關(guān)于項目不確定性分析的意義，下列說法錯誤的是()。

A.可幫助進一步判斷投資方案的可行性

B.有效地減少不確定性因素對項目經(jīng)濟效益的影響

C.可提高項目的收益水平

D.提高項目的風險抵御能力

正確答案：C

參考解析：不確定性分析是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)，其意義主要有：①有

助于投資決策的科學化。對房地產(chǎn)投資項目進行不確定性分析，就是要分析哪

些是項目主要的不確定因素，它們在什么范圍內(nèi)變化，它們的變化將對項目的

經(jīng)濟效益產(chǎn)生什么影響、影響程度如何。②有助于加強項目的風險管理和控

制。通過對投資項目的不確定性分析，可以使投資者認識到項目的主要不確定

因素來源于何處，將對項目產(chǎn)生多大的影響，從而采取有針對性的措施，在風

險一旦來臨的時候不會束手無策，可以從容應對，以減少風險損失。

［單選題］29.某投資者投資1200萬元購買一商鋪用于自營，經(jīng)營期內(nèi)年平均稅

前利潤為210萬元，利息支出為30萬元。則該項目的投資收益率為()。

A.20%

B.40%

C.54%

D.63%

正確答案：A

參考解析：

投資收益率表示投資項目的盈利水平，是指項目建成后正常年份的息稅前利潤或運

營期內(nèi)年平均息稅前利潤與項目投資的比率。該指標考察的是項目單位投資的收益

年息稅前利潤或年平均息稅前利澗

能力。其計算公式為:投資收益率二X1OO%。

項目投資

式中，年息稅前利澗二年利潤總額+利息支出；項目投資二項目開發(fā)建設(shè)成本。

則該項目的投資收益率二(210+30)+1200X100%二2信。

［單選題］30.個人房地產(chǎn)抵押借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時間

內(nèi)死亡，由此給債權(quán)人帶來的損失是指房地產(chǎn)風險當中的()。

A.財產(chǎn)損失

B.責任損失

C.人身損失

D.信用損失

正確答案：C

參考解析：根據(jù)與房地產(chǎn)有關(guān)的風險的潛在損失所涉及的客體，房地產(chǎn)風險可

分為財產(chǎn)損失、責任損失和人身損失。其中，房地產(chǎn)人身損失主要是指個人房

地產(chǎn)抵押借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付款人在一定時間內(nèi)(通常是債務(wù)償

還期內(nèi))死亡，而給債權(quán)人帶來的損失；還包括房地產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損

失O

［單選題］31.伯吉斯對同心圓土地利用模式進行的動態(tài)分析，是從生態(tài)學的()觀

點出發(fā)的。

A.“演替與發(fā)展”

B.“入侵和演替”

C.“承繼和發(fā)展”

D.“入侵和承繼”

正確答案：D

參考解析：同心圓理論是伯吉斯(E.W.Burgess)總結(jié)出的。他基于生態(tài)學的入

侵和承繼(Invasion-succession)概念來解釋城市土地利用在空間上的排列形

態(tài)。城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴展，共形成5個同心

圓用地結(jié)構(gòu)。

［單選題］32.采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調(diào)整時，可比

實例在其成交日期時的價格X()=可比實例在價值時點的價格。

A.1土價格變動率

B.(1±價格變動率)X期數(shù)

C.1土價格變動率X期數(shù)

D.(1士價格變動率)期數(shù)

正確答案：c

參考解析：海地產(chǎn)價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升

或下降的價格變動率。其中，采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行市場

狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其成交日期的價格義(1±價格變動率X期數(shù))

=可比實例在價值時點的價格。

［單選題］33.下列各項不屬于非人員促銷方式的是()。

A.上門推銷

B.廣告

C.營業(yè)推廣

D.公共關(guān)系推廣

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行促銷活動的基本方式，有人員促銷和非人員促

銷兩類。非人員促銷又包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系推廣等方式。在實際促

銷中，不同促銷方式各具特色、作用不同、相輔相成，對它們的選擇、組合和

運用，便可形成促銷組合策略。

［單選題］34.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理模式不包括()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接管理模式

B.總承包管理模式

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托項目(工程)管理公司管理模式

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托咨詢公司代表業(yè)主進行設(shè)計管理模式

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程設(shè)計管理模式主要有：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

直接管理模式；②委托專業(yè)咨詢公司管理模式；③委托項目(工程)管理公司

管理模式。

［單選題］35.關(guān)于房地產(chǎn)市場各種不同類別的調(diào)研，下列說法錯誤的是()。

A.探測性調(diào)研目的在于啟發(fā)思維和洞察問題，常用于調(diào)研方案設(shè)計的事前階段

B.描述性調(diào)研目的在于描述總體的特征和問題，要搜集利用二手資料

C.因果性調(diào)研是為了找出問題的關(guān)鍵并探討解決問題的辦法

D.預測性調(diào)研的目的在于掌握未來市場的發(fā)展趨勢，為決策提供依據(jù)

正確答案：B

參考解析：B項，描述性調(diào)研是指較深入具體地反映調(diào)研對象的總體情況，對需

要調(diào)研的客觀事實的有關(guān)資料進行收集、記錄、分析的正式調(diào)研。其目的在于

描述總體的特征和問題，要事先擬定調(diào)研方案，制定好結(jié)構(gòu)性的問卷或調(diào)查

表，描述性調(diào)研比探測性調(diào)研更深入細致，一般要進行實地調(diào)查，搜集第一手

資料。

［單選題］36.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求而帶來的風

險稱為()。

A.變現(xiàn)風險

B.收益現(xiàn)金流風險

C.資本價值風險

D.持有期風險

正確答案：B

參考解析：4益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期

目標要求的風險。不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，都面臨著收益

現(xiàn)金流風險。A項，變現(xiàn)風險是指投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時由于折價而

導致資金損失的風險；C項，資本價值風險是指收益率的變化使得預期資本價值

與現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異而導致的風險；D項，持有期風險是指與房地產(chǎn)投

資持有時間相關(guān)的風險。

［單選題］37.某房地產(chǎn)開發(fā)商獲得一筆為期3年的分期支付的銀行貸款，每期支

付額為1000萬元，支付期為每年年初，年貸款利率為7%,到期后一次性還本付

息。則3年后該房地產(chǎn)開發(fā)商償還銀行的本息為0萬元。

A.3416.6

B.3418.1

C.3421.6

D.3439.9

正確答案：D

參考解析：

本題中，每年借貸發(fā)生在年初，不符合等額分付終值計算公式的條件，應將每期支

付的金額折算成年末的等值金額，再進行等額分付終值計算，具體如下：

F=A(l+i)=1000x(1+7%).Lg(萬元)。

i7%3439

［單選題］38.招標人想把工程建設(shè)的資金風險轉(zhuǎn)移給承包商時，，一般會采用()合

同。

A.成本加利潤

B.成本加酬金

C.單價

D.總價

正確答案：D

參考解析：總價合同需要投標人按照招標文件的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)項目報一

個總價，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)。在整個合同執(zhí)行期間，

工程量的風險、物價上漲的風險由施工單位承擔。

［單選題］39.下列各項目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是()。

A.汽車加油站

B.地稅局機關(guān)

C.城市綠地

D.街心公園

正確答案：A

參考解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條和國土資源部《劃撥土地目

錄》規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政

府依法批準劃撥：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事

業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；④法律、行政

法規(guī)規(guī)定的其他用地。A項屬于商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式獲得。

［單選題］40.工程勘察階段應與工程設(shè)計階段相適應，那么，需要進行施工勘察

的情況不包括()。

A.對地基的穩(wěn)定及承載能力的評價

B.深基坑施工勘察和樁應力測試

C.地基加固處理勘察和加固效果檢驗

D.施工完成后沉降監(jiān)測

正確答案：A

參考解析:薪工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進行的進一步勘察。需進行

施工勘察的情況包括：①施工驗槽；②深基坑施工勘察和樁應力測試；③地基

加固處理勘察和加固效果檢驗；④施工完成后沉降監(jiān)測；⑤其他環(huán)境工程地質(zhì)

的監(jiān)測。A項屬于詳細勘察應進行的基本工作。

［單選題］41.下列各項中，屬于掩飾調(diào)研目的調(diào)研方法是0。

A.小組訪談法

B.深度訪談法

C.個人訪談法

D.現(xiàn)場踩盤法

正確答案：D

參考解析：現(xiàn)場踩盤法是房地產(chǎn)市場調(diào)研中常用的調(diào)研方法，是指調(diào)研人員到

調(diào)研項目現(xiàn)場，通過與項目銷售人員、管理人員或客戶的交談詢問以及對項目

的實地觀察，獲取該項目相關(guān)信息的市場調(diào)研方法在踩盤中，調(diào)研人員通常不

會表明自己的真實身份，在某些特殊情況下也有例外。但無論是否表明身份，

調(diào)研人員都不會把自己踩盤的目的和真正需要了解的問題告訴對方。

［單選題］42.下列各項中，房地產(chǎn)廣告不得有的情形是()。

A.使用中華人民共和國國旗、國徽、國歌

B.維護未成年人和殘疾人的身心健康

C.廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，標明贈送的品種和數(shù)量

D.廣告具有可識別性，能夠使消費者辨明其為廣告

正確答案：A

參考解析：根據(jù)《廣告法》的規(guī)定，廣告內(nèi)容應當有利于人民的身心健康，促

進商品和服務(wù)質(zhì)量的提高，保護消費者的合法權(quán)益，遵守社會公德和職業(yè)道

德，維護國家的尊嚴和利益。廣告不得有的情形包括：①使用中華人民共和國

國旗、國徽、國歌；②使用國家機關(guān)和國家機關(guān)工作人員的名義；③使用國家

級、最高級、最佳等用語；④妨礙社會安定和危害人身、財產(chǎn)安全，損害社會

公共利益；⑤妨礙社會公共秩序和違背社會良好風尚；⑥含有淫穢、迷信、恐

怖、暴力、丑惡的內(nèi)容；⑦含有民族、種族、宗教、性別歧視的內(nèi)容；⑧妨礙

環(huán)境和自然資源保護；⑨法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

［單選題］43.SWOT分析是一個眾所周知的分析工具，其分析的對象是構(gòu)成企業(yè)內(nèi)

部環(huán)境和外部環(huán)境的因素，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢、()和威脅。

險

風

會

A.機

BC.

展

發(fā)

力

D.潛

正確答案：B

參考解析：SWOT分析法是一種通過綜合分析和系統(tǒng)評價企業(yè)內(nèi)部環(huán)境(內(nèi)部條

件)和外部環(huán)境的各種影響因素，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。其中，S是指

企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(Strengths),W是指企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的劣勢

(Weaknesses),0是指企業(yè)外部環(huán)境的機會(Opportunities),T是指企業(yè)

外部環(huán)境的威脅(Threats)。

［單選題］44.()是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)

的收入。

A.潛在毛收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.空置面積收入

正確答案：B

參考解析：有效毛收入(EffectiveGrossIncome,簡稱EGI)是從潛在毛收入中

扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

［單選題］45.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓，下列說法正確的是()。

A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家

B.建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是土地所有權(quán)人

C.建設(shè)用地使用權(quán)出租存在于一級土地市場

D.建設(shè)用地使用權(quán)出讓是土地二級市場特有的一種經(jīng)營方式

正確答案：A

參考解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出租是一種特殊的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營方式，它與建

設(shè)用地使用權(quán)出讓的區(qū)別有：①建設(shè)用地使用權(quán)出讓是土地一級市場特有的一

種經(jīng)營方式，建設(shè)用地使用權(quán)出租則存在于二、三級土地市場；②建設(shè)用地使

用權(quán)出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點，建設(shè)用地使用權(quán)出

租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人。

［單選題］46.在項目定位過程中，綠化與景觀規(guī)劃的內(nèi)容不包括()。

A.項目視覺審美的要求

B.項目園林風格的確定

C.項目景觀節(jié)點設(shè)計

D.項目綠化景觀布局

正確答案：A

參考解析：:地產(chǎn)開發(fā)項目尤其是居住小區(qū)項目越來越重視小區(qū)內(nèi)部的綠化與

景觀的規(guī)劃設(shè)計。因為小區(qū)內(nèi)的環(huán)境與居住者的日常生活緊密聯(lián)系、息息相

關(guān)。在項目定位過程中，綠化與景觀規(guī)劃的主要內(nèi)容是：項目園林風格的確

定、項目綠化景觀布局和項目景觀節(jié)點設(shè)計。

［單選題］47,對因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，處置方式是()。

A.自動延長動工開發(fā)期限2年

B.辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)

C.為土地使用者置換其他等價土地

D.確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補償

正確答案：C

參考解析：因政府或政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地的處置方式包括：①

延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責

任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一

年。②調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。③由政府安排臨時使用。④協(xié)議有償收回國

有建設(shè)用地使用權(quán)。⑤置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)

劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價值相當、用

途相同的國有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)。⑥市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)

實際情況規(guī)定其他處置方式。

［單選題］48.制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是()。

A.全體業(yè)主

B.業(yè)主委員會

C.社區(qū)居委會

D.物業(yè)建設(shè)單位

正確答案：A

參考解析：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)需由業(yè)主共同決定的事項

包括：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管

理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個業(yè)主的切

身利益，應當由全體業(yè)主共同制定和修改。

［單選題］49,在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的正文中，運行建議的內(nèi)容不包括

Oo

A.項目開發(fā)進度與分期開發(fā)建議

B.開發(fā)項目的資金籌措計劃

C.項目產(chǎn)品細分的計劃

D.施工組織安排建議

正確答案：C

參考解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的正文中，要根據(jù)開發(fā)項目的規(guī)模

及特點，在市場研判、客戶定位、項目定位及產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)開

發(fā)項目的開發(fā)和運行提出切實可行的建議，建議的主要內(nèi)容包括：①開發(fā)項目

的資金籌措計劃；②項目開發(fā)進度與分期開發(fā)建議；③施工組織安排建議。

［單選題］50.若貸款年利率相同，甲按月計息、乙按年計息，丙按半年計息，年

實際利率從大到小排列順序正確的是()。

A.丙、乙、甲

B.乙、丙、甲

C,甲、乙、丙

D.甲、丙、乙

正確答案：D

參考解析：

名義利率是指一年內(nèi)多次計息時的年利率，實際利率是在名義利率包含的單位時間

內(nèi)，按周期利率復利計息所形成的總利率。計算公式為，i=(1+:-1式中，

i為實際利率，r為名義利率，n為一年中的計息期數(shù)，當n>l時，i>r,且n越大，

即一年中計算復利的次數(shù)越多，則實際利率相時于年名義利率就越高。

［單選題］51.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是指國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓人和受讓

人之間就0問題達成的明確相互間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

A.出讓建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)

B.土地處分權(quán)及如何行使其權(quán)利

C.當事人權(quán)利及義務(wù)

D.開發(fā)商的權(quán)利及義務(wù)

正確答案：A

參考解析國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簡稱建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或出讓

合同，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國有建設(shè)用地使用

權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)等問題所達成的明確相互間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)

議。

［單選題］52.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓與掛牌出讓區(qū)別的說法，錯誤的

是()。

A.兩者的適用范圍不同

B.兩者的出讓金形成方式不同

C.兩者的最低價確定原則不同

D.兩者的出讓主體不同

正確答案：D

參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特

點°協(xié)議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓有很多相近之處，如都是政府有償供應

建設(shè)用地使用權(quán)的重要方式，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，都

要編制并公布出讓計劃。

［單選題］53.在訪問調(diào)研方法中，調(diào)查范圍很大、調(diào)查對象不可控不可選的是

()o

A.入戶訪問法

B.郵寄訪問法

C.電話詢問法

D.網(wǎng)絡(luò)訪問法

正確答案：D

參考解析：網(wǎng)絡(luò)訪問法是指調(diào)研人員通過網(wǎng)絡(luò)進行有系統(tǒng)、有計劃、有目的、

有組織地收集、調(diào)查、記錄、整理、分析與調(diào)研問題相關(guān)的信息，為決策提供

依據(jù)的調(diào)研方法。與其他訪問法相比，網(wǎng)絡(luò)訪問法的特點有：訪問范圍很大，

訪問對象不可控、不可選，信息立即反饋，信息的可靠性一般，訪問耗時短，

受訪者合作意向較好，提問的功能很強，問卷提問數(shù)量一般，受訪者回復率較

高，對問題曲解的可能性高，受訪員影響程度低，受訪者匿名性高，回訪難，

訪問成本低。

［單選題］54.前期策劃方案不是理論文章，是項目運作的指南，這主要體現(xiàn)的是

()o

A.方案執(zhí)行的實操性

B.市場運作的實操性

C.企業(yè)運作的實操性

D.城市發(fā)展的差異性

正確答案：A

參考解析:分案執(zhí)行的實操性主要是指項目前期策劃的全部成果是以前期策劃

方案的形式表現(xiàn)的。在前期策劃方案中，不僅要使方案的閱讀者知道項目應

“做什么”，而且要使其知道“怎么做”。前期策劃方案不是理論文章，是項

目運作的指南，要注重實際操作。

［單選題］55,研究關(guān)于人類活動特別是經(jīng)濟活動的空間分布及空間中各類要素的

相互關(guān)系的學說為()。

A.區(qū)位主體

B.區(qū)位理論

C.中心地理論

D.工業(yè)區(qū)位理論

正確答案：B

參考解析：區(qū)位理論簡稱區(qū)位論，是關(guān)于人類活動特別是經(jīng)濟活動的空間分布

及空間中各類要素的相互關(guān)系的學說。具體地講，主要是研究人類經(jīng)濟行為的

空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟活動優(yōu)化組合的理論。區(qū)位理論主要有農(nóng)業(yè)區(qū)

位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地埋論和城市空間結(jié)構(gòu)理論。

［單選題］56.按照()，個人住房貸款分為首次住房貸款和再交易住房貸款。

A.住房交易形態(tài)

B.貸款用途

C.貸款償還方式

D.借款人類型

正確答案：A

參考解析：版據(jù)住房交易形態(tài)，個人住房貸款分為首次住房貸款和再交易住房

貸款。B項，根據(jù)貸款用途，個人住房貸款分為個人購房貸款、個人自建住房貸

款、個人大修住房貸款等；C項，根據(jù)貸款償還方式，個人住房貸款分為到期一

次性還本付息的貸款和分期還款的貸款；D項，根據(jù)借款人類型，個人住房貸款

分為本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺和外籍人士貸款。

［單選題］57.下列對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的表述中，不正確的是()。

A.為房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體運行提供依據(jù)

B.為實現(xiàn)項目的預期目標提供方案

C.運用策劃手段剖析項目自身狀況及市場前景

D.項目可行性研究是項目前期策劃的深化

正確答案：D

參考解析：晟地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃，是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地后，在項目

可行性研究的基礎(chǔ)上，圍繞項目的預期目標，通過對房地產(chǎn)市場的研判，運用

有關(guān)策劃手段，剖析項目自身狀況及市場前景，把項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)化為目標具

體、功能明確、定位準確、組織清晰、策略優(yōu)化的實施方案的系統(tǒng)過程。其目

的是為房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體運行提供依據(jù)，為實現(xiàn)項目的預期目標提供方

案。D項，項目前期策劃是對項目可行性研究的深化和調(diào)整。

［多選題］1.關(guān)于文案調(diào)查法的表述，正確的有()。

A.最直接的作用是發(fā)現(xiàn)市場問題，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建變量之間相互關(guān)系的數(shù)學

模型

B.文案調(diào)查法的基礎(chǔ)是實地調(diào)研法

C.文案調(diào)查法有利于數(shù)據(jù)庫的建立

D.市場中正在發(fā)生的新變化和新情況則難以得到及時的反映

E.所收集、整理的信息和調(diào)研目的通常不能一一對應，有些甚至不能直接使用

正確答案：ACDE

參考解析：文案調(diào)研法的作用主要體現(xiàn)在以下方面：①可以發(fā)現(xiàn)市場問題，構(gòu)

建模型。文案調(diào)研法最直接的作用是發(fā)現(xiàn)市場問題，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建變量之

間相互關(guān)系的數(shù)學模型，這些模型還可以延伸到制定描述性或預測性數(shù)學公

式。②是實地調(diào)研的基礎(chǔ)。③有利于數(shù)據(jù)庫的建立。文案調(diào)研法的局限性主要

體現(xiàn)在以下方面：①文案調(diào)研是通過對二手資料的分析來揭示一場現(xiàn)象及其原

因，而二手資料大多為歷史資料，反映的是市場中已經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)象，市場中正

在發(fā)生的新變化和新情況則難以得到及時的反映。②文案調(diào)研所搜集的信息通

常是反映市場總體特征和變化的經(jīng)過加工處理的數(shù)據(jù)和信息，因此容易導致文

案調(diào)研中所收集、整理的信息和調(diào)研目的通常不能逐一對應，有些甚至不能直

接使用。②由于二手資料涉及面廣，來源渠道復雜，所以收集的二手資料中有

些是由專業(yè)人員采用科學的方法搜集和加工的，具有較高的準確度，而有些可

能是有關(guān)人員估算和推測的，準確度較低。④在文案調(diào)研中，要收集、查找最

初為數(shù)據(jù)源通常是較困難的，而且要求文案調(diào)研人員具有較為廣博和扎實的專

業(yè)理論知識和技能，才能較好地使用文案調(diào)研方法。

［多選題］2.人身保險按保險責任不同可分為()。

A.個人保險

B.人壽保險

C.健康保險

D.人身意外傷害保險

E.團體保險

正確答案：BCD

參考解析：人身保險按保險責任不同分為人壽保險、人身意外傷害保險和健康

保險；按承保方式不同可分為團體保險和個人保險等。

［多選題］3.下列建設(shè)項目中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有()。

A.軍事演習場

B.公交站場

C.民用加油站

D.勞教所

E.經(jīng)營性養(yǎng)老院

正確答案：ABD

參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍包括：①國家機關(guān)用地和軍事用地。軍

事用地包括指揮機關(guān)、地面和地下的指揮工程、作戰(zhàn)工程；營區(qū)、訓練場、試

驗場；軍用公路、鐵路專用線、機場、港口、碼頭；軍用洞庫、倉庫、輸電管

線、輸油管線、輸氣管線；軍用通信、通信線路，債察、觀測臺站和測量、導

航標志；國防軍品科研、試驗設(shè)施；其他軍事設(shè)施。黨政機關(guān)和人民團體用地

包括辦公用地；安全、保密、通信等特殊專用設(shè)施。②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公

益事業(yè)用地。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地包括供水設(shè)施、燃氣供應設(shè)施、供熱設(shè)施、公

共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場、綠地等。公益事業(yè)用地包括非營利性

郵政設(shè)施、非營利性教育設(shè)施、公益性科研機構(gòu)、非營利性體育設(shè)施、非營利

性公共文化設(shè)施、非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、非營利性社會福利設(shè)施等。③國家

重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。包括中央投資、中央與地方共

同投資或者引進外資以及重點扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項目用

地；鐵路、港口、碼頭等交通項目用地；水庫、防洪、防漬、治堿、農(nóng)田灌

溉、水力發(fā)電、江河治理、城市供水和排水等水利工程項目用地。④法律、行

政法規(guī)規(guī)定的其他用地。一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、戒毒所、看守所、治安

拘留所、收容教育所等。

［多選題］4.關(guān)于房屋征收的實施具體工作包括以下內(nèi)容，下列說法錯誤的有

Oo

A.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和

改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，酌情予以補償

B.政府土地管理部門與被征收人訂立補償協(xié)議

C.實施房屋征收應當先搬遷、后補償

D.房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等

情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合

E.任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、

供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷

正確答案：ABC

參考解析：1項，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴

建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，

不予補償。B項，房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議。C項，實施房屋征收

應當先補償、后搬遷。做出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予

補償后，被征收人應在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬

遷。

［多選題］5.建設(shè)用地使用權(quán)出租中，出租人的義務(wù)包括()。

A.保管義務(wù)

B.修繕義務(wù)

C.妨害去除義務(wù)

D.租賃標的物返還義務(wù)

E.按照合同規(guī)定的時間和標準交付土地及地上建筑物

正確答案：BCE

參考解析：過租人的義務(wù)：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義

務(wù)。出租人應按照合同規(guī)定的時間和標準，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用。②

修繕義務(wù)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要

對租賃標的物進行必要的維護。③妨害除去義務(wù)。當承租人的正常使用受到妨

害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除

去或防止義務(wù)。④建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。AD

兩項為承租人的義務(wù)。

［多選題］6.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項目比選對投資者作用的表述中，正確的有

Oo

A.有利于把握最佳的投資機會和選擇最優(yōu)的投資方案

B.使投資者有限的資金得到相對安全和有效的利用

C.有利于提高投資者的科學決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤

0.有利于增強投資者的市場競爭的能力

E.有利于提高房地產(chǎn)投資者的福利水平

正確答案：ABC

參考解析：運地產(chǎn)投資項目比選，對投資者來說是十分重要的，其作用主要體

現(xiàn)在以下方面：①有利于把握最佳的投資機會和選擇最優(yōu)的投資方案，使投資

者有限的資金得到相對安全和有效的利用；②有利于提高決策者科學決策的能

力，避免或減少投資決策中的失誤；③有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

［多選題］7.因()造成動工開發(fā)遲延的，可以不收回國有土地使用權(quán)。

A.不可抗力

B.政府、政府有關(guān)部門的行為

C.動工開發(fā)必需的前期工作

D.土地使用年限屆滿，其又申請續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準的

E.因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃拔的國有土地的

正確答案：ABC

參考解析：以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開

發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的

行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

［多選題］8.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有()。

A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人

D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人

E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

正確答案：ACD

參考解析：業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對象，可

以是個人、集體或國家。在實踐中，具備業(yè)主身份的情況有三種：①房屋登記

簿和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人；②基于房屋買賣等民事法律行為，己

經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人；③根據(jù)《物權(quán)

法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，其中因人民法院、仲

裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓

或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；因繼承

或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；因合法建造、拆

除房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

［多選題］9.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管

部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相

應的()，并定期公布。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

B.服務(wù)價格

C.基準價

D.浮動幅度

E.物業(yè)管理企業(yè)的利潤

正確答案：CD

參考解析：物業(yè)服務(wù)收費應區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價

和市場調(diào)節(jié)價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民攻府價格主管部門會

同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的

人民政府價格主管部門應會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準

等因素，制定相應基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主和

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

［多選題］10.在房地產(chǎn)估價報告的組成中，估價技術(shù)報告包括()。

A.估價對象分析

B.市場背景分析

C.市場前景分析

D.估價方法選用分析

E.估價的詳細測算過程

正確答案：ABDE

參考解析：估價技術(shù)報告一般包括：①估價對象分析（包括最高最佳利用分

析）；②市場背景分析（即估價對象子市場分析）；③估價方法選用分析；④

估價的詳細測算過程；⑤估價結(jié)果及其確定理由。

［多選題］11.下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價的說法中，正確的是（）。

A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征

地（拆遷）費用以及按照國家規(guī)定應繳納的有關(guān)稅費之和

B.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征

地（拆遷）費用之和

C.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價

D.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的

70%

E.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的

50%

正確答案：AD

參考解析：“21號令”要求協(xié)議出讓最低價依據(jù)以下標準擬定：①協(xié)議出讓最

低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按

照國家規(guī)定應繳納的有關(guān)稅費之和；②有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不

得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%o

［多選題］12,在委托代理合同中，需要明確的內(nèi)容包括（）。

A.當事人的名稱或者姓名

B.雙方的權(quán)利和義務(wù)

C.爭議解決方式

D.委托房地產(chǎn)的成本

E.合同的有效時間

正確答案：ABCE

參考解析：商品房銷售代理合同包括委托雙方的名稱、權(quán)利義務(wù)、委托事項的

描述、傭金、合同的有效時間、合同的變更和解除、違約責任及爭議解決方式

等合同的基本內(nèi)容，在商簽合同過程中應特別注意代理方式、工作范圍、結(jié)算

方式、工作協(xié)調(diào)關(guān)系等方面的條款。

［多選題］13,下列關(guān)于重新購建價格的表述，正確的有0。

A.重新購建價格是價值時點時的價格

B.重新購建價格是主觀的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊

E.建筑物的重新購建價格扣除了折舊

正確答案：ACD

參考解析：重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在價值時點重新取得

全新狀況的估價對象所必要的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全薪狀況的估價對象所

必要的支出及應獲得的正常利潤。把握重新購建價格的含義，應特別注意以下

三點：①重新購建價格應是價值時點時的價格；②重新購建價格應是客觀的價

格；③建筑物的重新購建價格應是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格

應是在價值時點狀況下的價格。

［多選題］14.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風險的表述中，正確的有()。

A.房地產(chǎn)投資風險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移

B.房地產(chǎn)風險具有潛在性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西，所以風險是不可認識的

C.房地產(chǎn)投資風險不但存在著風險損失，同時也存在著風險報酬

D.同一風險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風險

E.同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風險結(jié)果

正確答案：ACDE

參考解析：房地產(chǎn)投資風險的特征主要表現(xiàn)為：①客觀性。房地產(chǎn)投資風險是

客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。②不確定性。風險的主要特征是不確定

性，即難以預知。③潛在性。從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風險具有潛在

性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西。④損益雙重性。房地產(chǎn)風險對于房地產(chǎn)收益并

非只有負面影響，如果能正確認識并充分利用風險，就有可能增加收益。⑤可

測性。它對風險的控制、防范以及決策和管理，具有舉足輕重的影響。⑥相關(guān)

性。投資者面臨的風險與其投資行為及決策相關(guān)。同一風險事件對不同的投資

者會產(chǎn)生不同的風險；同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同

的風險結(jié)果。

［多選題］15.在土地使用權(quán)的受讓中，成交確認書應包含()。

A.出讓人和中標人或競得人的名稱

B.出讓標的

C.成交時間、地點、價款

D.簽訂出讓合同的時間、地點

E.競得宗地的面積

正確答案：ABCD

參考解析：以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得

人支付的投標、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓土地的定金，出讓人應向中標人發(fā)出中

標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。中標通知書或者成交確認書包括的內(nèi)

容有：①出讓人和中標人或競得人的名稱；②出讓標的；③成交時間、地點、

價款；④簽訂出讓合同的時間、地點等。

［多選題］16.物業(yè)管理招標中物業(yè)服務(wù)的需方有()。

A.業(yè)主委員會

B.業(yè)主大會

C.建設(shè)單位

D.物業(yè)所有權(quán)人

E.物業(yè)管理企業(yè)

正確答案：BCD

參考解析：物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理招標和投標的簡稱，物業(yè)管理招標是指

由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會（全體業(yè)主）或物業(yè)所有權(quán)人（即招標人）根據(jù)物

業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)服務(wù)企

業(yè)參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種

交易行為。

［多選題］17.房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招標，需準備的招標文件應包括（）。

A.工程施工招標的標底

B.投標函的格式及附錄

C.招標工程的技術(shù)要求和設(shè)計文件

D.工程量清單

E.施工技術(shù)方案及措施

正確答案：BCD

參考解析：招標文件應包括下列內(nèi)容：①投標須知，包括工程概況，招標范

圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實情況（包括銀行出具的資金證

明），標段劃分，工期要求，質(zhì)量標準，現(xiàn)場踏勘和答疑安排，投標文件編

制、提交、修改、撤回的要求，投標報價要求，投標有效期，開標的時間和地

點，評標的方法和標準等；②招標工程的技術(shù)要求和設(shè)計文件；③采用工程量

清單招標的，應提供工程量清單；④投標函的格式及附錄；⑤擬簽訂合同的主

要條款；⑥要求投標人提交的其他材料。

［多選題］18.由于完全無風險的投資在現(xiàn)實中難以找到，可以用（）代替安全利

率。

A.同一時期的一年期國債利率

B.同一時期的一年期建設(shè)項目貸款利率

C.不同時期的銀行平均利率

D.同一時期的銀行平均利率

E.同一時期的一年銀行存款利率

正確答案：AE

參考解析：由于在現(xiàn)實中不存在完全無風險的投資，故一般是選用同一時期相

對無風險的報酬率去代替無風險報酬率，如選用同一時期的國債利率或銀行存

款利率。

［多選題］19.房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的不確定性分析和風險分析主要包

括（）。

A.凈現(xiàn)值分析

B.盈虧平衡分析

C.內(nèi)部收益率分析

D.敏感性分析

E.概率分析

正確答案：BDE

參考解析：在對房地產(chǎn)投資項目各經(jīng)濟指標進行檢驗后，要對投資項目作進一

步不確定性分析和風險分析。主要包括：①盈虧平衡分析，通過此項分析說明

項目的安全程度；②敏感性分析，通過此項分析說明影響投資項目的主要不確

定因素(如總成本、售價、貸款利率等)在一定幅度內(nèi)變化時，對經(jīng)濟指標的

影響程度；③概率分析，通過此項分析(如凈現(xiàn)值大于零的概率)說明項目的

抗風險能力。

［多選題］20.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的說法中，正確的有()。

A.土地使用者只有在取得土地使用權(quán)兩年后方可申請變更出讓合同

B.在取得土地使用權(quán)出讓人的同意后，土地使用者可以改變土地用途

C.要改變土地用途必須重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，原合同同時作廢

D.改變土地用途后，土地使用權(quán)出讓金需做相應調(diào)整

E.在土地使用權(quán)出讓合同履行過程中出現(xiàn)當事人雙方違約，可以解除出讓合同

正確答案：DE

參考解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使

用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃

行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使

用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同解除

中，較為多見的是當事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、

利用、經(jīng)營土地而導致土地管理部門將建設(shè)用地使用權(quán)收回。

［多選題］21.解決房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的路徑有()。

A.和解

B.和解一調(diào)解

C.和解f調(diào)解f仲裁

D.和解一調(diào)解一仲裁一訴訟

E.和解f調(diào)解一訴訟

正確答案：ABCE

參考解析：協(xié)商是指合同糾紛當事人在自愿友好的基礎(chǔ)上，互相溝通、諒解，

從而解決合同糾紛的一種方式。發(fā)生合同糾紛時，當事人首先應考慮通過協(xié)商

方式解決。調(diào)解是指合同糾紛當事人在不能達成和解協(xié)議時，在經(jīng)濟合同管理

機關(guān)或有關(guān)機關(guān)、團體主持下，通過對當事人進行說服，促使雙方互相做出適

當?shù)淖尣?、平息爭端、自愿達成協(xié)議，以求解決合同糾紛的方式。仲裁是指合

同糾紛當事人在爭議發(fā)生前或發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給第三者做出裁

決，并負有自動履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式。訴訟是指合同糾紛當事

人依法請求人民法院行使審判權(quán)，審理雙方之間發(fā)生的合同爭議，做出有國家

強制保證實現(xiàn)其合法權(quán)益，從而解決合同糾紛的一種方式。D項，合同糾紛當事

人間如果未簽有仲裁協(xié)議，或不能就提交仲裁達成一致，則以訴訟作為解決爭

議的最終方式。

［多選題］22.不確定性分析主要包括()。

A.凈現(xiàn)值分析

B.盈虧平衡分析

C.內(nèi)部收益率分析

D.敏感性分析

E.風險分析

正確答案：BDE

參考解析：不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。盈虧平

衡分析只用于財務(wù)效益分析，敏感性分析和風險分析可用于財務(wù)效益分析和國

民經(jīng)濟效益分析。

［多選題］23.下列屬于在建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中規(guī)定的承租人義務(wù)的有()。

A.租賃標的物返還義務(wù)

B.支付租金義務(wù)

C.保管義務(wù)

D.修繕義務(wù)

E.妨害除去義務(wù)

正確答案：ABC

參考解析：承租人的義務(wù)有：①保管義務(wù)，承租人要愛護和合理使用租賃標的

物，承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任。

②支付租金義務(wù)，承租人必須按照租賃合同約定的數(shù)額，按期支付租金。③租

賃標的物返還義務(wù)，租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應及時返還