房地產(chǎn)公司并購法律風(fēng)險防范

房地產(chǎn)公司并購法律風(fēng)險防范17十月2024兩種收購方式資產(chǎn)并購:以目標(biāo)公司得房屋和土地使用權(quán)作為協(xié)議標(biāo)得,簽訂買賣合同。項(xiàng)目公司并購:收購方通過受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司得股權(quán),而實(shí)現(xiàn)并購房地產(chǎn)項(xiàng)目之目得。17十月2024兩種收購方式比較直接收購資產(chǎn)(房屋、土地)優(yōu)點(diǎn):法律關(guān)系清晰、或有負(fù)債風(fēng)險小。缺點(diǎn):稅收成本高;物業(yè)需過戶,手續(xù)繁瑣,耗時久。收購公司股權(quán)方式間接持有物業(yè)優(yōu)點(diǎn):物業(yè)無需過戶;稅收成本低;股權(quán)變更手續(xù)便捷。缺點(diǎn):信息不對稱帶來得風(fēng)險、公司存在潛在或有負(fù)債。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風(fēng)險防范抵押擔(dān)保法律風(fēng)險防范法律:

《物權(quán)法》第一百八十七條以建筑物和其她土地附著物財產(chǎn)或者正在建造得建筑物抵押得,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。對策:物業(yè)所在地得抵押登記部門(房管局),查詢擬交易物業(yè)得“她項(xiàng)權(quán)”登記。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風(fēng)險防范司法查封法律風(fēng)險防范對策:到物業(yè)所在地得物權(quán)登記部門(房管局),查詢擬收購資產(chǎn)得司法查封情況。

法律規(guī)定:(1)財產(chǎn)保全。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定,對不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)(如車輛、船舶等)進(jìn)行訴訟財產(chǎn)保全,人民法院可以采取扣押有關(guān)財產(chǎn)證照并通知有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理該項(xiàng)財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)得方式予以保全。(2)強(qiáng)制執(zhí)行。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)得規(guī)定》第九條查封、扣押、凍結(jié)已登記得不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其她財產(chǎn)權(quán),應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風(fēng)險防范建筑工程承包人優(yōu)先權(quán)得排除法律規(guī)定:《合同法》第二百八十六條發(fā)包人未按照約定支付價款得,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付得,除按照建設(shè)工程得性質(zhì)不宜折價、拍賣得以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程得價款就該工程折價或者拍賣得價款優(yōu)先受償。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風(fēng)險防范建筑工程承包人優(yōu)先權(quán)得排除相關(guān)司法解釋:《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題得批復(fù)》建筑工程得承包人得優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其她債權(quán)建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付得工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出得費(fèi)用,不包括承包人因發(fā)包人違約所造成得損失。優(yōu)先權(quán)得期限為六個月,自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定得竣工之日起計(jì)算17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風(fēng)險防范承包人優(yōu)先權(quán)得排除對策:查看發(fā)包人支付工程款原始票據(jù)、會計(jì)記錄;向工程承包人了解工程款得支付情況、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等。

大家學(xué)習(xí)辛苦了，還是要堅(jiān)持繼續(xù)保持安靜17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風(fēng)險防范承租人優(yōu)先購買權(quán)得排除

法律:《＜民法通則＞意見(試行)》、《合同法》

出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按規(guī)定出賣房屋得,承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。對策:查看《租賃合同》就是否排除優(yōu)先購買權(quán);若未排除,依法提前通知承租人。17十月2024資產(chǎn)收購方式下得風(fēng)險防范相鄰關(guān)系就是否存在潛在糾紛《物權(quán)法》第八十九條建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物得通風(fēng)、采光和日照。第九十條不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。一個項(xiàng)目得遮光費(fèi)賠償可能達(dá)到5000萬元之多;對策:現(xiàn)場查看,關(guān)注潛在相鄰關(guān)系糾紛。17十月2024項(xiàng)目公司收購方式下得法律風(fēng)險資產(chǎn)本身存在物得瑕疵或者權(quán)利瑕疵股權(quán)結(jié)構(gòu)對外擔(dān)保公司對外合同土地出讓金問題其她可能降低公司價值得因素17十月2024項(xiàng)目公司收購方式下法律風(fēng)險防范資產(chǎn)本身存在物得瑕疵或者權(quán)利瑕疵。對策:與上述資產(chǎn)收購法律風(fēng)險防范同樣得方式進(jìn)行法律風(fēng)險防范。17十月2024項(xiàng)目公司收購方式下法律風(fēng)險防范股權(quán)糾紛法律:根據(jù)《公司法》規(guī)定,股東出資及出資發(fā)生變化(增加減少股東人數(shù)、股東出資額得增減),均將在工商局進(jìn)行登記或變更登記。但發(fā)生過物業(yè)發(fā)展商因資金不足,引入項(xiàng)目合作開發(fā)者,但未及時辦變更登記,發(fā)生持股爭議得案件。對策:了解項(xiàng)目投資者之間對持股及持股比例就是否存在爭議(訴訟、仲裁);查詢工商登記檔案。17十月2024四證:與項(xiàng)目建設(shè)得有關(guān)許可證1、《國有土地使用證》2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》《房屋所有權(quán)證》17十月2024“四證”重要性《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證得項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式得貸款。17十月2024項(xiàng)目公司收購方式下法律風(fēng)險防范對外擔(dān)保——定時炸彈《擔(dān)保法》第七條具有代為清償債務(wù)能力得法人、其她組織或者公民,可以作保證人。對項(xiàng)目公司就是否曾經(jīng)對外提供保證等形式得擔(dān)保做深入了解。預(yù)留一定比例尾款;原有股東提供適當(dāng)?shù)脫?dān)保。

17十月2024項(xiàng)目公司收購方式下法律風(fēng)險防范公司對外重大協(xié)議目標(biāo)公司簽署得重大協(xié)議(約定得合同義務(wù)和違約責(zé)任等),將有可能為目標(biāo)公司得負(fù)擔(dān)。對項(xiàng)目公司重大合同進(jìn)行深入了解。列舉全部協(xié)議清單作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議得附件,并約定項(xiàng)目公司收購前一切未披露協(xié)議對公司造成負(fù)擔(dān)、損失,由原股東負(fù)責(zé)承擔(dān);預(yù)留尾款,作為《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履約保證;原有股東提供適當(dāng)?shù)脫?dān)保,擔(dān)保期限至少兩年。

17十月2024律師在公司并購中得工作內(nèi)容盡職調(diào)查,出具《盡職調(diào)查報告》盡職調(diào)查又稱盡責(zé)調(diào)查。在證券市場和投資銀行業(yè)界普遍采用,就是指在證券發(fā)行或公司并購過程中,律師和會計(jì)師等中介機(jī)構(gòu)按照一定得專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對擬發(fā)行證券得公司及并購得目標(biāo)公司進(jìn)行得專業(yè)性審查。17十月2024盡職調(diào)查得意義投資人往往只就是行業(yè)專家,但相對缺乏法律、財務(wù)專業(yè)知識,無法判斷擬收購房地產(chǎn)公司存在得法律風(fēng)險或法律陷阱。律師盡職調(diào)查過程中嚴(yán)密、全面和深入了解目標(biāo)公司,就是確保投資成功得基礎(chǔ)。盡職調(diào)查結(jié)果,就是進(jìn)一步商務(wù)談判(討價還價)和制作交易法律文件得基礎(chǔ)和前提。17十月2024盡職調(diào)查得目得主要目得:盡量解決“信息不對稱”(只就是“盡量”)保障投資得合法性、防止和避免風(fēng)險?！熬?公司并購后,您就有可能官司纏身甚至破產(chǎn)。”收購者以比事后經(jīng)證明得被調(diào)查公司實(shí)際價值高得多價格買下了被調(diào)查公司;收購者進(jìn)入目標(biāo)公司后,很快就官司纏身。不得不承認(rèn):交易之前進(jìn)行詳盡得盡職調(diào)查就是非常必要得。17十月2024律師:如何確定《盡職調(diào)查清單》？這完全就是一個智力勞動得結(jié)果,主要需要依靠律師得職業(yè)判斷:風(fēng)險在哪里？以常規(guī)得《盡職調(diào)查清單》作為基礎(chǔ);訴訟律師在訴訟中積累得經(jīng)驗(yàn),可以判斷出該類公司主要風(fēng)險點(diǎn)集中在哪些領(lǐng)域;根據(jù)盡職調(diào)查得階段性成果、發(fā)現(xiàn)得新問題,對《盡職調(diào)查清單》進(jìn)行及時調(diào)整。17十月2024房地產(chǎn)公司并購盡職調(diào)查內(nèi)容以一個常規(guī)公司得盡職調(diào)查清單為例介紹房地產(chǎn)公司并購盡職調(diào)查基本內(nèi)容。以《HH公司并購項(xiàng)目取得資料清單》為例,介紹其在并購過程中得法律意義。17十月2024外圍盡職調(diào)查工商局(核實(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu);發(fā)現(xiàn)股權(quán)質(zhì)押);房管局、土地局(核實(shí)房屋、土地使用權(quán)權(quán)屬;發(fā)現(xiàn)抵押;司法查封)為目標(biāo)公司服務(wù)得中介機(jī)構(gòu)(如律師事務(wù)所介紹未決訴訟和仲裁等)其她相關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會等17十月2024盡職調(diào)查基本流程確定調(diào)查范圍

發(fā)送《盡職調(diào)查清單》

回收有關(guān)材料審閱回收得文件

結(jié)合初次文件,必要時《補(bǔ)充盡職調(diào)查清單》

向目標(biāo)公司得高管、有關(guān)人員進(jìn)行必要得核實(shí)并索取書面保證或證明

向有關(guān)單位(工商、稅務(wù)、房管、商務(wù)、交易伙伴)進(jìn)行必要得調(diào)查與核實(shí)

《盡職調(diào)查報告》出爐。17十月2024如何爭取目標(biāo)公司如實(shí)披露利用交易協(xié)議中得“陳述與保證條款”:在未來得《股權(quán)轉(zhuǎn)讓》中,引用在盡職調(diào)查過程中目標(biāo)公司股東所做出得陳述、承諾與保證,并以其作為雙方成交得條件之一。如若事后發(fā)現(xiàn)有關(guān)情況存在重大出入(未披露或誤導(dǎo)性披露、虛假陳述),收購方可以據(jù)此要求調(diào)整收購對價、賠償損失甚至解除收購合同。盡職調(diào)查過程中,嚴(yán)格交接相關(guān)文件(披露得文件清單,要求目標(biāo)公司及其股東蓋章確認(rèn))。17十月2024律師得免責(zé)聲明律師不就是私家偵探！就調(diào)查中已經(jīng)“盡職”但無法獲取直接證據(jù)得信息,律師應(yīng)作出必要得聲明！律師應(yīng)該在《盡職調(diào)查報告》中作出若干免責(zé)聲明,避免承擔(dān)份外得法律責(zé)任。17十月2024盡職調(diào)查報告得內(nèi)容說明委托來源、委托事項(xiàng)和具體要求;說明調(diào)查手段和調(diào)查工作概要;出具報告得前提(有關(guān)復(fù)印件與原件一致;原件上得簽字和印章均真實(shí);有關(guān)文件及陳述就是完整和有效得,無任何重大遺漏或誤導(dǎo)性陳述;且無任何應(yīng)披露而未向本所披露得事實(shí)……);報告使用方法和用途(供有關(guān)各方本次股權(quán)交易參考使用。除此之外,不得用于其她任何目得和用途)17十月2024盡職調(diào)查報告得內(nèi)容目標(biāo)公司設(shè)立與存續(xù)過程及其合法性審查公司得管理架構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)情況審查公司資產(chǎn)得權(quán)利狀態(tài)審查公司所開發(fā)物業(yè)得有關(guān)情況(四證取得情況)重大合同及履行情況審查(何為“重大”)融資與還貸情況審查對外擔(dān)保、或有負(fù)債情況審查