DB34∕T 1555-2011 存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范

ICS91.010DB34/T1555—2011存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范安徽省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布IDB34/T1555—20111DB34/T1555—2011存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范的術(shù)語(yǔ)和定義、基本規(guī)定，住宅存量房市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房成本法評(píng)估計(jì)算、商業(yè)存量房收益法評(píng)估計(jì)算、評(píng)估結(jié)果及應(yīng)用、可比實(shí)例的應(yīng)用。本標(biāo)準(zhǔn)適用于土地使用權(quán)為出讓狀態(tài)下住宅類(lèi)存量房、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房以及商業(yè)類(lèi)存量房交易計(jì)稅價(jià)格的評(píng)估。2規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T50291房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定3術(shù)語(yǔ)和定義存量房已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得房屋所有權(quán)證書(shū)的國(guó)有建設(shè)用地上的房產(chǎn)。標(biāo)準(zhǔn)存量房在本標(biāo)準(zhǔn)中是指評(píng)估分區(qū)內(nèi)典型或具有代表性的存量房。本標(biāo)準(zhǔn)是指計(jì)算評(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房基準(zhǔn)價(jià)格的日期(原則上是每年6月30日，可根據(jù)實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。本標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)應(yīng)的是估價(jià)對(duì)象發(fā)生交易的日期。2DB34/T1555—20113.5可比實(shí)例是指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的狀況相同或者相當(dāng)、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能修正為正常市場(chǎng)的交易價(jià)格的交易實(shí)例。3.6通過(guò)對(duì)所選擇的可比實(shí)例分別進(jìn)行交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正等因素調(diào)整后，即可得出待評(píng)估對(duì)象的試算價(jià)格。3.7基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。3.8綜合間接費(fèi)用是指在評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)重新取得全新?tīng)顩r估價(jià)對(duì)象的必要支出中除建筑安裝工程造價(jià)外，應(yīng)計(jì)入建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的所有費(fèi)用，包括應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他工程建設(shè)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期間規(guī)費(fèi)；應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的管理、銷(xiāo)售費(fèi)用；投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。3.9綜合間接費(fèi)用比率是指在評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r估價(jià)對(duì)象的必要支出中應(yīng)計(jì)入建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的所有費(fèi)用(除建筑安裝工程造價(jià)外)與建筑安裝工程造價(jià)的比率。4基本規(guī)定4.1存量房分類(lèi)存量房類(lèi)型分類(lèi)應(yīng)符合附錄A。4.2評(píng)估區(qū)位劃分4.2.1評(píng)估區(qū)位體系構(gòu)成評(píng)估區(qū)位體系由住宅、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)三類(lèi)區(qū)位構(gòu)成。4.2.2住宅存量房評(píng)估區(qū)位劃分住宅存量房評(píng)估區(qū)位由行政區(qū)域、片區(qū)、分區(qū)組成。每個(gè)片區(qū)可劃分為若干個(gè)分區(qū)，片區(qū)內(nèi)的每一個(gè)住宅小區(qū)作為一個(gè)分區(qū)，住宅小區(qū)以外的存量房作為一個(gè)或幾個(gè)分區(qū)。3DB34/T1555—20114.2.3工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房評(píng)估區(qū)位劃分工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房評(píng)估區(qū)位執(zhí)行當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行城區(qū)土地級(jí)別或區(qū)段范圍劃分。4.2.4商業(yè)存量房評(píng)估區(qū)位劃分商業(yè)存量房評(píng)估區(qū)位由行政區(qū)域、片區(qū)、分區(qū)組成，每個(gè)片區(qū)可劃分為若干個(gè)分區(qū)，根據(jù)商業(yè)路線的主要街道劃分分區(qū)，片區(qū)內(nèi)的每一主要商業(yè)街道作為一個(gè)分區(qū)。4.3標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立4.3.1設(shè)立原則根據(jù)分區(qū)內(nèi)典型或具有代表性存量房的特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)存量房”。4.3.2標(biāo)準(zhǔn)存量房類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)存量房可分為住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)存量房、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)存量房等三大類(lèi)。每大類(lèi)又可依據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況進(jìn)行細(xì)分。4.3.3住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房類(lèi)型住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房一般可分為獨(dú)門(mén)院落標(biāo)準(zhǔn)存量房、低層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、多層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、中高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、超高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房、獨(dú)棟別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房、雙拼別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房、聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房、單身公寓等細(xì)類(lèi)。應(yīng)符合附錄C中C.1。4.3.4工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房類(lèi)型工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)存量房一般可分為通用單層工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)存量房、通用多層工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)存量房、通用單層倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)存量房、通用多層倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)存量房等細(xì)類(lèi)。應(yīng)符合附錄D中D.1。4.3.5商業(yè)存量房類(lèi)型本標(biāo)準(zhǔn)僅對(duì)商業(yè)存量房中的臨街商業(yè)服務(wù)類(lèi)用房(商鋪)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)存量房。臨街商業(yè)服務(wù)類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)存量房一般可分為臨街專(zhuān)業(yè)商鋪、臨街住宅或辦公用房配套商鋪等細(xì)類(lèi)。應(yīng)符合附錄E中E.1。4.4可比實(shí)例選取與更新4.4.1可比實(shí)例選取要求4.4.1.1數(shù)量要求各類(lèi)存量房可比實(shí)例的數(shù)量，每一分區(qū)每一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)存量房需5個(gè)以上價(jià)格或租金與市場(chǎng)接近的存量房可比實(shí)例。4.4.1.2質(zhì)量要求4.4.1.2.1可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。可比實(shí)例應(yīng)在同一分區(qū)，如同一分區(qū)缺乏符合要求的可比實(shí)例，可在同一片區(qū)內(nèi)選擇。4.4.1.2.2可比實(shí)例在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。4.4.1.2.3可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)存量房的規(guī)模相當(dāng)。4.4.1.2.4可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑結(jié)構(gòu)相同。4.4.1.2.5可比實(shí)例在裝修檔次上應(yīng)與標(biāo)準(zhǔn)存量房的裝修檔次相當(dāng)。4DB34/T1555—20114.4.1.2.6可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。應(yīng)為房屋所有權(quán)和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)類(lèi)型。4.4.1.2.7可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，兩者差異不得超過(guò)12個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期6個(gè)月內(nèi)成交的交易案例。4.4.1.2.8可比實(shí)例的成交價(jià)格或租金應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格或租金.4.4.2可比實(shí)例更新4.4.2.1當(dāng)有關(guān)部門(mén)公布的房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)大于10%時(shí)(或定期),由系統(tǒng)管理人員錄入符合4.4.1可比實(shí)例選取要求的新可比實(shí)例。4.4.2.2評(píng)估系統(tǒng)設(shè)置篩選條件，將申報(bào)價(jià)格大于評(píng)估價(jià)格3%以上的交易實(shí)例作為待選可比實(shí)例，在合適的時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整原可比實(shí)例。4.4.2.3可參照本標(biāo)準(zhǔn)第9章可比實(shí)例應(yīng)用管理辦法進(jìn)行更新。4.5評(píng)估方法選擇具體選擇方法應(yīng)符合附錄B。4.6修正系數(shù)值的確定根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)提供的修正系數(shù)范圍通過(guò)定性、定量分析方法綜合確定。4.7基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算4.7.1評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)基準(zhǔn)價(jià)格的首次評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)是當(dāng)年6月30日，可根據(jù)實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。4.7.2住宅基準(zhǔn)價(jià)格住宅基準(zhǔn)價(jià)格是指評(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格。4.7.3工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房基準(zhǔn)價(jià)格工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房基準(zhǔn)價(jià)格是指評(píng)估片區(qū)工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格。4.7.4商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格是指評(píng)估分區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格。5住宅存量房市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算5.1評(píng)估區(qū)位劃分評(píng)估區(qū)位劃分規(guī)定應(yīng)符合4.2.2規(guī)定。5.2標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房分類(lèi)應(yīng)符合附錄C中C.1。5.3可比實(shí)例的選取5按照4.4.1可比實(shí)例選取要求，對(duì)住宅每一分區(qū)、每類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)存量房選取合適的可比實(shí)例作為計(jì)算該類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)存量房基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)。5.4確定修正系數(shù)住宅修正系數(shù)包括：交易日期修正系數(shù)、建筑成新修正系數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)、建筑面積修正系數(shù)、建筑層次修正系數(shù)、分區(qū)中的位置修正系數(shù)、建筑朝向修正系數(shù)和建筑單元位置修正系數(shù)。可通過(guò)下列途經(jīng)確定住宅修正系數(shù)：政府部門(mén)公布的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)師積累的資料，交易數(shù)據(jù)分析得到的數(shù)據(jù)。5.5存量房基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算5.5.1獨(dú)門(mén)院落住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.1.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：式中：V;—比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);P;—可比實(shí)例的成交單價(jià)(元/m2);K;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.11;K?;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.12;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.13;K?;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.14。5.5.1.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：......................................式中：V?！u(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);n—可比實(shí)例的個(gè)數(shù)，n≥5。5.5.2低層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.2.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：式中：6K4i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.18;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.19。5.5.2.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.3多層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.3.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：....................式中：K4i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.23;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.24;K6i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.25。5.5.3.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.4中高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.4.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：式中：V—比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);P;—可比實(shí)例的成交單價(jià)(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;7K;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.26;K?;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.27;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.28;K4i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.29;K5i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.30;K6i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.31。5.5.4.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.5高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.5.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：式中：V—比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);P;—可比實(shí)例的成交單價(jià)(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;K;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.32;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.33;K?—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.34;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.35;K5i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.36;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.37。5.5.5.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.6超高層住宅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.6.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：V;—比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);P;—可比實(shí)例的成交單價(jià)(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;K;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.38;K?;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.39;8K?—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.40;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑層次修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.41;K5i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的分區(qū)中位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.42;K6i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.43。5.5.6.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.7獨(dú)棟別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.7.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：...........................Vi—比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);K;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑成新修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.44;K?;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.45;K?—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的分區(qū)中的位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.46;K4i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表D.47。5.5.7.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.8雙拼別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.8.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：...........................v,—比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;K?;—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.49;K4i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.51。5.5.8.2基準(zhǔn)價(jià)格9計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.9聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算5.5.9.1比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算計(jì)算公式：式中：V;—比準(zhǔn)價(jià)格(元/m2);K4i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑朝向修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.55;K?i—可比實(shí)例價(jià)格修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房?jī)r(jià)格的建筑單元位置修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄C表C.56。5.5.9.2基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：按(5-2)式進(jìn)行計(jì)算。5.5.10單身公寓標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))計(jì)算計(jì)算方法同5.5.3、5.5.4、5.5.5、5.5.6,其修正系數(shù)的取值應(yīng)符合附錄C表C.57、C.58、C.59、5.6存量房評(píng)估價(jià)格的計(jì)算5.6.1獨(dú)門(mén)院落住宅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式：5.6.2低層住宅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式：....................5.6.3多層住宅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算5.6.4中高層住宅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算式中：5.6.5高層住宅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式：5.6.6超高層住宅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式：式中：5.6.7獨(dú)棟別墅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式：式中：5.6.8雙拼別墅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式：.......................5.6.9聯(lián)排別墅估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算公式：5.6.10單身公寓估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算計(jì)算方法同5.6.3、5.6.4、5.65.5、5.6.6,其修正系數(shù)的取值應(yīng)符合附錄C表6工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房成本法評(píng)估計(jì)算6.1評(píng)估區(qū)位劃分評(píng)估區(qū)位劃分規(guī)定見(jiàn)4.2.3。6.2標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)存量房分類(lèi)應(yīng)符合附錄D的D.1。6.3明確房地產(chǎn)成本構(gòu)成應(yīng)符合附錄D表D.2。6.4存量房?jī)r(jià)格評(píng)估計(jì)算6.4.1計(jì)算估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建價(jià)格6.4.1.1計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建價(jià)格6.4.1.1.1確定評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象用地級(jí)別或區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)各用地級(jí)別或區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行工業(yè)用地級(jí)別或區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)及其調(diào)整規(guī)定。6.4.1.1.2計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建單位價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建單位價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)×(1+契稅率)×(1+管理費(fèi)率+投資利息率+銷(xiāo)售費(fèi)率+銷(xiāo)售稅率+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率),契稅率、管理費(fèi)率、投資利息率、銷(xiāo)售費(fèi)率、銷(xiāo)售稅率、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)符合附錄F。6.4.1.1.3計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建單位價(jià)格×估價(jià)對(duì)象土地面積。計(jì)算公式：式中：6.4.1.1.4計(jì)算估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象土地重新購(gòu)建價(jià)格×地價(jià)指數(shù)V0;=Vo;×T.............................(21)式中：6.4.2計(jì)算估價(jià)對(duì)象建筑物重新購(gòu)建價(jià)格6.4.2.1確定評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)存量房建筑安裝工程造價(jià)，計(jì)算綜合間接費(fèi)用比率評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑安裝工程造價(jià)由當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門(mén)提供。綜合間接費(fèi)用比率按本標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語(yǔ)中的定義計(jì)算。6.4.2.2計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象建筑物重新購(gòu)建價(jià)格6.4.2.2.1通用單層工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑安裝工程造價(jià)×建筑層高修正系數(shù)×單層跨度修正系數(shù)×單層跨數(shù)修正系數(shù)×(1+綜合間接費(fèi)用比率)×建筑面積計(jì)算公式：Vr=V;a×KH×Kw×KN×(1+G;)×B,.........................(22)式中：6.4.2.2.2通用多層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)存量房的建筑安裝工程造價(jià)×建筑層高修正系數(shù)×(1+綜合間接費(fèi)用比率)×建筑面積計(jì)算公式：V,=Vja×KH×(1+G;)×B;............................(23)式中：VF;—評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格；6.4.2.3計(jì)算估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象建筑物重新購(gòu)建價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象建筑物重新購(gòu)建價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)計(jì)算公式：式中：V—估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格；V;—評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格；Fy—建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)，由當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門(mén)提供，應(yīng)符合附錄F。6.4.3計(jì)算估價(jià)對(duì)象建筑物折舊6.4.3.1明確存量房成新率的核定方法：計(jì)算公式...................................(25)式中：8;—成新率；R—?dú)堉德剩瑧?yīng)符合附錄D表D.3;T—已經(jīng)使用年限；N—經(jīng)濟(jì)耐用年限，應(yīng)符合附錄D表D.3。6.4.3.2計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×(1-評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)成新率)計(jì)算公式：Vz=VFJ×(1-g;)..................(26)式中：6.4.3.3計(jì)算估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊=估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×(1-估價(jià)時(shí)點(diǎn)成新率)計(jì)算公式：Vz=V;,×(1-g';)..........................(27)式中：6.4.4計(jì)算估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格6.4.4.1計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的土地重新購(gòu)建價(jià)格+評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格—評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊計(jì)算公式：V=Vo;+V;-Vz,..........................(28)式中：6.4.4.2計(jì)算估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的土地重新購(gòu)建價(jià)格×地價(jià)指數(shù)+評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)—估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的建筑物折舊計(jì)算公式：V'=V,;×D;+V,×F;-Vr..................(29)7商業(yè)存量房收益法評(píng)估計(jì)算7.1評(píng)估區(qū)位劃分評(píng)估區(qū)位劃分規(guī)定見(jiàn)4.2.4。7.2標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立根據(jù)分區(qū)內(nèi)典型(或具有代表性)商業(yè)存量房的特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)存量房”。應(yīng)符合附錄E.1。7.3可比實(shí)例選取商業(yè)存量房的可比實(shí)例是指符合要求、可以參照比較的租賃實(shí)例。7.4確定修正系數(shù)修正系數(shù)包括：交易日期修正系數(shù)、商業(yè)路線修正系數(shù)、臨街狀況修正系數(shù)、建筑面積修正系數(shù)?？赏ㄟ^(guò)下列途徑確定修正系數(shù)：政府部門(mén)公布的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價(jià)師積累的資料，交易數(shù)據(jù)分析得到的數(shù)據(jù)。7.5存量房?jī)r(jià)格評(píng)估計(jì)算7.5.1計(jì)算評(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的基準(zhǔn)凈收益7.5.1.1臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(I)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計(jì)算7.5.1.1.1比準(zhǔn)單位年凈收益..........................式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實(shí)例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S?i—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10。7.5.1.1.2基準(zhǔn)單位年凈收益計(jì)算公式：......................................(31)式中：Y?！u(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的基準(zhǔn)單位凈收益；N—可比實(shí)例的個(gè)數(shù)，n≥3。7.5.1.2臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(Ⅱ)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計(jì)算7.5.1.2.1比準(zhǔn)單位年凈收益計(jì)算公式：式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實(shí)例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?i—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S?i—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9;S4i—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10。7.5.1.2.2基準(zhǔn)單位凈收益計(jì)算公式：按(7-2)式進(jìn)行計(jì)算。7.5.1.3臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(Ⅲ)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計(jì)算7.5.1.3.1比準(zhǔn)單位年凈收益計(jì)算公式：式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實(shí)例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;7.5.1.3.2基準(zhǔn)單位凈收益計(jì)算公式：按(7-2)式進(jìn)行計(jì)算。7.5.1.4臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(IV)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計(jì)算7.5.1.4.1比準(zhǔn)單位年凈收益計(jì)算公式：式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實(shí)例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;7.5.1.4.2基準(zhǔn)單位凈收益計(jì)算公式：按(7-2)式進(jìn)行計(jì)算。7.5.1.5臨街住宅或辦公用房配套商鋪(I)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計(jì)算7.5.1.5.1比準(zhǔn)單位年凈收益計(jì)算公式：..........................式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實(shí)例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?;—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S3—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9;S4i—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10。7.5.1.5.2基準(zhǔn)單位凈收益計(jì)算公式：按(7-2)式進(jìn)行計(jì)算。7.5.1.6臨街住宅或辦公用房配套商鋪(Ⅱ)標(biāo)準(zhǔn)存量房的基準(zhǔn)凈收益計(jì)算7.5.1.6.1比準(zhǔn)單位年凈收益式中：Y,—比準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);P;—可比實(shí)例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?i—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S?i—可比實(shí)例租金修正為標(biāo)準(zhǔn)存量房租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9。7.5.1.6.2基準(zhǔn)單位凈收益計(jì)算公式：按(7-2)式進(jìn)行計(jì)算。7.5.2計(jì)算存量房估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估凈收益：7.5.2.1臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(I)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年凈收益估算計(jì)算公式：式中：Y;一估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估年凈收益(元);Y?！u(píng)估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)時(shí)的基準(zhǔn)單位年凈收益(元/m2);T;—交易日期修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄F;S;—標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價(jià)對(duì)象租金的商業(yè)路線修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.7;S?;—標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價(jià)對(duì)象租金的臨街狀況修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.8;S?;—標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價(jià)對(duì)象租金的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.9;S?j一標(biāo)準(zhǔn)存量房租金修正為估價(jià)對(duì)象租金的建筑面積修正系數(shù)，應(yīng)符合附錄E表E.10;A,一估價(jià)對(duì)象的建筑面積(m2)。7.5.2.2臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(Ⅱ)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年凈收益估算計(jì)算公式：式中：A,—估價(jià)對(duì)象的建筑面積(m2)。7.5.2.3臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(Ⅲ)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年凈收益估算計(jì)算公式：7.5.2.4臨街專(zhuān)業(yè)商鋪(IV)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年凈收益估算計(jì)算公式：Y,—估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估年凈收益(元);7.5.2.5臨街住宅或辦公用房配套商鋪(I)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年凈收益估算計(jì)算公式：7.5.2.6臨街住宅或辦公用房配套商鋪(Ⅱ)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的年凈收益估算計(jì)算公式：...........................(42)式中：7.5.3計(jì)算存量房估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格：計(jì)算公式：式中：Y,一估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估年凈收益(元);R—資本化率，應(yīng)符合附錄F;n—收益年期，應(yīng)符合附錄F。8評(píng)估結(jié)果及應(yīng)用DB34/T1555—20118.1如果申報(bào)的成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格，應(yīng)以申報(bào)價(jià)格作為存量房交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)8.2如果申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格，且評(píng)估價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)格的差異值在一定范圍以?xún)?nèi)(具體的范圍由稅務(wù)部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行確定)以評(píng)估價(jià)格作為存量房交易環(huán)節(jié)契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收征收的計(jì)稅依據(jù)。8.3如果申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格，且評(píng)估價(jià)格與基準(zhǔn)價(jià)格的差異值在一定范圍以外(具體的范圍由稅務(wù)部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行確定),應(yīng)以基準(zhǔn)價(jià)格作為存量房交易環(huán)節(jié)契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收征收的計(jì)稅依據(jù)。9可比實(shí)例的應(yīng)用應(yīng)符合附錄G。DB34/T1555—2011序號(hào)大類(lèi)細(xì)類(lèi)1住宅成套住宅普通住宅獨(dú)門(mén)院落低層多層中高層高層超高層非普通住宅別墅獨(dú)棟雙拼聯(lián)排大戶型住宅(建筑面積>144m2獨(dú)門(mén)院落低層多層中高層高層超高層單身公寓多層中高層高層超高層其他2工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房工業(yè)用房通用廠房多層鋼結(jié)構(gòu)多層鋼混結(jié)構(gòu)單層鋼結(jié)構(gòu)單層鋼混結(jié)構(gòu)混合及其他結(jié)構(gòu)其他倉(cāng)儲(chǔ)用房通用倉(cāng)儲(chǔ)用房多層鋼結(jié)構(gòu)多層鋼混結(jié)構(gòu)單層鋼結(jié)構(gòu)單層鋼混結(jié)構(gòu)混合及其他結(jié)構(gòu)其他3商業(yè)用房商業(yè)服務(wù)臨街商業(yè)服務(wù)房(商鋪)其他其他4其他DB34/T1555—2011(規(guī)范性附錄)評(píng)估方法選擇表B.1評(píng)估方法選擇存量房類(lèi)型評(píng)估方法評(píng)估手段估價(jià)方法說(shuō)明大類(lèi)細(xì)類(lèi)住宅存量房成套住宅軟件評(píng)估首選市場(chǎng)法；當(dāng)不能采用市場(chǎng)法時(shí)，可選用成本法本標(biāo)準(zhǔn)僅給出市場(chǎng)法評(píng)估有關(guān)規(guī)定，其他方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291)的要求評(píng)估工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)存量房通用廠房軟件評(píng)估首選市場(chǎng)法；當(dāng)不能采用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)選用成本法本標(biāo)準(zhǔn)僅給出成本法評(píng)估有關(guān)規(guī)定，其他方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291)的要求評(píng)估通用倉(cāng)儲(chǔ)用房軟件評(píng)估商業(yè)存量房臨街商業(yè)服務(wù)房(商鋪)軟件評(píng)估首選市場(chǎng)法；當(dāng)不能采用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)選用收益法本標(biāo)準(zhǔn)僅給出收益法評(píng)估有關(guān)規(guī)定，其他方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291)的要求評(píng)估除以上類(lèi)別外所有其他細(xì)類(lèi)估價(jià)人員評(píng)估DB34/T1555—2011編號(hào)ZBC1建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號(hào)ZBC2建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)所在層次2裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號(hào)ZBC3建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)4～7所在層次3分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—2011編號(hào)ZBC4建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)8～18所在層次5分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號(hào)ZBC5建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)所在層次5分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號(hào)ZBC6建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)90～144總層數(shù)所在層次5分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—2011編號(hào)ZBC7建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號(hào)ZBC8建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號(hào)ZBC9建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置住宅小區(qū)中的中央位置朝向兩室朝南單元位置中間單元裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號(hào)ZBC10建成年份所在分區(qū)此類(lèi)存量房具有代表性的建成年份建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)分區(qū)中的位置小區(qū)中的中央位置朝向一室朝南單元位置中間單元裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。C.2.1獨(dú)門(mén)院落住宅存量房修正系數(shù)表C.11建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.12建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.13建筑面積修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面積修正系數(shù)C.2.2低層住宅存量房修正系數(shù)表C.14建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.15建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.16建筑面積修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面積修正系數(shù)表C.17低層住宅層次修正系數(shù)層次二三二三表C.18多層建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.19多層建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.20建筑面積修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設(shè)2006年后建小戶型房2006年前建設(shè)面積修正系數(shù)DB34/T1555—2011二三四五六七四五六七分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)K?i)(K?;)建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)DB34/T1555—2011建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設(shè)2006年后建小戶型房2006年前建設(shè)面積修正系數(shù)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤520<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)DB34/T1555—2011建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設(shè)2006年后建小戶型房2006年前建設(shè)面積修正系數(shù)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系數(shù)DB34/T1555—2011建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)已使用年限(Y)Y≤520<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)表C.49建筑朝向修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)表C.50建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數(shù)表C.51建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)表C.52分區(qū)中的位置修正系數(shù)分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)表C.53建筑朝向修正系數(shù)房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數(shù)表C.54建筑單元位置修正系數(shù)單元位置兩端單元中間單元單元位置修正系數(shù)C.2.10單身公寓存量房修正系數(shù)表C.55單身公寓建筑成新修正系數(shù)已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系數(shù)表C.56單身公寓建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)修正系數(shù)C.2.10.3建筑層次修正系數(shù)(K?;)(K?;)表C.57多層單身公寓層次修正系數(shù)(1)二三四五六七四五六七表C.58中高層單身公寓層次修正系數(shù)(2)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3表C.59高層單身公寓層次修正系數(shù)(3)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3表C.60超高層單身公寓層次修正系數(shù)(4)層次1234567～(頂層-1)頂層系數(shù)100+(n-6)×0.5100+(n-6)×0.5-3DB34/T1555—2011分區(qū)中的位置不臨街臨街位置修正系數(shù)房間朝向朝北朝西朝東朝南朝向系數(shù)DB34/T1555—2011編號(hào)GYCF1建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)編號(hào)GYCF2建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)編號(hào)GYCF3建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高=<3.6m編號(hào)GYCF4建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高=<3.6m編號(hào)CCYF1建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)DB34/T1555—2011編號(hào)CCYF2建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高6～7.2m跨度跨數(shù)編號(hào)CCYF3建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)層高H=<3.6m編號(hào)CCYF4建筑結(jié)構(gòu)鋼筋砼結(jié)構(gòu)層高H=<3.6m房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法中的成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大類(lèi)構(gòu)成細(xì)類(lèi)構(gòu)成備注1土地取得成本購(gòu)買(mǎi)土地價(jià)款(土地出讓金)計(jì)入土地重新購(gòu)建價(jià)格買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)2開(kāi)發(fā)成本2.1勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用“七通一平”費(fèi)用計(jì)入土地重新購(gòu)建價(jià)格勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用及前期可行性研究、核準(zhǔn)申請(qǐng)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估報(bào)告編制等費(fèi)用。計(jì)入建筑物重新購(gòu)建價(jià)格(以綜合間接費(fèi)形式)2.2建筑安裝工程造價(jià)建筑安裝工程造價(jià)計(jì)入建筑物重新購(gòu)建價(jià)格2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費(fèi)用。計(jì)入建筑物重新購(gòu)建價(jià)格(以綜合間接費(fèi)形式)2.4公共配套設(shè)施費(fèi)指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營(yíng)業(yè)性設(shè)施費(fèi)用。2.5其他工程建設(shè)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付的與工程建設(shè)相關(guān)費(fèi)用。包括：工程監(jiān)理、招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢(xún)等。2.6開(kāi)發(fā)期間規(guī)費(fèi)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、施工圖審查、水電氣增容、新建房屋白蟻防治費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)、防雷審核費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、人防工程等。3管理費(fèi)用以土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和計(jì)算分配計(jì)入土地重新購(gòu)建價(jià)格4銷(xiāo)售費(fèi)用按售價(jià)的一定比例計(jì)算與建筑物重新購(gòu)建價(jià)格(以綜合間接費(fèi)形式)5投資利息按土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本與管理、銷(xiāo)售費(fèi)用之和計(jì)算6銷(xiāo)售稅費(fèi)按售價(jià)的一定比例計(jì)算7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)按土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本與管理、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息之和計(jì)算D.3殘值率及經(jīng)濟(jì)耐用年限表D.10殘值率及經(jīng)濟(jì)耐用年限建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限(年)殘值率生產(chǎn)用房受腐蝕的生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼，鋼混混合，磚混磚木等簡(jiǎn)易——①房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限：指房產(chǎn)自建造完成之日起，預(yù)期產(chǎn)生收益大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)期間；——②殘值率：房產(chǎn)報(bào)廢時(shí)所剩的殘余價(jià)值占房產(chǎn)價(jià)值的比率；——③以上2個(gè)參數(shù)均參照建設(shè)部[1992]369號(hào)文確定。D.4成本法修正系數(shù)D.4.1工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房建筑層高修正系數(shù)表D.11工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房層高(H)修正系數(shù)表(Ka)單層層高H<6mH:6～7.2mH>7.2m多層層高H=<3.6m修正系數(shù)/0.3]×2.0}%0/0.3]×2.0}%修正系數(shù)0/0.2]×2.5}%注：?jiǎn)螌印吭鰷p0.3m,建筑安裝工程