關(guān)于建筑房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策探析

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家實(shí)施改革開(kāi)放后獲得了巨大的發(fā)展空間，政府一直關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在最近十年中頻繁出臺(tái)與之相關(guān)的法律文件，使房地產(chǎn)行業(yè)可以在相對(duì)規(guī)范的體系內(nèi)開(kāi)展工作，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展意義重大。但是由于我國(guó)行業(yè)規(guī)范仍有待完善，所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力仍非常大，作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，必須保證房地產(chǎn)行業(yè)可靠、安全的發(fā)展，同時(shí)還應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的諸多問(wèn)題給出科學(xué)的管控方式。一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)的基本內(nèi)涵顧名思義，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要對(duì)象是房地產(chǎn)，其經(jīng)濟(jì)關(guān)系主要是由房地產(chǎn)的生產(chǎn)、消費(fèi)等而產(chǎn)生的，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)關(guān)系有機(jī)地結(jié)合在一起。一般意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)從生產(chǎn)到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)行為和導(dǎo)致這些行為產(chǎn)生的條件。要想做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的各項(xiàng)工作，必須建立與完善相關(guān)的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)條件。系統(tǒng)的考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先可以從微觀層面進(jìn)行，即考察相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為及具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與進(jìn)程；其次可以從中觀層面進(jìn)行，即考察相關(guān)部門(mén)和特定區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；此外還可以從宏觀層面進(jìn)行，即站在國(guó)家層面考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。而建筑經(jīng)濟(jì)的概念則是從建筑領(lǐng)域著眼進(jìn)行界定的，這一概念包括相關(guān)建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、決策以及實(shí)施和評(píng)估等等。在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)不斷加快的大環(huán)境之下，建筑項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模也在逐步擴(kuò)大，這無(wú)疑成了建筑經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的強(qiáng)大推力。在這種狀況下，建筑經(jīng)濟(jì)的研究范圍也有了一定的延伸，將建筑企業(yè)的管理與發(fā)展、建筑行業(yè)內(nèi)部的宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也納入了研究范圍。但是，我們需要注意，研究人員不能紙上談兵，而是應(yīng)當(dāng)深入建筑市場(chǎng)，依據(jù)建筑市場(chǎng)的各項(xiàng)基本狀況對(duì)其進(jìn)行研究。研究人員必須認(rèn)識(shí)到建筑行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，不斷探索建筑行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的新變化，更加重視對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)的研究，從而不斷促進(jìn)建筑行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。然而，在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究的過(guò)程中，我們也不能違背客觀規(guī)律，而應(yīng)當(dāng)在合理發(fā)揮政府職能、合理進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)之上，在恰當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的重要調(diào)節(jié)能力，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)更加適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景。二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題和不足（一）環(huán)保意識(shí)較低不利于綠色城市的建設(shè)隨著環(huán)境的問(wèn)題越來(lái)越明顯，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注“綠色生活”，這也在一定程度上提高了人們生活質(zhì)量。但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要目的是為了獲取利益。因此，由于某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視改進(jìn)自己的技術(shù)和整體優(yōu)化設(shè)計(jì)，所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，低碳、環(huán)保和節(jié)能意識(shí)比較薄弱，由于缺乏綠色建筑的觀念，所以綠色建筑的設(shè)計(jì)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他綠色建筑企業(yè)。由于對(duì)綠色設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)不夠，這部分建筑大大妨礙了城市綠色建筑的發(fā)展，這給城市綠色建設(shè)的進(jìn)展帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響。（二）房產(chǎn)價(jià)格過(guò)度超出價(jià)值的波動(dòng)范圍房地產(chǎn)價(jià)格一直是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，從現(xiàn)在的情況來(lái)看，在很多城市，房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值不一致的問(wèn)題非常嚴(yán)重。在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常大的作用。價(jià)格和價(jià)值的不平衡給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。由于一般老百姓無(wú)力負(fù)擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用，房地產(chǎn)供求不平衡加劇，這造成了一系列負(fù)面影響?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)在一定程度上是正常的，但是受經(jīng)濟(jì)法律的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的變動(dòng)如果超過(guò)了合理的變動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致貿(mào)易行為的混亂和供求的不平衡。全國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格概況基本上不可能降價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲嚴(yán)重違反了市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，限制和影響了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的進(jìn)一步健康和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展造成了更為嚴(yán)重的負(fù)面影響。（三）房地產(chǎn)價(jià)格變化背離市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格和供求之間有非常緊密的聯(lián)系，如果供過(guò)于求，價(jià)格有可能急劇下降，供給不足的話價(jià)格就會(huì)大幅上升。鑒于目前房地產(chǎn)價(jià)格的變化，我國(guó)顯然脫離了正常的市場(chǎng)發(fā)展模式。關(guān)于我國(guó)的住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，顯然存在著供求過(guò)剩的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)必須有所下降。但目前的情況是，房?jī)r(jià)一直處于上漲的趨勢(shì)中，大大脫離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，如果這樣的情況一直沒(méi)有得到改變，不可避免會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的結(jié)果。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的對(duì)策（一）優(yōu)化前端的價(jià)值鏈策劃定位、機(jī)會(huì)研究、土地資源數(shù)據(jù)獲取與分析均是價(jià)值鏈前端包含的內(nèi)容，土地經(jīng)濟(jì)大概占項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)的一半，其在調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中數(shù)據(jù)變動(dòng)幅度可能會(huì)達(dá)到30%，所以務(wù)必加強(qiáng)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)管理的重視程度，需要對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，設(shè)置預(yù)測(cè)方案，以顧客為導(dǎo)向確定建筑項(xiàng)目在數(shù)據(jù)管理方面的重點(diǎn)，完成檔案編制與管理工作。在價(jià)值鏈優(yōu)化的初期，采用的經(jīng)濟(jì)控制方式分別是機(jī)會(huì)研究、定位產(chǎn)品與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估測(cè)，通過(guò)流程化的工作對(duì)項(xiàng)目各階段的活動(dòng)進(jìn)行分析，按照分析得到的結(jié)果進(jìn)行全過(guò)程控制，從而有效降低施工階段的資金經(jīng)濟(jì)。（二）做好合同管理工作房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要考量工程建設(shè)進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)施工狀況，結(jié)合相關(guān)因素完成工程經(jīng)濟(jì)管理合理的配置資金，提高資金使用的合理性，節(jié)約施工總成本，由此讓施工單位可以從中收獲經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)工程資金使用進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督，應(yīng)該結(jié)合施工方案考量工作進(jìn)行情況，需要盡可能地通過(guò)管控方式，保證工程能夠按照方案推進(jìn)。在施工中必須防止出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況，需要對(duì)工程的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格管控，工程施工組織與合同管理是建設(shè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，按照相關(guān)經(jīng)濟(jì)要求與施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，保證工程建設(shè)各方面經(jīng)濟(jì)支出均達(dá)到要求。在施工建設(shè)階段進(jìn)行合同資金計(jì)劃管理，必須加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)支出的管控力度，還需要考慮到各類(lèi)因素對(duì)其的影響，比如簽證管理必須按照規(guī)范要求進(jìn)行，防止施工成本超標(biāo)。（三）加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要重視成本管理，這是影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的各個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)分析影響經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施的因素，需要在成本管理戰(zhàn)略進(jìn)行期間對(duì)各部分因素進(jìn)行全方面權(quán)衡與考量。傳統(tǒng)成本管理在運(yùn)行期間，是將內(nèi)部資金運(yùn)動(dòng)的價(jià)值消費(fèi)作為管理對(duì)象，由此會(huì)影響到對(duì)資金判斷的合理性。成本管理戰(zhàn)略是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，在此期間不能僅將工作著眼點(diǎn)集中在某一階段，而是需要隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行，完成項(xiàng)目成本核算與監(jiān)管，將成本管理應(yīng)用在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前，應(yīng)該從成本角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，分析項(xiàng)目的可行性，接著在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤，通過(guò)全過(guò)程監(jiān)管，結(jié)合收集的信息對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預(yù)算部門(mén)進(jìn)行招投標(biāo)、成本控制等工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段均應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，從產(chǎn)品定位到后期設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等，還需要保證生產(chǎn)部門(mén)、銷(xiāo)售等部門(mén)完成各自關(guān)于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。四、結(jié)束語(yǔ)總之，隨著當(dāng)前