公司基礎(chǔ)物業(yè)管理風險識別及管理控制指引

編制說▓編制目的：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務涉及的空間范圍和時間范圍非常廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業(yè)主、非業(yè)主使用人及客戶的各個方面息息相關(guān)，決定了物業(yè)管理服務風險無時不在、無處不存。隨著公司管理規(guī)模的不斷擴大及物業(yè)管理工作的不斷深入，基礎(chǔ)物業(yè)管理中各類風險不斷涌現(xiàn)，給公司造成損失的同時，嚴重影響了公司戰(zhàn)略任務的實現(xiàn)。為了培育公司內(nèi)部動力、完善內(nèi)部基礎(chǔ)物業(yè)風險管理機制，提高風險應對能力，以最少的成本獲得最大的安全保障，把管理服務中“不確定”的“大”損失，轉(zhuǎn)化為“可確定”的“小”損失。品質(zhì)管理中心對公司基礎(chǔ)物業(yè)管理中風險進行了全面識別，并▓風險定義：本指引所提及風險是指在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，在基礎(chǔ)物業(yè)管理過程中，由于公司內(nèi)部或外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財產(chǎn)、人身傷害等無法彌補損失的可能性。根據(jù)公司基礎(chǔ)物業(yè)管理現(xiàn)狀，將公司基礎(chǔ)物業(yè)管理風險分為：項目運作風險、治安風險、車輛管理風險、消防管理風險、設備風險、公共環(huán)境風險、內(nèi)部管理風險、收費風險和自然災害?；A(chǔ)物業(yè)管理具有：客觀性和普遍性、偶然性和不確定性、可測性和可風險識風險識別作用：利用物業(yè)管理風險的可預測性特點，識別出基礎(chǔ)物業(yè)管理的過程中各環(huán)節(jié)的風險，通過對風險的分析，實施全面的監(jiān)控并采取相應預風險識別更新：公司基礎(chǔ)物業(yè)管理識別更新采用定期更新和不定期更新兩種方式，每年初公司品管中心進行集中更新一次，同時根據(jù)需要住宅管理事項目運作項目在運作階段，由于物業(yè)本身具有的瑕疵或發(fā)展商與業(yè)主的矛盾、業(yè)主委員會等因素等造成損由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，即導致了物業(yè)管理服務的風車輛管理在物業(yè)停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生消防管理物業(yè)、公共設施和設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和公共環(huán)內(nèi)部管收費風自然災風險防項目運作車輛管理1、購買停車票時附帶購買停車保險。2、簽訂車位使用協(xié)議，明確車場管理內(nèi)容。3、在車場明顯位置注明停車須知，明確車場管理內(nèi)容及車主應遵守的規(guī)定。45、取得車場合法經(jīng)營權(quán)。1、設置車輛行駛標識和限速標識。2消防管理風險轉(zhuǎn)移與1、物業(yè)接管中明確要求消防已經(jīng)過驗收，并合格。2、在消防維保合同中明確管理責任。3、在治安消防安全責任書中明確業(yè)主管理責任。4、加強消防設施設備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。5、建立預案，加強人員培訓和演練。1、加強裝修監(jiān)管，禁止破壞防水層。2、在裝飾裝修管理服務協(xié)議中明確責任。31、加強機房巡視。211、加強裝修監(jiān)管，嚴禁增加房屋附著物。21、加強巡視和維護。21、嚴格辦理相關(guān)證件。2、水箱上鎖并按規(guī)定定期清洗、檢測。3突然超負荷、短路或停送電造成電氣設備設施1、加強供電局溝通，保證停送電信息準確。2、加強設備巡視，保證設備運行正常。3、計劃性停電提前告知業(yè)主。4、建立預案，并加強人員培訓。1、在電梯維保合同明確責任。21、提前告知。21、加強設施巡視，保證設施運行正常。2單元門口機對講設備故障導致業(yè)主不能進單元121、加強巡視，及時檢修。21公共環(huán)境1、增加安全標識。21、購買保險。2、明顯處設置游泳須知和禁止標識。3、取得游泳池合法經(jīng)營證件。41、加強植物修剪。21、易滑處增加提示標志。21、加強引導。2、要求業(yè)主寵物備案。3內(nèi)部管理1、加強人員培訓和思想教育。21、加強企業(yè)文化建設。21、外墻清醒采用外委，在合同中明確責任。231、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。21、建立物業(yè)管理費拖欠預警機制，加強預警。21、注意氣侯變化。2、建立預案，定期組織培訓和演練。311風險處第一、控制風險蔓第一、控制風險蔓 第二、解決問 第三、善后修復處（包括向上級領(lǐng)導報告和報警）風險預風險控制重要性：對人體而言，對健康最好的辦法是預防為主，防病于未然。對基礎(chǔ)物業(yè)管理來講也是一樣，預防是風險管理的一部分，也是風險管樹立風險意