房地產(chǎn)開發(fā)公司全套管理制度文本

1二0xx年十月2編制說明二、本制度由公司負責編制、發(fā)放、修改與管理。執(zhí)行過程中如有問題，應(yīng)及時反饋公司，以便及時32.總經(jīng)理助理(策化)3.總經(jīng)理助理(工程)4.總經(jīng)理助理(行政)8.人事管理9.文秘管理10.行政后勤12.前期部經(jīng)理13.項目策化師15.工程部416.工程部經(jīng)理17.土建工程師18.水暖工程師23.合同管理員崗位職責24.預(yù)算員5.考勤管理制度54.工程監(jiān)理管理辦法5.工程質(zhì)量控制管理辦法8.工地安全、文明施工管理辦法10.工程簽證管理辦法11.工程進度付款管理辦法12.工程結(jié)算管理辦法13.工程竣工驗收及移交管理辦法15.工程檔案管理辦法務(wù)部人事管理文秘行政主任技術(shù)檔案電氣上程帥水暖⊥程師部部十建上程師總—辦項目管理機構(gòu)框架圖圖項目管理機構(gòu)框架圖圖理項二治理小心材料詢價理項二治理小心預(yù)算管理銷期期部月策78總經(jīng)辦職位名稱：總經(jīng)辦(集體負責制)91,參與公司重大決策，協(xié)助總經(jīng)理制定公司發(fā)展規(guī)劃品定位、價格定位);組織完成項目規(guī)劃和設(shè)計工作，為施工階段提供一切條件o4.負責完成項目開發(fā)過程中與過程和物業(yè)部門的對接o象，確定實現(xiàn)項目質(zhì)量目標o7.制定下屬員工職務(wù)說明書，并對其工作進行定期考12.上級交辦的其他工作。6.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。直接上級：總經(jīng)理助(行政)所屬部門：行政辦公室2.負責起草公司企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)形象宣傳工作o3.負責行政、人事、秘書及后勤管理工作04.組織起草公文及部門呈文、負責公司各類會議的管5.制定部門工作計劃并監(jiān)督執(zhí)行，監(jiān)督下屬工作，并人事管理7.公司員工檔案的建立、完善工作。文秘管理9.上級交辦的其他工作。行政后勤職位名稱：行政后勤所屬部門：行政辦公室9.上級交辦的其他工作。前期部前期手續(xù)辦理職位名稱：前期部經(jīng)理7.負責辦理定、驗線手續(xù)。職位名稱：銷售部經(jīng)理2.全面負責公司各項目的銷售工作，根據(jù)預(yù)算部門提4.為項目開發(fā)過程中的相關(guān)部門提供資訊和建議，收6.對公司全年銷售及回款負責。7.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工程部部門職責：負責辦理工程建設(shè)前期的各項工作；負責勘察、設(shè)計委托和設(shè)計監(jiān)理工作，負責施工圖設(shè)計文件技術(shù)審查及各專項工程技術(shù)審查委托；負責工程項目建設(shè)的具體實施工作、工程技術(shù)管理、工程直接上級：副總經(jīng)理、總工程師崗位設(shè)置：經(jīng)理、土建工程師、電氣工程師、水暖工程師、技術(shù)檔案管理員1.根據(jù)公司確定的項目開發(fā)計劃，組織實施項目工程建設(shè)。2.負責工程項目建設(shè)總進度計劃目標的確定和監(jiān)控工作。所屬部門：工程部2.參與并協(xié)助公司相關(guān)部門完成項目前期報建、審?fù)两üこ處熕鶎俨块T：工程部職位名稱：水暖工程師所屬部門：工程部技術(shù)檔案管理員所屬部門：工程部部門本職：工程預(yù)(結(jié))算編制與審核，工程成本控制，招標組織與管理，工程合同簽訂與管理，工程款支付憑證及經(jīng)濟簽證審核、與管理5.對合同執(zhí)行情況進行跟蹤和反饋，預(yù)測可能出現(xiàn)的6.負責工程預(yù)(結(jié))算編制、審核和工程成本分析工作，9.負責材料的認質(zhì)認價工作。2.負責工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備合同3.負責與材料設(shè)備供應(yīng)廠、商的聯(lián)系掌握市場價格信6.負責組織工程預(yù)(結(jié))算及招標標底的編制與審核工9.與協(xié)辦作單位的聯(lián)系接洽工作。1.認真學(xué)習(xí)國家有關(guān)法律法規(guī)及其他政策性文3.熟悉工程招投標程序及相關(guān)法律文件，參與工程招5.對合同執(zhí)行情況進行跟蹤和反饋，預(yù)測可能出現(xiàn)的6.負責各類合同、協(xié)議等資料的整理、分類和歸檔工7.遵守職業(yè)道德，維護公司利益，嚴守合同機密。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他任務(wù)。預(yù)算員2.認真做好工程材料用量的編制和審核工作08.工程竣工后，及時辦理工程結(jié)算和審核工作。9.領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。行政后勤管理制度公文管理細則(1).凡以公司名義的發(fā)文，均由行政辦公室統(tǒng)一登記(2).所發(fā)公文原則上應(yīng)一文一事。(3).一般不可越級行文，確需越級行文時，應(yīng)同時抄(4).發(fā)文文稿應(yīng)由主辦部門擬定，報主管副總或總經(jīng)理審批后，由行政辦公室承辦o(5).公司內(nèi)部公文的發(fā)布，均由行政辦公室以規(guī)定格(1).擬定公文時，應(yīng)按公司規(guī)定文種擬定，文頭紙須(2).公文格式：公司公文由發(fā)文文號、簽發(fā)人、標題、(3).公司發(fā)文統(tǒng)一編號：(4).公司發(fā)文落款應(yīng)標注公司全稱：(5).公司發(fā)文時間：由公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理簽發(fā)的檔案管理辦法第三條管理權(quán)限：各相關(guān)部門第四條檔案的立卷歸檔：批辦材料；以公司名義發(fā)出的文件(定稿、存本、附件);各形成的計劃、總結(jié)、統(tǒng)計報表、規(guī)章制度等);公司內(nèi)部形處);在工作過程中形成的照片、錄音帶、錄像帶、計算機2.工程檔案的立卷：1.凡公司在各類經(jīng)營活動中形成的具有保存價值的文3,檔案管理實行一月一整理制度，所有歸檔文件均應(yīng)4.各檔案管理有權(quán)部門的部門經(jīng)理應(yīng)定期對本部門全5.對破損和變質(zhì)的檔案及時進行復(fù)制和修補。1.借閱檔案時需填寫《借閱登記表》;并不得將檔案帶離所在辦公室o2.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后檔案被借出時，檔案管理人員應(yīng)在該3.秘密檔案的借閱應(yīng)由行政辦公室主任在借閱登記表4.保密性檔案原則上不得摘抄或復(fù)印，如確實需要時，辦公用品及設(shè)備管理規(guī)定第二條適用范圍：公司正常經(jīng)營活動中的辦公用品及需以部門為單位填寫《辦公用品(設(shè)備)領(lǐng)用申請表》,部門2.新員工入職或其他員工需要配備時，應(yīng)由行政辦公室填寫《辦公用品(設(shè)備)領(lǐng)用申請表》,經(jīng)行政副總或總經(jīng)4.員工離職或因崗位調(diào)動需將辦公用品及設(shè)備交回辦公5.辦公用品及設(shè)備發(fā)生損壞，應(yīng)報行政辦公室進行維修辦公區(qū)域管理規(guī)定第四條辦公區(qū)域的行為規(guī)范：2,不得在任何時間內(nèi)將與工作無關(guān)的人員帶入辦公4.節(jié)約公司一切能源，隨時注意關(guān)閉電源、水源開5.工作時間內(nèi)不得進行上網(wǎng)聊天、玩游戲、打牌、7.上班時間應(yīng)衣著整潔，不得穿短褲、短裙、背8.下班時必須關(guān)好門窗，做好防盜、防火工作。1.公司電話僅供工作之需，不得使用公司電話撥2.工作電話通話時間應(yīng)盡量簡短，如確需長時間4.接聽電話必須使用禮貌用語普通話?？记诠芾碇贫鹊谌龡l管理權(quán)限：行政辦公室1.員工工作時間為上午8時至12時，下午為2時3.公司員工外出辦理業(yè)務(wù)，需提前向部門負4.遲到、早退15分鐘內(nèi)，罰款20元。超過15分鐘以上者，按曠工半天論處。月累計遲到、早退5次(含5工3天或年曠工7天(含7天)以上者，按自動離職處理。休、請假管理制度第一條：目的：為規(guī)范員工的休、請假制度，特制定第二條適用范圍：本制度適用于公司全體員工。第三條公司實行每周休一日告知制度。第四條管理權(quán)限：行政辦公室1.休息日、法定假按國家及公司規(guī)定休息。2.員工休婚假、產(chǎn)假、慰唁假，須填寫《員工請假單》,經(jīng)部門負責人簽署意見后報主管領(lǐng)導(dǎo)審批。3.員工休病假須填寫《員工請假單》突發(fā)疾病可向部門負責人電話請假，病愈后補辦請假手續(xù)，三天以上病假4.員工因故不能正常出勤，需事先填寫《員工請假單》一天事假由部門負責人審批，二天至三天以內(nèi)由主管副總審批，超過三天由總經(jīng)理審批。部門負責人請假須由總經(jīng)1.員工按規(guī)定休婚假、產(chǎn)假、慰唁假的，享受相應(yīng)4.全年事假累計超過15天(含15天),病假超過40離職管理制度第三條管理權(quán)限：行政辦公室保密細則2.項目開發(fā)、實施進度及其結(jié)果的信息4.項目客戶信息6.財務(wù)管理7.人力資源管理8.與其它企業(yè)進行業(yè)務(wù)合作的信息9,其它公司特別制定的保密信息1.公司任何員工不得攜帶保密性文件、資料、檔案進4.凡屬保密性文件、資料、檔案應(yīng)在專門存放處妥善5.不得使用傳真機傳遞保密性文件、資料、檔案，不1.對任何會議、活動、訪談或其它場合所形成的經(jīng)營懲戒細則第三條管理權(quán)限：行政辦公室2.公司行政辦公室對員工的表現(xiàn)定期或不定期的評6.不得在辦公時間內(nèi)進食、吃零食、飲酒。7.注意保持辦公區(qū)域的衛(wèi)生，不得亂扔雜物或隨地吐8.外出或下班離開時，應(yīng)收拾好與工作有關(guān)的資料文9.不得使用公司電話撥打收費臺聽取信息。違反上述規(guī)定最低按50元/次進行處罰，因違反規(guī)1.口頭警告2.書面警告3.責令書面檢查4.罰款5.賠償損失6.解除勞動合同工程建設(shè)管理制度現(xiàn)場管理會議制度2.會議時間：每周一次，周六上午9:00時；3.會議內(nèi)容：2.會議時間：根據(jù)工作需要確定；3.會議內(nèi)容：合同管理辦法凡造價在30萬元以上的工程項目及總價在5萬元以2、合同簽辦程序3、合同簽辦(2)合同草稿經(jīng)合同部門負責人審查修改，并與對4、合同評審織相關(guān)部門及人員進行評審，依據(jù)評審結(jié)論對合同草稿進商解決，簽訂新的合同或補充協(xié)議o6、合同的份數(shù)、分發(fā)和歸檔分發(fā)部門合同份數(shù)備注正本副本合同預(yù)算部1工程部1監(jiān)理公司1委托監(jiān)理時財務(wù)核算部1總經(jīng)理助理17、合同的中止與解除因一方或雙方違約，或不可抗力因素而造成合同無法履行時，經(jīng)雙方協(xié)商可中止或解除合同，并妥善處理合同終8、合同預(yù)算部應(yīng)指定專人建立合同臺帳，并對合同的保管及執(zhí)行情況進行定期與不定期的檢查與管理，以防失密和履約不到位情況的發(fā)生。項目設(shè)計管理辦法部具體實施o“控制性詳細規(guī)劃委托書”,結(jié)合“項目實施綱要“中的相a)容積率b)占地面積c)建筑面積d)建筑密度e)綠化率b)交通組織c)功能分區(qū)1、根據(jù)“項目初步設(shè)計批準文件”,設(shè)計單位方可進2、公司根據(jù)“項目設(shè)計進度監(jiān)督計劃”,結(jié)合設(shè)計合4、前期部負責辦理“建設(shè)工程施工許可證”,交公司目設(shè)計修改要求”,經(jīng)總工程師、主管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)工程監(jiān)理管理辦法的14日內(nèi)向公司報送“項目監(jiān)理規(guī)劃”和“項目監(jiān)理實施細則”。公司應(yīng)在7日內(nèi)審查完畢。監(jiān)理單位應(yīng)按照批準的評估，在經(jīng)合同預(yù)算部復(fù)核、,業(yè)務(wù)副總經(jīng)理審查批準后方劃。經(jīng)監(jiān)理單位審核的月進度計劃應(yīng)在每月25日以前報工工程進度落后的情況。為便于考核，監(jiān)理單位應(yīng)在每月15行抽檢，.出據(jù)試驗報告，對試驗結(jié)果進行統(tǒng)計分析。對于成整改并提出復(fù)工申請，經(jīng)審查具備復(fù)工條件后。,方可書定結(jié)果，并隨當月進度上報，以便合同預(yù)算部核查o4、監(jiān)理單位每月25日前將審核完畢并由主管監(jiān)理工監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)工程進展情況，對工程各個環(huán)節(jié)進行驗收。主要驗收環(huán)節(jié)如驗槽、地基及基礎(chǔ)驗收、主體等分部工程驗收、單項工程驗收、工程項目綜合驗收等。工程部應(yīng)參加驗收項目，監(jiān)理單位應(yīng)提前一天以書面形式通知工程部，并附監(jiān)理單位和施工單位的驗收記錄。整個驗收程序應(yīng)嚴格執(zhí)行政府質(zhì)監(jiān)站的驗收備案制度。工程質(zhì)量控制管理辦法1.對監(jiān)理單位質(zhì)量控制工作的監(jiān)督檢查制人員2.監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的工程質(zhì)量控制工作求1、監(jiān)理單位審核由施工單位提交的有關(guān)工序產(chǎn)品質(zhì)量三、總工程師將不定期地對工程項目的質(zhì)量管理和工程進度控制管理辦法八、工程項目管理人員應(yīng)及時協(xié)調(diào)好各施工單位及供貨商之間工程投資控制管理辦法二、對施工單位提出的施工圖預(yù)算經(jīng)監(jiān)理單位審查，并經(jīng)合同準后組織有關(guān)審計部門進行審計，.并將審計結(jié)果通報有關(guān)部門。材料、設(shè)備供應(yīng)管理辦法確認后在每月5日前報公司材料供應(yīng)部門o工程簽證管理辦法十、工程經(jīng)濟簽證的時效性規(guī)定：施工單位應(yīng)按第六條規(guī)定的時限內(nèi)辦理簽證；監(jiān)理單位在14日內(nèi)完成簽證審核工作，合同預(yù)算部和業(yè)務(wù)副總經(jīng)理或總經(jīng)理在7日內(nèi)完成簽證審核工作并完成簽證工程進度付款管理辦法一、工程進度付款由施工單位按照規(guī)定的格式向監(jiān)1、施工單位每月25日前向監(jiān)理單位報送工程月進度報表。報2、對于工期在一個月以內(nèi)、造價在20萬元以下的零星工程，3、申報進度付款的最小限額為20萬元。凡當月完成額不足20度付款申報仍不足20萬元的，需再合并至下一月；—依此類推，直三、監(jiān)理單位按照以下規(guī)定進行進度付款審查現(xiàn)場專業(yè)監(jiān)理工程師(負責完成合格工程量審核)、預(yù)算監(jiān)理工程師(負責預(yù)算價審核)、總監(jiān)理工程師簽字后加蓋公章于25日前報公司0四、公司及合同預(yù)算部應(yīng)按照以下規(guī)定進行工程進度項目等，并審核形象進度，經(jīng)工程部負責人簽字后，在28日前報公審定工程進度付款額的80%以內(nèi)o(合同另有特殊約定的除外)o工程竣工驗收及移交管理辦法的7天內(nèi)完成向物業(yè)公司的移交o·工程部應(yīng)在擬定的移交日期前7建設(shè)項目綜合驗收管理辦法(7)深基坑支護設(shè)計文件；1、原則表1:竣工驗收備案資料序號月錄名稱辦理單位1工程施工許可證及開工報告建設(shè)單位2工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)建設(shè)單位(申報書3施工圖、設(shè)計文件審查報告建設(shè)單位(施工圖、人防、消防及防雷審查)4質(zhì)量合格文件(1)期察部門對地基處理文件建設(shè)單位(2)單位工程驗收記錄管理單位(驗收會議記(3)監(jiān)理單位簽署的竣工移交證明書監(jiān)理單位(4)單位工程質(zhì)量驗收文件施工單位5報告施工單位6規(guī)劃許可證及其它規(guī)劃文件(復(fù)印