匯海國際生態(tài)養(yǎng)老休閑產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項目概要 41.2項目報告編制依據(jù) 61.3綜合評價 8第二章項目建設必要性和可行性 92.1項目建設背景 92.2項目建設的必要性 112.3項目建設的可行性 13第三章建設條件 183.1項目選址 183.2建設條件 193.3項目用地分析 20第四章市場分析 214.1養(yǎng)老需求的不斷增長 214.2我國老年住宅的特點 244.3市場容量分析 264.4市場發(fā)展定位 27第五章項目建設方案 275.1項目設計原則 275.2項目建設目標 285.3項目建設規(guī)模和主要建設內(nèi)容 295.4

生態(tài)多樣性保護措施 435.5

服務體系 435.6總平面布置 455.7項目實施進度 45第六章節(jié)能分析 486.1節(jié)能 486.2項目所在地能源供應條件 496.3節(jié)能措施 506.4項目能源消耗種類和數(shù)量分析 536.5節(jié)能效果分析 546.6節(jié)水 54第七章環(huán)境影響評價 567.1編制依據(jù) 567.2設計采用標準 567.3環(huán)境現(xiàn)狀 567.4建設項目對環(huán)境影響因素 577.5環(huán)境治理與保護措施 577.6環(huán)境管理和監(jiān)測 587.7環(huán)境影響評價 59第八章項目組織與管理 598.1組織機構(gòu)與職能劃分 598.2項目經(jīng)營管理模式 608.3經(jīng)營管理措施 608.4技術(shù)培訓 618.5勞動安全衛(wèi)生與消防 61第九章投資概算與資金來源 639.1投資概算依據(jù) 639.2投資概算 639.3資金來源 639.4資金使用與管理 64第十章財務評價 6410.1財務評價依據(jù) 6410.2銷售收入、銷售稅金及附加估算 6410.3總成本費用估算 6610.4財務效益分析 6610.5財務評價結(jié)論 67第十一章項目招投標方案 6711.1招標原則 6711.2項目招標范圍 6711.3投標程序 6811.4評標委員會的人員組成和資格要求 69第十二章結(jié)論與建議 7112.1效益分析 7112.2研究結(jié)論 7212.3建議 72第一章總論1.1項目概要1.1.1項目單位基本情況項目單位名稱：易縣匯海旅游開發(fā)有限公司經(jīng)營范圍：景區(qū)景點開發(fā)建設、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光采摘、旅游休閑服務等。1.1.2項目建設內(nèi)容：項目名稱：匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目負責人：金雪梅電話設地點：易縣易州鎮(zhèn)西莊村項目性質(zhì)：新建建設規(guī)模：項目園區(qū)總占地6063畝，其中：養(yǎng)老康體居住用地3250畝，配套公建、社區(qū)學校、中心醫(yī)院、低碳綠色工廠用地1313畝，山桐子、元寶楓、苜蓿草等高效作物種植及園林綠化1500畝。項目建成后床位達到1.3萬張，將成為本地以及京津冀周邊地區(qū)大型生態(tài)休閑、養(yǎng)老居住休閑產(chǎn)業(yè)園區(qū)。實現(xiàn)綜合經(jīng)濟效益100億元，帶動當?shù)?000多人直接就業(yè)，極大促進當?shù)厣鷳B(tài)農(nóng)業(yè)、休閑養(yǎng)老、旅游健身、社會服務業(yè)新更高水平跨出一大步。主要建設內(nèi)容：項目規(guī)劃總建筑面積194萬m2，其中：回遷住宅23.18萬m2，養(yǎng)老休閑居住120.2萬m2，配套公建15.39萬m2，老年康體休閑會所12.31萬m2，配套醫(yī)院15萬m2、學校1.42萬m2。綠色生態(tài)工廠6.67萬m2。園區(qū)容積率0.6382，綠化率50%，提供1.3萬老年人的養(yǎng)老服務。1.1.3項目建設期規(guī)劃建設期3年，2015年8月～2018年8月。1.1.4投資概算及資金來源本項目總投資406123.2億元，其中：建設投資370123.2億元（建安工程費314432.2萬元，主要設備投資29153萬元，工程建設其它費用投資8938萬元，預備費用17600萬元），流動資金36000萬元。資金來源：企業(yè)自籌、引資合作。1.1.5銷售收入及利潤項目達產(chǎn)運營年營業(yè)收入為224706.4萬元(前兩年)，第6～20年均為60453.7萬元。運營期年均利潤總額為33931萬元，10.61.1.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1主要工程技術(shù)指標表序號建設項目建筑面積(m2)占地面積(m2)備注1老年住宅建筑1433777.342167134.731.1匯海生態(tài)住宅區(qū)582428.65441295.51.2回遷居民安置區(qū)231803.4470787.811.3匯海休閑養(yǎng)老社區(qū)87179.92222563.861.4老年公寓養(yǎng)老中心532365.331432487.56含園林區(qū)2公共建筑513022.75875549.682.1配套服務設施158953.6251893.132.2老年康體休閑會所123131.12408051.472.2.1休閑康體保健中心88614.11267523.112.2.2圣塔寺院祈福中心34517.01140528.362.3北京聯(lián)合學校14240.6729930.852.4北京聯(lián)合醫(yī)院1500002000002.5低碳加工廠房66697.34185674.23小計1946800.093042684.41310000003.1林木經(jīng)濟區(qū)—5000003.2苜蓿草種植區(qū)—3000003.3其它作物種植區(qū)—2000004公益指標4.1容積率0.63824.2建筑密度4.3綠地率0.5合計4000000(6000畝)表1-2項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)量備注1項目總投資萬元406123.21.1其中：固定資產(chǎn)投資萬元370123.21.2建設期利息萬元暫不計入1.3鋪底流動資金萬元36000達產(chǎn)年值2年銷售收入萬元224706.4達產(chǎn)前兩年平均3利潤總額萬元33931達產(chǎn)各年平均4投資利稅率%38.2達產(chǎn)前兩年5財務內(nèi)部收益率%6投資回收期年10.61.2項目報告編制依據(jù)1.2.1政策依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、《中華人民共和國土地管理法》；3、《中華人民共和國自然保護區(qū)條例》；4、《中華人民共和國地表水環(huán)境質(zhì)量標準（GHZB1－1999）》；5、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2011年本)》（2013年修正）；6、《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T18972—2003）；7、《旅游規(guī)劃通則》（GB/T18971—2003）；8、《保定市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》；9、《易縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；10、《易縣土地利用總體規(guī)劃》；11、《易縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》。1.2.2技術(shù)依據(jù)1、易縣近年國民經(jīng)濟統(tǒng)計資料；2、國家有關(guān)部委關(guān)于編制建設工程項目可行性研究報告的有關(guān)規(guī)定和標準；3、國家發(fā)改委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；4、國家現(xiàn)行的產(chǎn)業(yè)政策、財會、稅收制度；5、由項目建設單位提供的其它項目基礎(chǔ)材料。1.2.3項目實施原則1、與區(qū)域發(fā)展相協(xié)調(diào)休閑養(yǎng)老與區(qū)域發(fā)展相銜接、與區(qū)域公共基礎(chǔ)設施相配套，同時協(xié)調(diào)好休閑養(yǎng)老與生態(tài)、環(huán)保、農(nóng)田之間的關(guān)系，使休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)一致。2、因地制宜，適度超前由于地理環(huán)境和歷史文化環(huán)境的影響，休閑養(yǎng)老園區(qū)和文脈的趨同性已成為促進休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。為此，園區(qū)規(guī)劃建設應與《易縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《易縣土地利用總體規(guī)劃》、《易縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》等發(fā)展規(guī)劃相銜接，依托本地資源，明確優(yōu)勢，抓住機遇，預見未來發(fā)展的可能性，高起點和高標準地引導養(yǎng)老休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。園區(qū)規(guī)劃在充分研究本地文化的基礎(chǔ)上，要因地制宜，突出特點，強調(diào)個性，通過創(chuàng)意和策劃，塑造具有明顯差異性的獨特休閑產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品與形象。同時，園區(qū)建設在遵循城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的前提下，適度超前規(guī)劃，強調(diào)規(guī)劃的前瞻性、發(fā)展中的彈性和實施中的可操作性。3、可持續(xù)發(fā)展原則匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的突出優(yōu)勢就是環(huán)境與景觀好。因此在規(guī)劃設計和開發(fā)過程中，要突出“環(huán)境就是生產(chǎn)力”的原則，進一步加強對生態(tài)環(huán)境的保護和建設，對土地資源的保護與合理利用，保持人與自然的和諧關(guān)系。以可持續(xù)發(fā)展為目標，保護、開發(fā)、利用相結(jié)合，實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益的綜合協(xié)調(diào)。1.3綜合評價匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園位于河北省易縣城南新區(qū)，園區(qū)主要地塊坐落于易州鎮(zhèn)西莊村。園區(qū)北面有建于大遼乾統(tǒng)三年（公元1103年）的荊軻塔，由于荊軻塔建在衣冠冢上同時建有圣塔寺院，荊軻塔又稱“圣塔院塔”；南水北調(diào)工程經(jīng)此而過，近百米寬的水面穿越園區(qū)東鄰，成為生態(tài)園區(qū)中一道靚麗的水景觀帶。該項目規(guī)劃總占地面積為6000余畝，其中養(yǎng)老康體居住、住宅回遷、配套服務、學校醫(yī)院、農(nóng)業(yè)低碳工廠等核心區(qū)域總占地面積300多萬m2。易縣匯海旅游開發(fā)有限公司擬與易縣政府簽訂西莊生態(tài)新區(qū)——即匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目開發(fā)建設協(xié)議，以國家土地政策為準繩，合理流轉(zhuǎn)城郊土地，充分發(fā)揮國有、集體和農(nóng)民宅基地的功能，準確把握易縣在京津冀協(xié)同發(fā)展中的生態(tài)旅游休閑目的地功能定位。依托“千年古縣”文化品牌優(yōu)勢，為把易縣城區(qū)建成“布局合理、功能齊全、設施配套、環(huán)境優(yōu)美”的山水生態(tài)新城，致力于打造“京南生態(tài)旅游文化名城、綠色易州、文化之城、宜居宜業(yè)新福地”做出重要貢獻。項目實施后，除實現(xiàn)養(yǎng)老服務、生態(tài)觀光、康體健身、休閑體驗等直接收入外，還帶動交通、餐飲及配套醫(yī)療衛(wèi)生、教育等其它服務業(yè)發(fā)展。有利于推進城南休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與易縣生態(tài)旅游業(yè)的共同發(fā)展，有利于促進資源開發(fā)、保護自然生態(tài)環(huán)境，有利于實現(xiàn)康體服務、休閑體驗與生態(tài)產(chǎn)業(yè)的良性互動發(fā)展，推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，提高經(jīng)濟社會發(fā)展水平。本項目的建設實施，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益，為建設京南生態(tài)旅游文化名城又增添了一大特色品牌。第二章項目建設必要性和可行性2.1項目建設背景2.1.1易縣概況易縣古稱易州，因易水而得名。位于河北省保定市西北部，總面積2534平方公里，轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（處），469個村，總?cè)丝?7萬，有漢、滿、蒙、回等22個民族。地勢西高東低，是“七山一水二分田”的山區(qū)大縣。易縣歷史悠久、生態(tài)良好、交通便捷、物產(chǎn)豐饒，發(fā)展旅游業(yè)具有得天獨厚的資源優(yōu)勢。1、易縣區(qū)位優(yōu)越。地處太行山北端東麓、華北平原西北邊緣，距北京90公里、天津160公里、保定市中心60公里、石家莊170公里，地處京津保腹地，位于環(huán)首都經(jīng)濟圈建設的優(yōu)勢節(jié)點，是河北省環(huán)京津休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶19個特色休閑縣之一。京昆、張石、榮烏三條高速在易縣有6個出口，交通極為便利。2、易縣歷史悠久。早在8000年前就有人類活動，4000多年前，因有易氏部落定居易水流域而得名；2300年前燕國國都即設于此，1400年前設置易州，280年前建設清代皇家陵寢，2006年被聯(lián)合國命名為首批“千年古縣”。3、易縣是革命老區(qū)。1927年建黨，1938年建政，是抗日戰(zhàn)爭時期晉察冀軍區(qū)一分區(qū)總部所在地，曾留下了聶榮臻、楊成武等老一輩無產(chǎn)階級革命家的戰(zhàn)斗足跡，日本“山地戰(zhàn)專家”和“名將之花”阿部規(guī)秀在易縣境內(nèi)被擊斃，震驚中外的狼牙山五勇士的跳崖壯舉就發(fā)生在這里。4、易縣是資源大縣。特別是生態(tài)文化旅游資源豐富，現(xiàn)有可開發(fā)生態(tài)文化景點145處。境內(nèi)地形地貌齊全，有5條主要河流17座大中小型水庫，有林地面積達到182.5萬畝，林木覆蓋率達到50.5%，被譽為“太行山最綠的地方”。5、易縣文化底蘊深厚。既有以北福地遺址為代表的史前文化，以燕下都、古長城為代表的歷史文化，又有以洪崖山為代表的宗教祈福文化，以清西陵為代表的清史文化，以狼牙山為代表的紅色文化。有省級以上非物質(zhì)文化遺產(chǎn)6項，其中國家級3項（東韓村拾幡古樂、擺字龍燈、易水硯傳統(tǒng)制作技藝），200多處古文化遺存遍布全縣。6、易縣是文物大縣。目前已發(fā)現(xiàn)的不可移動文物有300處左右，館藏文物2000多件。其中，三級重點文物保護單位39處，分別是世界文化遺產(chǎn)1處（清西陵），全國重點文物保護單位7處（燕下都[含叢葬墓群]、清西陵、萬里長城紫荊關(guān)、老子道德經(jīng)幢、北福地遺址、荊軻塔、云蒙雙塔），省重點文物保護單位7處（城內(nèi)清真寺、觀音禪寺塔、千佛寶塔、狼牙山五勇士跳崖處、鎮(zhèn)國寺石佛、燕南長城、七里莊遺址），縣重點文物保護單位25處（血山塔、白塔、阿部規(guī)秀擊斃處等）；三級以上珍貴館藏文物330件。7、易縣物產(chǎn)豐富。盛產(chǎn)磨盤柿、桃、李、梨、蘋果、核桃、板栗等果品，享有“全國磨盤柿之鄉(xiāng)”稱號。易水硯、絞胎陶、銅雕等旅游商品久負盛名。易水硯、大葉煙、磨盤柿稱為“易縣三寶”。狼牙山小雜糧、景泰藍、古易銅雕、根雕都是享譽國內(nèi)外的地方特產(chǎn)。8、易縣是生態(tài)氧吧。這里山川秀美、生態(tài)良好、水源豐沛、植被茂密，林木覆蓋率高達50.5%，被授予“國家級生態(tài)示范區(qū)”。清西陵、狼牙山、易水湖等5個主要景區(qū)，負氧離子濃度在2000-22000個／立方厘米，整體平均值達到8324個／立方厘米，遠遠超出世界衛(wèi)生組織的清新空氣標準（1000-1500個／立方厘米），按負氧離子濃度登記與健康的評價標準均達到6級，是當之無愧的“天然氧吧”，是一個可以深呼吸的地方。2.1.2人口老齡化趨勢分析我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。近60年來，中國大陸的家庭結(jié)構(gòu)、戶居模式、養(yǎng)老模式有了很大改變。在家庭結(jié)構(gòu)與戶居模式方面，傳統(tǒng)的“四世同堂、三代同院”大家庭族居（代際集居）的家庭結(jié)構(gòu)和戶居模式，已經(jīng)過渡到“兩代一單元、一代一單元”代際分局的戶居模式。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將呈現(xiàn)強勁的增長勢頭。2.2項目建設的必要性老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。2.2.1老年公寓的建設供不應求國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。2.2.2老年公寓的布局不盡合理目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。2.2.3老年公寓的價位偏高有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400－500元（《老年住房專題會議論文集》2002年）?？梢姡谖覈壳皬V大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。2.2.4一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設施不全一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。2.3項目建設的可行性2.3.1政策環(huán)境良好 老年住房（含老年公寓）已納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅制定了老年住房的長遠規(guī)劃，而且制定了短期計劃。首先，對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出了適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。其次，依據(jù)長遠目標和規(guī)劃，制定出階段性的目標和計劃。因此，在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設納入計劃。對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，保證老年人對住房的需求。對于那些設施和條件比較差的老年住房，及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。2.3.2大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓老年公寓的建設規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。2.3.3解決好老年公寓的融資問題融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設老年公寓需要發(fā)揮政府的主導作用。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。2.3.4建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。2.3.5建立和完善老年住房的法律、法規(guī)法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行。總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。2.3.6匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園發(fā)展理念匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認識到今后中國在養(yǎng)老結(jié)構(gòu)及樣式變化上，由過去的“土地養(yǎng)老、家居養(yǎng)老、傳統(tǒng)養(yǎng)老”的模式，演變?yōu)橐浴吧鐣ｋU、家居養(yǎng)老、自我養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老”為主的城市化養(yǎng)老模式。在現(xiàn)代化、城市化進程中，常規(guī)層面經(jīng)濟活動主要以城市和城市群為中心運轉(zhuǎn)。而老年人越來越不適應市場競爭的節(jié)奏、頻率、緊張度、作息時間和活動空間，越來越不適應污染的環(huán)境及脆弱的生態(tài)，他們需要親近大自然，越來越需要自然養(yǎng)老、生態(tài)養(yǎng)老、環(huán)境養(yǎng)老。在這樣的需求態(tài)勢下，協(xié)助政府和社會力量，著手考慮構(gòu)建生態(tài)養(yǎng)老、環(huán)境養(yǎng)老的功能區(qū)或社區(qū)成為當務之急，也項目實施要最終解決的問題。易縣匯海旅游開發(fā)有限公司全力打造的匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園將面向需求，創(chuàng)新方式，全心全意服務老年人。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同于一般產(chǎn)業(yè)，是典型的服務型、消費型產(chǎn)業(yè)。市場專家指出，全國老齡消費者中每年有100億的購買力沒有實現(xiàn)，換句話說，老齡產(chǎn)業(yè)現(xiàn)今還無法滿足老年人的需求。匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營方案為：服務生理需求，讓老年人老有所養(yǎng)；服務安全需求，讓老年人老有所靠；服務情感需求，讓老年人老有所樂；服務尊重需求，讓老年人老有所位；服務自我實現(xiàn)的需求，讓老年人老有所為。匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園養(yǎng)老模式2.3.7政府部門支持本項目既是“十二五”的收關(guān)之作，也是“十三五”生態(tài)休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的好項目，根據(jù)易縣縣委、縣政府的總體工作部署，期望有關(guān)部門在立項、規(guī)劃選址、土地流轉(zhuǎn)、貸款、交通、通訊、給排水、供電等基礎(chǔ)設施建設方面提供有力支持。1、本項目符合《易縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》要求，項目用地區(qū)為休閑養(yǎng)老服務組團和新城組團，實施本項目有規(guī)劃依據(jù)。2、項目建設單位運營管理理念先進，擁有一支素質(zhì)高、經(jīng)驗豐富的團隊，完全有能力勝任本項目的組織實施工作。3、企業(yè)、老年群體、當?shù)厝罕妼Ρ卷椖拷ㄔO非常關(guān)注，普遍支持，認同度高。本養(yǎng)老項目實施后，園區(qū)服務設施得到完善，環(huán)境條件得到改善，品位提高，客觀上為本地和京津冀周邊的老年群體養(yǎng)老休閑、康體健身提供了優(yōu)越的條件，人氣聚集，易縣城區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)的商務氛圍更加濃厚。5、本項目建設所需的水泥、鋼筋、砂、石等主要材料，當?shù)鼐苌a(chǎn)和采購，且價格穩(wěn)定，汽車可直接運抵。施工條件好，交通便利。景區(qū)內(nèi)水、電有保障，項目建設外部協(xié)作條件優(yōu)越。6、當?shù)赜薪ㄔO和管理經(jīng)驗豐富、技術(shù)過硬的工程項目管理人才和施工隊伍，可保證項目順利實施。隨著人口老齡化的到來，國人對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求是剛性增加的，項目區(qū)良好的自然與人文環(huán)境為項目的建設和發(fā)展提供了有力的支撐。本項目建設本著增加園區(qū)活動內(nèi)容，添補硬件設施空白的指導思想，通過建設養(yǎng)老休閑、康體健身項目，強化要素配置，完善服務功能，提升服務承載能力，逐步把園區(qū)打造成設施齊全、功能完備、服務優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的精品養(yǎng)老社區(qū)和休閑健身場所。項目順應了潮流的發(fā)展，符合國家有關(guān)政策精神和人民群眾的需求，在外部環(huán)境條件上較為成熟，項目建設可行性好。第三章建設條件3.1項目選址本項目選址在易州鎮(zhèn)西莊村，位于易縣城西新城養(yǎng)老休閑產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)，生態(tài)文化環(huán)境良好。北臨荊軻公園，以西為丘陵生態(tài)林區(qū)，南至大水泥廠，東部為易縣新城主城區(qū)，距京贊公路500m。南水北調(diào)干渠從園區(qū)通過，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目區(qū)位圖項目項目范圍3.2建設條件3.2.1場地條件擬建項目場址地處太行山脈，地勢落差較大，屬山區(qū)、淺山丘陵地帶，表面粘土地下砂石，粗中砂石層，河卵石等。根據(jù)場址附近已建工程情況，該區(qū)域未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。土壤以沙壤為主，屬褐土和潮褐土亞類，有機質(zhì)含量0.7-0.9%，全氮含量0.05-0.06%，堿解氮30-40PPM，速效磷15PPM，速效鉀60PPM，PH值為7.2。3.2.2氣候條件屬溫帶季風型大陸氣候，為半干旱地區(qū)，春季降水較少，空氣干燥；夏季熱而多雨；秋季天高氣爽，氣候宜人；冬季寒冷干燥，降雪較少；年主導風向為西南風，平均風速為1.9米/秒。年平均氣溫13.5℃；歷年極端最高氣溫39.6℃；歷年極端最低氣溫-25.1℃；年平均相對溫度60%；無霜期186天年平均降水量512.3mm；歷年最大積雪厚度26mm；歷年最大凍土濃度68mm；歷年平均蒸發(fā)量1707.1mm；年平均雷暴日數(shù)31.2天；年平均大霧日數(shù)21.5天；地震烈度7°3.2.3水源供應水源供應為地表水和地下水，地下水主要用于生活用水，地表水可補充生產(chǎn)用水不足。地下水經(jīng)化驗，水質(zhì)優(yōu)良，各種微生物、化學成份和礦物含量都符合國家飲用水標準。3.2.4交通條件易縣地處京、津、保腹地，縣境內(nèi)交通便利，京昆、張石、榮烏高速公路，112國道、京贊線等國省干線縱橫交匯，易定、易保、獨管等公路網(wǎng)四通八達。本項目位于易縣城南新區(qū)的西莊村，交通十分便利。3.3項目用地分析3.3.1土地利用規(guī)模項目選址于易縣易州鎮(zhèn)西莊村。項目所需水、電等設施齊全，附近有電網(wǎng)，自備水井，可滿足施工要求。項目規(guī)劃總用地面積6063畝，其中：生態(tài)農(nóng)業(yè)擬用地1500畝，養(yǎng)老康體居住用地3250畝，配套公建用地1313畝，其中：配套服務設施用地78畝、老年康體休閑會所612畝、大型中心醫(yī)院300畝、高等級中心學校45畝、生態(tài)低碳工廠278畝。3.3.2土地利用合理性分析項目選址于易縣易州鎮(zhèn)西莊村。北臨荊軻公園，以西為丘陵生態(tài)林區(qū)，南至大水泥廠，東部為易縣新城主城區(qū)（距京贊公路500m）。本項目以最新修編的《易縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》和《易縣土地利用總體規(guī)劃》為依據(jù)，項目規(guī)劃經(jīng)縣政府同意后，建設用地和其它用地經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準后方可實施。項目推行“合理流轉(zhuǎn)、合作經(jīng)營、利益共享”的模式，僅少量土地依據(jù)城市規(guī)劃取得國有土地使用權(quán)證后，用于配套服務設施建設。通過建設生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，生態(tài)養(yǎng)老休閑園和康體新民居工程，實現(xiàn)當?shù)厝罕婇L期受益、老有所養(yǎng)、收入增長的目標，同時為京津保地區(qū)提供配套全面、環(huán)境優(yōu)美的養(yǎng)老服務。依據(jù)各板塊功能分區(qū)，老年公寓、養(yǎng)老中心、高效農(nóng)業(yè)工程、道路工程和配套公建將同步進行。第四章市場分析4.1養(yǎng)老需求的不斷增長4.1.1人口老齡化的發(fā)展我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，1997年已經(jīng)超過1.2億，到2000年達到1.3億，占總?cè)丝诘谋戎亟咏?0%，開始進入人口老年型國家行列。更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。據(jù)中國第六次人口普查結(jié)果顯示，60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。這些數(shù)據(jù)顯示，中國已經(jīng)處在老齡化社會進程中，而且人口老齡化的速度正在加快。我國是老年人口最多、世界上增長最快的國家之一。全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布了《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》，這是全國老齡辦首次發(fā)布關(guān)于人口老齡化的報告。該報告介紹了中國人口老齡化的現(xiàn)狀和壓力、發(fā)展趨勢和特點，以及人口老齡化帶來的問題與政策建議。報告指出，21世紀是人口老齡化的時代。中國已于1999年進入老齡社會，是較早進入老齡社會的發(fā)展中國家之一。中國是世界上老年人口最多的國家，中國的人口老齡化不僅是中國自身的問題，而且關(guān)系到全球人口老齡化的進程，備受世界關(guān)注。報告認為，21世紀的中國將是一個不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會，到21世紀中葉，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，約占世界老年人口總數(shù)的22.3%。根據(jù)有關(guān)專家的測算，二十一世紀前半葉，我國人口老齡化過程大體要經(jīng)歷兩個階段：從2000年到2020年，60歲以上的老年人口將增加到2.4億，占總?cè)丝诒戎貙⑸仙?6.6%，人口老齡化繼續(xù)加速發(fā)展；從2020年到2050年，60歲以上的老年人口將上升到4億多，占總?cè)丝诒戎貙⑸仙?6%左右，人口老齡化程度達到高峰。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。4.1.2觀念的變化中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住（《城市規(guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。4.1.3社會上的“空巢家庭”逐漸增多特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議論文集》2002年）。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。4.1.4現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。4.1.5隨著老年公寓數(shù)量需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導報》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。4.2我國老年住宅的特點老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。4.2.1地點的選擇依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。4.2.2老年住宅的模式國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。4.2.3設計與配套設施老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。4.2.4規(guī)模與檔次從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。4.2.5老年住宅的性質(zhì)依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。4.3市場容量分析匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目地理位置優(yōu)越，距北京120公里、天津180公里、保定60公里，京昆高速、張石高速、112國道、京贊公路、易保公路等干線緊密相連，路網(wǎng)四通八達。項目倚仗易縣得天獨厚的自然資源和歷史人文景觀，集生態(tài)養(yǎng)老、休閑娛樂于一體，同時建設景觀工程等附屬設施，生態(tài)觀賞經(jīng)濟林、梯地花園、廣場樹陣、園林綠化樹種等，并進行廣場、道路硬化，開發(fā)效益非?？捎^。項目首先滿足當?shù)鼐用耩B(yǎng)老需求，其余面向北京、天津、石家莊、保定等地的中老年人群，吸引大量厭倦都市嘈雜生活的中老年朋友前來養(yǎng)生、休閑、居住，部分養(yǎng)老住宅和公寓可以依據(jù)業(yè)主的具體需求量身設計，為1.3萬老年人締造一個舒適的居住、養(yǎng)老、休閑環(huán)境。易縣積極構(gòu)建與京津產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)、優(yōu)勢互補，綠色、循環(huán)、低碳、高端的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，增強發(fā)展硬實力，更好地承接北京非首都功能和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目非常符合京津及周邊地區(qū)的市場需求狀況，又符合國家京津冀協(xié)同發(fā)展中承接生態(tài)、服務型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大勢和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向，又抓住了人口老齡化的契機，可謂說是天時、地理、人和占盡了天機，項目一定能取得巨大的成功。4.4市場發(fā)展定位匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園除了滿足本地居民養(yǎng)老、養(yǎng)生、休閑需求外，根據(jù)游客調(diào)查、客源市場分級以及國內(nèi)客源市場出游力分析，可以將未來10年內(nèi)國內(nèi)與海外客源市場進行的促銷進行如下分級和定位：國內(nèi)一級促銷市場：臺灣、香港燕趙人，廣東珠江三角州重點城市深圳、廣州、中山、順德、東莞、汕頭，福建廈門、福州、北京、上海、天津、濟南、湖南長沙、江西南昌。國內(nèi)二級促銷市場：沈陽、鄭州、西安、青島、昆明、貴陽，國內(nèi)其它城市。國外一級旅游市場：東南亞、美國、加拿大燕趙人，歐美與日本人游覽荊軻塔國際康樂園，領(lǐng)會中國深厚的文化底蘊。第五章項目建設方案5.1項目設計原則堅持科學發(fā)展觀，以周邊及本地生態(tài)資源優(yōu)勢及良好的投資環(huán)境為依托，以先進的設計理念為指導，高起點設計、高標準建設、高效能管理。在進行主體建筑與園區(qū)建設布局時，以滿足各分區(qū)功能為原則，合理布局，疏密有致，將各分區(qū)結(jié)合成一個有機的整體，主要遵循以下幾項原則：1、貫徹以人為本的思想，體察人的多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟、設施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設計效果。2、注重項目區(qū)的生態(tài)環(huán)境，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高生活品質(zhì)作為規(guī)劃設計、建筑設計的基本出發(fā)點和最終目的。3、尊重自然、保護環(huán)境、盡可能動態(tài)整合所有要素，結(jié)合地形情況，依據(jù)自然因素及人為因素進行合理調(diào)整，盡可能避免不良因素，強化最佳特點。4、以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導向，以山水為背景，強調(diào)山與居民生活活動的融合，將建筑與環(huán)境、景觀融為一體。5、保護環(huán)境，作好綠化、生態(tài)，做到“三同時”。6、綠色節(jié)能環(huán)保。建筑設計中應充分考慮建筑節(jié)能技術(shù)的應用，應用節(jié)能型新材料、新技術(shù)、新工藝，做到綠色環(huán)保節(jié)能，在總體設計上與周邊環(huán)境同步協(xié)調(diào)。5.2項目建設目標匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園項目以生態(tài)養(yǎng)老、休閑養(yǎng)生為主題，以“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”為出發(fā)點，立足山水園林、綠色環(huán)保以及原生態(tài)的休閑園區(qū)的特點，保留了人文歷史傳統(tǒng)景觀，將人文建筑與自然生態(tài)融為一體，打造生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)。充分利用北易水、南水北調(diào)干渠周邊形成的水資源景觀，形成“可游、可覽、可居”的環(huán)境景觀和集“居住養(yǎng)生—康體健身—休閑觀光—配套服務—綠色低碳加工（有機蔬菜、林果）”于一體的景觀綜合體。使這里既保留傳統(tǒng)農(nóng)林產(chǎn)業(yè)不變，又融入現(xiàn)代氣息，形成完美的人與自然和諧一致的現(xiàn)代山、水、林區(qū)，發(fā)展生態(tài)休閑養(yǎng)老與易縣生態(tài)文化旅游業(yè)相結(jié)合的特色園區(qū)。1、強化與旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、文化、服務業(yè)及商業(yè)的深度結(jié)合，延長養(yǎng)老休閑產(chǎn)業(yè)鏈，增強產(chǎn)業(yè)附加值，從而帶來更多的就業(yè)機會和更大的社會效益，帶領(lǐng)當?shù)厝罕娒撠氈赂弧?、充分依托互聯(lián)網(wǎng)大潮及包括自媒體在內(nèi)的各種新興媒體，擴大宣傳，打造有特色的知名養(yǎng)老休閑服務品牌。3、項目實施有利于推進當?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)、休閑健身資源的深度開發(fā)，和易縣“建設京南生態(tài)旅游文化名城”的戰(zhàn)略目標相統(tǒng)一，突出養(yǎng)老休閑與生態(tài)觀光、體驗健身、民俗風情相結(jié)合的特色，提升易縣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步入高層次的可持續(xù)發(fā)展軌道。4、知識產(chǎn)權(quán)保護與品牌輸出。匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園不僅策劃方案具有創(chuàng)新，更重要的是策劃服務及專家群體，養(yǎng)老休閑園是重大系統(tǒng)工程項目，涉及多個學科，是生態(tài)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老休閑、康體健身相結(jié)合的產(chǎn)物。由于本項目能夠向多個城市輸出，因此，作為重要的知識產(chǎn)權(quán)，我們將采取計算機軟件登記、技術(shù)機密等多種方式進行知識產(chǎn)權(quán)保護。5.3項目建設規(guī)模和主要建設內(nèi)容用地以生態(tài)林地、農(nóng)用地、新民居與老年公寓工程用地為主，少量配套服務用地。項目地塊具有無污染的旅游資源，荊軻塔寺是著名的戰(zhàn)國景觀，燕趙文化勝地，人文背景甚佳。項目園區(qū)總占地6063畝，其中：養(yǎng)老康體居住用地3250畝，配套公建、社區(qū)學校、中心醫(yī)院、低碳綠色工廠用地1313畝，生態(tài)高效觀賞經(jīng)濟林地為1500畝，種植山桐子、元寶楓、苜蓿草等高效作物種植及園林綠化樹種。園區(qū)擁有較茂密森林資源的山丘，水源無污染，擁有天然河道，建有小型人工湖。有適宜種植匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園在老年社區(qū)與健康服務中心設置電瓶車交通體系。考慮到本項目與生態(tài)綠化和挖掘歷史文化作為主題，以運動健康為理念，因此產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃用地設置佛教文化區(qū)景觀。項目規(guī)劃總建筑面積194萬m2，其中：回遷住宅23.18萬m2，養(yǎng)老休閑居住120.2萬m2，配套公建15.39萬m2，老年康體休閑會所12.31萬m2，配套醫(yī)院15萬m2、學校1.42萬m2。綠色生態(tài)工廠6.67萬m2。園區(qū)容積率0.6382，綠化率50%，居住戶數(shù)1.75萬戶。主要建設內(nèi)容如下：5.3.1匯海國際養(yǎng)老康體居住區(qū)占地面積216.7萬m2（3250畝）。規(guī)劃建筑面積143.38萬m2，其中，老年公寓53.24萬m2、休閑養(yǎng)老居住66.96萬m2、回遷住宅23.18萬m2。回遷安置區(qū)為配套當?shù)厝罕娀剡w安置住宅。項目建成后，形成京南保北最具特色的度假與老年社區(qū)，老年公寓和廉租住房區(qū)目標客戶首先以滿足本地居民養(yǎng)老需求為主，多出部分服務于京津石保等大中城市老年退休人群與海外華僑。老年公寓主力戶型為50～60m2一房一廳，兩房一廳60～90m2，230～300m2連棟別墅，老年廉租房主力戶型在60～120m2之間。根據(jù)實際考察結(jié)果，我們根據(jù)地形、道路、景觀、周邊環(huán)境綜合分析，我們認為健康養(yǎng)生園、老年住宅等放置在靠近生態(tài)氧吧休閑體驗區(qū)比較合適。生態(tài)環(huán)境保護與優(yōu)化關(guān)系到本項目未來的成敗，因此，我們有必要高起點按照國家生態(tài)住宅評估手冊開發(fā)整個旅游項目，公益與市場運作相結(jié)合。我們采取如下措施建設高尚老年公寓和廉租住房：大面積綠化，綠化率超過40%，增加健康養(yǎng)生花卉的種植量；注重自然采光與太陽能利用，全面注意節(jié)水、節(jié)電，污水連入市政管道，避免直接對海濱造成污染；積極采用適合生態(tài)住宅的新工藝、新產(chǎn)品與新設備，例如積極采用綠色建材；所有房間采用綠色裝飾材料，由保定裝飾協(xié)會監(jiān)督裝飾，實現(xiàn)綠色裝修；水景采用循環(huán)利用方式，在路徑中有目的設置凈化濕地，種植具有水質(zhì)凈化作用的植物。開發(fā)生態(tài)住宅要有所創(chuàng)新，實現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，建議項目開發(fā)前請國家建設部住宅產(chǎn)業(yè)司的生態(tài)住宅專家給予指導，開發(fā)過程中開始中國生態(tài)健康住宅的認定工作，為項目的營銷奠定堅實的基礎(chǔ)。5.3.1.1關(guān)于建筑出入口1、老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。出入口內(nèi)外應留有不小于1.50m×1.50m

的輪椅回旋面積。2、老年人居住建筑出入口造型設計，應標志鮮明，易于辨認。3、老年人建筑出入口門前與室外地面高差不宜大于0.40m，并應采用緩坡臺階和坡道過渡。4、緩坡臺階踏步踢面高不宜大于120mm，寬不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。臺階與坡道兩側(cè)應設欄桿扶手。5、當室內(nèi)外高差較大過坡道有困難時，出入口前可設升降平臺。6、出入口頂部應設雨蓬；出入口平臺、臺階踏步和坡道應選用堅固、耐磨、防滑的材料。5.3.1.2關(guān)于過廳和走道1、老年人居住建筑過廳應具備輪椅、擔架回旋條件，并應符合下列要求：A、戶室內(nèi)門廳部位應具備設置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。B、戶室內(nèi)面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不應小于0.50m，應保證輪椅回旋和門扇開啟空間。C、戶室內(nèi)通過式走道凈寬不應小于1.20m。2、老年人公共建筑，通過式走道凈寬不宜小于1.80m。3、老年人出入經(jīng)由的過廳、走道、房間不得設門坎，地面不宜有高差。4、通過式走道兩側(cè)墻面0.90m和0.65m高處宜設40～50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；走道兩側(cè)墻面下部應設0.35m高的護墻板。5.3.1.3關(guān)于坡道和電梯1、老年人使用的樓梯間，其樓梯段凈寬不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平臺區(qū)設踏步。2、緩坡樓梯踏步蹋面寬度，居住建筑不應小于300mm，公共建筑不應小于320mm；蹋面高度，居住建筑不應大于150mm，公共建筑不應大于130mm。蹋面前緣宜設高度不大于3mm

的異色防滑警示條，蹋面前緣前凸不宜大于10mm。3、不設電梯的三層及三層以下老年人建筑宜兼設坡道，坡道凈寬不宜小于1.50m，坡道長度不宜大于12.00m，坡度不宜大于1／12。坡道設計應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規(guī)范》JGJ50的有關(guān)規(guī)定。并應符合下列要求：A、坡道轉(zhuǎn)彎時應設休息平臺，休息平臺凈深度不得小于1.50m。B、

在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。C、

坡道側(cè)面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。4、樓梯與坡道兩側(cè)離地高0.90m和0.65m處應設連續(xù)的欄桿與扶手，沿墻一側(cè)扶手應水平延伸。扶手宜選用優(yōu)質(zhì)木料或手感較好的其他材料制作。5、設電梯的老年人建筑，電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔架進出方便，轎廂沿周邊離地0.90m和0.65m高處設介助安全扶手。電梯速度宜選用慢速度，梯門宜采用慢關(guān)閉，并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。5.3.1.4關(guān)于居室1、老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養(yǎng)室、病房，應有良好朝向、天然采光和自然通風，室外宜有開闊視野和優(yōu)美環(huán)境。2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不宜小于14m2，臥室使用面積不宜小于10m2。矩形居室的短邊凈尺度不宜小于3.00m。老年人基礎(chǔ)設施參數(shù)應符合附錄A的規(guī)定。3、老人院、老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室，每室不宜超過三人，每人使用面積不應小于6m2。矩形居室短邊凈尺寸不宜小于3.30m。5.3.1.5關(guān)于廚房1、供老年人自行操作和輪椅進出的獨用廚房，使用面積不宜小于6.00m2，其最小短邊凈尺寸不應小于2.10m。2、廚房操作臺面高不宜小于0.75m～0.80m

，臺面寬度不應小于0.50m，臺下凈空高度不應小于0.60m，臺下凈空前后進深不應小于0.25m。3、廚房宜設吊柜，柜底離地高度宜為1.40～1.50m，輪椅操作廚房，柜底離地高度宜為1.20m。吊柜深度比案臺應退進0.25m。5.3.1.6關(guān)于衛(wèi)生間1、老年住宅、老年公寓、老人院應設緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間，配置三件衛(wèi)生潔具。其面積不宜小于5.00m2。2、獨用衛(wèi)生間應設坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不應大于0.40m，浴盆及淋浴座椅高度不應大于0.40m。浴盆一端應設不小于0.30m寬度坐臺。3、衛(wèi)生間內(nèi)與坐便器相鄰墻面應設水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面應設水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一側(cè)貼墻設安全扶手。4、衛(wèi)生間宜選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭宜選用欄桿式或掀壓式開關(guān)。5、衛(wèi)生間、廁位間宜設平開門，門扇向外開啟，留有觀察窗口，安裝雙向開啟的插銷。5.3.1.7關(guān)于陽臺1、老年人居住建筑的起居室或臥室應設陽臺，陽臺凈深度不宜小于1.50m。老人療養(yǎng)院、老人病房宜設凈深度不小于1.50m的陽臺。2、陽臺欄桿扶手高度不應小于1.10m，寒冷和嚴寒地區(qū)宜設封閉式陽臺。頂層陽臺應設雨篷。陽臺板底或側(cè)壁應設可升降的涼曬衣物設施。3、供老人活動的屋頂平臺或屋頂花園，其屋頂墻護欄高度不應小于1．10m；出平臺的屋頂突出物，其高度不應小于0.60m。5.3.1.8關(guān)于門窗1、老年人建筑公用外門凈寬不得小于1.10m。2、老年人住宅戶門和內(nèi)門（含廚房門、衛(wèi)生間門、陽臺門）通行凈寬不得小于0.80m。3、起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇應采用可觀察的門4、窗扇宜鑲用無色透明玻璃，開啟窗口應設防蚊蠅紗窗。5.3.1.9關(guān)于建筑設備與室內(nèi)設施1、老年人居住建筑居室之間應有良好的隔聲處理和噪聲控制，允許噪聲級不應大于45dB，空氣隔聲不應小于50dB，撞擊聲不應大于75dB。2、起居室、臥室應設多用安全電源插座，每室宜設兩組，插孔離地高度宜為0．60～0.80m；廚房、衛(wèi)生間宜各設三組，插孔離地高度宜為0.80～1.00m。3、老年人專用廚房應設燃氣泄漏報警裝置；老年公寓、老人院等老年人專用廚房的燃氣設備宜設總調(diào)控閥門。4、電源開關(guān)應選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，高度離地宜為1.00～1.20m。5、老年人居住建筑每戶應設電話，居室及衛(wèi)生間廁位旁應設緊急呼救按鈕?？偨ㄖ娣e：老年公寓6.3萬平方米左右，廉租住房2萬平方米，國際健康養(yǎng)生3000平方米。5.3.1.10特色公寓(可選)。為了更好保護環(huán)境，建議從加拿大引進木制特色別墅。加拿大以盛產(chǎn)木材而聞名于世，由于昂貴的勞動力、成本高、別墅建造業(yè)一直不景氣，加拿大政府為了減少原料出口（木材，紙漿）鼓勵房屋設計機構(gòu)，經(jīng)多年的努力特研制出一種新穎的組合式別墅，該別墅的全部制作由電腦完成（可根據(jù)用戶的任何要求進行特別房屋，房間的組合，例如，獨立別墅，城市屋，別墅花園），再由自動化生產(chǎn)線在工廠內(nèi)制作，不受氣候的影響，非常符合當今社會人們對住房的要求。由于是自動化生產(chǎn)線，大大降低了人工制作成本，（美國，加拿大等發(fā)達國家的房屋制作成本，人工費已超過一半以上）同時又提高了質(zhì)量標準。它的主要優(yōu)點是:安裝方便。十套兩百平方料的別墅，現(xiàn)場安裝只需三十天（海運二十五天，工廠生產(chǎn)時間只需一個月左右）。冬暖夏涼。墻壁夾層的高級隔音，保溫材料，可以有效的阻止冷熱空氣進入房間。防火防震。全木結(jié)構(gòu)的別墅房，是世界公認的最好的抗震材料，而室內(nèi)室外的防火材料，可經(jīng)的起四十五分鐘電焊槍高溫的噴燒。價廉物美。因?qū)凫杜可a(chǎn)故在成本方面和單獨建造的別墅相比要省去大量人力及材料費，并且有近百種不同的款式供海外進口商挑選，現(xiàn)擁有多種款式的雙層別墅供用戶選擇。面積大小?？捎捎脩糇赃x從一百平方米到四千平方米均可。樓層數(shù)量。一般為兩層（地下一層，地上兩層），也可建三層。也可建成目前較流行的多功能城市屋。內(nèi)裝修。包括天花板及地板，墻壁處理，廚房壁柜，衛(wèi)生間浴缸馬桶等等，集裝箱到達現(xiàn)場后，以三十套計算只需45天安裝即可入?。ㄓ嗀浟吭蕉噙\費越?。？紤]到突出燕趙建筑文化特色，引進少量加拿大別墅，大部分外觀采用具有燕趙文化建筑風格。5.3.2生態(tài)高效林木種植區(qū)占地面積1500畝，滿山種植優(yōu)良樹種，主要品種為山桐子、元寶楓、苜蓿草，配套種植松柏、水杉、欒樹、楊樹、槐樹等北方宜植樹種及珍稀宜植花卉，進行生態(tài)氧吧休閑體驗。即滿足觀賞休閑的需要，又具有極高的經(jīng)濟效益。林木和作物產(chǎn)品做為低碳加工包裝工廠的原料，打入京津高端市場，根據(jù)地理條件適當設置人工湖休閑區(qū)、愛情谷體驗區(qū)、夢幻花園，開發(fā)以自然地貌為依托的登山活動、拓展訓練和人工湖釣魚等休閑活動區(qū)。5.3.3老年康體休閑會所會所總占地40.81萬m2，總建筑面積12.31萬m2，包括休閑康體保健中心和圣塔寺祈福中心兩大版塊。項目規(guī)劃注重健康養(yǎng)生理念設計與項目的一致性，注重不同項目之間服務健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目的。項目注重電腦技術(shù)應用，方便人們使用。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務項目的配合，注重健康服務項目的獨創(chuàng)性。5.3.3.1休閑康體保健中心規(guī)劃建筑面積8.86萬m2，中西健康養(yǎng)生文化融為一體，不僅能夠為老年人提供健康醫(yī)療與服務，而且能夠為居民提供健康服務，起到“生命加油站，人體大修廠”的作用（可選建設燕趙名人文化園,包括燕趙風情體驗走廊,燕趙文化展覽館,燕趙文化樂園與健康服務中心采用健康步道連接）。1、健康檢測中心。引進國外先進的人體成份分析儀，結(jié)合國家體育總局頒發(fā)的《全民健身身體素質(zhì)達標標準》和醫(yī)療機構(gòu)的常規(guī)項目，開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務。我們將組織多名醫(yī)療與健康養(yǎng)生專家，根據(jù)您的檢測和評價結(jié)果，為您量身定制出一套集運動健身指導、營養(yǎng)配餐、心理調(diào)節(jié)、養(yǎng)生服務為一體的健康養(yǎng)生指導方法，包括：成長發(fā)育檢測指導套餐，形體保持檢測指導套餐；減肥塑身指導套餐；健美健身檢測指導套餐；動力源泉檢測指導套餐；疾病預防檢測指導套餐；膳食營養(yǎng)檢測指導套餐；養(yǎng)生保健檢測指導套餐；心理保健與精神衛(wèi)生檢測指導套餐；兒童學習障礙檢測指導套餐。全面科學地指導您保養(yǎng)好自己的健康，為您的生命加油。2、活水保養(yǎng)中心。將泉水或地下水引入到易州國際健康養(yǎng)生園，以活水保養(yǎng)為中心，設置室內(nèi)沐浴，滿足游客與業(yè)主冬季沐浴需求，起到血管體操的作用。對心、肺、腎及消化系統(tǒng)，對體內(nèi)的重要器官都有良好的效果。陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連，方便沐浴的人們作陽光浴。個性化SPA瀑布灌頂按摩浴。利用大量由上而下的自然水流，對上半身進行拍打式之軟性按摩，有助陰離子吸收及改善酸痛，特別適合年紀較大者。適用部位:頭部、頸部、背部。鵝頸瀑布泉。利用較柔性水壓，對頭、頸及肩部進行按摩，籍以消除全身的緊張感，可減輕偏頭、局部疼痛、煩躁不安癥。適合女性適用部位：頭部、頸部、手臂、背部。強力按摩浴。利用強力水柱在水中沖擊人體下半身各部位穴道，改善腸胃機能、血壓疾病及泌尿、生殖系統(tǒng)的毛病，并有壯陽效果。適用部位：腿部、生殖器官、小腹部。仰式全身按摩浴。利用11道強力活水按摩噴頭在水中沖擊人體、按摩肌肉，可改善消除不同部位的酸痛及松馳全身筋脈及神經(jīng)。適用部位：背部、大腿、腳底。情人按摩椅浴。適合情侶或家庭成員一起坐在水椅上，利用背部及底部出來的強力水流打成的氣泡振動沖擊，按摩人體背部、腰部，達到解除疲勞、減輕肌肉酸痛等。適用部位：腰部、腿部、腳底。沖擊泉浴。利用水柱由上往下直接沖擊的壓力，適當按摩人體上半身穴道，能松馳頭部及上半身的壓力，達到消除疲勞，改善頭痛、肩膀酸痛病癥。適用部位：頭部、頸部、肩部、背部、腰部。3、中醫(yī)減肥美容中心。中醫(yī)美容室：在引進人才的基礎(chǔ)上，從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務。中國著名教授黃霏莉主持研制的中醫(yī)美容咨詢系統(tǒng)軟件中，收集治療和保健美容方劑９６００余首，藥膳食譜８００余張，藥物與食物１２００余味，并利用電腦優(yōu)勢，對于這些方藥從內(nèi)服、外用、功效、主治等多方面進行了分類，為中藥美容的臨床應用及中藥美容產(chǎn)品的研制開發(fā)提供了全面的文獻資料。為人們提供針灸美容服務，將養(yǎng)生保健與美容結(jié)合起來。針灸美容美體與其他美容方法相比具有簡便易行、經(jīng)濟安全，標本兼治、療效可靠，防治一體、強身保健的特點。唐代大醫(yī)學家孫思邈在《備急千斤要方》和《千斤翼方》中專門開辟“面藥”和“婦人面藥”之篇，集中刊載美容秘方。針灸美容美體，遵循中醫(yī)的辯證論治理論，通過疏通經(jīng)絡、運行氣血而達到治療損美性疾病、美化容顏、延緩衰老的目的，從內(nèi)調(diào)節(jié)臟腑功能而達到外部美化容顏，促進皮膚新陳代謝，從根本上解決皮膚老化的問題，使人們在健康的基礎(chǔ)上更美麗。針灸美容的原理是調(diào)和陰陽、扶正祛邪、疏通經(jīng)絡。針灸美容美體有“實則瀉之，虛則補之，寒則熱之，熱則寒之”的治法總綱，但又有自身的特點。損美性疾病的致病因素主要以風、火、濕、毒、瘀、虛為主。4、營養(yǎng)配餐與食療中心。營養(yǎng)配餐的作用在于，營養(yǎng)成份能夠滿足運動的需要，控制過量熱量的攝取。引進運動員與大眾營養(yǎng)配餐軟件，可以指導社區(qū)人民群眾的科學配餐。我們與國家體育總局運動醫(yī)學研究所運動營養(yǎng)研究中心、武漢體育學院等建立良好合作關(guān)系，針對不同類型運動員營養(yǎng)配餐和口味進行指導，力爭達到滿足營養(yǎng)需要，適合學生口味，提高運動成績的目的。5、健身中心。在會所內(nèi)設立齊全的體育健身設施，設置陽光浴與吸氧室。6、抗衰老中心。健康與長壽是生命科學研究永恒的主題，衰老機制的研究近年來由于遺傳學和分子生物學的結(jié)合，使其在分子水平上獲得可喜的進展，甚至突破進入基因時代。通過健康養(yǎng)生項目的開展，可以延緩衰老的過程，提高生命的質(zhì)量，將抗衰老的研究成果應用于社區(qū)健康服務，對客戶提供衰老狀況診斷服務。7、茶文化中心。茶文化是中國的專利，日本對中國的茶文化進行深入研究并改進為茶道。德國醫(yī)學專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預防具有重要作用，導致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當也會損害健康。通過專家配置不同種類的養(yǎng)生保健茶葉，指導客人正確選用。8、數(shù)字化圖書館與文化交流中心。博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復疲勞。設立統(tǒng)一數(shù)字化商務會所，除了具有咖啡廳等傳統(tǒng)設施外，設立網(wǎng)吧，與深圳圖書館等合作建立數(shù)字化圖書館服務環(huán)境，根據(jù)客戶行業(yè)分類，重點為客戶提供行業(yè)數(shù)字資料服務，例如金融、地產(chǎn)、法律、電腦等等。數(shù)字化圖書館項目建議引進超星五大領(lǐng)先技術(shù)：讀書筆記、全文檢索、文本圖書、多媒體資源、數(shù)字化制作系統(tǒng)。數(shù)字圖書館是一項前無古人的開創(chuàng)性事業(yè)，需要長遠目光，需要探索精神，需要腳踏實地的工作，更需要團結(jié)和協(xié)作。數(shù)字圖書館每一項技術(shù)成就的取得和應用，都是建立在無數(shù)心血和汗水以及對圖書館事業(yè)的深刻理解基礎(chǔ)上的，它能夠給客戶提供良好的專業(yè)化服務。9、燕趙名人文化園(可選項目)。聘請曲陽等地雕塑大師為燕趙名人進行雕塑，同時在燕趙文化園多媒體放映廳動態(tài)介紹燕趙名人的精彩奮斗歷史。在雕像任務選擇方面，不僅可以選擇燕趙英雄人物，而且可以重點選擇一些在海外奮斗成功的企業(yè)家，這對于燕趙文化的發(fā)展與人才培養(yǎng)導向意義深遠。在燕趙文化園建議制作保定籍貫的院士精美雕像，重點宣揚他們的事跡。例如深圳植物園就將我國著名植物學家的雕像設置在植物園山頂。5.3.3.2圣塔寺院祈福中心規(guī)劃占地面積14.05萬m2（210畝），建筑面積3.45萬m2。圣塔寺原位于荊軻塔北側(cè)。古時建圣塔寺，寺院里建有亭臺樓閣等，以古時圣塔院寺為藍本，修建圣塔寺廟祈福中心，需建廟宇1座、禪房、碑樓、亭子和碑廊等。廟宇高約7米，廟內(nèi)有佛教佛像。左右兩側(cè)建禪房各3間，為青磚灰瓦建筑。碑林位于圣塔寺院后，全長500米，依山而建，將有價值的碑刻藝術(shù)集中于此。佛教本身就非常重視教育，很多國內(nèi)外佛教機構(gòu)都重視對教育的支持，中國傳統(tǒng)文化同樣非常重視教育，目前易縣需要吸引高級人才來易工作，建立碩士研究生培養(yǎng)機構(gòu)，設置博士后流動站有利于為易州培養(yǎng)高級人才，有利于得到海外華僑的經(jīng)費與智力支持。佛教文化區(qū)在整體規(guī)劃上處于園區(qū)西北部，與生態(tài)經(jīng)濟林木區(qū)相接壤。規(guī)劃以靜為主，根據(jù)禪宗的意境進行景觀設計，突出環(huán)境對人的教育功能。佛教對中國的詩歌與文學具有重要影響，唐代許多詩人都對禪宗深感興趣，甚至直接影響詩歌創(chuàng)作。謝靈運曾經(jīng)對凈土宗始祖慧遠傾心仰慕，他在禪定中，將佛作為清靜相好的理想對象，通過對彼岸世界得清凈觀，一步步移性入境，最后達到內(nèi)外寂照的頓悟。而自然山水則成了清凈境界得化身和象征。謝靈運對自然山水的聲影形色細細地觀覽、品味、體悟，在自然中久久地流連、依止，他的自然山水詩便是這種心境和禪境的表現(xiàn)。例如他的詩句“白云抱幽石，綠條媚清漣。”（《過始寧墅詩》）。盛唐詩人孟浩然與禪僧交往較多，對自然山水有共同的興趣，禪家坐禪入定的功夫影響著他對自然的觀察，因此他對自然觀察特別細致，感受特別豐富?！断娜漳贤研链蟆罚骸吧焦夂鑫髀洌卦聺u東上。散發(fā)乘夕涼，開軒臥閑敞。荷風送香氣，竹露滴清響。欲取鳴琴彈，恨無知音賞。感此懷故人，中宵勞夢想。”這首寫夏日的詩，別有韻味，孟對自然時序的感受也是非常之深，著名的詩歌《春曉》可以明證，“春眠不覺曉，處處聞啼鳥。夜來風雨聲，花落知多少。”佛教文化的傳播產(chǎn)生許多著名的故事，這些故事中飽含普度眾生的理想，將這些樂觀積極的故事與健康養(yǎng)生的佛教方法引入到老年社區(qū)，創(chuàng)造人間的極樂世界，這是明慧法師的愿望。從救助受災群眾到教誨失足青少年，明慧法師以慈悲的心勸化眾生。進而產(chǎn)生彌陀村的設想，注重人們的精神需求，建立健康的鄰里關(guān)系，通過美的環(huán)境與愉快的精神生活，將戰(zhàn)國文化的傳統(tǒng)美德與佛教的眾生關(guān)愛之心相互結(jié)合創(chuàng)造中國人的極樂世界。5.3.4配套服務設施及中心學校、醫(yī)院1、配套學校、醫(yī)院規(guī)劃總建筑面積為16.42萬m2，其中，全日制學校1.42萬m2，為北京著名大學附屬學校，與北京共享師資力量，滿足園區(qū)及附近地區(qū)學生上學需要；配套醫(yī)院15萬m2，為二甲醫(yī)院，配備先進的診療設備和技術(shù)精致的專家醫(yī)生隊伍，主要為老年人提供全方位的康體醫(yī)療服務，除此之外，可為易縣周邊提供完善的就醫(yī)服務。為產(chǎn)業(yè)園配套的商品教育園區(qū)和大型醫(yī)療服務機構(gòu)。2、配套服務辦公區(qū)規(guī)劃建筑面積為15.39萬m2，為產(chǎn)業(yè)園配套的服務、辦公建筑。其中，購物商城規(guī)劃占地20畝。為生活區(qū)配套的大型購物中心，同時銷售自有品牌商品，銷售形式不局限于自營，積極拓展各種銷售渠道，將自有品牌商品推向全國。主營幾大類型特色商品有日用百貨食品，自有品牌農(nóng)副產(chǎn)品，旅游紀念品，易州特色品牌產(chǎn)品等。3、其它配套工程（1）環(huán)衛(wèi)工程新建水沖式廁所（含供排水管道、采暖設施、污水調(diào)節(jié)池、地埋式污水處理設施、化糞池等建筑）共5個。對景區(qū)生活垃圾進行集中處理，根據(jù)旅游人數(shù)、職工生活狀況及周圍環(huán)境情況綜合考慮，新建占地10畝、可使用20年的垃圾填埋場一處。（2）電力工程供電電壓采用110KV，配電電壓采用10KV，使用電壓380V、220V，規(guī)劃區(qū)內(nèi)電網(wǎng)主要為配電電網(wǎng)。場區(qū)內(nèi)電力設施主要有開閉所和配電室。根據(jù)片區(qū)劃分及容量預測，設置一個10KV開閉所和多個10KV變配電室，經(jīng)由調(diào)壓后，由380V或220V電力線拉入每棟功能建筑。增加3套照明工程，達到醒目、亮麗。（3）進出口牌樓及景觀墻進出口牌樓即是停車場卡口，設計同時雙車道進出，寬25米、長3米，高5米，建設面積75m2。入口大型水景觀墻：包括巨型水景觀墻及四周觀魚池。目標是打造絕對吸引眼球的園區(qū)入口。5.3.5低碳工廠規(guī)劃總面積為6.67萬m2，為產(chǎn)業(yè)園配套的綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品加工包裝廠區(qū)。5.4

生態(tài)多樣性保護措施易縣是保定重要的生態(tài)保護區(qū)域，生態(tài)易州是易縣的重要發(fā)展戰(zhàn)略。荊軻塔周邊綠化率不高，特別是缺乏大型樹木與花卉，因此環(huán)境保護與建設要并重，旅游區(qū)采取多種必要的保護措施。生物多樣性保護，對易縣鄉(xiāng)土植物資源進行選擇，有代表性在生態(tài)氧吧休閑體驗區(qū)種植以世界夢幻花園作為引進國內(nèi)外花卉品種的繁育基地，同時也是觀賞中心；珍稀植物資源進行定量分析與重點保護，責任落實到責任人；加強生物多樣性檢測與管理；突出對荊軻塔文物與人文景觀保護；控制人數(shù)，確保不超越資源承載能力；在建筑規(guī)劃中，采取適宜的廢水排放處理，對固體廢棄物采用統(tǒng)一回收管理，充分利用電子資源與清潔能源，放置煙霧污染。5.5

服務體系項目實施后優(yōu)美的環(huán)境、令人耳目一新的建筑固然重要，但是，優(yōu)質(zhì)服務是更稀缺的資源，高尚社區(qū)以人為本。建議匯海國際生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園開展知識型社區(qū)服務，引進星級服務管理模式，建立充滿愛心和歡樂的社區(qū)。建立以易水國際健康養(yǎng)生園為核心的健康養(yǎng)生特色服務，結(jié)合一流的物業(yè)服務，塑造優(yōu)秀的社區(qū)文化。將客戶群體組織起來，建立文明的高尚生活環(huán)境，這是更重要的風景，也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質(zhì)量的保障。表5-1序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價（萬元）建安工程費（萬元）設備購置費其他費用合計一、第一部分工程費用m2194.681765314432.229153700344285.2(一)養(yǎng)老康體居住區(qū)(3250畝)萬m2143.381339.118639456001919941老年公寓養(yǎng)老中心萬m253.241356.3692123000722122匯海休閑養(yǎng)老社區(qū)萬m28.721357.311336500118363生態(tài)住宅區(qū)(廉租住宅)萬m258.241327.5757121600773124回遷居民安置區(qū)萬m223.181321.63013450030634(二)公共建筑(1313畝)m244.12240985286.221000106286.21萬m215.391430200072000220072老年康體休閑會所萬m212.31213021019.6520026219.62.1休閑康體保健中心萬m28.861924.312049.6500017049.62.2圣塔寺院祈福中心萬m23.452658897020091703北京聯(lián)合全日制學校萬m21.422422.5284060034404北京聯(lián)合二甲醫(yī)院萬m2151893.320400800028400（三）其他配套工程萬m27.18427522553453051暖通工程386038602給排水工程512051203消防工程273027304電氣工程564056405道路km3080240024006綠化260026007水系景觀工程11000110008生態(tài)低碳工廠萬m26.6715