上半年四川省房地產估價師案例與分析居住房地產估價的常用方法考試題

2017年上半年四川省房地產估價師《案例與分析》：居住房地產估價的常用方法考試題本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘,總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題,每題2分，每題的備選項中,只有1個事最符合題意）1、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0。5，樓面地價為1000元/m2。現按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地,容積率為4。0,相應的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為（)萬元.

A．500

B．525

C．600

D．16502、下列說法不正確的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關系，通常以完成特定事項為代理內容

B．法定代理是根據法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關系,法定代理人的權限來自法律的規(guī)定

C．指定代理是根據人民法院或有關單位的指定而發(fā)生的代理

D．指定代理的實質是一種實現委托代理的方式3、設立地役權通常會使。

A：供役地的價值下降

B:需役地的價值下降

C：供役地與需役地的價值都下降

D：供役地與需役地的價值都上升

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、（）是由開發(fā)項目全部投資的內部收益率表明的。

A．項目投資所能支付的最高貸款利率

B．將未來收益或收入轉換成現值的收益率

C．投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D．項目年凈收益與項目投資的資本價值之比5、某宗土地面積10000㎡，土地單位價格800元／㎡，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元,管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%,銷售價格為3000元／㎡，則該項目的盈虧平衡點銷售量為㎡。

A：10000

B：12000

C：180000

D:15000

E：借款合同6、某房地產投資項目,資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項目的速動比率是.

A：80％

B:120％

C：171%

D:200%

E：借款合同7、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,最高以征收相當于土地使用權出讓金以下的土地閑置費。

A：5％

B:10%

C：15%

D:20%

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調8、某建設項目建設期3年,各年計劃投資額分別為:第一年3600萬元、第二年4800萬元和第三年3800萬元，年均價格上漲率為5％,該項目建設期間漲價預備費為.

A：1270．975

B：3600

C：3800

D：4806

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調9、等于產品價格與銷售量的乘積。

A：平均收益

B:總收益

C：邊際收益

D：長期收益

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調10、的主要內容包括城市的發(fā)展布局,功能分區(qū),用地布局,綜合交通體系，禁止、制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。

A:城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃

B:控制性詳細規(guī)劃

C:修建性詳細規(guī)劃

D:城市分區(qū)規(guī)劃

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府__提出住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告，并附相應文件資料.

A．建設行政主管部門

B．房地產主管部門

C．建設行政主管部門和房地產主管部門

D．房地產主管部門和土地管理部門12、物業(yè)服務企業(yè)的資質管理實行。

A：一級審批制度

B：逐級審批制度

C：分級審批制度

D:分別審批制度

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調13、在房地產市場的自然周期中,空置率超過長期平均空置率的階段為__階段.

A．租金增長率上升

B．新增供給小于新增需求

C．新開工項目增加

D．租金增長率下降14、不屬于法人成立必須具備的條件是.

A：獨立承擔法律責任

B:依法成立

C：必要的經費

D:自己的名稱、組織機構和場所

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、某高層樓房占用的土地總面積為800㎡,房地總價值為4000萬元,甲公司擁有其中的寫字樓部分此部分的房地價值為2500萬元;乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地價值為1500萬元．如果按房地價值分攤方法計算,則甲公司擁有的土地數量為。

A:466㎡

B：496㎡

C:506㎡

D：596㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近,如果定價比市場領導者的定價低,則其采用的是.

A：領導定價法

B：挑戰(zhàn)定價法

C:隨行就市定價法

D:價值定價法

E：借款合同17、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》規(guī)定,房地產開發(fā)主管部門對符合條件的新設立的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)__。

A．二級資質證書

B．三級資質證書

C．四級資質證書

D．暫定資質證書18、我國目前國家債券的收益率為9%，經測算,零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風險系數為0。23，整個投資市場的平均收益率為18％，則零售商業(yè)用房的預期收益率為（）。

A．11.07%

B．12.45%

C．13。59％

D．10.78％19、在房地產產品的生產過程中，一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等工作.

A:建筑師

B：工程師

C：造價工程師

D：估價師及物業(yè)代理

E：借款合同20、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時,若采用現金流量折現法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是。

A：待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期

B:待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期

C：取得待開發(fā)房地產的日期

D：房地產開發(fā)完成并投入使用的日期

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝飾裝修和與其配套的線路、管道、設備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工,建設單位在開工前應當向申請領取施工許可證.

A:工程所在地的縣級人民政府

B:工程所在地的縣級人民政府建設行政主管部門

C:工程所在地的縣級以上人民政府

D：工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調22、誤差的處理方式中,對合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權.

A:退房

B：換房

C:買房

D：賣房

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、亦稱分支行制，指在大城市設立總行，并在該市及國內或國外各地設立分支機構的銀行組織形式.

A：單元銀行制

B：總分行制

C:集團銀行制

D：連鎖銀行制

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調24、起修正作用的一般原則中，又稱為審慎原則、保守主義。

A:形式重于實質原則

B:實質重于形式原則

C：重要性原則

D：謹慎原則

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、從賣方的角度看,成本法的理論依據是__。

A．銷售狀況價值論

B．市場供求價值論

C．生產費用價值論

D．經濟花費價值論二、多項選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項.錯選，本題不得分；少選,所選的每個選項得0.5分)1、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)__的一個百分比。

A．潛在毛租金收入

B．有效毛租金收入

C．凈經營收入

D．稅后現金流2、金融工具是指金融活動中以書面形式發(fā)行和流通的各種具有法律效力的憑證,包括__。

A．債權債務憑證

B．使用權憑證

C．所有權憑證

D．收益權憑證

E．分配權憑證3、下列關于建設用地使用權出讓，表述正確的是.

A:土地使用權出讓由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權

B:經出讓取得土地使用權的單位和個人,擁有土地所有權

C：土地使用權可以進入市場,進行轉讓、出租、抵押等經營活動，包括地下埋藏物在內

D：土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書

E：集體土地不經征收（成為國有土地)不得出讓4、關于需求、供給的變化對均衡價格影響的說法，正確的有。

A:需求不變、供給增加，均衡價格下降

B：供給不變、需求增加,均衡價格下降

C：需求減少、供給增加,均衡價格下降

D:需求減少、供給減少，均衡價格下降

E：需求增加、供給增加,均衡價格上升5、房地產開發(fā)過程中需要金融機構服務的資金類型是__。

A．支付土地出讓金的貸款

B．支付開發(fā)費用的短期資金或“建設貸款”

C．用于土地儲備的貸款

D．項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款”

E．住房抵押貸款6、以下關于建筑物壽命的說法中，正確的有。

A：建筑物的經濟壽命短于其自然壽命

B：建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數

C:建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預期產生的收入大于運營費用的持續(xù)年數

D：建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等,自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長

E：建筑物的自然壽命是指建筑物從財務入賬轉為固定資產之日起到不堪使用時的年數7、當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期期業(yè)投資.

A：出售

B：抵押

C：轉讓

D：經營

E:借款合同8、商品房買賣合同的內容應當由__。

A．房地產行政主管部門確定

B．工商行政管理部門確定

C．房地產行政主管部門和工商行政管理部門共同擬定

D．商品房買賣當事人約定9、是指用點、線等符號計算總體和各組單位數的方法。

A:劃記法

B：曲線法

C：折疊法

D:邏輯審查

E：點劃法10、謝某打算承租某寫字樓的一個單元,在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積為40㎡，外墻面積為8㎡，單元間分隔墻面積為10㎡,公攤面積為5㎡,那么,可出租面積應為㎡。

A：44

B:48

C:53

D：63

E：借款合同

11、下列關于物權的表述中，正確的有。

A：物權具有優(yōu)先效力

B：任何情況下的物權均優(yōu)先于債權

C：物權的設定必須公示

D:不動產物權的公示方式是登記

E：動產物權的公示方式是占有12、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的__.

A．容積率

B．土地用途

C．土地開發(fā)程度

D．評估單位

E．土地使用權性質13、房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以為基礎，參照當地的市場價格進行評估.

A：各類房屋的抵押價格

B：各類房屋的租賃價格

C：各類房屋的重置價格

D：基準地價

E：標定地價14、市場經濟條件下,物業(yè)租金水平的高低,主要取決于__.

A．業(yè)主希望的投資回報率

B．承租人愿意承擔的費用

C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關系15、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有__。

A．保值性

B．增值性

C．異質性

D．弱流動性16、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％,經營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元,所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（)萬元.

A．330

B．450

C．650

D．70017、某家庭預計今后15年內月收入為10000元,如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款.已知貸款年利率為12%,則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是萬元.

A：28.62

B:29.16

C:41。56

D：48.24

E：借款合同18、征用__，不需國務院批準。

A．基本農田10公頃以下的

B．基本農田以外的耕地不超過35公頃的

C．基本農田以外的耕地超過70公頃的

D．其他土地不超過35公頃的

E．其他土地超過70公頃的19、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時,職工工會經費按計稅工資總額的__％計算扣除.

A．4

B．3

C．2

D．120、成本利潤率的計算公式是__.

A．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）

B．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本）

C．開發(fā)利潤÷（土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D．開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產價值21、僅以發(fā)行價格與券面價值的差價作為利息的債券是。

A：附息債券

B:貼水債券

C：信用債券

D:擔保債券

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調22、根據物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現,管理并評估物業(yè)服務公司的工作,這是的工作內容。

A：物業(yè)管理