上半年山東省房地產估價師制度與政策建設監(jiān)理委托合同的形式與內容考試試卷

2016年上半年山東省房地產估價師《制度與政策》：建設監(jiān)理委托合同的形式與內容考試試卷本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多,從而不便于商務辦公,導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25％,每月可出租面積租金為70元／㎡,又知該寫字樓可出租面積為10000㎡，，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年,投資報酬率為8％,其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值.

A：548．19

B:558．15

C：567．39

D：675．40

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、房地產面積測算中的房屋面積，不包括__.

A．房屋建筑面積

B．房屋使用面積

C．共有建筑分攤面積

D．房屋占地面積3、職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結息，本息逐年結轉。每年__為結息日。

A．1月1日

B．6月30日

C．7月1日

D．12月31日4、根據建筑物重要性和使用要求。一般居住建筑的建筑物的重要性等級是。

A:特等

B：甲等

C：乙等

D:丙等

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調5、某房地產投資項目，資產為6000萬元,負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是。(2005年試題)

A：80％

B:120%

C：171%

D：200％

E：借款合同6、房地產市場也存在空間市場和__這兩個層面。

A．資產市場

B．資本市場

C．信托市場

D．證券市場7、竣工驗收費,屬于房地產價格的。

A：開發(fā)成本

B：銷售費用

C:管理費用

D：投資利息

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經過年數為12年,重置價格為800元／㎡，建筑物經濟壽命為40年,殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為萬元。

A:10．2

B：11.0

C：11．3

D：11．5

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、土地使用稅采取__的稅率。

A．比例稅率

B．地區(qū)差別稅率

C．分類分級的幅度定額稅率

D．超額累進稅率10、某建筑物的建筑面積為2000㎡,占地面積為3000㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元／㎡，建筑物重置價格為900元／㎡,而市場上該類房地產正常交易價格為1800元／㎡．則該建筑物的成新率為。

A：44％

B：50％

C：67%

D:94%

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知成地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費,買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于__.

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m212、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)用地應當以的方式取得.

A:轉讓

B：贈送

C：出讓

D：買賣

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調13、用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖的是。

A：地形圖

B：地籍圖

C：宗地圖

D：房產圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、現行國家規(guī)定的以房產為主的房地產價格評估費，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為

A：0.05‰

B：0.1‰

C：0。3‰

D:0。5‰

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、當某開發(fā)商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時,可以采用的定價法是__。

A．領導定價法

B．挑戰(zhàn)定價法

C．隨行就市定價法

D．滲透定價法16、某宗房地產預計未來第一年的有效毛收人為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3％，運營費用增長2％,收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7％。該宗房地產的收益價格為__萬元.

A．650

B．687

C．585

D．63017、大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的,申請注冊時，需要提供.

A:人才服務中心托管人事檔案的證明

B：社會保險繳納憑證復印件

C：所在單位同意其注冊的書面意見

D:所取得的房地產估價科研成果

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調18、制定進度計劃時，(）從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。

A．橫道圖法

B．網絡圖法

C．進行圖法

D．工序圖法19、開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率,是初步判斷房地產開發(fā)項目財務可行性的一個經濟評價指標，這一指標稱為（）。

A．成本利潤率

B．投資利潤率

C．資本金利潤率

D．資本金凈利潤率20、成本法最基本的公式是。

A：房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊

B：房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊

C：房地產價值=重新購建價格—建筑物折舊

D:房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、下列房地產估價相關活動中,屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是。

A：高層建筑地價分攤

B：房地產投資價值評估

C：因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估

D:城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法正確的是__.

A．替代效應＝收入效應+價格效應

B．價格效應＝替代效應+收入效應

C．收入效應＝替代效應+價格效應

D．價格效應＝替代效應/收入效應23、房地產投資的缺點是（）.

A．相對較高的收益水平

B．易于獲得金融機構的支持

C．抵消通貨膨脹的影響

D．投資回收期較長24、從經濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__.

A．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地

B．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地

C．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

D．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地25、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率"的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（)。

A．觀察法

B．實驗法

C．討論法

D．問卷調查法二、多項選擇題(共25題,每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)1、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據此可以判斷為該類商品住宅的需求。

A:完全無彈性

B：為單一彈性

C:富有彈性

D:缺乏彈性

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調2、下列屬于會計恒等式的是__。

A．資產—費用＝負債+所有者權益-收入

B．所有者權益＝資產+負債

C．資產+費用＝負債+所有者權益+收入

D．負債＝資產+所有者權益3、股票和債券的相同之處表現在。（2004年試題）

A：都是融資工具

B：都是流通證券

C：持有者享有相同權利

D：都具有償還性

E：都可以為投資者帶來收益4、下列關于會計要素中的利潤的說法，錯誤的是.

A：利潤是指企業(yè)在一定會計期間的經營成果

B:凈利潤為營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額等三個項目的總額減去所得稅費之后的余額

C：營業(yè)利潤是企業(yè)在銷售商品、提供勞務等日?；顒又兴a生的利潤

D：補貼收入不計入利潤

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、某建筑為磚混結構、內外設備齊全的受腐蝕生產用房，它的耐用年限是__年。

A．40

B．35

C．30

D．206、下列房地產價格影響因素中屬于房地產個體因素的是__。

A．位置

B．外部配套設施

C．面積

D．形狀

E．地質條件7、以出讓方式取得土地使用權的房地產，轉讓后受讓人欲改變原約定的用途，應具備的條件為__。

A．必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意

B．必須取得所在地建設行政主管部門的批準

C．與土地管理部門簽訂合同變更協(xié)議或更新簽訂合同

D．相應調整土地使用權出讓金

E．出讓方應繳納因改變土地使用性質的補償金8、土地儲備機構負責實施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的.

A：1%

B：2％

C：3％

D：4％

E:借款合同9、最高額抵押權確定的情形有。（2009年試題）

A：最高額抵押權已轉讓

B：新的債權不可能發(fā)生

C：抵押人破產

D：約定的債權確定期限屆滿

E：抵押財產被查封10、下列風險中,屬于房地產投資系統(tǒng)風險的有。

A：市場供求風險

B：變現風險

C:利率風險

D:時間風險

E:資本價值風險

11、有一宗房地產總價為100萬元,綜合資本化率為7%，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％,則該宗房地產的土地價格為__萬元(收益可視為無限年）。

A．30

B．40

C．50

D．6012、下列房屋租賃形式,是《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的范圍。

A:以房屋作價入股

B：將房屋出租給他人從事經營活動

C：將房屋以合作方式與他人從事經營活動

D：將房屋出租給他人居住

E：將房屋無償借用給他人13、下列關于房地產權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__.

A．屬地管理原則

B．房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則

C．房地產權利人只能到房屋所在地的市（縣)房，地產管理部門辦理產權登記

D．房屋的所有權人和使用人為兩個人14、某宗土地總面積1000m2，容積率為3,對應的土地單價為450元/m2,現允許將容積率提高到5,樓面地價不變。應補地價為__元/m2.

A．350

B．300

C．200

D．15015、建筑裝飾材料按__分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。

A．建筑裝飾部位

B．制造工藝

C．化學成分

D．力學性能16、某房地產估價業(yè)務發(fā)生在非經濟特區(qū)，評估的房地產價格總額為6200萬元,按國家規(guī)定的標準，該房地產估價最高收費額為萬元。

A:2。48

B：7.13

C:13。50

D：31.00

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調17、目前，國家收回建設用地使用權的原因可能是。

A：建設用地使用權期間屆滿而收回

B:因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回

D：因土地使用者履行土地使用權出讓合同而收回

E：司法機關決定收回建設用地使用權18、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套,其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套,則吸納周期為年。（2007年試題)

A：0。63

B：1。63

C：2。25

D：12。50

E:借款合同19、根據房地產估價的合法原則,目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有__。

A．土地所有權

B．國有工業(yè)用地土地使用權

C．宅基地土地使用權

D．大型游樂場

E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房20、”某城市別墅銷售市場"這一市場細分的方式包括

A：按地域范圍細分

B：按房地產用途細分

C：按增量存量細分

D：按交易形式細分

E：按目標市場細分21、在實際估價中,運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于__

A．房地產具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發(fā)方式

D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值22、關于物權的效力說法有誤的是__。

A．同一標的物，不允許有性質不相容的兩個物權同時并存

B．同一標的物一般來說物權優(yōu)先于債權

C．私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主失效

D．物權成立后，無論其標的物輾轉落入何人之手,權利人均可追及標的物行使其權利23、被征用土地所在地的市、縣人民政府，在收到征用土地方案后應于10日內將方案進行公告，征地補償安置方案公告的內容應包括__。

A．被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量,需要安