下半年安徽省房地產(chǎn)估價師制度與政策集體土地征收試題

2016年下半年安徽省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》:集體土地征收試題本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中,只有1個事最符合題意）1、征收集體土地,土地補償費應(yīng)當(dāng)歸__所有.

A．土地使用者

B．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

C．鄉(xiāng)（鎮(zhèn))人民政府

D．縣級以上人民政府土地管理部門2、在某宗房地產(chǎn)估價中,三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0。5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是__元/m2.

A．-100

B．—50

C．50

D．1003、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%,則其實物狀況修正系數(shù)為。

A：0．91

B:0．92

C：1．09

D:1．10

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、住房公積金屬于所有。

A：繳存住房公積金的單位及個人

B：繳存住房公積金的單位

C:繳存住房公積金的職工

D：住房公積金管理機構(gòu)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、估價人員通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2003～2006年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元／㎡，4887元／㎡,5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增減量法測算，該地區(qū)普通商品住宅2008年的價格為元／㎡.

A：5362

B：5347

C：5532

D：5563

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用__求取。

A．市場比較法

B．收益法

C．成本法

D．長期趨勢法7、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易,這個過程反映了房地產(chǎn)的（)。

A．不可移動性

B．適應(yīng)性

C．弱流動性

D．相互影響性8、某開發(fā)商建成一棟建筑面積為10000m2的住宅樓，該棟住宅樓套內(nèi)建筑面積之和為8500m2。若某購房者購買其中一套套內(nèi)建筑面積為l00m2的住房，則該購房者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積約為__平方米.

A．100

B．111

C．112

D．1189、登記機關(guān)自受理登記申請之日起日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記。

A：5

B:7

C：10

D：15

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其__.

A．共代理了多少個項目

B．代理成交額有多少

C．人員素質(zhì)

D．代理的成功率有多大

11、已知某筆貸款的年利率為6％，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是(）.

A．0。5％

B．6％

C．6。16％

D．6。19％12、按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定,下列關(guān)于估價專家鑒定的表述中,不正確的是__。

A．估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組

B．估價報告存在技術(shù)問題的,估價專家委員會應(yīng)當(dāng)糾正錯誤并出具估價報告

C．估價報告不存在技術(shù)問題的,應(yīng)當(dāng)維持估價報告

D．估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見13、張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，因質(zhì)量問題，與A房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了質(zhì)量糾紛。如果張某認(rèn)為該住房存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題，應(yīng)以作為能否退房的依據(jù)。

A：B市人民政府的核驗結(jié)果

B：B市土地部門的核驗結(jié)果

C：B市房管部門的核驗結(jié)果

D：B市質(zhì)量監(jiān)督站的核驗結(jié)果

E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章14、下列表述中正確的是。

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅之日起計算.

A：竣工

B：竣工驗收

C：入住

D：交付

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈波動的趨勢。

A：向下

B:平穩(wěn)

C：不穩(wěn)定

D:向上

E：借款合同17、資金來源與運用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的分析。

A：現(xiàn)金流量

B：清償能力

C：資產(chǎn)與負(fù)債情況

D：資金盈余或短缺情況

E：借款合同18、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是__。

A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

C．銷售費用和銷售稅費

D．開發(fā)成本和管理費用19、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400m2,住宅總建筑面積為1400m2，容積率為1。4，則住宅建筑凈密度為__。

A．28.60％

B．35。00％

C．40。00%

D．50。00％20、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中,錯誤的是．【2007年考題】

A：內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署

B：內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)頒證大會于2004年8月舉辦

C：內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師

D:內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某市擬修建一大型圖書館，現(xiàn)根據(jù)圖書館的土建工程施工圖編制的預(yù)算價格為__預(yù)算價格。

A．單項工程

B．單位工程

C．分部工程

D．分項工程22、用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的是__。

A．城市環(huán)境保護規(guī)劃

B．控制性詳細(xì)規(guī)劃

C．城市總體規(guī)劃

D．修建性詳細(xì)規(guī)劃23、不屬于風(fēng)險估計與評價常用的方法是__。

A．調(diào)查和專家打分法

B．解析方法

C．概率估算法

D．蒙特卡洛模擬法24、房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標(biāo)準(zhǔn)中，并不包括__.

A．價值最大化

B．雙方都認(rèn)可

C．經(jīng)濟上可行

D．技術(shù)上可能25、__,建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》,使得拆遷估價問題有了參考依據(jù).

A．2003年1月1日

B．2004年1月1日

C．2004年12月1日

D．2003年12月1日二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0。5分）1、根據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場.

A．房地產(chǎn)交易方式

B．房地產(chǎn)交易順序

C．購買房地產(chǎn)目的

D．房地產(chǎn)類型2、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。

A:營業(yè)利潤

B：營業(yè)支出

C：投資凈收益

D：營業(yè)內(nèi)收支凈額

E:營業(yè)外收支凈額3、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設(shè)工程項目進(jìn)行管理和監(jiān)督。

A：建設(shè)項目選址意見書

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：建設(shè)工程開工許可證

D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E:建設(shè)工程施工報告4、目前，國家收回建設(shè)用地使用權(quán)的原因可能是.

A：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿而收回

B:因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回

D:因土地使用者履行土地使用權(quán)出讓合同而收回

E:司法機關(guān)決定收回建設(shè)用地使用權(quán)5、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

A:15

B：30

C：60

D：90

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說,投資則是為了獲得未來報酬的經(jīng)濟行為，是屬于投資特性中的.

A：一種經(jīng)濟行為

B:投資具有時間性

C：目的是獲取收益

D：具有風(fēng)險性

E：借款合同7、實行物業(yè)服務(wù)收費酬金制的物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括__。

A．物業(yè)管理企業(yè)的酬金

B．物業(yè)服務(wù)支出

C．物業(yè)管理企業(yè)的利潤

D．法定稅費

E．物業(yè)服務(wù)成本8、目前，我國推行工程量清單計價法,根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程由__構(gòu)成.

A．直接費

B．間接費

C．利潤

D．稅金

E．預(yù)備費9、在下列行為中，屬于犯罪的有__.

A．欠稅

B．偷稅

C．抗稅

D．退稅

E．漏稅10、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是__。

A．單獨深度價格修正率

B．累計深度價格修正率

C．平均深度價格修正率

D．加權(quán)深度價格修正率

11、短期償債能力指標(biāo)主要是。

A：流動比率

B：速動比率

C：資產(chǎn)負(fù)債率

D：存貨周轉(zhuǎn)率

E:存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)12、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示房地產(chǎn)投資模式的有。

A:開發(fā)-銷售模式

B：開發(fā)-持有出租—出售模式

C：購買-持有出租—出售模式

D：購買—更新改造—出售模式

E:購買—更新改造—出租模式13、隊經(jīng)濟上看,土地利用的一般順序是：__。

A．商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住

B．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)

C．辦公、商業(yè)、居住、工業(yè)

D．商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)14、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定,買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6。8％,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3。9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān),并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為__元/m2。

A．2385

B．2393

C．2955

D．296415、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容有__。

A．確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B．對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案

C．安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況

D．拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源

E．補助費的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排16、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是__.

A．物權(quán)

B．知識產(chǎn)權(quán)

C．人身權(quán)

D．撤銷權(quán)17、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有。

A：房地產(chǎn)抵押估價

B：房屋征收評估

C：房地產(chǎn)司法拍賣估價

D：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E：房地產(chǎn)投資信托基金估價18、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為。

A：一級

B：二級

C：三級

D：四級

E:五級19、國有土地上房屋征收估價，是評估被征收房屋在完整權(quán)利下的價值，不考慮房屋等因素的影響.

A：租賃

B：抵押

C：查封

D：拍賣

E：變賣20、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是。

A：土地儲備

B：銷售方案的細(xì)化

C：建設(shè)項目的質(zhì)量控制

D:申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

E：借款合同21、在正常情況下拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格三者之間的關(guān)系為__。

A．拍賣價格>招標(biāo)價格>協(xié)議價格

B．拍賣價格〉協(xié)議價格〉招標(biāo)價格

C．招標(biāo)價格〉拍賣價格>協(xié)議價格

D．招標(biāo)價格>協(xié)議價格〉拍賣價格22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交__等證件及資料。

A．商品房預(yù)售許可申請書

B．征地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

C．開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書

D．適用房的租用標(biāo)準(zhǔn)

E．土地使用權(quán)證、