物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)維修管理辦法一、目的、原則1)目的：為進一步規(guī)范施工單位整改行為，確保工程遺留問題整改的效率和時效性，保障項目經(jīng)營有序開展，特制定該方案。2）原則：明確責(zé)任,理順流程，編制公司修繕定額；對簡易維修套用修繕定額，快速反應(yīng)，及時歸整；對復(fù)雜修繕明確程序，及時完成施工及支付。二、范圍、參與方1）范圍：時代新城項目;2）參與方：綜合部、工程部、審計部、物業(yè)公司、第三方、施工保修方;三、維修流程確認是否修繕范圍—＞物業(yè)公司填報維修派工單—＞綜合部確認修繕方—＞組織修繕—＞驗收—＞第三方審結(jié)支付—＞回訪統(tǒng)計—＞每年組織修繕定額修編、第三方考核。見附件一、修繕流程表四、各方權(quán)責(zé)1）物業(yè)公司：建立微信維修群,當業(yè)主提出報修，物業(yè)公司組織人員現(xiàn)場判斷是否維修范圍（有爭議的可邀請綜合部、工程部現(xiàn)場判斷），并在維修群內(nèi)發(fā)出相關(guān)圖片、戶號、位置、數(shù)量；確認屬于開發(fā)商的維修范圍，物業(yè)公司向綜合部填報《維修派工單》;屬于物業(yè)公司維修范圍的，物業(yè)公司自行組織維修；屬于開發(fā)商范圍的,物業(yè)公司提交《維修派工單》至綜合部。負責(zé)組織維修后的驗收，將維修后的照片發(fā)至維修群；對維修后的情況進行回訪，編制小區(qū)維修臺賬；每季度將維修情況報綜合部備案。參與第三方的年度考評、選聘。2）綜合部：判斷確認是否屬于開發(fā)商組織維修，判斷是否保修項目，判斷是否是內(nèi)部修繕定額內(nèi)的簡易維修還是復(fù)雜維修。屬于保修項目的，轉(zhuǎn)工程部向施工方提出維修通知；屬于復(fù)雜維修的，通知第三方向工程部報方案、預(yù)算;屬于簡易維修的,直接通知第三進行維修；屬于保物業(yè)公司職責(zé)范圍內(nèi)的，轉(zhuǎn)物業(yè)公司維修。參與維修工程驗收,對簡易維修驗收可每月支付前現(xiàn)場抽查。對其驗收單中工作量進行會簽.負責(zé)向第三方發(fā)出簡易維修指令.負責(zé)對第三方進行管理,對其工作履約情況進行年度考核。負責(zé)對物業(yè)公司的維修臺賬進行匯總,3)工程部對于保修項目，通知施工單位進行維修,在施工單位不能到位的情況(或多次維修不能滿足要求的情況)下,負責(zé)協(xié)同物業(yè)公司，組織第三方進行維修。審核第三方提報的復(fù)雜維修的方案，并簽署意見。參與維修工程驗收，對簡易維修驗收可每月支付前現(xiàn)場抽查。對復(fù)雜維修驗收單中工作量進行會簽。參與第三方的年度考評、選聘。4）審計部每年年初編制簡單維修的修繕定額,參與第三方年度考評、選聘。經(jīng)工程部確認的復(fù)雜維修方案,對其預(yù)算進行審核。依據(jù)簡易維修、復(fù)雜維修的驗收單及其附件，每月進行結(jié)算審核。5)第三方：及時按綜合部、工程部的指令組織維修；對于復(fù)雜維修向工程部提出維修方案、經(jīng)確認后編制施工預(yù)算。維修完畢填寫驗收單，匯總驗收資料,按月申請計量支付.6）施工單位施工單位接受到工程部通知后，及時組織人員進行保修。保修期滿，先組織工程部、物業(yè)公司檢驗，取得質(zhì)保期保修完好證明,再按合同退出保修金。對于保修期外的復(fù)雜維修提出建議；五、第三方管理1)考評、選聘：由綜合部牽頭，每年對第三方進行一次考評、比選,與之簽訂合同。綜合部負責(zé)對施工單位現(xiàn)場施工人員勞動紀律，行為標準，作業(yè)規(guī)范實施統(tǒng)一代管。2）資料:所有維修結(jié)算均以簽證的形式(并附有維修派工單、驗收單原件、維修前后的照片、結(jié)算書）。3）計價方式：簡易維修：直接按內(nèi)部修繕定額的項目價格表執(zhí)行,直接以簽證工程量乘以固定包干單價計算，不再計取其他任何費用.工程量由物業(yè)公司、綜合部驗收確認。復(fù)雜維修：由工程部最終確認工程量，審計按照審計規(guī)則進行審計。4）工程維修完工后，每月辦理結(jié)算一次，辦理結(jié)算后,工程款支付至95%(外墻、屋面防水須經(jīng)二次大雨后，驗收合格無滲漏方可辦簽證)，剩下部分待保修期滿后無息一次性支付。維修結(jié)算：每月結(jié)算一次。5）質(zhì)量保障：為確保整改工程滿足使用功能要求，保障整改質(zhì)量,最大限度的避免重復(fù)整改，由物業(yè)公司于每月20日前對上月整改工程量進行全面的驗收并在工程竣工驗收單上簽字.驗收小組固定成員：施工單位現(xiàn)場負責(zé)人,物業(yè)公司、綜合部、工程部。六、定額修訂每年年初由審計部發(fā)起，工程部、綜合部配合修編本年度常規(guī)修繕定額。七、反饋編檔維修驗收完成后，物業(yè)公司組織對維修情況進行反饋，作為第三方的考評依據(jù)。物業(yè)公司每季度將小區(qū)的維修情況建立臺賬（應(yīng)注明戶號、維修位置、維修情況、反饋情況等)，報綜合部備案。八、其他事項1）施工合同約定內(nèi)容：保修期內(nèi)，經(jīng)業(yè)主多次通知不能維修到位，業(yè)主方有權(quán)安排第三方維修，并按實際發(fā)生金