大明宮項目豪宅項目研究(1)分析

西安豪宅項目研究報告2016年6月前言——本報告重點對西安市場高端住宅物業(yè)進行研究，對豪宅產(chǎn)品的市場發(fā)展環(huán)境，豪宅項目核心價值體系進行挖掘，通過研究與分享，達到對西安豪宅市場初步認知的目的；一、西安豪宅市場發(fā)展二、西安豪宅市場現(xiàn)狀三、豪宅產(chǎn)品個案解讀西安第一代高端物業(yè)–初期（2000年-2004年）關(guān)于第一代“豪宅”的認定——城市快速發(fā)展初期的權(quán)貴住宅市場關(guān)鍵詞：產(chǎn)品面積大、配套不完善，物管水平低；1、地處西安城市快速發(fā)展初級階段的郊區(qū)或城郊結(jié)合部，特征主要以追求“大面積”為主，建筑形態(tài)較為單一（可圈可點的產(chǎn)品不多）；2、主要針對西安早期致富的小眾群體和特殊權(quán)力階層；3、社區(qū)配套不完善，物業(yè)管理水平低下，導致后期產(chǎn)品價值增長乏力；西安豪宅市場發(fā)展時期市場價格產(chǎn)品類型代表項目/建筑風格產(chǎn)品/總價核心賣點第一代（2000年-2004年）

豪宅售價：3000-5000元/㎡；

當期普通住宅均價：2000-2500元/㎡；別墅類高山流水（秦嶺，北歐風格）——秦嶺環(huán)境紫薇山莊（秦嶺，現(xiàn)代歐式風格）聯(lián)排220-260㎡（100-120萬）；獨棟350-400㎡（160-200萬）建筑風格、秦嶺環(huán)境城市住宅類錦園（城西，新古典歐式）150㎡（50萬）、200-220㎡（60-70萬）物業(yè)管理、戶型設(shè)計群賢莊（高新，新中式）150㎡（50萬）、200-220㎡（60-70萬）地理位置、物業(yè)服務西安第二代高端物業(yè)–中期（2005年-2008年）關(guān)于第二代“豪宅”的認定——暴富階層崛起的財富象征市場關(guān)鍵詞：產(chǎn)品附加值提升、物業(yè)多元化、景觀附加值突出；1、比起第一代豪宅物業(yè)，第二階段產(chǎn)品形態(tài)更為豐富，同時更多的是開始注重陽臺、露臺、花園和綠化的設(shè)計營造；2、出現(xiàn)了TOWNHOUSE、疊加洋房等多種物業(yè)類型，社區(qū)配套更加完善，泳池、網(wǎng)球場、會所等概念開始涌現(xiàn)；3、核心供應為曲江南湖附近，更注重交通條件、周邊環(huán)境、景觀打造，以及對社區(qū)安全等綜合因素的考慮；4、同期銷售價格已明顯與普通住宅拉開了差距。西安豪宅市場發(fā)展時期市場價格產(chǎn)品類型代表項目/建筑風格產(chǎn)品/總價核心賣點第二代

（2005年至2008年）

豪宅售價：7000-12000元/㎡；

當期普通住宅均價：3000-4500元/㎡；別墅類金地上林苑（曲江，現(xiàn)代風格）曲江南湖、芙蓉園等文化景觀資源曲江溪園（曲江，中式風格）400-500㎡（500-800萬）曲江公館（曲江，中西合璧）180-790㎡（150-3000萬）金地芙蓉世家（曲江，經(jīng)典學派風格）190-400（160-900萬）城市住宅類就掌燈（東二環(huán)，混搭風格）——地理位置、園林西安第三代高端物業(yè)–發(fā)展成熟期（2009年-2014年）關(guān)于第三代“豪宅”的認定——城市發(fā)展進程中的品質(zhì)追求市場關(guān)鍵詞：城市豪宅大量出現(xiàn)、產(chǎn)品品質(zhì)全面提升；1、2009年開始，西安豪宅市場進入較快發(fā)展階段，出現(xiàn)了一些可媲美國內(nèi)一線城市的頂級別墅項目，高端物業(yè)市場競爭急速加?。?、隨著西安城市化進程加速，交通格局變化，曲江已經(jīng)成為了豪宅開發(fā)的聚集地；高新、北城及城內(nèi)也相繼出現(xiàn)了城市豪宅公寓產(chǎn)品，例如：海珀蘭軒、8號府邸、紫薇公園時光等；西安豪宅市場發(fā)展時期市場價格產(chǎn)品類型代表項目/建筑風格產(chǎn)品/總價核心賣點第三代

（2009年至2014年）豪宅售價：12000-25000元/㎡；

當期普通住宅均價：5000-7000元/㎡；別墅類金地湖城大境（曲江，歐式風格）160-600㎡（160-3000萬）南湖資源、盛唐文化資源林隱天下（高新，現(xiàn)代歐式風格）——浐灞半島別墅（浐灞，現(xiàn)代中式風格）230-400㎡（200-400萬）社區(qū)規(guī)劃、浐灞濕地公園紫薇公園時光（高新，現(xiàn)代風格）——城市住宅類海珀蘭軒（經(jīng)開，artdeco風格）230-290㎡（320-800萬）新市政府，產(chǎn)品品質(zhì)，企業(yè)品牌8號府?。ǜ咝?，現(xiàn)代風格）190-260㎡（200-350萬）企業(yè)品牌、地理位置錦繡唐朝（曲江，中式風格）230-730㎡（400-2000萬）南湖資源、盛唐文化資源西安第四代高端物業(yè)–品質(zhì)提升期（2015年-至今）關(guān)于第四代“豪宅”的認定——步入小康后的精神追求市場關(guān)鍵詞：資源優(yōu)勢、精工產(chǎn)品、品牌實力保障，實現(xiàn)豪宅的價值對等；1、2015年開始，西安豪宅市場進入新的歷史時期，從資源優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)、物管服務、精裝修、科技智能等方面全面提升；2、隨著土地開發(fā)限制，市區(qū)豪宅逐步成為主導，豪宅項目對客戶研究更加細致，更注重客群的對位匹配，圈層活動及文化嫁接層次不窮，賦予客戶更多精神層面的追求；西安豪宅市場發(fā)展時期市場價格產(chǎn)品類型代表項目/建筑風格產(chǎn)品/總價核心賣點第四代

（2015年至今——）豪宅售價：16000-40000元/㎡；

當期普通住宅均價：6500-7000元/㎡；城市住宅類中大國際九號（高新）237-1052㎡（800-4000萬）地理位置、物業(yè)、精裝修、中大百貨丹軒梓園（高新）170-280㎡品牌、地段、學位星河灣（秦漢新城-郊區(qū)）134-377㎡（180-400萬）品牌、產(chǎn)品品質(zhì)玫瑰園（曲江）360-540㎡（1000-2000萬）南湖資源、建筑、科技西安豪宅市場發(fā)展小結(jié)——1、從西安豪宅市場發(fā)展歷程來看，西安豪宅伴隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段（2005-2014）實現(xiàn)了質(zhì)與量的全面提升；2、從豪宅發(fā)展區(qū)域看，由早起的秦嶺，到中期的曲江，再到后期全市各區(qū)域，豪宅的城市化特征明顯；3、從豪宅價值看，從單一的獨占性資源優(yōu)勢，逐步發(fā)展到全產(chǎn)品力出擊，物管、園林、建筑細節(jié)、精裝修等產(chǎn)品優(yōu)勢正在成為核心價值；此外，隨著社會科技發(fā)展，智能化系統(tǒng)越來越快的進入豪宅價值體系中一、西安豪宅市場發(fā)展二、西安豪宅市場現(xiàn)狀三、豪宅產(chǎn)品個案解讀從西安豪宅市場發(fā)展看，大致集中于以下幾個區(qū)域——城北板塊高新板塊曲江板塊浐灞板塊秦嶺板塊城北板塊——核心賣點：市政府代表項目：海珀蘭軒、風景御園秦嶺板塊——核心賣點：秦嶺自然環(huán)境代表項目：紫薇山莊曲江板塊——核心賣點：南湖環(huán)境、人為環(huán)境代表項目：湖城大境、玫瑰園浐灞板塊——核心賣點：灞河景觀代表項目：浐灞半島別墅高新板塊——核心賣點：教育資源、社區(qū)品質(zhì)代表項目：丹軒梓園西安豪宅市場現(xiàn)狀風景御園北郊中新浐灞半島中央別墅區(qū)曲江綠地中海公館國際生態(tài)城

八號 府邸綠地諾丁山

紫薇公園時光鉑宮

金地湖城大境龍湖弗萊明戈高新林隱 天下錦繡唐朝曲江華僑

城 紫薇永和坊秦嶺北麓西安院子紫薇山莊國嶺振業(yè)泊墅綠地海珀紫庭海珀蘭軒星河灣中大國際丹軒梓園曲池東岸玫瑰園在售項目以往項目圖：西安豪宅分布圖西安豪宅市場現(xiàn)狀板塊發(fā)展——1993年，北郊這片曾有過大唐繁華，而后又被莊稼地和荒草覆蓋了千年的土地正式更名為西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，隨后，一個嶄新的現(xiàn)代制造業(yè)基地出現(xiàn)，成為西安經(jīng)濟重要的增長極；2007年，西安市委、市政府決定北遷，這片區(qū)域又有了新的定位——西安未來的新行政中心和城市副中心；板塊價值——城市新中心、火車北客站、團結(jié)湖水庫；板塊市場——區(qū)域豪宅項目較少，已開發(fā)的風景御園、海珀蘭軒均以市政府為鄰；典型項目：海珀蘭軒：歐式小高層、大平層面積約180-360㎡；精裝售價1.6萬元-2.0萬元/㎡，2014年已售罄客群：30%為陜北富商、約50%西北地區(qū)私營企業(yè)主、20%為西安企業(yè)高管階層。1、城北板塊：行政新區(qū)，高密度開發(fā)，豪宅較少西安豪宅市場現(xiàn)狀海珀蘭軒風景御園西安豪宅市場現(xiàn)狀板塊發(fā)展——秦嶺，在西安市主城區(qū)以南，為天然翠色屏障，是關(guān)中游覽避暑的良好場所；位于西安市南40余公里的終南山自古風景秀麗，自古即有唐代官紳在此建別墅，其中以王維的輞川別墅最負盛名；自2002年，高山流水別墅在此一炮走紅之后，繼而有紫薇山莊、麓鳴院、豪盛山水草堂、西安院子、國嶺、提香溪谷等一大批高端住宅聚集；板塊價值——秦嶺自然風光板塊市場——2004-2008年重點開發(fā)區(qū)域；目前該板塊新品較少，多為尾盤銷售；區(qū)域配套不足，制約豪宅發(fā)展典型項目：紫薇山莊：2004年項目，聯(lián)排220-260㎡（100-120萬）當時售價約4500-5000元/㎡；獨棟350-400㎡（160-200萬）客群：70%西安及周邊城市私營企業(yè)主、20%西安政府高級公務員，10%陜北等外地富商。2、秦嶺板塊：早期豪宅聚集區(qū)，環(huán)境優(yōu)美但產(chǎn)品檔次較低，配套不足紫薇山莊西安院子板塊發(fā)展——1991年，經(jīng)國務院批準成立西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，成為首批國家級高新區(qū)；高新區(qū)在成為中國中西部地區(qū)投資環(huán)境好、市場化程度最高的區(qū)域之后，涌現(xiàn)了一大批富豪和城市精英階層；板塊價值——高科技產(chǎn)業(yè)集中，高新教育資源；板塊市場——2004年左右，區(qū)域市場出現(xiàn)了部分豪宅，如群賢莊、錦都花園等。滿足了先富起來的一群人的置業(yè)要求。在曲江成熟之前，高新一直是西安地產(chǎn)市場的標桿區(qū)域；隨著高新管委會南移，在管委會新址范圍，又出現(xiàn)了西安少有的公寓類豪宅，如紫薇公園時光，以及城市經(jīng)濟型別墅，如綠地諾丁山；而高新一期成熟地段以期土地稀缺性，教育資源豐富的特點，逐步發(fā)展出新時期的城市豪宅樣板，如中大國際、丹軒梓園；典型項目：丹軒梓園：160-280平米大平層、洋房；售價約1.5-1.8萬元/㎡客群：50%全市私營企業(yè)主、30%企業(yè)高管階層、20%政府高級別公務員。3、高新板塊：產(chǎn)業(yè)發(fā)達，教育資源雄厚，滋生新的豪宅聚集區(qū)西安豪宅市場現(xiàn)狀中大國際丹軒梓園板塊發(fā)展——2002年，《曲江宣言》晴空霹靂，宣告了再造大唐華章的宏圖偉略。其后，曲江無法復制的歷史文化遺存讓古城人以此為傲，大雁塔、南湖、大唐芙蓉園等著名文化名片，已然成為一個眾多城市精英向往的富人區(qū)；隨著曲江一期快速擴張，核心資源景觀地段基本開發(fā)完畢，豪宅數(shù)量也開始出現(xiàn)下降趨勢，且項目規(guī)劃逐步削減；板塊價值——曲江南湖自然景觀、曲江唐文化人文景觀；板塊市場——目前，曲江一期核心地段土地開發(fā)飽和，豪宅數(shù)量逐步減少；根據(jù)曲江二期規(guī)劃，在二期中心位置將打造雁夢湖水景，因此，在二期環(huán)水景雁夢湖區(qū)域亦將形成新的豪宅區(qū)；鑒于曲江二期面積要大于一期面積近5平方公里，推測未來的豪宅體量將比較大。典型項目：玫瑰園，360-540㎡大平層，精裝售價2.9萬元/㎡客群：70%陜北富商、20%西安私營企業(yè)主、10%西安企業(yè)高管西安豪宅市場現(xiàn)狀4、曲江板塊：傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，開發(fā)飽和豪宅數(shù)量下降玫瑰園曲池東岸板塊發(fā)展——2004年9月，浐灞生態(tài)區(qū)成立，于是，沉寂已久的浐灞河區(qū)域，在經(jīng)過多年的綜合治理之后，正重現(xiàn)“灞柳風雪”的古典美景。公園、綠地、濕地、水景的大面積擴張，使得浐灞贏得了“西安的綠肺”之美譽；2011年世界園藝博覽會選址浐灞生態(tài)區(qū)廣運潭景區(qū)，一舉將浐灞推向世界；板塊價值——浐灞自然景觀帶、世園會人文景觀板塊市場——在浐灞三角洲區(qū)域、廣運潭風景區(qū)、雁鳴湖濕地公園半坡度假區(qū)及灞濱生態(tài)園區(qū)域四大區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)較多的豪宅。目前，在這些區(qū)域已經(jīng)有的豪宅項目包括中新浐灞半島中央別墅區(qū)、振業(yè)泊墅、龍湖弗萊明戈；典型項目：浐灞半島中央別墅區(qū)：160-300㎡洋房、別墅，售價1.8-2萬元/㎡客群：60%私營企業(yè)主、30%企業(yè)高管階層、10%老客戶再次購買；西安豪宅市場現(xiàn)狀5、浐灞板塊：自然景觀優(yōu)良，但豪宅項目較少，無集群效應龍湖弗萊明戈浐灞半島A13地塊小結(jié)——西安豪宅市場現(xiàn)狀從板塊價值而言，高新與曲江依然為西安豪宅價值高地根據(jù)現(xiàn)有各板塊資源現(xiàn)狀，曲江板塊豪宅正處于下滑趨勢，而高新板塊近年來憑借板塊發(fā)展及教育資源優(yōu)勢，豪宅產(chǎn)品逐步增多；根據(jù)西安各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，各板塊價值排序為：曲江>高新>浐灞>城北>秦嶺；從板塊個案而言，景觀資源優(yōu)勢+板塊價值優(yōu)勢為豪宅項目市場成功基礎(chǔ)充分發(fā)揮板塊自然景觀資源優(yōu)勢、為曲江、浐灞豪宅項目價值兌現(xiàn)的外圍條件；以高新板塊為代表的豪宅項目，充分發(fā)展高新區(qū)土地資源稀缺，教育資源豐厚的外圍板塊價值，獲得較高市場認可；從各板塊發(fā)展而言，高新有望成為下一階段西安豪宅的核心區(qū)域從西安各板塊發(fā)展現(xiàn)狀看，高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展遙遙領(lǐng)先，造就了土地資源的稀缺性，加以高新教育資源的限制條件，高新有望成為下一個豪宅核心區(qū)域；一、西安豪宅市場發(fā)展二、西安豪宅市場現(xiàn)狀三、豪宅產(chǎn)品個案解讀西安典型豪宅項目信息表項目名稱所屬區(qū)域項目位置首開時間月均去化產(chǎn)品形式是否精裝裝修標準成交均價（元/㎡)物業(yè)形態(tài)主力面積區(qū)間物業(yè)服務主力賣點中大國際九號高新科技三路九號2016.5.75套大平層精裝8000元/㎡3388828高層237-1052中大國際九號物業(yè)管理公司物業(yè)服務1、物業(yè)：物業(yè)人員要求較高，覆蓋面較寬，提出0酬金服務2、產(chǎn)品：產(chǎn)品舒適度較高，最大面積1052㎡3、裝修標準：8000元/㎡玫瑰園曲江江池南路與曲江池東路交匯處東南角2015.5.85套別墅、大平層精裝7000元/㎡29000左右12-18小高360-540陜西利茲物業(yè)1、區(qū)位：位于南湖附近，周邊環(huán)境非常好；2、精工：項目以極簡主義應用于建筑本體設(shè)計，同時采用大量建筑科技；星河灣西咸西咸新區(qū)秦漢新城蘭池大道中段2015.6.2740套大平層精裝2000-3000元/㎡9000-14000高層134-377星河灣物業(yè)，一級資質(zhì)1、品牌：全國星河灣品牌2、精工：星河灣系列丹軒梓園高新高新一路以西，科技三路以北2014.11.1120套洋房、大平層精裝3000元/㎡14000-20000高層、洋房、小高160-280天地源自有物業(yè)，一級資質(zhì)1、地段：高新核心區(qū)域CBD2、學位：高新一校一中學位3、園林：整個社區(qū)景觀由一“宮”、一“坊”、二“園”、六“庭”組成曲池東岸曲江曲江新區(qū)新開門南路東側(cè)2014.6.285套大平層精裝/毛坯精裝3500元/㎡，微盤毛坯精裝20000毛坯12000-14000高層、洋房、小高160-300和潤物業(yè)，二級資質(zhì)1、地段：曲江新區(qū)曲江池遺址公園正東500米，地處曲江核心景觀2、景觀資源：南湖生態(tài)旅游區(qū)；3、貝爾高林親自擔綱設(shè)計，秉承精工筑樓造園的理念，將優(yōu)雅、浪漫的“地中海風情”建筑與景觀完美的融合；4、物業(yè)：特別聘請英國國際大管家服務，五星級酒店標準引入住宅豪宅產(chǎn)品個案解讀鎖定高端圈層客戶的城市豪宅——關(guān)鍵詞：品牌、精裝、物管服務豪宅產(chǎn)品個案解讀高新-中大國際九號項目名稱中大國際九號地址高新區(qū)科技三路9號土地單價466萬/畝樓板價1997元/㎡所在區(qū)域高新開盤日期2016年5月7日占地規(guī)模87畝容積率3.34建筑面積20萬㎡規(guī)劃戶數(shù)468戶車位配比地下780個建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商中大中方信控股有限公司綠化率40%裝修情況8000元/㎡精裝交房時間2017年7月底物業(yè)管理5元/m2/月，中大物業(yè)本案發(fā)展的核心動力——1、外圍支撐：①項目處于高新一期核心區(qū)域，土地價值稀缺；周邊配套豐富；②教育資源豐富，緊鄰高新一中一小等知名學校；③未來地鐵6號線，將繼續(xù)推動價值提升；2、內(nèi)生動力：①世界奢飾品大型商業(yè)支撐；②8000元/㎡豪裝，國外知名品牌建材使用；③中大物管全方位服務體系；個案——中大國際九號中大國際九號中大國際——高新一期稀缺地段，奢飾品大型商業(yè)，全品牌系精裝豪宅個案——中大國際九號價值1：高新學區(qū)房項目緊鄰高新一中，高新一中為陜西省重點中心，被譽為西安“五大名校之一”價值2：8000元/㎡精裝標準項目采用國際知名品牌進行精裝交付，保障建筑使用年限，實現(xiàn)拎包入住價值3：物管“0酬”全服務項目使用中大物業(yè)，實施物業(yè)費以外的“0酬”全服務；中大國際——地段+學區(qū)房+8000元/㎡精裝+物管“0酬”全服務建筑面積約310㎡建筑面積約332㎡1-2#樓平面圖個案——中大國際九號中大國際——3T2戶大平層產(chǎn)品，南北通透，雙入戶門，全套房設(shè)計建筑面積約405㎡建筑面積約237㎡3-4#樓平面圖樓棟號層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)129層332㎡3室2廳4衛(wèi)5829層310㎡3室2廳3衛(wèi)58229層332㎡3室2廳4衛(wèi)5829層310㎡3室2廳3衛(wèi)58330層405㎡5室3廳4衛(wèi)6030層237㎡4室2廳3衛(wèi)60429層405㎡5室3廳4衛(wèi)5829層237㎡4室2廳3衛(wèi)58合計——————468中大國際——8000元/㎡精裝設(shè)計，國際一線家裝品牌個案——中大國際九號主要精裝配置——美諾MIELE廚電、HACKER櫥柜、ASKO洗衣集成系統(tǒng)、DAEWOO迷你洗衣機、KAWAJUN日本裝飾小五金、TOTO高端系列智能坐便、DURAVIT德國杜拉維特潔具、GROHE德國高儀衛(wèi)浴、VAILLANT德國威能燃氣壁掛爐、KALDEWEI德國卡德維浴缸、YALE耶魯入戶門鎖、KONE進口通力電梯、BAUWERKBOENGROUP德國三層實木地板1、綠色三星建筑+抗震阻尼器：中大國際九號使用綠色三星建筑標準并取得住建部認證，同時運用日本抗震阻尼器作為抗震第一道防線，在結(jié)構(gòu)中充當“保險絲”的作用，降低結(jié)構(gòu)遭遇地震作用時的損傷，提升結(jié)構(gòu)的抗震性能。2、高性能玻璃幕墻系統(tǒng)：采用了可更換單元式鋁合金高級玻璃幕墻，幕墻玻璃為三層超白鋼化LOW-E鍍膜透明雙中空充氬氣高性能玻璃，采用優(yōu)質(zhì)鍍膜級浮法玻璃原片，國際最先進的LOW-E鍍膜技術(shù)，以及國內(nèi)外一線品牌的材料，保證了玻璃幕墻成品質(zhì)量，是整個外墻的隔熱和保溫性能明顯提升，從而達到更加的節(jié)能。3、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)：由恒濕、恒氧、潔凈新風系統(tǒng)和恒溫VRV變頻空調(diào)系統(tǒng)組成。其中新風系統(tǒng)是由PM2.5空氣凈化器、新風全熱交換器、電極式加濕器和防靜電抗菌管道系統(tǒng)組成。4、雙路供水系統(tǒng)：采用雙路供水系統(tǒng)，紫銅管飲用水系統(tǒng)入戶，99%以上的水中細菌在進入紫銅管道5個小時后被徹底殺滅，且具有不可滲透性。個案——中大國際九號中大國際——八大核心建筑價值，保障業(yè)主生活質(zhì)量5、世界頂級坡道路融雪設(shè)備：采用進口芬蘭恩斯托的Tash發(fā)熱電纜，在停車場出入口坡道、車道、主入口的人行道下鋪設(shè)發(fā)熱電纜，系統(tǒng)控制部分內(nèi)置溫控器及探測器，可實現(xiàn)全自動化，自動檢測冰雪及溫濕度，并根據(jù)檢測信號實現(xiàn)自動啟停，使地面沒有結(jié)冰或積雪。6、阻隔室外交通噪音：聯(lián)袂國際專業(yè)聲學顧問公司，嚴格挑選低噪音設(shè)備，按照國際標準進行聲學設(shè)計。整體建筑采用玻璃幕墻系統(tǒng)，有效阻隔室外交通噪音。7、100%雙路供電系統(tǒng)+柴油發(fā)電：為保證正常用電而配備的市政雙路供電體系分別取兩個變電站的高壓電纜線路供電，即使是在市政雙路供電同時中斷時，還特別配備了全進口柴油發(fā)電機組緊急備用，確保業(yè)主的正常生活不受干擾。8、軍用級別的無限探測安防系統(tǒng)：在住區(qū)入口、單元入口、車庫入口、大堂、電梯、入戶門皆布設(shè)霍尼韋爾安防門禁系統(tǒng)，千余個720P高清攝像機，實現(xiàn)全區(qū)無死角監(jiān)視系統(tǒng)，視頻圖像存儲可以達90天。個案——中大國際九號中大國際——八大核心建筑價值，保障業(yè)主生活質(zhì)量個案——中大國際九號日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價套均價成交金額2016年6月普通住宅880335,46310,398,22431,194,671推廣動態(tài)：

項目自開發(fā)至今，采取純?nèi)訝I銷手段，未對市場及媒體釋放任何銷售信息，保持項目的神秘感及客戶圈層身份感；5月6日“藝術(shù)·生活態(tài)度”派對盛典舉行，國內(nèi)知名的張震、胡杏兒，超模秦舒培等出席盛典；

活動當天，中大國際樣板間正式開放，8000元/㎡豪裝品質(zhì)第一次亮相，同步進行客戶認購；銷售動態(tài)：

中大國際九號自取得預售證后一直未公開銷售，中大合作單位的全國高端客群資源為項目首批開放的面對人群；

通過5月6日活動，5月7日項目正式開始銷售；

截止6月底，項目累計備案3套，套均面積293㎡，單套總價1040萬元，6月成交均價35463元/㎡中大國際——溢價銷售為核心目標，去化緩慢，開盤當月成交僅3套；落戶遠郊，成功逆襲的星河灣——關(guān)鍵詞：產(chǎn)品線調(diào)整、精工產(chǎn)品展示豪宅產(chǎn)品個案解讀秦漢新城-星河灣星河灣——距離城區(qū)（經(jīng)開區(qū)）約15公里的遠郊豪宅項目；項目名稱西安星河灣地址西咸新區(qū)秦漢新所在區(qū)域秦漢新城開盤日期2015年6月27日占地規(guī)模125畝容積率2.6建筑面積28萬㎡規(guī)劃戶數(shù)1106戶車位配比地下1791個建筑形態(tài)高層建筑風格歐式風格開發(fā)商陜西星河灣房地產(chǎn)綠化率38%裝修情況精裝交房時間2017年6月1日物業(yè)管理3.50元/m2/月，星河灣物業(yè)本案發(fā)展的核心動力——1、外圍支撐：①機場、北客站等立體交通樞紐；②渭河濕地景觀；2、內(nèi)生動力：①星河灣企業(yè)品牌、物管服務；②精工建筑、精裝修；個案——星河灣個案——星河灣星河灣——130-270㎡主力T3、T2大平層產(chǎn)品，全精裝設(shè)計；樓棟號層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)1#樓28層130㎡3室2廳2衛(wèi)2828層170㎡4室2廳3衛(wèi)564#樓29層270㎡4室3廳4衛(wèi)585#樓27層270㎡4室3廳3衛(wèi)547#樓22層270㎡4室3廳3衛(wèi)44合計——————240星河灣目前在售1號樓、4號樓、5號樓和7號樓，面積區(qū)間134-376平，1號樓均價9000元/平，4號樓和7號樓均價10000-11000元/平，5號樓均價13000-14000元/平。優(yōu)惠：全款95折，按揭97折。目前均為準現(xiàn)房，預計2017年6月1日交房。精裝房裝修標準為3000-6000元/平。1#樓T3戶型4/5/7#樓T2產(chǎn)品，面積270㎡個案——星河灣星河灣——憑借品牌及精工產(chǎn)品品質(zhì)，獲得遠郊豪宅的成功；首次開盤銷售數(shù)據(jù)：2015年8月，項目首次開盤，熱銷3.3億元；2016年3-6月份，項目月均去化60套，實際成交均價約1萬元/㎡；特別說明：該項目所處秦漢新城距離市區(qū)約15公里，周邊尚未開發(fā)，無任何在建商品房項目，星河灣憑借企業(yè)品牌及精工產(chǎn)品質(zhì)量，獲得遠郊開發(fā)的又一次成功；小區(qū)實景樣板間成功原因1——充分結(jié)合西安客戶習慣，調(diào)整產(chǎn)品及價格線；星河灣項目進入西安后，調(diào)整了其高端豪宅的產(chǎn)品線，降低了面積尺度，并考慮地塊位置因素，銷售定價也低于其它城市；成功原因2——星河灣品牌傳播；星河灣在全國各地積累了大量陜西籍客戶，此次西安首發(fā)也獲得老客戶追捧；成功原因3——星河灣精工品質(zhì)；星河灣秉承一貫園林與物管、樣板先行的展示模式，獲得客戶對品質(zhì)的認可，占據(jù)南湖一線景觀資源——成功關(guān)鍵詞：建筑風格、一線南湖景觀豪宅產(chǎn)品個案解讀失敗關(guān)鍵詞：月均5套、以內(nèi)部去化為主曲江-玫瑰園項目名稱曲江玫瑰園地址曲江池南路與曲江池東路交匯處土地單價不詳樓板價不詳所在區(qū)域曲江開盤日期2015年5月8日占地規(guī)模34畝容積率4.8建筑面積10萬㎡規(guī)劃戶數(shù)137戶車位配比地下638個建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代開發(fā)商西安龍盛置業(yè)綠化率36%裝修情況7000元/㎡精裝交房時間2016年12月底物業(yè)管理5.5元/m2/月，陜西利茲物業(yè)本案發(fā)展的核心動力——1、外圍支撐：①曲江一期核心位置，一線南湖景觀資源；2、內(nèi)生動力：①精工產(chǎn)品品質(zhì)；②7000元/㎡精裝品質(zhì)，科技元素；③個性化建筑設(shè)計；個案——玫瑰園玫瑰園——曲江南湖一線景觀資源，獨特建筑設(shè)計的大平層豪宅項目1#2#3#4#個案——玫瑰園玫瑰園——躍層與平層混搭，全套房電梯入戶；戶戶60-85㎡高贈送1\3#樓躍層1\3\4#樓平層樓棟號層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)118層490-540㎡4室3廳3衛(wèi)-躍層1818層346-372㎡4室3廳3衛(wèi)35212層420㎡4室3廳5衛(wèi)12314層490-540㎡4室3廳5衛(wèi)1414層346-372㎡4室3廳3衛(wèi)28416層313㎡3室3廳4衛(wèi)30合計——————137玫瑰園——7000元/㎡精裝設(shè)計，星級酒店裝修標準主要建筑配置——3cm厚進口黑金砂石材干掛；遠大單元式LOW-E雙銀超白玻璃幕墻外立面；五星級酒店精裝修標準；首層200—600㎡泛會所功能；戶式中央空調(diào)(帶過濾PM2.5功能)；雙層一級防水；博物館級安防；精裝修車庫。個案——玫瑰園個案——玫瑰園玫瑰園——月均去化5套，去化速度遠低于周邊；（主要以內(nèi)部消化為主）銷售統(tǒng)計：月均去化5套，產(chǎn)品分類制造價格梯隊

玫瑰園近一年累計成交58套，套均面積360㎡；實現(xiàn)銷售金額4.9億元；

銷售價格：2015年5月項目首次開盤，實際成交價格約為1.8萬元/㎡，9月進行二次調(diào)價，價格升至2.2萬元/㎡，2016年3月新推房源并再次調(diào)整價格，價格升至2.9萬元/㎡銷售對比：去化緩慢，多以內(nèi)部去化為主與周邊普通高層產(chǎn)品對比，近一年本案實收均價2.3萬元/㎡，累計銷售額4.7億元；該項目客戶來源較少，主要客戶為企業(yè)內(nèi)部合作單位，市場銷售比例約占40%；周邊去化較快項目華著中城實收均價9196元/㎡，累計銷售額9.3億元；去化第二梯隊平均月銷售25套，年銷售額約3-4億元；占據(jù)曲江一期景觀資源的尾盤項目——成功關(guān)鍵詞：建筑風格、一線南湖景觀豪宅產(chǎn)品個案解讀失敗關(guān)鍵詞：無持續(xù)價值兌現(xiàn)、變相降價尾盤去化曲江-曲池東岸曲池東岸——曲江一期核心地帶、地中海風情建筑洋房社區(qū)；項目名稱曲池東岸地址曲江池南路與曲江池東路交匯處土地單價不詳樓板價不詳所在區(qū)域曲江開盤日期2014年6月28日占地規(guī)模140畝容積率3.18建筑面積27萬㎡規(guī)劃戶數(shù)727戶車位配比地下1570個建筑形態(tài)洋房、小高層建筑風格地中海風格開發(fā)商西安曲江榮盛置業(yè)綠化率40%裝修情況精裝/毛坯交房時間2017年6月底物業(yè)管理3元/m2/月，西安和潤物業(yè)本案發(fā)展的核心動力——1、外圍支撐：①南湖東500米，曲江一期核定地段；③周邊社區(qū)、商業(yè)基本成熟；2、內(nèi)生動力：①地中海風情園林、建筑；②酒店配套；③星級物業(yè)管理顧問；個案——曲池東岸曲池東岸——13-19#樓尾盤銷售，2T2戶小高層產(chǎn)品；三期13/14#2梯2戶設(shè)計，總高11層，面積為280㎡五室，18/19#樓16層，面積為230㎡四室、270㎡四室13#14#19#18#樓棟號層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)13#11層280㎡5室3廳4衛(wèi)1111層360㎡4室3廳4衛(wèi)1114#11層280㎡5室3廳4衛(wèi)1111層360㎡4室3廳4衛(wèi)1118#16層230㎡4室3廳3衛(wèi)1616層270㎡4室2廳4衛(wèi)1619#16層230㎡4室3廳3衛(wèi)1616層270㎡4室2廳4衛(wèi)16合計——————108個案——曲池東岸銷售統(tǒng)計：月均去化14套，實收均價16957元/㎡

自2015年8月三期開盤后，該項目開始逐步進行溢價銷售，價格呈現(xiàn)逐步遞增勢頭，但銷售速度明顯放慢；近一年實現(xiàn)銷售金額約7.5億元價格說明：調(diào)整交付標準，降低售價提高客戶接受度隨著項目進入微盤最后四棟樓（13、14、18、19），產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，且樓棟位置明顯欠佳，銷售緩慢；項目對最后四棟樓進行調(diào)整，取消固定的3500元/㎡精裝；采用可選性交付標準，精裝售價1.8-2.0萬元萬元；毛坯售價約1.2萬元；曲池東岸——去化受阻，調(diào)整交付標準，變相降價；個案——曲池東岸高新核心地段，品牌房企，學位房——成功關(guān)鍵詞：品牌、地段、學位豪宅產(chǎn)品個案解讀高新-丹軒梓園個案——丹軒梓園丹軒梓園——天地源旗下高端產(chǎn)品系，高新核心區(qū)位學位房；項目名稱丹軒梓園地址高新路與科技三路交匯處土地單價不詳樓板價不詳所在區(qū)域高新開盤日期2014年11月11日占地規(guī)模110畝容積率2.66建筑面積30萬㎡規(guī)劃戶數(shù)1070戶車位配比地下2185個建筑形態(tài)高層、洋房建筑風格中式古典開發(fā)商天地源股份有限公司綠化率32%裝修情況2500-3000元/㎡精裝交房時間2017年6月底物業(yè)管理1.5元/m2/月，天地源物業(yè)本案發(fā)展的核心動力——1、外圍支撐：①項目處于高新一期核心區(qū)域，土地價值稀缺；周邊配套豐富；②教育資源豐富，高新一中一小等知名學校；③未來地鐵6號線，將繼續(xù)推動價值提升；2、內(nèi)生動力：①天地源企業(yè)品牌、物業(yè)服務；②精裝產(chǎn)品質(zhì)量；③教育資源植入，高新二小、一中指標；高層T2產(chǎn)品個案——丹軒梓園樓棟號層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)1#（2個單元）32層160-170㎡3室2廳2衛(wèi)1282#樓32層170㎡3室2廳2衛(wèi)643#樓32層158-162㎡3室2廳2衛(wèi)644#樓32層170㎡3室2廳2衛(wèi)645#樓32層150㎡3室2廳2衛(wèi)647#樓（2個單元）32層90㎡2室2廳1衛(wèi)6432層130㎡3室2廳2衛(wèi)648#樓32層170㎡3室2廳2衛(wèi)6416#樓（2個單元）32層160㎡3室2廳2衛(wèi)1289#樓（2個單元）9層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)3810#樓（2個單元）9層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)3811#樓（2個單元）7層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)2812#樓（2個單元）7層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)2813#樓7層280、420