寶塔實(shí)業(yè)：寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建（構(gòu)）筑物及土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司二。二四年九月二日 1 3一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 6二、評(píng)估目的 7三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 8四、價(jià)值類(lèi)型 11五、評(píng)估基準(zhǔn)日 11六、評(píng)估依據(jù) 11七、評(píng)估方法 15八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 20九、評(píng)估假設(shè) 22十、評(píng)估結(jié)論 23十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 24十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 30十三、評(píng)估報(bào)告日 31一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是評(píng)估結(jié)論生效的前提，納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、權(quán)屬證明等資料，已由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用蓋章或其他方式確認(rèn)。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。五、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。六、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建（構(gòu)）筑物及土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司的委托，就寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)所涉及的寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)。主要為房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽及土地使用權(quán)等。本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估以持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提，結(jié)合委托評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，采用成本法對(duì)寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓建筑物進(jìn)行評(píng)估及采用市場(chǎng)比較法及成本逼近法土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢(xún)證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，得出寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)委估資產(chǎn)賬面值8,459.40萬(wàn)元，評(píng)估值25,763.80萬(wàn)元，評(píng)估增值17,304.40萬(wàn)元，增值率204.56%，上述評(píng)估結(jié)果為不含增值稅價(jià)格。評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬(wàn)元賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率%1固定資產(chǎn)—建筑物4,392.7712,435.658,042.88183.09其中：房屋建筑物4,218.5511,827.747,609.19180.37構(gòu)筑物132.44447.26314.82237.71管道溝槽41.78160.65118.87284.512無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)4,066.6313,328.159,261.52227.74資產(chǎn)總計(jì)8,459.4025,763.8017,304.40204.56在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，特別提請(qǐng)報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)注意報(bào)告中所載明的特殊事項(xiàng)以及期后重大事項(xiàng)。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)，涉及法定評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，須委托人按照法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理程序后使用。評(píng)估結(jié)特別事項(xiàng)提示：1.本次評(píng)估結(jié)果不含增值稅。2.本報(bào)告評(píng)估結(jié)論未考慮房地產(chǎn)處置交易過(guò)程中所要發(fā)生的相關(guān)稅3.委估房屋建筑物中有167項(xiàng)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，未辦證房屋建筑物面積由寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司相關(guān)人員與評(píng)估人員共同實(shí)地丈量確認(rèn)，土地面積以權(quán)證記載面積確認(rèn)，寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司承諾產(chǎn)權(quán)歸其所有，無(wú)權(quán)屬糾紛，并對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。提請(qǐng)報(bào)告使用者注意的是：寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司處置相關(guān)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)以權(quán)證辦理機(jī)關(guān)辦理的不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)的證載面積或有資質(zhì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)報(bào)告為準(zhǔn)，如果實(shí)際面積與本報(bào)告不同，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整評(píng)估結(jié)論。寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司處置相關(guān)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)使其滿足法律規(guī)定的權(quán)屬條件，只有相關(guān)權(quán)屬證書(shū)載明的建筑面積才是相關(guān)房產(chǎn)的法定資產(chǎn)量。4.評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部情況和使用情況，但未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測(cè)試。受現(xiàn)場(chǎng)條件、測(cè)量手段等限制，評(píng)估人員無(wú)法對(duì)地下管網(wǎng)、建筑物基礎(chǔ)等隱蔽工程進(jìn)行勘察，算、圖紙及相關(guān)配合人員介紹核實(shí)判斷。5.據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的航測(cè)面積圖，委估范圍內(nèi)全部建筑物實(shí)際占用土地使用權(quán)面積為642.98畝，委估范圍內(nèi)4宗土地使用權(quán)權(quán)證記載面積合計(jì)603.13畝，兩者的差異原因?yàn)椋寒a(chǎn)權(quán)持有人將4宗土地整體連片使用，部分建筑物占用了規(guī)劃路及綠化帶。本次評(píng)估未考慮建筑物超出委估土地使用權(quán)面積的影響。6.本次評(píng)估未考慮土地剩余年限短于建筑物使用年限對(duì)其價(jià)值影響。7.本次評(píng)估未考慮抵押物優(yōu)先受償對(duì)其價(jià)值的影響。8.本次評(píng)估未考慮現(xiàn)有租約對(duì)其價(jià)值的影響。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)項(xiàng)目寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司：中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受貴公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用成本法，按照必要的評(píng)估程序，就寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)所涉及的寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人及產(chǎn)權(quán)持有人均為寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司。(一)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況名稱(chēng)：寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“寶塔實(shí)業(yè)”）類(lèi)型：其他股份有限公司（上市）住所:寧夏回族自治區(qū)銀川市西夏區(qū)北京西路（鍛制法蘭（限機(jī)械加工）的管法蘭、壓力容器法蘭；鍛制法蘭鍛坯的鋼制法蘭鍛坯經(jīng)營(yíng)本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù)；經(jīng)營(yíng)本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機(jī)械設(shè)備、零配件及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)務(wù)（國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)和國(guó)家禁止進(jìn)出口的商品及技術(shù)除外經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補(bǔ)”業(yè)務(wù)。***（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系(三)評(píng)估報(bào)告的使用人本評(píng)估報(bào)告的使用者僅為委托人。除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。根據(jù)寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司第九屆董事會(huì)第二十六次會(huì)議決議，審議通過(guò)《關(guān)于擬處置土地使用權(quán)及房地產(chǎn)等附著物所有權(quán)的議案》，寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)。本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是反映寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考三、評(píng)估對(duì)象及范圍本次評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍為寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)，具體以委托人申報(bào)的評(píng)估明細(xì)表為準(zhǔn)。評(píng)估范圍中建筑物包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道和溝槽，在“固定資產(chǎn)”核算，賬面原值222,746,894.94元，賬面凈值43,927,732.74元；土地使用權(quán)在”無(wú)形資產(chǎn)”科目核算，原始入賬價(jià)值為70,376,635.20元，賬面價(jià)值為委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍委估資產(chǎn)位于寧夏回族自治區(qū)銀川市西夏區(qū)北京西路，東至共享裝(一)主要資產(chǎn)情況本次評(píng)估范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽類(lèi)賬面原值222,746,894.94元，賬面凈值43,927,732.74元。1.建筑物建筑物共計(jì)242項(xiàng)，賬面原值210,121,565.12元，賬面凈值42,185,579.96元，為產(chǎn)權(quán)持有人經(jīng)營(yíng)中使用的辦公樓、廠房及附屬用房。（1）已辦權(quán)屬證的房屋建筑物共計(jì)75項(xiàng)，房屋所有權(quán)人均為寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司。該部分建筑物自1986年至2011年間陸續(xù)建成，建筑面積合計(jì)136,600.19平方米；以結(jié)構(gòu)分，混合結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)83,537.47平方米、鋼混結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)39,645.49平方米；鋼結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)13,417.23平方米。以權(quán)利限制狀況分，已抵押建筑物共36項(xiàng)，建筑面積合計(jì)79,155.20平方米，抵押權(quán)人分別為中信銀行股份有限公司銀川分行、寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司，抵押期限2017年8月（2）未辦權(quán)屬證的建筑物共計(jì)78項(xiàng)，自1986年至2005年間陸續(xù)建成，為臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)、動(dòng)力庫(kù)房、熱處理車(chē)間等輔助用房，建筑面積合計(jì)22,583.00平方米，以結(jié)構(gòu)分，混合結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)3,178.54平方米、排架建筑面積合計(jì)1,598.00平方米、彩鋼建筑面積合計(jì)767平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)4,411.46平方米，磚混結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)11,514.25平方米，磚木結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)1,113.75平方米；（3）企業(yè)自建房屋的建筑物共計(jì)89項(xiàng)，自1986年至2005年間陸平方米，以結(jié)構(gòu)分，混合結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)247.5平方米、彩鋼建筑面積合計(jì)852.75平方米、磚混建筑面積合計(jì)10,004.645平方米，磚木結(jié)構(gòu)建筑面積合計(jì)34.75平方米。上述房屋建筑物中鍋爐房及其機(jī)房混合結(jié)構(gòu)1,071.43平方米在鍋爐拆除過(guò)程中，部分建筑結(jié)構(gòu)已遭到破壞；老辦公樓混合結(jié)構(gòu)3,092.78平方米經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，建筑結(jié)構(gòu)安全性嚴(yán)重影響整體承載、需大修、停用或拆除；除此之外，其余尚可利用，目前部分生產(chǎn)項(xiàng)目已搬遷至企業(yè)新廠區(qū)、建筑物為閑置狀態(tài)；部分暫時(shí)在用待搬遷，部分短期租賃（租賃情況詳見(jiàn)第十一項(xiàng)，序號(hào)（三）第2項(xiàng)整體狀況一般。2.構(gòu)筑物元，主要包括道路、棚、水池、大門(mén)、圍墻等附屬設(shè)施及綠化工程等，自1986年至1995年間陸續(xù)建成，可正常利用，資產(chǎn)狀況一般。3.管道溝槽管道溝槽主要為工業(yè)房產(chǎn)配套設(shè)施，始建于1986年，包括上、下水管道、供暖及蒸汽管道、壓縮空氣管道等，共計(jì)8類(lèi)41項(xiàng)，賬面原護(hù)頻繁，尚可正常使用。委估建筑物所占用宗地狀況見(jiàn)本項(xiàng)以下土地使用權(quán)介紹。4.土地使用權(quán)本次評(píng)估范圍內(nèi)共4宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)面積共計(jì)402,087.83平方米（603.13畝均已辦理《國(guó)有土地使用證》，分別土地登記狀況一覽表序號(hào)土地使用權(quán)人土地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)宗地名稱(chēng)土地土地用途使用權(quán)類(lèi)型終止日期使用權(quán)面積位置(平方米）1西北軸承機(jī)械有限公司寧國(guó)用（2004）第346號(hào)西北軸承機(jī)械有限公司用地銀川市西夏區(qū)黃河路工業(yè)用地52,3792寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司銀國(guó)用（2016）第06715號(hào)寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司用地西夏區(qū)北京西路南側(cè)工業(yè)用地115,584.923寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司銀國(guó)用（2015）第11467號(hào)寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司用地西夏區(qū)北京西路南側(cè)工業(yè)用地180,870.354寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司銀國(guó)用（2015）第11468號(hào)寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司用地西夏區(qū)規(guī)劃黃河路南側(cè)工業(yè)用地53,253.56402,087.83（1）寧國(guó)用（2004）第346號(hào)東臨西北軸承股份有限公司；南臨西北軸承股份有限公司；西臨寧朔南街；北臨規(guī)劃路（黃河路（2）銀國(guó)用（2016）第06715號(hào)東臨西北軸承股份有限公司；南臨寧夏華夏電源有限公司；西臨西北軸承機(jī)械有限公司；北臨黃河路；（3）銀國(guó)用（2015）第11467號(hào)東臨寧夏共享裝備有限公司；南臨黃河路；西臨寧朔南街；北臨汪南路；臨西北軸承股份有限公司；北臨規(guī)劃路（黃河路）。委估四宗宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通通上水、通下水、通訊、通暖、通氣）及場(chǎng)地平整。委估四宗宗地地上建設(shè)有辦公樓、生產(chǎn)廠房等主要建筑物，配套有前部分閑置，其中寧國(guó)用（2004）第346號(hào)部分土地出租，出租面積分截止評(píng)估基準(zhǔn)日，據(jù)銀川市不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)單顯示寧國(guó)用（2004）第346號(hào)及銀國(guó)用（2016）第06715號(hào)土地已設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人為寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司。依據(jù)本項(xiàng)目評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件及評(píng)估對(duì)象狀況，確定本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是2024年6月30日。此基準(zhǔn)日是委托人在綜合考慮產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司第九屆董事會(huì)第二十六次會(huì)議決議，審議通過(guò)《關(guān)于擬處置土地使用權(quán)及房地產(chǎn)等附著物所有權(quán)的議案》。(二)法律法規(guī)依據(jù)由十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2016年7月2.《中華人民共和國(guó)民法典》（中華人民共和國(guó)主席令第45號(hào)，起施行）；3.《中華人民共和國(guó)證券法》（中華人民共和國(guó)主席令第37號(hào)、十三屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議2019年12月28日修訂通過(guò)、4.《中華人民共和國(guó)公司法》（中華人民共和國(guó)主席令第15號(hào)，由中華人民共和國(guó)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議于2018年10月26日通過(guò)，自公布之日起實(shí)施）；號(hào)根據(jù)2020年11月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂6.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》（國(guó)資辦發(fā)[1992]第36號(hào)、）；7.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理）；8.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)資9.《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引>的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào)10.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（2003年5月27日國(guó)務(wù)院令第378號(hào)公布根據(jù)2019年3月2日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修正根據(jù)2011年1月8日《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》修訂11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委32號(hào)令、經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主任辦公會(huì)議審議通過(guò)，自2016年6月2412.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》（財(cái)企﹝2001﹞802號(hào)13.財(cái)政部關(guān)于《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法》的補(bǔ)充通知（財(cái)14.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28）；15.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令16.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和處置暫行規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)18.有關(guān)其他法律、法規(guī)、通知文件等。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)）；2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào)）；3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào)4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào)7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào)8.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào)）；9.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào)）；10.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào)11.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)12.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)〔2017〕42號(hào)）。(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1.國(guó)有土地使用證；房屋所有權(quán)證；2.銀川市不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)單；3.資產(chǎn)權(quán)屬聲明。(五)取價(jià)依據(jù)1.中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于2024年6月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率；2.《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布3.寧夏土地使用權(quán)礦業(yè)權(quán)水權(quán)交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)；5.《自治區(qū)人民政府關(guān)于公布寧夏回族自治區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（寧政發(fā)[2020]8號(hào)6.銀川市人民政府關(guān)于印發(fā)銀川市轄三區(qū)地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（銀政發(fā)〔2023〕25號(hào)7.《寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于寧夏回族自治區(qū)耕地占用稅適用稅額的決定》（2019年8月14日寧夏回族自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)發(fā)布8.關(guān)于印發(fā)《工業(yè)用地出讓最低價(jià)和耕地開(kāi)墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)確定暫行辦法》的通知（寧國(guó)土資發(fā)〔2015〕204號(hào)9.《寧夏工程造價(jià)》（2024年第3期10.《寧夏回族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)－房屋建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)定額》（寧建（科）發(fā)〔2020〕2號(hào)）；11.《寧夏回族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)－安裝工程計(jì)價(jià)定額》（寧建（科）發(fā)〔2020〕2號(hào)12.《寧夏回族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)－建設(shè)工程費(fèi)用定額》（寧建（科）發(fā)〔2020〕2號(hào)13.同花順iFinD；14.評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查、詢(xún)價(jià)取得的價(jià)格信息資料；15.其他價(jià)格參考資料。(六)其它參考資料1.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》（機(jī)械工業(yè)出版社）；3企業(yè)提供圖紙、工程結(jié)算等；4.天地圖影像網(wǎng)站；5.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查及收集到的有關(guān)資料；6.其他資料。(一)評(píng)估方法簡(jiǎn)介《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕38據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資產(chǎn)收集等情況，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來(lái)確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法。市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方法。本次評(píng)估對(duì)象部分閑置、部分自用，不具備整體獲利能力，故限制了收益法在本次評(píng)估中的應(yīng)用；市場(chǎng)上沒(méi)有相同或相似的資產(chǎn)組交易案例，無(wú)法采用市場(chǎng)法評(píng)估；根據(jù)本次評(píng)估目的，結(jié)合委估資產(chǎn)的特點(diǎn)和資料收集情況均采用成本法評(píng)估。(二)固定資產(chǎn)-房屋建筑物1.建筑物類(lèi)以持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估值=重置成本×成新率（1）重置成本的確定重置成本是先根據(jù)重編預(yù)算法等求得被評(píng)估項(xiàng)目的建安造價(jià)，再考并結(jié)合設(shè)計(jì)年限、已使用年限及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況確定成新率，進(jìn)而計(jì)算出重置成本。重置成本=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本+合理利潤(rùn)－可抵扣增值稅寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建（構(gòu)）筑物及土地使用權(quán)項(xiàng)目A.建安工程造價(jià)對(duì)于可取得工程資料及有類(lèi)似工程的建筑物，以工程結(jié)算、決算資料為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，按寧建（科）發(fā)[2020]2號(hào)《寧夏回族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)－房屋建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)定額》《寧夏回族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)－安裝工程計(jì)價(jià)定額》《寧夏回族自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)－建設(shè)工程費(fèi)用定額》《寧夏工程造價(jià)2024年》第3期重新編制預(yù)算，得到建安工程綜合造價(jià)；其他同類(lèi)結(jié)構(gòu)建筑物通過(guò)以典型建筑物建安造價(jià)類(lèi)比調(diào)整確定建安造價(jià)。對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建筑物，采用市場(chǎng)詢(xún)單方造價(jià)的方法確定期建安造價(jià)。B.前期費(fèi)用及其他費(fèi)用前期及其他費(fèi)用，包括按當(dāng)?shù)卣?guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建安造價(jià)外的其他費(fèi)用，本次評(píng)估時(shí)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、投資規(guī)模、建設(shè)周期等因素并結(jié)合目前行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查取得的相關(guān)收費(fèi)計(jì)取。C.資金成本資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，利率采用中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于2024年6月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，工期按建設(shè)工程合理建設(shè)周期計(jì)算，并按資金均勻投入的原則考慮。資金成本建安造價(jià)+前期及其他費(fèi)用）×建設(shè)工期×貸款利率×1/2D.合理利潤(rùn)合理利潤(rùn)指在結(jié)合委估當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、委估資產(chǎn)特性及開(kāi)發(fā)建設(shè)同類(lèi)房地產(chǎn)所能獲取的平均利潤(rùn)水平綜合考慮。E.可抵扣增值稅根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件，基準(zhǔn)日在2016年5月1日以后的，寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建（構(gòu)）筑物及土地使用權(quán)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)持有人為增值稅一般納稅人的，建筑安裝工程及工程其他費(fèi)用憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。因此，本次評(píng)估在計(jì)算建筑物重置成本時(shí)扣減了建安成本、前期及其他費(fèi)用等過(guò)程中所發(fā)生的增值稅。（2）成新率的確定本次評(píng)估中，評(píng)估人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察檢測(cè)，根據(jù)被評(píng)估房屋建筑物的實(shí)際狀態(tài)和維修保養(yǎng)狀況，參照建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，確定建筑物的尚可使用年限，然后考慮建筑物的實(shí)際使用年限，計(jì)算成新率。其公式如下：成新率＝尚可使用年限已使用年限+尚可使用年限）×100%（3）評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置成本×成新率2.構(gòu)筑物類(lèi)評(píng)估方法同建筑物類(lèi)。3.管道和溝槽類(lèi)評(píng)估方法同建筑物類(lèi)。4.土地使用權(quán)評(píng)估方法（1）評(píng)估方法選擇根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》的要求，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況，評(píng)估人員分析了不同評(píng)估方法的適用性，最終確定合理的評(píng)估方法。評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域有可供查詢(xún)的征地標(biāo)準(zhǔn)等，能夠合理確定土地取得成本，適宜采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估；評(píng)估對(duì)象位于銀川市西夏區(qū)工業(yè)用地范圍內(nèi)，區(qū)位狀況相同或相似區(qū)域內(nèi)近幾年來(lái)地產(chǎn)交易比較活躍，成交價(jià)格公開(kāi)透明，可以獲得與評(píng)估對(duì)象條件類(lèi)似、利用方式類(lèi)似的土地交易案例，并且可比實(shí)例的交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素明確，可以合理確定比較估人員到當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)走訪和調(diào)研也未能獲取當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的修正體系，不具備采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的條件，故不適宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地?zé)o可供參考的土地出租案例用于估算潛在租金，評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的工業(yè)房地產(chǎn)出租情況難以通過(guò)房地租金剝離的方式準(zhǔn)確測(cè)算土地純收益有一定難度，故不適宜采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估對(duì)象為商服用地，同一供需圈近期類(lèi)似商服用地的房地產(chǎn)以企業(yè)購(gòu)地后自建自用或出租，以通過(guò)房地租金剝離的方式準(zhǔn)確測(cè)算土地純收益有一定難度，故不適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)（2）市場(chǎng)比較法①基本原理在求取一宗待估土地價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況，期日及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)的方法。②計(jì)算公式P=Pb×A×B×C×D×EP：待估宗地價(jià)格Pb：比較案例宗地價(jià)格A：交易情況修正系數(shù)B：期日修正系數(shù)C：區(qū)域因素修正系數(shù)D：個(gè)別因素修正系數(shù)E：待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例年期修正指數(shù)（3）成本逼近法①基本原理以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。②計(jì)算公式宗地地價(jià)＝土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段1.項(xiàng)目洽談及接受項(xiàng)目委托了解擬承接業(yè)務(wù)涉及的產(chǎn)權(quán)持有人及評(píng)估對(duì)象的基本情況，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日；根據(jù)評(píng)估目的和交易背景等具體情況對(duì)專(zhuān)業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，簽署資產(chǎn)評(píng)估委托合同。2.確定評(píng)估方案編制工作計(jì)劃與委托人充分溝通，進(jìn)一步確定資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)和產(chǎn)權(quán)持有人資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況在此基礎(chǔ)上擬定初步工作方案，制定評(píng)估計(jì)劃。3.提交資料清單及訪談提綱根據(jù)委估資產(chǎn)特點(diǎn)，提交針對(duì)性的盡職調(diào)查資料清單，及資產(chǎn)清單等樣表，要求產(chǎn)權(quán)持有人進(jìn)行評(píng)估準(zhǔn)備工作。4.輔導(dǎo)填表和評(píng)估資料準(zhǔn)備工作與產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)工作人員聯(lián)系，輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人按照資產(chǎn)評(píng)估的要求準(zhǔn)備評(píng)估所需資料及填報(bào)相關(guān)表格。(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的主要工作如下：1.初步了解整體情況聽(tīng)取委托人及產(chǎn)權(quán)持有人有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和納入評(píng)估范圍資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營(yíng)狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況。2.審閱核對(duì)資料對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人提供的申報(bào)資料進(jìn)行審核、鑒別，對(duì)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件進(jìn)行全面的收集和查驗(yàn)，核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬情況。統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)瑕疵情況，請(qǐng)產(chǎn)權(quán)持有人核實(shí)并確認(rèn)資產(chǎn)是否屬于企業(yè)、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。3.清查盤(pán)點(diǎn)根據(jù)申報(bào)資料，對(duì)申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，其中房屋建筑物全面盤(pán)點(diǎn)勘查。對(duì)房屋建筑物，了解管理制度和維護(hù)、改建、擴(kuò)建情況，料，了解其四至和平面布置。4.確定評(píng)估途徑及方法根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定資產(chǎn)評(píng)估的具體方法。5.進(jìn)行評(píng)定估算根據(jù)達(dá)成一致的認(rèn)識(shí)，確定評(píng)估模型并進(jìn)行評(píng)估結(jié)果的計(jì)算，起草相關(guān)文字說(shuō)明。(三)評(píng)估匯總階段對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。(四)提交報(bào)告階段在上述工作基礎(chǔ)上，起草初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，初步審核后與委托人就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)。在獨(dú)立分析相關(guān)意見(jiàn)后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核制度和程序進(jìn)行修正調(diào)整，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。本次評(píng)估中，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，由于本次委估資產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬變更后，將按照原用途繼續(xù)使用，本次采用原地續(xù)用假設(shè)。原地續(xù)用假設(shè)：假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有者的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后不改變用途原地繼續(xù)(二)特殊假設(shè)1.本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化；2.企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無(wú)重大3.本次評(píng)估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提，有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù)；4.本次評(píng)估假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；5.評(píng)估范圍僅以委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債；6.本次評(píng)估測(cè)算的各項(xiàng)參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響；7.當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢(xún)證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，采用成本法，對(duì)寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。委估資產(chǎn)賬面值8,459.40萬(wàn)元，評(píng)估值25,763.80萬(wàn)元，評(píng)估增值17,304.40萬(wàn)元，增值率204.56%，上述評(píng)估結(jié)果為不含增值稅價(jià)格。評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬(wàn)元賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額增值率%1固定資產(chǎn)—建筑物4,392.7712,435.658,042.88183.094,218.5511,827.747,609.19180.37構(gòu)筑物132.44447.26314.82237.71管道溝槽41.78160.65284.512無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)4,066.6313,328.159,261.52227.74資產(chǎn)總計(jì)8,459.4025,763.8017,304.40204.56資產(chǎn)賬面價(jià)值與評(píng)估結(jié)論存在較大差異的主要原因是：一是資產(chǎn)入賬時(shí)間較早，賬面凈值率低；二是建成日期較早的建筑物及取得日期較早的土地使用權(quán)評(píng)估基準(zhǔn)日的建安造價(jià)、土地取得成本有所上漲。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)1.未取得產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)（土地）委估房屋建筑物中有167項(xiàng)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司承諾產(chǎn)權(quán)歸其所有，無(wú)權(quán)屬糾紛，并對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司處置相關(guān)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)使其滿足法律規(guī)定的權(quán)屬條件，只有相關(guān)權(quán)屬證書(shū)載明的建筑面積才是相關(guān)房產(chǎn)的法定資產(chǎn)量。2.證載權(quán)利人名稱(chēng)不一致的房產(chǎn)（土地）截至評(píng)估基準(zhǔn)日，產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)評(píng)估范圍內(nèi)的一宗工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)證證載權(quán)利人名稱(chēng)與產(chǎn)權(quán)持有人名稱(chēng)不一致，詳見(jiàn)下表：序號(hào)土地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)宗地名稱(chēng)土地位置土地用途使用權(quán)類(lèi)型使用權(quán)面積(平方米)證載權(quán)利人名稱(chēng)1西北軸承機(jī)械有限公司用地銀川市西夏區(qū)黃河路工業(yè)用地西北軸承機(jī)械有限公司用地西北軸承機(jī)械有限公司為委托人寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司的全資子公司，對(duì)于土地權(quán)證的證載權(quán)利人未做變更事宜，產(chǎn)權(quán)持有人已出具證明，如因產(chǎn)權(quán)引起的糾紛，產(chǎn)權(quán)持有人承擔(dān)全部責(zé)任。(二)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)委估資產(chǎn)存在法律、經(jīng)濟(jì)糾紛等未決事項(xiàng)。(三)抵押、擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項(xiàng)1.抵押事項(xiàng)以下建筑物、土地使用權(quán)已抵押，具體見(jiàn)下表：序號(hào)抵押資產(chǎn)名稱(chēng)抵押物位置抵押面積產(chǎn)權(quán)證編號(hào)抵押權(quán)人抵押期限抵押金額1廠東側(cè)車(chē)庫(kù)西夏區(qū)北京西路630號(hào)電修分廠東側(cè)車(chē)庫(kù)房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.1023,061,205.662鑄造辦公樓西夏區(qū)北京西車(chē)間辦公樓房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.103鑄造車(chē)用房西夏區(qū)北京西車(chē)間輔助房房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.104滾子分廠鐵路車(chē)間西夏區(qū)北京西路630號(hào)滾子分廠鐵路車(chē)間房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.105運(yùn)輸車(chē)庫(kù)（北西夏區(qū)北京西路630號(hào)運(yùn)輸（北側(cè)）車(chē)庫(kù)房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.106運(yùn)輸車(chē)庫(kù)（南西夏區(qū)北京西路630號(hào)運(yùn)輸（南側(cè)）車(chē)庫(kù)房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.107特大型軸承分廠廠房西夏區(qū)北京西型軸承分廠房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.108廠辦公樓西夏區(qū)北京西分廠辦公樓房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.109廠廠房夏區(qū)北京西路630號(hào)電修分廠廠房房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10動(dòng)力分廠廠房西夏區(qū)北京西分廠廠房房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10成品庫(kù)辦公樓西夏區(qū)北京西庫(kù)辦公樓房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10保持架分廠廠房西夏區(qū)北京西架分廠廠房房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10保持架分廠宿舍辦公樓西夏區(qū)北京西路630號(hào)保持架分廠宿舍樓房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10綜合庫(kù)西夏區(qū)北京西路630號(hào)綜合庫(kù)房房權(quán)證西夏區(qū)字第2015088005號(hào)中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10外銷(xiāo)成西夏區(qū)北京西成品庫(kù)房房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10保持架鑄造車(chē)間西夏區(qū)北京西車(chē)間廠房房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10運(yùn)輸辦公樓西夏區(qū)北京西辦公樓房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10成品庫(kù)廠房西夏區(qū)北京西庫(kù)廠房房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10特大型分廠辦公樓西夏區(qū)北京西型軸承分廠辦公樓房權(quán)證西夏區(qū)字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10序號(hào)抵押資產(chǎn)名稱(chēng)抵押物位置抵押面積產(chǎn)權(quán)證編號(hào)抵押權(quán)人抵押期限抵押金額石油機(jī)械廠房西夏區(qū)北京西路630號(hào)石油機(jī)械軸承廠房房權(quán)證西夏區(qū)字第寧夏擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20風(fēng)電廠房西夏區(qū)北京西發(fā)電機(jī)組配套軸承廠房房權(quán)證西夏區(qū)字第寧夏擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司空壓站西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)4-1廠房夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111284號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司二段廠房西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111285號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司空壓站對(duì)面房屋西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111286號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司二段辦公樓西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111288號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司鋼球廠房西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111290號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20原綜合廠門(mén)房西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111292號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.7.20-2026.6.20機(jī)械公司原鋼球辦公樓西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111293號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.7.20-2026.6.20原綜含廠辦公層西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111295號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.7.20-2026.6.20機(jī)城公司修造廠廠房西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111296號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械修造分廠配電室西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111297號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司硝化間西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111299號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司修造辦公室西夏區(qū)北京西路西軸廠南側(cè)夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111301號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20精密分廠房辦公樓西夏區(qū)寧朔南車(chē)間夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111302號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20精密分廠廠房西夏區(qū)寧朔南間夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111303號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20機(jī)械公司辦公樓西夏區(qū)寧朔南街67號(hào)培訓(xùn)樓夏區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0111304號(hào)寧夏融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.10.20-2026.6.20西北軸承機(jī)械銀川市西夏區(qū)黃河路寧國(guó)用號(hào)寧夏擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.7.27-2026.6.20序號(hào)抵押資產(chǎn)名稱(chēng)抵押物位置抵押面積產(chǎn)權(quán)證編號(hào)抵押權(quán)人抵押期限抵押金額有限公司用地寶塔實(shí)業(yè)股份有限公司用地西夏區(qū)北京西路南側(cè)銀國(guó)用寧夏擔(dān)保集團(tuán)有限公司2016.7.27-2026.6.20本次評(píng)估未考慮抵押物優(yōu)先受償對(duì)其價(jià)值的影響。2.租賃事項(xiàng)以下建筑物及土地使用權(quán)已租賃，具體如下：序號(hào)建筑物名稱(chēng)位置租賃面積/m2租期1機(jī)械公司修造車(chē)間第五跨機(jī)城公司修造廠廠房2機(jī)械公司鍛造辦公樓后車(chē)間機(jī)械公司空壓站3機(jī)械公司南側(cè)平房平房4機(jī)械公司修造車(chē)間第四跨機(jī)城公司修造廠廠房5機(jī)械公司原鋼球分廠機(jī)械公司鋼球廠房6機(jī)械公司培訓(xùn)樓10號(hào)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)7機(jī)械公司小白樓后彩鋼房平房8公司北大門(mén)東側(cè)倉(cāng)庫(kù)（東北）等9機(jī)械公司修造車(chē)間第一跨機(jī)城公司修造廠廠房機(jī)械公司培訓(xùn)樓7號(hào)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)機(jī)械公司培訓(xùn)樓5號(hào)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)機(jī)械公司培訓(xùn)樓大門(mén)北側(cè)平房庫(kù)房機(jī)械公司修造車(chē)間第二跨機(jī)城公司修造廠廠房機(jī)械公司修造車(chē)間第三跨機(jī)城公司修造廠廠房老廠區(qū)原精密分廠精密分廠廠房（機(jī)械）機(jī)械公司鍛造辦公樓機(jī)械公司二段辦公樓老廠區(qū)原職工食堂食堂機(jī)械公司培訓(xùn)樓8號(hào)車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)老廠區(qū)車(chē)工分廠北側(cè)第一跨車(chē)工分廠廠房老廠區(qū)車(chē)工分廠南側(cè)第一跨車(chē)工分廠廠房機(jī)械公司小白樓后彩鋼房機(jī)械公司原棗園本次評(píng)估未考慮現(xiàn)有租約對(duì)其價(jià)值的影響。(四)重大期后事項(xiàng)期后事項(xiàng)是指評(píng)估基準(zhǔn)日之后出具評(píng)估報(bào)告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。2024年7月18日委托人進(jìn)行法人變更，原法人李昌盛現(xiàn)變更為杜(五)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1.評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專(zhuān)業(yè)判斷，并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評(píng)估工作在很大程度上，依賴(lài)于委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)資