天津市天材興辰建材有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及其持有的部分債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司二O二四年八月十九日中銘評(píng)合字[2024]第19089號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中銘評(píng)報(bào)字[2024]第19098號(hào)天津市天材興辰建材有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及其持有的部分債權(quán)資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告182,450,900.00元2024年08月19日中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司丁一(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：61230027(可掃描二維碼查詢(xún)備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年08月20日第一冊(cè)天津市天材興辰建材有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及其持有的部分債權(quán)資產(chǎn)ZhongMing(Beiing)Assets本冊(cè)目錄 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 6 6 7 7 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 聲明產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalIntermatio天津市天材興辰建材有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及其持有的部分債權(quán)資產(chǎn)中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司接受貴公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天材興辰”)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用成本法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)天股)有限公司優(yōu)化股權(quán)、債權(quán)實(shí)施方案的批復(fù)》(金隅集團(tuán)發(fā)(2024)258號(hào))文件顯示，天材興辰擬轉(zhuǎn)讓其持有的部分債權(quán)資四、評(píng)估范圍：為天材興辰持有的應(yīng)收天津市北辰區(qū)土地整理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)八、評(píng)估結(jié)論：經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序后，于評(píng)估基準(zhǔn)日，委估債權(quán)資產(chǎn)賬面價(jià)值180,626,391.00元，評(píng)估價(jià)值182,450,900.00元，評(píng)估價(jià)值較賬面價(jià)值評(píng)估增值ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalntema(一)權(quán)屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形(二)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素根據(jù)天材興辰的承諾，確定納入評(píng)估范圍的債權(quán)資產(chǎn)不涉及法律、經(jīng)濟(jì)等未決(三)重大期后事項(xiàng)根據(jù)天材興辰的承諾，自評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告出具日，不存在其他影響評(píng)估(四)重要的利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估所涉及的賬面價(jià)值由天材興辰聘請(qǐng)中喜會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)津市北辰區(qū)土地整理中心債權(quán)情況的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》,截至2024年4月30日，經(jīng)審(五)評(píng)估程序受限情形、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響情況(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系根據(jù)天材興辰的承諾，確定納入評(píng)估范圍的債權(quán)資產(chǎn)有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)。(七)本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵(八)鑒于債權(quán)資產(chǎn)形成的復(fù)雜性、多樣性以及評(píng)估過(guò)程中的一些不確定性因素，債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)論無(wú)法考慮影響債權(quán)資產(chǎn)債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方相關(guān)資料的情況，本次債權(quán)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)債權(quán)人所掌握的材料，通過(guò)盡職調(diào)查獲取的資料信息僅限于自身能力所及范圍，不(十)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是在委托人及相關(guān)當(dāng)事方提供與評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對(duì)上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保證，對(duì)評(píng)估結(jié)論的使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即從2024年4月30日起至2025年4月29日的期限內(nèi)有效。如果資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，天材興辰應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)估。十一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日：本評(píng)估報(bào)告正式提出日期為2024年8月19日，為評(píng)估ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalintemationalCo.Ltd中銘評(píng)報(bào)字[2024]第19098號(hào)類(lèi)型：有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)經(jīng)營(yíng)期限：1994年12月07日至長(zhǎng)期ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalIntermatio(二)債務(wù)人概況名稱(chēng)：天津市北辰區(qū)土地整理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北辰土整中心”)住所：天津市北辰區(qū)北辰大廈C座23層經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：天津市北辰區(qū)北辰大廈C座23層經(jīng)營(yíng)期限：自2021年02月02日至2026年02月02日(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者(四)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系確定天材興辰部分債權(quán)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，該經(jīng)濟(jì)行為已經(jīng)《北京金隅集團(tuán)股份有限公司關(guān)于天津市建筑材料集團(tuán)(控股)有限公司優(yōu)化股權(quán)、債權(quán)實(shí)施方案的批復(fù)》(金隅集團(tuán)發(fā)(2024)258號(hào))文件同(一)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為天材興辰持有的在基準(zhǔn)日應(yīng)收北辰土整中心天材興辰持有的應(yīng)收北辰土整中心債權(quán)，為持ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternati報(bào)的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，凡列入申報(bào)表內(nèi)并經(jīng)過(guò)天材興辰確認(rèn)的債權(quán)資產(chǎn)項(xiàng)目均在本(二)債權(quán)情況項(xiàng)目名稱(chēng)債權(quán)金額(元)備注1天津天材興辰建材有限公司水泥廠二三分(314.87畝)2天津天材興辰建材有限公司水泥廠一分廠(72.38畝)3天津天材興辰建材有限公司文慶道北岡北(一)水泥廠二三分廠地塊項(xiàng)目截至2024年4月30日，就該地塊土地整理款，天材興辰應(yīng)收北辰土整中心(二)水泥廠一分廠地塊項(xiàng)目ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisa(三)文慶道北岡北混凝土地塊項(xiàng)目天津?qū)被炷凉I(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“岡北公司”)、天津津誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“津誠(chéng)公司”)與北辰土整中心于2021誠(chéng)公司共同持有的北崗北混凝土地塊項(xiàng)目簽訂了《天津市北土地塊國(guó)有土地收購(gòu)補(bǔ)償安置協(xié)議》。合同金額29,160,000.00元(其中岡北公司截至2024年4月30日，就該地塊土地整理款，天材興辰應(yīng)收北辰土整中心以上數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)中喜會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具中喜特審(三)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和賬面金額、評(píng)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況詳見(jiàn)特別事項(xiàng)說(shuō)明第(四)點(diǎn)重要的利用專(zhuān)委托人已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉號(hào)《關(guān)于天津天材興辰建材有限公司與天津(一)價(jià)值類(lèi)型(二)價(jià)值類(lèi)型定義權(quán)(資產(chǎn))交易市場(chǎng)上所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。(三)選擇價(jià)值類(lèi)型的理由采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的理由是市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型與其他價(jià)值類(lèi)(一)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同之規(guī)定，本次評(píng)估的基準(zhǔn)日為2024年4月30日。(二)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定，是天津市天材興辰建材有限公司根據(jù)以下具體情況1.該評(píng)估基準(zhǔn)日與會(huì)計(jì)報(bào)表的時(shí)間一致，為利(一)行為依據(jù)《北京金隅集團(tuán)股份有限公司關(guān)于天津市建筑材料集團(tuán)(控股)有限公司優(yōu)化股權(quán)、債權(quán)實(shí)施方案的批復(fù)》(金隅集團(tuán)發(fā)〔2024)258號(hào)〕。(二)法律依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));2.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));3.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財(cái)政部令第86號(hào)公布根據(jù)2019年1月2日《財(cái)政部關(guān)于修改〈會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法〉等2部部門(mén)規(guī)章的決定》修改);ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalCo.,第10頁(yè)4.—《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);5.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(1991年11月16日國(guó)務(wù)院令第91號(hào)公布，根據(jù)2020年11月29日<國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定>修訂);6.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào)，[2001]);7.—《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(根據(jù)2019年3月2日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);8.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò));9.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)資委第12號(hào)令，[2005]);10.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)11.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資產(chǎn)權(quán)發(fā)13.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)令，2016年6月24日);[2008]5號(hào));評(píng)估核準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)審管理暫行規(guī)定》的通知》(京國(guó)資發(fā)(2012)32號(hào));16.《北京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于深化企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理改革工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(京國(guó)資發(fā)(2019)2號(hào));17.《市國(guó)資委關(guān)于進(jìn)一步深化企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理改革工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(京國(guó)資發(fā)(2020)9號(hào));(三)準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalIntemational第11頁(yè)3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));9.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[2017]42號(hào));(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(六)其他參考依據(jù)1.中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估(北京)有限責(zé)任公司《資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制制度及質(zhì)量控2.委托人提供的各類(lèi)《資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》;ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalIntemationalCo.,Ltd第12頁(yè)天津市天材興辰建材有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及其持有的部分債權(quán)資產(chǎn)·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告J性前提下，以經(jīng)核實(shí)后的賬面金額作為評(píng)估值。JZhongMing(Beljing)AssetsAppraisalIntermatio(一)接受委托風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；項(xiàng)目組，編制評(píng)估計(jì)劃；指導(dǎo)債權(quán)人清查資產(chǎn)、(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段1.調(diào)閱債權(quán)資產(chǎn)形成的相關(guān)協(xié)議、會(huì)計(jì)資料等檔案資料；4.從機(jī)關(guān)賦碼和事業(yè)單位登記管理平臺(tái)查詢(xún)債務(wù)人登記(三)評(píng)定估算階段根據(jù)資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，編制相關(guān)評(píng)估說(shuō)明，在核(四)編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托 ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalI(一)基本假設(shè)1.交易假設(shè)評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公(二)一般假設(shè)2.無(wú)重大變化假設(shè)：是假定國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征3.無(wú)不利影響假設(shè)：是假定無(wú)其他人力不(三)針對(duì)性假設(shè)ZhongMing(Beijing)AssetsA第15頁(yè)(一)權(quán)屬等資料不完整或者存在瑕疵的情形(二)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素根據(jù)天材興辰的承諾，確定納入評(píng)估范圍的債權(quán)資產(chǎn)(三)重大期后事項(xiàng)根據(jù)天材興辰的承諾，自評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告出具(四)重要的利用專(zhuān)家工作及相關(guān)報(bào)告情況本次評(píng)估所涉及的賬面價(jià)值由天材興辰聘請(qǐng)中喜會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)津市北辰區(qū)土地整理中心債權(quán)情況的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》,截至2024年4月30日，經(jīng)審(五)評(píng)估程序受限情形、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響情況(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)根據(jù)天材興辰的承諾，確定納入評(píng)估范圍的債權(quán)資產(chǎn)有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)。(七)