物業(yè)管理實施細(xì)則（試行）

物業(yè)管理實施細(xì)則（試行）

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，

維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和居

住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理辦法》《物業(yè)管理條例》，

結(jié)合我縣實際，制定本細(xì)則。

第二條本縣行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理

活動，適用本細(xì)則。

第三條本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)

服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房

屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維

護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第四條物業(yè)管理遵循以人為本、公開公立、誠實信用、

市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則，推行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)

相結(jié)合的市場化、社會化、智能化管理方式，提高物業(yè)服務(wù)

和管理水平。

第五條縣政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立

物業(yè)管理工作綜合協(xié)調(diào)機制，將物業(yè)管理納入社會治理范疇

和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

1-

第六條縣住建局負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,

具體履行下列職責(zé)：

（一）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員。

（二）加強對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會

物業(yè)管理相關(guān)工作人員和物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)人及

其從業(yè)人員、業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理。

（三）建立健全物業(yè)服務(wù)人電子信息平臺和相關(guān)物業(yè)管

理檔案。

（四）督促建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任。

（五）對選聘物業(yè)服務(wù)人招投標(biāo)活動進行監(jiān)督管理。

（六）負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、建設(shè)工

程竣工驗收和選聘物業(yè)服務(wù)人合同、業(yè)主委員會的備案管理。

（七）做好住宅專項維修資金的交存、使用和管理工作。

第七條縣政府有關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服

務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）縣發(fā)改局會同縣住建局負(fù)責(zé)審批普通住宅前期物

業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，制定不具備協(xié)商議價條件的住宅小區(qū)機動

車停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱等

動力設(shè)備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費用按照有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

（二）縣司法局負(fù)責(zé)普法宣傳，對《物業(yè)管理條例》和

本細(xì)則宣傳貫徹落實情況進行監(jiān)督檢查。

（三）縣財政局配合縣住建局做好住宅專項維修資金的

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監(jiān)督管理。

（四）縣應(yīng)急管理局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、督促相關(guān)職能部門嚴(yán)格

落實《住宅物業(yè)消防安全管理》（GA1283-2015）規(guī)定；指

導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防通道、設(shè)施設(shè)備管理

和安全防范及突發(fā)事件應(yīng)急處置工作；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人制定

安全事故應(yīng)急預(yù)案。

（五）縣審計局依法對住宅專項維修資金的交存、使用、

管理進行審計監(jiān)督。

（六）縣市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)人無照

經(jīng)營等違規(guī)經(jīng)營活動；做好特種設(shè)備的安全監(jiān)管；監(jiān)督、指

導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人做好價格公示工作，查處違規(guī)收費等行為；查

處飲食服務(wù)業(yè)油煙污染擾民行為。

（七）縣公安局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)安防、技防設(shè)施建設(shè)工程

驗收；負(fù)責(zé)物業(yè)保安人員的登記備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理;

負(fù)責(zé)對物業(yè)小區(qū)治安、刑事案件的查處；做好民警進社區(qū)工

作，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人加強小區(qū)治安防范。

（A）生態(tài)環(huán)境局分局負(fù)責(zé)督促相關(guān)部匚按照環(huán)境噪聲

污染防治監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲污染進

行查處，對從事經(jīng)營活動進行評價、審批。

（九）縣自然資源局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未批先建、

未按規(guī)劃審批內(nèi)容修建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途等違法違

規(guī)案件進行調(diào)查取證和認(rèn)定工作；會同相關(guān)部門做好物業(yè)管

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理區(qū)域內(nèi)的控違拆違工作。

（十）縣執(zhí)法局負(fù)責(zé)配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)

管理委員會和相關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已認(rèn)定的違法建

筑物、構(gòu)筑物進行拆除；對環(huán)境管理方面社會生活噪聲污染、

餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染、燃放煙花爆竹污染等進行行政處罰，

查處物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主違反城市管理相關(guān)規(guī)定的行為，督促

物業(yè)服務(wù)人做好垃圾分類工作；查處違法排放污水等行為。

（十一）縣工信局負(fù)責(zé)督促移動公司、聯(lián)通公司、電信

公司向住宅小區(qū)最終用戶提供服務(wù)，合理收取有關(guān)費用，并

做好物業(yè)相關(guān)設(shè)施的日常維護和管理工作。

（十二）縣民政局負(fù)責(zé)協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社

區(qū)管理委員會組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主

委員會和物業(yè)管理委員會；積極調(diào)動社區(qū)居民和各類社會組

織關(guān)注、支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，促進社區(qū)物業(yè)管理的健

康發(fā)展。

（十三）縣文旅局負(fù)責(zé)督促縣廣電網(wǎng)絡(luò)公司向住宅小區(qū)

最終用戶提供服務(wù)，合理收取有關(guān)費用，并做好相關(guān)設(shè)施的

日常維護和管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂活動進行監(jiān)

督管理。

（十四）縣衛(wèi)健局負(fù)責(zé)督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人做好公共衛(wèi)

生和愛國衛(wèi)生工作。

（十五）縣融媒體中心負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理行業(yè)法律、法

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規(guī)、條例的新聞宣傳工作。

（十六）城市社區(qū)管理委員會和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照

屬地管理原則，履行物業(yè)管理主體責(zé)任；負(fù)責(zé)《物業(yè)管理條

例》和本細(xì)則的宣傳貫徹工作；組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)

各物業(yè)管理區(qū)域成立物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生

業(yè)主委員會；指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會、業(yè)主

委員會依法履行職責(zé)；督促業(yè)主委員會按期組織召開業(yè)主大

會會議；負(fù)責(zé)對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)人進行監(jiān)督管理，建立物業(yè)管

理聯(lián)席會議制度，召集公安、執(zhí)法、市場監(jiān)管等部門和社區(qū)、

業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)人等各方參加，協(xié)調(diào)解

決物業(yè)管理中的矛盾糾紛和突出問題；協(xié)調(diào)自行管理的小區(qū)

做好物業(yè)服務(wù)工作。

（十七）供電、供熱、供氣、供水相關(guān)服務(wù)公司負(fù)責(zé)向

住宅小區(qū)最終用戶提供服務(wù)，合理收取有關(guān)費用，并做好相

關(guān)設(shè)施的日常維護和管理工作。委托物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費

用的，可根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收服務(wù)費，但不得

向業(yè)主收取額外費用。

各相關(guān)部門、城市社區(qū)管理委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

和相關(guān)服務(wù)公司負(fù)責(zé)做好本單位監(jiān)管范圍內(nèi)物業(yè)管理投訴

的處置工作；履行法隹法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第二章物業(yè)管理區(qū)域劃分

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為

一5一

原則，由縣住建局會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委

員會綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主

人數(shù)、自然界限、住宅小區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

第九條一個或幾個相鄰的住宅小區(qū)（樓）可以劃分為

一個物業(yè)管理區(qū)域，具體可按照下列情況進行劃分：

（一）按照物業(yè)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖

范圍劃定。

（二）依據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會轄

區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)實際情況劃分物業(yè)管理區(qū)域。

（三）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場

地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（四）已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備

和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，其主要

配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大

會同意后，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（五）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入

住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者

業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物

業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣住建局應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

公告。

一6一

第十條新建項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在

申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計

方案向縣住建局提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

縣住建局應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，根據(jù)建設(shè)項目規(guī)

劃設(shè)計方案，向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定。縣住

建局劃分物業(yè)管理區(qū)域前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民

政府、城市社區(qū)管理委員會的意見。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。確需變

更的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，并向縣住建局提出申請。調(diào)整方

案應(yīng)當(dāng)對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共

用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等作出規(guī)定，并由專有部分面積占

比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參

與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決

人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，縣住建局應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯

著位置公告。

第十二條影響消防、避險、燃?xì)狻㈦娞菀约捌渌灿?/p>

設(shè)施設(shè)備使用的，不得劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣住建局會同物業(yè)所

在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會確定。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域劃分后，建設(shè)單位在銷售物業(yè)

時，應(yīng)當(dāng)將下列材料向物業(yè)買受人明示，并作為合同的附件:

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（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

（二）共用部位的名稱、位置和面積。

（三）共用設(shè)施設(shè)備的名稱、用途。

（四）物業(yè)管理用房的位置和面積。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員

會

第一節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會

第十四條業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。

物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、

管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定,

享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為

由拒不履行業(yè)主義務(wù)。

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會，

選舉業(yè)主委員會，按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。一個物業(yè)管

理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意

決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委

員會職責(zé)。

第十六條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召

開首次業(yè)主大會會議：

（一）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)

域建筑物總面積百分之五十以上的。

（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交

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付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之

三十以上不足百分之五十的。

物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日

內(nèi)書面報告物業(yè)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員

會，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。建設(shè)單位未及

時履行報告義務(wù)和報送資料的，可以由百分之五以上的已售

物業(yè)業(yè)主人數(shù)聯(lián)名書面報告。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到書

面告知之日起三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報送籌備首次業(yè)主大會會議所

需的下列資料：

（一）業(yè)主名冊。

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。

（三）房屋及建筑面積清冊。

（四）建筑規(guī)劃總平面圖。

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明。

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料。

（七）成立業(yè)主大會必需的其他資料。

第十八條業(yè)主大會籌備組由物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民

政府、城市社區(qū)管理委員會工作人員一名，社區(qū)代表一名，

建設(shè)單位代表一名，上主代表四至六名組成。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民

政府、城市社區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位參加籌備

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工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行參加業(yè)主大會籌備組職責(zé)。

籌備組組長由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會

工作人員擔(dān)任。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主

代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序,

并組織推選業(yè)主代表。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于七日。

籌備組正式開展籌備工作前，縣住建局應(yīng)當(dāng)對籌備組成

員進行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。

第十九條籌備組成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，且

本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)人中

任職。

籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約，及

時交納物業(yè)服務(wù)費，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、

破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當(dāng)使用的行為；本

人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職。

第二十條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式

和內(nèi)容。

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案。

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上

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的投票權(quán)數(shù)。

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法。

（五）提出業(yè)主委員會組成人員候選人名單。

（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五

日前，將前款第一項至第五項規(guī)定的事項在物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主對公示內(nèi)容存在異議，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)對存在

的問題及時研究，待確定后重新進行公示。

第二十一條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日

內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七

日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

第二十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征

求意見或者信息技術(shù)征求意見的形式召開，并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且

占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面

委托書，并載明委托事項。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。

第二十三條采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的，

可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選

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業(yè)主代表參加，但業(yè)主人數(shù)不足五十人的，由全體業(yè)主參加

業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參

加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面

征求其所代表的業(yè)主意見；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)

當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人，業(yè)主代表一

般不得少于三十人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,

其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加。

第二十四條采用書面征求意見或信息技術(shù)征求意見形

式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主,

由業(yè)主本人或者其委托的代理人實名簽署意見；無法送達的,

應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。需投票表決的，表決

意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)對采用書

面征求意見或信息技術(shù)征求意見召開業(yè)主大會會議的情況

進行監(jiān)督指導(dǎo)。

第二十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，

由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。

召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日

前予以公示，并將會議內(nèi)容書面告知社區(qū)。

第二十六條業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會

-12-

議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社

區(qū)管理委員會責(zé)令其限期組織召開；逾期仍未組織召開的,

由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會組織召開。

第二十七條業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審

查業(yè)主委員會的工作報告、財務(wù)報告，并決定下列事項：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主

委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則。

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組成人員。

（三）確定物業(yè)管理模式。

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人。

（五）籌集住宅專項維修資金。

（六）使用住宅專項維修資金。

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

（A）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和業(yè)主委員

會組成人員工作津貼的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)。

（九）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。

（十）改變共有部分的用途或利用共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備從事經(jīng)營活動。

（十一）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營及收益

分配等事項。

（十二）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財務(wù)收支情況進行審

計。

-13-

（十三）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二

以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定

前款第五項、第七項和第十項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決

專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之

三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專

有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同

意。

第二十八條業(yè)主大會會議表決采用紙質(zhì)方式實名投票;

在確保業(yè)主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機

信息、電子郵件等方式實名投票。

業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體

業(yè)主公示。

第二節(jié)業(yè)主委員會

第二十九條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)

主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。

第三十條業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任

期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體人

數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)

任心強，有一定的組織協(xié)調(diào)和溝通能力，具有完全民事行為

能力，還應(yīng)當(dāng)具備法律、法規(guī)規(guī)定的任職條件，并符合本細(xì)

-14-

則第十九條的規(guī)定。

業(yè)主委員會委員不再是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一

年以上不在物業(yè)管理區(qū)域居住、提出辭職、因其他原因無法

履職或在所選聘物業(yè)服務(wù)人中任職的，其業(yè)主委員會委員職

務(wù)自行終止。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會

議，在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會主任、副

主任。

第三十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日

內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)

管理委員會及縣住建局備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。

（二）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。

（三）業(yè)主委員會組成人員的基本情況及選舉情況等資

料。

縣住建局應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后五個工作日內(nèi)發(fā)出備

案回執(zhí)。業(yè)主委員會持備案回執(zhí)，向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主

大會印章和業(yè)主委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置

公示備案情況。

備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十

五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝唬⒃谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公

不O

―15-

第三十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，業(yè)主

大會印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

業(yè)主大會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)

定或者業(yè)主大會的決定；業(yè)主委員會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)

業(yè)主委員會的決定。

第三十三條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)的實施情況。

（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物

業(yè)服務(wù)合同。

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督

和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同。

（五）確認(rèn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、

改造方案并監(jiān)督實施。

（六）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益的使用。

（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施。

（八）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M用。

（九）組織籌集和監(jiān)督使用住宅專項維修資金。

（十）協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人之間的關(guān)系。

（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共

同利益的仲裁和訴訟。

（十二）組織籌備業(yè)主委員會換屆和補選工作。

-16-

（十三）負(fù)責(zé)業(yè)主大會交辦的其他事項。

業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出決

定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

第三十四條業(yè)主委員會不得有下列行為：

（-）拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定。

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有

關(guān)文件、資料。

（三）擅自使用上主大會印章。

（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報人。

（五）未經(jīng)業(yè)主依法選聘，與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)

合同。

（六）擅自動用住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益，侵

占業(yè)主共有財產(chǎn)。

（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職

權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十五條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔。

業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會議的組成人員簽

名后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不依法召集業(yè)主委

員會會議的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管

理委員會指定其他委員召集業(yè)主委員會會議。

-17-

業(yè)主委員會組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會會

議。

第三十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開下列資料，隨

時接受業(yè)主查詢：

（-）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。

（三）物業(yè)服務(wù)合同。

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況。

（五）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營收支情況。

（六）占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車位、車庫的使用

和經(jīng)營收支情況。

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況。

（A）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料。

前款第五項至第七項規(guī)定的事項至少每半年在物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事

項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第三十七條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面

報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會,

并依法開展換屆選舉工作。

換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員

人選。業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理管委會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。

-18-

第三十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),

在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會指導(dǎo)和監(jiān)督下，

將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移

交新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給物業(yè)所在

地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會代管。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府、城市社區(qū)管理委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)

生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及

財物移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會組成人員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在

終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款

所列檔案資料、印章及財物。業(yè)主委員會組成人員決定集體

辭職的，應(yīng)當(dāng)將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移

交給物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理管委會代

管。

不按時移交上述檔案資料、印章及財物的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人

民政府、城市社區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)責(zé)令交回；造成損失的，

依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三節(jié)物業(yè)管理委員會

第三十九條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物

業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的。

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地

-19-

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能

成立的。

（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達一年以上、無法正常開

展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能

選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

第四十條物業(yè)管理委員會由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市

社區(qū)管理委員會組織成立，由業(yè)主成員以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政

府、城市社區(qū)管理委員會、公安派出所、居委會、建設(shè)單位

派員組成。

物業(yè)管理委員會由七至十一人單數(shù)組成。其中業(yè)主成員

不少于百分之五十，業(yè)主成員在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理

委員會的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則第十九條的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置

公示。

第四十一條自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)

（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成立情況書面

告知縣住建局。

第四十二條物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物

業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起七

日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財物移交手續(xù)后解散。

-20-

第四節(jié)其他規(guī)定

第四十三條召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資

料、文印等籌備經(jīng)費，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和

建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會籌備組成立之前，將首次業(yè)主

大會會議籌備經(jīng)費交至物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市

社區(qū)管理委員會設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備

經(jīng)費的使用情況在物上管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體

業(yè)主監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)退還建設(shè)單位。

第四十四條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。

住宅專項維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)

主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會組成人員工作津

貼等應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

顯著位置公示。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財務(wù)原始憑證及相

關(guān)會計資料。

第四十五條經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)

當(dāng)決定是否委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對住宅專項維修資金、業(yè)

主共有收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會

組成人員工作津貼等相關(guān)財務(wù)收支情況進行審計，并將審計

報告通報全體業(yè)主。

業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀

-21-

棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支

有關(guān)的資料。

對任期和離任的業(yè)主委員會組成人員是否進行經(jīng)濟責(zé)

任審計，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第四十六條業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決

定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市

社區(qū)管理委員會書面提出撤銷申請；業(yè)主認(rèn)光物業(yè)管理委員

會作出的決定違反法隹、法規(guī)規(guī)定的，可以向縣住建局提出

撤銷申請。

受理申請的單位應(yīng)當(dāng)在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書

面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作

出的決定違反法律、詼規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，逾期不

改正的，應(yīng)當(dāng)撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

第四章前期物業(yè)管理

第四十七條本細(xì)則所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)

主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人實

施的物業(yè)管理。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)人實行前期物業(yè)管理，簽訂

前期物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第四十八條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理

規(guī)約，臨時管理規(guī)約包括下列內(nèi)容：

（一）使用維護物業(yè)共有部分的規(guī)則。

-22-

（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)。

（三）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)。

（四）分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式。

（五）違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效

時終止。

第四十九條現(xiàn)售商品房出售之日三十日前，預(yù)售商品

房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)人選聘；投標(biāo)人少于三個或

者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，由縣住建局批準(zhǔn)，可以采

用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自選定物業(yè)服務(wù)人之日起三十日內(nèi)與物

業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第五十條前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建

設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向縣住建

局備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公

不O

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合

同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

-23-

第五十一條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未

滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)

服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第五十二條新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單

位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備完成承接查

驗，與竣工驗收資料不符的，由建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定

或協(xié)議約定承擔(dān)保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)

承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)

利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為

前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同

等法律效力。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人惡意串通、弄虛作假，在承接查

驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)

服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,

配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單。

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

（五）業(yè)主名冊。

-24-

（六）承接查驗所必需的其他資料。

第五十四條承接查驗過程中，因建設(shè)單位逾期不提供

相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程

缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)拒絕承接該項

目。

第五十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，

持物業(yè)承接查驗相關(guān)資料向縣住建局備案。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)

構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的,

依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十六條新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)

管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施

工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可

證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求，并在建設(shè)工

程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物

業(yè)管理用房：

（一）物業(yè)建筑面積二十五萬平方米以下的，按物業(yè)建

筑面積的千分之二配置，最低不得少于四十平方米。

（二）物業(yè)建筑面積超過二十五萬平方米的，除按照二

十五萬平方米的千分之二配置外，超過部分按千分之一的標(biāo)

準(zhǔn)配置。

（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，具備

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水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于

物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面

積不少于二十平方米。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員

會依法備案之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交辦公用房。

物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)人

使用。任何單位和個人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者

改作他用。

第五十七條前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)人，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人

之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物

業(yè)服務(wù)人不愿再續(xù)簽合同的。

（二）物業(yè)服務(wù)人擅自撤離的。

（三）物業(yè)服務(wù)人被吊銷營業(yè)執(zhí)照的。

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十八條前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或

者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)人

應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所

在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理管委會。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服

務(wù)人退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，決定管理模式。

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第五十九條物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位

承擔(dān)，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售

物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。

第五章物業(yè)服務(wù)與管理

第六十條從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得獨

立的法人資格和相關(guān)證照，并在證照載明經(jīng)營范圍內(nèi)承接物

業(yè)管理服務(wù)，不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓證照。

第六十一條業(yè)主大會可以通過物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公

開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人，也可以通過協(xié)商方式選聘。物業(yè)服

務(wù)人的選聘方案由業(yè)主委員會擬定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公

不O

第六十二條業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)簽訂

物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服

務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報城市社區(qū)管理委員會或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

人民政府、縣住建局備案。

第六十三條物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員

會辦理物業(yè)交接手續(xù)。

交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用

維護現(xiàn)狀進行確認(rèn)，并報物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城

市社區(qū)管理委員會備案。

第六十四條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況。

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（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)。

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

（四）物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法。

（五）物業(yè)的維修和養(yǎng)護要求。

（六）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)。

（七）合同的期限、變更和解除。

（A）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式。

（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑。

（十）物業(yè)管理服務(wù)用房的面積、范圍、用途等。

（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。

第六十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）宣傳國家法律、法規(guī)和有關(guān)政策、規(guī)定。

（二）有關(guān)物業(yè)服務(wù)事項的提示、告知。

（三）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維

護。

（四）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的保潔以及垃圾分類管理。

（五）公共區(qū)域內(nèi)的秩序維護、安全隱患的排查整治。

（六）公共綠化設(shè)施的養(yǎng)護。

（七）處理業(yè)主投訴，實行24小時執(zhí)勤制，制定物業(yè)

服務(wù)、管理應(yīng)急預(yù)案。

（A）車輛行駛和停放、管理，消防通道、警示標(biāo)識的

設(shè)置。

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（九）公開住宅專項維修資金、業(yè)主共有收益使用情況。

（十）對物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、制止和報

告。

（十一）建立健全物業(yè)管理檔案。

（十二）登記住宅小區(qū)流動人口信息并向社區(qū)、公安機

關(guān)報備。

（十三）協(xié)助社區(qū)及其他單位開展相關(guān)工作。

（十四）物業(yè)服務(wù)合同約定的以及法律法規(guī)規(guī)定的其他

事項。

第六十六條物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，

聘請專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、

工程施工等專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服

務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

電梯、消防、監(jiān)控安防、供熱設(shè)施等涉及人身、財產(chǎn)安

全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)

的專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

第六十七條物業(yè)管理實行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)項目收

費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合方式，遵循合理、公

平、公開以及收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。具體收費標(biāo)

準(zhǔn)和收費方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物

業(yè)服務(wù)費。

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業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主

委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等

形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法

申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認(rèn)后仍不履

行的，可向法院申請強制執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)人不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管

理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供

水、供電、供氣、供熱等限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)的方式

催收物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)人擅自停止物業(yè)服務(wù)，服務(wù)達不到合同約定的

標(biāo)準(zhǔn)，收取未經(jīng)批準(zhǔn)費用的，業(yè)主可以拒絕交納相應(yīng)的費用。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)人自

行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費用。物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主或

者物業(yè)使用人提供物上服務(wù)合同以外的專項服務(wù)的，其收費

標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

第六十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)?shù)怯涍M出物業(yè)管理區(qū)域的

外來人員和車輛，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)人

應(yīng)當(dāng)定期維修、養(yǎng)護，確保正常運行。

第七十條實行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的事件，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)

（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理委員會和縣應(yīng)急管理局、縣

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住建局報告。

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人員傷亡或

者危及建筑物安全的。

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八

小時以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安

全的。

（三）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定的。

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件的。

（五）其他影響上主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第七十一條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施

設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。

專有部分供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應(yīng)當(dāng)按照一戶

一表，共有部分配置獨立計量表。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備

日常維修、養(yǎng)護的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂委托協(xié)議，明確

維修、養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對其

維修、養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。

第七十二條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已建成的供水、供電、

供氣、供熱等終端用戶分戶計量表，或者終端用戶入戶端口

以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由業(yè)主大會決定是否

移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。決定移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

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組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位進行驗收。

驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護

和管理；驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)

范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)

量保修期內(nèi)的整改費用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的費用

由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第七十三條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供服務(wù)并

收取費用，對有公共能耗應(yīng)當(dāng)獨立安裝計量裝置，計量收費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)人代收費用，不得因物

業(yè)服務(wù)人拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委

員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服

務(wù)人。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合

同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大

會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服

務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并與新選聘

的物業(yè)服務(wù)人辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)

糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出和交接相關(guān)手

續(xù)。

物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同

期限屆滿三個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并書面

告知業(yè)主委員會和物上所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)

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管理委員會。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)

聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)

服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同對雙方人具有約

束力，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合

同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三十日內(nèi)書面告知

對方當(dāng)事人。

第七十五條業(yè)主大會決定解聘或者物業(yè)服務(wù)人退出物

業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，三十日

內(nèi)在社區(qū)、業(yè)主委員會的共同監(jiān)督下，與被選聘的物業(yè)服務(wù)

人履行下列交接義務(wù)：

（一）移交本細(xì)則第五十三條規(guī)定的相關(guān)資料。

（二）移交物業(yè)資料，實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)

服務(wù)期間的財會資料。

（三）物業(yè)管理用房，物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備等資產(chǎn)。

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、待付的有關(guān)費用及利用

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

退出物業(yè)管理區(qū)域前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維持正常的物

業(yè)管理秩序。

第七十六條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

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（一）減少專業(yè)人員數(shù)量和物業(yè)管理面積，物業(yè)服務(wù)、

管理的質(zhì)量達不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。

（-）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理委托給他

人。

（三）挪用住宅專項維修資金。

（四）侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸

業(yè)主所有的收益。

（五）擅自改變物業(yè)用房用途。

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和公共設(shè)施規(guī)

劃用途。

（七）非法出售或提供業(yè)主信息。

（八）損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第七十七條未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由物業(yè)所在

地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市社區(qū)管理管委會組織成立物業(yè)管

理委員會，實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù)，所需

費用由物業(yè)使用人承擔(dān)。

第七十八條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物

業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活

動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、

城市社區(qū)管理委員會調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起訴

訟。

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第七十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位

置公示并及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)人相關(guān)證照，物業(yè)服務(wù)人項目經(jīng)理的基

本情況、聯(lián)系方式，客服電話、工程維修電話。

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費

項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等。

（三）電梯、消防、監(jiān)控安防、供熱設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)

備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方

案等。

（四）代收代繳事項。

（五）水、電等公共能耗總量、明細(xì)及費用分?jǐn)偡绞健?/p>

（六）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況。

（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的

其他信息。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自覺接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取未

經(jīng)公示的費用。

第八十條縣住建局負(fù)責(zé)物業(yè)服