2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法提升訓(xùn)練試卷B卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法提升訓(xùn)練試

卷B卷附答案

單選題（共40題）

1、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收

益價格

D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高

賣價

【答案】C

2、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建

造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時，應(yīng)以（）進(jìn)行估價。

A.維持現(xiàn)狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提

【答案】D

3、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/ni2,首付款為20%,余款

半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平

均每月比上月上漲現(xiàn)，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59：1,9月30日

為6.46：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，不正確的是（）。

A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元加2

B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元/m2

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每

月比上月上漲幅度大于1%

【答案】D

4、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。

A.綜合房地產(chǎn)

B.出租房地產(chǎn)

C.辦公房地產(chǎn)

D.娛樂房地產(chǎn)

【答案】B

5、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價為1000元/m2。現(xiàn)按

城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓面地價為1500元/m2。

該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

6、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有

的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。

A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】A

7、生產(chǎn)資料是由

A.勞動者和勞動對象構(gòu)成的

B.勞動對象和勞動資料構(gòu)成的

C.勞動者和勞動資料構(gòu)成的

D.勞動者、勞動對象、勞動資料構(gòu)成的

【答案】B

8、下列哪項專著的成書，不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成

A.《傷寒雜病論》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《醫(yī)宗金鑒》

【答案】D

9、下列哪項不會因氣不攝Ifc導(dǎo)致

A.咯血

B.吐血

C.蚓血

D.發(fā)斑

【答案】D

10、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%,

房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%,建筑物資本化率為

8%,則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

【答案】C

H>（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系

統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地

產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)C

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

【答案】B

12、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。

A.法國

B.意大利

C.日本

D.中國香港

【答案】D

13、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益

【答案】C

14、循行特點為“離、合、出、入”的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】C

15、最高最佳利用原則要求評估價格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式

中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結(jié)果。

A.合法使用

B.合法產(chǎn)權(quán)

C.合法處分

D.合法收益

【答案】A

16、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是

（）o

A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.銷售稅費(fèi)

D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用

【答案】B

17、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)

用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余

【答案】C

18、簽訂了書面估價委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項目估價工

作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定

【答案】A

19、“治痰先治氣”是的（）具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】A

20、下列對房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。

A.他項權(quán)利設(shè)立情況

B.維護(hù)情況和完損狀況

C.出租或占用情況

D.房屋所有權(quán)狀況

【答案】B

21、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】B

22、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220萬元，去年底

該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬

元，運(yùn)營費(fèi)用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水

平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為&5機(jī)目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額

為（）萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

23、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2,現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地

產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

為4000元/n）2,重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值

為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

【答案】C

24、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法

B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用

D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法

【答案】A

25、《素問-疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致

A.“脫衛(wèi)”病

B.“脫營”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病

【答案】B

26、運(yùn)用（）估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。

A.抽檢法

B.平滑法

C.指數(shù)加權(quán)法

D.市場法

【答案】D

27、下列（）不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.金融政策

C.利率

D.匯率

【答案】B

28、威廉?阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】B

29、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為

60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價的

5.6%和2%,契稅稅率為4%,省接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）

萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】A

30、某商品房在建工程已完成工程的止常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5

年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限

為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。

在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

【答案】D

31、某建筑物建筑面積為4000m2,經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價格

為2500元/m2,有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%,該建筑物現(xiàn)值為（）萬

兀。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

【答案】C

32、經(jīng)濟(jì)全球化的實質(zhì)決定了它的發(fā)展必然

A.有利于所有國家

B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家

C.有利于發(fā)展中國家

D.有利于社會主義國家

【答案】B

33、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未

來，是由（）決定的。

A.估價委托人

B.估價方法

C.注冊房地產(chǎn)估價師

D.估價目的

【答案】D

34、心開竅于舌的主要機(jī)理是

A.手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候

【答案】A

35、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產(chǎn)黨

【答案】B

36、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本+建設(shè)成本

B.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用

C.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

【答案】C

37、某建筑物的建筑面積為120nl2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的

重置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該

建筑物當(dāng)前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】B

38、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。

A.指數(shù)曲線趨勢法

B.直線趨勢法

C.二次拋物線趨勢法

D.指數(shù)修勻法

【答案】B

39、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本

為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售

費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價為（）元/平

方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

【答案】D

40、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】B

多選題（共20題）

1、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有（）。

A.待開發(fā)的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

【答案】ABD

2、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）o

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

【答案】AD

3、比較法可用于（）的求取。

A.經(jīng)營收入

B.空置率

C.報酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

4、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最

高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】AC

5、收集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料

D.根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料

E.同行之間相互提供

【答案】ABC

6、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。

A.供給計劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】CD

7、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的是（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】ABC

8、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.己依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

【答案】AC

9、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法

【答案】CD

10、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.對估價委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實，在估價假設(shè)中設(shè)定為這些資料均

為真實合法有效的

【答案】CD

11、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括()。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

【答案】AC

12、在影響房地產(chǎn)價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因

素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括

()O

A.一般因素

B.客觀因素

C.經(jīng)驗因素

D.區(qū)域因素

E.個別因素

【答案】AD

13、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及

（）O

A.估價師聲明

B.估價假設(shè)和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術(shù)報告

E.估價結(jié)果報告

【答案】ABD

14、對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

C.房屋征收補(bǔ)償估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價

【答案】ABD

15、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。

A.電梯折舊費(fèi)

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費(fèi)

【答案】BD

16、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地

產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2

萬元，報酬率為8%,則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

【答案】BCD

17、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積

【答案】BD

18、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】A

19、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營費(fèi)用的有（）。

A.房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額

B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C.保險費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營成本、房地產(chǎn)稅

D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險費(fèi)、維修費(fèi)

E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折

舊額

【答案】CD

20、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。

A.可比實例一定是交易實例

B.可比實例不一定是交易實例

C.交易實例一定是可比實例

D.交易實例不一定是可比實例

E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

【答案】AD

大題（共10題）

一、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8虬請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

二、某幢寫字樓，土地面積4000戶，總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1口，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日。現(xiàn)在獲

得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失

為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8機(jī)（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，

取得40年商業(yè)用地土地使用雙，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7隊房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600112；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補(bǔ)地價十I日廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87—585.71V0=-813.83

(萬元)

四、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

300001n2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi))，

專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，己使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/ni2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率

為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費(fèi)用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-11=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費(fèi)：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）

X35斤467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

CKD+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%O6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費(fèi)用：3600X8斤288（萬元）；

五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)

構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市

場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占

租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8樂建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-O1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：a>2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

六、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6舟（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報

酬率為8%。請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同

類建筑物重置價格是1000元加2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8虬

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價格的7隊房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預(yù)計改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%—

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(14-7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=(補(bǔ)地價十舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

九、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/n)2(含裝修、設(shè)備費(fèi))，

專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60隊第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，己使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/成，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85樂正常月租金為32元為2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率

為8虬請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96