年度物業(yè)服務(wù)項目 投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

年度物業(yè)服務(wù)項目方案投標(biāo)文件（技術(shù)方案）投標(biāo)方案投標(biāo)人名稱：****有限責(zé)任公司地址：****號二樓聯(lián)系人：****開標(biāo)時啟封報告說明聲明：本文內(nèi)容信息來源于公開渠道，對文中內(nèi)容的準(zhǔn)確性、完整性、及時性或可靠性不作任何保證。本文內(nèi)容僅供參考與學(xué)習(xí)交流使用，不構(gòu)成相關(guān)領(lǐng)域的建議和依據(jù)。目錄 61.1.物業(yè)管理重點 6 6 6 7 7 91.2.1.管理難點1 9 2.1.物業(yè)服務(wù)中心 2.1.3.業(yè)主投訴處理管理辦法 2.2.房屋及配套的設(shè)施設(shè)備(維修、養(yǎng)護、管理)212.2.1.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.2.2.房屋維修與養(yǎng)護的含義和作用 2.2.4.物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義 2.2.5.物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修 22.2.6.物業(yè)設(shè)備管理制度 2.2.8.房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 2.2.9.房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 2.3.環(huán)境衛(wèi)生清潔服務(wù) 2.3.1.各崗位職責(zé) 472.3.2.樓層公共區(qū)域保潔程序 502.3.3.衛(wèi)生間的保潔程序 2.3.4.外圍道路的保潔程序 522.3.5.玻璃門、窗的保潔程序 532.3.6.辦公室的保潔程序 542.3.7.門廳的保潔程序 2.3.8.垃圾清運方案 2.3.9.除四害方案 2.3.10.保潔員管理制度 2.3.11.保潔工禮儀形象制度 2.3.12.衛(wèi)生檢查制度 2.4.垃圾分類服務(wù) 2.4.1.垃圾分類的目標(biāo) 2.4.2.垃圾如何分類 2.4.3.組織架構(gòu) 32.5.會議服務(wù) 2.5.1.服務(wù)范圍 902.5.2.服務(wù)要求 2.5.3.會前準(zhǔn)備 2.5.6.物業(yè)管理檔案資料管理 2.6.保安門衛(wèi)及中控值守服務(wù) 2.6.1.秩序維護管理措施 2.6.2.秩序維護崗位職責(zé) 2.6.3.安全防范管理 2.6.4.車輛管理 2.6.5.消防管理 2.6.6.秩序維護服務(wù) 2.6.7.巡查方案 2.6.8.消防管理方案 2.6.9.秩序維護內(nèi)部監(jiān)督檢查措施及外部考核1492.7.公用設(shè)備設(shè)施運行維護服務(wù) 2.7.1.供電設(shè)備管理維護方案 2.7.2.給排水系統(tǒng)管理維護方案 2.7.3.電梯系統(tǒng)管理維護方案 2.7.4.空調(diào)系統(tǒng)管理維護方案 2.7.5.消防設(shè)備維護方案 2.7.6.監(jiān)控設(shè)備維護方案 4 2.7.9.公共配套設(shè)施管理方案 2.8.代收代繳方案 2.8.1.職責(zé) 2.8.2.工作內(nèi)容 2.8.3.質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn) 3.1.2.遺留工作的應(yīng)對措施 3.2.1.辦公物資類 3.2.2.物業(yè)用房、門鎖具類 3.3.組織人員培訓(xùn)進場 3.3.1.培訓(xùn)的目標(biāo) 3.3.2.培訓(xùn)方式及措施 3.4.應(yīng)急預(yù)案 3.4.2.爆炸物、可疑物品的處理預(yù)案 3.4.3.糾紛的應(yīng)急處理預(yù)案 53.4.5.發(fā)生群體性事件的應(yīng)急措施 3.4.6.意外傷亡應(yīng)急預(yù)案 3.4.7.緊急救護預(yù)案 3.4.8.8物業(yè)范圍內(nèi)突然斷水、斷電應(yīng)急措施2003.4.9.中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 3.4.10.斷水預(yù)案 3.4.11.斷電預(yù)案 3.4.12.給排水設(shè)備應(yīng)急預(yù)案 3.4.13.盜竊事件處理預(yù)案 3.4.14.發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急措施 3.4.15.抗臺應(yīng)急預(yù)案 3.4.16.抗震應(yīng)急預(yù)案 3.4.17.電梯發(fā)生故障時的應(yīng)急措施 3.4.18.發(fā)生水浸事故的處理預(yù)案 6相應(yīng)對策管理市場化、觀念同一化為目標(biāo)，建立人才規(guī)劃、實行7嚴(yán)格按照IS09000質(zhì)量管理體系，編制質(zhì)量手冊、程序8管理人員對一線服務(wù)員工的工作每天進行全方位的檢9傷、生育等保險),并購買意外傷害險。與派駐的安保、安(五)廣開招聘渠道，公開招工，實事求是，并嚴(yán)把質(zhì)1.2.2.管理難點21.2.3.管理難點3為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，采購方無怨言”1.有章可循，依章行事2.及時處理(1)認(rèn)真聽取意見(2)保持冷靜(3)表示同情(4)給予關(guān)心(5)不轉(zhuǎn)移目標(biāo)(6)記錄要點(7)把將要采取的措施告訴客人并征得同意第二章服務(wù)方案投訴處理第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任投訴處理單第二客服員統(tǒng)一編號責(zé)任人采取正確處處理完畢交主管簽收轉(zhuǎn)交客訪并填寫投訴回訪表客服員根據(jù)反映內(nèi)容填寫投訴處對業(yè)主的口頭(電話)或書面投訴，應(yīng)做好耐心解釋，(1)維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設(shè)施的完好等級和正(2)門窗開閉靈活、密封性好、無異常聲響。否則應(yīng)(3)粉刷剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地板不平整起殼、遺缺，吊頂有污(水)漬、開縫和破損。應(yīng)巡檢并(4)屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通；雨前及(5)發(fā)現(xiàn)屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有(6)及時完成家具、設(shè)備等各項零星維修任務(wù)，一般維修任務(wù)確保不超過24小時，確保家具、設(shè)備維修合格率達到100%。(7)樓內(nèi)相關(guān)設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時處理并做好相關(guān)記1.1.房屋維修與養(yǎng)護的含義分地恢復(fù)失去的使用功能，防止、減少和控制期損壞程度，1.2.房屋維修與養(yǎng)護作用長其使用壽命，減少資金投入，充分發(fā)揮房屋的使用價值。提高物業(yè)管理企業(yè)在社會上的信譽和在激烈的市場競爭中房屋安全與質(zhì)量管理的基本任務(wù)就是在房屋的長期使①完好房；②基本完好房；③一般損壞房；④嚴(yán)重?fù)p壞房；⑤危險房。房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)就是搞清所管的現(xiàn)有房屋的質(zhì)量房屋的安全檢查是房屋安全與質(zhì)量管理的一個重要環(huán)房屋安全檢查的側(cè)重點在于弄清房屋的隱患與損壞情房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理部門確保房屋的完好和正常使發(fā)生的損失及時得到修復(fù)；對一些由于天氣的突變或隱屋面筑漏(補漏),修補泛水、屋脊等。目零星分散，時間緊，要求及時，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。零星養(yǎng)護應(yīng)力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，層一般5年左右重新油漆一遍；外墻每10年應(yīng)徹底進行一設(shè)備設(shè)施越來越復(fù)雜，管理要求越來越高。物業(yè)設(shè)備的正2.1物業(yè)設(shè)備的概念及分類(1)物業(yè)設(shè)備的概念(2)物業(yè)設(shè)備的分類濟的發(fā)展和現(xiàn)代科技的進步，物業(yè)設(shè)備的種類也日益增多，(3)物業(yè)建筑衛(wèi)生設(shè)備(4)物業(yè)建筑電氣工程設(shè)備物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理的的主要內(nèi)容是建立設(shè)備管安全操作規(guī)程等運行要求(標(biāo)準(zhǔn))及文明安全運行的管理，責(zé)任制和對住(用)戶進行安全教育，向住(用)戶宣傳一些危險設(shè)備(如電梯)的安全使用知識。設(shè)備管理工作由房管單位和管理企業(yè)的工程部門主管，建立物業(yè)設(shè)備大、中修工程的驗收制度，積累有關(guān)建立物業(yè)設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、3.5物業(yè)設(shè)備管理的意義行。沒有良好的設(shè)備運行和維修管理，就不可能提供安全、2.2.5.物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率一般為能。更換率一般不超過30%。設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達到一年定限以給各設(shè)備所需的能源(水、電、油、氣等),做好能源的組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好組織擬定設(shè)備管理、操作、維護等各種規(guī)章制度和組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工們的業(yè)2、各技術(shù)專業(yè)主管是在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月的檢修計劃及相應(yīng)負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護和保養(yǎng)情況，并解負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)的運行方案并審閱運行記錄，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證做到三干凈(設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈)、四不漏(不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣)、五良好(使用性值班調(diào)度人員接到請修通知后，應(yīng)及時通知有關(guān)班所有值班崗位必須安排人員值班，并且要求到崗到無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得上級(班長)b)接管驗收制度設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要環(huán)節(jié)，把住這一關(guān)，對我們?nèi)蘸蟮墓芾砗褪褂糜蟹课菰O(shè)備的第一次驗收初驗，在初驗時如發(fā)現(xiàn)問題為了延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞，而按照備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況、實行計劃維修保養(yǎng)制度的目的，是保證設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作能力，避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的磨損、老化、確定維修及保養(yǎng)工作的類別及內(nèi)容(由各單位根據(jù)設(shè)備的實際情況，由工程技術(shù)人員制定),具體包括：日常開展預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)工作內(nèi)容和要求，編制預(yù)大修理計劃根據(jù)公司(房管部門)設(shè)備管理與修理e)交接班制度序號維修類別劃分日常維修計劃方案實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位①局部受損；②施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)日常每周特別是裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、①由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由房屋工程維修部門按房屋修繕規(guī)定實施維修；局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”,提出方案，委托專業(yè)①安全、正確使用；②功能完公司實施；②如因施工原因造成結(jié)構(gòu)問題請2外墻面脫落的修補；②外墻面局部積滲漏；④外墻面的翻新(25年周每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程無鼓無脫、統(tǒng)一。3公共屋面①隔熱層破②防水層破損造成屋面滲③避雷網(wǎng)脫焊、間斷；④屋面積水每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施維修；維修費用按逐年遞增①無積水；完好無損；4機電設(shè)備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時由工程技術(shù)部組①無故障②保障安5閉路監(jiān)視系統(tǒng)①系統(tǒng)的維護每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時由工程技術(shù)部門①系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效；6公用照明每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程①線路無亂搭接；②照明燈具正常有7本體消防①疏散標(biāo)準(zhǔn)的維修及維護；每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程設(shè)施②室內(nèi)消火栓(箱)的有效維護及檢修。問題，及時實施維修。8通道門樓梯間①地面的維修②通道、門廳的墻、天棚維③樓間墻面、每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修。①整潔，無缺損、無霉②扶手完9①接口及砂眼②管道堵塞、③固定碼松每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程技術(shù)部門專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。上、下水通暢，無滲序號維修類別劃分定期維修計劃方案實施效果1房屋承建及抗震結(jié)構(gòu)部位①局部受損；②施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)①每年房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵②及時了解住戶家庭有無白蟻情況，做到①由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)②維修費用每年遞增①結(jié)構(gòu)完全，正常使能完好2外墻面脫落的修補；②外墻面局部積滲漏；④外墻面的翻新(25年周期)積滲漏外墻外修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面；并清洗一次；②每年雨季前對戶外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水浸①由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)年全面檢修①外墻平整，無滲②整潔統(tǒng)一。3公共屋面①隔熱層破②防水層破損造成屋面滲③避雷網(wǎng)脫焊、間斷；④屋面積水。①避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；屋面隔熱層板，重新勾縫，修補；③每半年疏通一次屋面雨水口；④每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻①由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)②屋面防水、隔熱層每15年翻新一次。②隔熱層③避雷系4機電設(shè)備①月檢制控設(shè)備一②季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情③年檢電源切換及自由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)實好率5防盜監(jiān)控系統(tǒng)①系統(tǒng)的維護保養(yǎng)：②線路的檢修。每月對系統(tǒng)進行一次①由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)②每20年更換一次。①系統(tǒng)持續(xù)有效使路正常；6系統(tǒng)照明①線路的檢修及更新。每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路①由工程技術(shù)部門按相應(yīng)酬保養(yǎng)規(guī)程實施；②照明器具第15年更換一次。①線路無②燈具正常使用照7本體消防設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護；②室內(nèi)消火栓(箱)的有效維護及檢修。每年對消防箱油漆一一次，以防發(fā)霉；每年對消防疏散標(biāo)志進行一次維護。①由消防、負(fù)責(zé)實施；②消防系統(tǒng)主要設(shè)備每20年更換設(shè)施完好8樓梯間②通道、門廳的墻、天棚維③樓間墻面、扶手、踏步的①每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地磚；道門廳及梯間墻壁天棚、扶手及欄桿；樓梯踏步，消防空鼓、開裂、破損等，進行修復(fù)。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)美觀完好整潔、清9上、下水主管①接口及砂眼②管道堵塞、①每年刷一次管道油緊固管道固定碼；③每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實①美觀完②上、下水1.熟練掌握清潔作業(yè)流程、方法和要求，按計劃完成2.定時、定點收集和清運垃圾，配合消殺人員做好消(一)經(jīng)理職責(zé)(二)保潔主管崗位職責(zé)(三)保潔員的工作職責(zé)職工作無關(guān)的事。得到主管的批準(zhǔn)，方才能到休息室休息。3、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)3次未把客戶當(dāng)作上帝，對客戶的投訴當(dāng)日值班長必須馬上處理，5、上班時必須穿著清潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作7、不準(zhǔn)私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現(xiàn)，分別給予罰款并同時辭退；如損壞衛(wèi)生工具者，要照價賠償。拾到物品，8、保潔區(qū)域內(nèi)的垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃9、保潔人員在工作中有權(quán)勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的(三)標(biāo)準(zhǔn)：的下部(反水管水面以上),刷洗時應(yīng)特別注意。(二)工作程序：(二)工作程序2、將玻璃保潔劑按1:10加清水。(三)標(biāo)準(zhǔn)：(四)注意事項(2)清掃地面；(3)擦拭辦公桌、文件柜、沙發(fā)、電話、辦公設(shè)(4)擦拭門窗、窗臺、墻壁、天花、照明設(shè)施、飾物(1)受時間制約多，需在規(guī)定時間內(nèi)迅速完成作(2)地拖、抹布等保潔工具，可多備幾份，以減少往(5)吸塵器噪音大，室內(nèi)吸塵作業(yè)可安排在客戶上班(6)管理辦公室鑰匙必須有嚴(yán)格的制度，除指定人員(2)倒：清倒煙灰缸、紙簍、垃圾筒。倒煙灰缸時要進出人員安全的要圍安全警示帶。員工不得在站內(nèi)翻倒垃6、對垃圾分類桶、垃圾房內(nèi)定期殺蟲打藥，消滅蚊、9、垃圾清運過程，要注意愛護現(xiàn)場的所有公共設(shè)施設(shè)按照國家垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)，本項目垃圾可分為可回收垃光燈管、水銀溫度計、廢油漆(桶)、過期藥品等。(4)所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)(6)垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)保持清潔無異味，每周應(yīng)定時噴灑(一)垃圾清運工作管理規(guī)定1、垃圾清運人員的上班時間為早上8:00至19:00,在2、每出一車?yán)?，按要求在相?yīng)的表上填寫簽字，手3、因收集任務(wù)的變化，需要調(diào)整為夜間清運的，白天三)垃圾三輪車管理制度2、清運三輪車運輸過程中不得揚撒、泄漏，對運輸途3、保證安全操作清運，注意行人安全，如有特殊情況4、清運三輪車專車專用，只能運送生活垃圾，嚴(yán)禁用5、每個垃圾箱(桶)周邊及地面進行清掃、清洗，及6、清運三輪車每日清理一次，車廂內(nèi)清運后不得有殘7、清運三輪車操作人員必須愛護垃圾桶、垃圾箱等設(shè)8、為保護清運人員的健康，清運人員在工作時穿戴好9、清運工作人員每天須填寫《垃圾清運服務(wù)質(zhì)量記錄四)安全管理制度1、定期對職工進行安全培訓(xùn)和突擊事件的應(yīng)急處理訓(xùn)3、發(fā)生事故時，管理人員應(yīng)立即上報主管部門及有關(guān)五)消毒工作規(guī)定1、根據(jù)氣候變化和蚊、蠅密度，適當(dāng)調(diào)整藥理和消殺2、做好消毒記錄，每日要消殺面積、藥品用量進行詳3、藥品管理要遠(yuǎn)離辦公、生活場所，嚴(yán)格藥品領(lǐng)取手六)車輛管理制度6、垃圾車載裝車完畢和下載完畢后離場前必須沖洗干(一)目的(二)適用范圍(三)職責(zé)1、各部門負(fù)責(zé)本部門產(chǎn)生的固體廢棄物進行分類收集2、管理處負(fù)責(zé)對轄區(qū)范圍內(nèi)不同類型的固體廢棄物進(四)內(nèi)容1、各部門負(fù)責(zé)固體廢棄物的產(chǎn)生直至分類收集的過程類又分為有害固體廢物和無害固體廢棄物兩大類。分類見1)公司建立和維護用于收集、貯存固體廢棄物的場所，設(shè)置明顯的標(biāo)識，并設(shè)專人管理，保證其正常運行和使2)嚴(yán)禁將有害固體廢棄物混入非有害固體廢棄物中貯3)各部門收集的固體廢棄物由綜合管理部做好防護管1)綜合管理部負(fù)責(zé)審查相應(yīng)的固體廢棄物處理單位的2)處理無害可回收固體廢棄物時，綜合管理部必須指(6)固體廢棄物管理的監(jiān)督檢查4、采取飽和投餌法投餌，選用國家準(zhǔn)許使用的高效低7、建立白蟻防治制度，定期檢查，發(fā)現(xiàn)蟻情應(yīng)立即采8、管理服務(wù)中心管理員負(fù)責(zé)“鼠、蟑、蚊、蠅”以及9、管理服務(wù)中心客管理員全面負(fù)責(zé)區(qū)域的消殺工作過12、夏季秋每月不低于1次對場段進行驅(qū)蛇藥物噴灑驅(qū)2.2用500ml收集勺采集城區(qū)大中型水體蟲的蚊幼或陽過3%。4.1室內(nèi)有蟑螂成蟲和若蟲陽性房間不超過3%,平均每種類習(xí)性蠅家蠅幼蠅居于有機垃圾堆、動物和禽畜糞肥成蠅有滋生地點、室內(nèi)、垃圾收集站等聚集金蠅幼蠅常在腐肉、糞便和廁所滋生成蠅食物來源處、垃圾收集站、燒烤地點麻蠅幼蠅直接在腐肉上滋生成蠅獨居、多在腐肉聚集鼠溝鼠污水渠、低層、地洞等為常生活、活動區(qū)域玄鼠高層、屋頂空隙、管道、溝槽等為日常生活、活動區(qū)域家鼠屋頂空隙、家私、儲物架和其它密集處為常生活、活動區(qū)域白蟻后蟻木質(zhì)品內(nèi)、塵埃和泥土中，集群而居蟻王王蟻螞蟻種類較多蟻穴常在戶外、地下通道或樹上蚊幼蚊庫蚊居于地下水、化糞池、貯水箱、死水臭水處等伊蚊居于棚架、樹洞、花盆、舊車胎及其它容器等按蚊積水的耕地及清澈的山溪成蚊雄性喜暗好陰，吸食花蜜植物汁液，活動范圍局部在100米以內(nèi)，可傳染疾病雌性喜暗好陰，吸取動物和人血，活動范圍較分散，可傳染疾病蟑螂喜食淀粉、甜食類，多在夜間出沒，居于溫暖地方裂縫處和間隙里蚤幼蚤以有機物殘渣，成蟲的糞便為食成蚤吸取動物、人類和鳥類的血液，可傳染鼠疫等疾病虱寄生在人、畜身上，吸食血液、能傳染疾病種類環(huán)境對策機械對策藥物對策蠅清除滋生地占，處理好廢棄物、排泄物有動物尸體滅蠅拍、滅蠅燈老鼠1.杜絕鼠飼料的形成，日產(chǎn)日清垃圾；2.截斷老鼠通路；1.超聲波驅(qū)除；毒餌法撒補忌避劑螞蟻清除食物殘渣，保持角落通風(fēng)、干燥、光亮殘留、噴霧法、蚊子幼蟲去除臭水、死水保潔用品乳劑、乳游粉劑成蟲去除臭水、死水消除無管理雜草滅蚊器、防蚊紗窗煙霧法、熏煙法、霧法蟑螂清理殘留食物、垃圾可利用撲捉的一切用具煙霧法、熏煙法、霧法蚤用撲捉的一切用具、用石灰或泥填平墻壁和地上的孔洞噴霧法虱保持環(huán)境衛(wèi)生、空氣疏通誘殺法噴霧法白蟻檢查建房地基白蟻危害情況，消滅原有白蟻；墻外土壤藥劑處理，室內(nèi)地基地坪藥劑處理，木構(gòu)件涂刷瀝青先用藥液噴涂，從地下通往室內(nèi)的電纜、管道入口處周圍的土壤，基礎(chǔ)深降縫、伸縮縫等采用墻外毒土處理。挖巢法、誘殺法、熱殺法；建砂粒屏障阻止白蟻穿越；生物物理學(xué)在白蟻防治中的注、熏蒸、壓煙、涂刷、浸漬、毒2、可采用的相應(yīng)對策還有化學(xué)防治、生物防治、物理1.2測定方法：在室內(nèi)共布放100塊20×20厘米滑石粉4.1室內(nèi)有蟑螂成(若)蟲陽性房間不超過3%,平均每性率不超過2%,平均每間房不超過4只。有蟑螂糞便、蛻皮≤2%;用誘捕法檢測，放置100塊粘蟑螂膠，捕到蟑螂的粘種類習(xí)性蠅家蠅幼蠅居于有機垃圾堆、動物和禽畜糞肥成蠅有滋生地點、室內(nèi)、垃圾收集站等聚集金蠅幼蠅常在腐肉、糞便和廁所滋生成蠅食物來源處、垃圾收集站、燒烤地點麻蠅幼蠅直接在腐肉上滋生成蠅獨居、多在腐肉聚集鼠溝鼠污水渠、低層、地洞等為常生活、活動區(qū)域玄鼠高層、屋頂空隙、管道、溝槽等為日常生活、活動區(qū)域家鼠屋頂空隙、家私、儲物架和其它密集處為常生活、活動區(qū)域白蟻后蟻木質(zhì)品內(nèi)、塵埃和泥土中，集群而居蟻王王蟻螞蟻種類較多蟻穴常在戶外、地下通道或樹上蚊幼蚊庫蚊居于地下水、化糞池、貯水箱、死水臭水處等伊蚊居于棚架、樹洞、花盆、舊車胎及其它容器等按蚊積水的耕地及清澈的山溪成蚊雄性喜暗好陰，吸食花蜜植物汁液，活動范圍局部在100米以內(nèi)，可傳染疾病雌性喜暗好陰，吸取動物和人血，活動范圍較分散，可傳染疾病蟑螂喜食淀粉、甜食類，多在夜間出沒，居于溫暖地方裂縫處和間隙里蚤幼蚤以有機物殘渣，成蟲的糞便為食成蚤吸取動物、人類和鳥類的血液，可傳染鼠疫等疾病虱寄生在人、畜身上，吸食血液、能傳染疾病針對上述非生活區(qū)域的常見有害生物，采取相應(yīng)對策，種類環(huán)境對策機械對策藥物對策蠅清除滋生地占，處理好廢棄物、排泄物有動物尸體滅蠅拍、滅蠅燈老鼠1.杜絕鼠飼料的形成，日產(chǎn)日清垃圾；2.截斷老鼠通路；1.超聲波驅(qū)除；毒餌法撒補忌避劑螞蟻清除食物殘渣，保持角落通風(fēng)、干燥、光亮殘留、噴霧法、蚊子幼蟲去除臭水、死水保潔用品乳劑、乳游粉劑成蟲去除臭水、死水消除無管理雜草滅蚊器、防蚊紗窗煙霧法、熏煙法、霧法蟑螂清理殘留食物、垃圾可利用撲捉的一切用具煙霧法、熏煙法、霧法蚤幼蟲和蟲用撲捉的一切用具、用石灰或泥填平墻壁和地上的孔洞噴霧法虱保持環(huán)境衛(wèi)生、空氣疏通誘殺法噴霧法白蟻檢查建房地基白蟻危害情況，消滅原有白蟻；墻外土壤藥劑處理，室內(nèi)地基地坪藥劑處理，木構(gòu)件涂刷瀝青先用藥液噴涂，從地下通往室內(nèi)的電纜、管道入口處周圍的土壤，基礎(chǔ)深降縫、伸縮縫等采用墻外毒土處理。挖巢法、誘殺法、熱殺法；建砂粒屏障阻止白蟻穿越；生物物理學(xué)在白蟻防治中的應(yīng)用。注、熏蒸、壓煙、涂刷、浸漬、毒可采用的相應(yīng)對策還有化學(xué)防治、生物防治、物理防治(二)禮貌對待客戶2、見到同事時應(yīng)禮貌問好，早上應(yīng)說“早上好”,其(三)維護公司形象(一)服務(wù)意識(二)保潔工禮儀形象規(guī)則節(jié)手勢示意方向?！靶枰覟槟鍪裁磫?”“請稍候，我為您打聽一注意禮節(jié)，如“請問先生(小姐)您找誰?”“請問有什么(三)保潔人員八不準(zhǔn)：(1)對清潔員每個責(zé)任區(qū)抽查2個區(qū)域，走廊3處。(1)對清潔員每個責(zé)任區(qū)抽查2處，進行全面檢(2)檢查上述區(qū)域有無廣告紙、蜘蛛網(wǎng)、痰跡、(1)地面、窗、扶手、電子門、消防栓管、電表(2)用白色軟紙巾擦試100cm無明顯污染。(三)電梯清潔保養(yǎng)(1)直觀電梯轎箱四壁是否干凈、有塵、有污(1)電梯轎箱四壁干凈、無塵、污染、手印、(1)直觀坐廁器內(nèi)部、外部及坐廁器水箱外部(2)手持白色柔軟紙擦拭坐廁器外部、坐廁器(4)直觀坐廁器內(nèi)、外部及水箱表面釉面色澤(4)坐廁器內(nèi)、外部及水箱表面釉面色澤光亮，(五)洗手間小便器清潔保養(yǎng)(2)手持白色柔軟紙擦拭小便器接尿斗外下方，(3)直觀并放水檢查小便器上、下水是否暢通。(4)直觀小便器釉面色澤是否光亮、有無損傷。(1)直觀洗臉盆、臺面、鏡面有無污漬、污垢、(2)手持白色柔軟紙擦拭洗臉盆、臺面、鏡面及(3)直觀衛(wèi)生潔具(水龍頭)表面有無污漬、污(4)手持白色柔軟紙擦拭衛(wèi)生潔具(水龍頭)下(5)用干凈抹布擦拭洗臉盆溢水口處，查看有無(7)手持金色柔軟紙擦拭洗臉盆、化妝臺下面，(2)衛(wèi)生潔具(水龍頭)表面無灰塵、污漬、污垢、(4)化妝鏡面影像清晰。(七)洗手間地面清潔保養(yǎng)(3)首次白色柔軟紙擦拭墻面、坐廁器后側(cè)、坐(3)墻角、坐廁器后側(cè)、坐廁隔離板下方等地面(1)直觀墻面、門、門套、坐廁隔離板、隔屏板(1)墻面不得有灰塵、污垢、污漬、水漬、水跡、(1)對清潔每個責(zé)任區(qū)單查3處。(1)直觀玻璃門窗、鏡面表面透光性如何，有無(2)手持白色柔軟紙擦拭玻璃與結(jié)構(gòu)框之間縫隙(3)手持白色柔軟紙擦拭玻璃拼接處耐候硅酮密(1)玻璃門窗、鏡面表面透光性強，無折光現(xiàn)及其容器等對人體健康或者自然環(huán)境造成直接或者潛在危過期食品、瓜皮果核、花卉綠植、中藥藥渣等易腐的生物成員：保潔員2、設(shè)立垃圾屋(或設(shè)置垃圾轉(zhuǎn)運站)分類收集箱，取將垃圾分類工作納入物業(yè)經(jīng)理與管理人員的考核制度2.5.會議服務(wù)同的工鞋，保證會務(wù)人員的服裝、配飾的顏色與樣式統(tǒng)一。2.7設(shè)立規(guī)范的會務(wù)服務(wù)工作崗位并明確崗位職責(zé)，且通過文件化的形式納入到物業(yè)服務(wù)組織質(zhì)量體系中予以控2.8按照會務(wù)服務(wù)的不同需求、服務(wù)項目、員工崗位行2.9建立適當(dāng)?shù)臅?wù)服務(wù)受理方式，并保證受理過程的公司可以提供的會務(wù)服務(wù)內(nèi)容設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)問題向主辦方進行2.10根據(jù)確認(rèn)的服務(wù)需求對會務(wù)服務(wù)進行全面的策劃，策劃內(nèi)容應(yīng)包含但不限于以下方面：職責(zé)分工、時間安排、場地安排、會務(wù)用品及硬件設(shè)施配備、突發(fā)事件應(yīng)對措施、定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)以保證每項服務(wù)內(nèi)容都能在合理范圍內(nèi)滿足將會中服務(wù)時會務(wù)服務(wù)人員可能涉及的服務(wù)內(nèi)容及相務(wù)開始15分鐘為客人續(xù)第一次茶水；后每隔20分鐘續(xù)水一次；空調(diào)運行良好，室溫保持在夏季24度左右，其他季節(jié)(2)對發(fā)生在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的刑事、治安案件，做(3)遵照和業(yè)主單位制度，制止未經(jīng)許可進入物業(yè)服(5)對進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域非法攜帶槍支、彈藥和管制(6)對違反物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)定公共設(shè)施的人員以及其(7)他人有需要時，第一時間給予幫助，不得私自收(9)對和物業(yè)服務(wù)區(qū)域不間斷的做好巡查工作，記錄(11)配合業(yè)主單位做好“四防”工作(防火、防盜、及時書面上報業(yè)主單位相關(guān)負(fù)責(zé)人，并協(xié)助各部門及時整(15)積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。(2)不準(zhǔn)留長發(fā)，蓄胡子，留長指甲，帽檐外不得露(3)執(zhí)勤中不準(zhǔn)吸煙(吸煙可到規(guī)定地點或隱蔽處)、(5)禁止披戴外套、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、手插入衣(褲)袋。(1)員工的任何請假行為應(yīng)事先提出，突發(fā)事件者應(yīng)(2)員工病、事假一天以內(nèi)者，應(yīng)上報主管批準(zhǔn)，同(5)員工婚喪假須上報公司批準(zhǔn)，公司將按國家有關(guān)(6)工作需要加班的，一天以上者必須由主管上報公(8)員工未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的病事假，一律按曠工處曠工一天者扣除當(dāng)月工資總額20%,連續(xù)曠工3天或一(9)須按實考勤，如出現(xiàn)弄虛作假現(xiàn)象，一經(jīng)查實，公司將嚴(yán)肅處理，同時，每月考勤表于次月1日上報公司。(1)交接班前，交班人需填好值班記錄，做到當(dāng)班情(2)交接班時，交班人需向接班人詳細(xì)說明本班次執(zhí)(3)對講機和其他裝備需當(dāng)面一一交接并做好交接記(4)嚴(yán)禁使用對講機開玩笑或談?wù)撈渌c工作無關(guān)的(6)對講機折損時，我司會及時更換或維修好，確保(1)當(dāng)班人員應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)備操作要求進行操作，并(2)各種通信設(shè)備要時刻處于暢通狀態(tài)，以備應(yīng)急情(3)當(dāng)班人員收到報警信號后應(yīng)及時確認(rèn)，根據(jù)情況(4)當(dāng)班人員負(fù)責(zé)電池的充電工作，8小時更換充電(6)嚴(yán)禁閑雜人員進入監(jiān)控室，嚴(yán)禁監(jiān)控人員以外人五、例會制度2、嚴(yán)格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入管區(qū)，6、積極配合其他秩序維護崗位，做好各項安全防范工7、維護本崗位衛(wèi)生及“門前三包”情況；五、秩序維護巡邏員崗位職責(zé)1、按規(guī)定著裝提前15分鐘到崗，保持良好的精神狀3、注意來往人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即采取措施4、嚴(yán)格按照規(guī)定時間和線路巡視，發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域內(nèi)的6、轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)緊急情況，立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)、呼叫同護員繼續(xù)觀察或處理的問題，裝備器材和其他物品的狀況，以及電梯、監(jiān)控、道閘等重要設(shè)備(施)的運行情況向接班(四)交班秩序維護員須在接班秩序維護員對各崗位巡(五)接班秩序維護員驗收時發(fā)現(xiàn)(包括交班秩序維護員交接過程中發(fā)生的問題，由交班人員負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)責(zé)任，(一)簽到人員必須如實填寫《巡邏記錄表》,若有虛(二)行24小時連續(xù)巡邏簽到制，除特殊規(guī)定外。(三)填寫表格之前，必須先檢查設(shè)備或部位情況是否(一)報告范圍3、責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生(現(xiàn))的火災(zāi)重大事故隱患、顧客非4、責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生(現(xiàn))的兇殺、強奸，顧客被綁架、敲詐，家庭財產(chǎn)(車輛)和公共財物被盜(搶)等惡性刑事(二)報告內(nèi)容1、案(事)件發(fā)生的時間、地點，當(dāng)事人和涉及人的2、案(事)件處理的方法與進度，下一步的計劃，需(三)報告程序1、正常情況下的報告程序應(yīng)該是逐級上報，只有在緊2、安全管理部內(nèi)部的一般報告程序是秩序維護員向領(lǐng)3、服務(wù)中心向公司報告重大事項的一般程序是，由服(四)報告時限1、凡接到發(fā)生重大事項的報告，無論哪一級都必須全2、一般的治安案件發(fā)生后，在兩小時內(nèi)必須向安全管3、一般的刑事案件發(fā)生后，在一小時內(nèi)必須向安全管4、火災(zāi)或重大刑事案件發(fā)生后，須及時向安全管理部5、事件發(fā)生后填寫《緊急事件登記表》存檔，并于事(六)駛離：防安全管理人應(yīng)當(dāng)定期向消防安全責(zé)任人報告消防安全情(二)消防安全管理：1、樓梯走道和出口保持暢通無阻，任何單位或個人不2、不得損壞消防設(shè)備和器材，妥善維護樓梯、走道和4、管理區(qū)域需進行室內(nèi)裝修，須向服務(wù)中心提出書面定，嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路。裝修應(yīng)采用不燃材料，5、發(fā)生火警，應(yīng)立即告知服務(wù)中心或撥火警電話119,6、必須服從消防機關(guān)和服務(wù)中心、工程設(shè)備部人員有(三)有下列情形之一的報消防部門處理：a)公司各服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)通過多種形式開展經(jīng)常性的消b)安全管理部的消防安全培訓(xùn)和消防演習(xí)應(yīng)當(dāng)至少每c)公司應(yīng)當(dāng)組織新上崗和進入新崗位的員工進行上崗(一)一級檢查：一級檢查由各班組和秩序維護員組織實施1、每個員工每天應(yīng)對本崗位、本地段進行一次火情安2、發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時以《不合格/糾正/預(yù)防措施報告》3、值班的員工接班時必須提前進入崗位，向上班了解4、巡邏秩序維護員每天至少三次對管理區(qū)域內(nèi)消防安(3)常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是(4)檢查動火、用電現(xiàn)場是否攜帶被批準(zhǔn)的動工(6)巡查人員應(yīng)及時糾正違章行為，妥善火災(zāi)危(7)巡查人員應(yīng)當(dāng)填寫巡查記錄，當(dāng)班領(lǐng)班及服務(wù)中1、服務(wù)中心經(jīng)理(或經(jīng)理助理)安全管理員每月應(yīng)組7、消防(控制室)值班情況和設(shè)施運行、記錄維護、(三)三級檢查：三級檢查由公司實施1、每二個月由安全管理部組織相關(guān)部門在公司范圍內(nèi)2、檢查各服務(wù)中心貫徹防火安全的執(zhí)行情況，檢查各3、檢查各服務(wù)中心消防設(shè)施(設(shè)備)的運行情況。4、發(fā)現(xiàn)問題以《不合格/糾正/預(yù)防措施報告》或《整(一)每月以及重大節(jié)日之前對消防安全檢查存在的問(二)對公司組織的消防安全檢查存在的問題寫出書面(三)有安全月、半年及年終消防工作總結(jié)按時報公司(四)對每次消防演習(xí)必須寫出書面總結(jié)報公司安全管(五)對消防安全聯(lián)合大檢查中存在的問題寫出書面總(六)年終必須對全年消防安全工作以及存在的問題進(一)每年年初由服務(wù)中心消防負(fù)責(zé)人擬制消防演習(xí)方(二)每次消防演習(xí)由服務(wù)中心消防主管制定演習(xí)計劃，(三)每年不得少于兩次消防演習(xí)，服務(wù)中心消防演習(xí)(四)消防演習(xí)必須全員參加，任何人不得缺席，演習(xí)(五)消防演習(xí)結(jié)束后，必須寫出書面總結(jié)報告。(六)消防演習(xí)當(dāng)中必須注意安全，避免意外事故。(七)消防演習(xí)(應(yīng)急疏散)方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：(二)參訓(xùn)人員必須嚴(yán)守訓(xùn)練場紀(jì)律做到：著裝整齊、(四)嚴(yán)格要求，嚴(yán)格訓(xùn)練。做到人員、時間、內(nèi)容、1、新到職秩序維護員半個月后由安全管理部對其進行2、安全管理部每半年組織進行一次綜合性考核，每年3、考核標(biāo)準(zhǔn)：以《秩序維護員軍訓(xùn)(體能)考核評分護員軍訓(xùn)(拳術(shù))考核評分標(biāo)準(zhǔn)》為標(biāo)準(zhǔn)。4、考核成績：考核成績記入《秩序維護員考核成績記(一)因秩序維護工作的特殊性，秩序維護員實行半軍(三)除正常休息外，秩序維護員請假24小時以上三天(四)休假完畢歸隊后必須向安全管理部和行政人事部(三)充電池不準(zhǔn)經(jīng)常更換，必須按規(guī)定時間(8—10小時)輪換使用。(三)使用：(四)保管：6、每月服務(wù)中心經(jīng)理(或經(jīng)理助理)對所有的警械、衣(褲)袋；不得邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食，不得搭肩挽臂。(三)糾正違章先敬禮。(二)著裝規(guī)定(一)執(zhí)行人員(二)宿舍管理11、秩序維護員的親友須在22:00以前離開宿舍。(三)內(nèi)務(wù)衛(wèi)生(五)協(xié)助管理人員進行安全防范檢查，對公司制定的(六)在執(zhí)行秩序維護服務(wù)工作中，如遇違法分子不(七)宣傳法制。協(xié)助“街道聯(lián)防隊”做好“五防”(八)對攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍(九)對有違反治安服務(wù)中心罰條例行為的人，有權(quán)(十)對違法犯罪行為有權(quán)予以制止，但無處罰、裁決(十一)對有違法犯罪行為的嫌疑分子，可以監(jiān)視、檢(十二)按照規(guī)定，依法協(xié)助國家機關(guān)工作人員執(zhí)行公(一)監(jiān)控錄像，保存期限一般為十五天，保存期滿后，結(jié)果和所涉及的人員等，以及對事后處理事故(案件)能夠保存記錄表》,并做好起始時間、地點、部位等記錄，須保(一)公司全體秩序維護員為公司的義務(wù)消防員骨干。(二)以保護顧客的生命財產(chǎn)安全為已任，發(fā)現(xiàn)災(zāi)情、(三)熟悉公司消防管理規(guī)定。(四)熟悉消防設(shè)施的設(shè)置及其使用方法。(五)熟悉所在管理區(qū)域建筑物情況，緊急疏散方案，(一)治安管理措施單位的安全感就會增強。我公司認(rèn)為門崗管(3)閑雜人員身份盤查。(4)物品放行管理等。(二)消防管理措施二是單位內(nèi)部消防責(zé)任制，確定各個部門防火責(zé)任人，將防火責(zé)任具體落實到每個部門，確保消防工作萬無一失。每日巡邏秩序維護員巡查的一個重要內(nèi)容是認(rèn)真查看消防控制中心24小時當(dāng)值，秩序維護員密切注意消防公司應(yīng)每半年組織員工進行一次消防演習(xí)。并以派發(fā)禮品、應(yīng)急處置能力，熟練掌握火災(zāi)報警、滅火、緊急疏散程序。(1)檢閱物業(yè)公司人員遇到火警時的應(yīng)變能力。(2)增強物業(yè)公司每一個工作人員對火警的敏感性及(3)為增強全體職員的消防意識和技能，物業(yè)公司應(yīng)(三)人員出入管理措施5、對單位內(nèi)的裝修工程進行監(jiān)管，對有礙交通或因超時裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。(1)聽(耳聽)--異常聲音(包括水流聲、撬鎖聲、腳步(2)看(眼觀)--周圍情況(人員活動情況、可疑人及物(4)問(盤問)--盤問可疑人(仔細(xì)觀察其面部表情及回每1小時對轄區(qū)巡視1次。5、接到報警后5分鐘內(nèi)到達報警現(xiàn)場，維護秩序，并*保護現(xiàn)場，提示路過人員注意安全，協(xié)調(diào)相關(guān)部門采*制止、勸阻違章作業(yè)、不安全活動的行為，要求整改(1)禮貌地盤問，仔細(xì)觀察其面部表情及回話神態(tài)，如(2)及時與監(jiān)控中心聯(lián)系，掌握可疑人在監(jiān)控范圍內(nèi)的(3)識別推銷員。推銷員一般西服革履、手夾公文包，(4)遇有可疑的人或事要設(shè)法穩(wěn)住，不露聲色，迅速報援工作能夠順得進行，正確實施滅火救援工作，制定本方二、消防制度4、每周進行一次消防檢查(抽查滅火器的壓力布點對四、滅火基本程序1、發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，所在區(qū)域或安全護衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)火災(zāi)后，立2、報警：視火災(zāi)發(fā)生情況及時報火警“119”,火災(zāi)發(fā)3、人員分組：現(xiàn)場總指揮對人員進行現(xiàn)場分組分為疏5、待火災(zāi)撲滅后，由后勤支援組對滅火現(xiàn)場進行清理7、現(xiàn)場指揮員集合有參戰(zhàn)人員，總指揮進行總結(jié)，中按照行業(yè)要求，架空線路T接的業(yè)主側(cè)配電設(shè)備產(chǎn)權(quán)分界點以T接線夾向負(fù)荷側(cè)延長20厘米處為分界點；由電纜分接箱T接的業(yè)主側(cè)配電設(shè)備，以電纜T接頭向負(fù)荷側(cè)延長20厘米處為分界點，負(fù)荷側(cè)至用電設(shè)備由我處管理和維護。名運行管理人員，變壓器容量在315KVA以上配備3名以上運行管理人員。運行管理人員應(yīng)具備電器設(shè)備巡視、維護、2、運行檢修2.1運行中的變配電設(shè)備每周至少巡視檢查一次，巡視檢查低壓配電裝置上指示儀表及信號燈，均應(yīng)齊全>檢查三相負(fù)荷是否平衡雷雨過后檢查有無漏水，電線、電纜溝是否進水，設(shè)備發(fā)生故障后，應(yīng)重點檢查熔斷器和各種保護設(shè)變壓器外殼有無脫漆、銹蝕，焊口有無裂縫、縫隙變壓器應(yīng)按規(guī)定要求進行預(yù)防性試驗，日常巡視中2.2用電設(shè)備發(fā)生以下情況時，必須迅速安排處理所供電低壓線路倒桿、斷線、發(fā)生火災(zāi)、觸電傷亡配電設(shè)備發(fā)生故障或異常，無論停電是否與自身設(shè)備有關(guān)，給水水泵機組維修保養(yǎng)。每季度對所有水泵機組進用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MQ檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更對閘閥閥桿加黃油潤滑；對銹蝕嚴(yán)重的閘閥(明裝)檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則查漏就是查看漏水現(xiàn)象。明裝給水管道只需檢查樓板、墻壁、地面等管道經(jīng)過的地方有無滴水、濕潤等現(xiàn)象，大時，一般在漏水處都有泉眼般的小股水流從地下往上冒，聽漏是用一根金屬聽漏棒，在夜深人靜的時候?qū)⒙犃硪活^貼近耳朵，憑經(jīng)驗細(xì)心辨聽漏水聲，越靠近漏水點，漏水聲會越大。聽漏時，可沿管線經(jīng)過的地方每隔4-8m聽校漏就是借用水表查找漏水點和漏水量，校漏工作2、檢修當(dāng)管網(wǎng)漏水位置找出以后，分析漏水原因，根據(jù)情室內(nèi)給水管道漏水或滲水的原因一般是管道接頭不室外埋地給水管道漏水或滲水原因，一般是管道接a)給水管道清理給水管道的清掃方法較多。對于松軟結(jié)垢，通?？蓤杂驳慕Y(jié)垢，可采用機械刮管器清除。將刮管器放b)排水管道的維護保養(yǎng)排水管道漏水的檢修室內(nèi)排水管道漏水時，管道附當(dāng)同一排水立管承接的衛(wèi)生器具中，下部的器具排室外排水管道堵塞時，檢查井內(nèi)產(chǎn)生積水或往外溢對堵塞管段進行疏通。管徑大的用竹劈，管徑小時用鋼絲。保潔員等崗位),落實有專人管理，以確保電梯自動扶梯安空氣溫度應(yīng)保持在5℃~40℃之間，環(huán)境相對濕度≤85%(25℃時)業(yè)主電梯自動扶梯設(shè)備管理人員應(yīng)經(jīng)常對電梯自動業(yè)主方的電梯駕駛員和保潔員需做好電梯廳門區(qū)域、為維修、保養(yǎng)人員辦妥所需的出入證件，以保證維落實專人同維修站聯(lián)系日常工作，提前提供電梯自對于公共交通電梯自動扶梯事故容易發(fā)生的部位必須落實：如發(fā)生恐慌、騷動、擁擠等非常狀態(tài)的應(yīng)急措施。對于公共交通電梯自動扶梯是盜竊容易發(fā)生的部位電梯三角鑰匙的使用者必須持有政府主管部門頒發(fā)電梯在行駛或停止過程中，發(fā)生如抖動、突然的加當(dāng)人員被困于電梯轎箱時，管理者應(yīng)檢查電梯轎箱自動扶梯管理者必須對鑰匙的使用者和使用情況加自動扶梯有故障時，安全系統(tǒng)起保護作用而使用自4、應(yīng)急措施4.1意外事故的應(yīng)急措施意外進水應(yīng)急措施示意圖：停止運行→疏散乘客→發(fā)生火警應(yīng)急措施示意圖：現(xiàn)場確認(rèn)→切斷電源→4.2意外事故消除后的處理主機運行一段時間，因壓縮機的振動會引起鋼管接空調(diào)壓縮機經(jīng)過初期的磨合運行一段時間后，由于由于空調(diào)外界工作環(huán)境的影響，機組經(jīng)常在較惡劣所以主機系統(tǒng)是空調(diào)系統(tǒng)的供冷和供熱站，如果主末端系統(tǒng)運行一段時間后過濾網(wǎng)上就會聚積灰塵，增設(shè)備的翅片只有2-3mm,因此長期聚積后就會引起堵塞，造室內(nèi)機長期運轉(zhuǎn)會使室內(nèi)機離心風(fēng)機葉上產(chǎn)生積塵，以上故障如不及時排除會導(dǎo)致壓縮機缺相或三相電冷凍水系統(tǒng)也因經(jīng)常采用自來水通過水箱換水補水，5.1檢查性維護保養(yǎng)：基于設(shè)備運行情況和客戶需求，有計劃地進行各類就主機及輔助設(shè)備運行存在的問題提供專業(yè)意5.2預(yù)防性維護保養(yǎng)：按照廠家的推薦進行必要的預(yù)防性保養(yǎng)預(yù)防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍5.3全面性維護保養(yǎng)：最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值在設(shè)備故障時，負(fù)責(zé)全部維修工作和零部件更換。緊急性維修：根據(jù)客戶的需求，全天為客戶提供緊5.4中央空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)內(nèi)容：空調(diào)主機部分檢查空調(diào)主機制冷系統(tǒng)制冷劑的高壓、低壓是否正檢查空調(diào)主機制冷系統(tǒng)制冷劑有無泄漏；是否需要>檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常。檢查空調(diào)主機空氣開關(guān)是否正常；交流接觸器、5.5風(fēng)系統(tǒng)5.6水系統(tǒng)檢查冷卻、冷凍水系統(tǒng)中的過濾網(wǎng)上的雜質(zhì)，且檢查閥門是否開啟靈活、有無銹斑、有無泄漏等5.7中央空調(diào)系統(tǒng)維護保養(yǎng)定期回訪向工程部工作人員了解設(shè)備、系統(tǒng)近期運行情況檢查設(shè)備、系統(tǒng)的運行工作紀(jì)錄；判斷是否有故5.8中央空調(diào)的維修保養(yǎng)方式大包大包即三年或五年一簽合同，合同內(nèi)容包括例行性保養(yǎng)時所產(chǎn)生的材料費用由要和甲方再簽定材料供我方定期(每周一次或月一次)派技術(shù)人員到客戶方，對設(shè)②自檢功能檢查，應(yīng)符合設(shè)備的技術(shù)要求(注：自檢③聯(lián)動控制柜(盤)電壓、電流測量。④檢查觀察聯(lián)動控制柜(盤)各繼電器等接點是否良⑤聯(lián)動控制柜(盤)手動、自動操作檢查。(對動作后②手動、自動啟、停水泵功能(模擬檢查);主備泵切換功能(模擬檢查)。有防砸車裝置(壓力波、防撞膠條),道閘旁設(shè)置有防止器完好率不低于98%。7、每3個月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設(shè)備。1、每月對服務(wù)區(qū)配電設(shè)備接地檢查1次：每3個月檢4、每半年對重要機房的設(shè)備接地檢查1次，并對各樓公用設(shè)施維修養(yǎng)護方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護1.1服務(wù)范圍(1)電工7*24小時值班制。(3)負(fù)責(zé)會議室器材管理，對設(shè)備定期進行檢查、除(8)對接地裝置進行檢查、測試；對供電設(shè)施的機械(10)定期對日用電器進行絕緣測試，對接觸器、指示(11)負(fù)責(zé)機械維修(如：門窗框架、貨架、護欄、樓(12)負(fù)責(zé)小型電器設(shè)施的安裝、調(diào)試工作、停電時的2.1消防監(jiān)控中心的管理和維護2.1.1監(jiān)控室維護標(biāo)準(zhǔn)(1)監(jiān)控室執(zhí)行24小時值班，值班記錄詳細(xì)，交接(3)值班人員對所采集的信息要認(rèn)真觀察分析，發(fā)現(xiàn)2.1.2消控系統(tǒng)維護標(biāo)準(zhǔn)(1)全體員工必須進行消防安全知識培訓(xùn)，每年進行局聯(lián)合頒發(fā)的建(構(gòu))筑物消防員證；(2)定期對消防設(shè)施進行一次安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和(3)健全消防設(shè)施器材管理臺帳，定期檢修調(diào)試報警(4)制定消防預(yù)防和火災(zāi)突發(fā)事故應(yīng)急處理案。2.1.3監(jiān)控中心的管理(1)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心工作室的管理、維護。(2)負(fù)責(zé)全天24小時監(jiān)控，保證消防監(jiān)控中心的正(3)負(fù)責(zé)對所有噴淋頭、煙感探頭、溫感探頭、消防(4)負(fù)責(zé)對避雷設(shè)施的管理、維護。(5)建立消防監(jiān)控中心的安全技術(shù)檔案。(6)建立消防監(jiān)控中心的運行管理制度和安全操作規(guī)(7)定期對消防指揮中心進行檢查、保養(yǎng)、除塵、清理誤報數(shù)據(jù)。檢查備用電源是否正常，測試絕緣是否良好，(8)定期對煙感探頭、溫感探頭進行測試、除塵，確(9)定期對消防廣播設(shè)備進行檢查、保養(yǎng)、除塵，做(10)定期對手動報警器、消防通訊設(shè)備進行檢查、維(11)定期對各樓層區(qū)域火災(zāi)報警器進行檢查、維護、除塵，檢查24V電壓是否正常，接觸器、繼電器是否正常，(12)上崗前做好交接記錄承諾情況，交接班共同巡查(13)每日巡查消防栓泵、噴淋泵、生活泵壓力，運轉(zhuǎn)巡邏隊員)前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r，若屬誤報，則(15)出現(xiàn)火災(zāi)情況，值班人員不得擅自離開值班室，3.1維護服務(wù)范圍3.1.1周界報警系統(tǒng)；3.1.2巡更系統(tǒng)；3.1.3視頻監(jiān)控系統(tǒng)；3.1.4樓宇對講系統(tǒng)；3.1.5門禁系統(tǒng)；3.1.6停車場管理(道閘)系統(tǒng)；3.1.7背景音響系統(tǒng)；3.2維修養(yǎng)護實施方案對各個系統(tǒng)進行嚴(yán)格管理，建立3.2.1按國家有關(guān)規(guī)范和要求派專業(yè)人員對各系統(tǒng)定期1)對維保項目每周不低于1次進行日常巡查，并填寫2)每次維護保養(yǎng)任務(wù)后，應(yīng)對維修和養(yǎng)護工作進行檢3)每月2次對系統(tǒng)狀態(tài)進行檢測，每年24次。4)每月報告維護保養(yǎng)系統(tǒng)設(shè)備的運行情況，以及在維5)每季度不低于1次對維護保養(yǎng)項目進行系統(tǒng)綜合檢6)每年不低于1次對維護保養(yǎng)項目進行系統(tǒng)安全檢查。7)每年年末出具書面報告說明整個智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)8)每年年初制定年度維護保養(yǎng)計劃表，并按計劃表執(zhí)3.2.2提供24小時維保熱線，隨時接受業(yè)主的服務(wù)請求，如緊急情況，派專業(yè)工程師2小時內(nèi)到達現(xiàn)場。1)維保技術(shù)人員對故障進行診斷后，按緊急程度不同劃分，最遲在8小時提交解決方案。2)維保技術(shù)人員到達現(xiàn)場后需持續(xù)工作指導(dǎo)設(shè)備正常運行，一般故障應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)修復(fù)；如需等待購買配件12小時。3)系統(tǒng)或設(shè)備修復(fù)后必須由甲方相關(guān)人員確認(rèn)。復(fù)(更換)記錄單。2.8.代收代繳方案2.6物業(yè)部負(fù)責(zé)人必須安排專人對有異常的水電表讀3.3抄表誤差不得在±3噸(度)以上。第三章項目交接方案3.1.交接前準(zhǔn)備工作及計劃方案2、交接小組按專業(yè)設(shè)立綜合組、財務(wù)組、工程組和資(1)熟悉項目內(nèi)物業(yè)概況及主要領(lǐng)導(dǎo)的大致情況，為(2)盡快熟悉設(shè)備設(shè)施運行現(xiàn)狀，與工程組共同對設(shè)(3)評估目前配備管理用房、庫房完好情況及是否與(4)對公司派遣人員進行第一輪甄選，同時配合開展(2)工程維修通訊、工具類(3)秩序維護通訊、器械類(4)保潔作業(yè)工具、機械類(5)財務(wù)各類憑證、收據(jù)類分別是：設(shè)施設(shè)備房鑰匙：1、電梯機房、水泵房(生3、物業(yè)設(shè)施設(shè)備(正常啟動運行、無銹蝕、無破損、(2)風(fēng)機類：正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機、人防腳踏排煙風(fēng)(3)防火卷簾門。職員均有明確的培訓(xùn)達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(學(xué)分),使每一層級職員保培訓(xùn)組織部門1公司概況、物業(yè)管理概論、服系基本知識、物業(yè)管理法律法物業(yè)管理服務(wù)理念與服務(wù)技巧全體人員10課時公司總部2項目基本情況、管理目標(biāo)、管理模式全體人員5課時物業(yè)服務(wù)中心3各項管理規(guī)章制度全體人員10課時公司質(zhì)量管理部、物業(yè)服務(wù)中心4項目保安、消防管理工作保安人員56課時公司秩序維護隊5項目公共設(shè)施設(shè)備管理維修人員20課時公司工程維修部、維修中心6樓宇智能化系統(tǒng)基本知識全體人員10課時公司工程維修部7全體人員5課時公司質(zhì)量管理部8服務(wù)禮儀培訓(xùn)全體人員2課時公司客戶服務(wù)部9項目清潔管理管理人員保潔人員6課時保潔主管、物業(yè)管理中心項目綠化管理與養(yǎng)護管理人員綠化人員4課時專業(yè)綠化公司(外請)3.4.應(yīng)急預(yù)案1、當(dāng)安保員發(fā)現(xiàn)有人在轄區(qū)內(nèi)有打架斗毆的行為或接2、值班人員接到報告后，立即報告保衛(wèi)組組長，并指3、若遇打架斗毆造成人員傷害，視其傷勢的輕重送醫(yī)1、如果發(fā)現(xiàn)可疑物品(如有異常的響聲或異常狀態(tài)等),2、發(fā)生上述情況，安保員應(yīng)迅速到場，查明情況，判定可疑物類別，若判定是爆炸物時，應(yīng)立即采取以下措施：對附近區(qū)域進行全面檢查，看是否仍有可疑物品存在；2、仔細(xì)詢問雙方，弄清情況。向雙方當(dāng)事人詢問糾紛3、說服教育，疏導(dǎo)調(diào)解，也可單獨疏導(dǎo)，認(rèn)為矛盾不5、尋求當(dāng)事人進行討論，爭取互諒互讓。如雙方意見立即進行調(diào)查，迅速辨認(rèn)拋物方向、樓層號碼、位置，派人看管好拋下的物品(證物),如所拋的物品砸壞公用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸個人神志不清或受到嚴(yán)重撞擊時，不要讓他一個人去報案，⑤找人迅速與醫(yī)生取得聯(lián)系，并讓其他人員繼續(xù)工作。么,然后試著找到傷痛確切的位置。請記?。簱尵纫环降逆?zhèn)急救方法⑤使傷員放心并做必要的解釋以減輕身體和精神上的②捏住鼻子軟的部分約1分鐘。3.4.8.8物業(yè)范圍內(nèi)的突然斷水、斷電的應(yīng)急措施(或物業(yè)部、監(jiān)控中心)設(shè)立24小時應(yīng)急服務(wù)電話，按照(一)冷水機組(二)水泵(三)冷卻水塔1)巡查人員發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)馬上停止2)發(fā)現(xiàn)故障的技工馬上進行檢修，可當(dāng)場解決的問題3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)馬上報告工程部主管，由其組織1)巡查技工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)馬上開啟備用水塔，1)巡查人員發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，3)發(fā)現(xiàn)故障的人員將情況報告工程部主管，由其組織(四)管網(wǎng)系統(tǒng)1)工程人員發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)馬上關(guān)閉冷水機2)現(xiàn)場用沙包攔住電纜引穿口、走廊口，以防水浸入3)用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，但要留意5)馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后2、水平管網(wǎng)1)工程人員發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)馬上將2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和走廊口以防水漫入3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處4)馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后1)工程人員發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用3)報告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修1)工程人員發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)馬上2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到3)用沙包攔住機房門口以防水浸入內(nèi)。4)開啟機房