三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制措施

三四線城市低價房開發(fā)的成本控制措施近年來,隨著一、二線城市房地產(chǎn)開發(fā)及市場環(huán)境的競爭激烈，拿地、融資的難度在日益變大，而且市場受宏觀政策及國家經(jīng)濟的影響極易出現(xiàn)較大波動，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商看好三、四城市這塊蛋糕，紛紛轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略重心?！秾O子兵法》有云:勝兵，先勝而后求戰(zhàn)；敗兵,先戰(zhàn)而后求勝。意思是作戰(zhàn)之前要首先做好充分的戰(zhàn)略準(zhǔn)備，充分了解對手的特點，抓住戰(zhàn)勝敵人的時機,立于不敗之地。引申涵義，也就是說做任何事情都要謀略在前,行事在后。因此，要進入三、四線城市,必須深入研究市場的需求特征，圍繞客戶來做文章,尊重當(dāng)?shù)乜蛻舻南M習(xí)慣,迎合市場設(shè)計出適銷對路的產(chǎn)品.(一)、三、四城市的市場特點如下:1、市場成熟度弱:受政策和市場化水平的影響,三、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚且節(jié)奏緩慢.住宅商品化水平相對不高，相對缺乏新的開發(fā)理念和營銷推廣策略。2、市場容量?。喝⑺木€城市規(guī)模較小，市場容量有限，且人口導(dǎo)入相對較少。3、消費力弱：總體來講，三、四線城市的經(jīng)濟水平較之一、二線城市要低很多,大型的支柱產(chǎn)業(yè)少,欠缺成熟的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，消費者的消費意識守舊保守，對房地產(chǎn)等大宗商品的消費非常謹(jǐn)慎，消化能力弱。4、受行政影響明顯:為了拉動經(jīng)濟增長和提升政績，三、四線城市的政府往往把招商引資作為重中之重。一些房地產(chǎn)投資項目甚至?xí)蔀榈胤秸氖组L工程，享受各項稅費等特殊優(yōu)惠,得到各方面的大力支持，同時地方政策往往產(chǎn)生“一屆領(lǐng)導(dǎo)一個思路"的局面。5、價格敏感度高:在三、四線城市，通常市場需求是以本地自住需求為主，投資的情況比較少見。價格是消費者購房時最關(guān)心的因素,屬于典型的“價格型市場"。如果是一個沒有重要產(chǎn)業(yè)支撐的城市，價格上揚很難，往往是從項目開盤到售罄，房價的漲幅普遍較小。6、消費偏好明顯：城市規(guī)模越小，當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)風(fēng)俗、人際交往和消費習(xí)慣等特點越為明顯。一方水土養(yǎng)育一方人，不同的民族、人文、氣候、經(jīng)濟、傳統(tǒng)等自然和社會屬性都會在當(dāng)?shù)氐木幼∧Ｊ缴洗蛳律羁潭毺氐睦佑。纬筛鞑幌嗤膮^(qū)域特點.小城市人民對沿街獨立商鋪情有獨鐘，只要位置不是太偏僻,都能賣出好價錢。幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積,以商業(yè)部分為盈利重點。（二）、三、四線城市客戶需求與偏好產(chǎn)品是決定項目成敗的關(guān)鍵，入市前,必須深入研究市場的需求特征，圍繞客戶來做文章，尊重當(dāng)?shù)乜蛻舻南M習(xí)慣,以迎合市場為產(chǎn)品設(shè)計方向.一般情況下，三、四線城市都有固定且集中的高收入群體，目標(biāo)客戶一般集中在:1、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當(dāng)?shù)刂е云髽I(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的干部職工等;2、政府公務(wù)員及事業(yè)單位等泛公務(wù)員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員；3、生意人群體;4、外地務(wù)工人員，他們選擇在家鄉(xiāng)買房置業(yè)或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時的落腳點;5、下屬城鎮(zhèn)富裕人群。這些是三、四線城市傳統(tǒng)的主力購房群體。但是無論目標(biāo)客戶用行業(yè)劃分,或是以地域劃分，三、四線城市目標(biāo)客戶的攀比炫耀心理相對明顯，圈層聚集，容易扎堆,通過各種關(guān)系形成一個復(fù)雜無形的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，排斥較低圈層群體,彼此間信息通暢迅速。針對三、四城市目標(biāo)客戶的這些特點,規(guī)劃設(shè)計時重點做好產(chǎn)品選型、戶型設(shè)計:1、從建筑形態(tài)看：目前三、四城市基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過渡的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場的主流。部分小城市的客戶對高層比較抵觸，甚至部分樓盤出現(xiàn)價格倒掛的情況，所以在容積率允許的情況下盡可能避免高層。而小戶型、單身公寓等是曇花一現(xiàn)的過渡或者補充型產(chǎn)品，始終不能成為市場主流。2、從戶型來看:三、四線城市的客戶一步到位、炫耀攀比的消費觀念相對比較明顯，喜歡大面積的戶型，正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對主流向中小三室和兩居室過渡;二居室的戶型一般控制在80-100㎡左右，三室戶型面積則控制在110—130㎡左右。同時，消費者普遍喜歡戶型方正，大客廳南向，落地窗，至少有一個臥室朝南,主臥室必須朝南。3、商業(yè)：在三、四線城市,商業(yè)最容易出利潤，也是積聚項目最大利潤率的部分。在允許的條件下，盡可能多增加商業(yè)體量,部分項目甚至可以考慮把商業(yè)作為主要利潤點。(三）、三、四線城市成本控制措施縱觀三、四線城市房地產(chǎn)市場特點,借鑒行業(yè)的成功經(jīng)驗,在三、四城市開發(fā)房地產(chǎn)項目，必須以成本為導(dǎo)向，在有限的成本內(nèi)建造出迎合市場需求的產(chǎn)品,才能長期發(fā)展。項目開發(fā)全過程中,土地成本約占總成本的20—30%，配套工程費及工程建設(shè)其他費一般占項目總投資的10—15%，建筑安裝工程成本一般占總成本的45-55％,因地域差異略有不同。研究表明，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策、設(shè)計階段對項目總成本的影響在80%以上，而施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5～10%。由此可見，成本控制都必須前置，前期土地拓展及設(shè)計階段是成本控制的重要環(huán)節(jié)。在此階段，成本控制可取得事半功倍的效果?？墒侨绾卧谕卣鼓玫?、設(shè)計階段將成本前置?有哪些行之有效的成本控制措施？下面淺析三、四線城市低價房的幾點成本控制措施:一、充分了解當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策,提前進行攻關(guān)，在投資決策階段減少成本支出配套工程費主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施）費。工程建設(shè)其他費包括行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分.行政事業(yè)性收費是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行,任意性很強,標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高.其中有些項目雖然屬于押金性質(zhì)（如檔案保證金、綠化保證金、墻改基金等),但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。在投資決策階段,充分了解當(dāng)?shù)厥袌?拿地之前充分了解當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策，盡可能爭取政府的支持，以此來減少成本支出是最為有效的，成果也最顯著。在拓展拿地時，針對當(dāng)?shù)卣?，重點研究分析以下幾點，提前與政府溝通，憑借規(guī)模能夠爭取到很多優(yōu)惠政策，甚至是打包式的優(yōu)惠政策。爭取在拿地之前,就將詳規(guī)指標(biāo)調(diào)整到位:二、詳細調(diào)研周邊競爭樓盤,制定具有競爭力的交樓標(biāo)準(zhǔn)，控制材料選用。競爭對手先進入本城市開發(fā)，必定事先做了很多工作,特別是已經(jīng)在當(dāng)?shù)刈隽硕鄠€樓盤的開發(fā)商，其產(chǎn)品已通過不斷完善，以適應(yīng)本地消費需求,要特別注意其最近一期樓盤的設(shè)計特點及交樓標(biāo)準(zhǔn).利用價值工程，對當(dāng)?shù)乜蛻絷P(guān)注的部位,重點投入；而對于客戶關(guān)注度不高的部位，可以減少投入，滿足功能性要求即可,好鋼用在刀刃上。按限額設(shè)計指引的要求，嚴(yán)格控制一、二類材料的使用。著重研究材料的組合搭配、可替代材料使用及客戶感知不深的部位材料的使用，把成本投入在有效功能上，在功能和效果上尋求平衡。同時在鋪裝方案上細化,通過設(shè)計，將普通材料用特別的鋪裝方法和工藝,提升整體效果。盡可能減少或不用石材,用仿石涂料或面磚替代，同時避免進口、壟斷性材料的使用.經(jīng)對標(biāo)分析，三四線城市品牌開發(fā)商電梯設(shè)備均按基本配置。在門板材料、開門高度、速度、提升重量、顯示系統(tǒng)等選擇上以標(biāo)準(zhǔn)配置為主。以下幾點是一個項目的亮點所在，可供參考：1、建筑外立面：顏色、建材、風(fēng)格等最為引人矚目，在三、四線城市屬于投資少市場反響明顯的切入點。2、綠化：綠化成本小幅度的增加可能就會使項目增色不少，使得項目的檔次品位上升一個臺階,尤其實景園林景觀給客戶震撼最大。3、主入戶門：一定要醒目氣派,體現(xiàn)項目的檔次和地位，營造尊貴豪華的感覺.三、設(shè)計階段成本控制盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中的一般只占建安成本的1.5-2％左右，但對工程造價的影響可達75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。因此成本控制要以設(shè)計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設(shè)項目投資的根本所在。五、根據(jù)市場需求,合理分期開發(fā),加快開發(fā)進度,提高產(chǎn)品去化率1、一個城市一年能消化的容量總是有限的，對規(guī)?；_發(fā)而言，一定要合理分期推盤，各期項目之間有序銜接，既有利于土方平衡,又可以保證產(chǎn)品去化率。2、結(jié)合公司產(chǎn)品特點，推行標(biāo)準(zhǔn)化。三四線城市由于售價整體不高，建安成本占售價比重在50％以上，較少出現(xiàn)土地增值稅較高的情形,而且該類人群在買房時對價格的敏感程度十分高,且相對挑剔。推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，即可縮短工期，加快工程進度，又對控制成本、落實限額有決定性作用。3、紅線外管網(wǎng)及早安排實施。主動與政府協(xié)調(diào),及時解決紅線外設(shè)施不完善問題.4。不同城市對預(yù)售條件設(shè)置不一樣，如部分城市高層須封頂才能銷售,有的城市則地下室封頂即可銷售。調(diào)查研究預(yù)售條件,爭取盡早開盤銷售，對提高項目周轉(zhuǎn)率具有重要的意義。六、推行戰(zhàn)略采購，全面降低工程成本通過與行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)對標(biāo),我們發(fā)現(xiàn)，成本控制到位的企業(yè)，都在推行戰(zhàn)略采購。恒大地產(chǎn)集團全資子公司廣州恒大材料設(shè)備有限公司,負(fù)責(zé)全國各城市公司的材料設(shè)備采購,總部戰(zhàn)略采購并直接配送到一線公司,每年50億的采購量，240家戰(zhàn)略供方。之所以能夠?qū)崿F(xiàn),完全賴于恒大的高度標(biāo)準(zhǔn)化和不折不扣地執(zhí)行戰(zhàn)略采購。如精裝修木地板，標(biāo)準(zhǔn)化只有一款,柚木王實木復(fù)合板，全年一款木地板的采購量是2。5個億;墻地磚一年80％的采購量是一款磚，這一款磚年采購金額近2億；入戶門只有一款,步陽的鋼木復(fù)合門；室內(nèi)門也只有一款,一個月的產(chǎn)量是1萬樘,可以做到提前生產(chǎn)，庫存?zhèn)湄?隨要隨到。這種品種集中可以做到較大的溢價空間。萬科的戰(zhàn)略采