房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編17

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編17單項(xiàng)選擇題第1題、房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資，是按照（）的不同進(jìn)行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對(duì)象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。參見教材P4。第2題、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動(dòng)分析我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P21。第3題、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購(gòu)買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購(gòu)買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。對(duì)于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，往往傾向于購(gòu)買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格高、收益水平較低但風(fēng)險(xiǎn)也低；而具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購(gòu)買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價(jià)值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價(jià)值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時(shí)，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。參見教材P11。第4題、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬(wàn)平方米，竣工面積為400萬(wàn)平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬(wàn)平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2。參見教材P40～41。第5題、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實(shí)際出租量C.出租房屋空置率D.房?jī)r(jià)租金比我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)租金、出租量屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)，房?jī)r(jià)租金比屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)，空置率屬于供給指標(biāo)。參見教材P40。第6題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00我的答案：參考答案：C答案解析：考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.5。參見教材P43。第7題、下列費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是（）。A.征收補(bǔ)償費(fèi)B.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員工資C.招標(biāo)中發(fā)生的費(fèi)用D.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：（1）征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；（2）收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；（4）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；（5）貸款利息；（6）土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。參見教材P68。第8題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的組織者是（）。A.項(xiàng)目施工單位B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工證書。參見教材P91。第9題、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定價(jià)方法是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定位法C.隨行就市定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是制定租售方法。領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位的開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。參見教材P99。第10題、某市2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量為12萬(wàn)套，實(shí)際銷售量為9萬(wàn)套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬(wàn)套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。2017年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量=2016年商品住宅實(shí)際銷售量×平滑指數(shù)+2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量×（1-平滑指數(shù)）=9×0.9+12×0.1=9.30。參見教材P116。第11題、下列目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.市場(chǎng)集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場(chǎng)專業(yè)化模式我的答案：參考答案：B答案解析：題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。選擇專業(yè)化，企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。從客觀上講，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標(biāo)和資源水平。這些細(xì)分市場(chǎng)之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上都可盈利。這種多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词蛊渲幸粋€(gè)細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。參見教材P121。第12題、某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是市場(chǎng)定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易實(shí)現(xiàn)。參見教材P122。第13題、下列影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素中，屬于社會(huì)文化因素的是（）。A.社會(huì)階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟(jì)狀況我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)文化因素包括文化、亞文化、社會(huì)階層、相關(guān)群體和家庭；信念和態(tài)度屬于心理因素；經(jīng)濟(jì)狀況和生活方式屬于個(gè)人因素。參見教材P129。第14題、在房地產(chǎn)投資的“購(gòu)買—持有出租—出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購(gòu)買成本B.土地取得費(fèi)用C.裝修費(fèi)用D.運(yùn)營(yíng)成本我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買—持有出租—出售模式下，現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本和購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。參見教材P148。第15題、某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大。參見教材P156。第16題、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是（）。A.1.50%B.3.57%C.3.70%D.3.94%我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實(shí)際年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公積金貸款的年實(shí)際利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%。參見教材P156。第17題、在下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和i，則P=（）。A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。A（P/A，i，5）計(jì)算得到第一期期末的現(xiàn)值，然后通過(guò)終值折算為現(xiàn)值公式將第一年年末的值折算到期初，即為：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知終值求現(xiàn)值公式將第六期期末的終值折算到期初。參見教材P158～159。第18題、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬(wàn)元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬(wàn)元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。圖片丟失第19題、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來(lái)越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見教材P202。第20題、若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（）基準(zhǔn)收益率的要求。A.未達(dá)到B.正好達(dá)到C.已超過(guò)D.接近于我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。如果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。參見教材P181。第21題、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤(rùn)率B.資本金利潤(rùn)率C.銷售利潤(rùn)率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。參見教材P182。第22題、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%，若通貨膨脹率為3%，銀行貸款年利率為7%，一年期存款利率為3.5%，則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為（）。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。1+名義收益率=（1+實(shí)際收益率）×（1+通貨膨脹率），得到：實(shí)際收益率=（1+名義收益率）/（1+通貨膨脹率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。參見教材P187。第23題、某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為1000萬(wàn)元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤(rùn)率為（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%我的答案：參考答案：C答案解析：題考查的是資本金凈利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。參見教材P199。第24題、某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬(wàn)元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬(wàn)元，不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-年還本付息）/初始現(xiàn)金投資，圖片丟失第25題、估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素?？罩寐实淖兓c宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見教材P217。第26題、投資決策方法中的決策樹法，常用于解決（）決策的問(wèn)題。A.確定型B.長(zhǎng)型C.風(fēng)險(xiǎn)型D.不確定型我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策方法包括應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策；風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法；不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見教材P240。第27題、對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常需要對(duì)項(xiàng)目何時(shí)開發(fā)、分幾期開發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行決策。從實(shí)物期權(quán)理論上看，該類開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生（）問(wèn)題。A.成長(zhǎng)型期權(quán)B.等待投資型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.柔性期權(quán)我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。參見教材P245。第28題、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機(jī)會(huì)研究B.項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。參見教材P252。第29題、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項(xiàng)目的（）來(lái)設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)。A.產(chǎn)品組合方式B.開發(fā)合作方式C.銷售代理方式D.市場(chǎng)定位方式我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。參見教材P257。第30題、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說(shuō)法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。參見教材P268。第31題、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：D答案解析：本題考查的是基本報(bào)表。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。表參見教材P270。第32題、目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源是（）。A.銀行信貸B.投資信托C.民間借貸D.租賃融資我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。參見教材P291。第33題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來(lái)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.完工風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的項(xiàng)目特征非常明顯，使得具體的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)中占有非常顯著的位置。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的好壞對(duì)其經(jīng)營(yíng)與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過(guò)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P303。第34題、根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年應(yīng)對(duì)押品至少重估一次，這有利于防范個(gè)人住房貸款的（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，貸款一般都提供房地產(chǎn)抵押，貸款的第二還款來(lái)源受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，因此也面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是主要依賴未來(lái)預(yù)期收益支撐高房?jī)r(jià)的商業(yè)用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P311。第35題、當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場(chǎng)租金持平，應(yīng)首先考慮降低（）。A.目標(biāo)收益B.貸款利息C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.出租面積我的答案：參考答案：C答案解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。參見教材P351。多項(xiàng)選擇題第36題、利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有（）。A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損B.增加收益現(xiàn)金流C.加大投資者融資成本D.增加市場(chǎng)供給E.抑制市場(chǎng)投資需求我的答案：參考答案：ACE答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見教材P19。第37題、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實(shí)物投資型D.機(jī)會(huì)型E.收益加增值型我的答案：參考答案：BDE答案解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。參見教材P22。第38題、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有（）。A.社會(huì)因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.資源因素D.政策因素E.技術(shù)因素我的答案：參考答案：ABD答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。參見教材P31。第39題、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有（）。A.制定市場(chǎng)規(guī)則B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房?jī)r(jià)格E.提供商業(yè)貸款我的答案：參考答案：AB答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。參見教材P34。第40題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料我的答案：參考答案：ABC答案解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。編制竣工檔案時(shí)，技術(shù)資料包括前期工作資料、土建資料和安裝資料。參見教材P92。第41題、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A.全部使用國(guó)有資金投資的建設(shè)項(xiàng)目B.國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E.全部使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目我的答案：參考答案：ABC答案解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，全部使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。參見教材P75。第42題、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡(jiǎn)單平均法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法E.場(chǎng)因子推演法我的答案：參考答案：BCD答案解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法。選項(xiàng)A、E屬于相關(guān)分析法。參見教材P115。第43題、從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有（）。A.投資利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.風(fēng)險(xiǎn)因素D.存款利率E.投資規(guī)模我的答案：參考答案：ABC答案解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：（1）投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；（2）通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；（3）風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。參見教材P150。第44題、決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有（）。A.銷售價(jià)格B.土地費(fèi)用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本E.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：DE答案解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P181。第45題、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法我的答案：參考答案：BD答案解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。參見教材P210。第46題、下列不確定性因素中，對(duì)“開發(fā)—銷售”類房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果有影響的有（）。A.土地費(fèi)用B.建筑安裝工程費(fèi)C.開發(fā)期D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E.財(cái)務(wù)費(fèi)用我的答案：參考答案：ABCE答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。參見教材P212。第47題、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法，正確的有（）。A.敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析B.感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過(guò)敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力E.敏感性分析的不足可以通過(guò)概率分析加以彌補(bǔ)我的答案：參考答案：ACDE答案解析：本題考查的是敏感性分析。選項(xiàng)A、D正確，敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)與評(píng)價(jià)的方法，不是敏感性分析的方法；選項(xiàng)C正確，根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析；選項(xiàng)E正確，為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。參見教材P223～229。第48題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的主要內(nèi)容有（）。A.前期開發(fā)計(jì)劃B.工程建設(shè)計(jì)劃C.物業(yè)服務(wù)計(jì)劃D.建設(shè)場(chǎng)地布置E.施工隊(duì)伍選擇我的答案：參考答案：ABDE答案解析：本題考查的是可行性研究的內(nèi)容。開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制：（1）前期開發(fā)計(jì)劃，包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃；（2）工程建設(shè)計(jì)劃，包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等；（3）建設(shè)場(chǎng)地的布置；（4）施工隊(duì)伍的選擇。參見教材P254。第49題、相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)有（）。A.資金使用有時(shí)間限制B.資金融入方須到期還本C.資金融入方須按時(shí)支付利息D.債券不可以在流通市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓E.資金融出方要承擔(dān)資金融入方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：ABC答案解析：題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資還具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還。（2）可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負(fù)有到期還本付息的義務(wù)。（3）負(fù)擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。（4）流通性。債券可以在流通市場(chǎng)上依法轉(zhuǎn)讓。參見教材P289。第50題、物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入等于潛在毛租金收入減去（）之和后，再加上其他收入的金額。A.押貸款還本付息額B.空置損失C.收租損失D.折舊E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用我的答案：參考答案：BCE答案解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見教材P366～367。判斷題第51題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票獲取開發(fā)項(xiàng)目所需資金屬于直接融資。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，有首次公開發(fā)行（IPO）、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。參見教材P12。第52題、房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：如直接投資與間接投資、開發(fā)投資與置業(yè)投資、個(gè)人投資與機(jī)構(gòu)投資、境內(nèi)投資與境外投資等。參見教材P37。第53題、空置率是指報(bào)告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？罩寐适侵笀?bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見教材P40。第54題、采用資格后審的招投標(biāo)，經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。采用資格后審的，經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。參見教材P78。第55題、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分和生產(chǎn)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)完全不同。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。細(xì)分消費(fèi)者市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，有些同樣適用于生產(chǎn)者市場(chǎng)，如地理因素、追求的利益和使用者狀況等因素。參見教材P119。第56題、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)對(duì)研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，是對(duì)某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總的供需分析。參見教材P136。第57題、現(xiàn)金流量分析中的期末慣例法，是將計(jì)息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成在計(jì)息周期末發(fā)生的一種簡(jiǎn)化分析法。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見教材P146。第58題、在資金等效值的計(jì)算過(guò)程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是資金等效值的概念。把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值。參見教材P156。第59題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“開發(fā)—銷售”模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是投資與成本。對(duì)于“開發(fā)—銷售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的預(yù)售或建成后的銷售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓了這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，所以開發(fā)過(guò)程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零，開發(fā)建設(shè)投資基本上都一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中去了，房地產(chǎn)開發(fā)總投資基本等于總成本費(fèi)用。參見教材P170。第60題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率為15%。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入。參見教材P189。第61題、風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。參見教材P216。第62題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)不包括電梯的采購(gòu)費(fèi)用。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是投資估算。建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明、空調(diào)通風(fēng)、弱電、電梯、其他設(shè)備的采購(gòu)及安裝等）等。參見教材P260。第63題、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和擬開發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及擬開發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個(gè)項(xiàng)目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動(dòng)。參見教材P256。第64題、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。參見教材P320。第65題、零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域和影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置不同而有較大差異。參見教材P357。計(jì)算題第66題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以16000萬(wàn)元購(gòu)得一宗房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建安成本為31400萬(wàn)元，其他費(fèi)用為6000萬(wàn)元，總銷售收入為88600萬(wàn)元。項(xiàng)目土地取得費(fèi)用發(fā)生在期初，建安成本和其他費(fèi)用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%（不考慮其他融資費(fèi)用），按季度計(jì)息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請(qǐng)完成下表，并用現(xiàn)金流法計(jì)算該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率。我的答案：我的答案：參考答案：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值1）項(xiàng)目總銷售收入：88600萬(wàn)元；2）增值稅和稅金：88600×5.5%＝4873（萬(wàn)元）；3）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：88600－4873＝83727（萬(wàn)元）。（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本1）土地費(fèi)用：16000萬(wàn)元；2）建安成本：31400萬(wàn)元；3）其他費(fèi)用：6000萬(wàn)元；4）利息（分季度計(jì)算，參見教材P196）第1季度：（16000+1570＋300）×3%＝536.1（萬(wàn)元）；第2季度：（18406.1+3140＋600）×3%＝664.383（萬(wàn)元）；以此類推5）項(xiàng)目總開發(fā)成本：62676.35萬(wàn)元。（3）成本利潤(rùn)率：（83727－62676.35）/62676.35＝33.59%。答案解析：第67題、某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000m2的棚戶區(qū)，改造成規(guī)劃容積率為2.6的住宅項(xiàng)目。改造后的住宅項(xiàng)