遠(yuǎn)大地產(chǎn)亳州南部新區(qū)項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告

遠(yuǎn)大地產(chǎn)亳州南部新區(qū)項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai狼性輝創(chuàng)未戰(zhàn)先贏輝創(chuàng)使命：致力為客戶提供卓越的不動產(chǎn)解決方案，創(chuàng)造地產(chǎn)價(jià)值最大化。60000組意向客戶40人身經(jīng)百戰(zhàn)狼性團(tuán)隊(duì)輝創(chuàng)在亳州多條垂直系統(tǒng)過硬關(guān)系網(wǎng)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai亳州碧桂園嚴(yán)寒封鎖尖兵突破小看房團(tuán)每天3場小看房團(tuán)每周2場產(chǎn)品解析熱渠道上山下鄉(xiāng)進(jìn)企業(yè)機(jī)關(guān)全城無縫隙覆蓋掃客來訪就送精美隨手禮來就送現(xiàn)場多輪精確洗客熱現(xiàn)場源源不斷輸客戶資源全城口碑效應(yīng)快傳播成交殺手黃埔軍校殺客培訓(xùn)成交殺手現(xiàn)場殺客熱成交成交殺手順位截殺客不放過一個(gè)意向客戶微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai平侯府價(jià)格標(biāo)桿溢價(jià)突圍品牌規(guī)劃價(jià)值體系地段產(chǎn)品物業(yè)戶型精裝智能家居以品牌和地段形成最核心的賣點(diǎn)園林景觀鳳尾河景觀帶體育公園學(xué)區(qū)資源精裝科技豪宅地段優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai平侯府價(jià)格標(biāo)桿溢價(jià)突圍品牌立勢期廣泛拓客期硬廣強(qiáng)拓期開盤沖刺期策略思路策略軸線價(jià)值梳理廣告投放線上投放線下執(zhí)行活動包裝微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1本體及目標(biāo)解讀篇報(bào)2市場篇告結(jié)構(gòu)3案例借鑒4客戶篇5形象篇6營銷策略7推售執(zhí)行微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1本體/目標(biāo)解讀微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?本項(xiàng)目拿地后個(gè)月內(nèi)需開工，建設(shè)周期分別為個(gè)月和個(gè)月，要采取非常規(guī)的運(yùn)作模式?南部新區(qū)的項(xiàng)目是現(xiàn)金流要求高的項(xiàng)目，必須要速度+價(jià)格雙重突破。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠的常規(guī)做法—“Q：“低價(jià)跑量”做法是否適用于本案？微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai開發(fā)商背景：22200萬2000200420112012201420162017安徽遠(yuǎn)大投資置業(yè)有限公司黃山分公司，開發(fā)徽州金市等55.4萬方2004-2009年六安，開發(fā)舒怡花園、香榭花城、遠(yuǎn)大幸福里等43萬方開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)大港匯廣場16萬方商業(yè)綜合體進(jìn)軍省城合肥，開發(fā)建設(shè)19.7萬方遠(yuǎn)大尚林苑，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略跨越2014-2015年六安地區(qū)開發(fā)遠(yuǎn)大雍錦臺、遠(yuǎn)大東都1號、遠(yuǎn)大拉菲公館等項(xiàng)目。六安地區(qū)開發(fā)遠(yuǎn)大中央公園、遠(yuǎn)大玫瑰園、遠(yuǎn)大南溪公館等項(xiàng)目。挺近亳州，強(qiáng)勢取得經(jīng)開區(qū)77、7879號地塊，總建筑面積71萬方。遠(yuǎn)大地產(chǎn)注重打造經(jīng)典，所開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品均具有一定的品質(zhì)保證。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai遠(yuǎn)大地產(chǎn)依然堅(jiān)持對本項(xiàng)目一貫的品質(zhì)打造,

本項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：在保證銷售速度的同時(shí)兼顧一定的價(jià)格突破微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai宗地項(xiàng)目認(rèn)知77號地塊：百合路南、酒城

大道北、希夷大道東、嵇康路

西，約183.12畝。商住用地，

容積率2.0，建筑密度25%，

樓面地價(jià)約2957元。78號地塊：百合路北、銀杏路南、湯王大道東，約96.77畝。土地用途為商住，容積率銀杏路2.0，建筑密度25%，樓面地價(jià)約2790元。78號地79號地79號地塊：百合路北、銀杏路南、仙翁路東、希夷大道西，百合路約231.86畝。容積率2.2，建筑密度25%，樓面地價(jià)約2940元。77號地微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai宗地配套認(rèn)知1、距市人民醫(yī)院4.5公里，約9分鐘車程。2、距萬達(dá)商圈4公里，約8分鐘車程。3、距市政府5.5公里，約11分鐘車程。4、距市火車站約5.8公里，約12分鐘車程。5、距高鐵站3公里，約6分鐘車程。6、基礎(chǔ)配套：亳州一中南校、師專附屬學(xué)校、380畝市政南湖公園、風(fēng)華實(shí)驗(yàn)學(xué)校、待建31中、亳州一小。本案本案亳州高鐵站微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai宗地本體認(rèn)知本體認(rèn)知：項(xiàng)目處亳州南遠(yuǎn)南區(qū)域，距離市政府公里，約車分鐘程。本體認(rèn)知：項(xiàng)目周邊無獨(dú)特配套，無明顯資源優(yōu)勢，地緣性人口比較少。屬性界定：中大規(guī)模／中低容積率／遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目／政府限定開發(fā)周期。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項(xiàng)目現(xiàn)有條件無明顯獨(dú)特優(yōu)勢

不足以支撐本項(xiàng)目完成“速度突破價(jià)格突破”！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai2市場解讀篇亳州宏觀市場簡析城南房地產(chǎn)市場簡析微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai亳州市宏觀市場簡析微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai近年銷售套快速變化銷售（套）17863

200001500010000500086639843倍多增長02014年2015年2016年說明：、數(shù)據(jù)來源亳州房地產(chǎn)交易網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)為住宅產(chǎn)品銷售數(shù)據(jù)。、年數(shù)據(jù)為銷售套數(shù)前名房企合計(jì)，實(shí)際銷售數(shù)據(jù)超套。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai201年1月住宅價(jià)格穩(wěn)步上升均價(jià)（元/㎡）6000555150004000489745284367436748404496477347564508539430002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai重拳出擊房市維穩(wěn)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai土地供應(yīng)快速放量1、2016年亳州供應(yīng)商住用地27宗，建筑面積466萬㎡。2、初步按130㎡一套估算，約可建房36000套住房。3、按照2016年月均成交2000套計(jì)算，新增住房可售18個(gè)月。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai雙重天花板置頂量價(jià)2017年2月份起，亳州市對市場備案價(jià)和備案數(shù)量進(jìn)行限制，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面：、限制備案價(jià)格：限制項(xiàng)目備案上限價(jià)格，一定程度上約束了整體均價(jià)的快速上漲勢頭。、限制備案數(shù)量：對銷售均價(jià)超過6000元/㎡的住宅項(xiàng)目，每月備案上限不超過40套，延緩了回款節(jié)奏。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai點(diǎn)意見穩(wěn)定房地產(chǎn)秩序20173月29日，副市長李軍在整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上給出五點(diǎn)一、加快供給，保持市場供求平衡。區(qū)域平衡、加快供地節(jié)奏，科學(xué)有序出讓商品住房用地。定期開展房地產(chǎn)市場巡查。重點(diǎn)查處捂盤惜售、哄抬房價(jià)、違規(guī)預(yù)售、違規(guī)交房，虛假宣傳、賺取房源差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)代理銷售、無照經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房價(jià)格備案制度，認(rèn)真核算商品住房備案價(jià)格。對于虛高定價(jià)的，不予備案。房產(chǎn)部門對不落實(shí)商品住房價(jià)格備案的項(xiàng)目，不核發(fā)預(yù)宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售樓盤的相關(guān)信息，以及促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策和做法等內(nèi)容，穩(wěn)定廣大購房者的購房心理。加強(qiáng)協(xié)作配合，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai新政下的亳州市場小結(jié)：2016年亳州市場火爆之后，市政府為了維護(hù)市場良性發(fā)展，加快了土地供應(yīng)，并實(shí)行價(jià)格備案限價(jià)和備案數(shù)量雙重限制，一定程度上對快速飆升的價(jià)格

有所遏制，目前供需關(guān)系偏向買方市場。亳州這樣的三四線城市受宏觀政策的影響具有半年以上的滯后性，具體走勢

還得看全國宏觀政策。未來市場走勢保持謹(jǐn)慎樂觀。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai區(qū)域市場格局簡析微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai城南區(qū)域市場格局：根據(jù)與主城區(qū)的距離關(guān)近南板塊客戶源：主要承接主城區(qū)南遷客戶產(chǎn)品均價(jià)：7000-8500元/平米主力戶型：108-180平米代表樓盤：碧桂園平侯府、萬達(dá)廣場、碧桂園順泰南湖薈、漢京紫庭主要開發(fā)商：碧桂園、萬達(dá)等?目前近南區(qū)域開發(fā)樓盤眾多，逐步呈現(xiàn)高端主城化的趨勢。遠(yuǎn)南區(qū)域客戶源：主城區(qū)外溢+部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶產(chǎn)品均價(jià)：6000-7500元平米主力戶型：90-140平米代表樓盤：三巽公園墅、恒大翡翠華庭、主要開發(fā)商：滁州三巽置業(yè)、恒大地產(chǎn)?遠(yuǎn)南區(qū)域開發(fā)較晚，樓盤少，接受度相對較低，均價(jià)略低。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai近南區(qū)域市場：+7000-8000元/開盤時(shí)間在售項(xiàng)目存貨量核心賣點(diǎn)住宅（套）主力戶型（㎡）價(jià)格區(qū)間（元）商鋪（套）價(jià)格區(qū)間（元）庫存套數(shù)區(qū)域612118-1407200-80009410000-

270007065月1050108-1807500-95008511351141205800-650028123000-

380003956月668106-1435500-680010418000-

23000772320110-1605300-590016314000-

2500048313750-953718000-

22000174微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai典型樓盤——碧桂園平侯府，碧桂園亳州第二個(gè)高端項(xiàng)目，周邊配套齊全，通過精細(xì)化的展示而提升品質(zhì)總建筑面積308164.75㎡容積率2.5物業(yè)類型高層，小高層，輕奢綜合體主力戶型108-140平米項(xiàng)目定位萬達(dá)旁鳳尾河畔聚首亳都英豪人物推廣理念豪情千古觀止平侯府配套設(shè)施萬達(dá)廣場體育公園、學(xué)校價(jià)值點(diǎn)萬達(dá)對面，核心地段微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai遠(yuǎn)南區(qū)域市場：++5500-7000/77-80開盤時(shí)間在售項(xiàng)目存貨量核心賣點(diǎn)住宅（套）主力戶型（㎡）價(jià)格區(qū)間（元）商鋪（套）價(jià)格區(qū)間（元）庫存套數(shù)區(qū)域低容積率，智能社區(qū)450120-1405500-65005015000-200005006月860100-1406000-7000138150009986月154095-1507000-8500220150001760531日460120-15060002515000-200004855月140110-16015000

6300014013750-953718000-22000174微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai其他區(qū)域市場：+4500-6700/㎡881405500309500-11000118490110-1604900-65001013000-15000500150090-1204800-60001411000-13000151417580-10057008413000-15000259288110-1305800-62001389000-120004267月.1273105-1586000-700054518188月.1622110-1674052027微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai區(qū)域市場分析小結(jié)：近南區(qū)域樓盤均價(jià)為元/平米，多數(shù)樓盤處于開發(fā)的中后期。主要客群是城市重心升級南移的潮流領(lǐng)導(dǎo)者。遠(yuǎn)南區(qū)域由于配套設(shè)施不完善，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，主要承接主城外溢人群和鄉(xiāng)村進(jìn)城人群，因此，目前遠(yuǎn)南區(qū)域市場均價(jià)提升空間較小，部分在售樓盤未來供應(yīng)量較大，競爭激烈。其他區(qū)域：城西片區(qū)和北城片區(qū)，非城市發(fā)展核心區(qū)域，區(qū)域競爭優(yōu)勢會逐漸喪失。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai基于背景事實(shí)的Ｒ１、Ｒ２分析：背景事實(shí)項(xiàng)目所處遠(yuǎn)南區(qū)域周邊配套設(shè)施不完善，對主城區(qū)主動南遷客戶吸引力不足，均價(jià)提升空間較?。粎^(qū)域內(nèi)樓盤未來供應(yīng)量較大。R2R1價(jià)格提升空間小區(qū)域市場發(fā)展不成熟速度突破價(jià)格突破Q：市場競爭激烈，價(jià)格提升有限的遠(yuǎn)郊區(qū)域

本項(xiàng)目如何破局，在保證速度的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)價(jià)

格突破？微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai思考：價(jià)格突破5800-7000OR7000-8000僅僅是遠(yuǎn)南區(qū)域的高端品質(zhì)項(xiàng)目？還是跳出區(qū)域的限制，尋找新的定位？微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai本項(xiàng)目，占位在哪？近南區(qū)域樓盤碧桂園平侯府（8500+）碧桂園南湖薈（7500-9500）萬達(dá)廣場（僅剩公寓）本項(xiàng)目（7500-9000）√遠(yuǎn)南區(qū)域樓盤城郊結(jié)合部三巽公園墅（6000-7000）恒大翡翠華庭（7000-8500，精裝修）本項(xiàng)目（5800-7000）新拍80號地（價(jià)格未知）？郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai占位決定到訪的客群也決定客群愿意支付的價(jià)格如果我們僅僅占位遠(yuǎn)南的高品質(zhì)項(xiàng)目客戶愿意支付的價(jià)格也將以遠(yuǎn)南區(qū)域價(jià)格（6000-7000）為參考而如果我們跳出遠(yuǎn)南區(qū)域，和近南區(qū)域樓盤占位到一起那也將是理所當(dāng)然的價(jià)格這是家天下、偉星公園大道、薩爾斯堡成功的要訣也是遠(yuǎn)郊區(qū)域樓盤實(shí)現(xiàn)速度、價(jià)格突破的成功根本微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai3案例借鑒看非成熟區(qū)樓盤如何跳出區(qū)域，實(shí)現(xiàn)突破家天下薩爾斯堡偉星公園大道微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai輝創(chuàng)案例研究1—家天下——非城市熱點(diǎn)區(qū)域，依靠強(qiáng)勢營銷手段及正確客戶細(xì)分實(shí)現(xiàn)價(jià)格與速度突破項(xiàng)目初期情況?處于非城市熱點(diǎn)區(qū)域，不被主城區(qū)客戶認(rèn)可?價(jià)格突破難度大。?項(xiàng)目亮點(diǎn)不多。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai關(guān)鍵舉措：進(jìn)行區(qū)域客戶細(xì)分，通過形象概念包裝，拔高項(xiàng)目地位，鎖定中高端客群35歲以上的中高端客群，舍棄中低端客群以成就感、責(zé)任感詮釋個(gè)人的心理影像與追求；從而把這份情微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai關(guān)鍵舉措2：“家天下”文化論壇舉辦，邀請名流【小莉看世界】微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai輝創(chuàng)案例研究2—薩爾斯堡?20??微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai輝創(chuàng)案例研究3—偉星公園大道????微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai外景內(nèi)用，借勢發(fā)力。內(nèi)部造景，內(nèi)外呼應(yīng)。出入皆公園，回家若旅行。以健康、養(yǎng)

生、休閑、高端，搶占消費(fèi)者有限心智空間，實(shí)現(xiàn)量價(jià)雙突破，成為經(jīng)典營銷案例！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai案例總結(jié)（制勝殺手锏）?市場定位——跳出原區(qū)域，通過新的占位，吸引中高端客群?形象定位——強(qiáng)勢概念包裝，震撼力的展示動作，將產(chǎn)品價(jià)值有效傳遞給目標(biāo)客戶?客戶定位——舍棄低端客群，主打中高端客群，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai速度突破價(jià)格突破客戶突破微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai4客戶篇微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai遠(yuǎn)南區(qū)域客戶概況：遠(yuǎn)南區(qū)域?qū)I(yè)人士訪談：恒X項(xiàng)目銷售代表訪談：客源主要是來自老城區(qū)靠南，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的客戶基本以南部為主，住房主要為自住，改善占比較大，也有首次買房結(jié)婚用。三巽X項(xiàng)目置業(yè)顧問訪談：鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的人在這里買房有進(jìn)城的感覺，所以還是有一定的吸引力的。他們比較喜歡

120-140㎡之間的房子，但是手上錢不多?？蛻籼卣骺偨Y(jié)自住比例高，投資人群少啟示：客戶消費(fèi)層次相對較低，好面子項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，價(jià)格敏感性客戶比較多必須跳出區(qū)域，尋找區(qū)域性較強(qiáng)，同時(shí)有都市情節(jié)較高端客群微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai近南區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)：40%25%左右，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶作為補(bǔ)充碧桂園X項(xiàng)目營銷經(jīng)理訪談：主城南遷客戶、藥商、酒商、公務(wù)員基本上都是具備雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型客群，手頭都有房屋，對于產(chǎn)品品質(zhì)追求較高，因此對于示范區(qū)和樣板房打造尤為重要。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai關(guān)注生活品質(zhì)的提升，主要考慮

本地酒商40歲以上）：我門店在老城區(qū)，有一天我站在樓頂往南看，老城區(qū)基本都是低矮的房子，高樓大廈基本都在南部新區(qū)，所以我就下定決心去南部買房子，雖然我手里有幾套房子，但是我不能被城市拋棄，城市往南發(fā)展的風(fēng)老城區(qū)居民60多歲）：萬達(dá)這邊發(fā)展很快，生活比較快捷，周圍越來越成熟，配套比較成熟，那我們不管購物或者出行都很方便，老伙伴們都搬到這邊了，我不過外來藥商30歲左右）：我是新亳州人，從徐州豐縣來的，來這里做生意不少年了，往南投資買房我是很看好的，關(guān)鍵看環(huán)境、房子品質(zhì)、配套，價(jià)格合適就買，140-160平米左右的四房，兩個(gè)小孩，自己住也方便。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai實(shí)力客戶，看到城市發(fā)展趨勢，區(qū)域選擇面廣，區(qū)域移動明顯、根據(jù)訪談，大部分人充分認(rèn)同城市重心難移事實(shí)，高端品質(zhì)居住在南部新區(qū)已經(jīng)逐漸深入人心。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai客戶策略：客戶突破微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai客戶定位主城主動外遷客戶，購買力強(qiáng)，關(guān)注產(chǎn)品

檔次，講究面子，愿意為“品質(zhì)”買單，

跟進(jìn)客戶重要客戶核心客戶主城區(qū)外溢客戶，關(guān)注價(jià)格、交通、配套鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的客戶，會隨著項(xiàng)目拔高，自然微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai產(chǎn)品定位原則：1、基于對市場的調(diào)查（目前市場上主流面積120-180㎡）2、基于目標(biāo)客戶心理需求（改善需求為主，品質(zhì)要高）3、控制總價(jià)（在便于銷售去化基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)）產(chǎn)品面積段建議：主流產(chǎn)品80%小四房：140-145㎡大五房：150-180㎡補(bǔ)充產(chǎn)品20%小三房：100-120㎡大三房：125-134㎡微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai7號地初步鋪排構(gòu)想1、4棟33F，綠色樓棟2、3棟32F，藍(lán)色樓棟3、11棟9F，黃色樓棟4、3棟底商，沿街商業(yè)面積區(qū)間：約110-180㎡微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai7號地初步鋪排構(gòu)想1、7棟33F，綠藍(lán)樓棟2、1棟32F，淺藍(lán)樓棟3、5棟9F，黃色樓棟4、2棟底商，沿街商業(yè)面積區(qū)間：約110-180㎡微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai7號地初步鋪排構(gòu)想1、10棟33F，綠色樓棟2、3棟33F，藍(lán)色樓棟3、15棟9F，黃色樓棟4、1棟9F，淺藍(lán)樓棟5、3棟底商，沿街商業(yè)面積區(qū)間：約110-180㎡微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai5形象篇微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai所在遠(yuǎn)北區(qū)域，認(rèn)知度較低，周邊生活配套、交通配套缺乏無可利用資源實(shí)際條件，不足以支撐項(xiàng)目價(jià)值不足以支撐項(xiàng)目形象傳遞提升客戶價(jià)值感知無法突破價(jià)格微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai準(zhǔn)確的客戶定位突破價(jià)格價(jià)值體系全面提升

提升客戶價(jià)值感知價(jià)值體系系統(tǒng)傳播展示策略營銷策略形象策略微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai形象策略：要突破價(jià)格，提升目標(biāo)客戶價(jià)值感知，針對目標(biāo)客戶，制造話題務(wù)“虛”樹立高調(diào)市場形象，形象為主告訴市場，我是什么？成功案例微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai竟品項(xiàng)目立意傳遞支撐點(diǎn)：碧桂園·平侯府：萬達(dá)旁鳳尾河畔聚首亳都英豪地段\精神層面三巽公園墅：南湖畔原生院落墅質(zhì)洋房公園\院落洋房恒大翡翠華庭：南湖公園畔全裝修傳世宅邸公園\精裝修三巽壹號院：低容積率、智能社區(qū)低密度\智能化我們的形象立意？微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai從客戶的心理需求出發(fā)我們的客戶——講面子，追求表面的“豪華”、“品位”、“有檔次”希望用合適的價(jià)格享受到更高品質(zhì)的生活！一個(gè)代表著亳州高品質(zhì)生活的“領(lǐng)袖標(biāo)簽”我們必須賦予項(xiàng)目這種生活應(yīng)該是“貴”而不俗，“雅”而不膩——聯(lián)想到法蘭西、西班牙、意大利微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai法蘭西理想︱浪漫︱優(yōu)雅積極︱進(jìn)取︱熱情前瞻︱貴氣︱優(yōu)越西班牙意大利思想行動文化意思形態(tài)領(lǐng)袖氣質(zhì)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai城市領(lǐng)袖齊聚南城亳州北部是一座古典小城，南部新城是現(xiàn)代化都市，城市重心難移，南部新區(qū)依然成為亳州城市發(fā)展毫無爭議的領(lǐng)頭羊。領(lǐng)導(dǎo)潮流的領(lǐng)袖和跟隨潮流的次級領(lǐng)袖，聞風(fēng)而動，爭奪南部。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai領(lǐng)袖從來主宰時(shí)代領(lǐng)袖氣質(zhì)︱自由︱力量︱勇猛︱高遠(yuǎn)︱︱堅(jiān)強(qiáng)︱勇猛︱智慧︱威嚴(yán)︱︱理想︱抱負(fù)︱強(qiáng)大︱低調(diào)︱天空領(lǐng)袖——高瞻遠(yuǎn)矚的鷹！陸地領(lǐng)袖——深謀遠(yuǎn)慮的獅！海洋領(lǐng)袖——鯤鵬之志的鯨！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai項(xiàng)目核心思想落位建筑融合城市人文融入建筑建筑領(lǐng)袖生活符號具象領(lǐng)袖領(lǐng)袖=嶺秀微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai英雄惜英雄領(lǐng)袖識嶺秀微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai總案名：遠(yuǎn)大·嶺秀遠(yuǎn)大遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大嶺秀天宸嶺秀天璽嶺秀天悅1、產(chǎn)品品牌系列化，形成自己獨(dú)特個(gè)性的產(chǎn)品系列，聚集核心競爭力。2嶺秀系高端品牌，快速提成集團(tuán)品牌。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai：亳州封面·70萬方嶺秀人居范本微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai學(xué)府佳境·闊景大宅·嶺秀洋房微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai備選案名1：遠(yuǎn)大·瓏府77號地：遠(yuǎn)大·御瓏府79號地：遠(yuǎn)大·悅瓏府：瓏居佳境·70萬方嶺秀人居范本78號地：遠(yuǎn)大·藏瓏府微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai遠(yuǎn)大·悅瓏府瓏府系創(chuàng)意方向微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai遠(yuǎn)大·藏瓏府瓏府系創(chuàng)意方向微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai遠(yuǎn)大·御瓏府瓏府系創(chuàng)意方向微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai備選案名2：遠(yuǎn)大·瓏灣77號地：遠(yuǎn)大·御瓏灣79號地：遠(yuǎn)大·悅瓏灣：瓏居佳境·70萬方嶺秀人居范本78號地：遠(yuǎn)大·藏瓏灣微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai79號地塊：法蘭西建筑風(fēng)格締造原味法蘭西嶺秀貴族佳境微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai法式建筑立面法式貴族服務(wù)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai法式園林風(fēng)格法式商業(yè)風(fēng)情街微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai78號地塊：西班牙建筑風(fēng)格構(gòu)建代表樓盤南京香山美墅微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai77號地塊：意大利建筑風(fēng)格呈現(xiàn)代表樓盤深圳華僑城·波托菲諾微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai附加價(jià)值提升微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1超級震撼景觀展示區(qū)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai眾號/知球：研報(bào)微信群：DCnbaosui浪漫的景觀主題。2充滿嶺秀氣質(zhì)的營銷中心微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai充滿嶺秀文藝范的營銷中心微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai3充滿嶺秀氣質(zhì)的樣板間微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai4地暖、新風(fēng)、3D等科技地暖、新風(fēng)系統(tǒng)、3D展示，提升項(xiàng)目核心價(jià)值，增加客戶粘性！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai5星級物業(yè)管理服務(wù)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai6亳州首創(chuàng)嶺秀社區(qū)巴士、提升項(xiàng)目附加價(jià)值。、利于項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度打造。微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai6營銷策略微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai策略總綱主城區(qū)展場/城南萬達(dá)展場設(shè)置戶外廣告渠道封殺鎖定主戰(zhàn)場策略公交站牌廣告渠道投放線上媒體渠道高調(diào)宣傳重點(diǎn)社區(qū)桁架攔截、DM派單客戶平臺共享渠道具有視覺震撼力的大售樓處現(xiàn)場震撼策略主入口景觀震撼先登場法式標(biāo)簽元素貫穿園林景觀微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai鎖定營銷主戰(zhàn)場策略弱化遠(yuǎn)北區(qū)域營銷戰(zhàn)場，主動納入主城和近南區(qū)域鎖定主城及近南營銷主戰(zhàn)場微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai渠道1——老北區(qū)展場主動進(jìn)城，釋放影響目的：釋放項(xiàng)目在亳州市影響力，承擔(dān)蓄客作用，地點(diǎn)設(shè)置：關(guān)鍵點(diǎn)：微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai渠道2——戶外、公交站臺封殺在同質(zhì)、同價(jià)競爭項(xiàng)目周邊的公車站站

牌投放廣告，讓處在購房選擇階段或者

猶疑階段的客戶多一種選擇，增加客戶

上門進(jìn)行比較的沖動。遠(yuǎn)大·嶺秀亳州封面·70萬方嶺秀人居范本建議：目的：、展示條幅的宣傳形成視微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai渠道4——線上媒體遠(yuǎn)大·嶺秀︱天宸︱天璽︱天悅亳州封面萬方嶺秀人居范本電臺秒雙整點(diǎn)報(bào)時(shí)廣告語亳州封面·70萬方嶺秀人居范本，遠(yuǎn)大·嶺秀提醒您天氣炎熱，請注意防暑降溫，現(xiàn)在是北京時(shí)間上午（下午/晚上）××點(diǎn)整。亳房網(wǎng)配合銷售節(jié)點(diǎn)，主流媒體造勢微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai渠道6：客戶平臺共享61、微信病毒傳播、DM聯(lián)系實(shí)施“新帶新”計(jì)劃，推薦本項(xiàng)目。成交后獎勵(lì)介紹客戶到現(xiàn)場即可獲精美禮品；2、依托輝創(chuàng)在亳州代理項(xiàng)目的累積的6萬組意向客戶資源，進(jìn)行聯(lián)動！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai現(xiàn)場震撼策略視覺震撼先行，充分提升客戶的價(jià)值感知，確保項(xiàng)目后階段品質(zhì)落地的承接性微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai現(xiàn)場震撼1——主入口景觀先行???建議先啟動79號地，理由見后微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai現(xiàn)場震撼2——具有視覺震撼的大售樓處售樓處外的景觀震撼力的大售樓處微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai現(xiàn)場震撼2——具有視覺震撼的大售樓處步入式沙盤法式香水帶來味覺體驗(yàn)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai現(xiàn)場展示3——法式園林景觀大量法式標(biāo)簽貫穿園林景觀，法式風(fēng)情隨處可見法式雕花燈柱及路標(biāo)法式噴泉法式鐘樓微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai薰衣草花園法式長椅7銷售執(zhí)行微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai地塊啟動選擇及首期推售策略微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai一期推案策略:多回合作戰(zhàn)，形成波次推案零庫存一期推案推案構(gòu)想：7879。120-180微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai580套保400套，爭500套誠意客戶至少1200組以上微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai開盤前一個(gè)月左右定價(jià)微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai推廣鋪排以10月底首批入市倒排微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai日—日?項(xiàng)目形象快速建立，引起市場關(guān)注。

?完成前期系列準(zhǔn)備工作配合的重點(diǎn)工作：A、銷售道具制作完成B、戶外媒體通路的選定、銷售端前置：市區(qū)外展場選定及布置D、線上線下全面鋪開微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai總案名：遠(yuǎn)大·嶺秀遠(yuǎn)大遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大嶺秀天宸嶺秀天璽嶺秀天悅以79塊地落地銷售，實(shí)現(xiàn)整體品牌形象建立和首塊地?zé)徜N！微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai產(chǎn)品宣傳片：5分鐘完整實(shí)拍宣傳片一部，并可剪輯至1530

秒各一版本，同時(shí)制作VR體驗(yàn)片。吉祥物設(shè)計(jì)制作，配合后期活動。78銷售物料：?8月下旬完成新物料設(shè)計(jì)包括：8微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai設(shè)置原則：12設(shè)置形式：1.2.3.4.時(shí)間節(jié)點(diǎn)：815微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai關(guān)鍵點(diǎn)：?6710號前完成布置，715?8月末（待現(xiàn)場售樓處裝修完畢，可投入使用）增設(shè)兩輛看房

車，并安排專職司機(jī)（市區(qū)展場至項(xiàng)目現(xiàn)場），班車時(shí)間設(shè)

104點(diǎn)，每小時(shí)一班。?遠(yuǎn)大領(lǐng)袖卡銷售人員工作關(guān)鍵點(diǎn)：微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai網(wǎng)絡(luò)：每月新品推出前在焦點(diǎn)、億房和搜房網(wǎng)進(jìn)行信息傳遞電視：亳州主流電視媒體報(bào)廣：效果不是特別理想，階段性亮相戶外：每月新品推出前進(jìn)行信息傳遞（市場控制很嚴(yán)，資源稀缺）微信：每月通過微信公眾號對目標(biāo)客戶集中進(jìn)行信息傳遞；CALL客：定向老客戶推介：派單及路演：微信公眾號/知識星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai第二階段：7月15日—8月30日?大事件活動起勢?奠定項(xiàng)目高端形象的同時(shí)，鎖定有一定支付力的中高端群體

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