資產(chǎn)評估：原理與案例 課件 第7章 成本法

資產(chǎn)評估：原理與案例第7章成本法成本法概述 成本法的主要參數(shù)及估算方法成本法評估案例一、成本法的概念二、成本法的應用前提及局限性三、成本法的基本步驟第1節(jié)成本法概述

成本法是按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎，扣除實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值等相關貶值，以此確定評估對象價值的評估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也稱資產(chǎn)基礎法）等。其計算公式為：資產(chǎn)評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值一、成本法的概念（一）成本法的應用前提(1)評估對象能正常使用或者在用，即處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得，被評估資產(chǎn)必須是可再生或可復制的。(3)評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算。（二）成本法的局限性現(xiàn)實生活中資產(chǎn)的價值取決于其效用，而不是所花費的成本；資產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。采用成本法進行評估比較費時費力，難度最大的就是損耗的計算，尤其是對陳舊的資產(chǎn)的評估，往往以評估人員的主觀判斷為依據(jù)，這樣會影響評估的準確性。二、成本法的應用前提和局限(1)確定被評估資產(chǎn)，搜集與被評估資產(chǎn)相關的歷史資料和信息資料。(2)估算被評估資產(chǎn)的重置成本。(3)分析各種貶值因素，估算被評估資產(chǎn)的各項損耗和貶值。(4)計算被評估資產(chǎn)的價值。三、收益法的基本步驟一、成本法的主要參數(shù)二、成本法四大參數(shù)的估算方法第2節(jié)成本法的主要參數(shù)及估算方法（一）重置成本（二）實體性貶值（三）功能性貶值（四）經(jīng)濟性貶值一、成本法的主要參數(shù)重置成本是指資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，即按現(xiàn)時市場條件重新建造（或購置）與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費。重置成本可分為更新重置成本和復原重置成本。(1)更新重置成本。更新重置成本是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)時價格水平重新生產(chǎn)一項與被評估資產(chǎn)具有同等功能效用的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本。(2)復原重置成本。復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象相同的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)時價格水平重新生產(chǎn)一項與全新的被評估資產(chǎn)狀況相同的資產(chǎn)的成本。（二）實體性貶值實體性貶值，也稱有形損耗，是指由于使用和自然力的作用導致資產(chǎn)的物理性能損耗或者下降引起的資產(chǎn)價值損失。決定實體性貶值的因素有：①使用時間；②使用率，也叫利用率；③資產(chǎn)本身的質(zhì)量；④維修保養(yǎng)程度。資產(chǎn)的實體性貶值通常采用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為：資產(chǎn)實體性貶值率=資產(chǎn)實體性貶值/資產(chǎn)重置成本×100%（7-2）（二）實體性貶值功能性貶值是指技術進步引起資產(chǎn)功能相對落后造成的資產(chǎn)價值損失，包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，資產(chǎn)原有的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術先進的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。功能性貶值可以體現(xiàn)在兩個方面：一是從運營成本角度看，在產(chǎn)出量相等的情形下，被評估資產(chǎn)的運營成本要高于同類技術先進的資產(chǎn)。二是從產(chǎn)出能力角度看，在運營成本類似的情形下，被評估資產(chǎn)的產(chǎn)出能力要低于同類技術先進的資產(chǎn)。（三）功能性貶值經(jīng)濟性貶值是指外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等，進而造成資產(chǎn)價值損失。引起經(jīng)濟性貶值的原因有：(1)競爭加劇，社會總需求減少，導致資產(chǎn)閑置；(2)原材料供應不暢，導致生產(chǎn)停滯；(3)原材料成本增加，導致成本上升；(4)在存在通貨膨脹的情況下，國家提高貸款利率，導致企業(yè)負擔加重；(5)國家產(chǎn)業(yè)政策變動；(6)環(huán)保要求嚴格；(7)其他。（四）經(jīng)濟性貶值（一）重置成本估算方法（二）實體性貶值估算方法（三）功能性貶值估算方法（四）經(jīng)濟性貶值估算方法二、成本法四大參數(shù)的估算方法（一）重置成本估算方法1.重置核算法重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的成本項目逐項計算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。(1)購買型是把購買資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，重置成本由現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費及其他必要費用構(gòu)成。(2)自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)重置成本中的開發(fā)者的合理收益部分的確定，應以開發(fā)者或制造者所在行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)?！纠?-1】工廠某臺設備的現(xiàn)行重新購置價格為每臺10萬元，運雜費為2000元，直接安裝成本為1500元，其中原材料500元，人工成本1000元。查閱相關資料顯示，該類設備的安裝成本中的間接安裝成本與人工成本的比率一般為0.9∶1。試計算該臺設備的重置成本。設備的重置成本＝設備購買價＋運雜費＋安裝成本安裝成本＝直接安裝成本＋間接安裝成本直接安裝成本=1500（元）間接安裝成本＝人工成本×0.9=1000×0.9=900（元）安裝成本=1500+900=2400（元）設備購買價=100000（元）設備運雜費=2000（元）設備重置成本=100000+2000+2400=104400（元）（一）重置成本估算方法價格指數(shù)法適用于無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，也無法獲得與被評估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價的情形。其計算公式可以表示為：重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×價格指數(shù)或：重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×（1＋價格變動指數(shù)）（7-3）式中：價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比物價指數(shù)，價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)構(gòu)建時點的價格指數(shù)之比，其計算公式為：定基價格指數(shù)=(評估基準日價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù))×100%（7-4）環(huán)比價格指數(shù)可考慮按下式求得：

（7-5）式中：X——環(huán)比價格指數(shù)；an——第n年環(huán)比價格變動指數(shù)?！纠?-2】現(xiàn)工廠有一臺機器設備，購置于2017年，其賬面原值為10萬元。2017年該類機器設備的物價指數(shù)為100%，評估基準日時該類機器設備的物價指數(shù)為150%。試計算該機器設備的重置成本。資產(chǎn)重置成本=10×（150%/100%）=15（萬元）【例7-3】某企業(yè)一臺機床的賬面原值50萬元，該機床購置于2017年年底，2022年年底對其進行評估。相關資料顯示，該機床2018至2022年的環(huán)比物價變動指數(shù)分別為：12.4%、13.1%、6.7%、8.2%、9.1%，試計算被評估資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)重置成本=500000×(1+12.4%)×(1+13.1%)×(1+6.7%)×(1+8.2%)×(1+9.1%)=800599.57（元）（一）重置成本估算方法3.功能價值類比法功能價值類比法是利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價值或重置成本的變化呈現(xiàn)的某種線性關系或指數(shù)關系，估測評估對象價值或重置成本的技術方法。生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法（一）重置成本估算方法3.功能價值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法生產(chǎn)能力比例法尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：

（7-6）【例7-4】現(xiàn)需要對某資產(chǎn)進行評估，該資產(chǎn)年產(chǎn)量為7萬件。通過調(diào)查得知，市場上購買一臺年產(chǎn)量10萬件的某類全新資產(chǎn)價格為20萬元，則被評估資產(chǎn)的重置成本為多少萬元？資產(chǎn)重置成本=20×（7/10）=14（萬元）（一）重置成本估算方法3.功能價值類比法（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法如果某項資產(chǎn)的生產(chǎn)能力可以比另外一項資產(chǎn)的生產(chǎn)能力擴大一倍，但其成本擴大不到一倍，在這種情況下，應當考慮規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。推導可得：

（7-7）

其中x為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，靠統(tǒng)計分析取得?！纠?-5】某被評估生產(chǎn)設備的年產(chǎn)量為8000件。通過調(diào)查得知，市場上全新參照物的價格為120000元，年產(chǎn)量為10000件。該種生產(chǎn)設備的生產(chǎn)能力和其重置成本之間呈指數(shù)關系，指數(shù)為0.7，試計算被評估資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)重置成本=120000×（8000/10000）0.7=102646.52（元）（二）實體性貶值的估算方法1、觀察法觀察法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值，計算公式為資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）或資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本×實體性貶值率（7-8）（二）實體性貶值的估算方法2、使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率(程度)，進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。

（7-9）式中預計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計?？偸褂媚晗蓿綄嶋H已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限：根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。實際已使用年限：資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限；由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限：資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限，通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

（二）實體性貶值的估算方法2、使用年限法

（7-10）當資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產(chǎn)利用率＝1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。評估實踐中，資產(chǎn)利用率需要根據(jù)資產(chǎn)開工情形、修理間隔時間、工作班次、原材料供應情形、電力供應情形、是否為季節(jié)性生產(chǎn)等方面進行確定。（二）實體性貶值的估算方法3、修復費用法修復費用法是根據(jù)修復資產(chǎn)的已損實體所需要支付的費用金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗額。修費費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。此方法主要適用于具有特殊結(jié)構(gòu)的可補償性資產(chǎn)有形損耗率的估測?？裳a償性有形損耗是指技術上可修復且經(jīng)濟上合理的有形損耗。【例7-8】一油罐的重置成本為200萬元，已使用8年，其經(jīng)濟壽命為20年?，F(xiàn)油罐外部腐蝕嚴重，需要修復，估計修復費用為20萬元，其他部分工作正常。試計算該油罐的實體性貶值額約多少萬元。可修復實體性貶值=可修復費用=20萬元不可修復部分的貶值率=8÷20=40%不可修復部分的重置成本=200-20=180萬元不可修復部分實體性貶值=180×40%=72萬元實體性貶值=可修復實體性貶值+不可修復部分實體性貶值=20+72=92萬元（三）功能性貶值的估算方法功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式：由超額投資成本（建造成本）引起的第Ⅰ種功能性貶值由超額運營成本引起的第Ⅱ種功能性貶值（三）功能性貶值的估算方法1、第Ⅰ種功能性貶值由超額投資成本引起的第Ⅰ種功能性貶值，主要反映的是更新重置成本與復原重置成本的差額。因此第Ⅰ種功能性貶值的估算公式可以表示為：第Ⅰ種功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本（三）功能性貶值的估算方法2、第Ⅱ種功能性貶值由超額運營成本引起的第Ⅱ種功能性貶值，其重點在于估算每年的超額運營成本，并將其折現(xiàn)值求和。第Ⅱ種功能性貶值的估算步驟為：(1)將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。（2）計算二者的差異，確定凈超額運營成本。計算公式可以表示為：凈超額運營成本＝超額運營成本×（1－所得稅稅率）（7-11）（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性貶值額，計算公式為：評估對象功能性貶值額＝Σ（評估對象年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）=Σ{[（評估對象年超額運營成本×（1－所得稅稅率）]×折現(xiàn)系數(shù)}（7-12）【例7-9】某企業(yè)擁有一臺A類機器設備。由于設備較為老舊，該設備需配備工人9人，而目前新型A類設備只需配備工人6名。同時，新型A類設備相比于企業(yè)現(xiàn)有設備能夠每年降低能耗、物耗分別為6萬元、8萬元。已知工人每人每月工資加福利約為為10000元，設備尚可使用3年，求該臺機器設備功能性貶值為多少？（折現(xiàn)率為10%）年工資成本超額支出=10000×12×3=36萬元年能耗超額支出=6萬元年物耗超額支出=8萬元超額運營成本=年工資成本超額支出+年能耗超額支出+年物耗超額支出=36+6+8=50萬元年凈超額運營成本=年超額運營成本×（1－所得稅稅率）=50×（1-25%）=37.5萬元資產(chǎn)功能性貶值額＝

+

+

=93.26萬元（四）經(jīng)濟性貶值的估算方法1、間接估算法間接估算法是通過估算由資產(chǎn)利用率下降所導致的經(jīng)濟性貶值。先利用資產(chǎn)可被利用的生產(chǎn)能力、資產(chǎn)原設計生產(chǎn)能力、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)估算經(jīng)濟性貶值率，再以評估對象的重置成本為基數(shù)計算經(jīng)濟性貶值。

（7-13）式中：x——功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般為0.6~0.7?！纠?-10】某產(chǎn)品生產(chǎn)線，5年前構(gòu)建時，根據(jù)當時市場需求，產(chǎn)品生產(chǎn)線的設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)200萬件。由于產(chǎn)品市場出現(xiàn)巨大變化，根據(jù)市場需求企業(yè)每年生產(chǎn)160萬件。經(jīng)評估確認，該生產(chǎn)線的重置成本為500萬元，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.7，試計算該產(chǎn)品生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。經(jīng)濟性貶值率=[1-(160/200)0.7]×100%=14.46%經(jīng)濟性貶值=500×14.46%=72.3萬元（四）經(jīng)濟性貶值的估算方法2、直接估算法直接估算法主要通過估算由收益額減少所導致的經(jīng)濟性貶值。由于收益額減少會引起稅前利潤下降，所得額降低，也會減少企業(yè)所得稅。因此，運用直接估算法計算經(jīng)濟性貶值的方法與第Ⅱ種功能性貶值類似。評估對象經(jīng)濟性貶值額＝Σ（評估對象年凈收益損失額×折現(xiàn)系數(shù)）=Σ{[（評估對象年收益損失額×（1－所得稅稅率）]×折現(xiàn)系數(shù)}（7-14）【例7-10】某企業(yè)一條生產(chǎn)線年設計生產(chǎn)能力為2萬噸，該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品市場正常售價約為每噸1000元。評估時，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，企業(yè)必須將產(chǎn)品售價定為每噸980元才可以保持設備設計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%。試根據(jù)所給條件，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值額。年凈收益損失額=（1000-980）×2×（1-25%）=30萬元資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值額一、WL花園房地產(chǎn)評估案例二、XA奧迪轎車評估案例第三節(jié)成本法評估案例（一）評估對象概況評估對象是位于××市××區(qū)WL花園三棟的房地產(chǎn)。根據(jù)委托評估方提供的資料，評估對象的土地為商住混合用地，容積率為2.85,土地面積為3001.8平方米，評估基準日的土地剩余使用年限為40.73年。(1)位置狀況。（略）(2)權益狀況。（略）(3)實物狀況。（略）(4)基礎設施狀況。（略）（二）評估方法適用性分析1.適用的評估方法根據(jù)評估委托人提供的資料，評估對象各項經(jīng)濟指標清晰，適宜采用成本法和市場法。2.不適用的評估方法（略）一、WL花園房地產(chǎn)評估案例（三）評估測算過程（土地＋建筑物）1.評估測算步驟及計算公式（略）2.房地產(chǎn)重置成本測算(1)采用市場法測算土地使用權價值。1)選擇可比實例。根據(jù)評估對象情況和評估方掌握的資料，本次評估選擇了與評估對象條件類似的三個實例作為可比實例，其基本情況如表7-1、表7-2和表7-3所示。2)建立比較因素條件說明表（見表7-4)。3)根據(jù)待估宗地與可比實例的具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表（見表7-5)。4)編制比較因素修正系數(shù)表（見表7-6)。在比較因素條件指數(shù)表的基礎上，進行可比實例土地用途、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，即將評估對象的因素條件指數(shù)與可比實例的因素條件指數(shù)進行比較，得到各項修正系數(shù)。一、WL花園房地產(chǎn)評估案例5)確定評估對象比準價格。經(jīng)過上述比較分析，我們認為選取的案例相差不大，本次評估最終確定各可比實例的權重均為1/3（見表7-7)。采用市場法測算得評估對象××市××區(qū)WL花園商住混合用地的樓面地價為11660元／平方米。一、WL花園房地產(chǎn)評估案例項目可比實例

A可比實例

B可比實例

C××市××區(qū)G11337—××居住用地××市××區(qū)××高新區(qū)A614—××居住用地××市××區(qū)××中心區(qū)T107—××居住用地比準價格（元／平方米）89961087915105權重1/31/31/3評估對象樓面地價（元／平方米）11660表

7-7

土地使用權價格確定表

(2)采用成本法測算房地產(chǎn)價值。1)計算土地取得成本。土地取得成本包括土地使用權價值與土地使用權取得稅費，土地使用權取得稅費一般為土地使用權價值的3.05%,根據(jù)上述測算可知評估對象的樓面地價為11660元／平方米，因此，土地取得成本的計算具體如表7-8所示。土地取得成本為12016元／平方米。2)計算開發(fā)成本。開發(fā)成本主要包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、不可預見費等項目，根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價信息及評估對象自身狀況，估算其開發(fā)成本如表7-9所示。

開發(fā)成本為3651元／平方米。(3)計算物業(yè)專項維修資金。根據(jù)《××市人民政府關于印發(fā)××市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定的通知》，物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的物業(yè)專項維修資金和日常收取的專項維修資金。根據(jù)經(jīng)驗，物業(yè)專項維修資金為物業(yè)項目開發(fā)成本的2%。物業(yè)專項維修資金＝開發(fā)成本×2%=3651×2%=73（元／平方米）一、WL花園房地產(chǎn)評估案例（4）管理費用根據(jù)對類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)研分析，目前管理費用比率一般在3.00%～5.00%，考慮到評估對象的自身狀況及市場調(diào)查并結(jié)合評估經(jīng)驗，本次評估的管理費用率取值為4.00%。管理費用＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×管理費用率＝（12,016＋3,651）×4.00%＝627（元/平米）（5）銷售費用銷售費用通常是按銷售收入乘以一定比率來測算，主要包括下面三項費用。①廣告宣傳及市場推廣費：約為銷售收入的1.00%～2.00%（住宅類物業(yè)較高，商業(yè)和寫字樓類物業(yè)較低）。②銷售代理費：約為銷售收入的0.80%～1.20%。③其他銷售費用：約為銷售收入的0.20%～0.30%。以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的2.00%～3.50%?？紤]到評估對象的自身狀況及市場調(diào)查并結(jié)合評估經(jīng)驗，本次評估銷售費用取值為銷售收入（假設為V）的3.00%。銷售費用＝銷售收入×銷售費用率＝V×3.00%＝0.03V（元/平米）一、WL花園房地產(chǎn)評估案例（6）銷售稅費銷售稅費通常是銷售收入的一定比率，因此，在評估時通常按照銷售收入乘以這一比率來計算。根據(jù)國家及地方稅法的相關規(guī)定，增值稅稅率為5.00%÷1.05＝4.76%，城市維護建設稅的稅率為增值稅7.00%，教育費附加的稅率為增值稅的3.00%，地方教育費附加的稅率為增值稅的2.00%，印花稅的稅率為0.05%，計稅依據(jù)為銷售不動產(chǎn)的銷售收入（假設為V）。以上銷售稅費率合計為5.38%。銷售稅費＝銷售收入×銷售稅費率＝V×5.38%＝0.0538V（元/平米）（7）投資利息根據(jù)對類似房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期的調(diào)研分析，并結(jié)合評估對象自身狀況，確定評估對象正常開發(fā)周期為1.5年，利率取價值時點中國人民銀行最近公布的一年至三年期貸款年利率4.75%，并假設土地取得成本在取得土地時一次性投入，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設時的資金在整個開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，按復利計算；則土地取得成本的計息周期為項目開發(fā)周期，開發(fā)成本、物業(yè)專項維修基金、管理費用的計息周期為項目開發(fā)周期1/2。投資利息＝土地取得成本×[(1＋利率)開發(fā)周期－1]＋(開發(fā)成本＋物業(yè)專項維修基金＋管理費用)×[（1＋利率）（開發(fā)周期/2）－1]＝12,016×[（1＋4.75%）1.5－1]＋(3,651＋313＋627)×[（1＋4.75%）（1.5/2）－1]＝1,029（元/平米）（8）開發(fā)利潤評估對象所在區(qū)域所屬城市為XX市，是屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一線城市，評估對象位于XX市XX區(qū)，其產(chǎn)品定位為小規(guī)模的居住項目，利潤率中等，本次評估按直接成本利潤率進行測算，根據(jù)國務院發(fā)展研究中心報告，房地產(chǎn)近年的年均直接成本利潤率一般在25.00%左右，知名上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市報數(shù)據(jù)直接成本利潤率一般在17%～34%，綜合上述分析和結(jié)合評估對象自身狀況及其所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，本次評估確定本項目的利潤率取值為土地取得成本與開發(fā)成本之和的直接成本利潤率25.00%。開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率＝（12,016＋3,651）×25.00%＝3,917（元/平米）一、WL花園房地產(chǎn)評估案例(9)計算房地產(chǎn)重置成本。房地產(chǎn)重置成本＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋物業(yè)專項維修基金＋管理費用＋銷售費用＋銷售稅費＋投資利息＋開發(fā)利潤V＝（12,016＋3,651＋313＋627＋0.03V＋0.0538V＋1,029＋3,917）V＝23,524（元/平米）(10)計算建筑物重置成本。建筑物重置成本＝開發(fā)成本＋物業(yè)專項維修基金＋管理費用＋銷售費用+銷售稅費＋投資利息＋開發(fā)利潤該部分的相關費用、利息和利潤等為建筑物開發(fā)成本及其相關費用、利息和利潤，不包含土地取得成本的構(gòu)成部分?？蓽y算出建筑物重置成本為11507元／平方米。一、WL花園房地產(chǎn)評估案例(11)建筑物折舊。在實際操作中，可以選用觀察法和使用年限法進行分析。1)觀察法。資產(chǎn)評估師實地勘察以對評估對象進行觀察分析，評估對象建筑物結(jié)構(gòu)基本完好，裝修局部有破損，保養(yǎng)及維護狀況較好，成新率約為70%,即折舊率約為30%。2)使用年限法。評估對象為住宅物業(yè)，可自動續(xù)期，那么評估對象的經(jīng)濟壽命為耐久年限70年，截至評估基準日，評估對象已使用21.73年，剩余經(jīng)濟壽命為48.27年，成新率約為69%,即折舊率約為31%。基于上述評估對象的實際情況并結(jié)合本次評估目的，本次評估將采用兩種方式測算出的結(jié)果的平均值作為評估對象的最終成新率與折舊率，如表7-10所示。一、WL花園房地產(chǎn)評估案例表

7-10

折現(xiàn)率估算表

方法成新率折舊率權重加權后成新率加權后折舊率觀察法70.00%30.00%50.00%35.00%15.00%使用年限法69.00%31.00%50.00%34.50%15.50%合計

69.50%30.50%因此

，本次評估確定評估對象的成新率為69

.

5%,

折舊率為30.

5%

。建筑物折舊＝建筑物重置成本×建筑物折舊率=11

507×30.

5%=3

510（元／平方米）(12)確定房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)價值（單價）＝房地產(chǎn)重置成本－建筑物折舊=23523+5370-3510=20013（元／平方米）（取整到個位）綜合上述，通過成本法測算的評估對象“××市××區(qū)WL花園”房地產(chǎn)價值（單價）為20013元／平方米。一、WL花園房地產(chǎn)評估案例（一）評估對象基本情況1、評估設備：運輸車輛－奧迪轎車2、車輛牌照：XA96XX93、車輛名稱：奧迪FV7321ATE4、制造廠家：一汽大眾5、購置時間：2018年8月6、啟用時間：2019年1月7、賬面原值：821,334.008、原賬面凈值：717,517.36元9、行駛里程：30,000公里10、評估日期：2020年12月11、主要技術參數(shù)：見表7-12二、XA奧迪轎車評估案例表

7-11

主要技術參數(shù)表

長

(mm)×寬(mm)×高(mm)5012×1855×1485前／后輪距

(mm)1612/1622前懸／后懸長度

(mm