資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例 課件 第7章 成本法

資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例第7章成本法成本法概述 成本法的主要參數(shù)及估算方法成本法評(píng)估案例一、成本法的概念二、成本法的應(yīng)用前提及局限性三、成本法的基本步驟第1節(jié)成本法概述

成本法是按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值等相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復(fù)原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法）等。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值一、成本法的概念（一）成本法的應(yīng)用前提(1)評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用，即處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。(2)評(píng)估對(duì)象能夠通過(guò)重置途徑獲得，被評(píng)估資產(chǎn)必須是可再生或可復(fù)制的。(3)評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。（二）成本法的局限性現(xiàn)實(shí)生活中資產(chǎn)的價(jià)值取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；資產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。采用成本法進(jìn)行評(píng)估比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，難度最大的就是損耗的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的資產(chǎn)的評(píng)估，往往以評(píng)估人員的主觀判斷為依據(jù)，這樣會(huì)影響評(píng)估的準(zhǔn)確性。二、成本法的應(yīng)用前提和局限(1)確定被評(píng)估資產(chǎn)，搜集與被評(píng)估資產(chǎn)相關(guān)的歷史資料和信息資料。(2)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。(3)分析各種貶值因素，估算被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗和貶值。(4)計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。三、收益法的基本步驟一、成本法的主要參數(shù)二、成本法四大參數(shù)的估算方法第2節(jié)成本法的主要參數(shù)及估算方法（一）重置成本（二）實(shí)體性貶值（三）功能性貶值（四）經(jīng)濟(jì)性貶值一、成本法的主要參數(shù)重置成本是指資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，即按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)條件重新建造（或購(gòu)置）與被評(píng)估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)。重置成本可分為更新重置成本和復(fù)原重置成本。(1)更新重置成本。更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新生產(chǎn)一項(xiàng)與被評(píng)估資產(chǎn)具有同等功能效用的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本。(2)復(fù)原重置成本。復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象相同的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新生產(chǎn)一項(xiàng)與全新的被評(píng)估資產(chǎn)狀況相同的資產(chǎn)的成本。（二）實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值，也稱有形損耗，是指由于使用和自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗或者下降引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。決定實(shí)體性貶值的因素有：①使用時(shí)間；②使用率，也叫利用率；③資產(chǎn)本身的質(zhì)量；④維修保養(yǎng)程度。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常采用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本×100%（7-2）（二）實(shí)體性貶值功能性貶值是指技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的資產(chǎn)價(jià)值損失，包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，資產(chǎn)原有的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。功能性貶值可以體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是從運(yùn)營(yíng)成本角度看，在產(chǎn)出量相等的情形下，被評(píng)估資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本要高于同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)。二是從產(chǎn)出能力角度看，在運(yùn)營(yíng)成本類似的情形下，被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)出能力要低于同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)。（三）功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值是指外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等，進(jìn)而造成資產(chǎn)價(jià)值損失。引起經(jīng)濟(jì)性貶值的原因有：(1)競(jìng)爭(zhēng)加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致資產(chǎn)閑置；(2)原材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致生產(chǎn)停滯；(3)原材料成本增加，導(dǎo)致成本上升；(4)在存在通貨膨脹的情況下，國(guó)家提高貸款利率，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)加重；(5)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)；(6)環(huán)保要求嚴(yán)格；(7)其他。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值（一）重置成本估算方法（二）實(shí)體性貶值估算方法（三）功能性貶值估算方法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值估算方法二、成本法四大參數(shù)的估算方法（一）重置成本估算方法1.重置核算法重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的成本項(xiàng)目逐項(xiàng)計(jì)算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。(1)購(gòu)買型是把購(gòu)買資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，重置成本由現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及其他必要費(fèi)用構(gòu)成。(2)自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)重置成本中的開發(fā)者的合理收益部分的確定，應(yīng)以開發(fā)者或制造者所在行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)?！纠?-1】工廠某臺(tái)設(shè)備的現(xiàn)行重新購(gòu)置價(jià)格為每臺(tái)10萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)為2000元，直接安裝成本為1500元，其中原材料500元，人工成本1000元。查閱相關(guān)資料顯示，該類設(shè)備的安裝成本中的間接安裝成本與人工成本的比率一般為0.9∶1。試計(jì)算該臺(tái)設(shè)備的重置成本。設(shè)備的重置成本＝設(shè)備購(gòu)買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝成本安裝成本＝直接安裝成本＋間接安裝成本直接安裝成本=1500（元）間接安裝成本＝人工成本×0.9=1000×0.9=900（元）安裝成本=1500+900=2400（元）設(shè)備購(gòu)買價(jià)=100000（元）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=2000（元）設(shè)備重置成本=100000+2000+2400=104400（元）（一）重置成本估算方法價(jià)格指數(shù)法適用于無(wú)法獲得處于全新狀態(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，也無(wú)法獲得與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)的情形。其計(jì)算公式可以表示為：重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×價(jià)格指數(shù)或：重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×（1＋價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）（7-3）式中：價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比物價(jià)指數(shù)，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)構(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，其計(jì)算公式為：定基價(jià)格指數(shù)=(評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù))×100%（7-4）環(huán)比價(jià)格指數(shù)可考慮按下式求得：

（7-5）式中：X——環(huán)比價(jià)格指數(shù)；an——第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)?！纠?-2】現(xiàn)工廠有一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，購(gòu)置于2017年，其賬面原值為10萬(wàn)元。2017年該類機(jī)器設(shè)備的物價(jià)指數(shù)為100%，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)該類機(jī)器設(shè)備的物價(jià)指數(shù)為150%。試計(jì)算該機(jī)器設(shè)備的重置成本。資產(chǎn)重置成本=10×（150%/100%）=15（萬(wàn)元）【例7-3】某企業(yè)一臺(tái)機(jī)床的賬面原值50萬(wàn)元，該機(jī)床購(gòu)置于2017年年底，2022年年底對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。相關(guān)資料顯示，該機(jī)床2018至2022年的環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)分別為：12.4%、13.1%、6.7%、8.2%、9.1%，試計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)重置成本=500000×(1+12.4%)×(1+13.1%)×(1+6.7%)×(1+8.2%)×(1+9.1%)=800599.57（元）（一）重置成本估算方法3.功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法是利用某些資產(chǎn)的功能（生產(chǎn)能力）的變化與其價(jià)值或重置成本的變化呈現(xiàn)的某種線性關(guān)系或指數(shù)關(guān)系，估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)值或重置成本的技術(shù)方法。生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（一）重置成本估算方法3.功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法生產(chǎn)能力比例法尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：

（7-6）【例7-4】現(xiàn)需要對(duì)某資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，該資產(chǎn)年產(chǎn)量為7萬(wàn)件。通過(guò)調(diào)查得知，市場(chǎng)上購(gòu)買一臺(tái)年產(chǎn)量10萬(wàn)件的某類全新資產(chǎn)價(jià)格為20萬(wàn)元，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為多少萬(wàn)元？資產(chǎn)重置成本=20×（7/10）=14（萬(wàn)元）（一）重置成本估算方法3.功能價(jià)值類比法（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法如果某項(xiàng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力可以比另外一項(xiàng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力擴(kuò)大一倍，但其成本擴(kuò)大不到一倍，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。推導(dǎo)可得：

（7-7）

其中x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，靠統(tǒng)計(jì)分析取得?！纠?-5】某被評(píng)估生產(chǎn)設(shè)備的年產(chǎn)量為8000件。通過(guò)調(diào)查得知，市場(chǎng)上全新參照物的價(jià)格為120000元，年產(chǎn)量為10000件。該種生產(chǎn)設(shè)備的生產(chǎn)能力和其重置成本之間呈指數(shù)關(guān)系，指數(shù)為0.7，試計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。資產(chǎn)重置成本=120000×（8000/10000）0.7=102646.52（元）（二）實(shí)體性貶值的估算方法1、觀察法觀察法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值，計(jì)算公式為資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本×（1-實(shí)體性成新率）或資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率（7-8）（二）實(shí)體性貶值的估算方法2、使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率(程度)，進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。

（7-9）式中預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)?？偸褂媚晗蓿綄?shí)際已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限：根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。實(shí)際已使用年限：資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限；由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率名義已使用年限：資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限，通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

（二）實(shí)體性貶值的估算方法2、使用年限法

（7-10）當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。評(píng)估實(shí)踐中，資產(chǎn)利用率需要根據(jù)資產(chǎn)開工情形、修理間隔時(shí)間、工作班次、原材料供應(yīng)情形、電力供應(yīng)情形、是否為季節(jié)性生產(chǎn)等方面進(jìn)行確定。（二）實(shí)體性貶值的估算方法3、修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法是根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的費(fèi)用金額來(lái)判斷資產(chǎn)的有形損耗額。修費(fèi)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。此方法主要適用于具有特殊結(jié)構(gòu)的可補(bǔ)償性資產(chǎn)有形損耗率的估測(cè)。可補(bǔ)償性有形損耗是指技術(shù)上可修復(fù)且經(jīng)濟(jì)上合理的有形損耗?！纠?-8】一油罐的重置成本為200萬(wàn)元，已使用8年，其經(jīng)濟(jì)壽命為20年?，F(xiàn)油罐外部腐蝕嚴(yán)重，需要修復(fù)，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為20萬(wàn)元，其他部分工作正常。試計(jì)算該油罐的實(shí)體性貶值額約多少萬(wàn)元?？尚迯?fù)實(shí)體性貶值=可修復(fù)費(fèi)用=20萬(wàn)元不可修復(fù)部分的貶值率=8÷20=40%不可修復(fù)部分的重置成本=200-20=180萬(wàn)元不可修復(fù)部分實(shí)體性貶值=180×40%=72萬(wàn)元實(shí)體性貶值=可修復(fù)實(shí)體性貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體性貶值=20+72=92萬(wàn)元（三）功能性貶值的估算方法功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式：由超額投資成本（建造成本）引起的第Ⅰ種功能性貶值由超額運(yùn)營(yíng)成本引起的第Ⅱ種功能性貶值（三）功能性貶值的估算方法1、第Ⅰ種功能性貶值由超額投資成本引起的第Ⅰ種功能性貶值，主要反映的是更新重置成本與復(fù)原重置成本的差額。因此第Ⅰ種功能性貶值的估算公式可以表示為：第Ⅰ種功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本（三）功能性貶值的估算方法2、第Ⅱ種功能性貶值由超額運(yùn)營(yíng)成本引起的第Ⅱ種功能性貶值，其重點(diǎn)在于估算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本，并將其折現(xiàn)值求和。第Ⅱ種功能性貶值的估算步驟為：(1)將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。計(jì)算公式可以表示為：凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅稅率）（7-11）（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額，計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象功能性貶值額＝Σ（評(píng)估對(duì)象年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）=Σ{[（評(píng)估對(duì)象年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅稅率）]×折現(xiàn)系數(shù)}（7-12）【例7-9】某企業(yè)擁有一臺(tái)A類機(jī)器設(shè)備。由于設(shè)備較為老舊，該設(shè)備需配備工人9人，而目前新型A類設(shè)備只需配備工人6名。同時(shí)，新型A類設(shè)備相比于企業(yè)現(xiàn)有設(shè)備能夠每年降低能耗、物耗分別為6萬(wàn)元、8萬(wàn)元。已知工人每人每月工資加福利約為為10000元，設(shè)備尚可使用3年，求該臺(tái)機(jī)器設(shè)備功能性貶值為多少？（折現(xiàn)率為10%）年工資成本超額支出=10000×12×3=36萬(wàn)元年能耗超額支出=6萬(wàn)元年物耗超額支出=8萬(wàn)元超額運(yùn)營(yíng)成本=年工資成本超額支出+年能耗超額支出+年物耗超額支出=36+6+8=50萬(wàn)元年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅稅率）=50×（1-25%）=37.5萬(wàn)元資產(chǎn)功能性貶值額＝

+

+

=93.26萬(wàn)元（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法1、間接估算法間接估算法是通過(guò)估算由資產(chǎn)利用率下降所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。先利用資產(chǎn)可被利用的生產(chǎn)能力、資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)估算經(jīng)濟(jì)性貶值率，再以評(píng)估對(duì)象的重置成本為基數(shù)計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

（7-13）式中：x——功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般為0.6~0.7?！纠?-10】某產(chǎn)品生產(chǎn)線，5年前構(gòu)建時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求，產(chǎn)品生產(chǎn)線的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)200萬(wàn)件。由于產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)巨大變化，根據(jù)市場(chǎng)需求企業(yè)每年生產(chǎn)160萬(wàn)件。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)，該生產(chǎn)線的重置成本為500萬(wàn)元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，試計(jì)算該產(chǎn)品生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(160/200)0.7]×100%=14.46%經(jīng)濟(jì)性貶值=500×14.46%=72.3萬(wàn)元（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法2、直接估算法直接估算法主要通過(guò)估算由收益額減少所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。由于收益額減少會(huì)引起稅前利潤(rùn)下降，所得額降低，也會(huì)減少企業(yè)所得稅。因此，運(yùn)用直接估算法計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值的方法與第Ⅱ種功能性貶值類似。評(píng)估對(duì)象經(jīng)濟(jì)性貶值額＝Σ（評(píng)估對(duì)象年凈收益損失額×折現(xiàn)系數(shù)）=Σ{[（評(píng)估對(duì)象年收益損失額×（1－所得稅稅率）]×折現(xiàn)系數(shù)}（7-14）【例7-10】某企業(yè)一條生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為2萬(wàn)噸，該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)正常售價(jià)約為每噸1000元。評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，企業(yè)必須將產(chǎn)品售價(jià)定為每噸980元才可以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%。試根據(jù)所給條件，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。年凈收益損失額=（1000-980）×2×（1-25%）=30萬(wàn)元資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值額一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例二、XA奧迪轎車評(píng)估案例第三節(jié)成本法評(píng)估案例（一）評(píng)估對(duì)象概況評(píng)估對(duì)象是位于××市××區(qū)WL花園三棟的房地產(chǎn)。根據(jù)委托評(píng)估方提供的資料，評(píng)估對(duì)象的土地為商住混合用地，容積率為2.85,土地面積為3001.8平方米，評(píng)估基準(zhǔn)日的土地剩余使用年限為40.73年。(1)位置狀況。（略）(2)權(quán)益狀況。（略）(3)實(shí)物狀況。（略）(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。（略）（二）評(píng)估方法適用性分析1.適用的評(píng)估方法根據(jù)評(píng)估委托人提供的資料，評(píng)估對(duì)象各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)清晰，適宜采用成本法和市場(chǎng)法。2.不適用的評(píng)估方法（略）一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例（三）評(píng)估測(cè)算過(guò)程（土地＋建筑物）1.評(píng)估測(cè)算步驟及計(jì)算公式（略）2.房地產(chǎn)重置成本測(cè)算(1)采用市場(chǎng)法測(cè)算土地使用權(quán)價(jià)值。1)選擇可比實(shí)例。根據(jù)評(píng)估對(duì)象情況和評(píng)估方掌握的資料，本次評(píng)估選擇了與評(píng)估對(duì)象條件類似的三個(gè)實(shí)例作為可比實(shí)例，其基本情況如表7-1、表7-2和表7-3所示。2)建立比較因素條件說(shuō)明表（見表7-4)。3)根據(jù)待估宗地與可比實(shí)例的具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表（見表7-5)。4)編制比較因素修正系數(shù)表（見表7-6)。在比較因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行可比實(shí)例土地用途、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，即將評(píng)估對(duì)象的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例的因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到各項(xiàng)修正系數(shù)。一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例5)確定評(píng)估對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。經(jīng)過(guò)上述比較分析，我們認(rèn)為選取的案例相差不大，本次評(píng)估最終確定各可比實(shí)例的權(quán)重均為1/3（見表7-7)。采用市場(chǎng)法測(cè)算得評(píng)估對(duì)象××市××區(qū)WL花園商住混合用地的樓面地價(jià)為11660元／平方米。一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例項(xiàng)目可比實(shí)例

A可比實(shí)例

B可比實(shí)例

C××市××區(qū)G11337—××居住用地××市××區(qū)××高新區(qū)A614—××居住用地××市××區(qū)××中心區(qū)T107—××居住用地比準(zhǔn)價(jià)格（元／平方米）89961087915105權(quán)重1/31/31/3評(píng)估對(duì)象樓面地價(jià)（元／平方米）11660表

7-7

土地使用權(quán)價(jià)格確定表

(2)采用成本法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值。1)計(jì)算土地取得成本。土地取得成本包括土地使用權(quán)價(jià)值與土地使用權(quán)取得稅費(fèi)，土地使用權(quán)取得稅費(fèi)一般為土地使用權(quán)價(jià)值的3.05%,根據(jù)上述測(cè)算可知評(píng)估對(duì)象的樓面地價(jià)為11660元／平方米，因此，土地取得成本的計(jì)算具體如表7-8所示。土地取得成本為12016元／平方米。2)計(jì)算開發(fā)成本。開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等項(xiàng)目，根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)信息及評(píng)估對(duì)象自身狀況，估算其開發(fā)成本如表7-9所示。

開發(fā)成本為3651元／平方米。(3)計(jì)算物業(yè)專項(xiàng)維修資金。根據(jù)《××市人民政府關(guān)于印發(fā)××市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定的通知》，物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金為物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本的2%。物業(yè)專項(xiàng)維修資金＝開發(fā)成本×2%=3651×2%=73（元／平方米）一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例（4）管理費(fèi)用根據(jù)對(duì)類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)研分析，目前管理費(fèi)用比率一般在3.00%～5.00%，考慮到評(píng)估對(duì)象的自身狀況及市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，本次評(píng)估的管理費(fèi)用率取值為4.00%。管理費(fèi)用＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×管理費(fèi)用率＝（12,016＋3,651）×4.00%＝627（元/平米）（5）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用通常是按銷售收入乘以一定比率來(lái)測(cè)算，主要包括下面三項(xiàng)費(fèi)用。①?gòu)V告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)：約為銷售收入的1.00%～2.00%（住宅類物業(yè)較高，商業(yè)和寫字樓類物業(yè)較低）。②銷售代理費(fèi)：約為銷售收入的0.80%～1.20%。③其他銷售費(fèi)用：約為銷售收入的0.20%～0.30%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的2.00%～3.50%。考慮到評(píng)估對(duì)象的自身狀況及市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，本次評(píng)估銷售費(fèi)用取值為銷售收入（假設(shè)為V）的3.00%。銷售費(fèi)用＝銷售收入×銷售費(fèi)用率＝V×3.00%＝0.03V（元/平米）一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例（6）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)通常是銷售收入的一定比率，因此，在評(píng)估時(shí)通常按照銷售收入乘以這一比率來(lái)計(jì)算。根據(jù)國(guó)家及地方稅法的相關(guān)規(guī)定，增值稅稅率為5.00%÷1.05＝4.76%，城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為增值稅7.00%，教育費(fèi)附加的稅率為增值稅的3.00%，地方教育費(fèi)附加的稅率為增值稅的2.00%，印花稅的稅率為0.05%，計(jì)稅依據(jù)為銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售收入（假設(shè)為V）。以上銷售稅費(fèi)率合計(jì)為5.38%。銷售稅費(fèi)＝銷售收入×銷售稅費(fèi)率＝V×5.38%＝0.0538V（元/平米）（7）投資利息根據(jù)對(duì)類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期的調(diào)研分析，并結(jié)合評(píng)估對(duì)象自身狀況，確定評(píng)估對(duì)象正常開發(fā)周期為1.5年，利率取價(jià)值時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行最近公布的一年至三年期貸款年利率4.75%，并假設(shè)土地取得成本在取得土地時(shí)一次性投入，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的資金在整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，按復(fù)利計(jì)算；則土地取得成本的計(jì)息周期為項(xiàng)目開發(fā)周期，開發(fā)成本、物業(yè)專項(xiàng)維修基金、管理費(fèi)用的計(jì)息周期為項(xiàng)目開發(fā)周期1/2。投資利息＝土地取得成本×[(1＋利率)開發(fā)周期－1]＋(開發(fā)成本＋物業(yè)專項(xiàng)維修基金＋管理費(fèi)用)×[（1＋利率）（開發(fā)周期/2）－1]＝12,016×[（1＋4.75%）1.5－1]＋(3,651＋313＋627)×[（1＋4.75%）（1.5/2）－1]＝1,029（元/平米）（8）開發(fā)利潤(rùn)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域所屬城市為XX市，是屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一線城市，評(píng)估對(duì)象位于XX市XX區(qū)，其產(chǎn)品定位為小規(guī)模的居住項(xiàng)目，利潤(rùn)率中等，本次評(píng)估按直接成本利潤(rùn)率進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心報(bào)告，房地產(chǎn)近年的年均直接成本利潤(rùn)率一般在25.00%左右，知名上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市報(bào)數(shù)據(jù)直接成本利潤(rùn)率一般在17%～34%，綜合上述分析和結(jié)合評(píng)估對(duì)象自身狀況及其所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，本次評(píng)估確定本項(xiàng)目的利潤(rùn)率取值為土地取得成本與開發(fā)成本之和的直接成本利潤(rùn)率25.00%。開發(fā)利潤(rùn)＝（土地取得成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤(rùn)率＝（12,016＋3,651）×25.00%＝3,917（元/平米）一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例(9)計(jì)算房地產(chǎn)重置成本。房地產(chǎn)重置成本＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋物業(yè)專項(xiàng)維修基金＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)＋投資利息＋開發(fā)利潤(rùn)V＝（12,016＋3,651＋313＋627＋0.03V＋0.0538V＋1,029＋3,917）V＝23,524（元/平米）(10)計(jì)算建筑物重置成本。建筑物重置成本＝開發(fā)成本＋物業(yè)專項(xiàng)維修基金＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)＋投資利息＋開發(fā)利潤(rùn)該部分的相關(guān)費(fèi)用、利息和利潤(rùn)等為建筑物開發(fā)成本及其相關(guān)費(fèi)用、利息和利潤(rùn)，不包含土地取得成本的構(gòu)成部分。可測(cè)算出建筑物重置成本為11507元／平方米。一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例(11)建筑物折舊。在實(shí)際操作中，可以選用觀察法和使用年限法進(jìn)行分析。1)觀察法。資產(chǎn)評(píng)估師實(shí)地勘察以對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行觀察分析，評(píng)估對(duì)象建筑物結(jié)構(gòu)基本完好，裝修局部有破損，保養(yǎng)及維護(hù)狀況較好，成新率約為70%,即折舊率約為30%。2)使用年限法。評(píng)估對(duì)象為住宅物業(yè)，可自動(dòng)續(xù)期，那么評(píng)估對(duì)象的經(jīng)濟(jì)壽命為耐久年限70年，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象已使用21.73年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為48.27年，成新率約為69%,即折舊率約為31%?；谏鲜鲈u(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況并結(jié)合本次評(píng)估目的，本次評(píng)估將采用兩種方式測(cè)算出的結(jié)果的平均值作為評(píng)估對(duì)象的最終成新率與折舊率，如表7-10所示。一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例表

7-10

折現(xiàn)率估算表

方法成新率折舊率權(quán)重加權(quán)后成新率加權(quán)后折舊率觀察法70.00%30.00%50.00%35.00%15.00%使用年限法69.00%31.00%50.00%34.50%15.50%合計(jì)

69.50%30.50%因此

，本次評(píng)估確定評(píng)估對(duì)象的成新率為69

.

5%,

折舊率為30.

5%

。建筑物折舊＝建筑物重置成本×建筑物折舊率=11

507×30.

5%=3

510（元／平方米）(12)確定房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)值（單價(jià)）＝房地產(chǎn)重置成本－建筑物折舊=23523+5370-3510=20013（元／平方米）（取整到個(gè)位）綜合上述，通過(guò)成本法測(cè)算的評(píng)估對(duì)象“××市××區(qū)WL花園”房地產(chǎn)價(jià)值（單價(jià)）為20013元／平方米。一、WL花園房地產(chǎn)評(píng)估案例（一）評(píng)估對(duì)象基本情況1、評(píng)估設(shè)備：運(yùn)輸車輛－奧迪轎車2、車輛牌照：XA96XX93、車輛名稱：奧迪FV7321ATE4、制造廠家：一汽大眾5、購(gòu)置時(shí)間：2018年8月6、啟用時(shí)間：2019年1月7、賬面原值：821,334.008、原賬面凈值：717,517.36元9、行駛里程：30,000公里10、評(píng)估日期：2020年12月11、主要技術(shù)參數(shù)：見表7-12二、XA奧迪轎車評(píng)估案例表

7-11

主要技術(shù)參數(shù)表

長(zhǎng)

(mm)×寬(mm)×高(mm)5012×1855×1485前／后輪距

(mm)1612/1622前懸／后懸長(zhǎng)度

(mm