資產(chǎn)評估：原理與案例 課件 唐龍海 第1、2章 資產(chǎn)評估概述、資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論

資產(chǎn)評估：原理與案例第1章

資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估的概念及特點(diǎn)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估行業(yè)的管理實踐我國國有資產(chǎn)評估項目的管理我國資產(chǎn)評估法律制度體系與準(zhǔn)則一、資產(chǎn)的概念二、資產(chǎn)評估的概念三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)第1節(jié)資產(chǎn)評估的概念及特點(diǎn)資產(chǎn)作為一個專業(yè)術(shù)語在多個學(xué)科領(lǐng)域中被使用，但不同學(xué)科領(lǐng)域?qū)Y產(chǎn)的界定范圍有所不同。企業(yè)會計中的資產(chǎn)是指由企業(yè)過去的交易或事項形成的，由企業(yè)擁有或控制的，預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。一項資源確認(rèn)為企業(yè)會計賬簿上的資產(chǎn)，需要符合資產(chǎn)的定義，并同時滿足兩個條件：一是與該資源有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；二是該資源的成本或者價值能夠可靠計量。經(jīng)濟(jì)學(xué)較多使用資源這個概念，認(rèn)為資源是稀缺的?！督?jīng)濟(jì)學(xué)解說》（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2000)將資源定義為“生產(chǎn)過程中所使用的投入”，這一定義很好地反映了資源一詞的經(jīng)濟(jì)學(xué)內(nèi)涵，資源從本質(zhì)上講就是生產(chǎn)要素。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，凡是可以產(chǎn)生收入的資源都是資產(chǎn)。土地是資產(chǎn)，知識是資產(chǎn)，社會關(guān)系是資產(chǎn)，好的企業(yè)文化也是資產(chǎn)?？偟膩碚f，會計學(xué)上的資產(chǎn)范疇比經(jīng)濟(jì)學(xué)上的要小，因而很多不易可靠計量的資產(chǎn)不能進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表，從而表現(xiàn)為同行業(yè)的公司資產(chǎn)回報率不同。資產(chǎn)回報率不同實際上違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)上均衡的概念，原因是有些公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的資產(chǎn)沒有計入資產(chǎn)負(fù)債表，從而低估了資產(chǎn)總額，導(dǎo)致資產(chǎn)回報率偏高。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)是指由特定主體擁有或控制的、預(yù)期能夠給該主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。一、資產(chǎn)的概念對于資產(chǎn)評估學(xué)科中的資產(chǎn)概念應(yīng)從以下三個方面來理解。(1)資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)資源。經(jīng)濟(jì)資源是一種具備有用性和稀缺性的資源。有用性意味著該資源能帶來某種效用，從而具有使用價值。稀缺性是相對需求而言的，稀缺性意味著該資源存在著需求，從而具有交換價值。這二者使經(jīng)濟(jì)資源具有能帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的潛在能力。(2)資產(chǎn)能夠為特定主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益。資產(chǎn)的未來經(jīng)濟(jì)利益表現(xiàn)在兩個方面：一是使用該資產(chǎn)能給使用者帶來利益；二是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動能給產(chǎn)權(quán)持有人帶來利益。使用者、產(chǎn)權(quán)持有人等就屬于特定主體。如果被特定主體恰當(dāng)?shù)厥褂?，?jīng)濟(jì)資源的潛在獲利能力就可以實現(xiàn)。(3)資產(chǎn)是特定主體擁有或控制的。特定主體愿意擁有或控制某一經(jīng)濟(jì)資源的主要動因在于其所具有的能夠帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的潛在能力。資產(chǎn)的價值大小則取決于其能夠帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的能力。資產(chǎn)評估就是通過適當(dāng)?shù)姆椒炕瘻y算這種能力，以反映資產(chǎn)的價值。一、資產(chǎn)的概念作為一種專業(yè)服務(wù)，資產(chǎn)評估是由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員依據(jù)一定的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)的價值進(jìn)行評定估算的專業(yè)化活動。《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（以下簡稱《資產(chǎn)評估法》）對資產(chǎn)評估的定義是：“評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為?！薄顿Y產(chǎn)評估法》除了規(guī)定資產(chǎn)評估是一種價值評定、估算行為外，還強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)評估的主體、客體、專業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)、專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及成果。二、資產(chǎn)評估的概念1.資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估的主體是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員，涉及的是誰來評估的問題。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事資產(chǎn)評估活動的專業(yè)機(jī)構(gòu)。評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員。評估師是指通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員。2.資產(chǎn)評估的客體資產(chǎn)評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等，涉及的是對什么進(jìn)行評估的問題。例如，土地、房屋建筑物和在建工程等屬于不動產(chǎn)；產(chǎn)成品、原材料和機(jī)器設(shè)備等屬于動產(chǎn)；專利權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)等屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)價值則是指企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或股東部分權(quán)益價值。資產(chǎn)損失是指因某些外部原因，如房屋拆遷、環(huán)境及侵權(quán)損害等，對資產(chǎn)造成的價值貶損。其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益是指資產(chǎn)權(quán)利人擁有的未涵蓋在前述分類中，但符合法律法規(guī)要求，并且可以用貨幣計量的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。二、資產(chǎn)評估的概念3.資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的法律性質(zhì)資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)是民事主體之間的一種委托受托服務(wù)關(guān)系。資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)受到委托人與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依法訂立的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同的約束。這種約束既包括對資產(chǎn)評估服務(wù)行為本身的約束，也包括對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托和受托雙方當(dāng)事人的約束。例如，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同會約定評估目的、評估對象和評估范圍等具體評估要素，還會約定資產(chǎn)評估委托方和受托方各自的權(quán)利與義務(wù)。因此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員的評估行為受到法律保護(hù)，并對依法出具的資產(chǎn)評估報告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4.資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及成果作為現(xiàn)代專業(yè)服務(wù)的資產(chǎn)評估是一種高端智力服務(wù)活動，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而成熟壯大，逐漸成為市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行不可或缺的重要組成部分。資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員對評估對象的價值進(jìn)行評定估算。例如，資產(chǎn)的抵押和質(zhì)押、出租和轉(zhuǎn)讓、企業(yè)承包經(jīng)營等都需要對涉及的財產(chǎn)及其權(quán)益等進(jìn)行評定估算。這些專業(yè)的評定估算行為最終綜合體現(xiàn)為由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的系統(tǒng)性、規(guī)范性的資產(chǎn)評估報告。它是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員針對評估對象發(fā)表專家意見的載體和履行評估合同的勞動成果。二、資產(chǎn)評估的概念（一）公正性（二）鑒證性（三）咨詢性（四）專業(yè)性三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)資產(chǎn)評估的原則是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則，資產(chǎn)評估的原則包括工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則兩個層面。工作原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則第2節(jié)資產(chǎn)評估的原則（一）獨(dú)立獨(dú)立原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨(dú)立的第三方立場。評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會中介性機(jī)構(gòu)，在評估中處于中立地位，不能被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方左右，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗和職業(yè)道德開展評估工作。評估機(jī)構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系，不得分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進(jìn)行評估。（二）客觀、公正客觀、公正原則要求在評估過程中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目，實事求是地開展工作，評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。這就要求評估者在評估過程中以公正、客觀的態(tài)度收集有關(guān)數(shù)據(jù)與資料，并要求評估過程中的預(yù)測、推算等主觀判斷建立在市場與現(xiàn)實的基礎(chǔ)之上。此外，為了保證評估的客觀、公正性，按照國際慣例，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)收取的勞務(wù)費(fèi)用應(yīng)該只與工作量相關(guān)，不與被評估資產(chǎn)的價值掛鉤。一、工作原則（一）供求原則（二）替代原則（三）預(yù)期收益原則（四）貢獻(xiàn)原則（五）最高最佳使用原則（六）評估時點(diǎn)原則二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則一、我國《資產(chǎn)評估法》涉及的行業(yè)范圍二、我國資產(chǎn)評估行業(yè)的行政監(jiān)管三、我國資產(chǎn)評估行業(yè)自律管理第3節(jié)資產(chǎn)評估行業(yè)的管理實踐我國《資產(chǎn)評估法》第二條規(guī)定：“本法所稱資產(chǎn)評估（以下稱評估），是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為?！备鶕?jù)這一規(guī)定，《中華人民共和國資產(chǎn)評估法釋義》指出，我國資產(chǎn)評估法所稱的資產(chǎn)評估，與實踐中將“資產(chǎn)評估”僅定義為財政系統(tǒng)管理的評估業(yè)務(wù)這一“窄”概念完全不同，是包括對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等各類評估對象進(jìn)行評估的大概念，涵蓋了現(xiàn)有的包括資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動車鑒定估價和保險公估在內(nèi)的六大類評估領(lǐng)域。然而，從評估專業(yè)服務(wù)來看，實務(wù)中評估領(lǐng)域還應(yīng)包括森林資源資產(chǎn)評估、海洋資源資產(chǎn)評估等，也應(yīng)包括中國價格協(xié)會成員單位開展的價格鑒證評估。一、我國《資產(chǎn)評估法》涉及的行業(yè)范圍根據(jù)2021年11月公布的《國家職業(yè)資格目錄(2021年版）》，目前我國的評估行業(yè)包括資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師、礦業(yè)權(quán)評估師三種資格，資產(chǎn)評估師由財政部負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，房地產(chǎn)估價師由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，礦業(yè)權(quán)評估師由自然資源部負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。其中，財政部門監(jiān)管的資產(chǎn)評估領(lǐng)域具有綜合性特征。二、我國資產(chǎn)評估行業(yè)的行政監(jiān)管資產(chǎn)評估協(xié)會是評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員的自律性組織，依照法律、行政法規(guī)和章程實行自律管理。《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》對資產(chǎn)評估協(xié)會及其自律管理的規(guī)定主要有：(1)資產(chǎn)評估協(xié)會是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估專業(yè)人員的自律性組織，接受有關(guān)財政部門的監(jiān)督，不得損害國家利益和社會公共利益，不得損害會員的合法權(quán)益。(2)資產(chǎn)評估協(xié)會通過制定章程規(guī)范協(xié)會內(nèi)部管理和活動。協(xié)會章程應(yīng)當(dāng)由會員代表大會制定，經(jīng)登記管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，報有關(guān)財政部門備案。(3)資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，向有關(guān)財政部門提供資產(chǎn)評估師信息，及時向有關(guān)財政部門報告會員信用檔案、會員自律檢查情況及獎懲情況。(4)資產(chǎn)評估協(xié)會對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員進(jìn)行自律檢查。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合資產(chǎn)評估協(xié)會組織實施的自律檢查。資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)檢查資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)質(zhì)量和職業(yè)風(fēng)險防范機(jī)制。(5)資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)結(jié)合自律檢查工作，對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)按照本辦法第二十二條規(guī)定報送的材料進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)不符合法律、行政法規(guī)和本辦法規(guī)定的情況，及時向有關(guān)財政部門報告。(6)資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)與其他評估專業(yè)領(lǐng)域行業(yè)協(xié)會加強(qiáng)溝通協(xié)作，建立會員、執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息的共享機(jī)制。中國資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)當(dāng)會同其他評估專業(yè)領(lǐng)域行業(yè)協(xié)會根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，促進(jìn)評估行業(yè)健康有序發(fā)展。三、我國資產(chǎn)評估行業(yè)自律管理一、國有資產(chǎn)的分類與評估管理的目的二、我國國有資產(chǎn)評估項目的管理方式第4節(jié)我國國有資產(chǎn)評估項目的管理（一）國有資產(chǎn)的分類國有資產(chǎn)是指屬于國家所有的一切財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利，即國家以各種形式進(jìn)行的投資及其收益、撥款、接受的饋贈、憑借國家權(quán)力取得或者依據(jù)法律認(rèn)定的各種類型的財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利。國有資產(chǎn)屬于國家所有即全民所有，國務(wù)院代表國家行使國有資產(chǎn)所有權(quán)。國有資產(chǎn)可以分為三大類：經(jīng)營性國有資產(chǎn)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)資源性國有資產(chǎn)（二）國有資產(chǎn)評估管理的目的國有資產(chǎn)評估管理是指國有資產(chǎn)代表人或其指定的履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對資產(chǎn)評估進(jìn)行監(jiān)督管理的活動的總稱。國有資產(chǎn)評估管理是國有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一。國有資產(chǎn)評估管理的目的是正確體現(xiàn)國有資產(chǎn)的價值量，保護(hù)國有資產(chǎn)所有者、經(jīng)營者和使用者的合法權(quán)益。一、國有資產(chǎn)的分類與評估管理的目的（一）核準(zhǔn)制和備案制國有資產(chǎn)評估項目核準(zhǔn)制，是指對于國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)實施的重大經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估事項，以及各級政府認(rèn)為的其他重要評估事項，履行岀資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)對評估項目進(jìn)行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項目符合相關(guān)的法律法規(guī)，并行使出資人權(quán)利對評估機(jī)構(gòu)提交的評估報告進(jìn)行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。國有資產(chǎn)評估項目備案制，是指經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)、國家出資企業(yè)及其各級子企業(yè)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估事項，由有備案權(quán)限的部門進(jìn)行管理，以保證國有資產(chǎn)的評估項目符合相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)行使出資人權(quán)利對評估機(jī)構(gòu)提交的評估報告進(jìn)行合規(guī)性和合理性審核，以保證評估結(jié)果的公允性，防止國有資產(chǎn)流失。備案制度體現(xiàn)了國有資產(chǎn)的分級管理，也體現(xiàn)了資產(chǎn)占有單位作為獨(dú)立的法人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的國有資產(chǎn)經(jīng)營管理責(zé)任。二、我國國有資產(chǎn)評估項目的管理方式（二）評估報告與評估結(jié)果使用要求按有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生涉及資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為時，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的資產(chǎn)評估結(jié)果為作價參考依據(jù)。當(dāng)交易價格低于評估結(jié)果的90%時，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。二、我國國有資產(chǎn)評估項目的管理方式一、資產(chǎn)評估法律制度體系二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則第5節(jié)我國資產(chǎn)評估法律制度體系與準(zhǔn)則（一）《資產(chǎn)評估法》（二）相關(guān)法律（三）行政法規(guī)（四）部門規(guī)章、規(guī)范性文件（五）行業(yè)自律管理制度一、資產(chǎn)評估法律制度體系（一）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則簡介資產(chǎn)評估準(zhǔn)則是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)，是監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會評價資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要尺度，是評估報告使用人理解資產(chǎn)評估結(jié)論的重要依據(jù)。本書所稱資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，是指財政部制定的《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》和中國資產(chǎn)評估協(xié)會根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》制定的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》。二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則（二）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系框架1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》2.資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則3.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（三）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系外的應(yīng)用指導(dǎo)1.資產(chǎn)評估專家指引2.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則（四）我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的特點(diǎn)我國的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系是綜合性體系。根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，評估對象包括單項資產(chǎn)、資產(chǎn)組合、企業(yè)價值、金融權(quán)益、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。適應(yīng)資產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系涵蓋企業(yè)價值、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備以及其他動產(chǎn)等各主要類別資產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)權(quán)益的評估，體現(xiàn)了綜合性的特點(diǎn)。我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系實體性準(zhǔn)則和程序性準(zhǔn)則并重。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系包括針對主要類別資產(chǎn)特點(diǎn)而進(jìn)行規(guī)范的實體性準(zhǔn)則，如企業(yè)價值評估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評估準(zhǔn)則和不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則等。同時，根據(jù)資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系對評估程序也非常重視，對重要評估程序，如評估報告、評估檔案等設(shè)置了相應(yīng)的準(zhǔn)則項目，以保證資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性。二、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則資產(chǎn)評估：原理與案例第2章資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論資產(chǎn)評估價值理論資產(chǎn)評估技術(shù)理論 一、價值與價格二、資產(chǎn)評估的相關(guān)價值理論第1節(jié)資產(chǎn)評估價值理論價格一般是指在進(jìn)行交易時，買方所需要付出的代價或金錢。對于價值的具體含義，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)和馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)有不同的解釋。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，價值是商品與貨幣交換時，單位商品數(shù)量交換貨幣的多少，價值與價格是一回事。馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，價值是凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動。馬克思還將價值分為使用價值（給予商品購買者的價值）和交換價值（使用價值交換的量）。價值是一個常量，價格是一個變量，價值只等于價格中的一個。價格的本質(zhì)是一種從屬于價值并由價值決定的貨幣價值形式。價值的變動是價格變動內(nèi)在的、支配性的因素，是價格形成的基礎(chǔ)。一、價值與價格（一）勞動價值論勞動價值論是資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論之一，它是闡述商品價值取決于人類無差別的一般勞動的理論。勞動價值論認(rèn)為，任何商品在被生產(chǎn)出來的時候都耗費(fèi)了人類勞動，這種凝結(jié)在商品中無差別的一般人類勞動就是商品的價值。一切商品之所以能夠交換，就是因為商品里面各自凝結(jié)了等量的人類勞動，或者說具有等量的價值。（二）效用價值論效用價值論是一種用人們對物品的主觀心理評價來解釋價值形成過程的經(jīng)濟(jì)理論，該理論以主觀心理感受解釋商品價值的本質(zhì)、源泉及尺度，因此又稱為主觀價值論。效用價值論認(rèn)為價值不是商品的內(nèi)在屬性，而是人的主觀評價形成的一種心理認(rèn)可。（三）均衡價值論均衡價值論，亦稱均衡價格論，由馬歇爾倡導(dǎo)。均衡價值論認(rèn)為商品的價值取決于供給價格和需求價格相等之點(diǎn)，即需求與供給的均衡點(diǎn)；供給價格由商品的生產(chǎn)費(fèi)用決定，需求價格則由這一商品對購買者的邊際效用決定。二、資產(chǎn)評估的相關(guān)價值理論一、時間價值理論二、資產(chǎn)定價理論第2節(jié)資產(chǎn)評估技術(shù)理論（一）時間價值的概念資金的時間價值，是指一定量資金在不同時點(diǎn)上的價值量的差額。也就是資金在投資和再投資過程中隨著時間的推移而發(fā)生的增值。資金的時間價值是資金在周轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生的，是資金所有者讓渡資金使用權(quán)而參與社會財富分配的一種形式。（二）計息方式資金時間價值的計算方法和有關(guān)利息的計算方法類似，因此資金時間價值的計算涉及利息計算方式的選擇。目前有兩種利息計算方式：單利計息和復(fù)利計息。一、時間價值理論

【例2-1】將100元存入銀行，在年利率為10%的情況下，兩年后產(chǎn)生的利息（資金的時間價值）為多少？按單利計息法計算：第一年末的利息是100×10%=10元，第二年末的利息同樣是100×10%=10元，兩年后產(chǎn)生的利息總額為20元。按復(fù)利計息法計算：第一年末的利息是100×10%=10元，第二年末的利息則是(100+10)×10%=11元，兩年后產(chǎn)生的利息總額為21元。一、時間價值理論

（三）復(fù)利終值和現(xiàn)值的計算1.復(fù)利終值的計算終值又稱未來值，是一定量資金按復(fù)利計算的未來價值（本利和）。若本金（復(fù)利現(xiàn)值）為PV，年利率為i，一年復(fù)利計息一次，則第1年末的本利和為PV(1+i）；第2年末的本利和為PV（1+i）2;第t年末的本利和為PV(1+i）t。復(fù)利終值的計算公式為：FVn＝PV(1+i）n

(2-1)

式中，F(xiàn)Vn為復(fù)利終值；PV為復(fù)利現(xiàn)值；i為利息率；n為計息期數(shù)。(1+i）n稱為復(fù)利終值系數(shù)(futurevalueinterestfactor,FVIF),寫成FVIFi,n或（F／P，i，n），可以通過查表獲得。FVn＝PV(1+i）n＝PV·FVIFi，n＝PV·（F／P，i，n）(2-2)一、時間價值理論

【例2-2】將10000元存入銀行，年利率為5%,按復(fù)利計算，6年后終值應(yīng)為多少？FV6=PV(1+i）6=10000×(1+5%)6=1000×FVIF5%,6=1000×1.340=13400（元）一、時間價值理論

2.復(fù)利現(xiàn)值的計算現(xiàn)值是未來一定量資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值，即已知按復(fù)利計算的本利和倒求本金。由終值求現(xiàn)值，稱為折現(xiàn)或貼現(xiàn)，折現(xiàn)時使用的利息率稱為折現(xiàn)率。復(fù)利現(xiàn)值的計算公式為：PV＝FVn/(1+i）n＝FVn(1+i）－n(2-3)式中，PV為復(fù)利現(xiàn)值；FVn為復(fù)利終值；i為利息率；n為計息期數(shù)。(1+i）－n稱為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)(presentvalueinterestfactor,PVIF)或折現(xiàn)系數(shù)，寫成PVIFi，n或（P／F，i，n），可以通過查表獲得。PV＝FVn·PVIFi，n＝FVn·（P／F，i，n）(2-4)一、時間價值理論

【例2-3】6年后要從銀行取出10000元，年利率為5%,按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該存多少錢？PV＝FVn/(1+i）n＝FV6·PVIF5%,6=10000×0.746=7460（元）一、時間價值理論

（四）年金現(xiàn)值和終值的計算年金是指一定時期內(nèi)每次等額收付的系列款項。年金的特點(diǎn)是資金的收入或付出不是一次性發(fā)生的，而是分次等額發(fā)生，而且每次發(fā)生的間隔期都是相等的。按照每次收付款發(fā)生的具體時點(diǎn)不同，又可以把年金分為普通年金、先付年金、遞延年金和永續(xù)年金。其中普通年金和先付年金是年金的兩種基本類型。一、時間價值理論

1.普通年金現(xiàn)值和終值的計算普通年金是指從第一期開始，在一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項，又稱為后付年金。普通年金在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中最為常見。(1)普通年金終值的計算。普通年金終值是指一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項的復(fù)利終值之和，猶如零存整取的本利和。普通年金終值的計算公式可以表示為：FVAn＝A(1十i）0十A(1十i）1十A(1十i）2十…十A(1十i）n-2十A(1十i）n-1

=A[(1十i）0十(1十i）1十(1十i）2十…十(1十i）n-2十(1十i）n-1](2-5)式中，A為年金；FVAn為年金終值；i為利息率；n為計息期數(shù)。[(1+i)n-1]/i稱為年金終值系數(shù)(futurevalueinterestfactorofanannuity)或年金復(fù)利系數(shù)，通常寫作FVIFAi，n或（F／A，i，n），可以通過查表獲得。FVAn＝A·FVIFAi，n＝A·（F／A，i，n）(2-6)一、時間價值理論

【例2-4】從現(xiàn)在開始，每年末將10000元存入銀行，年利率為5%,按復(fù)利計算，6年后終值應(yīng)為多少？FVA6=A·FVIFA5%,6=10000×6.802=68020（元）一、時間價值理論

（2）普通年金現(xiàn)值的計算普通年金現(xiàn)值是指一定時期內(nèi)每期期末的系列等額收付相當(dāng)于第一期期初的價值，是每期期末等額收付款項的復(fù)利現(xiàn)值之和。普通年金現(xiàn)值的計算公式可以表示為：PVAn=A(1+i)-1+A(1+i)-2+A(1+i)-3+…+A(1+i)-(n?1)+A(1+i)-n=A[(1+i)-1+(1+i)-2+(1+i)-3+…+(1+i)-(n?1)+(1+i)-n]（2-7）其中A為年金，PVAn為年金現(xiàn)值，i為利息率，n為計息期數(shù)。

稱為年金現(xiàn)值系數(shù)（Presentvalueinterestfactorofanannuity），通常寫作PVIFAi,n或（P/A,i,n），可以通過查表獲得。PVAn=

A·PVIFAi,n=A·（P/A,i,n）

（2-8）【例題2-5】從現(xiàn)在開始6年內(nèi)，每年年末將從銀行取出10000元，年利息率為5%，按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該往銀行存多少錢？PVA6=A·PVIFA5%,6=10000×5.076=50760(元)一、時間價值理論

（1）先付年金終值的計算先付年金終值是指一定時期內(nèi)每期期初等額收付款項的復(fù)利終值之和。先付年金終值的計算公式可以表示為：XFVAn=A(1+i)1+A(1+i)2+A(1+i)3+…+A(1+i)n?1+A(1+i)n=A[(1+i)1+(1+i)2+(1+i)3+…+(1+i)n?1+(1+i)n]（2-9）其中A為年金，XFVAn為先付年金終值，i為利息率，n為計息期數(shù)。先付與后付的付款次數(shù)相同，但由于付款時間不同，先付年金終值比后付年金終值多計算一期利息。從先付年金、后付年金終值計算公式對比也可以看出，先付年金終值（XFVAn）比后付年金終值（FVAn）多（1+i）倍，其關(guān)系可以表示為：XFVAn=FVAn·（1+i）=A·FVIFAi,n·（1+i）=A·（F/A,i,n）（1+i）（2-10）【例題2-6】從現(xiàn)在開始，每年年初將10000元存入銀行，年利息率為6%，按復(fù)利計算，5年后終值應(yīng)為多少？XFVA6=A·FVIFA5%,6（1+i）=10000×6.802×（1+5%）=71421(元)一、時間價值理論

（2）先付年金現(xiàn)值的計算先付年金現(xiàn)值是指一定時期內(nèi)每期期初的系列等額收付相當(dāng)于第一期期初的價值，是每期期初等額收付款項的復(fù)利現(xiàn)值之和。先付年金現(xiàn)值的計算公式可以表示為：XPVAn=A(1+i)0+A(1+i)-1+A(1+i)-2+…+A(1+i)-(n?2)+A(1+i)-（n-1）=A[(1+i)0+(1+i)-1+(1+i)-2+…+(1+i)-(n?2)+(1+i)-（n-1）]

（2-11）其中A為年金，XPVAn為先付年金現(xiàn)值，i為利息率，n為計息期數(shù)。先付與后付的付款次數(shù)相同，但由于付款時間不同，后付年金現(xiàn)值比先付年金現(xiàn)值多折現(xiàn)一期。在n期后付年金的現(xiàn)值，再乘以（1+i），即為n期先付年金現(xiàn)值。從先付年金、后付年金現(xiàn)值計算公式對比也可以看出，先付年金現(xiàn)值（XPVAn）比后付年金終值（PVAn）多（1+i）倍，其關(guān)系可以表示為：XPVAn=PVAn·（1+i）=A·PVIFAi,n·（1+i）=A·（P/A,i,n）（1+i）（2-12）【例題2-7】在今后的5年內(nèi)，每年年初將從銀行取出10000元，年利息率為6%，按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該往銀行存多少錢？XPVA6=A·PVIFA5%,6（1+i）=10000×5.076×（1+5%）=53298(元)一、時間價值理論

3、遞延年金現(xiàn)值和終值的計算（1）遞延年金終值的計算遞延年金終值的大小與遞延期無關(guān)，其計算與普通年金終值相同，只是要注意計息期的差別。由于最初m期沒有收付，只有后期的n期有定期、定額支付，則遞延年金的終值只用計算后期的n期年金的終值。其計算公式可以表示為：Vm+n=A·FVIFAi,n（2-13）【例題2-8】從第6年開始，每年年末將10000元存入銀行，年利息率為5%，按復(fù)利計算，10年后終值應(yīng)為多少？V10=A·FVIFA5%,5=10000×5.526=55260(元)一、時間價值理論

（2）遞延年金現(xiàn)值的計算遞延年金現(xiàn)值有以下兩種計算方法：一是先將其視為（m+n）期普通年金求現(xiàn)值，然后減去m期普通年金現(xiàn)值。計算公式為：V0=A·PVIFAi,m+n-A·PVIFAi,m（2-14）其中A為年金，V0為遞延年金現(xiàn)值，PVIFAi,m+n代表期數(shù)為（m+n）期、利率為i的年金現(xiàn)值系數(shù)，PVIFAi,m代表期數(shù)為m期、利率為i的年金現(xiàn)值系數(shù)。二是先對后面n期普通年金求至后n期期初（即前m期期末）的現(xiàn)值，然后再將此現(xiàn)值視為一次性現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到第一期期初。計算公式為：V0=A·PVIFAi,n·PVIFi,m（2-15）其中A為年金，V0為遞延年金現(xiàn)值，PVIFAi,n代表期數(shù)為n期、利率為i的年金現(xiàn)值系數(shù)，PVIFi,m代表期數(shù)為m期、利率為i的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)?！纠}2-9】從第6年至第15年，每年年末將從銀行取出10000元，年利息率為5%，按復(fù)利計算，現(xiàn)在應(yīng)該往銀行存多少錢？V0=A·PVIFA5%,15-A·PVIFA5%,5=10000×21.579-10000×5.526=160530（元）