《某地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性探究報(bào)告》

3 4第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 62.1投資環(huán)境 62.1.1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)總體狀況 6 72.2房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2.2.1開(kāi)發(fā)投資情況 82.2.2土地供應(yīng)情況 92.2.3銷(xiāo)售情況 9 3.1目標(biāo)客戶(hù) 3.2項(xiàng)目建設(shè) 第4章設(shè)計(jì)構(gòu)思及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 4.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思 4.2.1設(shè)計(jì)依據(jù) 4.2.2戶(hù)型設(shè)計(jì) 4.2.3小區(qū)道路設(shè)計(jì) 4.2.4綠地與景觀(guān)規(guī)劃 4.2項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度安排 4.3項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃 24.3.1住宅類(lèi) 4.3.2商鋪類(lèi) 第5章投資估算和資金籌措 5.1投資估算 5.2資金籌措 第6章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 236.1經(jīng)濟(jì)效益分析 6.1.1基準(zhǔn)收益率 236.1.2現(xiàn)金流量表 246.1.3投資收益率 256.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 6.2.1財(cái)務(wù)測(cè)算 6.2.2盈利能力指標(biāo)分析 6.2.3清償能力指標(biāo)分析 6.2.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 6.3項(xiàng)目不確定分析 6.3.1盈虧平衡分析 6.3.2敏感性分析 6.3.3概率分析 第7章項(xiàng)目研究的結(jié)論和建議 7.1建立全過(guò)程成本管理意識(shí) 7.2建立和完善成本管理組織機(jī)構(gòu) 7.3加強(qiáng)施工過(guò)程的費(fèi)用控制 3 41第8章項(xiàng)目總結(jié) 42引言 過(guò)程進(jìn)行示范性解析，例如，吳倩(2019)等人從項(xiàng)目概況、融資4第1章項(xiàng)目的概況項(xiàng)目占地面積2總建筑面積4個(gè)6總規(guī)劃數(shù)戶(hù)7%財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元52萬(wàn)元3萬(wàn)元4萬(wàn)元1萬(wàn)元2內(nèi)部收益率%3靜態(tài)投資回收期年4動(dòng)態(tài)投資回收期年6盈虧平衡點(diǎn)%6第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究?jī)|元，同比增長(zhǎng)2.3%,增速同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)?；诮衲甑募径龋谝患径韧认陆?.8%,第二季度增長(zhǎng)3.2%,第三季度增長(zhǎng)77754元，增長(zhǎng)2.6%。第二產(chǎn)業(yè)增加值384255億元，增長(zhǎng)2.1%。第三產(chǎn)業(yè)增加值553977億元，增長(zhǎng)8.9%(如表2.1)。表2.12016—2021年各產(chǎn)業(yè)累計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)情況(單位：億元，%)7年度6國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)的因?yàn)橐咔闇p緩，但正在慢慢恢復(fù)。這一趨勢(shì)與宏觀(guān)調(diào)控目標(biāo)大體上保持一致。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲2.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠(chǎng)價(jià)格下降1.8%。工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降2.3%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者價(jià)格上漲15.0%。12月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)為60個(gè)，下降的為10個(gè)。全國(guó)居住消費(fèi)同比上漲-0.4,其中城市地區(qū)為-0.4,農(nóng)村地區(qū)為-0.5。2.1.2江門(mén)市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和國(guó)際貿(mào)易摩擦的背景下，江門(mén)市的整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)較好，不受總體環(huán)境的影響很大。2021年，江門(mén)市固定資產(chǎn)投資完成總額增幅同比下降19.7%,降幅環(huán)比收窄5.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)比年初的-81.3%,增幅已經(jīng)穩(wěn)步提升了61.6個(gè)百分點(diǎn)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別下降60.4%、19.4%和14.8%,降幅環(huán)比分別收窄7.6、3.4、6.6個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資恢復(fù)迅猛，已從江門(mén)市的經(jīng)濟(jì)模式以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，正在向工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，目前正大量吸引投資，發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目。主要有兩個(gè)原因：首先，投資8品房預(yù)售許可證6個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售新建商品房1024套(間)、13.00批準(zhǔn)預(yù)售套(間)數(shù)及面積分別環(huán)比增長(zhǎng)48.41%、47.49%。其中新2021年1月至2022年12月，共核發(fā)商品房預(yù)售許可證19個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售新建商品房3670套(間)、44.14萬(wàn)m2。批準(zhǔn)預(yù)售套(間)9工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地102.67公頃，住宅用地48.19公頃(其中：公共租賃房用地24.33公頃，其他商品住房用地14.46公頃。),公共管理與表3-22021年度銷(xiāo)售備案登記情況表(單位：m2)季度總體商業(yè)辦公別墅住宅售萬(wàn)10.1萬(wàn)7.22萬(wàn)2019年全年銷(xiāo)售02019年全年銷(xiāo)售率%售萬(wàn)10萬(wàn)2.14萬(wàn)32萬(wàn)2021年全年銷(xiāo)售02021年全年銷(xiāo)售率從2021年的批準(zhǔn)預(yù)售量和2020年的批準(zhǔn)的預(yù)售量分析，2020年市區(qū)的批準(zhǔn)的預(yù)售總額與2020年相比增加了1.16%,一些物業(yè)的銷(xiāo)售帶來(lái)了一定的銷(xiāo)售壓力。2021年商品房銷(xiāo)售率為75%,其中少住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售量在2021年達(dá)到300197平方米。這是銷(xiāo)售面預(yù)售量與2020年相比減少了71.43%。2021年，各項(xiàng)銷(xiāo)售的需求都2021年，江門(mén)市普通住宅的實(shí)際銷(xiāo)售面積與2020年相比增長(zhǎng)第3章目標(biāo)客戶(hù)研究、項(xiàng)目建設(shè)該項(xiàng)目商鋪營(yíng)業(yè)對(duì)象主要面向超市的供貨商、綜合商鋪的投資住宅的主要對(duì)象為知識(shí)分子、較高收入的公務(wù)員、企業(yè)主和具有改革開(kāi)放式思維能力的社會(huì)先行者。這部分人收入較高，投資意識(shí)強(qiáng)，對(duì)家庭居室的要求較高，且最先關(guān)注住宅品位，對(duì)戶(hù)型的設(shè)蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓盤(pán)主要戶(hù)型總建筑面積及其四房?jī)尚l(wèi)四房三衛(wèi)四房三衛(wèi)3季度工作年2023年14基礎(chǔ)施工主體施工第4章設(shè)計(jì)構(gòu)思及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃表4-1戶(hù)型面積指標(biāo)表號(hào)戶(hù)型面積電梯配比目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)型戶(hù)型戶(hù)剛需型戶(hù)型四室一廳1梯3戶(hù)剛需型，投資型戶(hù)型四室一廳戶(hù)剛需型3600圖4-1戶(hù)型A:三室一廳兩衛(wèi)91.27(m2)0圖4-2戶(hù)型B:四室一廳兩衛(wèi)102.84(m2)圖4-3戶(hù)型C:四室一廳兩衛(wèi)113.94(m2)期，預(yù)售期從2022年7月開(kāi)始至2023年9月，項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念與消完，總時(shí)間一年半，預(yù)計(jì)2022年7月至9月售出25%,2022年10月至12月售出20%,2023年1月至3月售出18%,2023年4月至6月售出16%,2023年7月至9月售出13%,2023年10月至12月售出8%。商鋪類(lèi)預(yù)計(jì)截至2023年12月全部售完，2022年7月至9月售出30%,2022年10月至12月售出20%,2023年1月至3月售出20%,2023年4月至6月售出10%,2023年7月至9月售出10%,2023年10月至12月售出10%。年7月至9月售出37個(gè)，2022年10月至12月售出29個(gè)，2023年1月至3月售出26個(gè)，2023年4月至6月售出25個(gè)，2023年7月至9月售出15個(gè)，2023年10月至12月售出15個(gè)。第5章投資估算和資金籌措(1)土地價(jià)格確定裝費(fèi)用按每平方米12000元計(jì)算，項(xiàng)目計(jì)算顯示建設(shè)/安裝費(fèi)用為序號(hào)計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬(wàn)元)1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用2可行性研究費(fèi)用3地質(zhì)勘查費(fèi)用4籌建費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中管道、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。該范圍距離建筑物2米，屬于項(xiàng)目計(jì)劃的紅線(xiàn)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本是由電力、水和天然氣、污水處理、綠化、道路建設(shè)和衛(wèi)生等公用事業(yè)的建設(shè)成本以及這些公用事業(yè)與當(dāng)?shù)卣檬聵I(yè)的接序號(hào)計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)11363元/平米*523782865元/平米*5237831250元/平米*5237841154元/平米*5237851045元/平米*523786753元/平米*523787869元/平米*200428智能系統(tǒng)1100元/平米*52378(4)建設(shè)安裝費(fèi)用估算建設(shè)安裝費(fèi)用是指在特定施工過(guò)程中發(fā)生的施工費(fèi)用、材料采購(gòu)費(fèi)用和安裝費(fèi)用。根據(jù)實(shí)際獲得的信息和數(shù)據(jù)，在前期可行性研開(kāi)發(fā)成本是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的或有成本，例如運(yùn)營(yíng)、計(jì)價(jià)(萬(wàn)元)1營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)2宣傳廣告費(fèi)34其他銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)售收入。預(yù)售收入是指開(kāi)發(fā)公司收取的用于將已完成財(cái)產(chǎn)作為商品出售給需要購(gòu)房的客戶(hù)的預(yù)付款。針對(duì)江門(mén)市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研研分析后，決定將蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅類(lèi)樓房定價(jià)約為32000元/平方米，停車(chē)位定價(jià)約為200000元/個(gè)，商鋪類(lèi)樓房定價(jià)約為20000元/平方米。銷(xiāo)售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第二年開(kāi)始，分4年進(jìn)行。貸款資金。貸款資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從其他部門(mén)或個(gè)人借出的資金，包括銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。這部分資金是項(xiàng)目的債務(wù)資金，需要償還和支付利息。向銀行貸款200000萬(wàn)元用于項(xiàng)目投資，假設(shè)還款期限為3年，貸款年利率為4.9%,第一年貸款金額為120000萬(wàn)元，第二年貸款金額為80000萬(wàn)元。當(dāng)年利息=(借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2)*貸款年利率第1年貸12-1]=10282.32(萬(wàn)元)。第2年貸款每期還款額元)。通過(guò)計(jì)算，我們得出結(jié)果：第一年貸款金額120000萬(wàn)元，每期的還款金額為10282.32萬(wàn)元；第二年貸款金額80000萬(wàn)元，每期的還款金額為6854.88萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年年1息年初借款累計(jì)筆借款06本年應(yīng)計(jì)利息8息89年末借款累計(jì)00年初借款累計(jì)筆還款本年應(yīng)計(jì)利息2息年末借款累計(jì)0年初借款累計(jì)000匯總0本年應(yīng)計(jì)利息7息5年末借款累計(jì)2第6章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)表6.1基準(zhǔn)收益率資金來(lái)源年利率值年資金費(fèi)用(萬(wàn)銀行貸款200000萬(wàn)自有資金100000萬(wàn)資金合計(jì)300000萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%;印花稅稅率為0.05%。表6.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期入0310自有0回爐00399出4流出4177979折19586.1.3投資收益率投資收益率=(年平均凈收益總額/投資總額)*100%=(699098.57/4/500000)*100對(duì)多個(gè)工業(yè)領(lǐng)域，鼓勵(lì)其他企業(yè)加入相關(guān)環(huán)節(jié)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)快最后，江門(mén)作為沿海地區(qū)的重要地方，歷史悠久。改革開(kāi)放以來(lái)，在各地住房市場(chǎng)規(guī)?；_(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)背景下，江門(mén)成套的住宅生活市場(chǎng)，迫切需要一個(gè)模型作為指南和示范。它不僅是社會(huì)發(fā)6.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(一)銷(xiāo)售收入項(xiàng)目住宅價(jià)格(詳見(jiàn)第六章住宅價(jià)格定位),預(yù)估住宅平均售價(jià)為定商鋪價(jià)格為11000元/m2,商鋪按建筑面積銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)2021年12本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車(chē)位共147個(gè)，通過(guò)與周邊相似樓盤(pán)對(duì)比，確定車(chē)表6-3為本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表；表6-3銷(xiāo)售計(jì)劃控制表號(hào)銷(xiāo)售比例月512月0月月月12月8面積0003銷(xiāo)售額(萬(wàn)221商鋪銷(xiāo)售比例0002面積442銷(xiāo)售額(萬(wàn)33車(chē)庫(kù)3銷(xiāo)售比例50730003銷(xiāo)售額(萬(wàn)300總銷(xiāo)售收入(萬(wàn)計(jì)本項(xiàng)目總銷(xiāo)售額為：13418.56萬(wàn)元。(二)增值稅及附加本項(xiàng)目增值稅使用稅率為9%,城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%,教育附加稅為3%,地方教育附加為2%,計(jì)稅基礎(chǔ)為本項(xiàng)目增值稅金。①增值稅測(cè)算本項(xiàng)目增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)算，房地產(chǎn)銷(xiāo)項(xiàng)稅稅率9%,可抵扣當(dāng)期土地價(jià)款。進(jìn)項(xiàng)稅率因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目的不同而改表6-4增值稅測(cè)算表計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的前期工程費(fèi)中設(shè)建筑安裝費(fèi)用中基礎(chǔ)建設(shè)中進(jìn)項(xiàng)稅其他費(fèi)用中進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)，9%②附加稅費(fèi)城市維護(hù)稅=增值稅×7%=55.58萬(wàn)元教育費(fèi)附加=增值稅×3%=23.82萬(wàn)元地方教育費(fèi)附加=增值稅×2%=15.88萬(wàn)元下表為本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加統(tǒng)計(jì)表，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加為表6-5銷(xiāo)售稅金及附加估算序號(hào)稅額(萬(wàn)元)23教育附加稅4地方教育附加總計(jì)基準(zhǔn)收益率為12%,由公式：(1+i)^4-1=12%,得出季基準(zhǔn)收益(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)IRR=Zt=o(CI-CO)t(1+ic)-t=0(公式6-2)(3)動(dòng)態(tài)回收期(T)P′t=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+(公式6-3)(4)總投資利潤(rùn)率(ROI)式6-4)(5)資本金凈利潤(rùn)率(ROE)本金的比率錯(cuò)誤!未找到引用源。?；诟戒?0損益表，項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率計(jì)本項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率=年平均凈利潤(rùn)÷項(xiàng)目資本金×100%(公式6-5)(1)資產(chǎn)負(fù)債率(LOAR)資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%(公式6-6)本項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率<1,具有一定的償債能力。=(10057.12+538.62-618.06)根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值>0,內(nèi)部收益率>基準(zhǔn)收固定成本Cf=土地費(fèi)用=3593.89萬(wàn)元(2)基本公式(3)盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算56.62%,遠(yuǎn)低于70%,風(fēng)險(xiǎn)程度低，方案可行。表6-5蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)敏感性分析%0產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)率稅后4.16%率變化幅度稅后稅后表6-6住宅銷(xiāo)售單價(jià)敏感性分析變化幅度%0%%稅后0.74%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化幅度44.10%續(xù)表6-6數(shù)稅后由上述圖表可以看出，在以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為指標(biāo)的情況下，住宅銷(xiāo)售單價(jià)的敏感性高于蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)，蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)變化幅度達(dá)10%時(shí)，敏感系數(shù)≤3,住宅銷(xiāo)售單價(jià)變化幅度為10%時(shí)，敏感系數(shù)已達(dá)8左右。因此，在項(xiàng)目概率分析是通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生概率，計(jì)選取期望值法進(jìn)行概率分析，期望值法是通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值>0時(shí)的累積概率，來(lái)確定項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(xiǎn)程度。與敏感性分析一樣采用蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)與住宅銷(xiāo)售單價(jià)作為不確定性