房地產(chǎn)金融練習(xí)題和答案

房地產(chǎn)金融練習(xí)題和答案第一部分.練習(xí)題第一章緒論一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意。)1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)資金具有（D）。A.回收期長(zhǎng)B.風(fēng)險(xiǎn)性C.運(yùn)行的地域性D.保值增值性2.土地的需求不斷上升，而供給卻有剛性，這一特點(diǎn)決定房地產(chǎn)資金的(C)。A.回收期長(zhǎng)B.運(yùn)行的地域性C.保值增值性D.風(fēng)險(xiǎn)性3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體構(gòu)成要素包括居民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和（B）。A.中介公司B.政府C.監(jiān)管機(jī)構(gòu)D.行業(yè)協(xié)會(huì)4.我國(guó)目前已形成以(D)為主的房地產(chǎn)金融體系。A．投資公司B．證券公司C．政府主管部門D．各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部5.(B)是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。A．房地產(chǎn)銷售貸款B．房地產(chǎn)抵押貸款C．房地產(chǎn)租售貸款D．房地產(chǎn)租賃貸款6.由于房屋附著于土地上不能移動(dòng)，比如上海的房地產(chǎn)需求就不能用武漢的項(xiàng)目去滿足，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目具有（A）。A.地域性B.非競(jìng)爭(zhēng)性C.非流動(dòng)性D.盈利性7.某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（C）。A.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況B.全國(guó)房地產(chǎn)的供求狀況C.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況D.本類房地產(chǎn)的供求狀況8.房地產(chǎn)的(B)，決定了所形成的產(chǎn)品只能就地出售和經(jīng)營(yíng)，因而具有明顯的地域性。A.單件性B.不可移動(dòng)性C.使用的長(zhǎng)期性D.資金占用量大9.一般情況下所有的人都需要房地產(chǎn)金融提供服務(wù)。這表現(xiàn)為房地產(chǎn)金融的（D）。A.安全性B.長(zhǎng)期性C.政策性D.廣泛性10.11.二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分。)1.房地產(chǎn)的形態(tài)有（ABC）：A、土地B建筑物C房地合一D附著物E定著物2.開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是房地產(chǎn)的（AB）。A、經(jīng)營(yíng)者B建設(shè)者C、所有者D、購(gòu)買者E抵押人3.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象主要是（CD）等。A、經(jīng)營(yíng)者B建設(shè)者C、消費(fèi)者D、購(gòu)買者E抵押人4.房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)的（ABCD）等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。A開發(fā)B經(jīng)營(yíng)C銷售D服務(wù)E居住5.房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群，其主要特點(diǎn)包括（ABCD）：A房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)B房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大C房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性D房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)劃影響E房地產(chǎn)投資收益性率高A完善的法律體系B完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)C較低的貸款利率D豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品和大規(guī)模的交易E高效的市場(chǎng)效率和嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理9.房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱，其主要特征包括(BCD)。A．宏觀性B．多樣性C．長(zhǎng)期性D．安全性E．風(fēng)險(xiǎn)性10.下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類的是(ACDE)。A．房地產(chǎn)信托B．房地產(chǎn)股票C．住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)D．房地產(chǎn)抵押貸款E．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款11.從經(jīng)濟(jì)適用住房的經(jīng)濟(jì)屬性看，經(jīng)濟(jì)適用住房是一種(BCE)。A．福利房B．商品房C．微利房D．集資建房E．面向中低收人家庭出售的住房12.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)業(yè)的(BCD)。A.決策中心B.信貸中心C.結(jié)算中心D.信息中心E.研究發(fā)展中心三、填空題（每空0.5分）1.房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在其上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。2.房地產(chǎn)由于其特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。3.金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。4.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)，最基本的產(chǎn)品就是按揭和保險(xiǎn)。5.市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動(dòng)，其服務(wù)對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者。6.目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施以行政命令為主，并輔以一定的法規(guī)和經(jīng)濟(jì)措施。7.在西方國(guó)家，主要是通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。8.住宅合作社是一種互相幫助、共同建房的非營(yíng)利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。9.2003年8月份，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年3月，“831”大限提高拿地“門檻”，房地產(chǎn)調(diào)控開始。10.2022年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在一季度GDP增長(zhǎng)超過11%的前提下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，出臺(tái)《國(guó)十條》，提出限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施。四、名詞解釋（每個(gè)3分）房地產(chǎn)、金融、資金清算、房地產(chǎn)金融、開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)、消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)、市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、住宅合作社、公積金制度五、簡(jiǎn)答題（每題5分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及其重要性。2.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)金融的作用。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關(guān)系。4.簡(jiǎn)述國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。5.簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。6.簡(jiǎn)述成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的標(biāo)志。六、論述題（每題10-15分）7.分析我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)一、單項(xiàng)選擇題1.土地及房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)以及房地產(chǎn)適于充當(dāng)?shù)盅浩返奶匦?，決定了房地產(chǎn)抵押貸款的(A)。A.安全性B.流動(dòng)性C.長(zhǎng)期性D.多樣性22.我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的主體是(B)A.住房?jī)?chǔ)蓄銀行B.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部C.住房合作社D.住房信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)3.下列機(jī)構(gòu)屬于銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有(D)A.住房合作社B.住房信貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)C.二級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)抵鉀銀行4.我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)信用的最主要形式是（C）A.商業(yè)信用B.國(guó)家信用C.銀行信用D.民間個(gè)人信用5.存款1000元，年利率為12%，若一年復(fù)利按（C）計(jì)息，則一年后的本利和為1124.86元。A．一次B.二次C.三次D.四次6.在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬(A)，但未經(jīng)(A)同意，不得變賣抵押品。A．抵押人，抵押權(quán)人B．抵押人，抵押人C．抵押權(quán)人，抵押人D．抵押權(quán)人，抵押權(quán)人7.以房地產(chǎn)為抵押品進(jìn)行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購(gòu)置、開發(fā)、改良、建設(shè)等，投資資金量大，投資價(jià)值的回收需要更長(zhǎng)時(shí)間。因此我國(guó)住房抵押貸款的最高年限為(C)年。A．20B．10C．30D．408.土地債權(quán)人交給債務(wù)人到期索還債款權(quán)利的證明書是(D)，是房地產(chǎn)證券的一種，一般通過房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一種特權(quán)。A．金融債券B．土地證券C．土地股票D．土地債券9.通常情況下，設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值要大于（B）。A.應(yīng)付利息B.貸款額度C.股票價(jià)值D.市場(chǎng)價(jià)格10.11.12.13.14.債務(wù)人如不按期償還貸款本息，就稱之為違約，貸款銀行有權(quán)依照法律程序取消住房抵押的（C）根據(jù)國(guó)家法規(guī)，以下可以設(shè)置為抵押物的是（C）。下列哪個(gè)房產(chǎn)可以用于抵押貸款(D)。信貸機(jī)構(gòu)與客戶之間的存貸關(guān)系是（B）。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法正確的是(C)。A.處分權(quán)B.贖回權(quán)C.抵押權(quán)D.贈(zèng)與權(quán)A.醫(yī)院B.土地所有權(quán)C.住宅D.職工宿舍A.學(xué)校教學(xué)樓B.醫(yī)院門診大樓C.職工宿舍D.工廠廠房A.委托代理關(guān)系B.債權(quán)債務(wù)關(guān)系C.經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系D.所有支配關(guān)系A(chǔ).如果要以共有的房地產(chǎn)來設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書面通知其他共享者B.以房地產(chǎn)中未設(shè)置抵押的部分設(shè)定抵押時(shí)，抵押人不需要將已做抵押的狀況告知接收抵押的當(dāng)事人C.將已做抵押的房地產(chǎn)做抵押時(shí)須征得抵押權(quán)人的書面同意D.外資企業(yè)以其房地產(chǎn)做抵押時(shí)，不須經(jīng)過董事會(huì)同意15.16.17.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的杠桿是(A)。匯票要生效必須經(jīng)過（B）。利率表現(xiàn)為（A）。A.利率B.房地產(chǎn)企業(yè)C.消費(fèi)者D.房地產(chǎn)保險(xiǎn)A.承付B.承兌C.匯兌D.承保A.利息和本金的比率B.利息和全部投資收益的比率C.借貸資金和資產(chǎn)的比率D.全部投資收益和資產(chǎn)的比率18.在國(guó)外適合中老年人購(gòu)房的住房抵押貸款是（D）。A.分享增值抵押貸款B.循環(huán)住房抵押貸款C.累進(jìn)付款抵押貸款D.逆年金抵押貸款二、多項(xiàng)選擇題1．以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，在(BC)的情況下，貸款人可對(duì)借款人追究違約責(zé)任。A．借款人按期歸還借款本息B．借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款C．借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)出售D．借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)租賃3E．設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)遭受臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害而破損2．可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場(chǎng)利率指數(shù)變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由(BE)組成。A．加成利率B．附加利率C．市場(chǎng)浮動(dòng)利率D．固定利率指標(biāo)E．市場(chǎng)利率指標(biāo)3．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)有(ACD)。A．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B．抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)C．列入文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物D．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)E．抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán)4．根據(jù)國(guó)家法規(guī)，以下不能設(shè)定為抵押物的有（ADE）A.學(xué)校B.倉(cāng)庫(kù)C.住宅D.醫(yī)院E.紀(jì)念館5．房地產(chǎn)抵押貸款的利率由(BDE)等組成。A．貸款期限B．承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)C．資金利用率D．資金的投資收益E．安排抵押貸款所發(fā)生的運(yùn)營(yíng)成本7．下列(ABD)等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)提供的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業(yè)銀行貸款利率低，期限也較長(zhǎng)。A．世界銀行B．亞洲開發(fā)銀行C．蘇黎世基金組織D．國(guó)際貨幣基金組織E．亞洲貨幣基金組織9．擔(dān)保貸款按擔(dān)保的方式不同可以分為（ABCD）方式。A.保證貸款B.質(zhì)押貸款C.抵押貸款D.抵押（或質(zhì)押）加保證貸款E信用貸款10．物上請(qǐng)求權(quán)可以分為以下（ABCE）類型：A停止侵害請(qǐng)求權(quán)B請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保C消除危險(xiǎn)或排除妨礙請(qǐng)求權(quán)D請(qǐng)求告知E損害賠償請(qǐng)求權(quán)11．抵押人違約后，抵押權(quán)人可以采取對(duì)抵押房屋（ABC）三種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。A折價(jià)B拍賣C變賣D租賃E購(gòu)買12．房屋拍賣所得的清償順序是（B）：①支付處分抵押房屋的費(fèi)用，②扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款，③償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，④剩余金額返還抵押人，⑤若拍賣所得不足支付前三項(xiàng)費(fèi)用，抵押權(quán)人向抵押人追償。A③①②⑤④B①②③④⑤C②③①④⑤D④②①③⑤E②①④③⑤13．法律規(guī)定，在抵押房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知的具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的是（ABDE）：A已出租的抵押房屋的承租人B共有房屋的其他共有人C房屋的物業(yè)管理人D與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人E按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位14．期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押登記應(yīng)為（AD）：A簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記B房屋預(yù)期質(zhì)量登記C竣工日期登記D房屋竣工通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記15．質(zhì)押的基本特征包括（ACDE）。A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)B質(zhì)押是抵押的一種特殊形式4C質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利D質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)E權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)16．質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)包括（BCDE）。A質(zhì)押品和抵押品都可以拍賣B二者都是以取得所押（抵押或質(zhì)押）財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的C質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)都因債權(quán)的存在而存在，與債權(quán)不可分離D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償E兩者都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式17．關(guān)于質(zhì)押與抵押的區(qū)別正確的是（ABCE）。A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押物必須是質(zhì)押人所有物，抵押物可以是第三方的財(cái)物E質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。抵押人不占有抵押物，也沒有保管義務(wù)。18．質(zhì)權(quán)人具有的權(quán)利有（ABCE）。A質(zhì)權(quán)人享有占有質(zhì)物的權(quán)利B債務(wù)人不履行債務(wù)，質(zhì)權(quán)人未受清償時(shí)可以與出質(zhì)人協(xié)商，決定變賣質(zhì)物的方式并優(yōu)先受償C在質(zhì)物有損壞或價(jià)值明顯減少時(shí)，如果有侵害質(zhì)權(quán)人權(quán)利時(shí)，質(zhì)權(quán)人可以要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保D質(zhì)權(quán)人可以在任何情況下變賣質(zhì)物清償E質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息19．根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，可以質(zhì)押的權(quán)利包括（ABCD）。A匯票、支票、本票、債券B依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票C依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)D依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利E存款單、倉(cāng)單、提單、罰單20．保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此以下正確的的是（ABCE）。A保證人負(fù)無限責(zé)任B保證易于設(shè)定和執(zhí)行C保證沒有特定的財(cái)產(chǎn)D保證就是確保無風(fēng)險(xiǎn)E保證執(zhí)行可能很容易也可能非常困難21．保證的性質(zhì)包括（ABCDE）。A人身性B從屬性C代償性D轉(zhuǎn)移性E獨(dú)立性22．保證合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括（ABCE）。A被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額B債務(wù)人履行債務(wù)的期限C保證的方式及擔(dān)保的范圍D合同雙方的經(jīng)營(yíng)能力E保證期限及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)三、填空題1．債務(wù)是資本使用者給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或直接給資本供應(yīng)者在一定時(shí)期按一定方式償還債務(wù)的承諾。2．股權(quán)由資本供應(yīng)者擁有，股權(quán)的擁有說明資本使用者有償還債務(wù)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)取得剩余的收入。5．房屋空置率是房屋在推向市場(chǎng)一定時(shí)期（一般為1-2年）后，空置房屋（沒有出租或銷售）占房屋總量的百分?jǐn)?shù)。6．利息是借款人付給貸款人所借款項(xiàng)的租金，對(duì)借款人而言是資金的使用成本，對(duì)貸款而言是資金的是時(shí)間價(jià)值。7．名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率，或者說是借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。8．利率或貼現(xiàn)率為投資者未來期望收益的現(xiàn)值同投資時(shí)市場(chǎng)價(jià)的比值，二者起源于資金的時(shí)間價(jià)值。9．利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流通性、風(fēng)險(xiǎn)大小以及手續(xù)費(fèi)等方面的差別決定的。10．為彌補(bǔ)收益（貨幣）購(gòu)買力的降低，利率應(yīng)高于無風(fēng)險(xiǎn)利率一定比例（通脹指數(shù)）以克服通脹對(duì)收益購(gòu)買力的影響，使購(gòu)買力保持不變，這就是通脹溢價(jià)。11．期限溢價(jià)是為彌補(bǔ)資金長(zhǎng)期被銀行占用而引起的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的溢價(jià)。12．實(shí)際利率是票面利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤(rùn)）率減去通貨膨脹后的利息率。513．貸款期限不同，利率不同，這種因期限差異造成的利率差異可以稱為期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。14．利率集有四個(gè)組成部分：無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率、通脹溢價(jià)、期限溢價(jià)以及差價(jià)。15．差價(jià)是彌補(bǔ)各種風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)手費(fèi)用等的費(fèi)用。16．將未來的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。17．資產(chǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。18．權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人（抵押人）所擁有的自有資金（權(quán)益）的收益率，其數(shù)值為稅前收益同自有自金的比值。19．有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。20．“信貸”即信用貸款，是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。21．借款人將預(yù)購(gòu)房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。22．共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。23．按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押價(jià)值以抵押人本人所有的份額為限；共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。24．已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效。25．房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。26．貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。27．保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任的一種擔(dān)保制度。28．同抵押、質(zhì)押相比，保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，而前二者則為物的擔(dān)保。四、名詞解釋房地產(chǎn)周期、匯率、利息、利率、名義利率（票面利率）、貼現(xiàn)率、利率集、實(shí)際利率、期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)、未來值、凈現(xiàn)值、資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率、有效（內(nèi)部）收益率、信貸、擔(dān)保貸款、保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。2.說明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來值的概念及其計(jì)算方法。5.簡(jiǎn)述信貸與抵押貸款的關(guān)系？6.設(shè)定抵押的條件是如何規(guī)定的？7.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)有哪些？8.設(shè)定抵押時(shí)的注意事項(xiàng)有哪些？9.什么是抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)，有哪些類型？10.拍賣房屋有哪些注意事項(xiàng)？11.質(zhì)押有哪些特征？它與抵押有何異同？12.質(zhì)押的參與人有哪些，其有何權(quán)利與義務(wù)？13.權(quán)利質(zhì)押合同包括哪些主要內(nèi)容？14.權(quán)利質(zhì)押有哪些效力？15.保證貸款的參與人有哪些，其間關(guān)系如何？16.保證有何特征，有哪些性質(zhì)？17.保證人有哪些條件？承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍有哪些？六、論述題分析說明20世紀(jì)90年代以來我國(guó)GDP增長(zhǎng)、物價(jià)變化、利率升降和房?jī)r(jià)變化的規(guī)律。第三章抵押貸款的運(yùn)作一、單項(xiàng)選擇題1．房地產(chǎn)抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是(D)。A．固定利率抵押貸款B．可變利率抵押貸款C．等本還款抵押貸款D．等額還款抵押貸款3．某人申請(qǐng)住房貸款12萬元，貸款期10年，貸款月利率0．5％，采用每月等額償還本息法歸還，每月應(yīng)歸還貸款本息為(C)元。6A．1268B．1293C．1332D．14234．抵押貸款發(fā)放額度與抵押價(jià)值相比通常為(C)。A．50％B．60％C．70％D．80％5．(B)是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。A．貸款機(jī)構(gòu)B．中介服務(wù)機(jī)構(gòu)C．擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)D．政府有關(guān)機(jī)構(gòu)6．以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，必須簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)采用(B)。A．書面或口頭形式B．書面形式C．雙方確定的任何形式D．由房地產(chǎn)管理部門指定的形式二、多項(xiàng)選擇題1．下列(ABDE)屬于房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者。A．保險(xiǎn)公司B．商業(yè)銀行C．信托公司D．律師事務(wù)所E．政府有關(guān)機(jī)構(gòu)2．抵押人進(jìn)行二次抵押的原因?yàn)椋ˋCDE）：A取得低利率貸款B增強(qiáng)盈利能力C改善貸款狀況D減少貸款成本E減少月還款額3．在抵押貸款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人應(yīng)遵守以下約定（ACDE）：A保證所占管房屋的安全性、完整性B保證所占管房屋由自己使用C隨時(shí)接受抵押權(quán)人檢查D不得有損害所占管房屋的功能或降低其價(jià)值的行為E借款人向貸款人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保，貸款人為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?．在以下（ABCE）情況發(fā)生時(shí)，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理。A貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息B借款人在貸款合同終止前已宣告解散或破產(chǎn)C借款人未按土地出讓合同規(guī)定完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目D借款人自行決定將抵押房屋出租E借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能影響貸款人（抵押權(quán)人）利益三、填空題1．月還款額通俗地稱為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。2．本金是借款人（抵押人）所欠銀行債務(wù)的總額，它是抵押人從放款機(jī)構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分。3．每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分?jǐn)?shù)被稱為分?jǐn)傁禂?shù)。4．每一階段的分?jǐn)傁禂?shù)取決于本金、利率、期限和攤還方式。5．還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值。6．抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。7．為了減少各種罰費(fèi)，抵押一般首先向原銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅骸?．期前還款（也稱提前還款）就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前不履行合同，提前還貸的行為，屬于違約。四、名詞解釋杠桿原理、月還款額、本息均還法、先息后本法、本金、分?jǐn)傁禂?shù)、有效利率、貸款比率、還貸常數(shù)、再抵押、等額還款、期前還款五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述杠桿作用的形式。2.簡(jiǎn)述本息均還法和先息后本法的差別。3.簡(jiǎn)述抵押貸款中參與人間的關(guān)系。4.請(qǐng)用圖示簡(jiǎn)要說明抵押貸款的運(yùn)作過程。5.簡(jiǎn)述抵押房屋的使用管理。6.簡(jiǎn)述違約后抵押房屋如何處理？7.利率調(diào)整后月還款數(shù)額的計(jì)算方法。8.簡(jiǎn)述四種類型的抵押貸款。六、計(jì)算題1、某借款人申請(qǐng)了40萬元個(gè)人住房貸款，貸款年利率6％，貸款期限為20年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率不變，月等額本息還款方式下該借款人第一月末應(yīng)償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金還款方式下，第一個(gè)月末和最后一期期末還款額分別是多少？7解：⑴月等額本息還款方式4貸款月利率i=6％/12=5M1=40某10元20某12=240月Mi1i則月還款額根據(jù)公式月還款額＝1in1n401045‰15‰R115‰2401240＝2865.72元4第1月償還利息金額I1=i某M=5某40某10=2000元第1月償還本金額Q1=R1－I1=2865.72－2000=865.72元第1月末貸款余額4M2=M1－Q1=40某10－865.72=399134.28元⑵等額本金還款方式M40104每期所還本金額Qn1666.67元n240根據(jù)公式IniMn1Qn第1個(gè)月應(yīng)付利息I1=i某M=5某40某10=2000元?jiǎng)t第1月末還款額R1=Q1+I1=1666.67+2000=3666.67元最后一期應(yīng)付利息4I240=5某[40某10－（240-1）某1666.67]=8.33元最后一期期末還款額R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675元2、某借款人向某商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款200000元，期限24個(gè)月，貸款月利率為4.875，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為8447.33元。計(jì)算前兩個(gè)月月末償還本金額、利息金額和貸款的余額。解：根據(jù)In=iMn,第1個(gè)月末應(yīng)償還利息金額為：I1=200000某4.875=975（元）因?yàn)槊吭逻€款額為8447.33元根據(jù)Qn=Rn－In，第1個(gè)月末償還貸款本金為：Q1=8447.33－975=7472.33（元）根據(jù)Mn+1=Mn－Qn，第1個(gè)月期末貸款本金余額為：M2=200000－7472.33=192527.67（元）同理，第2個(gè)月末應(yīng)償還利息金額為：I2=192527.67某4.875=938.57（元）第2個(gè)月末償還貸款本金為：Q2=8447.33－938.57=7508.76（元）第2個(gè)月期末貸款本金余額為：M3=192527.67－7508.76=185018.91（元）3、某家庭為購(gòu)買一套住宅，銀行為其提供了15年的住房抵押貸款，貸款額度為196000，該貸款的年利率為6%，月還款常數(shù)為0.65%，問：（1）該家庭按等額償還貸款本息月還款額應(yīng)為多少？（2）抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？解：M=196000k=0.65%n=15某12=180月I=6%/12=0.5%（1）按月等額還款月還款額應(yīng)為：-nA=M某i/[1-(1+i)]-180=196000某0.5%/[1-(1+0.5%)]nn=1653.96元或用A=Mi(1+i)/[(1+i)-1]結(jié)果相同（2）實(shí)際每月的還款額為：M某k=196000某0.65%=1274元借款人每月欠還的本金為：841653.96-1274=379.96元抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)償還的剩余本金為：nF=A某[(1+i)-1]/i180=379.96某[(1+0.5%)-1]/0.5%=110499.30元某注：等額分付終值公式推導(dǎo)：n-1n-1F=A+A某(1+i)++A某(1+i)=A某（1+（1+i）++(1+i)）式1nF某(1+i)=A某（（1+i）++(1+i)）式2n式2-式1：F某i=A某（(1+i)-1）n推出F=A某（(1+i)-1）/i【式1兩邊同乘（1+i）可得式2】4、某借款人向某商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款10萬元，期限24個(gè)月，貸款年利率為6%，按月等額本息方式還款方式下借款人第一個(gè)月末應(yīng)償還本金額、利息金額和貸款余額分別是多少？等額本金方式下，第一個(gè)月和最后一期期末還款額分別是多少？解：設(shè)月實(shí)際利率為i121+5%=（1+i),i=4.074（即計(jì)算等效利率）nn（1）、每月還款額R=i某M某(1+i)/[(1+i)-1]=4382.16元第1個(gè)月末應(yīng)還利息額為I1=100000某4.074=407.4元第1個(gè)月末償還貸款本金Q1=4382.16-407.4=3974.76元第1個(gè)月末貸款本金余額為M2=100000-3974.76=96025.24元（2）、每月還款額R=M/N=1000000÷24=4166.67元第1個(gè)月期末應(yīng)還利息為I1=[100000-（1-1）某4166.67]某4.074=407.4元第1個(gè)月期末還款額：R1=4166.67+407.4=4574.07元最后一期應(yīng)還利息：I24=[100000-（24-1）某4166.67]某4.074=16.97元R24=4166.67+16.97=4183.64元七、論述題1.試分析利率變化對(duì)不同抵押貸款類型抵押權(quán)人利益的影響。第四章個(gè)人住房貸款一、單項(xiàng)選擇題1．個(gè)人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率(C)。A．自法定利率調(diào)整的次月起調(diào)整B．自法定利率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整C．從次年起按新的利率調(diào)整D．未歸還部分按利率調(diào)整2．盡管債務(wù)人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)償還產(chǎn)生不利影響的因素，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（C）A次級(jí)B可疑C關(guān)注D損失3．債務(wù)人無法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也肯定造成較大損失，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（B）A次級(jí)B可疑C關(guān)注D損失4．債務(wù)人的還款能力明顯出現(xiàn)問題，完全依靠其正常營(yíng)業(yè)收入無法足額償還債務(wù)，即使執(zhí)行擔(dān)保，也可能會(huì)造成損失，這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度是（A）A次級(jí)B可疑C關(guān)注D損失二、多項(xiàng)選擇題1．與銀行其他信貸品種不同，個(gè)人住房貸款具有（ABCE）特點(diǎn)：A是銀行主要消費(fèi)信貸品種B必須設(shè)立擔(dān)保C基礎(chǔ)是抵押權(quán)D不可以實(shí)行證券化9E業(yè)務(wù)具政策性且成本較高、效益較好2．目前，個(gè)人住房貸款歸納起來主要有以下類型（ABC）：A政策性個(gè)人住房抵押貸款B自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款C個(gè)人住房組合貸款D住房裝修貸款E個(gè)人住房改造貸款3．當(dāng)前，我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境（ACDE）A住宅業(yè)是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)B城市化加速推升房?jī)r(jià)C住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展D住房需求增長(zhǎng)需要信貸支持E金融開放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新三、填空題1．目前我國(guó)個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)不超過30年。2．貸款成數(shù)是指貸款額與所購(gòu)住房購(gòu)置價(jià)格之比。3．月房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款每月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入4．抵押率是指貸款額與作為抵押物的住房?jī)r(jià)值之比；質(zhì)押率即貸款額與質(zhì)物價(jià)值之比。5．家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎(jiǎng)金及其他合法收入。其高低能說明家庭負(fù)債狀況，也能間接地說明還債能力。四、名詞解釋個(gè)人住房貸款、借款人資信評(píng)估、房?jī)r(jià)收入比、貸款成數(shù)、抵押率、質(zhì)押率、抵押物變現(xiàn)能力五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述個(gè)人住房貸款的概念、特點(diǎn)及種類。2.簡(jiǎn)述個(gè)人住房貸款的發(fā)放程序。六、論述題1.試述個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批程序。2.試述銀行個(gè)人住房貸款的貸后檢查內(nèi)容與方式程序第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款一、單項(xiàng)選擇題1．借款人要求對(duì)貸款展期的，提出書面申請(qǐng)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在全部貸款到期前（A）A1個(gè)月B2個(gè)月C3個(gè)月D6個(gè)月2．流動(dòng)比率一般以（B）為最佳。A1:1B2:1C1:2D3:13．速動(dòng)比率一般以（C）為好。A1:2B2:1C1:1D3:14．存貨周轉(zhuǎn)率反映存貨（），用來說明存貨的（）。A周轉(zhuǎn)次數(shù)、收益性B運(yùn)轉(zhuǎn)次數(shù)、流動(dòng)性C周轉(zhuǎn)速率、安全性D周轉(zhuǎn)次數(shù)、流動(dòng)性二、多項(xiàng)選擇題1．以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程的是（ABDE）。A遞交申請(qǐng)、受理審查B項(xiàng)目評(píng)估、評(píng)級(jí)授信C抵押登記、債務(wù)清償D核查審批、借款發(fā)放E貸后管理、收貸撤保2．借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ABCE）。A建設(shè)用地規(guī)劃許可證B建設(shè)工程規(guī)劃許可證C國(guó)有土地使用權(quán)證D房屋租賃許可證E建設(shè)工程開工證3．房產(chǎn)開發(fā)貸款其特點(diǎn)是（ABCD）。A單項(xiàng)貸款規(guī)模大B受市場(chǎng)因素影響大C貸款對(duì)象較少D風(fēng)險(xiǎn)性較高E貸款收益率最高4．房產(chǎn)開發(fā)貸款具體的調(diào)查包括（ABCE）。10D貸款是否合法、合理，貸款人是否可靠E貸款期限及擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性6．評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終成果，應(yīng)以“實(shí)事求是、客觀公正”為原則，報(bào)告要求（ACDE）。A有事實(shí)、有數(shù)據(jù)B有問題、有證據(jù)C有分析、有結(jié)論D結(jié)構(gòu)合理、重點(diǎn)突出E簡(jiǎn)明扼要、條理清楚7．項(xiàng)目的開發(fā)成本構(gòu)成包括（ABCE）。A土地費(fèi)用B前期工程費(fèi)C房屋開發(fā)費(fèi)D人工費(fèi)用E不可預(yù)見費(fèi)和稅費(fèi)及其他8．借款人非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就是對(duì)借款人的基本情況進(jìn)行必要的客觀評(píng)價(jià)，主要包括借款人的（BCDE）。A主管部門、組織形式B歷史沿革C產(chǎn)權(quán)構(gòu)成D職工人數(shù)及構(gòu)成E主要開發(fā)項(xiàng)目及業(yè)績(jī)?nèi)?、填空題1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。2.趨勢(shì)分析法是將企業(yè)連續(xù)幾年的會(huì)計(jì)報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行比較，以觀察企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況的變化，分析其變化原因并預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。3.流動(dòng)比率是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，它可以說明企業(yè)短期債務(wù)的償債能力。4.速動(dòng)比率是速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。所謂速動(dòng)資產(chǎn)是指扣除存貨后的各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)。5.盈利能力比率指標(biāo)反映獲取利潤(rùn)的能力，它是用來衡量企業(yè)的能力和投資效益的指標(biāo)，主要包括銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。在股份制企業(yè)，還應(yīng)考核每股獲利額、市盈率等指標(biāo)。6.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，在基準(zhǔn)內(nèi)部收益率下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值要大于零。7.貸款可以展期一次，展期期限不得超過原貸款期限的一半。四、名詞解釋房產(chǎn)開發(fā)貸款、貸款程序、項(xiàng)目評(píng)估、貸后管理五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序和流程。2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)包括哪些方面？3.貸款銀行對(duì)貸款人的評(píng)價(jià)應(yīng)包括哪些內(nèi)容？4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理應(yīng)包括哪些方面？六、論述題1.試述房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容？第六章收益性房地產(chǎn)貸款一、單項(xiàng)選擇題3.（D）是說明一投資項(xiàng)目能獲取足夠的收益、償還債務(wù)和取得利潤(rùn)的可能性，它是借貸雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵因素。A投資預(yù)測(cè)B估價(jià)C投資估算D可行性4.某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn)，即資產(chǎn)的減值，是（C）風(fēng)險(xiǎn)。A個(gè)別B系統(tǒng)性C非系統(tǒng)性D組合二、多項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)商業(yè)貸款的原則有（ABC）。A.安全性B.流動(dòng)性C.盈利性D.政策性E.無償性2.影響盈利水平的因素主要包括（ABCD）。A購(gòu)買價(jià)格B未來現(xiàn)金流C融資可能性及融資期限D(zhuǎn)稅賦3.營(yíng)業(yè)費(fèi)用可以分成（ABDE）。A管理費(fèi)用B消耗費(fèi)用C租金D財(cái)產(chǎn)稅及其他E維持費(fèi)4.風(fēng)險(xiǎn)就是投資遇到同期望收益相反情況的可能性，分為（ABCD）：A商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)B金融風(fēng)險(xiǎn)C購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)D流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)5.收益性房地產(chǎn)投資過程包括（ABCD）。11A機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)B初步預(yù)測(cè)C風(fēng)險(xiǎn)分析D粗略的投資分析E收益的分成6.影響房地產(chǎn)投資收益凈收入的因素有（ABDE）。A利率水平B營(yíng)業(yè)稅C擔(dān)保形式D財(cái)產(chǎn)稅E房地產(chǎn)稅7.決策者的個(gè)人因素對(duì)決策的影響非常重要，其中理性因素包括（ACDE）。A知識(shí)水平B投資偏好C對(duì)社會(huì)的洞察力和判斷力D對(duì)信息的處理能力E經(jīng)營(yíng)管理水平8.以下說法正確的是（ABCE）。A凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本后的凈值。B凈營(yíng)業(yè)收入是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一C凈營(yíng)業(yè)收入也被稱為還債前收入D稅前收入等于凈營(yíng)業(yè)收入減去債務(wù)E應(yīng)稅收入=凈營(yíng)業(yè)收入-折舊-利息三、填空題1.收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。2.“凈收入乘數(shù)”，即凈收入提高的倍數(shù)，它說明在每盈利1元所付代價(jià)相同、利率保持一定的情況下，凈收入提高所引起的房地產(chǎn)價(jià)格升高的倍數(shù)。它能說明市場(chǎng)運(yùn)行情況以及有無通貨膨脹等。3.最大毛收入等于出租面積和由市場(chǎng)供需所決定的單位面積租金的乘積。4.之所以稱為終結(jié)而非售價(jià)，是因?yàn)榻K結(jié)不僅包括銷售，同時(shí)還包括再融資。5.資本化就是在一定利率水平條件下，由預(yù)測(cè)未來收入的貼現(xiàn)值求算房地產(chǎn)價(jià)格的過程。房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值就是今后若干年內(nèi)預(yù)測(cè)收入的貼現(xiàn)值。6.收入還原法的基本假設(shè)是：資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來收入的現(xiàn)值。7.將房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為毛收入乘數(shù)。8.凈收入乘數(shù)是資本化率真正的倒數(shù)。9.隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)需要一定的折舊。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，每年都應(yīng)從收入中抽提一部分來彌補(bǔ)建筑物損失，這個(gè)過程可以稱為資本重建。10.保本點(diǎn)就是營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和同可能的毛收入的比值，它能說明抵押貸款的安全性。11.回收期是某一投資收回原投資所需的年限，它是回收期間初始投資同年收益的比值。12.現(xiàn)值盈利指數(shù)，即所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比值。13.失敗風(fēng)險(xiǎn)就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。9.一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算，所產(chǎn)生的各種收益用終結(jié)清單來表示，終結(jié)不僅包括銷售，同時(shí)還包括再融資。四、名詞解釋收益性房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)評(píng)估五、計(jì)算題1.某一項(xiàng)目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，分別考慮4.5%，10%的折現(xiàn)率計(jì)算項(xiàng)目的可行性。(保留整數(shù))解：（1）不考慮資金的時(shí)間價(jià)值M=2000+5000某3-15000=2000元該項(xiàng)目可行（2）①考慮4.5%的折現(xiàn)率M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)2+5000/(1+4.5%)3+5000/(1+4.5%)4-15000=67元該項(xiàng)目可行②考慮10%的折現(xiàn)率M=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000=-1878元該項(xiàng)目不可行六、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述影響收益性房地產(chǎn)投資及貸款決策的因素。2.簡(jiǎn)述貸款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)應(yīng)包括哪些方面的內(nèi)容。3.簡(jiǎn)述并比較房地產(chǎn)評(píng)估中兩種收益還原法。12七、論述題1.系統(tǒng)說明借款人評(píng)價(jià)與決策的過程、方法和內(nèi)容。第七章住房公積金貸款一、單項(xiàng)選擇題1.住房公積金的管理機(jī)構(gòu)是(D)，這樣既保證了住房公積金的運(yùn)用安全，又可實(shí)現(xiàn)合理增值。A．中國(guó)人民銀行B．省、市人民政府建設(shè)行政主管部門C．住房公積金管理委員會(huì)D．住房公積金管理中心2.(C)年國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，對(duì)住房公積金作了明確的規(guī)定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督等內(nèi)容。A．1997B．1998C．1999D．20003.住房公積金是為了推行住房商品化，實(shí)施房改政策而推行的政策性儲(chǔ)蓄，它的一個(gè)重要特征是(C)A.風(fēng)險(xiǎn)性B.自愿性C.強(qiáng)制性D.懲罰性4.職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設(shè)立的住房公積金專戶，職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年月平均工資的(B)％。A．3B．5C．6D．85.新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起30日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起(B)日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。A．10B．20C．30D．406.職工持證明向住房公積金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，中心應(yīng)當(dāng)自受理之日起(A)日內(nèi)作出準(zhǔn)予提取或不準(zhǔn)提取的決定，并通知申請(qǐng)人。A．3B．5C．7D．107.職工、單位對(duì)住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額有異議，可申請(qǐng)受委托銀行復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議時(shí)，可申請(qǐng)住房公積金管理中心重新復(fù)核，受委托銀行、住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起(A)日內(nèi)給予書面答復(fù)。A．5B．10C．15D．30A．信用貸款B．基金貸款C．委托貸款D．無息貸款9.住房公積金在本質(zhì)上是一種(D)。A．信托貸款B．按揭貸款C．信用貸款D．基金貸款10.我國(guó)的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于(C)。A．商業(yè)性住房金融B．福利性住房金融C．政策性住房金融D．保障性住房金融11.12.(A)年我國(guó)率先在上海實(shí)行住房公積金制度。新加坡中央公積金的儲(chǔ)蓄利率和貸款利率采取(A)的形式。A．1991B．1992C．1993D．1995A．固定利率B．浮動(dòng)利率C．自有利率D．銀行利率13.新加坡成功地解決了國(guó)民住房問題，它采取的住房金融制度類型是(C)。A.抵押銀行制度B.合同儲(chǔ)蓄制度C.住房公積金制度D.住房合作社制度14.繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買自住商品房時(shí)，可向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款，中心應(yīng)當(dāng)自申請(qǐng)受理之日起(C)日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人。A．5B．10C．15D．3015.16.住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于(C)，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳確定。房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的直接原因是(C)。A．40％B．50％C．60％D．70％A．房地產(chǎn)價(jià)值高B．房地產(chǎn)壽命期長(zhǎng)C．房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)大D．房地產(chǎn)是基本生產(chǎn)生活必需品13二、多項(xiàng)選擇題1.直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理委員會(huì)需履行的職責(zé)有(CD)。A．負(fù)責(zé)住房公積金的核算B．負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還C．確定住房公積金的最高貸款額度D．編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃E．根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，擬訂住房公積金的具體繳存比例2.住房公積金制度在推動(dòng)住房制度改革、加快租房建設(shè)，擴(kuò)大住房需求等方面發(fā)揮巨大作用，表現(xiàn)為(ACDE)。A．有利于籌集建房資金B(yǎng)．轉(zhuǎn)變職工住房狀況，防范房地產(chǎn)住房危機(jī)C．促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)D．推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高職工買房的支付能力E．利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通脹3.繳存住房公積金的職工在(ABDE)情況下，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。A．離休、退休的B．償還購(gòu)房貸款本息的C．建造、翻造、裝修自住住房的D．房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的E．戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的4.我國(guó)的住房公積金是國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，歸職工個(gè)人所有，并具有(BDE)的特點(diǎn)。A．自覺性B．專用性C．福利性D．強(qiáng)制性E．互助性5.下列說法錯(cuò)誤的是(BD)。A．每一個(gè)職工只能有一個(gè)住房公積金賬戶B．單位應(yīng)當(dāng)于每月發(fā)放職工工資之日起10日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金專戶內(nèi)C．單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例D．新參加工作的職工從參加工作的當(dāng)月起開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例E．單位應(yīng)自單位合并、分立、撤銷、解散或破產(chǎn)之日起30日內(nèi)由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更或者注銷登記6.住房公積金制度是一種特殊的儲(chǔ)蓄制度，其特殊性表現(xiàn)在（BDE）。A.隨意性B.限制使用C.以盈利為目的D.定向使用E.強(qiáng)制性三、案例分析題(每題2分。由單選或多選組成。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分。)(一)某單位職工準(zhǔn)備購(gòu)買一套商品房，用于自住，該職工擁有本人的個(gè)人住房公積金賬戶，請(qǐng)回答以下問題。1．住房公積金的本質(zhì)屬性是(C)。A．福利B．獎(jiǎng)金C．工資D．勞保2．住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，計(jì)入職工個(gè)人的住房公積金賬戶，用于(ABC)自住住房。A．建造B．翻建C．購(gòu)買D．小修3．我國(guó)的住房公積金繳存比例實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，具體繳存比例由城市住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)各級(jí)政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，一般不得(A)。A．低于5％B．高于5％C．低于8％D．高于8％14四、名詞解釋住房公積金、住房公積金制度、住房委員會(huì)、住房公積金貸款五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述住房公積金制度的概念、特點(diǎn)。2.我國(guó)住房公積金是如何管理的？3.簡(jiǎn)述住房公積金貸款的貸款程序。4.簡(jiǎn)述住房公積金貸款的擔(dān)保形式、特點(diǎn)和操作流程。六、論述題試述我國(guó)住房公積金制度的歷史、現(xiàn)狀及面臨的問題。第八章房地產(chǎn)保險(xiǎn)一、單項(xiàng)選擇題1．房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的目的是保護(hù)(C)。A．抵押人的利益B．保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的利益C．放款機(jī)構(gòu)的利益D．開發(fā)商的利益2．有一房主向甲保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是80萬元，同日向乙保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為180萬元，其房屋價(jià)值為250萬元。若發(fā)生火災(zāi)事故，被保險(xiǎn)人最多能得到(C)萬元損失賠償。A．80B．180C．250D．2603．在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約，貸方會(huì)因此遭受損失而形成(C)。A．流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)B．違約風(fēng)險(xiǎn)C．利率風(fēng)險(xiǎn)D．提前還款風(fēng)險(xiǎn)4．(B)是房產(chǎn)保險(xiǎn)人與投保人之間簽訂的正式保險(xiǎn)合同，是最完整的保險(xiǎn)合同形式。A．批單B．保險(xiǎn)單C．保險(xiǎn)憑證一D．投保單5．個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確(D)為保險(xiǎn)的第一受益人。A．抵押權(quán)人B．商業(yè)銀行C．貸款委托人D．住房公積金貸款委托人6．被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向投保人賠償，然后代表投保人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為(D)。A．間接索賠權(quán)B．后續(xù)求償權(quán)C．代替求償權(quán)D．代位求償權(quán)7．進(jìn)行房屋投保時(shí)，被保險(xiǎn)房屋的價(jià)值(D)。A．由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)定B．根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值確定C．根據(jù)購(gòu)買時(shí)價(jià)值確定D．由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)評(píng)估確定8．受風(fēng)險(xiǎn)不同的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券利息率一般應(yīng)(A)政府債券的利息率。A．高于B．低于C．等于D．不高于9．(C)是在保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)憑證未出具之前，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)代理人向房產(chǎn)投保人簽發(fā)的證明房產(chǎn)保險(xiǎn)人已經(jīng)承保的書面證明。A．投保單B．批單C．暫保單D．保單10．以房屋作為標(biāo)的物的保險(xiǎn)是一種(A)。A．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B．信用保險(xiǎn)C．實(shí)物保險(xiǎn)D．價(jià)值保險(xiǎn)11．由于抵押物產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是(C)。A．抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)B．抵押物風(fēng)險(xiǎn)C．抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)D．抵押物違約風(fēng)險(xiǎn)12．(D)是房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保人、保險(xiǎn)人在意思表達(dá)一致基礎(chǔ)上的法律行為。A．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的變更B．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的終止C．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的履行D．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的訂立13．保險(xiǎn)是通過有關(guān)組織的資金運(yùn)作，使面臨特定危險(xiǎn)的人以一定的代價(jià)獲得（D）。15A.實(shí)物產(chǎn)權(quán)B.權(quán)利保障C.額外收益D.經(jīng)濟(jì)保障14．房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，投保雇主責(zé)任保險(xiǎn)的是（A）。A.房地產(chǎn)開發(fā)商、承包商B.施工人員C.房屋購(gòu)買者D.房屋出租人15．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人（或受益人）在發(fā)生約定的保險(xiǎn)事故時(shí)，根據(jù)合同向保險(xiǎn)人提出保險(xiǎn)金賠償要求的法律行為稱之為（D）。A.賠償B.索取C.理賠D.索賠16．(B)是與房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，而不一定直接參與房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的訂立的人。A．當(dāng)事人B．關(guān)系人C．輔助人D．經(jīng)紀(jì)人17．判斷保險(xiǎn)事故與保險(xiǎn)標(biāo)的損失之間的因果關(guān)系，從而確定保險(xiǎn)賠償責(zé)任的基本原則是保險(xiǎn)中的（D）。A.最大誠(chéng)信原則B.保險(xiǎn)利益原則C.補(bǔ)償原則D.近因原則18．在房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)標(biāo)的損失屬于保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失，且依法應(yīng)由第三者承擔(dān)賠償責(zé)任，則（D）。A.保險(xiǎn)人無需賠償，但保險(xiǎn)人可進(jìn)行代位追償B.保險(xiǎn)人不必賠償C.保險(xiǎn)人進(jìn)行賠償后，可進(jìn)行物上代位D.保險(xiǎn)人進(jìn)行賠償后，可進(jìn)行代位追償19．(A)是以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，要求保險(xiǎn)人擔(dān)保自己的作為或不作為的一種保險(xiǎn)，承保的是自己不能履行合約時(shí)給債權(quán)人造成的損失。A.保證保險(xiǎn)B.房地產(chǎn)信用保險(xiǎn)C.職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)D.預(yù)付款保險(xiǎn)二、多項(xiàng)選擇題1．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同終止是指保險(xiǎn)合同成立后因法定或約定的事由出現(xiàn)而使房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)消滅的法律事實(shí)，包括出現(xiàn)下列(ABCD)情況，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同終止。A．自然終止B．履約終止C．合同無效D．合同解除E．變更終止2．保險(xiǎn)責(zé)任是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的規(guī)定承擔(dān)房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償或人身保險(xiǎn)金給付的責(zé)任，房地產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任包括(ABCD)。A．責(zé)任賠償B．費(fèi)用負(fù)擔(dān)C．保險(xiǎn)金給付D．損害賠償E．人道主義賠償3．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)是投保人按一定的保險(xiǎn)條件，取得保險(xiǎn)人的保障，向保險(xiǎn)人交付的價(jià)金，而制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則有(ABDE)。A．保證償付能力的原則B．促進(jìn)防災(zāi)防損的原則C．誠(chéng)實(shí)信用的原則D．費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定的原則E．公平合理的原則4．投保人在辦理房屋投保手續(xù)時(shí)，應(yīng)一次性交清保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)是保險(xiǎn)合同生效的重要因素，保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額取決于(ABC)。A．保險(xiǎn)費(fèi)率B．保險(xiǎn)期限C．保險(xiǎn)金額D．保險(xiǎn)種類E．保險(xiǎn)標(biāo)的物類型5．已經(jīng)投保的房屋，遭到下列(BD)情況時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)予以賠償。A．地震B(yǎng)．火災(zāi)燒毀C．戰(zhàn)爭(zhēng)破壞D．泥石流沖毀E．核反應(yīng)污染6．從嚴(yán)格意義上來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可按保險(xiǎn)對(duì)象劃分為(BCD)。A．房地產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)B．房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)C．房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)D．房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)E．以上均是7．下列(ABCE)等事故發(fā)生時(shí)，所造成的損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償?shù)碾U(xiǎn)種為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)。A．暴雨B．暴風(fēng)C．火災(zāi)D．遭竊E．爆炸8．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因來劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可分為(BCDE)。A．利率風(fēng)險(xiǎn)B．信用風(fēng)險(xiǎn)C．貸款條件風(fēng)險(xiǎn)D．抵押物處分風(fēng)險(xiǎn)E．抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)9．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用是(BCE)。A．促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)16B．意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償C．增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通D．抑制通貨膨脹E．為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)10．保險(xiǎn)單的主要內(nèi)容為(BCE)。A．投保方式B．保險(xiǎn)標(biāo)的C．保險(xiǎn)期間D．投保途徑E．保險(xiǎn)價(jià)值11．如果允許(ACD)參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。A．保險(xiǎn)公司B．律師事務(wù)所C．投資基金D．住房公積金E．會(huì)計(jì)師事務(wù)所12．最大誠(chéng)信原則的內(nèi)容包括（BDE）。A.誠(chéng)實(shí)B.告知C.信用D.保證E.棄權(quán)與禁止反言13．個(gè)人購(gòu)買住房可選擇的房地產(chǎn)保險(xiǎn)種類有（ABE）。A.家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B.房屋抵押貸款保險(xiǎn)C.公眾責(zé)任保險(xiǎn)D.預(yù)付款信用保險(xiǎn)E.房地產(chǎn)買方保證保險(xiǎn)三、名詞解釋保險(xiǎn)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、保險(xiǎn)合同、房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品四、簡(jiǎn)答題簡(jiǎn)述保險(xiǎn)的含義、特征、性質(zhì)、職能和作用。簡(jiǎn)述保險(xiǎn)的四種基本原則。簡(jiǎn)述保險(xiǎn)合同的含義、特征和要素。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)務(wù)保險(xiǎn)的內(nèi)容。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是如何運(yùn)作的？第二部分.答案第一章名詞解釋房地產(chǎn):房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。金融:是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。資金清算:是金融機(jī)構(gòu)之間辦理資金調(diào)撥、劃撥支付結(jié)算款項(xiàng)，并對(duì)由此引起的資金存欠進(jìn)行的清償。房地產(chǎn)業(yè)：是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù)等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。房地產(chǎn)金融:1、廣義上是利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動(dòng)。2、狹義的是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。3、本課程的概念不包含資金清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是指與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的金融行為。開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)：為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動(dòng)，對(duì)象為經(jīng)營(yíng)者、建設(shè)者消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)：為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng)市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)：是指圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性：房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動(dòng)性，僅能供應(yīng)一定區(qū)域范圍的市場(chǎng)，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。住宅合作社：是一種互相幫助、共同建房的非營(yíng)利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。房地產(chǎn)業(yè)：是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù)等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成。公積金：公積金制度：是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會(huì)保障功能的制度安排，也是強(qiáng)制性的社會(huì)制度簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及其重要性。1）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長(zhǎng)2）房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大3）房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性4）房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)劃影響2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)金融的作用。1）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等都是在金融部門的支持下進(jìn)行的。2）房地產(chǎn)金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段，房地產(chǎn)金融被稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)節(jié)器”。173）房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、促進(jìn)住房制度改革的有效途徑。4）房地產(chǎn)金融政策調(diào)整儲(chǔ)蓄、投資和股市間的關(guān)系。3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關(guān)系。1）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強(qiáng)2）房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進(jìn)3）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行，實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè)。4、簡(jiǎn)述國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。1）建筑業(yè)協(xié)會(huì)BuildingSociety是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，實(shí)質(zhì)是“互助”和“集資建房”，最初是地方性組織，后來逐漸發(fā)展成為全國(guó)性組織，變成具有銀行儲(chǔ)蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)。2）土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，其發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：a.早期階段（1769-1849）土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強(qiáng)制地主加入，同時(shí)出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾b.中期階段（1850-1873）取消了原來只有地主才能參加的限制，并發(fā)展了抵押土地證券化，還是主要為本地居民服務(wù)。c.后期階段（1874—）中央銀行成立，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的體現(xiàn)而得以形成鏈條式的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。3）公積金制度始于1955年，是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會(huì)保障功能的制度安排，也是強(qiáng)制性的社會(huì)制度。5、簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。建國(guó)以來，我國(guó)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)特征非常鮮明的階段：1）住房建設(shè)資金管理階段（1949-1978年）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期：福利住房制度是國(guó)家將應(yīng)發(fā)放給職工的住房費(fèi)用，集中統(tǒng)一使用，建造房屋，然后分配的過程。50年代后期提出自建公助，六七十年代國(guó)家對(duì)住房投資的重視程度繼續(xù)降低，越來越重生產(chǎn)，輕生活2）房改金融階段（1978-1990年）1978年后我國(guó)開始住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化改革等不同改革階段前期探索階段企業(yè)單位和國(guó)家、地方政府都不堪重負(fù)，改革成效非常不滿意。租金改革階段，最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)金融進(jìn)入到住房建設(shè)、分配、消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)。這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)金融主要以房改金融為特點(diǎn)3）市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融階段（90年代以后）房地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展成長(zhǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)金融進(jìn)入了市場(chǎng)化階段。6、分析我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。⑷房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育滯后⑸銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制有待轉(zhuǎn)變⑹房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高解決思路1）房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)先介入機(jī)制。2）全程管理機(jī)制。3）科學(xué)決策機(jī)制。4）呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制。5）建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)。7、簡(jiǎn)述成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的標(biāo)志。完善的法律體系完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品大規(guī)模的交易高效的市場(chǎng)效率嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理第二章名詞解釋房地產(chǎn)周期：匯率：就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。利息：對(duì)借款人來說就是資金占用的成本，而對(duì)放款人來講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即收益。利率：是資金占用的單位成本即價(jià)格。名義利率（票面利率）：借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率就是到期收益率。利率集：就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率。從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。實(shí)際利率：是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)：因期限差異造成的利率差異18未來值：就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。凈現(xiàn)值：各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差。資產(chǎn)收益率：是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。計(jì)算公式：資產(chǎn)收益率=凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營(yíng)業(yè)收益-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）/資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格權(quán)益收益率：是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營(yíng)業(yè)收入-年還款額）/自有資金有效（內(nèi)部）收益率：是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。信貸：是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。擔(dān)保貸款：是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。保證貸款：保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；質(zhì)押貸款：是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系抵押貸款：抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因