張家口“橋東地塊”可行性研究報(bào)告

張家口市第一部分………………市場調(diào)研第二部分………………定位分析第三部分………………產(chǎn)品建議第一部分市場調(diào)研(一)橋東區(qū)板塊名稱項(xiàng)目區(qū)位建筑規(guī)模戶型配比價(jià)格銷售情況開發(fā)商檔次備注鳳凰山莊林園北街勝利公園對面6棟高層兩室三室起價(jià)2980元/剛開始內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔未動(dòng)工京都花園五一東人街林園路東兩室三室均價(jià)3500元/銷售約1/3北京東方陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔匯家花園五一東大街林園路西兩棟高層三室均價(jià)3700元/尾盤銷售張家口市匯嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔大部分團(tuán)購山語華庭林園路20號(hào)7棟多層2棟小高1棟高層兩室、三室多層2888元/小高層、高層3550元/m2二期售完在售一期兩棟高層張家口萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔另有1.4萬m商業(yè)+寫字樓香格里拉五一東大街28號(hào)9棟別墅3棟聯(lián)排兩室、三室高層均價(jià)3300元/m2別墅、聯(lián)排售完高層銷售1/3-1/2合作開發(fā)中高檔營銷推廣包裝水平較高4棟高層錦繡花園東興街34號(hào)復(fù)式230-300現(xiàn)正銷售沿街商鋪張家口錦繡花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔尾盤發(fā)售東山彩橘林園街交東興街10棟多層5棟高層一室、兩室、三室多層售完高層過半飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中高檔多層全部團(tuán)購佳境天城東外環(huán)規(guī)模很大兩室三室銷售約1/3張家口融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔龍興潤城鉆石中路81號(hào)12棟小高層三室110-140銷售約1/3張家口龍興宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔容辰莊園勝利北街交工大規(guī)模綜合社區(qū)兩室三室期房起價(jià)4500元/m2現(xiàn)房起價(jià)5200元/m2目前銷售進(jìn)度較慢商業(yè)2-3萬元/m2方正房地產(chǎn)高檔市區(qū)內(nèi)單價(jià)最高樓盤燕馨澤園緯一東路全部多層兩室售出約1/2張家口市正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔口優(yōu)勢(二)橋西區(qū)板塊名稱項(xiàng)目區(qū)位建筑規(guī)模戶型配比價(jià)格銷售情況開發(fā)商樓盤檔次備注沁馨苑平門大街教育學(xué)院西側(cè)13棟多層9棟高層兩室、三室起價(jià)2300元/預(yù)熱期，內(nèi)部認(rèn)購張家口東升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司低檔遠(yuǎn)離市區(qū)弘鼎莊園南瓦盆窯大街30號(hào)兩室三室暫未定價(jià)預(yù)熱期張家口市弘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中高檔天河駿層賜兒山路交西外環(huán)21棟多層5棟小高寫字樓兩室為主多層均價(jià)3080元/m2一期銷售約1/3張家口小環(huán)球發(fā)地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司中檔該項(xiàng)目涉及相當(dāng)體量的回遷5號(hào)尚城賜兒山路交西外環(huán)兩室均價(jià)2800元/一期6棟基本售完張家口小環(huán)球發(fā)地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司中低檔世聯(lián)操盤名仕嘉苑建設(shè)西街交串窯街7棟高層一室、兩室、三室50-120均價(jià)3350元/一期認(rèn)購4棟，售出約產(chǎn)開發(fā)有限公司中高檔暫未開工尚峰國際至善街交長青路24萬m2一室、兩室、三室50-120均價(jià)3800元/產(chǎn)開發(fā)有限公司張家口分公司高檔營銷推廣到位(三)高新區(qū)板塊1、在售樓盤列表名稱項(xiàng)目區(qū)位建筑規(guī)模戶型配比價(jià)格銷售情況開發(fā)商檔次備注新東亞財(cái)富中心緯一路煙草局南側(cè)16萬m2商鋪+寫字間地上1.6-1.98萬/河北新東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高檔商業(yè)項(xiàng)目府街庭院市府西大街交勝利中路6棟多層兩室三室剩余最北側(cè)2棟小高張家口市長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中高檔府東福源里市府東大街交茶榆路多層+高層兩室三室多層售完張家口鑫茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔新馨園陽西大街交中興北路2棟高層兩室售出約2/3張家口市高新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中低檔2、板塊點(diǎn)評隨著“三年大變樣”的城市改造活動(dòng)在未來2-3年內(nèi)的深入開展，我方預(yù)計(jì)在未來3-5年市場將會(huì)出現(xiàn)比較客觀的持續(xù)供應(yīng)，這必然第二部分定位分析1、市場可行性分析(承受力)張家口樓市回暖跡象明顯，各樓盤去化速度加快，本項(xiàng)目具備市場可行性。2、客戶可行性分析(購買力)項(xiàng)目的售價(jià)可達(dá)到5000元每平米(現(xiàn)房售價(jià)在5500元每平米左右)。通過市場比較法我們認(rèn)為：本項(xiàng)目的理性定價(jià)應(yīng)該在3000-3500元每平米，定位在這個(gè)區(qū)間，有利于提高項(xiàng)目的銷售速度，快速回籠資金，去化房源；如果單純考慮到提高利潤，將項(xiàng)目每平米的價(jià)格定位在4000元左右，從未來可行性上分析，也是可行的，但這種可行勢必建立在項(xiàng)目投入增加、銷售難度加大、銷售周期拉長、風(fēng)險(xiǎn)性相對提高…的基礎(chǔ)上。機(jī)會(huì)：(0PPORTUNITY)1、綜合定位參考周邊競爭項(xiàng)目的在售價(jià)格，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的開盤價(jià)格應(yīng)制定在：3000-3300元/平米第三部分產(chǎn)品建議建筑形式：多層洋房+小高層+高層容積率；1.8建筑形式：多層洋房+小高層+高層容積率：2.0更廣闊的天地!謝謝!Editor'snote:JuosonJonesisameteorologist,journalIWatchmanjumpfrom96,000feetWitheachtwist,youcouldseethewrinklesofdisappo