商業(yè)房地產(chǎn)市場投資可行性分析

商業(yè)房地產(chǎn)市場投資可行性分析前言第一章宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)。第二章投資技術參數(shù)一、地產(chǎn)方面13參數(shù)分析法第三章技術分析方法第四章各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀第五章運作手法1)各技術參數(shù)在炒鋪中的應用2)炒鋪操作程序3)艾略特波浪理論介紹4)波浪理論在炒鋪中的應用第六章節(jié)點控制(一)蓄水期(二)開盤期(三)開業(yè)期(四)養(yǎng)市期(五)日常運營期第七章使用工具前言2004年夏天的一個炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中緩緩前進。望著車外從來沒有想放棄過·。”從96年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過10年了，經(jīng)歷過太多的波折，為年的時光，回想起每天走35公里的那段時光，令人刻骨難忘。第一章宏觀經(jīng)濟技術參數(shù)。中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知中國人民銀行文件銀發(fā)〔2003〕121號若干意見》(建住房〔2002〕217號),對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)二、嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應規(guī)范對政府土地儲備機構貸款的管理，在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備(如塔吊、挖土機、推土機等)。企業(yè)將貸款挪作他款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外),商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不理的通知)(銀發(fā)(2002)247號)的有關規(guī)定，切實加強賬戶管理，理個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金(包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等)委托辦理貸款業(yè)務的，商業(yè)銀行一律不得承(1)烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域為新疆全省，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)(2)石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市(3)內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市口的91.02%;其余55個民族共10846萬人，占8.98%。(由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用)中國各省人口面積一覽表(1)名稱簡稱政府所在地面積(萬平方公1996年底人口(萬北京市京北京天津市津天津河北省翼石家莊山西省晉太原內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)蒙古呼和浩特遼寧省遼沈陽吉林省吉長春黑龍江省黑哈爾濱上海市滬上海江蘇省蘇南京浙江省浙杭州安徽省皖合肥福建省閩福州而人口2230多萬人，每平方公里人口200人。屬于地廣人稀。在其東、中、西市而言大多了，山西省面積15.6萬平方公里，人口3100萬，這就是它如烏魯木齊市；市區(qū)人口200多萬，新疆全省人口1680萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口200萬，全省人口2500萬，在區(qū)域內(nèi)部烏茲別克斯坦等共10多個國家，1億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無非3000萬人，其人商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元/m2/天，烏市為5元/m2天，這就是輻射人口造成的差別。例如北京1.68萬平方公里；上海0.62萬平方公里，而人口北京1345萬，上海1500萬，則單位面積中，上海的人口密度是北京的3倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設施的需求量要遠大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也其密度是北京的10倍，則相應的會更高。這就是為什么同樣城市檔次，其租金GDP總量，衡量的是一個國家(或地區(qū))的經(jīng)濟規(guī)模。主要用于反映一個國家(或地區(qū))的經(jīng)濟實力；國際間和地區(qū)間進行比較；制定一國(或地區(qū))經(jīng)水平(實際購買力平價),均GDP1980美元為低收入組，4600美元為下中等收入組，9120美元為上中等收(香港澳門臺灣除外)名次名稱GDP總量(RMB)比上年增長1廣東16040億元2山東15490.7億元3江蘇超過15000億元14%以上4浙江11243億元5河北8836.9億元6河南8815.09億元7上海7450.27億元8遼寧6872.65億元9四川6556億元湖北6320億元福建6053億元湖南5612.26億元黑龍江5303億元安徽4812.7億元北京4283.3億元江西3500億元廣西3320.10億元山西3042.4億元云南2959.48億元吉林2958.21億元天津2931.88億元陜西2883.5億元內(nèi)蒙古2700億元重慶2650億元新疆2203億元貴州1591.9億元甘肅1540億元湖南790.12億元青海465.73億元寧夏460.3億元西藏200億元2003年為150億元2004年中國城市GDP排名位次GDP總量(億元)人口名1上海42廣州33北京4深圳15蘇州56天津7重慶8杭州9無錫7成都青島寧波9武漢大連沈陽南京哈爾濱一級城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/其市區(qū)人口小于100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在800——1000通過對GDP城市人均表中可見，人均過了3000美元/年GDP收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均3000美元，進行了級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在1000美元——2000美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在2000美元——3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在等產(chǎn)生；在4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。昌平區(qū)民人均可支配收入13229.16元，比上年增長9.88%;全年人均消費性支出為10.2%;農(nóng)民人均生活消費性支出5940.01元，比上年下降8.8%;恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指使用，在中國的標準衡量，如果以人均收入過6萬元/年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則GDP人均過3000美元/為中康，2000美元——3000——4000美元，30-40%。2000——3000美元，是恩格爾系數(shù)應為40——50%。1000美元以下50——59%,此為參照值，具體可通過此作參考分析。每百戶汽車擁有量是在GDP過3000美元/年收入的城市需要考察的一個量，它如北京2004年，汽車達200多萬量，百戶擁有量為18,其刺激周邊區(qū)縣和臨近郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展1——2個地區(qū)級商業(yè)中心和購物中心內(nèi)。每個地區(qū)級商業(yè)中心一般只能安排1—局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市(包括大型倉儲式商場),與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。北京市各級商業(yè)中心(區(qū))的分布的商業(yè)街(區(qū))社區(qū)商業(yè)中心。商務中心區(qū)(包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心),中關村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)環(huán)、四環(huán)),大部分已基本形成或正在形成。十城，即開拓十個遠郊區(qū)(縣)中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū));400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在93、94年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于2004年拆了。下降所用的(在某個階段)。人口×人均GDP=GDP總量4、總體規(guī)劃與人均GDP增長率是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4第二章投資技術參數(shù)1.根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目(公司高、中層參與),然后，由投算等),提出項目建議書。1.確定項目總負責人(重點項目)。5.提出項目概要報告(營銷、物業(yè)等機構參與)。2.取得土地使用權(可以在第一、二階段)。3.制訂項目計劃(專業(yè)性、可行性)。項目實施過程)。1.項目驗收(單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設備等),辦理備案證。2.物業(yè)公司對項目進行接管驗收。3.配合物業(yè)公司交房。4.項目清算。5.資產(chǎn)清理。6.文檔總結。7.對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。8.解散項目組。9.對項目組成員的考核延長2～5年。本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。當然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項目群進行管理。這就要求分管項目的總負責人有高超的管理項目群的能力。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項目制和專業(yè)設備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項目的實際情況按矩陣模式設立項目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。純項目制項目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項目開發(fā)情況，設立若干個項目部。項目部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。專業(yè)管理公司項目制是在完成項目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設計后，委托專業(yè)管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實際情況來定的。2、北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣?北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程議及合同書進行項目的初步可研評估向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃告7釘樁，成果給設計人規(guī)劃局辦理建設用地規(guī)劃許可證見表到區(qū)配套部門征求意見規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單一一到規(guī)劃局領設計方案送審書|移修改后送首規(guī)委審圖3、煤電局業(yè)擴處申請用電報裝，做正式供首規(guī)委召開市政協(xié)調會進行個體設計(大公共建筑首規(guī)委審查)領建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖報價小組審查，領取銷售許可證銷售到建委工程處領開工審批表到市政部門蓋——開發(fā)辦填招標申請招招招施工單位質量總站受理市統(tǒng)計局同意施工質量監(jiān)督落實任務。爐房)報裝計辦行施工科報裝裝4、設備安裝2、到市政及驗收監(jiān)理所下水報裝計收階階段預售期間地下結構施工期間地上結構主體施工期間申請房屋銷售許可證期間百分比銷售收入收款比例建筑施工融資撥款營建成本付款比例廣告費付款比例*廣告費通常于各階段銷售完成即100%時支付。產(chǎn)權分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖，作為出答：協(xié)議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：(一)工業(yè)用地(特區(qū)內(nèi)限高品房用地；(三)市、區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研按下列辦法辦理：(一)補交地價的標準：1.市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。(二)自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。(三)原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關規(guī)定執(zhí)行。(四)上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)(換)紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。(五)上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權受讓單位。(六)在本規(guī)定實施之日起一年利商品房除外。(七)對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：(一)若在規(guī)定期限內(nèi)只有一 進行?管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設施金總額20%的違約金，余額予以退還，答：有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：(一)公共利益需要的；(二)公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的；(三)用地單用地的建筑；(二)不按批準的設計圖紙施工的建筑；(三)擅自改建、加建的建(七)逾期未拆除的臨時建筑；(八)違反法律、法規(guī)有關規(guī)定的其他建筑。(三)原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；(四)原村民違反一戶一棟原則所建的私房；(五)非原村廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；(二)占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；(三)占用一級水源保護區(qū)用地的；(四)非法占用國家所股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人，但《商品房銷售管理辦法》(建設部88號令)還規(guī)答：當房屋按套(單元)計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率(%)。31、什么是建筑覆蓋率(建筑密度)?答：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率(%)。積的比率(%)。答：在建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設用地面積的比率(%)。綠地比率(%)。營業(yè)執(zhí)照；(二)按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)；(四)已確定施工進度和竣工交付使用時間；資總額的三分之二以上層數(shù)；(六)已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用賬戶；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。不得發(fā)布其廣告：(一)未取得商品房預售許可證的預售商品房；(二)在未依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的房屋；(三)違章建設的房屋；(四)司(五)權屬有爭議的房屋；(六)法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。《房地產(chǎn)預售許可證》證號；(三)現(xiàn)售的，應有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書》并經(jīng)注冊會計師驗資；(四)土地使用權未49、交易稅費者有哪些?二級市場轉讓包括哪些稅費內(nèi)容?答(1)銷售所交稅費表稅費名稱計算標準繳付時間買賣合同印花稅按購房金額計算，稅率為簽約時產(chǎn)權登記費每套房屋人民幣500元簽約時外省市個人在京購房手續(xù)代理費按購房金額計算，費率為0.4%+人民幣300元簽約時貸款合同印花稅按貸款金額計算，稅率為辦理按揭時按揭律師費約為貸款金額的千分之三辦理按揭時保險費按購房金額*保險費率*年限系數(shù)辦理按揭時抵押登記費辦理按揭時契稅按購房金額計算，按3%計算入住前房屋所有權登記費入住前土地登記費按購房每套房屋￥100入住前公共設施設備維修基金按購房金額計算，稅率為入住前答：(2)銷售營業(yè)稅，按銷售價的5%,售方繳納，稅務部門收??；(2)城市建價的0.05%,另每證貼花5元，雙方繳納，國土部門代收；(4)企業(yè)所得稅，按所得額的15%,售方繳納，稅務部門收??；(5)登記費，個人50元，單位80元，買方繳納，國土部門收取；(6)契稅，按銷售價的1%,買方繳納，國土部答：(1)房地產(chǎn)共有人；(2)房地產(chǎn)承租人；(3)一項房地產(chǎn)買賣合同同時交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)(含1%)的，與合同規(guī)定面積差異在1%以上、5%以內(nèi)(含5%)的，按購房時的單位價格，實行多退少補；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上的，買方有權解除合同，買方要求解除合同的，賣方應在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔購房總價款5%的違約金；交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積與合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%)的，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合列規(guī)定計算：(1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)均計入使用面積；(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。目前執(zhí)行規(guī)定如下：(1)建筑物外墻(含山墻)的墻體面積全部計入與其分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；(3)電梯井(不含其周圍的其他算?售單價內(nèi)，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異(含誤差)的處理方法：(一)差異值為±0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，購銷雙方不作任何補償；(二)差異值為±0.6%以上(不含本數(shù))至±3%以內(nèi)(含本數(shù))的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；(三)差異值超過±3%以上(不含本數(shù))的，購房者可選擇多退少答：房地產(chǎn)轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余76、拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》?能否轉讓?答：(1)權屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);(2)登記手續(xù)?通民宅商品房才售5——6萬元2001年的價格);反之在人均收入高的城市，供給方式越高級，如上海，人均GDP為4000美元，則購物為商場，而初級或中級1時機性；例如，在80年代是根本沒有邊貿(mào)市場，隨著92年改革開放，從而在各邊境城市入普通家庭，從而在95年后在全國各地興起了電腦市場。在未來，如電腦行業(yè)另一個就是家電行業(yè)，在90年代初中期遍布全國各大中城市的家電城，而現(xiàn)在檻特殊性(如古董業(yè))則不會出現(xiàn)上述進程，雖然它的模式是可發(fā)展的，但在可趨勢。段，一般都撤蓬進市，有2層樓，3層樓，環(huán)境仍然差，但不會因天氣因素影響出現(xiàn)上10萬的轉讓費，租賃方式有一次性交租和買斷使用權等模式，初中級階3地段性；商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危蚴桥R近交通樞紐(火車站，長途汽車站等);③十字路××市場(服裝，鞋等)單憑廣告等力量是很難扭轉。例如曾在北京十里河路開乙樓(同質)不會售5000元/M2,而在商業(yè)地產(chǎn)中，在市場領域中，就會出現(xiàn)這種情況，甲樓、乙樓、丙樓等在一個區(qū)域中，甲樓100%出租，出租價10元/M2/(實際其地產(chǎn)價值仍存在),出現(xiàn)類似眼睛中的“盲點”這堪稱盲點現(xiàn)象，這種模效益。因此也就出現(xiàn)了規(guī)模越造越大。10萬平米，20萬平米，30萬平米，40萬平米，50萬平米，因此也造成在市場這個行業(yè)，成為整個金融地產(chǎn)大鱷的游戲，1萬平米，2萬平米的商廈在這個行業(yè)中是一個中等規(guī)模的市場，過了10萬平米，才是大市場，過了30萬平米算是效益反而會減弱，如同過了一定限度后，就適得其反，例如某商城，其46萬平米的建筑面積，1500米長的面寬，造成租金在8000元/月，共有3000戶，而金開利德市場短期放大2500戶，都是5平競爭，甚至替代掉，哪怕是前者是老牌的，人氣較旺，如在1998年烏市的騰威電器市場是老牌的，人氣所在，但規(guī)模太小，騰威200多戶，而華凌500戶左右90年代時，轉讓費在100萬，其因前臨長安街，北靠美國大使館，發(fā)展區(qū)域所限，致使在一個小量400戶就達到壟斷。合并，而是走細分路線，或是走行業(yè)模式的改變，如97,98年烏市食品市場規(guī)30萬平米，鄭州銀基服裝城35萬平米，義烏福園小商品市場40萬平米，北京百榮世貿(mào)商城46萬平米，北京世紀金源60萬平米，前幾個大市場都是規(guī)模極龐在服裝、百貨類市場建筑中，布局的使用率，一般以50%計算，如果超過65%則使用率高，低于45%為使用率低，如低于40%則建筑設計中有問題或建筑規(guī)布局中通道的設計標準為2.4米寬，各主通道可達2.8米，3米，3米6而鋪通道為2.2米，2米，1.8米，1.5米的設置，具體根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主的排號也以逆時針方向排列，注意排列時可以考慮跳尾號4,為了迎合吉利的習5——6平方米，這個隔斷模式延續(xù)了10年。進入21世紀，市場要求在8——12硬件性穩(wěn)定性3穩(wěn)定性表現(xiàn)在建筑物本身的硬件上，尤其在初級階段的市場，很多是4商圈的穩(wěn)定性(商戶的穩(wěn)定性，進貨商戶和消費者認同的穩(wěn)定性);5)穩(wěn)定性還表現(xiàn)在市場管理層的穩(wěn)定，我們都耳聞過許多市場，管理層有人攜人氣資源性壟斷的另一個是超大規(guī)模，如鄭州的銀基商貿(mào)城，就是在超大35萬平米的基礎商圈分析以及各市場(商圈內(nèi))的差異化，以及市場的結構，租金，售價，轉讓費，付款市場需求分析主要方法經(jīng)驗值乘以服務區(qū)的總人口，從而得出市場需求總量。市場需求潛力+調查區(qū)現(xiàn)有零售面積=總需求量。如果需求潛力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)可行。(2)單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計商品服務區(qū)內(nèi)的商(3)房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法：一個大城市區(qū)域可以看成一個統(tǒng)一的市場可以進一研究方法的分析步驟2)研究市場商品服務范圍(街道、城市、地區(qū))單位樓面的租(售)價格面面積5)比較服務區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商品服務區(qū)可支撐的總的商業(yè)樓面之間轉讓費是反映5項指標的一個參量，尤為重要。1)反映市場的一手租金和二手租金價差，一般其差額乘以5為轉讓費，在預期極其良好下乘7,如果高于此數(shù)，則轉讓費被高估，如果預期較低乘3,低于乘3則為價值低估。2)反映市場的壟斷程度和穩(wěn)固度，如果市場認同度高，其壟斷性越高，則轉讓3)反映市場的需求量，如需求越大則轉手費越高。5)反映總供應量與需求量之間的差額，由于商戶需要攤位人多，而市場規(guī)模有在北京好的市場達80萬，在二級城市在20萬左右，三級在6萬左右，具體實際為界定。批發(fā)服裝的側重點，組合市場之間關系，在3個商圈中考慮。礎上，還要對底商、商場、社區(qū)商業(yè)等綜合性商業(yè)(有些書專稱為復合性商業(yè))④商圈的總量(5)總量的有效性(6)商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)參數(shù)的考核表綜合性商業(yè)(復合性商業(yè))義模式，此處只作為一個參考量，流水返扣一般是24個點，也有18個點。總量產(chǎn)權的價格一般以年租金乘10,簡單的換算比為3元/m2天租金，售價在1級城市租金3元—6元/m2,轉讓費為10萬—15萬、20萬為高峰，在一級城市中，租金在10元以上，好市場在20元/m2天，30元為高峰，轉讓費在50萬左業(yè)態(tài)商戶數(shù)量商戶比例經(jīng)營面積面積比例服裝鞋箱包針織、絲綢小百貨、飾品工藝品美容、美發(fā)、美甲食檔其他總計約3972約26160則此圖表中現(xiàn)量就是需求量，而項目開發(fā)的量就是供應量，剛好轉換過來。分2個方面消費者和商戶，商戶有分投資戶和經(jīng)營戶。費中，一般以2500元/月收入以下者(也有特例，暫不計)提供消費的場所，雖著經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)展到一定階段有閑散資金的人逐漸投資于產(chǎn)權式商鋪或部分商的用處就有了。切不可將核心商戶群從外埠引進，20:80法則中，核心商戶在卻把項目做死了，只有人的因素是無法控制和不易預測的，也正因如此。在13企業(yè)“能夠做的”(即組織的強項和弱項)和“可能做的”(即環(huán)境的機會和威脅)之間的有機組合。某某大廈策劃報告中SWOT分析案例：潛在高端消費人群成1.項目位置不在主干道，交通不便，不利于車輛的出入亂的局面(施工干擾大，不利于聚客)3.2003——2004年北京市整體商業(yè)銷售狀況由火暴趨于平淡，投資人在13參數(shù)中：穩(wěn)定性、資源性，商圈分析，人口分析，人性這的條件，它決定了項目的“天時”商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析是13參數(shù)紹。具體在實際分析中不可僵硬使用SWOT分析，也不可機械使用13參數(shù)。兩第三章技術分析方法以也正因如此，如造價600元/m2的大蓬、而租金300元/m2月，年租金3600元/m2,這就是該行業(yè)暴利和魅力所在，這里體現(xiàn)的就是土地商業(yè)30m2、主流在10m2,共經(jīng)營面積約3500平米。租金水平在90元/m2.月波動，好位置在150元/m2.月，這是一個典型三級城市小市場，市場的轉讓費為好位置1萬，差5千或平價，則可見其認同度一般，消化量在該區(qū)域欲建一個2萬平方米的市場，使用面積1萬平方米，通過此可見，以供應量為10m2為標準，計算則1000戶，供應量過大，如果租金的支撐量是否足夠，支撐量是商業(yè)地產(chǎn)中的核心，這是最關鍵的地方，可以了解推廣策略和推廣節(jié)點(2)商戶姓名、電話(聯(lián)系方式)(3)經(jīng)確定(4)就是對價格，樓層招商方式的認同等，詳見登記表樣本。都有，一個標準的登記量除以3就是最終的簽約商戶，如果一個市場有商戶供應量500個攤位，則登記量要達到1500個方可，否則在1000個左右就要局部開盤或分批開，如果在500左右登記量，則不能開盤，定序號日期姓名籍貫聯(lián)系方式具體經(jīng)營品種品牌名稱經(jīng)營年限意向攤位數(shù)量意向面積招商方式來源備注記錄人租賃使用權產(chǎn)權來電來訪客戶名稱年齡籍貫聯(lián)系方式通信地址電話現(xiàn)經(jīng)營地址現(xiàn)產(chǎn)品類型現(xiàn)具體種類現(xiàn)經(jīng)營品牌目前狀況D、商場專賣A、街鋪B、市場攤位C、商場專柜E、其它店目前經(jīng)目前經(jīng)營面積B、5M2CDF、35M2以A、無E、20-35M2月流水額A、無B、5千-1萬C、1萬-2萬E、3萬以上萬產(chǎn)品渠道A、無B、廠家C、代理D、加盟E、一般進貨雇員人數(shù)A、無B、1人C、2人D、2人以上經(jīng)營年限A、新戶B、1年以內(nèi)C、2年D、3年E、3年以上最先獲取信息途徑A、電臺B、報紙C、短信E、網(wǎng)絡F、戶外G、朋友介紹H、DM直投意向經(jīng)營品種A、男裝B、女裝C、鞋D、小百E、床上用品F、箱包G、文化用品H、貨意向樓層A、首層B、二層C、三層D、四層意向面積E、25M2以A、6M2以下B、6-10M2C、10-15MD、15-25M2上客戶意向A、投資B、自營C、租賃總額A、20-25萬元B、26-30萬元C、31-35萬元D、40萬以上首付首付款金額A、5萬元E、15萬元以B、5-8萬元C、8-10萬元D、10-15萬元以下上租A、8/M/天B、8-10/M2/天以下D、11-12/M2/天天上對市場硬件看重點A、區(qū)域位B、大廈外C、環(huán)境D、車位E、內(nèi)部裝修對市場軟件看重點A、實力B、管理C、服務D、市場推廣廣告E、促銷活動對物業(yè)管理費D、25元/M2/天A、10-15元/M2+/月B、15-20元/M2/月C、20-25元/M2/天以上對攤位A、電梯口把角B、通道把角C、主通道D、一般通道對本案印象最深的地方考察人意見：考察人：年審核人意見：審核人：年A、80-100B、60-80C、60以下D、不通過大廈消費者定位，下圖為某住宅針對購買者(消費者)的一個定性訪談1、性別：□女27歲以下□28歲—35歲□36歲—55歲□公務員□教師、軍官□工人□商業(yè)、服務業(yè)人員□專業(yè)技術人員□私營企業(yè)主或個戶□小學□初中□高中□大學□5、家庭人數(shù)：□2500元—3000元□4000元—5000元□7、請問您現(xiàn)在住的房子，是那一類的房子?(請只回答一項)□平房□公寓□多層樓房□四合院□別墅□其他8、您現(xiàn)在的住房，面積有多大?(請只回答一項)9、您現(xiàn)在住的房子，所有權是誰的?(請只回答一項)□自己所有□租的□朋友借的□單位的□國家的10、您打算什么時候買房子□不打算買□打算一年內(nèi)買□打算1年—3年內(nèi)買□打算3—5年內(nèi)買□打算5年—10年內(nèi)買□打算10年以后才買□11、下列那種原因，是您買住宅的主要理由?(可以同時選取數(shù)個答案)□不想買住宅□想有套自己的房子□現(xiàn)有住宅太小□現(xiàn)有住宅功能不全□現(xiàn)有住宅已破舊□想住更舒服的房子□想要有一幅度假用的別墅□想投資房地產(chǎn)12、您打算買哪一類的房子呢?(請只回答一項)□不想買房子□公寓□多層樓房□獨立別墅住宅□其他13、您打算買多大的房子?(請只回答一項)□不打算買房子□80平方米——10平方米上14、您希望買幾房幾廳的住宅?(請只回答一項)□不打算買房子子一房一廳□二房一廳□三房一廳□三房二廳□四房一廳□四房二廳□四房二廳以上15、就環(huán)境而言，您認為下列那一點最重要?(請只回答一項)□附近有公園□四周有林木、花草□附近有百貨公司□附近有學校□附近有菜市場□附近有運動場所□在地附近有電影院、歌廳等□其他16、就房子本身而言，您認為下列哪一點最重要?(請只回答一項)□外觀口方向□室內(nèi)設計□工程質量□配套設施□采光□通風□房廳數(shù)17、您覺得下列哪種房間最需要寬敝?(請只回答一項)□客廳餐廳□主臥房□廚房□浴廁□陽臺□其它房間18、您認為住宅的最重要條件是什么?(請只回答一項)□質量□寬敞□舒適□方便□安靜□美觀□氣派19、您如果買房子，最注意的是什么?(請只回答一項)□交通是否便利□價格是否公道□房子是否堅固□是否增值快□環(huán)境是否良好□其它20、以總房價來說，您打算買什么價格的房子呢?(假設無貸款)(請只回答一項)□15萬—20萬□100萬以上21、您認為下列哪些資料是您決定購買以前必須知道的?(可以同時選答數(shù)個答案)□付款辦法□建筑方式□施工單位□房屋名稱□發(fā)展商□建材種類□外觀圖片□設計特點□貸款金額□環(huán)境狀況□入住時間□交通狀況□房廳數(shù)□平面圖□五證□附近公共設施□發(fā)展商業(yè)績22、您如果預購尚未開工的房子，下列哪一點最使你擔心?(請只回答一項)□產(chǎn)權不清楚□不能如期交房□偷工減料□交款后，開發(fā)商宣告倒閉□開發(fā)商要求追加款項□鄰居水準不高□附近地區(qū)變得越越凌亂□親友不喜歡那套房子□面積缺斤少兩□設想非常周到□設想相當周到□設想還算周到□普普通通□有一些疏忽□疏忽的地方相當多□疏忽的地方非常多24、下列哪一類房子，您最喜歡?(請只回答一項)□已經(jīng)有人住的現(xiàn)成房子□新現(xiàn)房□已開發(fā)半年內(nèi)可以蓋好的房子□已開工一年內(nèi)可以蓋好的房子□剛推出尚未開工的房子25、對尚未開工的房子，您認為最大的缺點是什么?(請只回答一項)□沒看到現(xiàn)成的□易受廣告期騙施工選□開發(fā)商可能不按期交房□怕倒賬□涌立刻搬進去住□其他26、對尚未開工的房子，您認為最大的優(yōu)點是什么?(請只回答一項)□可以在施工的時候，加以監(jiān)督□可以按自己的意思做室內(nèi)設計□可以分期付款□可以看到房子慢慢蓋好，充滿樂趣□可以有較大的選擇機會□其他和消費者的定性訪談表(僅供參考)。xx通訊辦公消費者問卷調查1、您從哪個區(qū)域到達此地(如西城區(qū))(確定消費群來2、您通常怎樣到達此區(qū)域(確定消費群來源\經(jīng)濟實力)其他3、您來此買什么樣的產(chǎn)品通訊產(chǎn)品：口卡口二手手機□配件口維修□整機□數(shù)碼產(chǎn)品口其他辦公用品：口辦公用品及辦公設備(含耗材)□體育用品□文化用品禮品□數(shù)碼產(chǎn)品□其他□自用□自己經(jīng)營□公司□其他5、您上個月來此區(qū)域的次數(shù)?(確定消費群頻次，核定人流支撐)6、您通常會在上述地方的花費多少?(確定消費群消費能力)上批發(fā)：□5千以下□5千-1萬□1-2萬□2-3萬□3-5萬□5-10萬□10萬以上7、吸引您來此區(qū)域購物有以下哪種原因?(確定消費群心理)口交通方便口商品齊全口價格□其他□朋友介紹□電視□平面廣告□戶外□網(wǎng)絡□其他□18歲以下□19-25□26—30□31-35□36-40□41歲以上2.您經(jīng)營的類型：(單選)運動□其他4.您目前的經(jīng)營鋪位類型：(單選)5.□柜臺□②攤位□小房間□大房間6.您目前商鋪的經(jīng)營面積為(單選)7.您的店鋪經(jīng)營月流水額約為(單選)□5千以下□5千—1萬□1-2萬□2-3萬□3-5萬□5萬以上□無□廠家□加盟口代理□一般進貨9.您經(jīng)營產(chǎn)品的產(chǎn)地(多選)10.您所經(jīng)營產(chǎn)品的銷售方式(多選)□批發(fā)□零售口訂單□批零兼營口其他11.您所經(jīng)營產(chǎn)品的銷售對象(多選)□周邊居民□外國旅游團□常駐華外籍人士□白領□娛樂界人士12.您對庫房的要求?(單選)□無□無所謂□有□10m2以下□10-20m2□20-30m2□3庫房距離的要求口附近□較遠□無所謂13.您通常獲得市場信息渠道(多選)□北晚□京華□精品□雜志□電視□廣播□宣傳單□戶外□網(wǎng)絡14.您對您所從事的市場行業(yè)發(fā)展趨勢和看法?(單選)□朝陽行業(yè)口沒落行業(yè)口發(fā)展中□成熟不斷規(guī)范15.您所從事的市場行業(yè)經(jīng)營期間的旺季時間?(多選)1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12日16.您對市場的硬性指標的關注度?(多選)□位置口建筑立面□公共部分的裝修□電梯數(shù)量□停車位數(shù)量□商鋪價格□周邊環(huán)境17.您對市場的軟性指標的關注度?(多選)□市場經(jīng)營定位□市場管理□推廣活動□開發(fā)商實力□配套服務18.假設在某處開設一個服裝市場，您有進場的意愿嗎?(單選)□租賃□10年使用權買斷□產(chǎn)權20.您對物業(yè)管理費用(元/月/平米)承受能力為(單選)□15元以下□15-25元□25-35元□35-45□45-60元□一次性□銀行按揭□一次性□一年分期付清□兩年分期付清□三年分期付清經(jīng)營地址、經(jīng)營產(chǎn)品(產(chǎn)品有無品牌)消費者訪談需要做個基本量、樣本數(shù)，即100或500這樣一個標準值，越大則越通過典型性商業(yè)最主要是得出一個價格定位，(即應用比較法)其實典型性分析規(guī)模在2000M2使用面積，而總供應量在1萬平米，則總支撐量400戶商戶，不市場原始日租金轉租金目前均日租金轉讓費(萬)交租方式雅秀一年半付佳藝年付新秀水年付那里一年付同里 年付日壇商務5押二付一秀水2號3押二付三等。商戶范圍包括服裝類有(雅寶路、稚秀),小百貨類有潘家園、紅橋、琉璃各類業(yè)態(tài)比例中服裝占60%,鞋包占20%,小百貨20%,通過對典型性分析，業(yè)態(tài)在6層放在高層，相應的天雅也在6層7層，吉利租金800元/月.m2,天雅住宅的價差處理方法(參考)3.58萬元，如定價為1萬元可考慮9800元，以此類比。年租價，十年使用權價，售價三者的比例關系，一般為1:6:10,如租價為10售價為3萬元左右。項目價格體系產(chǎn)權使用權樓層售均價(元/平比值(售價/年租金/平米)售價(元/平米)比值(售價/年租金/平米)算術平均值樓層主題商品種類租金元/天鞋、箱包，5首層精品小百貨飾品、化妝品、眼鏡、小百貨、文化用品、工藝禮品6外門面麥當勞快餐、品牌服裝主力店(64平米)時尚女裝時尚青年女裝、休閑女裝品牌女裝正裝、職業(yè)裝4品牌男裝職業(yè)裝、休閑裝層s層床上用品、軟性家居用品注1.首層街鋪為主力店包含快餐，例如麥當勞；2.市場內(nèi)每層根據(jù)鋪位分割增加服務型產(chǎn)品業(yè)態(tài)，增強市體綜合性與休閑娛樂功能，如：美甲、足療、美容、美發(fā)、休閑吧、明星貼紙、紋身、藝術造型等，租金為3元/平米/天用面積);3.鋪位面積具體到實測會略有大小差異；各樓層在主流攤位面積的基礎上，局部有較乘以2,主通道把角為1.5,其余的設定為1,但決不可以出現(xiàn)小于1,系數(shù)的底點，即0.618位置的攤位，是比較好的。也不過5年左右光景。如圖3樓定價4.8元，而4樓定價4.5元，因為4樓為男例如北京天意市場，其8萬元租金，5萬元為贊助費也是入場門檻，其每攤位收5萬入場費，天雅市場收押金8萬元為入場門檻。入市門檻的設定是由2個方面制定；押金或贊助費(入場費)?？傮w而言一個小市場攤位，什么樣的風險需要10萬、8萬押金，這是一種變相收費。贊助費等直接利潤，而少押金，如秀水街的押金10萬元就過高，贊助費5萬過入場費)這時有一個就是交付方式，租金的交付方式(月付、季付、半年付、年付、二年付)都對總款的要求提出條件。大蓬市場主要為集貿(mào)市場，高度5米、4.5米甚至6米，凈空大，頂部是弧形，地面道路寬度為3米、4米，大車混雜，攤位多是兩旁為簡易平房，中間為鐵皮其建筑總價不超過2500元/m2,樓內(nèi)多是1—3層為商業(yè)。極個別有5層為商業(yè)，而且多為純購物功能，服務業(yè)150元/月m2之間，或在100元/月m2左右。集合群：在許多區(qū)域，由于土地供應的豐富性，形成一條街或市場組合群，如在2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大。鋪通道在2.2米，2米，1.8米，1.5一般是1.2米×0.6米，1.5米為最長，寬1米，高度為1.2米，柜臺還要考慮房間：房間的大小應和經(jīng)營業(yè)態(tài)有吻合，也和各地區(qū)的消費習慣和價格有關，如服裝一般6平方米——25平方米即可，36平方米為大房間，建材行業(yè)燈飾則為標準120平方米房間，鞋包為30平方米標準。也有對層高要求，如建材中燈而非石膏板，方便二次使用。用修改后的文件(在張雨那里)。房間或攤位排號要挑4,按逆時針方向排列。在平面布局中多采用棋盤式，對于大型30萬平方米以上的商場，停車往往可以一直到達商業(yè)樓層1、2、3、4或51、剖面(層高、中庭)價值，將2F、B1當做一樓修，引導上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室2、垂直交通(直升梯、扶梯)(如在夜晚等)2.4米寬通道100瓦照明5m2隔斷72瓦照明為常規(guī)的設計標準。5、景觀設計10、音響設計(監(jiān)控)12、衛(wèi)生間設計每個樓層必須設置充足的廁所，男女廁所占面積比例為1:2,除了老人殘疾人尤其是在人車混雜(注意車流疏導),在電扶梯有樓面經(jīng)理巡視，有小孩子和老要求突出2點，一個是商業(yè)氣氛，另一個是大廈理念，(即讓人看到外立面，大體，皮貨中散牌較多，正牌(知名的如丹尼奴、阿山皮衣等)都較貴。北京是1400萬人口的綜合性大都市，是中國政治、經(jīng)濟、文化中心；是國際國內(nèi)的旅游城市，城市人均GDP已過3000美元，同時也形成貧富兩極分化嚴但是這些零售市場的進貨大都從批發(fā)市場進，從而實際上是批發(fā)的一種衍2、動物園商圈是面向低收入市民，同時又對華北(主要是京津唐地區(qū))的從建設市場的基礎性出發(fā)，我們圍繞的對象也就是這4個服裝“大圈”,不有紅門鞋城),面向區(qū)域一部分以本市的各零售攤點，另一部分即內(nèi)蒙，河北，1件或3件，男鞋40-44(中國號碼),女鞋35-39,童鞋小號13-18,中號22-28鞋類一般需面積在25平方米標準鋪。鞋類中和箱包組合形成箱包鞋類區(qū)，在分層處理中，鞋箱包可設置在B1層或是F5層(頂層),也有在F1層的，在北京鞋的批發(fā)中高檔集中大康，低檔則在大偉鞋城即京文市場對面的200小百貨、六里橋安安市場。批發(fā)業(yè)的萬通、天意批發(fā)有1000多家、面向華北地批發(fā)領域中的箱包面積一般要求大，需要房間形式，30平方米是一個標準鋪位，箱包在中國主要分河北包(產(chǎn)地白溝),浙江包，以及廣東包其中尤以廣500戶左右的量。未普及，以日用洗化，化妝品為利潤最高(化妝品行業(yè)進程短)而在一二級城市中，飾品的行業(yè)利潤無論是批發(fā)還是零售都高，其一般用柜臺模式或小隔斷4裝飾品在一起，形成批發(fā)零售，需求面積一般較大，在20平方米左右，這點要布料，輔料市場集中在江蘇吳江盛澤，因盛澤的印染業(yè)發(fā)達于酒類，其中小食品市場的產(chǎn)品有過期和劣質，每年3.15打假都會涉及，但由食品市場一般無暖氣(因產(chǎn)品的保質問題)。而且倉儲和展示在一起，裝卸攤)效應大，(因產(chǎn)品差異小，選擇性小有關),市場的租金低，結構多采用大蓬北京干花則主要在紅橋西側的天隆昌的3,4層和方莊新城市場，有150戶，花與鮮花在攤位設置差別大，鮮花要溫室，而干花則不需要，一般標準攤位在20平方米左右。萊太中20%為本地消化，60%為三北地區(qū)，菜太形成現(xiàn)階段的花卉拍賣，早市批其從全國各地進的新鮮瓜果批發(fā)，一般在早4:30開始，以早市出名。批發(fā)市場模式退位，基于此在東二環(huán)邊的正祥和食品市場，就違背市場行業(yè)進程性，所以必然開不起來。水產(chǎn)類市場則以紅橋市場的地下室和天民市場知名，因水產(chǎn)以溫州，福建，廣東人從業(yè)者多，北京餐飲業(yè)的利潤較高，所以紅橋水產(chǎn)攤位一度轉讓費達30萬，創(chuàng)水產(chǎn)行業(yè)之高，水產(chǎn)的零售中海鮮類在一些大酒店則走直銷模式，由專人負責進貨，所以紅橋是針對散客的批發(fā)，紅橋水產(chǎn)也在日益衰退。美食中在北京則形成比較上檔次，有方莊美食一條街，三里屯酒吧街，牛街美食街，萊太星吧路等。其規(guī)格中萊太星吧路較大，其余也就在50戶以內(nèi)，規(guī)模不大，但人流和影響力較好。餐飲類中所為美食一條街，其實就是區(qū)域性餐飲一條街，關于美食街的建設有低、中，高三個層次，其中低級的就是市場模式，有夜市早市，早市的臨時攤位，也有長期美食街，其主要在于，龍頭店的引進和停車以及消防，排風，排水的處理，及擾民問題，管理上注意一餐飲娛樂等組合發(fā)展，但不可變質，很多城市開發(fā)區(qū)的美食街最后都因經(jīng)營不善而變質為不健康行業(yè)的從業(yè)地。家居類市場家居市場是一個綜合性市場，只所以籠統(tǒng)的定義是因為它相對于服裝鞋帽小百貨市場的綜合性等因素是一致的，同時又是一個傳統(tǒng)的，長久的市場，如同改革開放最先興起的服裝鞋帽，小百貨市場，隨后因房改的深入，從而使這個傳統(tǒng)的市場換發(fā)了新的活力和前景，推動它形成了一個大市場。家居市場包括家俱市場，裝飾材料市場，和室內(nèi)裝璜用品等市場，這是個外建材市場的一個攤位的需求至少就是60平方米以上。因為放貨的原故，面面積過1萬平方米的就有40多個，大大小小的有300個市場，各種類別都有。三環(huán)為巨，這些都是90年代遺留下來的，也有新建的，而且規(guī)模都很大，之所北京家居行業(yè)在90年代，因北京的房價高，形成房屋總價值高，便與之相面向家庭的家用瓷磚和潔具類(建筑商用潔具類和家庭裝修用潔具類)都不性要求高，在瓷磚陶瓷，潔具的展廳，標準為60平方米——80平方米的(一個柱間跨距為主)對門面的裝飾性要求高。實木，仿古(明清),復合等，各種各樣，而且從家庭家具，辦公家具，餐廳娛在家具市場中形成很多類別，仿古類(如明清家具)在北京有潘家園朝佳家家具外(意大利沙發(fā)),大部分都在國內(nèi)企業(yè)中，所以像愛家家居可以依托家具燈飾中分為照明燈具和裝飾燈具(花燈)。燈飾市場對層高要求高，因花燈專業(yè)化的窗簾布藝(床上用品)形成專業(yè)化市場，而窗簾布藝的單店要求面環(huán)，西三環(huán)的租金為8——9元/平方米/天，在東北三環(huán)相應為10——11,12家居市場都是大跨結構或鋼結構，層高4—5米，地面鋪玻化磚，天棚是日了北京第一家分店，還要再建4——6家4萬平方米以上的大型購物中心和15家1萬平方米以上的單店特賣場；同時很多世界知名的家具建材集團也紛紛進5、機械產(chǎn)品市場(食品機、包裝機等小機械，挖掘機等大機械);這6大塊。業(yè)化市場(大樓模式的較少)這和二三級城場，門面面積一般較大，在20平方米以上，有的帶維修和倉儲，在50平方米——100平方米。但其它地方市場一般因車流和貨流中考慮都是平房或二層，少有3,4,5層象服軸承等細分性市場，其規(guī)模一般在300——400戶，少有過500戶，而且，這類機械類市場則因其中的小型機械類如包裝機和食品機類，往往會和五金機在40——50平方米，所以在機電類較多。而汽配市場(在某些城市，因摩托車和自行車量大)形成有摩托車配件市場工業(yè)電器市場，工業(yè)電器中的電子配件市場(即低壓電器)市場在北京主要集中五金機電類市場有京開五金機電城、成壽寺朝龍五金樓，以及原天橋前門商圈200多戶，100多戶的小規(guī)模，所以京開城項目在建(東有姚家園汽車城，南有花鄉(xiāng)汽車城)較多。4、北樓在未來隨著汽車的降價和網(wǎng)絡化的普及，汽配城中將越來越走向專業(yè)化和細分化，依托汽車高價，從汽車配件(假貨)贏利的時代將一去不返。物市場就是旅游產(chǎn)業(yè)下的一個衍生品。它在商業(yè)房地產(chǎn)的領域中，由市場攤位駐外使館、駐外機構、交通等因素),以其它次級城市、旅游景點城市、景點形場、烏魯木齊的二道橋大巴扎),它受國際趨勢、國際之間關系的影響；產(chǎn)品和在中國，隨著改革開放，從80年代起，尤其在90年代，國際旅游購物市場從無到有到迅速發(fā)展。國際旅游購物市場在2004至2010年將獲得很大的發(fā)展隨著北京國際化的深入，北京現(xiàn)常住外國人口10萬人左右，每年來京的外市場創(chuàng)造了得天獨厚的條件。與其它城市相比(如上海、深圳)由于中國的一級旅游購物市場是2000年，2001年開始進入規(guī)模改建的時代，如同90年代旅游市場具有很強的淡旺季，新疆的旅游淡季是冬季，從11月中旬至3月底，旺季從4月—10月底，那么相應的市場也要經(jīng)歷這個淡旺季，高峰期是8,旅游市場的組成要素：定性為旅游，即旅游地(旅游資源)旅游者，旅游產(chǎn)國內(nèi)旅游，主要集中在新疆，(伊斯蘭文化),云南(云貴少數(shù)民族),海南三亞，大連，威海，青島等(海資源旅游),西藏(藏文化)這些較大的熱點區(qū)客的最愛),深圳羅湖(香港市民來大陸購物場所),西安碑林區(qū)文化一條街，北古玩(高檔)主要在潘家園古玩城；古玩(低檔)集中在潘家園舊貨市場；經(jīng)過90年代的發(fā)展，秀水、紅橋在國際上已享有盛名，國際旅游雜志、網(wǎng)針織、絲綢，其中童裝商戶36戶，52戶是針織，布匹絲綢，三樓共有商戶213戶，每個檔口約6m2。地下一層經(jīng)營鞋、包，其中鞋120戶，包65戶，共有185戶。四層小百貨檔口177戶，其中表類占20戶。商廈總計有商戶990戶，其中有一些連攤，實際約在950戶左右。市場剛開口月租價在3000元/月左右，交市場辦公室。轉租價在5讓費在20萬元左右。二樓一般位置(原轉讓費并不高，經(jīng)去年的暴漲從6萬至現(xiàn)在20萬元)在一樓因很多都是產(chǎn)權買斷，現(xiàn)產(chǎn)權轉讓者很少，價格最初在40萬/檔，現(xiàn)在60萬左右。紅橋天樂市場由4層組成，一樓有攤位78個，主要經(jīng)營玩具，4-5m2/檔，內(nèi)有2節(jié)柜臺，轉租6000元/月，好一點位置轉讓費10萬，差一點轉讓費6-7二樓有商戶70個，三樓70個，四樓20個。經(jīng)營文具，2000元/檔(原始),轉租2500元/月，其市場共有商戶200個，一大三樓以珍珠散戶和古董經(jīng)營戶為主。古董小房間15m2,月租3000元/月交市場，轉讓費在15萬左右，有經(jīng)營戶75戶。珍珠小攤位160個，每個5m2左右；三樓共有商戶258戶，通道寬2.4米，排風差，檔口由鋁合金制作，簡單。珍珠二樓，共有商戶223戶，內(nèi)按面積劃分經(jīng)營服裝區(qū)域，內(nèi)可有57戶，其余檔，有3000元/月(差位置),5000元/月(好位置),轉租價差位置7000-8000元/月，好位置1.2萬元/月，轉讓費好位置70萬，差位置30有商戶250戶左右，轉讓費二樓為4萬元/檔，它主要是在仿古工藝品這個小百業(yè)，單層建面6000平米，規(guī)劃定位地下一層為箱包，地上一層、二層、三層為北京的邊貿(mào)市場完全匯集在雅寶路，其歷經(jīng)10多年發(fā)展，已形成邊貿(mào)行業(yè)等，共有5000多商戶，其租金承受價格也奇高，15元/平方米/以上，單位房的而在新疆邊疆商貿(mào)城只有1000多戶，綏芬河，二連浩特更不用說，北京的邊貿(mào)計算機市場(電腦市場)類似于92年開放的邊貿(mào)市場。2、深圳：以中國新興產(chǎn)業(yè)為代表，實際上它是香港的衍生地；4、成都：中國電子基地的基礎創(chuàng)造了西南的中心；5、西安：西北各高校的根據(jù)地從而很有代表性。電腦行業(yè)是在93年左右，隨著計算機從公司使用迅速進入個人家庭消費時，信息產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而發(fā)展起來，類似92年的邊貿(mào)開放形成的邊貿(mào)市場。腦與白色家電業(yè)在一起，隨著電腦行業(yè)硬件軟件業(yè)的發(fā)展，電腦脫離白色家電，獨樹一幟。其中一部分和通訊領域兼容。深圳的賽格廣場為最早，信息資迅最快的，依托香港優(yōu)勢，成為全國的領頭羊，在此基礎上形成了以西北的西安為代表，東3000萬人口的市場，電腦行業(yè)中，西安則面對西北五省，烏市只是其規(guī)模下的網(wǎng)絡計算機，以及計算機直銷和品牌店專營店(如聯(lián)想，金長城、戴爾),使攤從這個意義上講，電腦行業(yè)在90年代的柜臺式，將會由攤位式和房間式取一些房間則經(jīng)營筆記本電腦，筆記本電腦經(jīng)營一般需求面積較大，在15——25電子城等匯集一齊，形成一個約有6000商戶容量的龐大的市場群，其產(chǎn)品行銷海龍電子城共18層，地下3層，商業(yè)從1——6層，7層以上為寫字樓，1不會超過20萬。在各大城市的家電城，音響城中銷售，而在1995年后，逐漸由國美，蘇寧，大口電器，國產(chǎn)的一些小家電(吸塵器、加濕器，復讀機等)而且沿三環(huán)，其密度的結果),公主墳，西單科技廣場。二、國內(nèi)目前手機的主要銷售渠道三、行貨手機：1.各地域內(nèi)手機批發(fā)、零售市場交通運銷網(wǎng)絡，造成了水貨手機與行貨手機共分天下的局面。碼一天的交易額可以達到1億元，遠望主要提供A貨和B貨，通天地則提供C觀賞類市場(花鳥，魚，蟲):省的輻射，經(jīng)營戶才200戶不到，而且租金極低。北京的攝影婚莎用品市場位于定慧寺橋以老北京攝像城為基礎的一個四層樓市眼鏡是個暴利性行業(yè)，一個普通太陽鏡批發(fā)在4元左右，在市面20元左右。眼鏡市場從業(yè)者主要為廣東珠江等廠家和浙江人?？偞昂煵妓囶愐话闼杳娣e較大，標準商店為50——60平方米，100平方米也很3,4年，經(jīng)歷了許許多多的波折。從97年郵票的高峰期，到郵票的冷淡期，郵市已從輝煌到末落，電話卡，因通馬甸宜美嘉時代(當時進市人之多，需交2元買門票才能入市，市場一個攤位8平方米隔斷，轉讓可達30萬，但由于其商戶資源是一個穩(wěn)定性，進入門檻較高現(xiàn)市場的發(fā)展為1000多戶商戶量，未進行有效包裝。郵幣卡市場在外地僅形成以專業(yè)化很強，規(guī)?？偭坎淮蟆Ｃ腊l(fā)用品市場的店一般都比較大，一般店在50白云市場：5年包租年收益80%,一次性返還前二年收益。免租期3個月。3、盈通購物城：商業(yè)低首付創(chuàng)紀錄，正常首付15萬三年累計返還10萬，超低簽約首付5萬，月還款2000余元。投資安心創(chuàng)紀錄，開發(fā)商攜金牌實戰(zhàn)型商管團隊推出“三年傾力養(yǎng)鋪運動”C其它付款方式享受98×99折優(yōu)惠。第三級：投資第三級，10年包租!輕松擁有50年商業(yè)產(chǎn)權等等。下面逐一1.項目認同低的情況下，優(yōu)惠出租A、免租3個月，交6個月使用9個月，免半年租金C、在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。A、試營業(yè)1個月(或3個月)租金押一付三，或是半年付A、押金××元(正常市場為2000元、5000元、1萬元)此外則收2萬元不E、押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。東西)1萬元、5000元，金額在2萬不等。F、5年或10年經(jīng)營權買斷費XX元(低于5萬元),5年租金不變，G、10年經(jīng)營權買斷費(5萬元以下),租金押金不變5.認同度高，門檻高，設置復雜化A、收押金5萬元或8萬元，收入場費5萬、3萬元，租金交付為一收2年租金(秀水街模式)B、收取20年經(jīng)營權買斷費10萬—30萬，租金年付，逐年遞增。C、10年經(jīng)營使用權買斷，按平米價格(產(chǎn)權價格6折，8折),15年、202.5年使用權，分期付款金，之后按照比例分2年收齊，合同5年一簽訂。例：標準鋪位的門檻為4萬元，兩年租金約4萬元，3.10～15年買斷例如：本項目標準鋪位F2鋪位13平方米的10年買斷價格為14萬4.10年使用權買斷，中間收取租金例如：本項目標準鋪位10年買斷價格在門檻6萬～14萬之間浮動，商戶例：F2一個標準鋪位13平方米，租金5元/平方米×天，月租金1950元，年租金為23400元。商戶門檻為4萬元，以此為基礎。商戶首付50%為20萬元，商戶實際支付4萬元，開發(fā)商墊付16萬元，之銀行23400元，其中3400元為銀行利息，2萬元為本金；則銀行支付開發(fā)商100%貸款總額為40萬元；開發(fā)商回款為扣除為商戶墊付的16萬元，則實際回款24萬元。先設置門檻，然后需要商戶將5年租金3年付清，銀行向商戶提供經(jīng)營性商業(yè)貸款，首付20%或30%,商戶3年還清，由銀行一次性將貸款總額支付給甲方，5年內(nèi)商戶不再交市場租金，只承擔管理例如：F2標準鋪位門檻同樣設置為4萬元，5年貸款總額為11.7萬元，商戶首付20%即2.34萬元，銀行付甲方扣除利息11.2萬元按使用權銷售5年，10年，15年，20年，這4種中，5年實質上是一種收租方式，x×招商價格表保值增值租金20年不變區(qū)位樓層鋪位面積M2租金/月/M2(20年租金不變)A區(qū)1層5M2左右3.5萬元900元2層5M2左右2.8萬元750元3層5M2左右500元4層15M2左右1萬元330元5層15M2左右0.8萬元250元B區(qū)1層5M2左右4萬元1000元2層5M2左右3.3萬元800元3層5M2左右2.6萬元600元4層5M2左右2萬元500元5層15M2左右1.1萬元350元C區(qū)5M2左右2萬元550元層10年的使用權售價一般是占租金的5——6倍，15年也依次，在20年中也是6中，價格不變的情況下，優(yōu)惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權，前10名贈年限，即20年或是先從開業(yè)日先交款者，優(yōu)惠3年，即使用18年等。40%,余60%的個體工商戶流動資金經(jīng)營性貸款，以減輕壓力。貸6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用權中都可采用，其銀銷售2元/平方米，以8平方米為例，16萬總款首付40%,即6.4萬，余款9.61)如果10年使用權，則按年租金5——6倍，就可以，或是產(chǎn)權的60%即2)如果項目認同度高，受市場熱捧，則用15年模式價格可以定到產(chǎn)權的80%,或定75%,或是產(chǎn)權銷售的價格，其具體設置模式是，首付款為均的轉租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業(yè)5平米攤位為平均性商業(yè)的趨勢下，15年使用權的價格為首付10萬月供3000元的基礎上調整，則售價折合下來為40%=10萬元，共25萬，每平米5萬元；以返租的4種方式。(1)虛擬產(chǎn)權鋪位，真實回報返租，則其回報是真實的，(3)獨立產(chǎn)權鋪位，虛擬回報返租，獨立經(jīng)營商鋪，其把銷售定高，通過高價格將其8%的返點支付，王府井行按揭采用的較多，銀行按揭一般為6成10年，也有5成10年。式：以直接返點，返點一般為8%,也有8.8%或10%的，一般有擔保公司。即將商鋪虛擬分割給小業(yè)主，每年承諾8%的回報或10%,然后將商鋪整體給大一種是為了解決資金鏈，則采用統(tǒng)一返租，其中例如王府井某項目，其租價9萬元/平方米，返8.8%個點，采用商場業(yè)態(tài)(非小攤位劃分),此點有點介于股8%或10%回報，從小業(yè)主的回款中扣除，降低購買門檻，如售價10萬，以5平方米攤位為例，2萬元/平方米，10萬的8%回報，返租統(tǒng)一3年或4年，24%,32%在扣除，則剩8.6,7.8萬進行銷售以降低入市門檻，即起到降低入市門檻，返租的使用技巧幢四層2000平方米的商場為例，假定單價10000元/平方米，總值為2000萬，增加一次性返租一年，按8%年回報率總返租額為160萬元，占整個商城總值比投資客感覺投資風險太大，住宅按揭成數(shù)普遍達7成，甚至達到8成，而商鋪按揭成數(shù)一般為5成，最高也不過6成，這樣，一個總值20萬的商鋪，首期款需要10萬元，相當于一套總價40萬元住宅的首期款。擴大，幾千元就可以買到商鋪對于二至四層商鋪，分別采取一次性返租3至5以一個總值10萬元的商鋪為例，看看在實行一次性返租后商鋪投資的供款情況：總價首期五成一次性返還四年租金(年回報8%)實付首期10萬元50000元40000元10000元其總值相對偏低，四樓商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款僅數(shù)千元。備投資經(jīng)驗和資金實力的公務員、白領階層為主的客戶?？們r首期五成五成十年月供10萬元50000元550元從以上供款實例可以看出，月供不足造成投資壓力，首期款5萬元，對于一個擁層數(shù)一次性返還租金年數(shù)合計返還數(shù)首期款一層2年二3年三層4年四層5年層數(shù)一次性返還租金年數(shù)合計返還數(shù)首期款一層2年二3年三層4年四層5年由上表可以看出，銀行提供的按揭成數(shù)對一次性返租年限有極大影響，爭取六成返租之于商家式賣出期樓后卷鋪蓋走人，或者賣出商場后開不起來而導致承擔不起返租的責任，有的甚至給投資客承諾的年回報率高達12%,由于這種嚴重偏離市場規(guī)律的金回報率達不到年回報8%,必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期經(jīng)營倒閉的情況下，小業(yè)主在10年左右的包租期可能得到穩(wěn)定的回報，但是1010年包租期來說，如果10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營不善怎么辦?大商家談不好租金撤走了，商場如何再經(jīng)營?投資的價值如何體現(xiàn)?假設大型商家租用某大型商業(yè)10年時間，綜合考慮起租的租金、遞增率、商鋪項目對應的市場售價，其10年的平均回報率為5.8%,而發(fā)展商承諾投資客戶的回報率為8%,則這之間就存在2.2%的差距。假設本項目的最終銷售價值為16000萬元，則發(fā)展商在這10年承租期中共需補貼：16000萬元×10年×0.022忠誠度比較高，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強。針對自身項目素質要分割銷售后所帶來的產(chǎn)權分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益?大型商家繼差異的，銷售面對是投資戶(其中即有商戶投資者也有閑散社會資金投資者),置為8%,租賃則面對的是商戶，(雖然也有一些租賃的投資戶，(如使用權買斷1)為了解決資金短期緊缺的，銷售產(chǎn)權為局部面積，如1層部分臨街2)也有為了資金回收，即市場全部產(chǎn)權銷售如巨庫，租賃則為輔助，租賃是為了滿足產(chǎn)權銷售給投資客戶，經(jīng)營的需要，因投資戶大多也有做8年即12.5%,15%的都有，具體比例視實際情況而定，正常設置比例以10%。為了解決短期資金和商戶要求，局部銷售給有實使用權買斷一種是買斷費，其中還交年租金；(其實是一種入場費方式)另在第二種中，常見的有年限組合，5年、10年、15年、20年的組合，常見為10年和15年，20年較少。一般對于經(jīng)營戶而言，15年為上限，5年為下限，特殊的20年也有，即買15年贈5年等不一而論。在使用權買斷與年租的銜接中，年租的價格乘以5或6,就是10年使用權買斷的價格，最好設置在5—6之間。也有使用權為12年等不等，但其比例關系也就在6左右，因為產(chǎn)權是10,所以15年這種意義也不大，商戶一般不會考慮太長遠，10年已足夠。這種模式主要的難點是各種模式在銷售過程和租賃過程中，難以把握其比例關樓層租賃方式產(chǎn)權方式十年使用權方式8.5元/天/平米33575元/平米21250元/平米10元/天/平米39500元/平米25000元/平米9.8元/天/平米38710元/平米24500元/平米9.7元/天/平米38315元/平米24250元/平米8.5元/天/平米33575元/平米21250元/平米7.5元/天/平米29625元/平米18750元/平米5.0元/天/平米23700元/平米15000元/平米4.0元/天/平米23700元/平米15000元/平米3.0元/天/平米23700元/平米15000元/平米付款方式：(1)一次性付款(2)簽名冊約時付6