“永祺國(guó)際”房地產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告

一.項(xiàng)目由來“永祺國(guó)際”項(xiàng)目系原湖南麗臣實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司河西洗衣粉分廠廠址開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)市政府有關(guān)會(huì)議精神，2007年底將廠區(qū)搬遷，該廠所在土地于2006年1月在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局掛牌交易，發(fā)權(quán)。長(zhǎng)沙永祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得該地塊的開發(fā)權(quán)后，目前已辦國(guó)土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，另有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工二.項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目所處位置2.項(xiàng)目用地面積本項(xiàng)目總用地面積：77233.92平方米(約115.9畝),根據(jù)規(guī)劃要求，分為二塊功能用地，北面約61673.01平方米住宅用地，南面3.項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)本項(xiàng)目總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下1.2.3-1表單位1總用地面積2有效用地面積3總建筑面積計(jì)入容積率面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積物業(yè)及其它會(huì)所幼兒園建筑面積不計(jì)入容積率面積架空層面積地下室面積4建筑占地面積5容積率%6建筑密度%7綠化率%8停車位個(gè)個(gè)個(gè)(2)本項(xiàng)目二期用地指標(biāo)見下1.2.3-2表二期用地指標(biāo)1.2.3-2表序號(hào)單位1建筑用地面積2總建筑面積計(jì)入容積率面積其中住宅建筑面積商業(yè)建筑面積物業(yè)及其它用房會(huì)所不計(jì)入容積率面積其中架空層面積地下室面積3建筑占地面積4容積率%5建筑密度%6綠化率%7停車位個(gè)個(gè)個(gè)(3)本項(xiàng)目三期用地指標(biāo)見下1.2.3-3表三期用地指標(biāo)1.2.3-3表序號(hào)單位1建筑用地面積2總建筑面積計(jì)入容積率面積其中住宅建筑面積商業(yè)建筑面積幼兒園建筑面積不計(jì)入容積率面積2其中架空層面積地下室面積3建筑占地面積4容積率%5建筑密度%6綠化率%7停車位個(gè)個(gè)個(gè)規(guī)劃方案根據(jù)用地的特殊形態(tài)，在基地東南角布置商業(yè)開發(fā)用地，其余為住宅用地，高層住宅自然形成南北兩大組團(tuán)，采用圍而不合的方式，建筑空間上通過錯(cuò)落有致的布置，保證視線通暢和空間滲透，中心花園同樣由南北兩個(gè)花園組成，之間既保證獨(dú)立、空間上又能相本項(xiàng)目集中體現(xiàn)了(1)堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造人與自然和諧發(fā)展的空間，建設(shè)優(yōu)美、安全、舒適的文明社區(qū)，將為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活休閑環(huán)境；(2)總體布局采用高層住宅圍繞中心大花園的布置方式，通過提高住宅的層數(shù)，保證了住區(qū)的低密度；(3)戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)每層住戶創(chuàng)造良好的室內(nèi)住居空間，功能分區(qū)明確，朝向通風(fēng)、采光良好，景觀視野開闊、優(yōu)美，使住戶舒適生活；(4)利用場(chǎng)地與周邊的高差關(guān)系，形成臨街商業(yè)門面及地下車庫，方便住戶生活。5.一期(1-5#棟)工程概況一期(1-5#棟)建設(shè)五棟十八～三十四層高層商住樓，地下室一層、地上1#棟一層為商業(yè)門面、二～三十三層為住宅；2#棟一層為商業(yè)門面、二～十八層為住宅；3#棟地上一層西單元為架空層、二~十八層為住宅，東單元及中間單元均為十八層住宅；4#棟地上三十四層，除東單元一層為架空層外，其余各單元各樓層均為住宅；5#棟地上一層架空層、二～三十四層為住宅?？偨ㄖ娣e為90940平方米，其中住宅為75124平方米，商業(yè)門面2080平方米，地下車庫設(shè)備等用房13736平方米。本公司目前正在積極進(jìn)行一期工程(1-5#棟)的籌建工作。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況長(zhǎng)沙永祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是2005年注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司，目前開發(fā)資質(zhì)三級(jí)，注冊(cè)資金2000萬元。公司位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)桐梓坡路399號(hào)時(shí)代帝景綜合樓一單元1101-1102,公司現(xiàn)有員工30人，其中具有中、高級(jí)以上職稱25人、工程師18人，會(huì)計(jì)師2人，高級(jí)工程師3人、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1人、高級(jí)會(huì)計(jì)師1人，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，投資開發(fā)咨詢、策劃；工程設(shè)計(jì)、施工。公司領(lǐng)導(dǎo)班子和技術(shù)人員曾成功地開發(fā)過多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們大多在房地產(chǎn)界的投資、開發(fā)、資本運(yùn)作等方面有著深厚的造詣和豐富的經(jīng)驗(yàn)，并具備良好的職業(yè)素養(yǎng)和充實(shí)的社會(huì)資源。公司在自身發(fā)展過程中，秉承“科學(xué)發(fā)展，服務(wù)社會(huì)”的企業(yè)宗旨，靠制度規(guī)范，管理先進(jìn)，市場(chǎng)信譽(yù)佳、團(tuán)隊(duì)協(xié)作性強(qiáng)等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，發(fā)揚(yáng)“誠(chéng)信、和諧、創(chuàng)新、進(jìn)取”的企業(yè)精神，誠(chéng)實(shí)守信、開拓進(jìn)取，憑著積極努力和不斷探索，樹立了向更高目標(biāo)第三節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍一.可行性研究的依據(jù)二.可行性研究的范圍依據(jù)有關(guān)國(guó)家政策、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，以規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、主要專業(yè)技術(shù)方案、內(nèi)容條件、以及投資效益等方面進(jìn)行綜合研究。本次可行性研究范圍為一期中1-5#1.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目一期(1-5#棟)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下1.3.2-1表：一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3.2-1表序號(hào)單位1總用地面積2有效用地面積3總建筑面積其計(jì)入容積率面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積物業(yè)及其它中不計(jì)入容積率面積其中架空層面積地下室面積4建筑占地面積5容積率%6建筑密度%7綠化率%8停車位個(gè)第四節(jié)研究結(jié)論與建議環(huán)境保護(hù)、投資及資金籌措、成本、效益等方面的分析研究，對(duì)本項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，該項(xiàng)目的投資構(gòu)成、住宅戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃符合目前國(guó)家的基本政二.永祺國(guó)際項(xiàng)目建設(shè)于湖南省省會(huì)-長(zhǎng)沙市市政府板塊的中心地帶，享有獨(dú)特優(yōu)厚的地理環(huán)境。其設(shè)計(jì)方案已通過長(zhǎng)沙市有關(guān)職能部門的評(píng)審，符合長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)一個(gè)集商場(chǎng)、辦公、住宅為一體的綜合性建筑群，可改善該地段的城市空間環(huán)境，完善補(bǔ)充該地區(qū)辦公、住宅的不足，對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)沙市河西地區(qū)的加快建設(shè)有很院、湖南師范大學(xué)醫(yī)學(xué)院、湖南商學(xué)院、湖南藝術(shù)職院(北院)、毛澤東文學(xué)院、長(zhǎng)郡中學(xué)、望城中學(xué)、咸嘉湖中心小學(xué)、藍(lán)貓幼兒園，醫(yī)療、醫(yī)院?jiǎn)挝挥泻舷嫜湃t(yī)院、湖湘中醫(yī)腫瘤醫(yī)院、湖南湘雅同升岳麓區(qū)法院、市婦聯(lián)、望岳工商所、城西供湘雅醫(yī)學(xué)院和商學(xué)院便利連鎖店。市場(chǎng)潛力較大，即將興建的沃爾瑪超市、郡原廣場(chǎng)、美林銀谷中些配套工程必將大大方便本區(qū)域居民的交通十分便利，從長(zhǎng)沙市的東、西、南、北方到達(dá)本地板的公交四.一期(1-5#棟)項(xiàng)目占地30.0畝，地上建筑面積77204平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)總投資19992萬元，從項(xiàng)目分析結(jié)果看，項(xiàng)目開發(fā)后可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)6930萬元，上繳所得稅金4044萬元，項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率34.65%,投資回收期為2年，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。第二章項(xiàng)目建設(shè)的目的及必需性第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的目的第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)第一節(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析長(zhǎng)沙市將建成市區(qū)人口300萬，市區(qū)面積350平方公里，成為全國(guó)有“永祺國(guó)際”項(xiàng)目所在位置一金星大道中段，是長(zhǎng)沙市和岳麓區(qū)市、區(qū)二級(jí)政府重點(diǎn)發(fā)展的中心，岳麓區(qū)正在把該區(qū)打造成一條高尚的國(guó)際商貿(mào)、居住中心，該區(qū)域不久的將來必成為岳麓區(qū)的中心?，F(xiàn)有眾多本地及外地知名開發(fā)商紛紛投資于此，如湖南中嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的郡原廣場(chǎng)、長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)總公司開發(fā)的美林銀谷、長(zhǎng)沙佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的格林星城、長(zhǎng)沙永升房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的瑪依拉山莊、長(zhǎng)江置業(yè)(湖南)發(fā)展有限開發(fā)的沁園春御院等國(guó)內(nèi)知名開發(fā)部及香港地產(chǎn)商均看準(zhǔn)這市府板塊得天獨(dú)厚，他城區(qū)無法相比的地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢(shì)。第二節(jié)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景一.地段優(yōu)勢(shì)隨著城市規(guī)劃、實(shí)施的推進(jìn)，岳麓區(qū)中的市政府板塊區(qū)已成為得天獨(dú)厚的“黃金地段”,帶來的大量人口遷入、土地開發(fā)、交通設(shè)施建設(shè)的延伸，從而加快區(qū)域快速開發(fā)。該項(xiàng)目正位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)長(zhǎng)沙市政府板塊區(qū)域之中心，項(xiàng)目北邊緊臨長(zhǎng)沙市政府，東邊為中南大學(xué)湘雅三醫(yī)院，即將建設(shè)的沃爾瑪超市，南邊眺望著名的岳麓山風(fēng)景區(qū)，且著名的長(zhǎng)郡中學(xué)及湖南大學(xué)、中南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等高等教育學(xué)府均聚集周邊，東邊美林區(qū)的五星級(jí)茉莉花國(guó)際大酒店。具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)、人氣優(yōu)勢(shì)和完善的社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢(shì)。加上公司“高起點(diǎn)規(guī)劃、高要求施工、高姿態(tài)入市”的經(jīng)營(yíng)理念，力求打造一個(gè)精品，樹立一座豐碑的發(fā)展戰(zhàn)略，將打造成長(zhǎng)沙市為數(shù)不多的又一個(gè)優(yōu)美人文生活景觀區(qū)，該項(xiàng)目必將擁有較為廣闊的銷售前景和長(zhǎng)沙星城稱為山水洲城，其山、水、洲均集中在岳麓區(qū)、本區(qū)森林覆蓋率達(dá)48.8%,大氣質(zhì)量良好率達(dá)70%,水質(zhì)質(zhì)量達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)根據(jù)我公司對(duì)岳麓區(qū)金星大道與桐梓坡路交匯處的周邊樓盤調(diào)查，重點(diǎn)對(duì)沁園春御院(總建筑面積350000平方米)、格林星城(總建筑面積175284平方米)、美林銀谷(總建筑面積130000平方米)三個(gè)就近樓盤住房銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)查了解，三個(gè)樓盤的銷售平均價(jià)位在3671元左右(三個(gè)樓盤及附近其它樓盤資料如下)。案名地理位置性質(zhì)開發(fā)商主力戶型起價(jià)均價(jià)項(xiàng)目賣點(diǎn)郡原廣場(chǎng)岳麓區(qū)金星大道與桐梓坡路交會(huì)處廣場(chǎng)住宅郡原置業(yè)有限公司40-60平方米平方米集生活丶辦公、休閑、娛樂為一體的高檔次丶高品味的"城市商務(wù)”沁園春御院河西咸家新村正對(duì)面酒店公寓長(zhǎng)江置業(yè)(湖南)發(fā)展有限平方米河西中心生活區(qū)歐洲新古典主義世家情調(diào)瑪依拉山莊岳麓區(qū)金星大道原西湖漁場(chǎng)地段住宅小區(qū)長(zhǎng)沙永升房地產(chǎn)有限公司平方米格林星城岳麓區(qū)金星中路住宅長(zhǎng)沙佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司美林銀谷長(zhǎng)沙市金星大道(市政府對(duì)住宅綜合長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)總公司集居家、商務(wù)、休閑、觀景于一體2.項(xiàng)目形象定位：星城大眾階層社區(qū)3.永祺國(guó)際目標(biāo)客戶群分析本案由于地處長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)中心地段，屬于長(zhǎng)沙市河西未來CBD商特區(qū)，寸土寸金，我司對(duì)本案的總體開發(fā)思路為“高起點(diǎn)規(guī)劃、高要求施工、高姿態(tài)入市”的指導(dǎo)方針，力求打造一個(gè)精品，樹立一座豐碑。開發(fā)完成后的本案將是獨(dú)具樓盤本身品質(zhì)的中檔居住小區(qū)。根據(jù)長(zhǎng)沙市2006～2007年樓市消費(fèi)群體總結(jié)“30歲～50歲的人1)30—50歲，因這部分目標(biāo)客戶群通過多年的奮斗，手里已經(jīng)有了一定的積蓄，對(duì)于本案如此優(yōu)越的地理位置，理所當(dāng)然成為置業(yè)首2)50歲以上客戶，因這部分客戶習(xí)慣了城市生活，由于工作、身體條件等方面原因，住在城郊不是很適應(yīng)，而本樓盤為這一群體業(yè)主在交通、購物、就醫(yī)、子孫上學(xué)等方面有著因本案一期工程(1-5#棟)起點(diǎn)較高，按項(xiàng)目市場(chǎng)定位，本案目標(biāo)受眾主要為城市白領(lǐng)工薪階層較為成功的人仕，因此文化起點(diǎn)比較市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，人口流動(dòng)的頻率很高，根據(jù)長(zhǎng)沙市近幾年樓市購房客戶群主體的劃分，可知長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)樓市的目標(biāo)客戶群主要為長(zhǎng)沙區(qū)域比例長(zhǎng)沙市其他地、市所占比例根據(jù)項(xiàng)目前期大量市場(chǎng)調(diào)查摸底來看，本案主要目標(biāo)客戶群主要1)購房自用型這部分客戶購房的主要目的就是自用，用于改善居住條件，該部2)投資型客戶因房地產(chǎn)業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，具有保值、升值的功能，比其炒股更有安全保障，比放在銀行回報(bào)率又要高，對(duì)本項(xiàng)目一期商業(yè)門面購買和這部分客戶主要是政府公務(wù)員、律師、老師、醫(yī)務(wù)工作人員、工程師等，本部分客戶的價(jià)值觀有獨(dú)到之處，優(yōu)質(zhì)的品牌開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)的人群素質(zhì)、設(shè)計(jì)、外觀新穎、前瞻趨勢(shì)等因素也影響著他們的購買欲望。其次對(duì)因本案面積多數(shù)在120平米左右，按均價(jià)3800元/平米算，也才首付不過14多萬元，按7成15年按揭，月供2000元左右，對(duì)人均年收入平均值50000元，家庭收入近10萬元考慮，價(jià)格和地理2)商界成功人仕因?yàn)樯探绯晒θ耸诉@部分客戶主要是通過多年商場(chǎng)拼搏，具有一定資金優(yōu)勢(shì)，并將看好本地段是岳麓區(qū)難得的獨(dú)有經(jīng)商地段等，不但需要先天的優(yōu)勢(shì)，更需要后天的發(fā)展空間。因本案面積多數(shù)在130平米左右(包括分?jǐn)偯娣e),按均價(jià)3800元/平米算，價(jià)格不過50多萬元，3)投資型客戶本項(xiàng)目一期工程臨銀雙路的一、二層臨街為商鋪，其單個(gè)門面面積在60來米左右，按前期均價(jià)8000元，按按揭為五成十年計(jì)算，總價(jià)也才570000元，首付240000元，貸款33萬元，月均還款在2754元左右，本地區(qū)同類樓盤目前的租金為1.6元/平方米·天，按60平方米計(jì)算，則有：1.6×60×30=2880元，扣除每月2754元的月供，還可每月賺130元，只須16.5年即可全部收回成本，且項(xiàng)目增值不算.對(duì)于部分不想把錢放在銀行，對(duì)部份有以房養(yǎng)老的又想投資點(diǎn)實(shí)業(yè)的4.市場(chǎng)需求與供給長(zhǎng)沙是個(gè)典型的消費(fèi)城市，隨著住房的升溫，居民生活水平的提高，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年長(zhǎng)沙的人均消費(fèi)水平排在全國(guó)第九位，人們對(duì)住房環(huán)境和條件的改善的愿望越來越迫切，住房的消費(fèi)意識(shí)越是長(zhǎng)沙市難得的幾個(gè)高尚新區(qū)之一，隨著河西高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)一批及本項(xiàng)目周邊咸嘉新村等經(jīng)濟(jì)適用房住戶有很多需換大些戶型的需5.通過對(duì)項(xiàng)目所處的宏觀背景公析，我們可以得出以下結(jié)論，在我們項(xiàng)目的開發(fā)周期內(nèi)，市場(chǎng)的需求仍然是旺盛的。同時(shí)本項(xiàng)目有其離市中心距離近，區(qū)域相對(duì)成熟的明顯優(yōu)勢(shì)，而對(duì)于市中心的樓盤我們又有規(guī)模大、價(jià)格適中的優(yōu)勢(shì)，周邊2.0km內(nèi)4大社區(qū)(桐梓坡社區(qū)、火炬城社區(qū)、金星社區(qū)、咸嘉湖社區(qū))的常住人口大約為6.5萬余人之多，人群的主要特點(diǎn)是以醫(yī)務(wù)人員居多，結(jié)合我們前期調(diào)研問戰(zhàn)略，吸引廣大的購房客戶，力爭(zhēng)項(xiàng)目完工1年內(nèi)銷售達(dá)100%。第一節(jié)建設(shè)規(guī)?！坝漓鲊?guó)際”是居住為主的高層住宅樓。一期(1-5#棟)建設(shè)五層為住宅?？偨ㄖ娣e為90940平方米，其中住宅為75124平方米，商業(yè)門面2080平方米，地下車庫設(shè)備等用房13736平方米。第二節(jié)區(qū)域位置中南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等長(zhǎng)沙市著名中學(xué)和高等教育學(xué)府均聚集周邊。具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)、人氣優(yōu)勢(shì)和完善的社區(qū)服第三節(jié)自然條件一.長(zhǎng)沙地區(qū)氣象資料年平均氣溫：16.8-17.2℃其中：一月份平均氣溫4-6℃七月份平均氣溫28-30℃絕對(duì)最高氣溫40.6℃絕對(duì)最低氣溫-5.4℃年平均總降水量1422.4mm全年雨水日均150d平均日照時(shí)數(shù)1726平均相對(duì)濕度80%年平均風(fēng)速3m/s風(fēng)荷載(高地面10米處)0.35KN/m2長(zhǎng)沙地區(qū)的地震烈度為6度。第四節(jié)建設(shè)條件建設(shè)用地及周邊建筑物現(xiàn)狀一.總用地面積：該宗地總面積32.75畝；二.有效用地面積：該宗地有效面積30畝。第五章主要專業(yè)技術(shù)方案第一節(jié)總平面布置本項(xiàng)目一期工程(1-5#棟)建設(shè)用地由兩塊規(guī)則的長(zhǎng)方形拼成的通過對(duì)區(qū)域內(nèi)潛在購房群體經(jīng)濟(jì)能力、消費(fèi)習(xí)慣等方面因素的考注重節(jié)能，以滿足目標(biāo)群體追求舒適享受的現(xiàn)代化生活及要求。對(duì)建外境觀環(huán)境協(xié)調(diào)，采用規(guī)劃建筑圍繞綠化帶布置，輔以有規(guī)律的交通體系，使整個(gè)社區(qū)交通快捷、脈絡(luò)清晰、空間層次分明、視野開闊。2.總體布局采用高層住宅圍繞中心大花園的布置方式，通過提高住宅的層數(shù)，保證住區(qū)的低密度，同時(shí)在高空層次上保證高層住戶最3.中間建設(shè)一個(gè)7000平方米的中心花園為業(yè)主提供了高品質(zhì)休閑空間廣場(chǎng)、步行道、綠地、園藝渾然一體。4.充分發(fā)揮出基地的商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益，利用地場(chǎng)與周邊的高差關(guān)系，形成臨街商業(yè)門面及地下車庫；由于用地臨銀雙路，頗具商業(yè)價(jià)值。故沿銀雙路布置底層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，1#、2#樓地面一層設(shè)為商業(yè)門面(商業(yè)門面能為銀雙兩居民生活帶來非常的便利),住宅小區(qū)出入口接銀雙路(在本項(xiàng)目二期工程開發(fā)完后主小區(qū)主入口在東南角，此出入口為次出入口),各棟樓住宅出入口放在南向，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出入點(diǎn)沿銀雙路，使其達(dá)到顧客與業(yè)主分流、做到內(nèi)外有別。5.綠地設(shè)計(jì)采用點(diǎn)線面結(jié)合的原則。第二節(jié)建筑、結(jié)構(gòu)方案永祺國(guó)際項(xiàng)目為高層全框架、剪力墻、帶電梯建筑，2#、3#樓地上均為18層二類高層建筑，1#、4#、5#樓地上均為34層一類高層建筑。五棟樓一層地下室為整體連通。戶型設(shè)計(jì)是為中、小型為主，洗衣機(jī)、空調(diào)等家庭設(shè)施均有固定位置安放，陽臺(tái)及飄窗的設(shè)計(jì)盡可能地豐富住戶的視角效果，大部份住房設(shè)有入戶花園，極大地改觀住戶全封閉的籠子狀態(tài)，戶內(nèi)動(dòng)態(tài)分區(qū)比較明確，空間充分利用，均能滿足住戶的日常生活需要。住宅和門面人流完全分開，住宅有獨(dú)立的樓梯、電梯入口，且考慮了無障礙設(shè)計(jì)，樓梯、電梯落到地下室，住戶可以從地下室直接乘電梯到達(dá)住宅。戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)每層住戶創(chuàng)造良好的室內(nèi)居住空間，功能分區(qū)明確，朝向通風(fēng)、采光良好。景觀視野開闊、優(yōu)美。項(xiàng)目采用抗震等級(jí)為六級(jí)的鋼筋砼框架-剪力墻結(jié)構(gòu)。第三節(jié)電氣工程一.供電電源本項(xiàng)目電源從市電網(wǎng)引入兩路10KV電源，當(dāng)一路電源失電時(shí)，另一路電源自動(dòng)投入。根據(jù)負(fù)荷計(jì)算及小區(qū)負(fù)荷分布情況，本小區(qū)分為三個(gè)供電區(qū)，因此，本工程擬設(shè)一個(gè)主變配電所和二個(gè)分變配電所。主變配電設(shè)在商業(yè)區(qū)綜合樓地下室，內(nèi)設(shè)高壓配電室及兩臺(tái)1250KVA干式變壓器。主變配電所給商業(yè)供電以及供給兩個(gè)分變配電所的10KV電源。三.線路敷設(shè)室外電力電纜采用電纜地敷設(shè)方式，室內(nèi)線路采用穿鋼管，阻燃第四節(jié)給排水設(shè)計(jì)一.給水設(shè)計(jì)1.水源為城市自來水，從銀雙路、桐梓坡路的市政給水管道各引入DN200管道，接入本小區(qū)環(huán)狀供水管，并在水表后設(shè)倒疏防止器，第五節(jié)消防設(shè)計(jì)第六節(jié)暖通設(shè)計(jì)一.涉及范圍2.防煙樓梯間、防煙樓梯間前室及合用前室、消防電梯前室防煙二.通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)防煙樓梯間前室及合用前室、消防電梯前室，均能用機(jī)械加壓送風(fēng)的防煙系統(tǒng)，地下室車庫及設(shè)備房均設(shè)置平時(shí)通風(fēng)與起火時(shí)排煙相結(jié)合三.人防地下室通風(fēng)系統(tǒng)1.每個(gè)人員隱藏防護(hù)單元和人防物質(zhì)庫均設(shè)自成系統(tǒng)的通風(fēng)系人防物質(zhì)庫有清潔式和隔絕式通風(fēng)二種形式。3.通過手動(dòng)密閉閥門的切換，將染毒區(qū)與清潔區(qū)分隔開，并實(shí)現(xiàn)當(dāng)風(fēng)外壓差達(dá)49pa時(shí)排水氣閥開啟。第一節(jié)工程質(zhì)量保證第二節(jié)環(huán)境保護(hù)永祺國(guó)際是高層住宅樓，其污染物源由物業(yè)管理人員隨時(shí)清掃垃第三節(jié)節(jié)能第四節(jié)良好的售后服務(wù)和人性化小區(qū)物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)和公司自身發(fā)展過程中，始終秉承“科學(xué)發(fā)展、服務(wù)社會(huì)、業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨，對(duì)樓盤售后服務(wù)工作有著良好的工作小區(qū)物業(yè)管理采用“外緊內(nèi)松”式安全管理，采用一系列高科技大限度減少無關(guān)人員進(jìn)入的機(jī)會(huì)；紅外幕簾、24小時(shí)電子巡更，將不本工程建設(shè)期限1年零8個(gè)月，進(jìn)度安排如下：有關(guān)規(guī)定費(fèi)率估算，投資開發(fā)成本19992萬元，詳見項(xiàng)目投資來源及第二節(jié)資金籌措開發(fā)計(jì)劃和資金使用計(jì)劃，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)分1.5年投入開發(fā)，建設(shè)總投資19992萬元，按如下方式籌措：第一節(jié)銷售收入及銷售稅金“永祺國(guó)際”一期(1-5#棟)項(xiàng)目在銷售收入估算時(shí)：1#,2#棟門面面積為2080平方米，預(yù)計(jì)門面銷售額為：2080平方米×8000元/平方米=1664萬元。住宅面積75124平方米，預(yù)計(jì)住宅總銷售額為：75124×3500元/平方米=26293.4萬元；棟預(yù)計(jì)將建設(shè)360個(gè)車位，每個(gè)車位預(yù)售價(jià)格為6萬元。車庫預(yù)售收入為：360×6=2160萬元。一期(1-5#棟)預(yù)售總收入為：1664萬元(門面)+26293.4萬元(住宅)+2160(車位)=30117.4萬元；30117.4萬元×5.6%=1686.5萬元土地增值稅(預(yù)征):30117.4×1.0%=301.17萬元所得稅前利潤(rùn)：30117.4(總收入)-19992(總投入)-1686.5(營(yíng)業(yè)稅)-301.17(土地增值稅)=8137.73萬元8137.73×25%=2034.4萬元8137.73萬元-2034.4萬元=6103.33萬元第二節(jié)總成本費(fèi)用估算一期(1-5#棟)總投資表：本19992萬元，詳見下表：一期工程(1-5#棟)總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱明細(xì)支出成本(元/m2)總成本(萬元)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理等報(bào)建費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水電增容4建筑安裝工程土建工程(含水、電)消防安裝電梯及安裝智能化系統(tǒng)5公共配套設(shè)施費(fèi)用綠化、道路、附屬工程6開發(fā)間接費(fèi)用7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)經(jīng)營(yíng)資金4其他費(fèi)用總建筑成本第三節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析及測(cè)算一.盈利能力分析從項(xiàng)目損益表的計(jì)算中可以看出，項(xiàng)目開發(fā)完成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入30117.4萬元，利潤(rùn)總額10125.4萬元，上繳稅金4022.07萬元，稅后利潤(rùn)6103.33萬元，投資利潤(rùn)率30.52%(稅后)。從項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)流量表中可以看出，項(xiàng)目全部投資回收期為2年，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能。項(xiàng)目盈虧平衡率=19992萬元/30117.4萬元×100%=66.38%影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的不確定因素主要為銷售價(jià)格、銷售率、開動(dòng)10%和成本提高10