中梁控股集團(tuán)成本管理制度文件匯編

中梁控股集團(tuán)成本管理制度文件匯編

目錄

中梁控股集團(tuán)成本管理制度文件匯編............................................1

一、制度類...............................................................3

（一）成本管理總制度CM-1-01-20............................................................................................3

（二）目標(biāo)成本管理制度CM-1-02-21.......................................................................................12

（三）合約規(guī)劃管理制度CM-1-03-20.....................................................................................25

（四）動(dòng)態(tài)成本管理制度CM-1-05-20.....................................................................................30

（五）工程預(yù)結(jié)算管理制度CM-1-07-20................................................................................36

（六）變更簽證管理制度CM-1-08-20...................................................................................50

（七）成本預(yù)警管理制度CM-1-11-20.....................................................................................57

（八）責(zé)任成本管理制度CM-1-12-20.....................................................................................61

二、辦法類..............................................................66

（一）成本核算管理辦法CM-2-03............................................................................................66

三、指引類..............................................................77

（一）材料設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)作業(yè)指引CM-3-02-20.....................................................................77

（-）工程款支付管理作業(yè)指引CM-3-03-20.........................................................................84

（三）造價(jià)咨詢供方管理操作指引CM-3-04-20...................................................................93

（四）成本類資料存檔管理指引CM-3-05-20........................................................................98

（五）項(xiàng)目試樁作業(yè)指引................................................107

（六）標(biāo)準(zhǔn)成本管理作業(yè)指引CM-3-06-20..........................................................................115

四、機(jī)制類.............................................................121

（―）CM-JZ-01目標(biāo)成本包干及無效成本獎(jiǎng)罰機(jī)制.........................121

五、口徑調(diào)整、制度修訂等補(bǔ)充通知.......................................122

（-）關(guān)于營銷費(fèi)用與工程成本口徑歸屬調(diào)整的通知........................122

（二）關(guān)于營銷案場(chǎng)物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t的補(bǔ)充通知（修訂稿）..................124

（三）關(guān)于發(fā)布《契約責(zé)任體系下，目標(biāo)成本包干和無效成本獎(jiǎng)罰機(jī)制框架原則》的

通知V1.0........................................................................................................................................125

（四）關(guān)于修訂中梁集團(tuán)預(yù)結(jié)算三級(jí)審核會(huì)簽?zāi)０宓耐ㄖ?..................126

（五）關(guān)于成本核算管理辦法調(diào)整的通知.................................127

（六）關(guān)于發(fā)布《供應(yīng)商分類分層分級(jí)管理初步設(shè)想框架》的通知............128

（七）關(guān)于修訂集團(tuán)結(jié)算審批資料清單通知...............................129

（八）關(guān)于發(fā)布《中梁住宅產(chǎn)品成本指標(biāo)適配標(biāo)準(zhǔn)V3.0》的通知..............130

（九）關(guān)于進(jìn)一步明確營銷費(fèi)用與工程成本口徑歸屬的公告.................131

編號(hào)：CM-1-01-20

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

JHONUllANtiRIAI||fAVIGftOUF

頁碼：第3頁共133頁

一、制度類

(―)成本管理總制度CM-1-01-20

成本管理總制度

(主責(zé)部門：集團(tuán)項(xiàng)目管理中心)

編制王華里日期2016年6月

審核李國棟日期2016年6月

審核日期

審批日期

修訂記錄

修訂狀

日期修改內(nèi)容修改人審核人審批人

態(tài)

編號(hào)：CM-1-01-20

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

JHONUllANtiRIAI||fAVIGftOUF

頁碼：第4頁共133頁

目錄

第一章總則

第一條制定依據(jù)和宗旨

第二條適用范圍

第三條關(guān)鍵術(shù)語解釋

第四條管理內(nèi)容遵循的原則

第二章成本管理職責(zé)

第五條集團(tuán)項(xiàng)目管理中心的管理職責(zé)

第六條區(qū)域成本部管理職責(zé)

第三章成本管理組織和要求

第七條成本管理組織

第八條成本管理要求

第四章附則

編號(hào)：CM-1-01-20

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

頁碼：第5頁共133頁

第一章總則

第一條制定依據(jù)和宗旨

為了增強(qiáng)成本管控力度，使公司成本合理、準(zhǔn)確、可控，提高市場(chǎng)競爭力，依據(jù)國家

有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合公司戰(zhàn)略定位、組織變革后授權(quán)體系、公司成本管理的目標(biāo)、過往經(jīng)

驗(yàn)、教訓(xùn)，特制定本規(guī)定。

第二條適用范圍

本制度適用于中梁地產(chǎn)集團(tuán)（下簡稱“集團(tuán)”）本部及各區(qū)域公司/事業(yè)部所開發(fā)項(xiàng)目

的成本管理工作。

第三條關(guān)鍵術(shù)語解釋

中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司--簡稱“集團(tuán)”

中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總部職能中心--簡稱“總部”

集團(tuán)內(nèi)各區(qū)域公司一簡稱“區(qū)域”

集團(tuán)各區(qū)域公司的事業(yè)部一簡稱“事業(yè)部”

第四條管理內(nèi)容遵循的原則

成本管理的基本原則：以公司戰(zhàn)略、市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為

環(huán)節(jié)，規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

第二章成本管理職責(zé)

第五條集團(tuán)項(xiàng)目管理中心的管理職責(zé)

（-）制度修定：制定、修訂集團(tuán)成本管理制度，出具控制原則、標(biāo)準(zhǔn)模塊、工作指

引。

（二）標(biāo)準(zhǔn)建立：建立集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本，同時(shí)組織對(duì)標(biāo)準(zhǔn)成本評(píng)審及發(fā)布，過程指導(dǎo)。

（三）可研測(cè)算審批：對(duì)區(qū)域編制上報(bào)的可研測(cè)算進(jìn)行復(fù)核，并出具審核意見。

（四）目標(biāo)成本審批：對(duì)區(qū)域編制上報(bào)的目標(biāo)成本進(jìn)行復(fù)核和審批。

（五）動(dòng)態(tài)監(jiān)控：每月收集各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本資料，跟蹤各項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行情況，匯

編集團(tuán)動(dòng)態(tài)成本報(bào)表；協(xié)助、督促各區(qū)域做好項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本預(yù)警工作，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題督

促限期整改，確保項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本及時(shí)準(zhǔn)確。

編號(hào)：CM-1-01-20

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

頁碼：第6頁共133頁

（六）超目標(biāo)成本審批：對(duì)動(dòng)態(tài)成本一級(jí)課目超目標(biāo)成本的項(xiàng)目進(jìn)行審核、審批。

（七）專項(xiàng)審批：對(duì)大額合同招標(biāo)定標(biāo)、大額變更簽證、付款、結(jié)算復(fù)審進(jìn)行權(quán)限內(nèi)

的審核審批；

（A）培訓(xùn)宣貫：針對(duì)總部發(fā)布的制度、工作指引，進(jìn)行宣貫培訓(xùn)I,過程交流及反饋

修訂。

（九）檢查督導(dǎo)：跟蹤、檢查各區(qū)域執(zhí)行情況，實(shí)行制度監(jiān)控、責(zé)任到人；根據(jù)管理

的需要進(jìn)行成本檢查，促進(jìn)持續(xù)改善。

（十）政策跟蹤：保持對(duì)國家和地區(qū)有關(guān)法規(guī)政策和公司成本管理環(huán)境的信息了解、

掌握，協(xié)助各區(qū)域爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。

（十一）數(shù)據(jù)庫建立：推動(dòng)成本數(shù)據(jù)平臺(tái)的搭建，建立成本信息監(jiān)控中心，督促成本數(shù)

據(jù)庫、標(biāo)準(zhǔn)清單庫的建立，實(shí)現(xiàn)成本管理信息化。

（十二）學(xué)習(xí)交流：成本管理的學(xué)習(xí)組織，采取經(jīng)驗(yàn)交流、案例剖析等方式，強(qiáng)化全員

的成本管理意識(shí)，推廣公司內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求成本優(yōu)化、降低成本的有效途徑，促

進(jìn)公司成本管理水平的提高。

第六條區(qū)域成本部管理職責(zé)

（-）管理制度貫徹與落實(shí)：學(xué)習(xí)和理解公司成本管理制度，對(duì)事業(yè)部進(jìn)行宣貫和落

實(shí)，并自覺接受集團(tuán)項(xiàng)目管理中心監(jiān)督。

（二）配合標(biāo)準(zhǔn)制定：根據(jù)集團(tuán)產(chǎn)品線規(guī)劃、結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，配合集團(tuán)項(xiàng)目管理中

心建立標(biāo)準(zhǔn)成本，同時(shí)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)成本與行業(yè)標(biāo)桿、競品項(xiàng)目對(duì)比分析，將對(duì)標(biāo)結(jié)果報(bào)備

集團(tuán)。

（三）可研測(cè)算編制：根據(jù)集團(tuán)要求對(duì)新拓展項(xiàng)目進(jìn)行可研測(cè)算的編制，按時(shí)間要求

上報(bào)集團(tuán)審核。

（四）動(dòng)態(tài)監(jiān)控：對(duì)區(qū)域所屬項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)出具月度動(dòng)態(tài)成本報(bào)告報(bào)

送集團(tuán)項(xiàng)目管理中心，對(duì)有超支風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警及監(jiān)控整改；

（五）專項(xiàng)審批：對(duì)項(xiàng)目的合約規(guī)劃、合同招標(biāo)定標(biāo)、變更簽證、付款、結(jié)算復(fù)審等

進(jìn)行權(quán)限內(nèi)的審核審批；

（六）培訓(xùn)指導(dǎo)：接受總部項(xiàng)目管理中心的培訓(xùn)指導(dǎo)，同時(shí)組織本區(qū)域范圍內(nèi)各事業(yè)

部的成本部進(jìn)行培訓(xùn)、宣貫工作;

編號(hào)：CM-1-01-20

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

頁碼：第7頁共133頁

（七）檢查整改：接受公司總部發(fā)起的各項(xiàng)專項(xiàng)檢查；同時(shí)，定期或不定期檢查、分

析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、制定整改計(jì)劃、落實(shí)措施、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并督促整改，并

將整改結(jié)果報(bào)送集團(tuán)項(xiàng)目管理中心。

（八）政策跟蹤：熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等

成本控制因素，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑；同時(shí)將各類政策

的異動(dòng)，報(bào)送給公司總部；

（九）協(xié)助數(shù)據(jù)庫建立：積極推動(dòng)實(shí)施成本模塊的系統(tǒng)上線操作，并對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、

及時(shí)性負(fù)責(zé)。

第三章成本管理組織和要求

第七條成本管理組織

（-）管理中心：根據(jù)集團(tuán)定位，總部以支持服務(wù)為中心，切斷重力、實(shí)現(xiàn)浮力，管

頭、管尾，過問不攬權(quán)、支持不包辦；各區(qū)域以執(zhí)行監(jiān)控為中心的成本管理系統(tǒng)；

（二）管理機(jī)制：落實(shí)成本崗位責(zé)任制，夯實(shí)成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本管理體

系；

（三）全員管理：各區(qū)域應(yīng)樹立全員、全方位、全過程成本管理意識(shí)、對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)

行全過程監(jiān)控；

（四）組織保障：各區(qū)域應(yīng)根據(jù)管理需要，設(shè)置相應(yīng)的組織架構(gòu)和人員編制，建立崗

位職責(zé)；

（五）各級(jí)成本管理部門應(yīng)作為公司成本的核算者、成本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警者和合理建議提供

者，監(jiān)管公司開發(fā)建設(shè)過程成本發(fā)生與動(dòng)態(tài)變化，并不斷促進(jìn)公司成本管理水平。

第八條成本管理要求

（-）制度體系建設(shè)

1.制度內(nèi)容：根據(jù)管理的需要，集團(tuán)總部應(yīng)制定和完善以下幾方面的成本管理制度

和工作指引，經(jīng)審批予以發(fā)布：

令成本管理規(guī)定

令目標(biāo)成本管理制度

編號(hào)：CM-1-01-20

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

頁碼：第8頁共133頁

令合約規(guī)劃管理制度

令動(dòng)態(tài)成本管理制度

令預(yù)結(jié)算管理制度

令變更簽證管理制度

令無效成本管理制度

令成本預(yù)警管理制度

令成本管理工作評(píng)估制度

令成本核算指引

令設(shè)計(jì)階段成本控制操作指引

令認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)操作指引

令工程款支付管理作業(yè)指引

令造價(jià)咨詢供方管理操作指引

令成本檔管理操作指引

令項(xiàng)目成本復(fù)盤操作指引

各區(qū)域根據(jù)以上制度、指引執(zhí)行和反饋。

2.集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各區(qū)域成本管理部的經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善成

本管理制度。

（二）標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

1.集團(tuán)根據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)品線建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)成本，結(jié)合實(shí)際產(chǎn)品的發(fā)展和變化不斷進(jìn)

行完善；

2.各區(qū)域需要收集市場(chǎng)上的同類標(biāo)桿產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)，并加以對(duì)比，提報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目

管理中心在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)成本評(píng)審時(shí)進(jìn)行參考；

3.標(biāo)準(zhǔn)成本發(fā)布后，各區(qū)域必須遵照?qǐng)?zhí)行。同時(shí)，集團(tuán)項(xiàng)目管理中心會(huì)根據(jù)具體情

況定期或不定期對(duì)標(biāo)準(zhǔn)成本予以更新或修訂，時(shí)間以公司發(fā)布為準(zhǔn)；

（三）成本信息化

1.公司建立成本管理信息系統(tǒng)，全面實(shí)現(xiàn)成本信息及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)，各級(jí)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)

按照集團(tuán)項(xiàng)目管理中心關(guān)于信息化建設(shè)的統(tǒng)一要求和部署，在日常工作中執(zhí)行。

編號(hào)：CM-1-01-20

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

頁碼：第9頁共133頁

2.成本管理信息系統(tǒng)是成本管理各項(xiàng)制度在線運(yùn)行的載體，集團(tuán)項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)

信息系統(tǒng)的建設(shè)、維護(hù)、推動(dòng)和優(yōu)化。

（四）成本計(jì)劃管理

1.各區(qū)域應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的

執(zhí)行情況：

L1建設(shè)產(chǎn)品的成本計(jì)劃（按成本科目），根據(jù)合約規(guī)劃分解到合約、根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃分解

到時(shí)間，根據(jù)責(zé)任成本分解到責(zé)任部門；

1.2建安工程資金計(jì)劃；

L3優(yōu)化成本、降低成本計(jì)劃。

2.成本計(jì)劃以投資測(cè)算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考

慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、數(shù)據(jù)化、圖表化。

3.各區(qū)域應(yīng)完善成本考核辦法，設(shè)立成本（優(yōu)化）降低率等成本考核指標(biāo)。

（五）合約管理

1.集團(tuán)項(xiàng)目管理中心編制《合約規(guī)劃管理制度》；

2.各區(qū)域應(yīng)根據(jù)公司的標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃模板編制項(xiàng)目的合約規(guī)劃；

3.集團(tuán)項(xiàng)目管理中心編制并發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)合同文本，各區(qū)域遵照?qǐng)?zhí)行。

（六）成本評(píng)估與分析

1.各區(qū)域在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、

控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重

點(diǎn)是：

1.1成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況；（包括但不限于進(jìn)度、合同、產(chǎn)值、付款等）

1.2動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本對(duì)比差異及其原因；

L3分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策。

2.評(píng)價(jià)、結(jié)論與預(yù)警。

3.各區(qū)域可根據(jù)管理需要，按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。

4.將檢查的會(huì)議記錄、成果報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心。

（七）報(bào)告報(bào)表

應(yīng)向公司總部上報(bào)的內(nèi)容主要包括：

編號(hào)：CM-1-01-20

畬小梁地產(chǎn)集刷成本管理總制度版號(hào)：A/0

/HOKUIIANGft|AlIITAVIGAOVF

頁碼：第10頁共133頁

1、按總部要求模板填報(bào)的動(dòng)態(tài)成本等條線月度會(huì)議相關(guān)的內(nèi)容；

2、當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。

3、根據(jù)總部專項(xiàng)工作的要求，需提報(bào)的有關(guān)資料。

4、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；

5、各區(qū)域應(yīng)配合集團(tuán)建立各種成本信息庫，包括分產(chǎn)品業(yè)態(tài)的目標(biāo)成本、不同項(xiàng)目

同業(yè)態(tài)的目標(biāo)成本、成本優(yōu)化分類匯總信息、無效成本的分類匯總信息等，便于互相交流

成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

第四章附則

第九條本規(guī)定適用于集團(tuán)總部及所屬的各區(qū)域公司。

第十條本規(guī)定未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照集團(tuán)項(xiàng)目管理中心的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本規(guī)定由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)解釋。

附件：支持性制度及指引文件

1）目標(biāo)成本管理制度

2）合約規(guī)劃管理制度

3）動(dòng)態(tài)成本管理制度

4）預(yù)結(jié)算管理制度

5）變更簽證管理制度

6）無效成本管理制度

7）成本預(yù)警管理制度

8）成本管理工作評(píng)估制度

9）成本核算指引

10）設(shè)計(jì)階段成本控制操作指引

11）認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)操作指引

12）工程款支付管理作業(yè)指引

13）造價(jià)咨詢供方管理操作指引

14）成本檔案管理操作指引

編號(hào)：CM-1-01-20

畬小梁他產(chǎn)集團(tuán)成本管理總制度版號(hào)：A/0

，M0N31AN。MAIl*TAT|GtOUr

頁碼：第11頁共133頁

15）項(xiàng)目成本復(fù)盤操作指引

編號(hào)：CM-1-02-21

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)目標(biāo)成本管理制度版號(hào)：A/1

JHONUllANtiRIAI||fAVIGftOUF

頁碼：第12頁共133頁

（二）目標(biāo)成本管理制度CM-1-02-21

目標(biāo)成本管理制度

（主責(zé)部門：集團(tuán)項(xiàng)目管理中心）

編制吳玉梅日期2017年04月

審核李國棟日期2017年04月

審核徐忠信日期2017年04月

審批楊劍日期2017年04月

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人

增加土地成本、期間李國棟

2017年04月吳玉梅楊劍

費(fèi)用的定義及口徑徐忠信

增加結(jié)算版成本的定李國棟

2017年04月吳玉梅楊劍

義及編制要求徐忠信

修訂施工圖版目標(biāo)成

李國棟

2017年04月本的審批時(shí)間、編制吳玉梅楊劍

徐忠信

目的要求

明確啟動(dòng)會(huì)版是過程李國棟

2017年04月吳玉梅楊劍

控制的最終版徐忠信

編號(hào)：CM-1-02-21

@小梁他產(chǎn)集團(tuán)目標(biāo)成本管理制度版號(hào)：A/1

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1目的

本制度明確了目標(biāo)成本管理的權(quán)責(zé)劃分，規(guī)范了操作程序，建立了審批路徑，為項(xiàng)目

目標(biāo)成本管理開展提供了制度依據(jù)，從成本角度有效的保證項(xiàng)目投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。

2適用范圍

本制度適用于中梁地產(chǎn)集團(tuán)（下簡稱“集團(tuán)公司”）本部及各區(qū)域公司/事業(yè)部所開發(fā)

項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理工作。

3術(shù)語和定義

本制度的目標(biāo)成本是指項(xiàng)目的土地成本、工程成本和期間費(fèi)用。其中：

土地成本包含：土地出讓金及契稅、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)及其他與

土地有關(guān)的費(fèi)用。

工程成本包含：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、小區(qū)管網(wǎng)道路

工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

期間費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用等為服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)生的，不能直接或間

接計(jì)入土地成本及工程成本的費(fèi)用。

目標(biāo)成本的制定是為了保證項(xiàng)目利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，基于項(xiàng)目產(chǎn)品定位，針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)

過程中的不同階段，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行的估算、測(cè)算、概算與預(yù)算，作為對(duì)成本日常工作指

導(dǎo)和管控的要求與目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的不同階段，目標(biāo)成本分為可研版、啟動(dòng)版、施工圖版、

預(yù)結(jié)版和結(jié)算版。

3.1可研版：在拿地后，根據(jù)總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和擬定建造標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的成本估算。

3.2啟動(dòng)會(huì)版：根據(jù)項(xiàng)目方案確定復(fù)函，對(duì)可研版目標(biāo)成本進(jìn)行修正后的成本概算。

3.3施工圖版：以施工圖為基準(zhǔn)編制的成本預(yù)算，作為在成本控制目標(biāo)下施工圖執(zhí)行情況

的成本反饋。

3.4預(yù)結(jié)版：是項(xiàng)目竣工前，對(duì)結(jié)算成本梳理后的為結(jié)算工作設(shè)立成本控制目標(biāo)。

3.5結(jié)算版：是項(xiàng)目結(jié)算完成后，以項(xiàng)目最終結(jié)算金額為基準(zhǔn)編制而成，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行回顧

分析的指標(biāo)匯總。

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4職責(zé)

4.1集團(tuán)項(xiàng)目管理中心

4.1.1負(fù)責(zé)制定及修訂公司目標(biāo)成本管理制度，并進(jìn)行宣貫培訓(xùn)；

4.1.2負(fù)責(zé)對(duì)各類目標(biāo)成本口徑劃分及牽頭組織對(duì)需分?jǐn)偟某杀尽①M(fèi)用，確定分?jǐn)傇瓌t和

依據(jù)。

4.1.3負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目各階段目標(biāo)成本中工程成本的編制進(jìn)行指導(dǎo)，審核、審批;。

4.1.4組織各區(qū)域公司建立工程成本標(biāo)準(zhǔn)成本體系、規(guī)劃，督導(dǎo)實(shí)施，組織對(duì)工程成本標(biāo)

準(zhǔn)成本評(píng)估及發(fā)布，過程指導(dǎo)；

4.1.5檢查、督導(dǎo)各區(qū)域公司目標(biāo)成本管理制度的執(zhí)行情況，重點(diǎn)跟進(jìn)目標(biāo)成本中工程成

本控制情況、配置標(biāo)準(zhǔn)及限額設(shè)計(jì)落實(shí)情況，對(duì)工程成本管理實(shí)行制度監(jiān)控，并進(jìn)行檢查

評(píng)比；

4.1.6對(duì)各項(xiàng)目各階段工程成本中涉及的重大技術(shù)方案進(jìn)行指導(dǎo)；

4.1.7對(duì)新拓展拿地工程成本測(cè)算進(jìn)行審核，并出具預(yù)審意見。

4.2集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心

4.2.1負(fù)責(zé)工程成本內(nèi)開發(fā)間接費(fèi)中的行政管理費(fèi)、資本利息，以及期間費(fèi)用中的管理費(fèi)

用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理細(xì)則的制定及宣貫培訓(xùn)；

4.2.2負(fù)責(zé)各階段目標(biāo)成本中行政管理費(fèi)、資本利息、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的核算、審核

和審批；

4.2.3對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中需分?jǐn)偟馁M(fèi)用，提出要求。

4.3集團(tuán)營銷客服中心

4.3.1負(fù)責(zé)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用的管理細(xì)則的制定及宣貫培訓(xùn)。

4.3.2負(fù)責(zé)目標(biāo)成本編制各階段銷售費(fèi)用的審核、審批。

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4.4集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)中心

4.4.1對(duì)各階段目標(biāo)成本產(chǎn)品價(jià)值及配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指導(dǎo)，重點(diǎn)審核產(chǎn)品價(jià)值及配置標(biāo)準(zhǔn)、

限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。

4.5集團(tuán)投資發(fā)展中心

4.5.1負(fù)責(zé)目標(biāo)成本中土地費(fèi)用管理細(xì)則的制定、宣貫培訓(xùn)；

4.5.2負(fù)責(zé)目標(biāo)成本編制各階段土地費(fèi)用的審核、審批。

4.6區(qū)域公司成本管理部

4.6.1執(zhí)行公司目標(biāo)成本管理制度，并提報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心審批，自覺接受集團(tuán)項(xiàng)目管

理中心監(jiān)督；

4.6.2根據(jù)集團(tuán)指導(dǎo)模板，建立分產(chǎn)品業(yè)態(tài)、分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)成本，同時(shí)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)成本與

行業(yè)標(biāo)桿對(duì)標(biāo)分析，并提報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目管理中心復(fù)核；

4.6.3檢查、指導(dǎo)各事業(yè)部目標(biāo)成本管理的執(zhí)行情況，制定整改計(jì)劃、落實(shí)措施、總結(jié)經(jīng)

驗(yàn)教訓(xùn)，并將檢查結(jié)果抄送集團(tuán)項(xiàng)目管理中心；

4.6.4對(duì)各事業(yè)部所有立項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行成本審核及出具預(yù)審意見，同時(shí)要指導(dǎo)各事業(yè)部進(jìn)行

準(zhǔn)確、詳細(xì)的目標(biāo)成本測(cè)算，建立與成本匹配的建造標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)目標(biāo)成本管理的執(zhí)行進(jìn)行

動(dòng)態(tài)監(jiān)控及預(yù)警控制。

4.7區(qū)域公司項(xiàng)目拓展部

4.7.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地費(fèi)用及土地相關(guān)的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用的審核，并提報(bào)集團(tuán)投資發(fā)展中心審

批，自覺接受集團(tuán)投資發(fā)展中心監(jiān)督。

4.7.2負(fù)責(zé)在目標(biāo)成本編制各階段提供相關(guān)土地成本數(shù)據(jù)，供區(qū)域成本管理部編制各版本

目標(biāo)成本使用。

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4.8區(qū)域公司財(cái)務(wù)部

4.8.1負(fù)責(zé)各階段目標(biāo)成本中行政管理費(fèi)、資本利息、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的審核；并提

報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心審批，自覺接受集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心監(jiān)督。

4.8.2負(fù)責(zé)在目標(biāo)成本編制各階段提供財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)，供區(qū)域成本管理部編制各版本目標(biāo)

成本使用。

4.9區(qū)域公司市場(chǎng)營銷部

4.9.1負(fù)責(zé)各階段目標(biāo)成本中銷售費(fèi)用的審核；并提報(bào)集團(tuán)營銷客服中心審批，自覺接受

集團(tuán)營銷管理客服中心監(jiān)督。

4.9.2負(fù)責(zé)在目標(biāo)成本編制各階段提供銷售費(fèi)用相關(guān)數(shù)據(jù)，供區(qū)域成本管理部編制各版本

目標(biāo)成本使用。

4.9區(qū)域公司研發(fā)設(shè)計(jì)部

4.9.1負(fù)責(zé)各階段目標(biāo)成本編制時(shí)設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的審核，并提報(bào)集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)中

心審批，自覺接受集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)中心監(jiān)督。

4.10區(qū)域公司董事長

4.10.1對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目目標(biāo)成本確定、動(dòng)態(tài)成本執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。

4.10.2負(fù)責(zé)明確各項(xiàng)目成本指標(biāo)的責(zé)任部門；

4.10.3根據(jù)已確定的目標(biāo)成本，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目成本科目的確定及指標(biāo)調(diào)整的審

批。

4.11事業(yè)部總經(jīng)理

4.11.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定、控制、對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行情況負(fù)總責(zé);

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4.11.2負(fù)責(zé)組織各職能進(jìn)行目標(biāo)成本編制并報(bào)區(qū)域董事長批準(zhǔn)。

4.10事業(yè)部成本部

4.9.1是項(xiàng)目工程成本的歸口管理部門，是各階段目標(biāo)成本審批流程發(fā)起的責(zé)任部門；

4.9.2組織各職能編制目標(biāo)成本及匯總、評(píng)審，負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑

工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、小區(qū)管網(wǎng)道路工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間

接費(fèi)等工程造價(jià)指標(biāo)及其動(dòng)態(tài)成本核算、分析及總結(jié)；同時(shí)負(fù)責(zé)工程成本的整理匯總，進(jìn)

行目標(biāo)成本與標(biāo)準(zhǔn)成本的差異說明，及各階段目標(biāo)成本變化的差異說明等的編制工作；

4.9.3負(fù)責(zé)將目標(biāo)成本細(xì)化，將工程成本指標(biāo)分解；

4.9.4負(fù)責(zé)對(duì)工程成本動(dòng)態(tài)執(zhí)行情況監(jiān)督并進(jìn)行預(yù)警申報(bào)。

4.10事業(yè)部開發(fā)部

4.10.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)中與政府部門相關(guān)的各項(xiàng)手續(xù)；

4.11事業(yè)部設(shè)計(jì)部

4.11.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、精裝修設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng)設(shè)

計(jì)等設(shè)計(jì)方案的控制；

4.11.2負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的控制；

4.11.3負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更等費(fèi)用的真實(shí)性、合理性、必要性負(fù)責(zé)。

4.12事業(yè)部項(xiàng)目部

4.12.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期三通一平、臨時(shí)設(shè)施、建安、市政、公建等工程的執(zhí)行；

4.12.2對(duì)項(xiàng)目洽商、索賠等費(fèi)用發(fā)生的真實(shí)性、合理性、必要性負(fù)責(zé)。

4.13事業(yè)部銷售部

4.13.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)控制執(zhí)行。

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4.14事業(yè)部財(cái)務(wù)部

4.14.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)中的行政管理費(fèi)、資本利息，以及期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用、

財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制執(zhí)行。

5目標(biāo)成本編制及審批管理

5.1可研版目標(biāo)成本

5.1.1在項(xiàng)目可研拿地上會(huì)前，須由各區(qū)域公司/事業(yè)部根據(jù)強(qiáng)排總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建

造標(biāo)準(zhǔn)、政府配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及地塊特殊因素等信息，及時(shí)完成《目標(biāo)成本（拿地上會(huì)版）》

的編制工作，并以郵件形式發(fā)集團(tuán)項(xiàng)管中心復(fù)核。該目標(biāo)成本經(jīng)集團(tuán)項(xiàng)管中心審核后作為

拿地決策的依據(jù)。

5.1.2編制時(shí)間：在項(xiàng)目拿地后，須由各區(qū)域公司/事業(yè)部進(jìn)行《目標(biāo)成本（可研版）》編

制工作，要求可研版工程總成本與《目標(biāo)成本（拿地上會(huì)版）》保持一致，土地成本應(yīng)按

實(shí)際拍地價(jià)調(diào)整，并在金蝶系統(tǒng)發(fā)起審批流程，并在獲取土地中標(biāo)通知書之日起1個(gè)月內(nèi)

金蝶審批完成。

5.1.3編制要求：《目標(biāo)成本（可研版）》經(jīng)審批確定，原則上不允許調(diào)整。如遇特殊情況，

在滿足項(xiàng)目盈利目標(biāo)要求下，需集團(tuán)董事長/總裁審批同意后，才可對(duì)可研版目標(biāo)成本進(jìn)

行調(diào)整。

5.1.4編制依據(jù)：設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)、對(duì)標(biāo)項(xiàng)目成本資料、贈(zèng)送面

積、當(dāng)?shù)卣涮资召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成本數(shù)據(jù)庫，市場(chǎng)變化預(yù)期、項(xiàng)目的特點(diǎn)（土地出讓文件、

地質(zhì)條件、基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），營銷定位分析，戰(zhàn)略采購信息，工程技術(shù)方案及

其它相關(guān)資料。

5.2啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本

5.2.1編制時(shí)間：根據(jù)內(nèi)部方案匯報(bào)會(huì)信息，對(duì)可研版目標(biāo)成本進(jìn)行修正，在獲得項(xiàng)目方

案確定復(fù)函后1個(gè)月內(nèi)，由區(qū)域公司/事業(yè)部完成《目標(biāo)成本（啟動(dòng)會(huì)版）》的編制并發(fā)起

金蝶審批流程，并于方案確定復(fù)函后2個(gè)月內(nèi)金蝶審批完成。如同一期內(nèi)，各產(chǎn)品方案確

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定復(fù)函時(shí)間不一致，以第一批時(shí)間加一個(gè)月確定報(bào)審時(shí)間。

5.2.2在方案設(shè)計(jì)報(bào)批前，由事業(yè)部完成《目標(biāo)成本（啟動(dòng)會(huì)版）》的編制并郵件先發(fā)區(qū)

域公司審核，經(jīng)區(qū)域公司復(fù)核后，確保啟動(dòng)版目標(biāo)成本不超可研版目標(biāo)成本方可報(bào)批。同

時(shí)抄送集團(tuán)項(xiàng)管中心備案。

5.2.3編制要求：作為啟動(dòng)會(huì)階段目標(biāo)成本，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目盈利目標(biāo)要求，反推可支配的成

本適配標(biāo)準(zhǔn)，以此來進(jìn)行策劃和編制，如測(cè)算的成本不能滿足要求時(shí)，由區(qū)域公司組織成

本、采購、設(shè)計(jì)、營銷等職能重新進(jìn)行產(chǎn)品研究，按盈利目標(biāo)要求去重新規(guī)劃產(chǎn)品、提升

售價(jià)和測(cè)算成本。啟動(dòng)會(huì)版與可研版目標(biāo)成本之間的變化與原因說明，必須提供計(jì)算依據(jù),

并就項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)與三級(jí)科目費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行成本比較，并在啟動(dòng)會(huì)成本匯報(bào)PPT內(nèi)體現(xiàn)。

5.2.4編制依據(jù)：概念設(shè)計(jì)方案、適配標(biāo)準(zhǔn)，歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)庫，對(duì)標(biāo)項(xiàng)目成本

資料、市場(chǎng)變化預(yù)期、項(xiàng)目的特點(diǎn)（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），營銷定位報(bào)告，戰(zhàn)略采

購信息及其它相關(guān)資料。

5.2.5科目深度：開發(fā)成本、期間費(fèi)用為一級(jí)科目；開發(fā)成本中（土地成本、開發(fā)前期準(zhǔn)

備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、小區(qū)管網(wǎng)道路工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套

設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）為二級(jí)科目，期間費(fèi)用中（管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）為二

級(jí)科目。

5.2.6編制表單：包括①封面②編制說明③項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表④產(chǎn)品價(jià)值及配置標(biāo)準(zhǔn)

⑤關(guān)鍵指標(biāo)表（含限額設(shè)計(jì)）⑥目標(biāo)成本匯總表（含各業(yè)態(tài)成本分?jǐn)偅呶飿I(yè)類型n建安

費(fèi)用⑧除建安外其它費(fèi)用⑨銷售利潤率。

5.2.7測(cè)算單價(jià)：參考｛（**期）****信息價(jià)｝、參考我司已開發(fā)樓盤的項(xiàng)目成本和周邊同

類樓盤的項(xiàng)目成本情況，并結(jié)合市場(chǎng)行情進(jìn)行測(cè)算，其中主體建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、環(huán)

境工程按我司已開發(fā)樓盤的成本情況積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值估算。如近期人工費(fèi)、材料價(jià)格上漲

比較快，本方案測(cè)算是按目前市場(chǎng)水平考慮***%人工、材料價(jià)格上漲的不可預(yù)見因素。

5.2.8測(cè)算工程量：按設(shè)計(jì)部提供的”｛****圖紙｝”進(jìn)行計(jì)算，工程量全部采用面積*含量

系數(shù)，含量系數(shù)為歷史項(xiàng)目提煉或周邊同樓盤項(xiàng)目對(duì)標(biāo)，結(jié)構(gòu)類含量可直接套用限額指標(biāo)

或歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫，如果方案調(diào)整則測(cè)算也相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

5.2.9建造標(biāo)準(zhǔn)：分結(jié)構(gòu)與粗裝飾、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)電氣、室內(nèi)給排水、

室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防報(bào)警、消火栓、防排煙、弱電系統(tǒng)、智能化、園林景觀、地下

室、高低壓配電等，可參考集團(tuán)發(fā)布的建造標(biāo)準(zhǔn)做法及參考單價(jià)。

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@小梁他產(chǎn)集團(tuán)目標(biāo)成本管理制度版號(hào)：A/1

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5.2.10設(shè)計(jì)指標(biāo)落地：限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品價(jià)值及配置標(biāo)準(zhǔn)、關(guān)鍵指標(biāo)在方案設(shè)計(jì)合同

簽訂前，由設(shè)計(jì)職能作為《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》發(fā)給設(shè)計(jì)院。

5.2.11金蝶系統(tǒng)中啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本科目錄入深度、細(xì)度，原則上要求與EXCEL版的目標(biāo)

成本測(cè)算明細(xì)一致。金蝶審批要求上傳附件：含相關(guān)圖紙、目標(biāo)責(zé)任書、成本測(cè)算明細(xì)、

差異分析說明、政府配套收費(fèi)文件及其他相關(guān)測(cè)算文件等。

5.3施工圖版目標(biāo)成本

5.3.1在施工圖報(bào)審圖前，由事業(yè)部完成《目標(biāo)成本（施工圖版）》的編制并郵件先發(fā)區(qū)

域公司審核，經(jīng)區(qū)域公司復(fù)核后，確保施工圖版目標(biāo)成本不超啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本方可報(bào)審

圖。同時(shí)抄送集團(tuán)項(xiàng)管中心備案。

5.3.2編制時(shí)間：在項(xiàng)目施工圖審圖完成后6個(gè)月內(nèi)，由區(qū)域公司/事業(yè)部完成《目標(biāo)成

本（施工圖版）》的編制，并發(fā)起金蝶流程審批完成。同一分期內(nèi)，獲得施工圖審圖時(shí)間

不一致的，以最后一批審圖完成時(shí)間加6個(gè)月確定審批時(shí)間。

5.3.3編制要求：作為施工圖階段目標(biāo)成本，應(yīng)能反映項(xiàng)目需要的實(shí)際成本，作為對(duì)啟動(dòng)

會(huì)版目標(biāo)成本的復(fù)核及校驗(yàn)。應(yīng)在施工圖經(jīng)過計(jì)量的情況下，并依據(jù)已經(jīng)簽訂的合同的價(jià)

格及項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)水平進(jìn)行編制。。施工圖版與啟動(dòng)會(huì)版成本之間的變化與原因說明，

必須提供計(jì)算依據(jù)，并就項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)與三級(jí)科目費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行成本比較。并在開盤前一個(gè)月，

區(qū)域公司/事業(yè)部成本部形成項(xiàng)目分產(chǎn)品業(yè)態(tài)全成本匯總表，提供區(qū)域公司銷售定價(jià)參考。

5.3.4編制依據(jù)：項(xiàng)目施工圖紙，典型樓棟測(cè)算成本數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)庫，對(duì)標(biāo)項(xiàng)目成本資

料、市場(chǎng)變化預(yù)期、項(xiàng)目施工方案，營銷配置標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告，圖紙建筑做法，戰(zhàn)略采購信息及

其它相關(guān)資料。

5.3.5設(shè)計(jì)指標(biāo)落地：限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品價(jià)值及配置標(biāo)準(zhǔn)、建筑做法、關(guān)鍵指標(biāo)在施工圖設(shè)計(jì)合同

簽訂前，由設(shè)計(jì)職能作為《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》發(fā)給設(shè)計(jì)院。

5.4預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本

5.4.1項(xiàng)目竣工備案前45天，區(qū)域公司/事業(yè)部須完成對(duì)《目標(biāo)成本（預(yù)結(jié)版）》的梳理，

并將梳理結(jié)果上報(bào)集團(tuán)審批，且于竣工備案前金蝶流程審批通過。預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本包括確

認(rèn)的已發(fā)生成本和預(yù)估成本。

5.4.1.1對(duì)于已發(fā)生成本，已取得結(jié)算書的合同，按結(jié)算數(shù)據(jù)據(jù)實(shí)反映；沒有取得結(jié)算書

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的，由相關(guān)成本的責(zé)任部門進(jìn)行專業(yè)判斷、估算，由區(qū)域公司/事業(yè)部成本部負(fù)責(zé)審核。

5.4.1.2對(duì)于預(yù)估成本，要詳細(xì)說明事項(xiàng)和預(yù)估依據(jù)。

5.4.2對(duì)于成本核算為同一期但分期入住的情況，在每次竣工備案前45天，區(qū)域公司/事

業(yè)部須提交《目標(biāo)成本（預(yù)結(jié)版-調(diào)整）》，并上報(bào)集團(tuán)審批，且于竣工備案前審核通過。

5.5結(jié)算版成本

5.5.1編制時(shí)間：項(xiàng)目竣工交付后12個(gè)月內(nèi)或總包、專業(yè)分包、獨(dú)立承包工程合同結(jié)算完

成后（兩者取較晚者）。區(qū)域公司/事業(yè)部須完成對(duì)《目標(biāo)成本（結(jié)算版）》的梳理，并將

梳理結(jié)果上報(bào)集團(tuán)審批。

5.5.2結(jié)算版目標(biāo)成本審批時(shí)需要提供成本單方指標(biāo)和特征數(shù)據(jù)指標(biāo)。同時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的

目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行分析，匯總出典型案例，并提出成本管理優(yōu)化意見。

5.6目標(biāo)成本管理及考核

5.6.1各版本目標(biāo)成本的審批流程根據(jù)權(quán)責(zé)手冊(cè)要求進(jìn)行審批。除拿地上會(huì)版外，其他版

本目標(biāo)成本由金蝶系統(tǒng)發(fā)起審批。

5.6.2目標(biāo)成本（工程總成本）管控原則：可研版目標(biāo)成本2啟動(dòng)版目標(biāo)成本2施工圖版

目標(biāo)成本》預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)版目標(biāo)成本2結(jié)算版成本。工程總成本只允許優(yōu)化降低，原則上不允許

增加。

如遇特殊情況，在滿足項(xiàng)目可研凈利潤要求下，確實(shí)因成本增加而帶來巨大的產(chǎn)品溢價(jià)，

區(qū)域公司需先報(bào)集團(tuán)市場(chǎng)、營銷確認(rèn)，并經(jīng)集團(tuán)董事長/總裁審批同意后，方可調(diào)整。

5.6.3啟動(dòng)版目標(biāo)成本審批完成后，關(guān)聯(lián)合約規(guī)劃，再強(qiáng)關(guān)聯(lián)合同審批。如目標(biāo)成本審批

時(shí)間滯后，為滿足銷售節(jié)點(diǎn)，區(qū)域編制合約計(jì)劃需求，經(jīng)區(qū)域董事長審批完成，報(bào)備項(xiàng)管

中心成本對(duì)接人復(fù)核后，由項(xiàng)管中心成本對(duì)接人報(bào)IT開通計(jì)劃內(nèi)的合同錄入權(quán)限。

5.6.4審批后的啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本，是成本動(dòng)態(tài)實(shí)施和合同簽約工作的管控目標(biāo)。目標(biāo)成

本的二級(jí)費(fèi)項(xiàng)須分別控制，未經(jīng)審批不可進(jìn)行跨二級(jí)間的費(fèi)項(xiàng)調(diào)整。二級(jí)費(fèi)項(xiàng)如需調(diào)整,

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須單獨(dú)說明原因和影響后，按照啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本審批流程和權(quán)限進(jìn)行審批，通過后方可

實(shí)施。二級(jí)費(fèi)項(xiàng)是指：土地成本，開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用，主體建筑工程費(fèi)，主體安裝工程費(fèi)，

小區(qū)管網(wǎng)道路工程費(fèi)，園林環(huán)境工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用。

5.6.5對(duì)于景觀成本、精裝修成本、石材和幕墻成本實(shí)行單項(xiàng)控制，如需調(diào)整，須單獨(dú)說

明原因和影響后，按照啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本審批流程和權(quán)限進(jìn)行審批，通過后方可實(shí)施。

5.6.6對(duì)于以下7個(gè)專項(xiàng)，滿足匯報(bào)條件之一的，需做專項(xiàng)匯報(bào)。

序號(hào)專項(xiàng)匯報(bào)條件匯報(bào)時(shí)間匯報(bào)內(nèi)容

1.場(chǎng)地情況復(fù)雜，啟動(dòng)會(huì)后方案調(diào)整，或

施工中發(fā)生不可預(yù)見事項(xiàng)，土方科目比啟

動(dòng)會(huì)增加成本20%以上,或增加成本超1.場(chǎng)地現(xiàn)狀原始資料（照片、影像）

過500萬2.備選土方方案、支持資料及預(yù)估成本

土方方案確定前

1土方2.場(chǎng)地內(nèi)有水（泥）塘，需進(jìn)行換填處理，3.場(chǎng)地如進(jìn)行換填處理，需提供現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察

土方工程施工中

水（泥）塘面積占平場(chǎng)面積20%以上資料（初勘、詳勘、水塘深度等原始記錄）

3.場(chǎng)地臨海、湖、河道等，場(chǎng)地地質(zhì)松軟，4.后期成本優(yōu)化措施

需使用土方換填、嗆灰等處理方式，且處

理面積占平場(chǎng)面積20%以上

1.雙層及以上地庫基坑支護(hù)1.支護(hù)方案及預(yù)估成本

支護(hù)方案確定前

基礎(chǔ)2.地質(zhì)條件比地勘報(bào)告差，施工中發(fā)生不2.地質(zhì)條件比地勘報(bào)告差的處理方案、支持資

2樁基礎(chǔ)施工過程

處理可預(yù)見事項(xiàng)，基礎(chǔ)處理科目比啟動(dòng)會(huì)增加料及預(yù)計(jì)增加成本

中

成本20%以上,或增加成本超過500萬3.后期成本優(yōu)化措施

1.如采用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)，超集團(tuán)成本限額1.幕墻方案及預(yù)估成本

石材2.如為法式高層，而沒有采用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)2.梳理成本、售價(jià)，與啟動(dòng)版對(duì)比成本、售價(jià)

3幕墻方案確定前

幕墻3.幕墻提高標(biāo)準(zhǔn)，方案預(yù)估成本超出啟動(dòng)及利潤差異及原因

版目標(biāo)成本3.后期成本優(yōu)化措施

1.外立面采用玻璃幕墻系統(tǒng)，幕墻面積單1.幕墻方案及預(yù)估成本

玻璃方超11002.梳理成本、售價(jià)，與啟動(dòng)版對(duì)比成本、售價(jià)

4幕墻方案確定前

幕墻2.幕墻提高標(biāo)準(zhǔn)，方案預(yù)估成本超出啟動(dòng)及利潤差異及原因

版目標(biāo)成本3.后期成本優(yōu)化措施

1.梳理成本、售價(jià)，與啟動(dòng)版對(duì)比成本、售價(jià)

及利潤差異及原因

5門窗1.比啟動(dòng)版目標(biāo)成本提高門窗標(biāo)準(zhǔn)門窗方案確定前

2.門窗含量超集團(tuán)參考指標(biāo)原因

3.后期成本優(yōu)化措施

1.新增成品房精裝修后售價(jià)和利潤

L啟動(dòng)版目標(biāo)成本之后新增成品房精裝精裝方案確定前

2.提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)后售價(jià)和利潤

6精裝修（結(jié)合精裝修啟

3.梳理成本、售價(jià)，與啟動(dòng)版對(duì)比成本、售價(jià)

2.比啟動(dòng)版目標(biāo)成本提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)會(huì)時(shí)間）

及利潤差異及原因

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畬?中中梁餐地他產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)目目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理制制度度版版號(hào)號(hào)；：AA/1/1

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4.后期成本優(yōu)化措施

景觀方案確定前1.梳理成本、售價(jià)，與啟動(dòng)版對(duì)比成本、售價(jià)

7景觀1.比啟動(dòng)版目標(biāo)成本提高景觀標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)合景觀方案及利潤差異及原因

評(píng)審時(shí)間）2.后期成本優(yōu)化措施

備注：1.匯報(bào)條件為項(xiàng)目單期情況，凡符合匯報(bào)條件其中之一的，須向集團(tuán)進(jìn)行專題匯報(bào)，且匯報(bào)通過后方可發(fā)起專項(xiàng)

工作會(huì)議審批.

6支持性文件

6.1《成本核算指引》

6.2《標(biāo)準(zhǔn)成本操作指引》

6.3《設(shè)計(jì)階段成本控制操作指引》

7附件

附件1：《（各版本）目標(biāo)成本測(cè)算表》

附件2：《（可研版）目標(biāo)成本測(cè)算表模板1.0版》

8支持表單（區(qū)域參考選用）

附件3：《拿地測(cè)算