東營五星級酒店建設項目可行性研究報告

PAGE目錄第一章總論 11.1項目簡介 11.2可行性研究報告編制依據(jù)、指導思想與范圍 21.3項目建設單位簡介 31.4研究的主要結論與建議 5第二章項目建設背景與建設必要性 62.1項目建設背景 62.2項目建設必要性 19第三章

市場分析與預測 223.1

蕪湖市旅游市場簡析 363.2

蕪湖市星級酒店市場簡析 393.3

項目周邊市場環(huán)境分析 403.4本章小結 41第四章項目建設條件分析和需求分析 424.1項目建設條件分析 424.2縣域經(jīng)濟基礎分析 444.3發(fā)展優(yōu)勢 46第五章建設內(nèi)容與規(guī)模 515.1建設內(nèi)容與規(guī)模 525.2經(jīng)營內(nèi)容 54第六章工程設計方案 606.1設計依據(jù) 606.2工程概況 606.3建筑設計 606.4結構設計 626.5輔助工程 64第七章環(huán)境影響分析 697.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 697.2環(huán)境影響分析 697.3環(huán)境保護措施及治理效果 70第八章節(jié)能 728.1

設計依據(jù) 728.2節(jié)能措施 72第九章消防與安全衛(wèi)生 749.1消防 749.2

勞動安全 759.3

衛(wèi)生防護 76第十章項目的組織機構與運作方式 7910.1

組織機構 7910.2

部門職能 80第十一章

經(jīng)營方式與營銷策略 8711.1

經(jīng)營方式 8711.2

營銷策略 87第十二章項目實施進度 9112.1項目工程實施計劃 9112.2項目實施橫道圖 92第十三章投資估算 9313.1

估算編制依據(jù) 9313.2

估算編制范圍 9313.3

估算編制方法 9313.4

投資估算 9413.5

資金籌措及還貸 95第十四章

經(jīng)濟效益評價 9614.1成本核算 9614.2利潤估算 9614.3財務評價結論 98第十五章結論與建議 104第105頁第一章總論1.1項目簡介1.項目名稱：*****************建設項目2.項目建設單位：*************************3.項目負責人：4.項目建設地點*****************位于山東省東營市，5.項目建設內(nèi)容和建設規(guī)模：*****************按五星級標準設計，共有客房238套，貴賓房5套，主樓16層，總高72.5米，裙房3層，高19.2米，另有5幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積36006m2。地下一層建筑面積1270m26.投資估算及籌措資金總投資18300萬元，其中：建設投資17900萬元，鋪底流動資金50萬元，建設期利息350萬元。本項目資金籌措按以下方式進行：項目單位自籌8300萬元；融資10000萬元。7.可行性研究報告編制單位：工程咨詢公司1.2可行性研究報告編制依據(jù)、指導思想與范圍1.2.1編制依據(jù)1.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137-90）3.中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要4.山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要5.山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃6.東營市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要7.《東營市土地利用總體規(guī)劃》和東營市其他有關專項規(guī)劃8.《東營市城市總體規(guī)劃》9.國家計委《建設項目可行性研究報告內(nèi)容及深度的規(guī)定》10.其他相關的政策法規(guī)和技術規(guī)劃1.2.2指導思想1.充分利用項目建設所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設計，突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。2.項目建設要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟、知識經(jīng)濟、假日經(jīng)濟、旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻。3.項目建設是按照東營市城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。4.

酒店設計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經(jīng)濟增長等）的功能。1.2.3可行性研究報告編制的范圍1.項目建設的背景及必要性2.項目選址及建設條件3.建設規(guī)模與建設內(nèi)容4.工程技術方案5.公用工程和輔助設施6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防7.項目實施計劃8.組織機構與人力資源配置9.投資估算和資金籌措10.效益分析11.結論與建議1.3項目建設單位簡介************由實力浙商投資，公司成立于2006年，注冊資本3000萬元，現(xiàn)有員工20余人，并于2007年投資成立控股公司蕪湖天虹置業(yè)有限公司，公司注冊資本2000萬元。公司在蕪湖縣投資在建項目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名），擬建項目有皖南汽車交易市場（暫定名），目前公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭，憑借多年專業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚資金實力，成立伊始就招攬大批高素質人才公司，通過產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機結合，形成并重點發(fā)展"酒店、房產(chǎn)、商貿(mào)"三大板塊。“日出江花紅勝火”，長江之畔的蕪湖縣正蓬勃發(fā)展，蕪湖南湖大酒店有限公司將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營，秉承“誠信、團結、創(chuàng)新、務實”的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以項目為主線的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品，肩負起建筑"百年大計"的重擔，致力于為蕪湖縣城市建設締造新的生活夢想，使公司成長為蕪湖最優(yōu)秀的的酒店業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開發(fā)商和運營商之一。1.4研究的主要結論與建議1.4.1主要經(jīng)濟技術指標主要經(jīng)濟技術指標名稱數(shù)量備注總投資18300萬元其中：1、固定資產(chǎn)投資18250萬元建設期利息350萬元2、鋪底流動資金50萬元正常年份銷售收入5340.7萬元正常年正常年份總成本3005.8萬元正常年利潤總額2326.4萬元正常年所得稅581.6萬元正常年稅后利潤1744.8萬元正常年內(nèi)部收益率（％）11.6%稅后財務凈現(xiàn)值（萬元）1299.6稅后靜態(tài)投資回收期（年）7.9含建設期1年動態(tài)投資回收期（年）10.7含建設期1年投資利潤率（％）10.8%投資利稅率（％）11.0%盈虧平衡點（產(chǎn)量）70.5%

第二章項目建設背景與建設必要性2.1項目建設背景2.1.1政策背景“十二五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展面臨的新形勢，既面臨難得的重大歷史機遇，也面對諸多可以預見和難以預見的風險挑戰(zhàn)。經(jīng)濟全球化和區(qū)域一體化深入發(fā)展，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命蓬勃興起，國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉移步伐加快；國家把加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式作為“十二五”發(fā)展的主線，積極扶持發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推進生態(tài)文明建設；省委、省政府積極實施重點區(qū)域帶動戰(zhàn)略，加快推進黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設，為東營的發(fā)展提供了良好條件。經(jīng)過多年來的奮斗和探索，東營的發(fā)展基礎更加堅實，發(fā)展動力更加強勁，發(fā)展前景更加廣闊。特別是作為黃河三角洲開發(fā)建設的主戰(zhàn)場和山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的前沿城市，東營面臨著前所未有的重大歷史機遇。隨著國家戰(zhàn)略的深入實施，東營的發(fā)展充滿蓬勃生機與旺盛活力。國家級高效生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和特色鮮明的藍色經(jīng)濟區(qū)的宏偉藍圖，開創(chuàng)東營充滿希望更加美好的明天。根據(jù)山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略定位、資源環(huán)境承載能力、現(xiàn)有基礎和發(fā)展?jié)摿?，按照以陸促海、以海帶陸、海陸統(tǒng)籌的原則，優(yōu)化海洋產(chǎn)業(yè)布局，提升膠東半島高端海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心地位，壯大黃河三角洲高效生態(tài)海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和魯南臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)兩個增長極；優(yōu)化海岸與海洋開發(fā)保護格局，構筑海岸、近海和遠海三條開發(fā)保護帶；優(yōu)化沿海城鎮(zhèn)布局，培育青島—濰坊—日照、煙臺—威海、東營—濱州三個城鎮(zhèn)組團，形成“一核、兩極、三帶、三組團”的總體開發(fā)框架。黃河三角洲高效生態(tài)海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和魯南臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的重要增長極。加快培育壯大南北兩個增長極，對于促進山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)協(xié)調發(fā)展，提升區(qū)域整體實力具有重要作用。海岸旅游帶：在現(xiàn)有海岸旅游的基礎上做延伸性開發(fā)，提升蓬萊、海陽、文登等旅游度假區(qū)發(fā)展水平，逐步建成國家級旅游度假區(qū)，形成以沿海城市、旅游度假區(qū)為主體，以近岸風景名勝區(qū)為支撐，以溫泉旅游、鄉(xiāng)村旅游、葡萄酒莊、濰坊風箏和木版年畫、東營和濱州濕地等旅游資源為重要補充，與海洋旅游帶協(xié)同發(fā)展的海岸旅游度假連綿帶。東營的黃三角開發(fā)戰(zhàn)略在戰(zhàn)略布局上，立足黃三角、面向環(huán)渤海、依托大腹地、放眼全世界，著力推進東進、西擴、南融、北接。東進就是向東打開出海通道，沖出渤海灣，連接東北亞，融入經(jīng)濟全球化；西擴就是以濟南省會城市圈為依托，向西拓展市場，開辟港口腹地；南融就是向南融入山東半島城市群，打造先進制造業(yè)重要板塊；北接就是向北對接天津濱海新區(qū)，主動接受輻射，促進開放開發(fā)。2.1.2東營市簡介城市概況\o"查看圖片"

東營市行政區(qū)劃圖東營市是萬里黃河入海的地方，是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的主戰(zhàn)場和核心區(qū)域。1983年建市，建市初，全市劃為東營、牛莊、河口3個區(qū)，廣饒、利津、墾利3個縣，3個鎮(zhèn)、55個人民公社，1780個生產(chǎn)大隊。1984年撤社改鄉(xiāng)、撤隊改村。1987年6月，牛莊區(qū)與東營區(qū)合并為東營區(qū)。此后多次進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調整，撤、并了一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)。至2007年底，東營市轄東營、河口2個區(qū)，廣饒、利津、墾利3個縣，23個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)、7個街道辦事處，1781個村民委員會。南部廣饒縣（齊國樂安）是古代大軍事家兵圣孫武的故里，東營區(qū)牛莊鎮(zhèn)時家村是呂劇的發(fā)源地，東營市歷史博物館（廣饒）存有最早的中譯本《共產(chǎn)黨宣言》。北部是黃河沖積的新生淤地——黃河三角洲。這里是中國第二大油田——勝利油田駐地，是濟軍基地，是中國石油大學（華東）駐地。這里有豐富的石油、天然氣資源，還有豐富的海洋資源。南部歷史悠久，北部資源豐富。這里有亞洲最大的地上人工湖——天鵝湖，山東省最大的城市公園——東營清風湖公園。南部的廣饒縣是全國第一個村村通柏油路的縣，是第一批村村通電話的縣，是第一批村村通公交車的縣，是第一批村村通自來水的縣，也是東營市第一個進入全國百強縣的縣。目前東營市正在進行廣利河改造工程，提出了“回歸河流”的規(guī)劃理念，包括三方面的含義：廣利河回歸成為具有生態(tài)景觀功能的城市河流；中心城回歸成為與河流聯(lián)系密切的和諧關系；重新塑造人與水的關系——從“索取”到“回饋”，讓河流成為一條健康的河流，與城市共同發(fā)展。地理位置東營市地理位置為北緯36°55′～38°10′，東經(jīng)118°07′～119°10′。東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面積7923平方公里。地貌地勢沿黃河走向自西南向東北傾斜。西南部最高高程為28米（大沽高程，下同），東北部最低高程1米，自然比降為1/8000～1/12000；西部最高高程為11米，東部最低高程1米，自然比降為1/7000。黃河穿境而過，背河方向近河高、遠河低，背河自然比降為1/7000，河灘地高于背河地2～4米，形成“地上懸河”。全市微地貌有5種類型：古河灘高地，占全市總面積的4.15%，主要分布于黃河決口扇面上游；河灘高地，占全市總面積的3.58%，主要分布于黃河河道至大堤之間；微斜平地，占全市總面積的54.54%，是崗、洼過渡地帶；淺平洼地，占全市總面積的10.68%，小清河以南主要分布于古河灘高地之間，小清河以北主要分布于微斜平地之中、緩崗之間和黃河故道低洼處；海灘地，占全市總面積的27.05%，與海岸線平行呈帶狀分布。河流黃河，東營段上起濱州界，自西南向東北貫穿東營市全境，在墾利縣東北部注入渤海，全長138公里。黃河水徑流量年際變化大，年內(nèi)分配不均，含沙量大。據(jù)利津水文站1950～2001年實測資料，黃河年均徑流量332.6億立方米，最大973.1億立方米(1964年)，最小18.8億立方米(1997年)；最大流量為10400立方米每秒(1958年7月)，最小流量為斷流干河；年均輸沙量8.36億噸，最大21億噸(1958年)，最小0.15億噸(1997年)。90年代以來，黃河年徑流量減少，經(jīng)常出現(xiàn)斷流。1999年后，黃河水利委員會加大對沿黃地區(qū)引水的管理力度，斷流現(xiàn)象趨緩，2000～2004年實現(xiàn)不斷流。2002年，黃河全年徑流量41.58億立方米；2003年，黃河全年徑流量191?3億立方米；2004年，黃河全年徑流量198?2億立方米。全市除黃河外共有骨干排水河道30條。以黃河為分界線，黃河以南屬淮河流域，有小清河及其支流淄河、陽河、泥河子、預備河，支脈河及其支流小河子、武家大溝、廣蒲河、五干排，廣利河及其支流溢洪河、東營河、老廣蒲河、五六干合排、六干排，永豐河及其支流三排溝，張鎮(zhèn)河、小島河20條河流；黃河以北屬海河流域，有潮河及其支流褚官河、太平河，馬新河，沾利河，草橋溝，草橋溝東干流，挑河，神仙溝及其支流新衛(wèi)東河10條河流。海域東營市海岸線北起順江溝河口，南至淄脈溝口，全長350.34公里，約占山東省海岸線的1/9?！?”米至岸線灘涂面積10.19萬公頃。負10米等深線以內(nèi)淺海面積4800平方公里。沿岸海底較為平坦，淺海底質泥質粉砂占77.8%，沙質粉砂占22.2%。海水透明度為32～55厘米。海水溫度、鹽度受大陸氣候和黃河徑流的影響較大。冬季沿岸有3個月冰期，海水流冰范圍為5～10海里，鹽度在30‰左右；春季海水溫度為12～20℃，鹽度多為22～31‰；夏季海水溫度為24～28℃，鹽度為21～30‰；黃河入?？诟浇Ｄ甏嬖诘蜏氐望}水舌。東營海域為半封閉型，大部岸段的潮汐屬不規(guī)則半日潮，每日2次，每日出現(xiàn)的高低潮差一般為0.2～2米，大潮多發(fā)生于3～4月和7～11月，潮位最高超過5米。易發(fā)生風暴潮災，近百年來發(fā)生潮位高于3.5米的風暴潮災7次。近海在黃河及其它河流作用下，含鹽度低，含氧量高，有機質多，餌料豐富，適宜多種魚蝦類索餌、繁殖、洄游。人口分布市境南部、西南部，村落古老，歷來人口密集。北部、東北部地廣人稀。據(jù)1982年人口普查資料顯示，廣饒縣平均每平方公里326.97人，其中小清河以南地區(qū)平均每平方公里多達700～900人；利津縣平均每平方公里173.8人；墾利縣平均每平方公里109人。建市以后按新的行政區(qū)劃統(tǒng)計，1985年的人口密度是：廣饒縣平均每平方公里389.4人；東營區(qū)平均每平方公里327.5人；利津縣平均每平方公里173.8人；墾利縣平均每平方公里109人；河口區(qū)平均每平方公里57人。隨著城市的發(fā)展，人口逐漸向城市中心區(qū)集中。至1995年，全市平均人口密度為207人/平方公里。其分布密度為：東營區(qū)每平方公里438人；廣饒縣每平方公里406人；利津縣每平方公里224人；墾利縣每平方公里95人；河口區(qū)每平方公里僅81人。2006年末公安部門統(tǒng)計的戶籍戶數(shù)為60.6萬戶，人口為181.8萬人，比上年增長0.7%。其中，男性人口92.3萬人，女性人口89.5萬人。全市全年出生人口1.7萬人，死亡0.9萬人。人口自然增長率為4.15‰。年末暫住人口15.0萬人，其中男性9.0萬人，女性6.0萬人。東營市中心城市人口由2000年的55.58萬人增加到61.56萬人（2007）。2008年末全市常住人口200.48萬人，增加1.39萬人。城鎮(zhèn)化率為57.77%，比上年提高0.67個百分點。年末公安部門統(tǒng)計的戶籍數(shù)為58.44萬戶，人口為183.97萬人，增長0.5%，其中：男性人口93.05萬人，女性人口90.92萬人。全市人口出生率8.59‰、死亡率4.86‰、自然增長率3.73‰；合法生育率為98.9%；出生人口性別比為107。根據(jù)第六次全國人口普查公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年東營常住人口達203.53萬人（截止2010年11月1日零時）自然資源東營市不僅“人杰”而且“地靈”。黃河三角洲資源豐富，素有“金三角”之稱。至2002年底，勝利油田共發(fā)現(xiàn)油田69個，氣田2個，探明石油地質儲量42.9億噸；探明天然氣地質儲量382.4億立方米；投入開發(fā)油田67個，動用地質儲量35.3億噸，動用程度82.3%。共有油井2萬多口，累計生產(chǎn)原油7.7億噸，生產(chǎn)天然氣349.88億立方米。沿海淺層鹵水儲量2億多立方米，深層鹽礦、鹵水資源主要分布在東營凹陷地帶，推算儲量達1000多億噸。煤的發(fā)育面積約630平方公里，主要分布于廣饒縣東北部、河口區(qū)西部，尚未開發(fā)利用。地熱資源主要分布在渤海灣南新戶、太平、義和、孤島、五號樁地區(qū)及廣饒、利津部分地區(qū)，地熱異常區(qū)1150平方公里。土地資源豐富，人均土地6?85畝，是山東省人均土地的2?6倍；并且黃河以其獨特的“填海造陸”功能，不斷為東營市營造新的陸地。生物資源中，木本植物44科，79屬，179種（含變種）；浮游植物116種，蕨類植物4種；畜禽類約11科20余種40多個品種；鳥類48科270種，其中國家一類保護鳥類7種，二級保護鳥類33種；水生動物有641種，其中有淡水魚類108種、海洋魚類85種，有“百魚之鄉(xiāng)”之稱。特產(chǎn)東方對蝦對蝦是海產(chǎn)中的珍品，特別是渤海灣出產(chǎn)的對蝦，個大肉肥，成蝦體長一般在20厘米左右，營養(yǎng)豐富，味道鮮美，在國際上素享盛名，有“東方對蝦”之稱。黃河入?？诟浇Ｓ?，即是東方對蝦的主要產(chǎn)地。益母草黃河入河口一帶盛產(chǎn)野生藥材，地產(chǎn)中草藥品種近三百種，益母草即是其中素負盛名的一種。益母草被中醫(yī)稱為“婦科圣藥”。黃河口一帶所產(chǎn)之益母草，尤以質地優(yōu)良、藥效持久而聞名。利津水煎包利津水煎包始于清代，揚名于民國年間。為發(fā)面煎包，分葷、素餡兩種，包子下鍋后經(jīng)煮、蒸、煎三道工序而成。其特色在于兼得水煮油煎之妙，色澤金黃，一面焦脆，三面嫩軟，皮薄餡大，香而不膩。三疣梭子蟹三疣梭子蟹因其背甲隆起三個疣瘤、體形酷似民間織布的梭子而得名。黃河口一帶灘涂及淺海蟹類家族發(fā)達，其中最為著名的為三疣梭子蟹，捕獲期為春、秋兩季。三疣梭子蟹個大、肉肥、味美，可制作多種名菜，為海味珍品。黃河口刀魚黃河口刀魚因體形酷似短刀而得名。每年陽春三月，黃河口刀魚即沿黃河口逆流而上，回游到東平湖去產(chǎn)卵，魚卵孵化成魚育肥后再沿黃河順流而下入渤海生長和越冬，每年魚汛要持續(xù)兩個多月。黃河口刀魚成魚體長30～40厘米，脊背金黃，腹部銀白，鱗含脂肪，刺多而柔軟，肉細嫩，味鮮香。肴驢肉肴驢肉廣饒城西關福盛館肴驢肉始于清同治初年，經(jīng)世代相傳成為廣饒地方名吃。肴驢肉用料講究，“肴藥”配方獨特，制作精細，肉出鍋后紅中透紫，滑而不膩，質實而不硬，濃香特異，鮮美可口，并具有提神、健胃、壯筋骨之功效。青州府花邊青州府花邊廣饒縣傳統(tǒng)民間手工藝品，清末由臨淄、益都等地傳入。主要原料為絲光線和亞麻布，主要產(chǎn)品有臺布、床罩、盤墊、茶幾套、沙發(fā)墊等，按工藝分為鑲拼、滿工、小鑲件三大類，可編織出180多個花樣、近千個規(guī)格品種。其特點是織工細膩，圖案美觀，色澤素雅，手感柔軟，有“抽紗之王”美譽。產(chǎn)品主要銷往歐、美、日等地區(qū)和國家。文蛤文蛤俗稱“花蛤”，貝類中的珍品，因貝殼表面光滑并布有美麗的紅、褐、黑等色花紋而得名。其肉色玉白，有較強的口嚼感，味清鮮，生、熟食均可；貝殼可制作精美的工藝品。東營市沿海灘涂已劃定文蛤保護區(qū)，以確保珍貴的文蛤資源得到合理開發(fā)。河口冬棗河口冬棗為東營市河口區(qū)珍貴的果品資源，因其成熟期晚(10月中旬)而得名。冬棗個大形圓，皮赭紅間有青黃，光亮潤澤，皮薄肉脆，細嫩多汁，甘甜清香，并含有多種人體所需之氨基酸和維生素，被譽為“中華奇果”“百果之冠”“活維生素丸”。產(chǎn)業(yè)格局東營是中國第二大油田勝利油田所在地，涵蓋石油勘探、鉆采、管道輸送、石油化學品和石油工程技術服務等各個領域。東營市是全國最集中的石油裝備制造業(yè)區(qū)域，去年該市石油機械制造企業(yè)發(fā)展到150多家，主營業(yè)務收入占到全國該行業(yè)的三分之一。從國際形勢來看，今后相當長的一個時期內(nèi)，石油能源仍將是世界的主要能源。而國際油價的持續(xù)走高，刺激投資者紛紛將資金投向石油勘探領域，石油裝備產(chǎn)業(yè)將進入新一輪快速發(fā)展期。2009年11月23日，國務院批復《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，黃河三角洲開發(fā)建設上升為國家戰(zhàn)略；2011年1月4日，國務院又批復了《山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，“黃”、“藍”兩大國家戰(zhàn)略在東營融合交匯、疊加聚焦，東營成為全省唯一全部納入兩大國家戰(zhàn)略的城市。作為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)域和開發(fā)建設主戰(zhàn)場、山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的前沿城市，東營市在推進“黃”、“藍”兩大經(jīng)濟區(qū)建設中處于極其重要的戰(zhàn)略地位，肩負著率先突破崛起的重大使命，迎來了跨越發(fā)展的重大歷史機遇。站在新的歷史起點，進入新的發(fā)展階段，東營市將加快推進“黃”“藍”兩大經(jīng)濟區(qū)建設，拉開黃藍融合、海陸統(tǒng)籌、一體發(fā)展的開發(fā)建設新格局，努力推動全市實現(xiàn)跨越發(fā)展率先崛起，把東營建設成為全國重要的高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、海陸統(tǒng)籌發(fā)展先行區(qū)、河海生態(tài)文明示范區(qū)和生態(tài)宜居創(chuàng)業(yè)城市。為此，***********************擬開發(fā)建設*****************項目，以滿足灣沚及周邊地區(qū)日益增長的休閑、娛樂、商貿(mào)、服務、文化、體育等方面需要。2.1.2本項目建設背景旅游經(jīng)濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均9.3%以上的速度遞增，大大超過同期工業(yè)經(jīng)濟的年均增長率，全球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達11%以上，其發(fā)展進程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強勁，2011年全國旅游業(yè)達到預期目標：國內(nèi)旅游人數(shù)23億人次，增長9%；國內(nèi)旅游收入1.4萬億元，增長12%。入境旅游人數(shù)1.38億人次，增長3%；入境過夜旅游人數(shù)5850萬人次，增長5%；旅游外匯收入490億美元，增長8%。出境旅游人數(shù)6500萬人次，增長16%。旅游業(yè)總收入1.72萬億元，增長11%。旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要。21世紀隨著經(jīng)濟、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。賓館作為旅游經(jīng)濟的基本細胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，賓館業(yè)發(fā)達也促進著旅游業(yè)的興旺，并帶動相關產(chǎn)業(yè)的技術水平不斷提高。東營市地處環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河流域的內(nèi)陸地帶的結合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達，隨著國務院批復《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，“黃”、“藍”兩大國家戰(zhàn)略的逐步實施，東營成為全省唯一全部納入兩大國家戰(zhàn)略的城市，時代賦予它率先突破崛起的重大使命。東營市風光奇秀，具有獨特的旅游資源。南部主要景點有孫武園、南宋大殿、柏寢臺、傅家遺址等。北部為黃河沖積的近代三角洲平原，雄渾壯闊，富有野趣。有堪稱曠世奇景的“黃龍入?！保挥幸煌麩o際的大草原；有15萬畝的槐林公園和風光旖旎的海濱小城；有鎮(zhèn)海鎖浪的圍海長堤、油流滾滾的孤東油田和屹立海上的鉆井平臺；有望不盡的濕地景觀和海灘景觀。中部則是氣魄雄偉的石油大工業(yè)現(xiàn)代化組團式城市。游覽勝景－－天鵝湖，離中心城只有5余公里，那里湖光天色，水鳥翔集。新落成的“黃河水體紀念碑”矗立在中心城的清風湖南岸,它將萬里黃河濃縮為793米的水體，展示了母親河從發(fā)源地到入?？诘娜?。東營市國家級自然保護區(qū)，在黃河入?？诟浇?。這里是地球溫帶最完整、最廣闊、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，是黃河三角洲上最有價值和特色的旅游景觀之一。保護區(qū)內(nèi)有著15萬公頃的草場、數(shù)十萬畝的天然葦蕩、上萬畝的天然柳林和大面積的濕地生態(tài)系統(tǒng)。這里鷗飛雁鳴，鴛鴦嬉水，仙鶴起舞，堪稱“百鳥樂園”，共有各種鳥類187種，其中珍貴鳥類有丹頂鶴、白頭鶴、白鸛、金雕、大鴇、黑嘴鷗、海鸕鶿、大天鵝、鴛鴦等。水生生物達800余種，屬國家二級保護的有文昌魚、江豚、松江鱸魚、小鯉鯨、寬吻海豚、斑海豹等。獨特的生態(tài)系統(tǒng)，令人嘆為觀止的壯麗景色，為黃河三角洲平添幾分恢宏。該行政區(qū)域旅游資源十分豐富，自然風光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠流長，生態(tài)環(huán)境保護完好，是山東省重要的旅游區(qū)域。所有這些給東營市大力發(fā)展旅游經(jīng)濟的生產(chǎn)和經(jīng)營提出了緊迫的要求。結合東營市市場環(huán)境、特征、構成和窬量，經(jīng)分析認為：東營市域及周邊地區(qū)，進行適應市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)項目建設（如建設高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場（五星級酒店為空缺）特點，決定實施該項目項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。2.2項目建設必要性2.2.1建設*****************是發(fā)展三產(chǎn)、構建現(xiàn)代經(jīng)濟的客觀要求發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟的要求。關注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的第一推動力的新現(xiàn)象，必須認識生產(chǎn)服務業(yè)和生活服務業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構升級優(yōu)化的重要標志，積極采取措施推進第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。市區(qū)要進一步發(fā)展，離不開一、二、三產(chǎn)的協(xié)調發(fā)展，力爭使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻達到“三分天下有其一”。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達是現(xiàn)代化經(jīng)濟一個重要特征。在中國都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時尚文化，并相應產(chǎn)生多種市場需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟增長點，2000年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到39.2%，開始邁入小康水平的門檻。2003年我國人均GDP首次突破1000美元，旅游休閑進入了一個急劇擴張期，“假日經(jīng)濟”就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉向依靠休閑業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)。東營市區(qū)域基礎設施系統(tǒng)比較完善，對外開放度大，經(jīng)濟基礎好，產(chǎn)業(yè)結構層次較高，經(jīng)濟發(fā)展總體水平處于全省較先進地位，經(jīng)濟集聚和輻射功能日益增強。*****************的建設，不僅完善東營市的服務流通體系，適應了產(chǎn)業(yè)結構的調整需要，而且對整個山東省的服務流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動東營第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于環(huán)渤海區(qū)域，黃河三角洲中心，南與濟青高速公路相連，北通北京、天津，是膠東半島和魯中山區(qū)進入京津的必經(jīng)之地。是通往風景勝地北京、泰安、曲阜的門戶，合理開發(fā)利用當?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進一步增強東營在山東省的經(jīng)濟增長極功能。鑒于東營市良好的區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，建設*****************具有客觀必要性。2.2.2本項目建設是城市副中心建設的需要東營經(jīng)濟社會發(fā)展步伐不斷加快，經(jīng)濟總量快速膨脹，綜合實力顯著增強?！笆晃濉逼陂g，全市生產(chǎn)總值年均增長14.4%，已初步構筑起高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，正在加快建立現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展質量和效益不斷提高?；A設施日趨完善，現(xiàn)代化立體交通體系正在加速構建。生態(tài)環(huán)境不斷改善，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強。2010年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2359.9億元，比上年增長13.4%。完成全社會固定資產(chǎn)投資1349億元，增長22.6%。實現(xiàn)地方財政收入104.88億元，增長29.69%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23796元，增長11.7%﹔農(nóng)民人均純收入8427元，增長15%?！笆濉逼陂g，認真貫徹國務院批復的《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，牢牢把握高效生態(tài)的發(fā)展定位，堅持以資源高效利用和環(huán)境保護為抓手，以完善基礎設施為先導，以生態(tài)園區(qū)建設為載體，統(tǒng)籌推進開發(fā)建設各項工作，初步建成全國重要的高效生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和特色鮮明的藍色經(jīng)濟區(qū)。加快推進主體產(chǎn)業(yè)區(qū)建設。重點加快“四區(qū)一城”和縣區(qū)經(jīng)濟園區(qū)建設，推動優(yōu)質要素資源集聚，促進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)崛起。臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，大力發(fā)展港口經(jīng)濟，實行港區(qū)城聯(lián)動，加快實施一批重大項目，推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設，基本建成全國重要的生態(tài)化工基地、能源供給基地和航運物流基地，初步建成濱港新城。生態(tài)旅游區(qū)，突出原生態(tài)特色，抓好濕地休閑度假旅游區(qū)、汽車營地、國際觀鳥基地等大項目建設，創(chuàng)建成為5A級旅游景區(qū)和全國濕地生態(tài)旅游示范區(qū)，打造具有吸引力的生態(tài)旅游目的地。推進黃河水城的深度開發(fā)，增強水城建設的生態(tài)功能、經(jīng)濟功能、文化功能，打造水城品牌，提升城市品位。做大做強做優(yōu)中心城。按照建設黃河三角洲中心城市的目標要求，編制完成第三輪城市總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃、控制性詳規(guī)，推進中心城“東擴、西疏、南展、北延、中優(yōu)”，促進組團發(fā)展。************位于東營市，層高16米，工程竣工后將成為蕪湖縣城南新區(qū)標志性建筑，為東營市構建市域副中心發(fā)展邁出的堅實的一步。第三章

市場分析與預測3.1中國星級酒店現(xiàn)階段經(jīng)營總體情況國家旅游局2011年12月9日發(fā)布2011年第三季度全國星級飯店統(tǒng)計公報中指出：星級飯店統(tǒng)計管理系統(tǒng)中13908家星級飯店，有12841家完成了2011年第三季度經(jīng)營情況數(shù)據(jù)的填報，并通過省級旅游行政管理部門審核，完成率為92.34%。在12841家星級飯店中有一星級221家、二星級3677家、三星級5642家、四星級2123家、五星級578家。其中有600家飯店停業(yè)，12241家完成了第二季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的填報。全國12241家星級飯店第三季度的營業(yè)收入總計為6309319.05萬元，其中一星級占0.16%，二星級占9.81%，三星級占27.71%，四星級占33.56%，五星級占28.76%?？头渴杖霝?649594.18萬元，占營業(yè)收入的41.99%，餐飲收入為2652032.06萬元，占營業(yè)收入的42.03%。全國第三季度星級飯店平均房價為304.58元/間夜，平均出租率為65.29%，每間可供出租客房收入為198.86元/間夜，每間客房平攤營業(yè)收入為38268.24元/間。從第三季度各地區(qū)經(jīng)營情況看，平均房價位居全國前6位的為上海、北京、天津、山東、廣東和浙江；平均出租率位居前6位的為湖南、西藏、新疆兵團、山東、新疆和貴州。每間可供出租客房收入位居前6位的為上海、北京、山東、遼寧、西藏和四川。每間客房平攤營業(yè)收入位居前6位的為青海、上海、浙江、北京、黑龍江和江蘇。從東、中、西部三大區(qū)域的收入結構情況來看，東、中、西部地區(qū)的餐飲收入和客房收入兩項主營業(yè)務收入之和占營業(yè)總收入比重基本一致。三季度東、中部地區(qū)餐飲收入比重均大于客房收入，西部地區(qū)客房收入比重較大。從三大區(qū)域的總體經(jīng)營情況看，東部地區(qū)平均房價、每間可供出租客房收入和每間客房平攤營業(yè)收入均最高，分別比全國平均值高50.52元/間夜、26.95元/間夜和42.45元/間，平均出租率最低，低于全國平均值1.70個百分點；中部地區(qū)平均房價為三個區(qū)域中最低，低于全國平均值81.74元/間夜；西部地區(qū)平均出租率為三個區(qū)域最高，高于全國平均值2.79個百分點，但每間客房平攤營業(yè)收入?yún)s最低，比全國平均值低6570.64元/間。全國50個重點旅游城市共有5272家飯店完成三季度經(jīng)營情況填報，占全國總數(shù)的41.06%，其中停業(yè)飯店有215家。從各星級經(jīng)營數(shù)據(jù)完成情況看，一星級67家，占全國填報完成的一星級飯店數(shù)的30.32%，二星級1156家，占31.44%，三星級2317家，占41.07%，四星級1079家，占50.82%，五星級438家，占75.78%。從三季度各城市經(jīng)營情況看，平均房價位居前10位的分別為上海、三亞、青島、北京、廈門、呼和浩特、烏魯木齊、深圳、廣州和武漢。平均出租率位居前10位的分別為長沙、青島、拉薩、烏魯木齊、貴陽、張家界、太原、成都、大連和沈陽。每間可供出租客房收入位居前10位的分別為青島、上海、烏魯木齊、北京、呼和浩特、廈門、三亞、長沙、成都和深圳。每間客房平攤營業(yè)收入位居前10位的分別為西寧、哈爾濱、杭州、合肥、上海、呼和浩特、長春、長沙、烏魯木齊和北京。2.2中國酒店業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢1、中國酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2011年中國旅游業(yè)統(tǒng)計年鑒顯示，全國的星級酒店從2000年的6029家增長到了13908多家，星級酒店總數(shù)的年均增長率達到15.3%。全國星級酒店的客房數(shù)量從594，700間增長至1，459，800間左右，年均增長率為7.7%。到2011年，五星級旅游酒店600多家，四星級2123多家，酒店客房數(shù)達到180萬間，其中五星級飯店數(shù)量增長明顯。2008年以前的幾年時間里，豪華酒店成為了中國酒店業(yè)競爭最為激烈的領域。盡管在二星酒店市場以及經(jīng)濟型酒店市場上本土酒店集團占據(jù)絕對優(yōu)勢，但在高星級酒店市場上，本土酒店品牌受到外資酒店品牌的強烈沖擊，發(fā)展艱難。在旺盛的旅游度假需求的推動下，眾多世界頂級的酒店管理集團正在中國迅速布陣，未來幾年度假型酒店有良好的發(fā)展前景。高星級酒店的興建與開業(yè)仍將保持慣性的增長趨勢，并在部分二、三、四線城市有快速發(fā)展的可能，但從整體發(fā)展來看，部分一線城市高星級酒店的發(fā)展已經(jīng)或即將進入高峰期。要想在競爭異常激烈并已進入“微利時代”的酒店業(yè)中獲取利潤，對于投資商來說，對部分二、三、四線旅游潛力城市看好。從近年全行業(yè)業(yè)績來看，五星級酒店盈利情況良好，三、四星酒店虧損嚴重；部分酒店開發(fā)商、投資商的投資策略急需轉變。2、中國酒店業(yè)態(tài)模式1)商務酒店：商務酒店是根據(jù)自身客觀情況做好定位，根據(jù)不同的商務人群層次提供的有針對性的服務。商務酒店應該是在經(jīng)濟型酒店基礎上提高了一個檔次的業(yè)態(tài)，具備了品位、舒適、時尚，含有許多資訊等元素。2)旅游度假酒店：度假酒店主要接待旅游度假者，通常坐落在風景名勝地區(qū)（如海濱、著名山莊、溫泉附近等），地理環(huán)境是建立度假酒店的一個重要因素。度假酒店是一個度假中心，專門提供給客人娛樂和享受的地方，它一般要有良好的沙灘、游泳池、滑雪場、溜冰場、高爾夫球場和運動場，甚至跑馬場，旅游度假酒店的客源受季節(jié)的因素影響較大。3)經(jīng)濟型酒店：又稱為有限服務酒店，其最大的特點是房價便宜，其服務模式為b&b（住宿+早餐）。4)產(chǎn)權式酒店：由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。5)酒店式公寓：一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有自用和投資兩大功效，但其本質仍然是公寓。6)主題酒店：也稱為特色酒店，是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風格和裝飾藝術，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受；同時將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。7)綠色酒店：指那些為旅客提供的產(chǎn)品與服務既符合充分利用資源、又保護生態(tài)環(huán)境的要求和有益于顧客身體健康的酒店，綠色飯店是國際住宿業(yè)和餐飲業(yè)的新型經(jīng)營方式。綠色飯店，迄今為止這個概念還沒有一個明確的解釋。國外有人把綠色飯店稱為生態(tài)效益型飯店或環(huán)境友好型飯店。3、中國酒店業(yè)發(fā)展趨勢目前，中國酒店產(chǎn)業(yè)在運行過程中出現(xiàn)了區(qū)域性、階段性、結構性過剩問題。在一線門戶城市，高星級酒店一定程度上已處于基本飽和的狀態(tài)，但在大量的二三線城市，隨著城市本身發(fā)展和農(nóng)村城市化，這些地區(qū)市場廣闊，機會眾多。因此，雖然受金融危機的影響，部分酒店投資項目擱淺、步伐放緩和新店開業(yè)時間延后，但并未能阻擋酒店投資的步伐，反而激發(fā)了酒店投資的沖動。中國國內(nèi)有實力的地產(chǎn)商仍然在大舉進入酒店地產(chǎn)，其投資動機具有多重性：經(jīng)濟低迷時期投資成本最低，存在大量具有投資潛力的區(qū)域；借助高檔酒店提升區(qū)域形象，提升商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的價值；還有，中央政府及各地方政府對酒店業(yè)發(fā)展出臺了眾多優(yōu)惠政策，也是吸引開發(fā)商對酒店投資的重要因素。休閑度假酒店的需求將成倍增長，促進內(nèi)需和消費政策將推動國內(nèi)旅游業(yè)從觀光型升級為度假型。會展業(yè)和獎勵旅游將持續(xù)發(fā)展，包括展會、會議、活動、展覽，都能夠推動中國酒店業(yè)的發(fā)展。中國酒店未來競爭更加激烈，預計十二五期間，我國旅游飯店投資將達到3400億元，集團之間核心競爭力的較量將更加突出。酒店集團的收購、兼并、重組進一步加速，可能會出現(xiàn)跨地區(qū)甚至跨國的收購、兼并與重組。中國酒店中長期發(fā)展不可逆轉，預測到2015年全國將新增各類住宿設施20萬家，其中星級酒店約1萬家，五星級酒店將超過800家。中國經(jīng)濟型酒店的發(fā)展還將繼續(xù)有不俗的表現(xiàn)，新開業(yè)的高端酒店普遍使用跨國公司的品牌，中國高端酒店的主流正在演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)+跨國公司的模式。同時，中國酒店業(yè)將在海外取得發(fā)展。4、酒店行業(yè)運營狀況據(jù)調查，國內(nèi)大多數(shù)酒店企業(yè)采用的都是以下幾種運營模式中的一種，即純管理型經(jīng)營、特許經(jīng)營、租賃經(jīng)營和業(yè)主經(jīng)營：純管理型經(jīng)營純管理型經(jīng)營是大多數(shù)五星酒店所采用的經(jīng)營模式。在這種模式下，酒店運營商會和物業(yè)業(yè)主簽一份管理合同，負責酒店的經(jīng)營管理。運營商就好比是業(yè)主的代理人。業(yè)主通常會根據(jù)營業(yè)額和利潤，以及雙方之前一致同意的其它雜費，比如市場營銷費和特許權費用，支付相應的管理費。這種合同一般持續(xù)10到20年，選擇性續(xù)約。對于固定資產(chǎn)的管理決策，業(yè)主仍會積極參與。物業(yè)業(yè)主大多是國內(nèi)開發(fā)商，或是國內(nèi)開發(fā)商與亞洲跨境投資者組成的財團。特許經(jīng)營經(jīng)酒店品牌持有商授予許可，通過支付商定的品牌使用費，業(yè)主便能使用該品牌創(chuàng)建一家特許經(jīng)營酒店。酒店品牌持有商也會向業(yè)主傳授酒店經(jīng)營方面的專業(yè)建議并分享訂房操作系統(tǒng)、會員管理項目和市場營銷措施。這一模式被經(jīng)濟/廉價型連鎖酒店廣泛采用，使酒店在短時間內(nèi)得以迅速擴張。例如，截至2008年9月，如家擁有123家特許經(jīng)營酒店，占其運營酒店總數(shù)的30%。而同時，這一模式在中國卻不如在美國流行，因為人們擔心連鎖經(jīng)營無法確保質量和品牌標準。租賃經(jīng)營經(jīng)濟型連鎖酒店大多通過出租物業(yè)收取固定租金進行酒店經(jīng)營。酒店物業(yè)的運營開支和維護費用通常也由租戶承擔。在租賃經(jīng)營模式下，酒店業(yè)主能夠獲得穩(wěn)定的收入，同時，酒店運營商也比在管理合同約束下享有更大的自主權。業(yè)主經(jīng)營很多非品牌酒店便是采取業(yè)主經(jīng)營的模式。該模式在中國的中低端酒店市場中普遍存在，也是傳統(tǒng)國有酒店企業(yè)的基本運營模式。但是，面對經(jīng)濟型連鎖酒店和品牌酒店的異軍突起，這些個體酒店逐漸失去了競爭力。很多業(yè)主都已經(jīng)或是正在考慮把酒店出售給投資者，其它一些業(yè)主則打算通過特許經(jīng)營，加盟經(jīng)濟或廉價連鎖酒店，重新樹立酒店品牌。同時也有一些高端酒店在業(yè)主自己管理下取得了良好的區(qū)域口碑和可喜的經(jīng)營業(yè)績。5、中國對酒店業(yè)規(guī)范發(fā)展的相關政策近幾年中國酒店業(yè)有了較大的發(fā)展，有不少國際知名的酒店品牌落戶中國，經(jīng)濟型酒店也有了較快的發(fā)展。經(jīng)濟型酒店業(yè)態(tài)順應國內(nèi)中低檔酒店產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展趨勢，采用品牌化、連鎖化、標準化等現(xiàn)代酒店經(jīng)營理念和操作模式，可以迅速復制達到規(guī)模優(yōu)勢。運作方式中國酒店在未來發(fā)展方面應以品牌與管理為主導，以無形資產(chǎn)有形化實現(xiàn)低成本高效率擴張，以品牌與管理為關聯(lián)、無形資產(chǎn)的有形化是實現(xiàn)飯店集團低成本擴張與形成永動擴張機制的根本。用品牌與管理克隆出一批優(yōu)秀飯店。無形資產(chǎn)有形化的方式有兩種：一種是通過資本經(jīng)營將無形資產(chǎn)轉化為有形資產(chǎn)，如用飯店的品牌與管理推動股權融資和債權變股權，或用無形資產(chǎn)促進管理機制的輸出，推動更多的資本；另一種是利用飯店的無形資產(chǎn)盤活社會上的存量資產(chǎn)，實現(xiàn)資本擴張。標準化中國的酒店業(yè)要在全國范圍內(nèi)推行服務質量標準化，無論是引進西方先進的管理模式，或創(chuàng)立自己的模式，必須通過標準化的管理，實現(xiàn)從情緒化服務階段盡快進入標準化服務階段的過程，把中國飯店管理的質量提高到一個更高的檔次。亦即先過標準化服務關，盡早樹立以顧客為中心的意識，讓員工成為真正專業(yè)化的飯店服務人員。品牌戰(zhàn)略最有效的、低成本的、快速的飯店集團擴張方式是委托管理與特許經(jīng)營，而這種擴張方式的關鍵是企業(yè)的品牌過硬。品牌的作用在于它能將一種產(chǎn)品與另一種同類產(chǎn)品相區(qū)別，在信息不對稱條件下，品牌是產(chǎn)品質量識別的質量媒介，而且可以滿足消費者的某種特殊偏好。網(wǎng)絡完善目前，人們對互聯(lián)網(wǎng)的使用是越來越依賴，其中最重要的就是互聯(lián)網(wǎng)擁有其它渠道所沒有的便捷性。從而，中國酒店未來發(fā)展一定要和互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)合在一起，完善自身的網(wǎng)絡服務。沒有強大的預訂網(wǎng)絡，中國酒店的集團擴張空間就會非常有限。預訂網(wǎng)絡可以幫助集團控制客源流向，集團內(nèi)相互預訂，信息共享。目前，只有少數(shù)幾家酒店加入了國際預訂網(wǎng)絡，更談不上建立自己的預訂網(wǎng)絡。要實現(xiàn)飯店集團化經(jīng)營，就必須建立自己的預訂網(wǎng)絡，并加入一些國際預訂網(wǎng)絡。建立自己的銷售網(wǎng)絡意味著飯店要致力于與旅行社、行業(yè)協(xié)會、會議策劃者、航空公司、大企業(yè)等建立密切的業(yè)務協(xié)作，或自己設立銷售部門形成強大的銷售網(wǎng)絡。信息網(wǎng)絡要求飯店集團在各種新聞媒介、互聯(lián)網(wǎng)建立自己的信息網(wǎng)頁發(fā)送集團成員飯店產(chǎn)品服務信息，另外還要對供應商、旅行商、客戶及顧客個人建立信息檔案。人才培訓酒店集團要有一個示范飯店作為人才實習基地，還要有一個培訓基地。培訓范圍包括崗位操作培訓、溝通培訓與戰(zhàn)略思考培訓，在培訓中貫徹企業(yè)文化、經(jīng)營宗旨、長遠目標與價值觀。2.3中國五星級酒店業(yè)市場狀況1、中國五星級酒店市場的特征不同的城市，五星級酒店房價差異大，房價和經(jīng)濟發(fā)展水平正相關。經(jīng)濟發(fā)達的城市房價高。以一般房型為例，香港的均價近2000元；北京的則大部分在1000元上下；上海的價格則要1000往上；。而相對欠發(fā)達的城市，如重慶，雖然是特大型城市，房價也不過500元上下。同一個城市，不同五星級酒店差價也很大。以香港地區(qū)為例，麗嘉酒店(Ritz-Carlton)的豪華山景房，房價高達3164元，而朗豪酒店的豪華間也不過848元，不到前者的1/3。北京地區(qū)的房價，中國大飯店的單人標間達1800元以上，而香山金源商旅中心酒店則不過區(qū)區(qū)500元，也不到前者的1/3。房價較低的南京地區(qū)，丁山香格里拉大酒店的單人間房價為768元，而南京狀元樓酒店標準單人間僅為388元，二者相差一倍。外資管理或者外資品牌的酒店房價，普遍高于內(nèi)資管理或內(nèi)資品牌的酒店。例如西安地區(qū)，凱悅集團的西安凱悅飯店標準單人間房價達978元，而內(nèi)資的金石國際大酒店標準間房價僅370元，差距巨大。杭州地區(qū)，雅高集團下屬的索菲特西湖大酒店豪華房1265元，而內(nèi)資的浙江國際大酒店高級房房價僅528元。成都地區(qū)，天府麗都喜來登飯店和凱賓斯基飯店占據(jù)了房價的最高層，標間房價在900元上下，而四川人?？蛻艟銟凡繕藴书g僅398元。經(jīng)濟發(fā)展水平及城市地位決定五星級酒店市場需求，酒店數(shù)量決定供給，二者共同決定了一個城市的房價。在經(jīng)濟欠發(fā)達的長沙，五星級酒店數(shù)量多達9家，由于競爭激烈，最低房價僅為338元，僅相當于北京、上海地區(qū)的三星級酒店房價水平。這種低房價也迫使長沙四星級酒店的房價跌破300。而在經(jīng)濟水平甚至比長沙還要低的南昌地區(qū)，由于五星級酒店目前僅兩家，最低房價要高于長沙。2、投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有六種模式：模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運營飯店，也就是選擇作為單體飯店存在，這種單體飯店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。優(yōu)點：在于飯店投資者可以從所有權、管理權、營銷權等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。缺點：在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團的發(fā)展，大型飯店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預訂方面的支持。這種情況在國內(nèi)比較少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質性效益。國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織、世界小型豪華飯店組織等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。優(yōu)點：在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當?shù)莫毩⑿?。但是由于飯店?lián)盟不像飯店聯(lián)號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發(fā)展會受到很大的限制。模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟，在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。優(yōu)點：在于如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其他資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。缺點：在于投資者必須將飯店的管理權讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。飯店投資者可以成為某一個飯店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店，一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗，對客服務已經(jīng)達到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進一步擴大。優(yōu)點：在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關系固定的特許經(jīng)營費用，不會隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。這種模式的缺點在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理＋特許經(jīng)營的雙重運作飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個飯店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯(lián)號提供的兩類不同的服務——管理服務和品牌及相關營銷服務。目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務。各個不同的飯店公司所提供服務的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務和品牌許可服務。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權。優(yōu)點：在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都只是單純提供管理服務，不介入飯店的產(chǎn)權投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權投資的方式加強對被托管飯店的控制能力。3.1東營市旅游市場簡析東營市積極打造旅游品牌，旅游業(yè)發(fā)展步伐加快。圍繞建設旅游強市的目標，創(chuàng)新理念、整合資源、完善服務、培育精品，大力發(fā)展黃河口生態(tài)旅游、休閑觀光旅游和文化旅游，服務設施進一步完善，服務接待水平有了新提高。全市共有星級酒店21家。其中五星級2家，四星級3家，三星級7家。旅行社45家，比上年增5家。全年接待國內(nèi)游客242.4萬人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入14.4億元；全年接待入境游客4692人，其中外國人2630人，港澳臺游客2062人，過夜人數(shù)4320人，實現(xiàn)旅游外匯收入538.4萬美元。東營著名旅游景點：1.天鵝湖風景區(qū)：以“大水面、大空間”為主要特色，因“七島、六景、五特、兩鮮、兩唯一”的特點而聞名。2.黃河入?？冢狐S河三角洲是我國乃至世界暖溫帶唯一一塊保存最完整、最典型、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)。3.黃河水體紀念碑：也被稱為“黃河的渡過”。碑身由1093個鋼化玻璃水罐組成，依黃河流向，從黃河源頭到入海口每隔5公里汲取水樣，經(jīng)過處理注入罐內(nèi)，自西向東排列。4.黃河入海口生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園：黃河入?？谏鷳B(tài)農(nóng)業(yè)觀光園位于黃河口旅游南線的中段、東營市墾利縣西宋鄉(xiāng)東北部，是東營市規(guī)模最大的觀光園區(qū)。觀光園以萬畝蜜桃園、冬棗園、蘆葦蕩、大水面等自然景觀為依托，主要由入口引景區(qū)、生態(tài)采摘區(qū)、休閑娛樂區(qū)、龍湖度假村四部分組成。5.孫武詞6.歷史博物館7.清風湖風景區(qū)8.勝利油田科技展覽中心9.新世紀廣場10.亞洲最大的人工刺槐林11.百鳥園12.黃河三角洲國家級鳥類保護區(qū)13.黃河口濕地博物館14.黃河口了望塔15.自然檉柳林16.鉆井平臺17.華八井18.勝利電視觀光塔19.孤東海堤等。東營著名旅游景點特色：1.“黃河口日出”2.“水果采摘”3.“長河落日”4.油田風光5.“河海交融”6.“滄海牧漁”7.“濕地紅地毯”8.野生鳥類、魚類和其他動物9.“群鶴遠鳴”10.摸魚撈蝦、踩蛤蜊、摸小螃蟹、釣海鮮、摸泥螺東營市境內(nèi)既有年輕的黃河新生地，也有古老的陸地，歷史悠久、鐘靈毓秀。并以自然資源的富饒而著稱。黃河入?？邳S藍交匯，涇渭分明，自然風光壯麗而神奇。入?？趦砂兜狞S河三角洲國家級自然保護區(qū)擁有地球暖溫帶最廣闊、最完整、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，是名副其實的“鳥的天堂”，野趣天成，令人神往。東營市海岸線長413公里，灘涂和淺海面積6000平方公里，素有“百魚之鄉(xiāng)”和“東方對蝦故鄉(xiāng)”的美稱。3.2

東營市星級酒店市場簡析3.2.1東營市酒店一覽表東營市市星級酒店一覽表序號酒店名稱星級客房平均價格（元/間/天）出租率（％）年平均接待人數(shù)(萬人次)1東營東勝大廈（東勝海天酒店）五星5809020.82東營藍海國際大飯店五星5809019.23東營賓館四星5808016.54新悅大酒店四星5807015.85大明大廈酒店四星5806012.26東營藍海西城賓館三星380508.47東營源通賓館三星480606.28天麗貴賓樓三星480405.89東營錦江之星西二路店三星480506.510廣饒賓館三星480605.611聚豐大酒店三星480506.212黃河飯店三星280604.813西城賓館二星280405.214樁西賓館二星280403.416海星賓館二星280403.817溫泉賓館二星280504.618墾利賓館二星280403.719金島賓館二星280503.620麗晶大酒店二星280402.521天鵝湖度假村二星280402.2合計東營市內(nèi)星級酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析一是高星級酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務酒店的比重量繼續(xù)增加。三是高星級酒店入住率高。四是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟效益等都領先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。3.3

項目周邊市場環(huán)境分析3.3.1市場分析1.通過對東營市星級酒店市場分析，東營東勝大廈（東勝海天酒店）、東營藍海國際大飯店兩個五星級酒店及新悅大酒店等三個四星級酒店均在東營市內(nèi)，對本項目影響不大，東營境內(nèi)只有七家三星級酒店，遠遠不能滿足容易增長的旅游、商務住宿條件，有著很大的市場空間。2.隨著東營市的發(fā)展，各種基礎設施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。3.伴隨著中國加入WTO并且企業(yè)的業(yè)務范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務活動（包括商務會議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求，商務客源及會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。而本項目正是充分順應了這種趨勢。3.4本章小結1.由于項目所在地的地理位置、經(jīng)濟發(fā)展強勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結構優(yōu)化化的過程。2.目前，項目所處范圍內(nèi)的沒有高星級酒店，而本項目憑借其優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強的競爭力，有望成為"明星和龍頭"企業(yè)。3.項目建設地周邊的商務圈使得本項目存在極大的發(fā)展空間。客源、會議以及有關活動較多，加上本項目將委托有經(jīng)驗的管理集團對其進行管理，這些都對該項目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。4.伴隨著“黃”、“藍”兩大國家戰(zhàn)略的實施，東營市的經(jīng)濟地位、區(qū)位優(yōu)勢也必將加強，國際、國內(nèi)商務活動的日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動東營酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。

第四章項目建設條件分析和需求分析4.1項目建設條件分析4.1.1市域概述中華民族的母親河黃河，蜿蜒九曲，奔流萬里，穿過中國北方廣袤的原野，在山東省東營市注入渤海。東營，是萬里黃河的?？诔鞘?，也是黃河三角洲的中心城市，是著名的石油之城、生態(tài)之城。東營市成立于1983年10月，轄東營、河口兩區(qū)，廣饒、墾利、利津三縣，及東營經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和東營港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，面積8243平方公里，人口185萬。2010年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2360億元，地方財政收入105億元，城市綜合競爭力列全國第25位。4.1.2自然條件1.氣候條件東營市地處中緯度，背陸面海，受歐亞大陸和太平洋的共同影響，屬暖溫帶季風型大陸性氣候?；練夂蛱卣鳛槎臒幔募痉置?。春季，干旱多風，早春冷暖無常，常有倒春寒出現(xiàn)，晚春回暖迅速，常發(fā)生春旱；夏季，炎熱多雨，溫高濕大，有時受臺風侵襲；秋季，氣溫下降，雨水驟減，天高氣爽；冬季，天氣干冷，寒風頻吹，雨雪稀少，多刮北風、西北風。

氣溫：東營市常年平均氣溫12.8℃。1月最冷，月平均氣溫-3.0℃；7月最熱，月平均氣溫26.6℃。年內(nèi)溫差為29.6℃。極端最高氣溫多出現(xiàn)在6～7月，極端高溫為41.5℃(1972年7月5日，廣饒縣)；極端最低氣溫多出現(xiàn)在1～2月，極端低溫為-23.3℃(1972年1月27日，廣饒縣)。

積溫：東營市日平均氣溫穩(wěn)定通過0℃的初日為2月18（河口）～26日（廣饒），終日為12月2（河口、廣饒）～7日（東營），初終間日數(shù)為280（廣饒）～288天（東營），積溫為4799.4（廣饒）～4933.6℃（河口）。

濕度：東營市春季平均相對濕度57%，夏季平均相對濕度73%，秋季平均相對濕度68%，冬季平均相對濕度63%，全年平均相對濕度65%。全年日最小相對濕度≤30%的日數(shù)為111～138天。

降水：東營市全年平均降水量555.9mm，其中夏季降水最多，為364.5mm，占全年降水量的65.6%；冬季降水最少，為20.7mm，占全年降水量的3.7%。全年日降水量≥0.1mm的降水日數(shù)為67天，其中日降水量≥10.0mm的日數(shù)有15天，日降水量≥25.0mm的降水日數(shù)有6天。

積雪：東營市全年降雪日數(shù)為12～17天，積雪日數(shù)為8～16天，累年最大積雪深度為27cm（1972年1月31日，廣饒縣）。

日照：東營市全年平均日照時數(shù)2657.5小時，日均光照量7.3小時，日照率為60.8%。地理分布特點是北多南少，河口最多，為2800.8小時；廣饒最少，為2494.7小時。

霜凍：東營市初霜凍日期平均在10月21日（廣饒）～11月11日（河口），終霜凍日期平均在3月21日（河口）～4月9日（廣饒），初終間日數(shù)為132（河口）～171天（廣饒）。2.地質條件東營市地處華北坳陷區(qū)之濟陽坳陷東端，地層自老至新有太古界泰山巖群，古生界寒武系、奧陶系、石炭系和二疊系，中生界侏羅系、白堊系，新生界第三系、第四系；缺失元古界，古生界上奧陶統(tǒng)、志留系、泥盆系、下古炭統(tǒng)及中生界三疊系。凹陷和凸起自北而南主要有：埕子口凸起（東端）、車鎮(zhèn)凹陷（東部）、義和莊凸起（東部）、沾化凹陷（東部）、陳家莊凸起、東營凹陷（東半部）、廣饒凸起（部分）等。4.2經(jīng)濟基礎分析在中國的城市之林中，東營市是一個非常年輕的城市。20多年間，東營人在一張白紙上，畫出了最新最美的畫圖，經(jīng)濟社會發(fā)展之快令世人刮目相看。2002年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（按當年價格計算，增長幅度按可比價格計算，下同）540.3億元，是1983年的8.35倍，年平均增長11.82%；其中地方國內(nèi)生產(chǎn)總值248.94億元，是1983年的12.3倍,年平均增長14.1%。全市產(chǎn)業(yè)結構調整取得明顯成效。第一產(chǎn)業(yè)得到穩(wěn)定發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)逐步調整提高，第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。2002年，全市完成第一產(chǎn)業(yè)增加值32.96億元，是1983年的2.61倍,年平均增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值417.37億元，是1983年的9.74倍,年平均增長12.73%；第三產(chǎn)業(yè)增加值89.97億元，是1983年的18.16倍，年平均增長16.48%,是三次產(chǎn)業(yè)中增幅最高的；三次產(chǎn)業(yè)的比例由1983年的9.08:72.74:8.18變化為2002年6.1:77.2:16.7。開發(fā)黃河三角洲，是山東省委、省政府確定的兩大跨世紀工程之一。“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟”，已在九屆全國人大第四次會議上正式列入國家“十五”計劃綱要。2003年，山東省政府批準，在黃河三角洲（東營）建設山東省加工制造業(yè)基地?！靶庞脰|營”和“數(shù)字化東營”建設進展順利。東營市已與40多個國家和地區(qū)建立了友好往來關系。先后與美國得克薩斯州米德蘭市和韓國江原道三陟市結為友好城市。被聯(lián)合國工發(fā)組織確認為“國際綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。加入了世界能源城市伙伴組織。固定資產(chǎn)投資規(guī)模日益擴大，重點建設碩果累累。1983年，全市固定資產(chǎn)投資僅為8.5億元,1990年為46.11億元。近三年來,全市招商引資取得豐碩成果,共引進招商項目10399個,科英電子等一批大的工業(yè)項目相繼落戶東營。2002年全市固定資產(chǎn)投資猛增至240.8億元，是1983年的28.3倍，年平均增長19.24%，也是全市歷史上重點建設項目和投資額度最多的一年。20年累計完成投資1784.5億元。經(jīng)濟總量快速膨脹，綜合實力顯著增強。初步統(tǒng)計，2010年全市生產(chǎn)總值達到2360億元，比2005年翻一番，按可比口徑，年均增長14.4%，城市綜合競爭力列全國第25位。工業(yè)競爭力顯著提升，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入6100億元、增加值1740億元，分別是2005年的3.8倍和2倍；收入過10億元企業(yè)新增54家，過百億元企業(yè)達到10家。經(jīng)濟效益大幅提高，全市實現(xiàn)工業(yè)利稅1100億元、利潤720億元，分別是2005年的1.9倍和1.6倍；地方財政收入104.88億元，是2005年的2.7倍，年均增長22.2%。投資、消費不斷擴大，“十一五”全社會固定資產(chǎn)投資4626億元，是“十五”的2.5倍，年均增長21.6%；社會消費品零售總額378億元，年均增長19.5%。金融機構各項存款余額1567.1億元、貸款余額1148.1億元，年均分別增長19.2%、22.3%。4.3發(fā)展優(yōu)勢1.區(qū)位優(yōu)勢東營市區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東營市北靠京津唐經(jīng)濟區(qū)，南連膠東半島經(jīng)濟區(qū)，東與日本、韓國隔海相望，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的重要節(jié)點、山東半島城市群的重要組成部分，處于連接各大經(jīng)濟區(qū)的樞紐位置，區(qū)位條件十分優(yōu)越。2.交通優(yōu)勢公路東營公路縱橫貫通，交織成網(wǎng)。全市公路通車里程2913.4公里，公路密度每百平方公里39公里，居中國沿海城市前列。10條干線公路以東營黃河大橋為樞紐，南與濟青高速公路相連，北通北京、天津，是膠東半島和魯中山區(qū)進入京津的必經(jīng)之地。鐵路東營鐵路南接橫跨東西的膠濟鐵路，經(jīng)淄博、濟南與縱貫南北的京滬鐵路相連，列車由東營直發(fā)南京西，交通十分便利。即將開工建設的德大（德州——大家洼）、黃大（黃驊——大家洼）鐵路，縱貫東營全境，將與東營海港至淄博的張東鐵路相交，加速實現(xiàn)東營地區(qū)的海陸聯(lián)運。港口東營港是黃河經(jīng)濟帶連接東北亞最佳海陸通道中的樞紐。東營至大連海上滾裝運輸航線已經(jīng)開通，3個3000噸級泊位正在擴建中，東營港將成為以石油、煤炭輸出為主，具有綜合功能的萬噸港。航空東營飛機場是國務院和中央軍委批準的國家二級機場。每天有飛往北京，上海，每周一、三、五、七有飛往大連、重慶、西安的班機。3.其他資源優(yōu)勢作為黃河三角洲開發(fā)建設的主戰(zhàn)場和山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的前沿城市，東營面臨著前所未有的重大歷史機遇。隨著國家戰(zhàn)略的深入實施，東營的發(fā)展充滿蓬勃生機與旺盛活力。國家級高效生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和特色鮮明的藍色經(jīng)濟區(qū)的宏偉藍圖，正激勵著全市人民奮勇前進，開創(chuàng)東營充滿希望更加美好的明天。4.4客源需求分析1.政府機構及事業(yè)單位客源需求分析從本次調研結果來看，對于五星級酒店來說，在歷史上沒有可比性，所以按有可比性的區(qū)域慣例進行借鑒分析大多數(shù)政府及事業(yè)單位在選擇酒店時主要考慮因素：酒店的檔次，一定要是當?shù)貦n次最高的或者口碑最好的；酒店配套設施，內(nèi)部必須要設有餐廳，價格適中，美味可口最重要，價格貴點也可以接受，一定要有會議室，大型、小型會議室都要有；休閑娛樂設施齊全，能提供一條龍服務；停車方便性，而且停車場一定要大；酒店內(nèi)部培訓要到位，服務態(tài)度要好、服務質量好；休閑娛樂設施要多一些，最好有本地現(xiàn)在沒有的休閑娛樂設施，比如保齡球場等；裝飾一定要大氣，客人一進去，有種和別的酒店不一樣的感覺；洗浴中心、KTV一定要有，具有自身的特色；周邊環(huán)境不要太吵；價格要合適。2．大中型企業(yè)客源需求分析大中型企業(yè)主要根據(jù)不同的客戶、不同的領導、群體來選擇酒店；客戶接待時，一般都會安排在高檔次的酒店，外觀看起來也比較大氣，安排客戶住在那里，感覺很有面子。希望酒店有自己特色的餐廳，有主打菜，值得回味的。除住宿外，希望具備以下配套設施：保齡球館健身房增加叫車服務會議廳一定要大酒店選擇的考慮因素酒店價格是消費者選擇酒店的首要考慮因素（35.3%），其次是交通是否方便（27.8%）和是否朋友或熟人推薦（21.4%），酒店餐飲（19.4%）、服務員態(tài)度（16.7%）、酒店商務設施（16.3%）、預定方便簡單（15.9%）和酒店知名度（15.1%）也是消費者考慮的主要因素。表4-13．一般外地客源酒店需求分析1）外地消費者選擇酒店的檔次，將近60%的外地消費者選擇三星級酒店，近40%外地消費者選擇四星級及以上酒店，選擇三星級以下酒店的外地消費者寥寥無幾。2、選擇標準間和單人間的外地消費者均超過40%，選擇其他類型房間的外地消費者不足3、43.5%的外地消費者會提前預定酒店，23.1%的外地消費者是辦完事情后才選擇酒店，13%的外地消費者在下車后立即定酒店，近五分之一的外地消費者沒有特定的定酒店的時間。4、把酒店選擇在辦事處附近的外地消費者較多，占26.9%；選擇在商業(yè)街附近、車站附近和風景點附近住宿的旅客比例相差不多。5、交通是否方便是外地旅客選擇酒店最主要的考慮因素（59.3%），其次是酒店價格（48.1%），同時，外地消費者也會考慮服務員態(tài)度（17.6%）、地理位置或區(qū)位（13.9%）、預定是否方便（13%）、環(huán)境是否安靜（12%）、酒店餐飲的品質（12%）等。6、健身中心是外地消費