東營(yíng)五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 11.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍 21.3項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 31.4研究的主要結(jié)論與建議 5第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 62.1項(xiàng)目建設(shè)背景 62.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 19第三章

市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 223.1

蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析 363.2

蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 393.3

項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 403.4本章小結(jié) 41第四章項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析 424.1項(xiàng)目建設(shè)條件分析 424.2縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析 444.3發(fā)展優(yōu)勢(shì) 46第五章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 515.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 525.2經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 54第六章工程設(shè)計(jì)方案 606.1設(shè)計(jì)依據(jù) 606.2工程概況 606.3建筑設(shè)計(jì) 606.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 626.5輔助工程 64第七章環(huán)境影響分析 697.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 697.2環(huán)境影響分析 697.3環(huán)境保護(hù)措施及治理效果 70第八章節(jié)能 728.1

設(shè)計(jì)依據(jù) 728.2節(jié)能措施 72第九章消防與安全衛(wèi)生 749.1消防 749.2

勞動(dòng)安全 759.3

衛(wèi)生防護(hù) 76第十章項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式 7910.1

組織機(jī)構(gòu) 7910.2

部門職能 80第十一章

經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)銷策略 8711.1

經(jīng)營(yíng)方式 8711.2

營(yíng)銷策略 87第十二章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 9112.1項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃 9112.2項(xiàng)目實(shí)施橫道圖 92第十三章投資估算 9313.1

估算編制依據(jù) 9313.2

估算編制范圍 9313.3

估算編制方法 9313.4

投資估算 9413.5

資金籌措及還貸 95第十四章

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 9614.1成本核算 9614.2利潤(rùn)估算 9614.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 98第十五章結(jié)論與建議 104第105頁(yè)第一章總論1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.項(xiàng)目名稱：*****************建設(shè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目建設(shè)單位：*************************3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：4.項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)*****************位于山東省東營(yíng)市，5.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模：*****************按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房238套，貴賓房5套，主樓16層，總高72.5米，裙房3層，高19.2米，另有5幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積36006m2。地下一層建筑面積1270m26.投資估算及籌措資金總投資18300萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資17900萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金50萬(wàn)元，建設(shè)期利息350萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金籌措按以下方式進(jìn)行：項(xiàng)目單位自籌8300萬(wàn)元；融資10000萬(wàn)元。7.可行性研究報(bào)告編制單位：工程咨詢公司1.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍1.2.1編制依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）3.中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要4.山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要5.山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃6.東營(yíng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要7.《東營(yíng)市土地利用總體規(guī)劃》和東營(yíng)市其他有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃8.《東營(yíng)市城市總體規(guī)劃》9.國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及深度的規(guī)定》10.其他相關(guān)的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)劃1.2.2指導(dǎo)思想1.充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。2.項(xiàng)目建設(shè)要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、旅游資源、人文優(yōu)勢(shì)等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國(guó)內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。3.項(xiàng)目建設(shè)是按照東營(yíng)市城市總體規(guī)劃的要求，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4.

酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購(gòu)物、會(huì)議、交際等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。1.2.3可行性研究報(bào)告編制的范圍1.項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.項(xiàng)目選址及建設(shè)條件3.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容4.工程技術(shù)方案5.公用工程和輔助設(shè)施6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防7.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃8.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置9.投資估算和資金籌措10.效益分析11.結(jié)論與建議1.3項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介************由實(shí)力浙商投資，公司成立于2006年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，現(xiàn)有員工20余人，并于2007年投資成立控股公司蕪湖天虹置業(yè)有限公司，公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。公司在蕪湖縣投資在建項(xiàng)目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名），擬建項(xiàng)目有皖南汽車交易市場(chǎng)（暫定名），目前公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為龍頭，憑借多年專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才公司，通過(guò)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn)發(fā)展"酒店、房產(chǎn)、商貿(mào)"三大板塊?！叭粘鼋t勝火”，長(zhǎng)江之畔的蕪湖縣正蓬勃發(fā)展，蕪湖南湖大酒店有限公司將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營(yíng)，秉承“誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)”的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目為主線的經(jīng)營(yíng)思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品，肩負(fù)起建筑"百年大計(jì)"的重?fù)?dān)，致力于為蕪湖縣城市建設(shè)締造新的生活夢(mèng)想，使公司成長(zhǎng)為蕪湖最優(yōu)秀的的酒店業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商之一。1.4研究的主要結(jié)論與建議1.4.1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)量備注總投資18300萬(wàn)元其中：1、固定資產(chǎn)投資18250萬(wàn)元建設(shè)期利息350萬(wàn)元2、鋪底流動(dòng)資金50萬(wàn)元正常年份銷售收入5340.7萬(wàn)元正常年正常年份總成本3005.8萬(wàn)元正常年利潤(rùn)總額2326.4萬(wàn)元正常年所得稅581.6萬(wàn)元正常年稅后利潤(rùn)1744.8萬(wàn)元正常年內(nèi)部收益率（％）11.6%稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）1299.6稅后靜態(tài)投資回收期（年）7.9含建設(shè)期1年動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.7含建設(shè)期1年投資利潤(rùn)率（％）10.8%投資利稅率（％）11.0%盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量）70.5%

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1政策背景“十二五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的新形勢(shì)，既面臨難得的重大歷史機(jī)遇，也面對(duì)諸多可以預(yù)見和難以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域一體化深入發(fā)展，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命蓬勃興起，國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快；國(guó)家把加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式作為“十二五”發(fā)展的主線，積極扶持發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)；省委、省政府積極實(shí)施重點(diǎn)區(qū)域帶動(dòng)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，為東營(yíng)的發(fā)展提供了良好條件。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的奮斗和探索，東營(yíng)的發(fā)展基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)，發(fā)展動(dòng)力更加強(qiáng)勁，發(fā)展前景更加廣闊。特別是作為黃河三角洲開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的前沿城市，東營(yíng)面臨著前所未有的重大歷史機(jī)遇。隨著國(guó)家戰(zhàn)略的深入實(shí)施，東營(yíng)的發(fā)展充滿蓬勃生機(jī)與旺盛活力。國(guó)家級(jí)高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和特色鮮明的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的宏偉藍(lán)圖，開創(chuàng)東營(yíng)充滿希望更加美好的明天。根據(jù)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略定位、資源環(huán)境承載能力、現(xiàn)有基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿?，按照以陸促海、以海帶陸、海陸統(tǒng)籌的原則，優(yōu)化海洋產(chǎn)業(yè)布局，提升膠東半島高端海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心地位，壯大黃河三角洲高效生態(tài)海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和魯南臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)兩個(gè)增長(zhǎng)極；優(yōu)化海岸與海洋開發(fā)保護(hù)格局，構(gòu)筑海岸、近海和遠(yuǎn)海三條開發(fā)保護(hù)帶；優(yōu)化沿海城鎮(zhèn)布局，培育青島—濰坊—日照、煙臺(tái)—威海、東營(yíng)—濱州三個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，形成“一核、兩極、三帶、三組團(tuán)”的總體開發(fā)框架。黃河三角洲高效生態(tài)海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和魯南臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要增長(zhǎng)極。加快培育壯大南北兩個(gè)增長(zhǎng)極，對(duì)于促進(jìn)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，提升區(qū)域整體實(shí)力具有重要作用。海岸旅游帶：在現(xiàn)有海岸旅游的基礎(chǔ)上做延伸性開發(fā)，提升蓬萊、海陽(yáng)、文登等旅游度假區(qū)發(fā)展水平，逐步建成國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，形成以沿海城市、旅游度假區(qū)為主體，以近岸風(fēng)景名勝區(qū)為支撐，以溫泉旅游、鄉(xiāng)村旅游、葡萄酒莊、濰坊風(fēng)箏和木版年畫、東營(yíng)和濱州濕地等旅游資源為重要補(bǔ)充，與海洋旅游帶協(xié)同發(fā)展的海岸旅游度假連綿帶。東營(yíng)的黃三角開發(fā)戰(zhàn)略在戰(zhàn)略布局上，立足黃三角、面向環(huán)渤海、依托大腹地、放眼全世界，著力推進(jìn)東進(jìn)、西擴(kuò)、南融、北接。東進(jìn)就是向東打開出海通道，沖出渤海灣，連接?xùn)|北亞，融入經(jīng)濟(jì)全球化；西擴(kuò)就是以濟(jì)南省會(huì)城市圈為依托，向西拓展市場(chǎng)，開辟港口腹地；南融就是向南融入山東半島城市群，打造先進(jìn)制造業(yè)重要板塊；北接就是向北對(duì)接天津?yàn)I海新區(qū)，主動(dòng)接受輻射，促進(jìn)開放開發(fā)。2.1.2東營(yíng)市簡(jiǎn)介城市概況\o"查看圖片"

東營(yíng)市行政區(qū)劃圖東營(yíng)市是萬(wàn)里黃河入海的地方，是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主戰(zhàn)場(chǎng)和核心區(qū)域。1983年建市，建市初，全市劃為東營(yíng)、牛莊、河口3個(gè)區(qū)，廣饒、利津、墾利3個(gè)縣，3個(gè)鎮(zhèn)、55個(gè)人民公社，1780個(gè)生產(chǎn)大隊(duì)。1984年撤社改鄉(xiāng)、撤隊(duì)改村。1987年6月，牛莊區(qū)與東營(yíng)區(qū)合并為東營(yíng)區(qū)。此后多次進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)整，撤、并了一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)。至2007年底，東營(yíng)市轄東營(yíng)、河口2個(gè)區(qū)，廣饒、利津、墾利3個(gè)縣，23個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)、7個(gè)街道辦事處，1781個(gè)村民委員會(huì)。南部廣饒縣（齊國(guó)樂(lè)安）是古代大軍事家兵圣孫武的故里，東營(yíng)區(qū)牛莊鎮(zhèn)時(shí)家村是呂劇的發(fā)源地，東營(yíng)市歷史博物館（廣饒）存有最早的中譯本《共產(chǎn)黨宣言》。北部是黃河沖積的新生淤地——黃河三角洲。這里是中國(guó)第二大油田——?jiǎng)倮吞锺v地，是濟(jì)軍基地，是中國(guó)石油大學(xué)（華東）駐地。這里有豐富的石油、天然氣資源，還有豐富的海洋資源。南部歷史悠久，北部資源豐富。這里有亞洲最大的地上人工湖——天鵝湖，山東省最大的城市公園——東營(yíng)清風(fēng)湖公園。南部的廣饒縣是全國(guó)第一個(gè)村村通柏油路的縣，是第一批村村通電話的縣，是第一批村村通公交車的縣，是第一批村村通自來(lái)水的縣，也是東營(yíng)市第一個(gè)進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的縣。目前東營(yíng)市正在進(jìn)行廣利河改造工程，提出了“回歸河流”的規(guī)劃理念，包括三方面的含義：廣利河回歸成為具有生態(tài)景觀功能的城市河流；中心城回歸成為與河流聯(lián)系密切的和諧關(guān)系；重新塑造人與水的關(guān)系——從“索取”到“回饋”，讓河流成為一條健康的河流，與城市共同發(fā)展。地理位置東營(yíng)市地理位置為北緯36°55′～38°10′，東經(jīng)118°07′～119°10′。東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面積7923平方公里。地貌地勢(shì)沿黃河走向自西南向東北傾斜。西南部最高高程為28米（大沽高程，下同），東北部最低高程1米，自然比降為1/8000～1/12000；西部最高高程為11米，東部最低高程1米，自然比降為1/7000。黃河穿境而過(guò)，背河方向近河高、遠(yuǎn)河低，背河自然比降為1/7000，河灘地高于背河地2～4米，形成“地上懸河”。全市微地貌有5種類型：古河灘高地，占全市總面積的4.15%，主要分布于黃河決口扇面上游；河灘高地，占全市總面積的3.58%，主要分布于黃河河道至大堤之間；微斜平地，占全市總面積的54.54%，是崗、洼過(guò)渡地帶；淺平洼地，占全市總面積的10.68%，小清河以南主要分布于古河灘高地之間，小清河以北主要分布于微斜平地之中、緩崗之間和黃河故道低洼處；海灘地，占全市總面積的27.05%，與海岸線平行呈帶狀分布。河流黃河，東營(yíng)段上起濱州界，自西南向東北貫穿東營(yíng)市全境，在墾利縣東北部注入渤海，全長(zhǎng)138公里。黃河水徑流量年際變化大，年內(nèi)分配不均，含沙量大。據(jù)利津水文站1950～2001年實(shí)測(cè)資料，黃河年均徑流量332.6億立方米，最大973.1億立方米(1964年)，最小18.8億立方米(1997年)；最大流量為10400立方米每秒(1958年7月)，最小流量為斷流干河；年均輸沙量8.36億噸，最大21億噸(1958年)，最小0.15億噸(1997年)。90年代以來(lái)，黃河年徑流量減少，經(jīng)常出現(xiàn)斷流。1999年后，黃河水利委員會(huì)加大對(duì)沿黃地區(qū)引水的管理力度，斷流現(xiàn)象趨緩，2000～2004年實(shí)現(xiàn)不斷流。2002年，黃河全年徑流量41.58億立方米；2003年，黃河全年徑流量191?3億立方米；2004年，黃河全年徑流量198?2億立方米。全市除黃河外共有骨干排水河道30條。以黃河為分界線，黃河以南屬淮河流域，有小清河及其支流淄河、陽(yáng)河、泥河子、預(yù)備河，支脈河及其支流小河子、武家大溝、廣蒲河、五干排，廣利河及其支流溢洪河、東營(yíng)河、老廣蒲河、五六干合排、六干排，永豐河及其支流三排溝，張鎮(zhèn)河、小島河20條河流；黃河以北屬海河流域，有潮河及其支流褚官河、太平河，馬新河，沾利河，草橋溝，草橋溝東干流，挑河，神仙溝及其支流新衛(wèi)東河10條河流。海域東營(yíng)市海岸線北起順江溝河口，南至淄脈溝口，全長(zhǎng)350.34公里，約占山東省海岸線的1/9?！?”米至岸線灘涂面積10.19萬(wàn)公頃。負(fù)10米等深線以內(nèi)淺海面積4800平方公里。沿岸海底較為平坦，淺海底質(zhì)泥質(zhì)粉砂占77.8%，沙質(zhì)粉砂占22.2%。海水透明度為32～55厘米。海水溫度、鹽度受大陸氣候和黃河徑流的影響較大。冬季沿岸有3個(gè)月冰期，海水流冰范圍為5～10海里，鹽度在30‰左右；春季海水溫度為12～20℃，鹽度多為22～31‰；夏季海水溫度為24～28℃，鹽度為21～30‰；黃河入?？诟浇Ｄ甏嬖诘蜏氐望}水舌。東營(yíng)海域?yàn)榘敕忾]型，大部岸段的潮汐屬不規(guī)則半日潮，每日2次，每日出現(xiàn)的高低潮差一般為0.2～2米，大潮多發(fā)生于3～4月和7～11月，潮位最高超過(guò)5米。易發(fā)生風(fēng)暴潮災(zāi)，近百年來(lái)發(fā)生潮位高于3.5米的風(fēng)暴潮災(zāi)7次。近海在黃河及其它河流作用下，含鹽度低，含氧量高，有機(jī)質(zhì)多，餌料豐富，適宜多種魚蝦類索餌、繁殖、洄游。人口分布市境南部、西南部，村落古老，歷來(lái)人口密集。北部、東北部地廣人稀。據(jù)1982年人口普查資料顯示，廣饒縣平均每平方公里326.97人，其中小清河以南地區(qū)平均每平方公里多達(dá)700～900人；利津縣平均每平方公里173.8人；墾利縣平均每平方公里109人。建市以后按新的行政區(qū)劃統(tǒng)計(jì)，1985年的人口密度是：廣饒縣平均每平方公里389.4人；東營(yíng)區(qū)平均每平方公里327.5人；利津縣平均每平方公里173.8人；墾利縣平均每平方公里109人；河口區(qū)平均每平方公里57人。隨著城市的發(fā)展，人口逐漸向城市中心區(qū)集中。至1995年，全市平均人口密度為207人/平方公里。其分布密度為：東營(yíng)區(qū)每平方公里438人；廣饒縣每平方公里406人；利津縣每平方公里224人；墾利縣每平方公里95人；河口區(qū)每平方公里僅81人。2006年末公安部門統(tǒng)計(jì)的戶籍戶數(shù)為60.6萬(wàn)戶，人口為181.8萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)0.7%。其中，男性人口92.3萬(wàn)人，女性人口89.5萬(wàn)人。全市全年出生人口1.7萬(wàn)人，死亡0.9萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為4.15‰。年末暫住人口15.0萬(wàn)人，其中男性9.0萬(wàn)人，女性6.0萬(wàn)人。東營(yíng)市中心城市人口由2000年的55.58萬(wàn)人增加到61.56萬(wàn)人（2007）。2008年末全市常住人口200.48萬(wàn)人，增加1.39萬(wàn)人。城鎮(zhèn)化率為57.77%，比上年提高0.67個(gè)百分點(diǎn)。年末公安部門統(tǒng)計(jì)的戶籍?dāng)?shù)為58.44萬(wàn)戶，人口為183.97萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.5%，其中：男性人口93.05萬(wàn)人，女性人口90.92萬(wàn)人。全市人口出生率8.59‰、死亡率4.86‰、自然增長(zhǎng)率3.73‰；合法生育率為98.9%；出生人口性別比為107。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年?yáng)|營(yíng)常住人口達(dá)203.53萬(wàn)人（截止2010年11月1日零時(shí)）自然資源東營(yíng)市不僅“人杰”而且“地靈”。黃河三角洲資源豐富，素有“金三角”之稱。至2002年底，勝利油田共發(fā)現(xiàn)油田69個(gè)，氣田2個(gè)，探明石油地質(zhì)儲(chǔ)量42.9億噸；探明天然氣地質(zhì)儲(chǔ)量382.4億立方米；投入開發(fā)油田67個(gè)，動(dòng)用地質(zhì)儲(chǔ)量35.3億噸，動(dòng)用程度82.3%。共有油井2萬(wàn)多口，累計(jì)生產(chǎn)原油7.7億噸，生產(chǎn)天然氣349.88億立方米。沿海淺層鹵水儲(chǔ)量2億多立方米，深層鹽礦、鹵水資源主要分布在東營(yíng)凹陷地帶，推算儲(chǔ)量達(dá)1000多億噸。煤的發(fā)育面積約630平方公里，主要分布于廣饒縣東北部、河口區(qū)西部，尚未開發(fā)利用。地?zé)豳Y源主要分布在渤海灣南新戶、太平、義和、孤島、五號(hào)樁地區(qū)及廣饒、利津部分地區(qū)，地?zé)岙惓^(qū)1150平方公里。土地資源豐富，人均土地6?85畝，是山東省人均土地的2?6倍；并且黃河以其獨(dú)特的“填海造陸”功能，不斷為東營(yíng)市營(yíng)造新的陸地。生物資源中，木本植物44科，79屬，179種（含變種）；浮游植物116種，蕨類植物4種；畜禽類約11科20余種40多個(gè)品種；鳥類48科270種，其中國(guó)家一類保護(hù)鳥類7種，二級(jí)保護(hù)鳥類33種；水生動(dòng)物有641種，其中有淡水魚類108種、海洋魚類85種，有“百魚之鄉(xiāng)”之稱。特產(chǎn)東方對(duì)蝦對(duì)蝦是海產(chǎn)中的珍品，特別是渤海灣出產(chǎn)的對(duì)蝦，個(gè)大肉肥，成蝦體長(zhǎng)一般在20厘米左右，營(yíng)養(yǎng)豐富，味道鮮美，在國(guó)際上素享盛名，有“東方對(duì)蝦”之稱。黃河入?？诟浇Ｓ?，即是東方對(duì)蝦的主要產(chǎn)地。益母草黃河入河口一帶盛產(chǎn)野生藥材，地產(chǎn)中草藥品種近三百種，益母草即是其中素負(fù)盛名的一種。益母草被中醫(yī)稱為“婦科圣藥”。黃河口一帶所產(chǎn)之益母草，尤以質(zhì)地優(yōu)良、藥效持久而聞名。利津水煎包利津水煎包始于清代，揚(yáng)名于民國(guó)年間。為發(fā)面煎包，分葷、素餡兩種，包子下鍋后經(jīng)煮、蒸、煎三道工序而成。其特色在于兼得水煮油煎之妙，色澤金黃，一面焦脆，三面嫩軟，皮薄餡大，香而不膩。三疣梭子蟹三疣梭子蟹因其背甲隆起三個(gè)疣瘤、體形酷似民間織布的梭子而得名。黃河口一帶灘涂及淺海蟹類家族發(fā)達(dá)，其中最為著名的為三疣梭子蟹，捕獲期為春、秋兩季。三疣梭子蟹個(gè)大、肉肥、味美，可制作多種名菜，為海味珍品。黃河口刀魚黃河口刀魚因體形酷似短刀而得名。每年陽(yáng)春三月，黃河口刀魚即沿黃河口逆流而上，回游到東平湖去產(chǎn)卵，魚卵孵化成魚育肥后再沿黃河順流而下入渤海生長(zhǎng)和越冬，每年魚汛要持續(xù)兩個(gè)多月。黃河口刀魚成魚體長(zhǎng)30～40厘米，脊背金黃，腹部銀白，鱗含脂肪，刺多而柔軟，肉細(xì)嫩，味鮮香。肴驢肉肴驢肉廣饒城西關(guān)福盛館肴驢肉始于清同治初年，經(jīng)世代相傳成為廣饒地方名吃。肴驢肉用料講究，“肴藥”配方獨(dú)特，制作精細(xì)，肉出鍋后紅中透紫，滑而不膩，質(zhì)實(shí)而不硬，濃香特異，鮮美可口，并具有提神、健胃、壯筋骨之功效。青州府花邊青州府花邊廣饒縣傳統(tǒng)民間手工藝品，清末由臨淄、益都等地傳入。主要原料為絲光線和亞麻布，主要產(chǎn)品有臺(tái)布、床罩、盤墊、茶幾套、沙發(fā)墊等，按工藝分為鑲拼、滿工、小鑲件三大類，可編織出180多個(gè)花樣、近千個(gè)規(guī)格品種。其特點(diǎn)是織工細(xì)膩，圖案美觀，色澤素雅，手感柔軟，有“抽紗之王”美譽(yù)。產(chǎn)品主要銷往歐、美、日等地區(qū)和國(guó)家。文蛤文蛤俗稱“花蛤”，貝類中的珍品，因貝殼表面光滑并布有美麗的紅、褐、黑等色花紋而得名。其肉色玉白，有較強(qiáng)的口嚼感，味清鮮，生、熟食均可；貝殼可制作精美的工藝品。東營(yíng)市沿海灘涂已劃定文蛤保護(hù)區(qū)，以確保珍貴的文蛤資源得到合理開發(fā)。河口冬棗河口冬棗為東營(yíng)市河口區(qū)珍貴的果品資源，因其成熟期晚(10月中旬)而得名。冬棗個(gè)大形圓，皮赭紅間有青黃，光亮潤(rùn)澤，皮薄肉脆，細(xì)嫩多汁，甘甜清香，并含有多種人體所需之氨基酸和維生素，被譽(yù)為“中華奇果”“百果之冠”“活維生素丸”。產(chǎn)業(yè)格局東營(yíng)是中國(guó)第二大油田勝利油田所在地，涵蓋石油勘探、鉆采、管道輸送、石油化學(xué)品和石油工程技術(shù)服務(wù)等各個(gè)領(lǐng)域。東營(yíng)市是全國(guó)最集中的石油裝備制造業(yè)區(qū)域，去年該市石油機(jī)械制造企業(yè)發(fā)展到150多家，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占到全國(guó)該行業(yè)的三分之一。從國(guó)際形勢(shì)來(lái)看，今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，石油能源仍將是世界的主要能源。而國(guó)際油價(jià)的持續(xù)走高，刺激投資者紛紛將資金投向石油勘探領(lǐng)域，石油裝備產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新一輪快速發(fā)展期。2009年11月23日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，黃河三角洲開發(fā)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略；2011年1月4日，國(guó)務(wù)院又批復(fù)了《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，“黃”、“藍(lán)”兩大國(guó)家戰(zhàn)略在東營(yíng)融合交匯、疊加聚焦，東營(yíng)成為全省唯一全部納入兩大國(guó)家戰(zhàn)略的城市。作為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域和開發(fā)建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的前沿城市，東營(yíng)市在推進(jìn)“黃”、“藍(lán)”兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)中處于極其重要的戰(zhàn)略地位，肩負(fù)著率先突破崛起的重大使命，迎來(lái)了跨越發(fā)展的重大歷史機(jī)遇。站在新的歷史起點(diǎn)，進(jìn)入新的發(fā)展階段，東營(yíng)市將加快推進(jìn)“黃”“藍(lán)”兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，拉開黃藍(lán)融合、海陸統(tǒng)籌、一體發(fā)展的開發(fā)建設(shè)新格局，努力推動(dòng)全市實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展率先崛起，把東營(yíng)建設(shè)成為全國(guó)重要的高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、海陸統(tǒng)籌發(fā)展先行區(qū)、河海生態(tài)文明示范區(qū)和生態(tài)宜居創(chuàng)業(yè)城市。為此，***********************擬開發(fā)建設(shè)*****************項(xiàng)目，以滿足灣沚及周邊地區(qū)日益增長(zhǎng)的休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)、服務(wù)、文化、體育等方面需要。2.1.2本項(xiàng)目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來(lái)，世界旅游業(yè)以年均9.3%以上的速度遞增，大大超過(guò)同期工業(yè)經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率，全球國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達(dá)11%以上，其發(fā)展進(jìn)程和趨勢(shì)表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國(guó)是世界上旅游資源最豐富的國(guó)家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，2011年全國(guó)旅游業(yè)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)：國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)23億人次，增長(zhǎng)9%；國(guó)內(nèi)旅游收入1.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)12%。入境旅游人數(shù)1.38億人次，增長(zhǎng)3%；入境過(guò)夜旅游人數(shù)5850萬(wàn)人次，增長(zhǎng)5%；旅游外匯收入490億美元，增長(zhǎng)8%。出境旅游人數(shù)6500萬(wàn)人次，增長(zhǎng)16%。旅游業(yè)總收入1.72萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11%。旅游業(yè)在在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來(lái)越重要。21世紀(jì)隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場(chǎng)前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠(yuǎn)朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來(lái)越大的作用。賓館作為旅游經(jīng)濟(jì)的基本細(xì)胞，是旅游業(yè)收入的重要來(lái)源，賓館業(yè)發(fā)達(dá)也促進(jìn)著旅游業(yè)的興旺，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。東營(yíng)市地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與黃河流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，隨著國(guó)務(wù)院批復(fù)《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，“黃”、“藍(lán)”兩大國(guó)家戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，東營(yíng)成為全省唯一全部納入兩大國(guó)家戰(zhàn)略的城市，時(shí)代賦予它率先突破崛起的重大使命。東營(yíng)市風(fēng)光奇秀，具有獨(dú)特的旅游資源。南部主要景點(diǎn)有孫武園、南宋大殿、柏寢臺(tái)、傅家遺址等。北部為黃河沖積的近代三角洲平原，雄渾壯闊，富有野趣。有堪稱曠世奇景的“黃龍入?！?；有一望無(wú)際的大草原；有15萬(wàn)畝的槐林公園和風(fēng)光旖旎的海濱小城；有鎮(zhèn)海鎖浪的圍海長(zhǎng)堤、油流滾滾的孤東油田和屹立海上的鉆井平臺(tái)；有望不盡的濕地景觀和海灘景觀。中部則是氣魄雄偉的石油大工業(yè)現(xiàn)代化組團(tuán)式城市。游覽勝景－－天鵝湖，離中心城只有5余公里，那里湖光天色，水鳥翔集。新落成的“黃河水體紀(jì)念碑”矗立在中心城的清風(fēng)湖南岸,它將萬(wàn)里黃河濃縮為793米的水體，展示了母親河從發(fā)源地到入?？诘娜病|營(yíng)市國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，在黃河入?？诟浇＿@里是地球溫帶最完整、最廣闊、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，是黃河三角洲上最有價(jià)值和特色的旅游景觀之一。保護(hù)區(qū)內(nèi)有著15萬(wàn)公頃的草場(chǎng)、數(shù)十萬(wàn)畝的天然葦蕩、上萬(wàn)畝的天然柳林和大面積的濕地生態(tài)系統(tǒng)。這里鷗飛雁鳴，鴛鴦嬉水，仙鶴起舞，堪稱“百鳥樂(lè)園”，共有各種鳥類187種，其中珍貴鳥類有丹頂鶴、白頭鶴、白鸛、金雕、大鴇、黑嘴鷗、海鸕鶿、大天鵝、鴛鴦等。水生生物達(dá)800余種，屬國(guó)家二級(jí)保護(hù)的有文昌魚、江豚、松江鱸魚、小鯉鯨、寬吻海豚、斑海豹等。獨(dú)特的生態(tài)系統(tǒng)，令人嘆為觀止的壯麗景色，為黃河三角洲平添幾分恢宏。該行政區(qū)域旅游資源十分豐富，自然風(fēng)光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，生態(tài)環(huán)境保護(hù)完好，是山東省重要的旅游區(qū)域。所有這些給東營(yíng)市大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提出了緊迫的要求。結(jié)合東營(yíng)市市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：東營(yíng)市域及周邊地區(qū)，進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（五星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過(guò)高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1建設(shè)*****************是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的要求。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識(shí)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。市區(qū)要進(jìn)一步發(fā)展，離不開一、二、三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭(zhēng)使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到“三分天下有其一”。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。在中國(guó)都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時(shí)尚文化，并相應(yīng)產(chǎn)生多種市場(chǎng)需求，在旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)休閑經(jīng)濟(jì)，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，2000年我國(guó)城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到39.2%，開始邁入小康水平的門檻。2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，旅游休閑進(jìn)入了一個(gè)急劇擴(kuò)張期，“假日經(jīng)濟(jì)”就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。東營(yíng)市區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省較先進(jìn)地位，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。*****************的建設(shè)，不僅完善東營(yíng)市的服務(wù)流通體系，適應(yīng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對(duì)整個(gè)山東省的服務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動(dòng)?xùn)|營(yíng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于環(huán)渤海區(qū)域，黃河三角洲中心，南與濟(jì)青高速公路相連，北通北京、天津，是膠東半島和魯中山區(qū)進(jìn)入京津的必經(jīng)之地。是通往風(fēng)景勝地北京、泰安、曲阜的門戶，合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增強(qiáng)東營(yíng)在山東省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極功能。鑒于東營(yíng)市良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)*****************具有客觀必要性。2.2.2本項(xiàng)目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量快速膨脹，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)?！笆晃濉逼陂g，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14.4%，已初步構(gòu)筑起高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，正在加快建立現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)展質(zhì)量和效益不斷提高。基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，現(xiàn)代化立體交通體系正在加速構(gòu)建。生態(tài)環(huán)境不斷改善，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)。2010年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2359.9億元，比上年增長(zhǎng)13.4%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1349億元，增長(zhǎng)22.6%。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入104.88億元，增長(zhǎng)29.69%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23796元，增長(zhǎng)11.7%﹔農(nóng)民人均純收入8427元，增長(zhǎng)15%。“十二五”期間，認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院批復(fù)的《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，牢牢把握高效生態(tài)的發(fā)展定位，堅(jiān)持以資源高效利用和環(huán)境保護(hù)為抓手，以完善基礎(chǔ)設(shè)施為先導(dǎo)，以生態(tài)園區(qū)建設(shè)為載體，統(tǒng)籌推進(jìn)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)工作，初步建成全國(guó)重要的高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和特色鮮明的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)。加快推進(jìn)主體產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)。重點(diǎn)加快“四區(qū)一城”和縣區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)要素資源集聚，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)崛起。臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，大力發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，實(shí)行港區(qū)城聯(lián)動(dòng)，加快實(shí)施一批重大項(xiàng)目，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，基本建成全國(guó)重要的生態(tài)化工基地、能源供給基地和航運(yùn)物流基地，初步建成濱港新城。生態(tài)旅游區(qū)，突出原生態(tài)特色，抓好濕地休閑度假旅游區(qū)、汽車營(yíng)地、國(guó)際觀鳥基地等大項(xiàng)目建設(shè)，創(chuàng)建成為5A級(jí)旅游景區(qū)和全國(guó)濕地生態(tài)旅游示范區(qū)，打造具有吸引力的生態(tài)旅游目的地。推進(jìn)黃河水城的深度開發(fā)，增強(qiáng)水城建設(shè)的生態(tài)功能、經(jīng)濟(jì)功能、文化功能，打造水城品牌，提升城市品位。做大做強(qiáng)做優(yōu)中心城。按照建設(shè)黃河三角洲中心城市的目標(biāo)要求，編制完成第三輪城市總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃、控制性詳規(guī)，推進(jìn)中心城“東擴(kuò)、西疏、南展、北延、中優(yōu)”，促進(jìn)組團(tuán)發(fā)展。************位于東營(yíng)市，層高16米，工程竣工后將成為蕪湖縣城南新區(qū)標(biāo)志性建筑，為東營(yíng)市構(gòu)建市域副中心發(fā)展邁出的堅(jiān)實(shí)的一步。第三章

市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.1中國(guó)星級(jí)酒店現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)總體情況國(guó)家旅游局2011年12月9日發(fā)布2011年第三季度全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)中指出：星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)管理系統(tǒng)中13908家星級(jí)飯店，有12841家完成了2011年第三季度經(jīng)營(yíng)情況數(shù)據(jù)的填報(bào)，并通過(guò)省級(jí)旅游行政管理部門審核，完成率為92.34%。在12841家星級(jí)飯店中有一星級(jí)221家、二星級(jí)3677家、三星級(jí)5642家、四星級(jí)2123家、五星級(jí)578家。其中有600家飯店停業(yè)，12241家完成了第二季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的填報(bào)。全國(guó)12241家星級(jí)飯店第三季度的營(yíng)業(yè)收入總計(jì)為6309319.05萬(wàn)元，其中一星級(jí)占0.16%，二星級(jí)占9.81%，三星級(jí)占27.71%，四星級(jí)占33.56%，五星級(jí)占28.76%?？头渴杖霝?649594.18萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的41.99%，餐飲收入為2652032.06萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的42.03%。全國(guó)第三季度星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià)為304.58元/間夜，平均出租率為65.29%，每間可供出租客房收入為198.86元/間夜，每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入為38268.24元/間。從第三季度各地區(qū)經(jīng)營(yíng)情況看，平均房?jī)r(jià)位居全國(guó)前6位的為上海、北京、天津、山東、廣東和浙江；平均出租率位居前6位的為湖南、西藏、新疆兵團(tuán)、山東、新疆和貴州。每間可供出租客房收入位居前6位的為上海、北京、山東、遼寧、西藏和四川。每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入位居前6位的為青海、上海、浙江、北京、黑龍江和江蘇。從東、中、西部三大區(qū)域的收入結(jié)構(gòu)情況來(lái)看，東、中、西部地區(qū)的餐飲收入和客房收入兩項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入之和占營(yíng)業(yè)總收入比重基本一致。三季度東、中部地區(qū)餐飲收入比重均大于客房收入，西部地區(qū)客房收入比重較大。從三大區(qū)域的總體經(jīng)營(yíng)情況看，東部地區(qū)平均房?jī)r(jià)、每間可供出租客房收入和每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入均最高，分別比全國(guó)平均值高50.52元/間夜、26.95元/間夜和42.45元/間，平均出租率最低，低于全國(guó)平均值1.70個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)平均房?jī)r(jià)為三個(gè)區(qū)域中最低，低于全國(guó)平均值81.74元/間夜；西部地區(qū)平均出租率為三個(gè)區(qū)域最高，高于全國(guó)平均值2.79個(gè)百分點(diǎn)，但每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入?yún)s最低，比全國(guó)平均值低6570.64元/間。全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)旅游城市共有5272家飯店完成三季度經(jīng)營(yíng)情況填報(bào)，占全國(guó)總數(shù)的41.06%，其中停業(yè)飯店有215家。從各星級(jí)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)完成情況看，一星級(jí)67家，占全國(guó)填報(bào)完成的一星級(jí)飯店數(shù)的30.32%，二星級(jí)1156家，占31.44%，三星級(jí)2317家，占41.07%，四星級(jí)1079家，占50.82%，五星級(jí)438家，占75.78%。從三季度各城市經(jīng)營(yíng)情況看，平均房?jī)r(jià)位居前10位的分別為上海、三亞、青島、北京、廈門、呼和浩特、烏魯木齊、深圳、廣州和武漢。平均出租率位居前10位的分別為長(zhǎng)沙、青島、拉薩、烏魯木齊、貴陽(yáng)、張家界、太原、成都、大連和沈陽(yáng)。每間可供出租客房收入位居前10位的分別為青島、上海、烏魯木齊、北京、呼和浩特、廈門、三亞、長(zhǎng)沙、成都和深圳。每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入位居前10位的分別為西寧、哈爾濱、杭州、合肥、上海、呼和浩特、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、烏魯木齊和北京。2.2中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)1、中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2011年中國(guó)旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，全國(guó)的星級(jí)酒店從2000年的6029家增長(zhǎng)到了13908多家，星級(jí)酒店總數(shù)的年均增長(zhǎng)率達(dá)到15.3%。全國(guó)星級(jí)酒店的客房數(shù)量從594，700間增長(zhǎng)至1，459，800間左右，年均增長(zhǎng)率為7.7%。到2011年，五星級(jí)旅游酒店600多家，四星級(jí)2123多家，酒店客房數(shù)達(dá)到180萬(wàn)間，其中五星級(jí)飯店數(shù)量增長(zhǎng)明顯。2008年以前的幾年時(shí)間里，豪華酒店成為了中國(guó)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的領(lǐng)域。盡管在二星酒店市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)上本土酒店集團(tuán)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但在高星級(jí)酒店市場(chǎng)上，本土酒店品牌受到外資酒店品牌的強(qiáng)烈沖擊，發(fā)展艱難。在旺盛的旅游度假需求的推動(dòng)下，眾多世界頂級(jí)的酒店管理集團(tuán)正在中國(guó)迅速布陣，未來(lái)幾年度假型酒店有良好的發(fā)展前景。高星級(jí)酒店的興建與開業(yè)仍將保持慣性的增長(zhǎng)趨勢(shì)，并在部分二、三、四線城市有快速發(fā)展的可能，但從整體發(fā)展來(lái)看，部分一線城市高星級(jí)酒店的發(fā)展已經(jīng)或即將進(jìn)入高峰期。要想在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈并已進(jìn)入“微利時(shí)代”的酒店業(yè)中獲取利潤(rùn)，對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)，對(duì)部分二、三、四線旅游潛力城市看好。從近年全行業(yè)業(yè)績(jī)來(lái)看，五星級(jí)酒店盈利情況良好，三、四星酒店虧損嚴(yán)重；部分酒店開發(fā)商、投資商的投資策略急需轉(zhuǎn)變。2、中國(guó)酒店業(yè)態(tài)模式1)商務(wù)酒店：商務(wù)酒店是根據(jù)自身客觀情況做好定位，根據(jù)不同的商務(wù)人群層次提供的有針對(duì)性的服務(wù)。商務(wù)酒店應(yīng)該是在經(jīng)濟(jì)型酒店基礎(chǔ)上提高了一個(gè)檔次的業(yè)態(tài)，具備了品位、舒適、時(shí)尚，含有許多資訊等元素。2)旅游度假酒店：度假酒店主要接待旅游度假者，通常坐落在風(fēng)景名勝地區(qū)（如海濱、著名山莊、溫泉附近等），地理環(huán)境是建立度假酒店的一個(gè)重要因素。度假酒店是一個(gè)度假中心，專門提供給客人娛樂(lè)和享受的地方，它一般要有良好的沙灘、游泳池、滑雪場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，甚至跑馬場(chǎng)，旅游度假酒店的客源受季節(jié)的因素影響較大。3)經(jīng)濟(jì)型酒店：又稱為有限服務(wù)酒店，其最大的特點(diǎn)是房?jī)r(jià)便宜，其服務(wù)模式為b&b（住宿+早餐）。4)產(chǎn)權(quán)式酒店：由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購(gòu)買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。5)酒店式公寓：一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有自用和投資兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。6)主題酒店：也稱為特色酒店，是以某一特定的主題，來(lái)體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受；同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂(lè)、知識(shí)和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。7)綠色酒店：指那些為旅客提供的產(chǎn)品與服務(wù)既符合充分利用資源、又保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求和有益于顧客身體健康的酒店，綠色飯店是國(guó)際住宿業(yè)和餐飲業(yè)的新型經(jīng)營(yíng)方式。綠色飯店，迄今為止這個(gè)概念還沒(méi)有一個(gè)明確的解釋。國(guó)外有人把綠色飯店稱為生態(tài)效益型飯店或環(huán)境友好型飯店。3、中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)目前，中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)了區(qū)域性、階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題。在一線門戶城市，高星級(jí)酒店一定程度上已處于基本飽和的狀態(tài)，但在大量的二三線城市，隨著城市本身發(fā)展和農(nóng)村城市化，這些地區(qū)市場(chǎng)廣闊，機(jī)會(huì)眾多。因此，雖然受金融危機(jī)的影響，部分酒店投資項(xiàng)目擱淺、步伐放緩和新店開業(yè)時(shí)間延后，但并未能阻擋酒店投資的步伐，反而激發(fā)了酒店投資的沖動(dòng)。中國(guó)國(guó)內(nèi)有實(shí)力的地產(chǎn)商仍然在大舉進(jìn)入酒店地產(chǎn)，其投資動(dòng)機(jī)具有多重性：經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期投資成本最低，存在大量具有投資潛力的區(qū)域；借助高檔酒店提升區(qū)域形象，提升商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的價(jià)值；還有，中央政府及各地方政府對(duì)酒店業(yè)發(fā)展出臺(tái)了眾多優(yōu)惠政策，也是吸引開發(fā)商對(duì)酒店投資的重要因素。休閑度假酒店的需求將成倍增長(zhǎng)，促進(jìn)內(nèi)需和消費(fèi)政策將推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)從觀光型升級(jí)為度假型。會(huì)展業(yè)和獎(jiǎng)勵(lì)旅游將持續(xù)發(fā)展，包括展會(huì)、會(huì)議、活動(dòng)、展覽，都能夠推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展。中國(guó)酒店未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，預(yù)計(jì)十二五期間，我國(guó)旅游飯店投資將達(dá)到3400億元，集團(tuán)之間核心競(jìng)爭(zhēng)力的較量將更加突出。酒店集團(tuán)的收購(gòu)、兼并、重組進(jìn)一步加速，可能會(huì)出現(xiàn)跨地區(qū)甚至跨國(guó)的收購(gòu)、兼并與重組。中國(guó)酒店中長(zhǎng)期發(fā)展不可逆轉(zhuǎn)，預(yù)測(cè)到2015年全國(guó)將新增各類住宿設(shè)施20萬(wàn)家，其中星級(jí)酒店約1萬(wàn)家，五星級(jí)酒店將超過(guò)800家。中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展還將繼續(xù)有不俗的表現(xiàn)，新開業(yè)的高端酒店普遍使用跨國(guó)公司的品牌，中國(guó)高端酒店的主流正在演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)+跨國(guó)公司的模式。同時(shí)，中國(guó)酒店業(yè)將在海外取得發(fā)展。4、酒店行業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況據(jù)調(diào)查，國(guó)內(nèi)大多數(shù)酒店企業(yè)采用的都是以下幾種運(yùn)營(yíng)模式中的一種，即純管理型經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)和業(yè)主經(jīng)營(yíng)：純管理型經(jīng)營(yíng)純管理型經(jīng)營(yíng)是大多數(shù)五星酒店所采用的經(jīng)營(yíng)模式。在這種模式下，酒店運(yùn)營(yíng)商會(huì)和物業(yè)業(yè)主簽一份管理合同，負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。運(yùn)營(yíng)商就好比是業(yè)主的代理人。業(yè)主通常會(huì)根據(jù)營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)，以及雙方之前一致同意的其它雜費(fèi)，比如市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)和特許權(quán)費(fèi)用，支付相應(yīng)的管理費(fèi)。這種合同一般持續(xù)10到20年，選擇性續(xù)約。對(duì)于固定資產(chǎn)的管理決策，業(yè)主仍會(huì)積極參與。物業(yè)業(yè)主大多是國(guó)內(nèi)開發(fā)商，或是國(guó)內(nèi)開發(fā)商與亞洲跨境投資者組成的財(cái)團(tuán)。特許經(jīng)營(yíng)經(jīng)酒店品牌持有商授予許可，通過(guò)支付商定的品牌使用費(fèi)，業(yè)主便能使用該品牌創(chuàng)建一家特許經(jīng)營(yíng)酒店。酒店品牌持有商也會(huì)向業(yè)主傳授酒店經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)建議并分享訂房操作系統(tǒng)、會(huì)員管理項(xiàng)目和市場(chǎng)營(yíng)銷措施。這一模式被經(jīng)濟(jì)/廉價(jià)型連鎖酒店廣泛采用，使酒店在短時(shí)間內(nèi)得以迅速擴(kuò)張。例如，截至2008年9月，如家擁有123家特許經(jīng)營(yíng)酒店，占其運(yùn)營(yíng)酒店總數(shù)的30%。而同時(shí)，這一模式在中國(guó)卻不如在美國(guó)流行，因?yàn)槿藗儞?dān)心連鎖經(jīng)營(yíng)無(wú)法確保質(zhì)量和品牌標(biāo)準(zhǔn)。租賃經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店大多通過(guò)出租物業(yè)收取固定租金進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)。酒店物業(yè)的運(yùn)營(yíng)開支和維護(hù)費(fèi)用通常也由租戶承擔(dān)。在租賃經(jīng)營(yíng)模式下，酒店業(yè)主能夠獲得穩(wěn)定的收入，同時(shí)，酒店運(yùn)營(yíng)商也比在管理合同約束下享有更大的自主權(quán)。業(yè)主經(jīng)營(yíng)很多非品牌酒店便是采取業(yè)主經(jīng)營(yíng)的模式。該模式在中國(guó)的中低端酒店市場(chǎng)中普遍存在，也是傳統(tǒng)國(guó)有酒店企業(yè)的基本運(yùn)營(yíng)模式。但是，面對(duì)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和品牌酒店的異軍突起，這些個(gè)體酒店逐漸失去了競(jìng)爭(zhēng)力。很多業(yè)主都已經(jīng)或是正在考慮把酒店出售給投資者，其它一些業(yè)主則打算通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)，加盟經(jīng)濟(jì)或廉價(jià)連鎖酒店，重新樹立酒店品牌。同時(shí)也有一些高端酒店在業(yè)主自己管理下取得了良好的區(qū)域口碑和可喜的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。5、中國(guó)對(duì)酒店業(yè)規(guī)范發(fā)展的相關(guān)政策近幾年中國(guó)酒店業(yè)有了較大的發(fā)展，有不少國(guó)際知名的酒店品牌落戶中國(guó)，經(jīng)濟(jì)型酒店也有了較快的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)順應(yīng)國(guó)內(nèi)中低檔酒店產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)展趨勢(shì)，采用品牌化、連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化等現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)理念和操作模式，可以迅速?gòu)?fù)制達(dá)到規(guī)模優(yōu)勢(shì)。運(yùn)作方式中國(guó)酒店在未來(lái)發(fā)展方面應(yīng)以品牌與管理為主導(dǎo)，以無(wú)形資產(chǎn)有形化實(shí)現(xiàn)低成本高效率擴(kuò)張，以品牌與管理為關(guān)聯(lián)、無(wú)形資產(chǎn)的有形化是實(shí)現(xiàn)飯店集團(tuán)低成本擴(kuò)張與形成永動(dòng)擴(kuò)張機(jī)制的根本。用品牌與管理克隆出一批優(yōu)秀飯店。無(wú)形資產(chǎn)有形化的方式有兩種：一種是通過(guò)資本經(jīng)營(yíng)將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有形資產(chǎn)，如用飯店的品牌與管理推動(dòng)股權(quán)融資和債權(quán)變股權(quán)，或用無(wú)形資產(chǎn)促進(jìn)管理機(jī)制的輸出，推動(dòng)更多的資本；另一種是利用飯店的無(wú)形資產(chǎn)盤活社會(huì)上的存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張。標(biāo)準(zhǔn)化中國(guó)的酒店業(yè)要在全國(guó)范圍內(nèi)推行服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，無(wú)論是引進(jìn)西方先進(jìn)的管理模式，或創(chuàng)立自己的模式，必須通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理，實(shí)現(xiàn)從情緒化服務(wù)階段盡快進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)階段的過(guò)程，把中國(guó)飯店管理的質(zhì)量提高到一個(gè)更高的檔次。亦即先過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)關(guān)，盡早樹立以顧客為中心的意識(shí)，讓員工成為真正專業(yè)化的飯店服務(wù)人員。品牌戰(zhàn)略最有效的、低成本的、快速的飯店集團(tuán)擴(kuò)張方式是委托管理與特許經(jīng)營(yíng)，而這種擴(kuò)張方式的關(guān)鍵是企業(yè)的品牌過(guò)硬。品牌的作用在于它能將一種產(chǎn)品與另一種同類產(chǎn)品相區(qū)別，在信息不對(duì)稱條件下，品牌是產(chǎn)品質(zhì)量識(shí)別的質(zhì)量媒介，而且可以滿足消費(fèi)者的某種特殊偏好。網(wǎng)絡(luò)完善目前，人們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的使用是越來(lái)越依賴，其中最重要的就是互聯(lián)網(wǎng)擁有其它渠道所沒(méi)有的便捷性。從而，中國(guó)酒店未來(lái)發(fā)展一定要和互聯(lián)網(wǎng)緊密聯(lián)合在一起，完善自身的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。沒(méi)有強(qiáng)大的預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，中國(guó)酒店的集團(tuán)擴(kuò)張空間就會(huì)非常有限。預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)可以幫助集團(tuán)控制客源流向，集團(tuán)內(nèi)相互預(yù)訂，信息共享。目前，只有少數(shù)幾家酒店加入了國(guó)際預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，更談不上建立自己的預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)。要實(shí)現(xiàn)飯店集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，就必須建立自己的預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)，并加入一些國(guó)際預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)。建立自己的銷售網(wǎng)絡(luò)意味著飯店要致力于與旅行社、行業(yè)協(xié)會(huì)、會(huì)議策劃者、航空公司、大企業(yè)等建立密切的業(yè)務(wù)協(xié)作，或自己設(shè)立銷售部門形成強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)。信息網(wǎng)絡(luò)要求飯店集團(tuán)在各種新聞媒介、互聯(lián)網(wǎng)建立自己的信息網(wǎng)頁(yè)發(fā)送集團(tuán)成員飯店產(chǎn)品服務(wù)信息，另外還要對(duì)供應(yīng)商、旅行商、客戶及顧客個(gè)人建立信息檔案。人才培訓(xùn)酒店集團(tuán)要有一個(gè)示范飯店作為人才實(shí)習(xí)基地，還要有一個(gè)培訓(xùn)基地。培訓(xùn)范圍包括崗位操作培訓(xùn)、溝通培訓(xùn)與戰(zhàn)略思考培訓(xùn)，在培訓(xùn)中貫徹企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)宗旨、長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與價(jià)值觀。2.3中國(guó)五星級(jí)酒店業(yè)市場(chǎng)狀況1、中國(guó)五星級(jí)酒店市場(chǎng)的特征不同的城市，五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)差異大，房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市房?jī)r(jià)高。以一般房型為例，香港的均價(jià)近2000元；北京的則大部分在1000元上下；上海的價(jià)格則要1000往上；。而相對(duì)欠發(fā)達(dá)的城市，如重慶，雖然是特大型城市，房?jī)r(jià)也不過(guò)500元上下。同一個(gè)城市，不同五星級(jí)酒店差價(jià)也很大。以香港地區(qū)為例，麗嘉酒店(Ritz-Carlton)的豪華山景房，房?jī)r(jià)高達(dá)3164元，而朗豪酒店的豪華間也不過(guò)848元，不到前者的1/3。北京地區(qū)的房?jī)r(jià)，中國(guó)大飯店的單人標(biāo)間達(dá)1800元以上，而香山金源商旅中心酒店則不過(guò)區(qū)區(qū)500元，也不到前者的1/3。房?jī)r(jià)較低的南京地區(qū)，丁山香格里拉大酒店的單人間房?jī)r(jià)為768元，而南京狀元樓酒店標(biāo)準(zhǔn)單人間僅為388元，二者相差一倍。外資管理或者外資品牌的酒店房?jī)r(jià)，普遍高于內(nèi)資管理或內(nèi)資品牌的酒店。例如西安地區(qū)，凱悅集團(tuán)的西安凱悅飯店標(biāo)準(zhǔn)單人間房?jī)r(jià)達(dá)978元，而內(nèi)資的金石國(guó)際大酒店標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)僅370元，差距巨大。杭州地區(qū)，雅高集團(tuán)下屬的索菲特西湖大酒店豪華房1265元，而內(nèi)資的浙江國(guó)際大酒店高級(jí)房房?jī)r(jià)僅528元。成都地區(qū)，天府麗都喜來(lái)登飯店和凱賓斯基飯店占據(jù)了房?jī)r(jià)的最高層，標(biāo)間房?jī)r(jià)在900元上下，而四川人?？蛻艟銟?lè)部標(biāo)準(zhǔn)間僅398元。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市地位決定五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求，酒店數(shù)量決定供給，二者共同決定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的長(zhǎng)沙，五星級(jí)酒店數(shù)量多達(dá)9家，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，最低房?jī)r(jià)僅為338元，僅相當(dāng)于北京、上海地區(qū)的三星級(jí)酒店房?jī)r(jià)水平。這種低房?jī)r(jià)也迫使長(zhǎng)沙四星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)跌破300。而在經(jīng)濟(jì)水平甚至比長(zhǎng)沙還要低的南昌地區(qū)，由于五星級(jí)酒店目前僅兩家，最低房?jī)r(jià)要高于長(zhǎng)沙。2、投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運(yùn)營(yíng)角度，目前，在國(guó)內(nèi)外投資和管理五星級(jí)酒店主要有六種模式：模式一：投資者自己經(jīng)營(yíng)、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關(guān)系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營(yíng)、管理的方式運(yùn)營(yíng)飯店，也就是選擇作為單體飯店存在，這種單體飯店的經(jīng)營(yíng)模式在我國(guó)最為常見，目前大量的國(guó)有飯店都采用了這種方式。優(yōu)點(diǎn)：在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營(yíng)銷權(quán)等各個(gè)方面對(duì)飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營(yíng)銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有利潤(rùn)。缺點(diǎn)：在于這種單體飯店無(wú)法獲得通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營(yíng)銷渠道方面存在很大困難。在國(guó)外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)對(duì)單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個(gè)飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。模式二：投資者自己管理經(jīng)營(yíng)，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來(lái)獲得一些支持飯店完全由投資者來(lái)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)，但通過(guò)加入一個(gè)或幾個(gè)飯店聯(lián)盟獲得營(yíng)銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國(guó)內(nèi)比較少見。目前國(guó)內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無(wú)法對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效益。國(guó)外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營(yíng)和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流飯店組織、世界小型豪華飯店組織等飯店聯(lián)盟的方式獲得營(yíng)銷方面的支持。優(yōu)點(diǎn)：在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號(hào)那樣給飯店全面的營(yíng)銷支持，飯店自身營(yíng)銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒(méi)有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類飯店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨(dú)立的飯店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟，在飯店投資者沒(méi)有飯店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。優(yōu)點(diǎn)：在于如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其他資源儲(chǔ)備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來(lái)良好效益。缺點(diǎn)：在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對(duì)飯店經(jīng)營(yíng)管理的控制大大降低。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到侵蝕。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問(wèn)題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營(yíng)銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的客源。模式四：投資者自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，但是通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。飯店投資者可以成為某一個(gè)飯店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營(yíng)受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營(yíng)管理飯店，一些飯店在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。優(yōu)點(diǎn)：在于可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來(lái)說(shuō)，這種飯店由于沒(méi)有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對(duì)飯店仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營(yíng)銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，不會(huì)隨飯店經(jīng)營(yíng)狀況的變化而變化。對(duì)于管理水平很高的飯店來(lái)說(shuō)，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。這種模式的缺點(diǎn)在于酒店的未來(lái)發(fā)展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理＋特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作飯店的投資者可以通過(guò)某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)飯店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家飯店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，即：一家飯店可以同時(shí)接受一家飯店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)——管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營(yíng)銷服務(wù)。目前，諸如希爾頓、喜來(lái)登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)。各個(gè)不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營(yíng)的相關(guān)內(nèi)容同時(shí)包含在管理合同中，也就是通過(guò)一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購(gòu)買飯店的部分股權(quán)。優(yōu)點(diǎn)：在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時(shí)，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過(guò)程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來(lái)?yè)p失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時(shí)通過(guò)參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管飯店的控制能力。3.1東營(yíng)市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析東營(yíng)市積極打造旅游品牌，旅游業(yè)發(fā)展步伐加快。圍繞建設(shè)旅游強(qiáng)市的目標(biāo)，創(chuàng)新理念、整合資源、完善服務(wù)、培育精品，大力發(fā)展黃河口生態(tài)旅游、休閑觀光旅游和文化旅游，服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，服務(wù)接待水平有了新提高。全市共有星級(jí)酒店21家。其中五星級(jí)2家，四星級(jí)3家，三星級(jí)7家。旅行社45家，比上年增5家。全年接待國(guó)內(nèi)游客242.4萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入14.4億元；全年接待入境游客4692人，其中外國(guó)人2630人，港澳臺(tái)游客2062人，過(guò)夜人數(shù)4320人，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入538.4萬(wàn)美元。東營(yíng)著名旅游景點(diǎn)：1.天鵝湖風(fēng)景區(qū)：以“大水面、大空間”為主要特色，因“七島、六景、五特、兩鮮、兩唯一”的特點(diǎn)而聞名。2.黃河入?？冢狐S河三角洲是我國(guó)乃至世界暖溫帶唯一一塊保存最完整、最典型、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)。3.黃河水體紀(jì)念碑：也被稱為“黃河的渡過(guò)”。碑身由1093個(gè)鋼化玻璃水罐組成，依黃河流向，從黃河源頭到入?？诿扛?公里汲取水樣，經(jīng)過(guò)處理注入罐內(nèi)，自西向東排列。4.黃河入?？谏鷳B(tài)農(nóng)業(yè)觀光園：黃河入?？谏鷳B(tài)農(nóng)業(yè)觀光園位于黃河口旅游南線的中段、東營(yíng)市墾利縣西宋鄉(xiāng)東北部，是東營(yíng)市規(guī)模最大的觀光園區(qū)。觀光園以萬(wàn)畝蜜桃園、冬棗園、蘆葦蕩、大水面等自然景觀為依托，主要由入口引景區(qū)、生態(tài)采摘區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、龍湖度假村四部分組成。5.孫武詞6.歷史博物館7.清風(fēng)湖風(fēng)景區(qū)8.勝利油田科技展覽中心9.新世紀(jì)廣場(chǎng)10.亞洲最大的人工刺槐林11.百鳥園12.黃河三角洲國(guó)家級(jí)鳥類保護(hù)區(qū)13.黃河口濕地博物館14.黃河口了望塔15.自然檉柳林16.鉆井平臺(tái)17.華八井18.勝利電視觀光塔19.孤東海堤等。東營(yíng)著名旅游景點(diǎn)特色：1.“黃河口日出”2.“水果采摘”3.“長(zhǎng)河落日”4.油田風(fēng)光5.“河海交融”6.“滄海牧漁”7.“濕地紅地毯”8.野生鳥類、魚類和其他動(dòng)物9.“群鶴遠(yuǎn)鳴”10.摸魚撈蝦、踩蛤蜊、摸小螃蟹、釣海鮮、摸泥螺東營(yíng)市境內(nèi)既有年輕的黃河新生地，也有古老的陸地，歷史悠久、鐘靈毓秀。并以自然資源的富饒而著稱。黃河入海口黃藍(lán)交匯，涇渭分明，自然風(fēng)光壯麗而神奇。入?？趦砂兜狞S河三角洲國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)擁有地球暖溫帶最廣闊、最完整、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，是名副其實(shí)的“鳥的天堂”，野趣天成，令人神往。東營(yíng)市海岸線長(zhǎng)413公里，灘涂和淺海面積6000平方公里，素有“百魚之鄉(xiāng)”和“東方對(duì)蝦故鄉(xiāng)”的美稱。3.2

東營(yíng)市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析3.2.1東營(yíng)市酒店一覽表東營(yíng)市市星級(jí)酒店一覽表序號(hào)酒店名稱星級(jí)客房平均價(jià)格（元/間/天）出租率（％）年平均接待人數(shù)(萬(wàn)人次)1東營(yíng)東勝大廈（東勝海天酒店）五星5809020.82東營(yíng)藍(lán)海國(guó)際大飯店五星5809019.23東營(yíng)賓館四星5808016.54新悅大酒店四星5807015.85大明大廈酒店四星5806012.26東營(yíng)藍(lán)海西城賓館三星380508.47東營(yíng)源通賓館三星480606.28天麗貴賓樓三星480405.89東營(yíng)錦江之星西二路店三星480506.510廣饒賓館三星480605.611聚豐大酒店三星480506.212黃河飯店三星280604.813西城賓館二星280405.214樁西賓館二星280403.416海星賓館二星280403.817溫泉賓館二星280504.618墾利賓館二星280403.719金島賓館二星280503.620麗晶大酒店二星280402.521天鵝湖度假村二星280402.2合計(jì)東營(yíng)市內(nèi)星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)比重仍是大頭。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三是高星級(jí)酒店入住率高。四是有著世界先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對(duì)星級(jí)酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢(shì)，使自身在華的市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國(guó)傳統(tǒng)酒店業(yè)。3.3

項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析3.3.1市場(chǎng)分析1.通過(guò)對(duì)東營(yíng)市星級(jí)酒店市場(chǎng)分析，東營(yíng)東勝大廈（東勝海天酒店）、東營(yíng)藍(lán)海國(guó)際大飯店兩個(gè)五星級(jí)酒店及新悅大酒店等三個(gè)四星級(jí)酒店均在東營(yíng)市內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大，東營(yíng)境內(nèi)只有七家三星級(jí)酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足容易增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿條件，有著很大的市場(chǎng)空間。2.隨著東營(yíng)市的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時(shí)，伴隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會(huì)議旅游者將大大增加，這將確保市場(chǎng)高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。3.伴隨著中國(guó)加入WTO并且企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來(lái)大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。而本項(xiàng)目正是充分順應(yīng)了這種趨勢(shì)。3.4本章小結(jié)1.由于項(xiàng)目所在地的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢(shì)頭和需求旺盛等造成了極大的高星級(jí)酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)形成了一個(gè)刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過(guò)程。2.目前，項(xiàng)目所處范圍內(nèi)的沒(méi)有高星級(jí)酒店，而本項(xiàng)目憑借其優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)，使其具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，有望成為"明星和龍頭"企業(yè)。3.項(xiàng)目建設(shè)地周邊的商務(wù)圈使得本項(xiàng)目存在極大的發(fā)展空間?？驮?、會(huì)議以及有關(guān)活動(dòng)較多，加上本項(xiàng)目將委托有經(jīng)驗(yàn)的管理集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行管理，這些都對(duì)該項(xiàng)目建成以后的正常經(jīng)營(yíng)十分有利。4.伴隨著“黃”、“藍(lán)”兩大國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施，東營(yíng)市的經(jīng)濟(jì)地位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)也必將加強(qiáng)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，以及國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動(dòng)?xùn)|營(yíng)酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。

第四章項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析4.1項(xiàng)目建設(shè)條件分析4.1.1市域概述中華民族的母親河黃河，蜿蜒九曲，奔流萬(wàn)里，穿過(guò)中國(guó)北方廣袤的原野，在山東省東營(yíng)市注入渤海。東營(yíng)，是萬(wàn)里黃河的海口城市，也是黃河三角洲的中心城市，是著名的石油之城、生態(tài)之城。東營(yíng)市成立于1983年10月，轄東營(yíng)、河口兩區(qū)，廣饒、墾利、利津三縣，及東營(yíng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東營(yíng)港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積8243平方公里，人口185萬(wàn)。2010年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2360億元，地方財(cái)政收入105億元，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力列全國(guó)第25位。4.1.2自然條件1.氣候條件東營(yíng)市地處中緯度，背陸面海，受歐亞大陸和太平洋的共同影響，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候?；練夂蛱卣鳛槎臒?，四季分明。春季，干旱多風(fēng)，早春冷暖無(wú)常，常有倒春寒出現(xiàn)，晚春回暖迅速，常發(fā)生春旱；夏季，炎熱多雨，溫高濕大，有時(shí)受臺(tái)風(fēng)侵襲；秋季，氣溫下降，雨水驟減，天高氣爽；冬季，天氣干冷，寒風(fēng)頻吹，雨雪稀少，多刮北風(fēng)、西北風(fēng)。

氣溫：東營(yíng)市常年平均氣溫12.8℃。1月最冷，月平均氣溫-3.0℃；7月最熱，月平均氣溫26.6℃。年內(nèi)溫差為29.6℃。極端最高氣溫多出現(xiàn)在6～7月，極端高溫為41.5℃(1972年7月5日，廣饒縣)；極端最低氣溫多出現(xiàn)在1～2月，極端低溫為-23.3℃(1972年1月27日，廣饒縣)。

積溫：東營(yíng)市日平均氣溫穩(wěn)定通過(guò)0℃的初日為2月18（河口）～26日（廣饒），終日為12月2（河口、廣饒）～7日（東營(yíng)），初終間日數(shù)為280（廣饒）～288天（東營(yíng)），積溫為4799.4（廣饒）～4933.6℃（河口）。

濕度：東營(yíng)市春季平均相對(duì)濕度57%，夏季平均相對(duì)濕度73%，秋季平均相對(duì)濕度68%，冬季平均相對(duì)濕度63%，全年平均相對(duì)濕度65%。全年日最小相對(duì)濕度≤30%的日數(shù)為111～138天。

降水：東營(yíng)市全年平均降水量555.9mm，其中夏季降水最多，為364.5mm，占全年降水量的65.6%；冬季降水最少，為20.7mm，占全年降水量的3.7%。全年日降水量≥0.1mm的降水日數(shù)為67天，其中日降水量≥10.0mm的日數(shù)有15天，日降水量≥25.0mm的降水日數(shù)有6天。

積雪：東營(yíng)市全年降雪日數(shù)為12～17天，積雪日數(shù)為8～16天，累年最大積雪深度為27cm（1972年1月31日，廣饒縣）。

日照：東營(yíng)市全年平均日照時(shí)數(shù)2657.5小時(shí)，日均光照量7.3小時(shí)，日照率為60.8%。地理分布特點(diǎn)是北多南少，河口最多，為2800.8小時(shí)；廣饒最少，為2494.7小時(shí)。

霜凍：東營(yíng)市初霜凍日期平均在10月21日（廣饒）～11月11日（河口），終霜凍日期平均在3月21日（河口）～4月9日（廣饒），初終間日數(shù)為132（河口）～171天（廣饒）。2.地質(zhì)條件東營(yíng)市地處華北坳陷區(qū)之濟(jì)陽(yáng)坳陷東端，地層自老至新有太古界泰山巖群，古生界寒武系、奧陶系、石炭系和二疊系，中生界侏羅系、白堊系，新生界第三系、第四系；缺失元古界，古生界上奧陶統(tǒng)、志留系、泥盆系、下古炭統(tǒng)及中生界三疊系。凹陷和凸起自北而南主要有：埕子口凸起（東端）、車鎮(zhèn)凹陷（東部）、義和莊凸起（東部）、沾化凹陷（東部）、陳家莊凸起、東營(yíng)凹陷（東半部）、廣饒凸起（部分）等。4.2經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析在中國(guó)的城市之林中，東營(yíng)市是一個(gè)非常年輕的城市。20多年間，東營(yíng)人在一張白紙上，畫出了最新最美的畫圖，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之快令世人刮目相看。2002年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)幅度按可比價(jià)格計(jì)算，下同）540.3億元，是1983年的8.35倍，年平均增長(zhǎng)11.82%；其中地方國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值248.94億元，是1983年的12.3倍,年平均增長(zhǎng)14.1%。全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效。第一產(chǎn)業(yè)得到穩(wěn)定發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)逐步調(diào)整提高，第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。2002年，全市完成第一產(chǎn)業(yè)增加值32.96億元，是1983年的2.61倍,年平均增長(zhǎng)5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值417.37億元，是1983年的9.74倍,年平均增長(zhǎng)12.73%；第三產(chǎn)業(yè)增加值89.97億元，是1983年的18.16倍，年平均增長(zhǎng)16.48%,是三次產(chǎn)業(yè)中增幅最高的；三次產(chǎn)業(yè)的比例由1983年的9.08:72.74:8.18變化為2002年6.1:77.2:16.7。開發(fā)黃河三角洲，是山東省委、省政府確定的兩大跨世紀(jì)工程之一?！鞍l(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)”，已在九屆全國(guó)人大第四次會(huì)議上正式列入國(guó)家“十五”計(jì)劃綱要。2003年，山東省政府批準(zhǔn)，在黃河三角洲（東營(yíng)）建設(shè)山東省加工制造業(yè)基地。“信用東營(yíng)”和“數(shù)字化東營(yíng)”建設(shè)進(jìn)展順利。東營(yíng)市已與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了友好往來(lái)關(guān)系。先后與美國(guó)得克薩斯州米德蘭市和韓國(guó)江原道三陟市結(jié)為友好城市。被聯(lián)合國(guó)工發(fā)組織確認(rèn)為“國(guó)際綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。加入了世界能源城市伙伴組織。固定資產(chǎn)投資規(guī)模日益擴(kuò)大，重點(diǎn)建設(shè)碩果累累。1983年，全市固定資產(chǎn)投資僅為8.5億元,1990年為46.11億元。近三年來(lái),全市招商引資取得豐碩成果,共引進(jìn)招商項(xiàng)目10399個(gè),科英電子等一批大的工業(yè)項(xiàng)目相繼落戶東營(yíng)。2002年全市固定資產(chǎn)投資猛增至240.8億元，是1983年的28.3倍，年平均增長(zhǎng)19.24%，也是全市歷史上重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和投資額度最多的一年。20年累計(jì)完成投資1784.5億元。經(jīng)濟(jì)總量快速膨脹，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。初步統(tǒng)計(jì)，2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到2360億元，比2005年翻一番，按可比口徑，年均增長(zhǎng)14.4%，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力列全國(guó)第25位。工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力顯著提升，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6100億元、增加值1740億元，分別是2005年的3.8倍和2倍；收入過(guò)10億元企業(yè)新增54家，過(guò)百億元企業(yè)達(dá)到10家。經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)利稅1100億元、利潤(rùn)720億元，分別是2005年的1.9倍和1.6倍；地方財(cái)政收入104.88億元，是2005年的2.7倍，年均增長(zhǎng)22.2%。投資、消費(fèi)不斷擴(kuò)大，“十一五”全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4626億元，是“十五”的2.5倍，年均增長(zhǎng)21.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額378億元，年均增長(zhǎng)19.5%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1567.1億元、貸款余額1148.1億元，年均分別增長(zhǎng)19.2%、22.3%。4.3發(fā)展優(yōu)勢(shì)1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)東營(yíng)市區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東營(yíng)市北靠京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)，南連膠東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)，東與日本、韓國(guó)隔海相望，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)、山東半島城市群的重要組成部分，處于連接各大經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐位置，區(qū)位條件十分優(yōu)越。2.交通優(yōu)勢(shì)公路東營(yíng)公路縱橫貫通，交織成網(wǎng)。全市公路通車?yán)锍?913.4公里，公路密度每百平方公里39公里，居中國(guó)沿海城市前列。10條干線公路以東營(yíng)黃河大橋?yàn)闃屑~，南與濟(jì)青高速公路相連，北通北京、天津，是膠東半島和魯中山區(qū)進(jìn)入京津的必經(jīng)之地。鐵路東營(yíng)鐵路南接橫跨東西的膠濟(jì)鐵路，經(jīng)淄博、濟(jì)南與縱貫?zāi)媳钡木F路相連，列車由東營(yíng)直發(fā)南京西，交通十分便利。即將開工建設(shè)的德大（德州——大家洼）、黃大（黃驊——大家洼）鐵路，縱貫東營(yíng)全境，將與東營(yíng)海港至淄博的張東鐵路相交，加速實(shí)現(xiàn)東營(yíng)地區(qū)的海陸聯(lián)運(yùn)。港口東營(yíng)港是黃河經(jīng)濟(jì)帶連接?xùn)|北亞最佳海陸通道中的樞紐。東營(yíng)至大連海上滾裝運(yùn)輸航線已經(jīng)開通，3個(gè)3000噸級(jí)泊位正在擴(kuò)建中，東營(yíng)港將成為以石油、煤炭輸出為主，具有綜合功能的萬(wàn)噸港。航空東營(yíng)飛機(jī)場(chǎng)是國(guó)務(wù)院和中央軍委批準(zhǔn)的國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)。每天有飛往北京，上海，每周一、三、五、七有飛往大連、重慶、西安的班機(jī)。3.其他資源優(yōu)勢(shì)作為黃河三角洲開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的前沿城市，東營(yíng)面臨著前所未有的重大歷史機(jī)遇。隨著國(guó)家戰(zhàn)略的深入實(shí)施，東營(yíng)的發(fā)展充滿蓬勃生機(jī)與旺盛活力。國(guó)家級(jí)高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和特色鮮明的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的宏偉藍(lán)圖，正激勵(lì)著全市人民奮勇前進(jìn)，開創(chuàng)東營(yíng)充滿希望更加美好的明天。4.4客源需求分析1.政府機(jī)構(gòu)及事業(yè)單位客源需求分析從本次調(diào)研結(jié)果來(lái)看，對(duì)于五星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，在歷史上沒(méi)有可比性，所以按有可比性的區(qū)域慣例進(jìn)行借鑒分析大多數(shù)政府及事業(yè)單位在選擇酒店時(shí)主要考慮因素：酒店的檔次，一定要是當(dāng)?shù)貦n次最高的或者口碑最好的；酒店配套設(shè)施，內(nèi)部必須要設(shè)有餐廳，價(jià)格適中，美味可口最重要，價(jià)格貴點(diǎn)也可以接受，一定要有會(huì)議室，大型、小型會(huì)議室都要有；休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全，能提供一條龍服務(wù)；停車方便性，而且停車場(chǎng)一定要大；酒店內(nèi)部培訓(xùn)要到位，服務(wù)態(tài)度要好、服務(wù)質(zhì)量好；休閑娛樂(lè)設(shè)施要多一些，最好有本地現(xiàn)在沒(méi)有的休閑娛樂(lè)設(shè)施，比如保齡球場(chǎng)等；裝飾一定要大氣，客人一進(jìn)去，有種和別的酒店不一樣的感覺(jué)；洗浴中心、KTV一定要有，具有自身的特色；周邊環(huán)境不要太吵；價(jià)格要合適。2．大中型企業(yè)客源需求分析大中型企業(yè)主要根據(jù)不同的客戶、不同的領(lǐng)導(dǎo)、群體來(lái)選擇酒店；客戶接待時(shí)，一般都會(huì)安排在高檔次的酒店，外觀看起來(lái)也比較大氣，安排客戶住在那里，感覺(jué)很有面子。希望酒店有自己特色的餐廳，有主打菜，值得回味的。除住宿外，希望具備以下配套設(shè)施：保齡球館健身房增加叫車服務(wù)會(huì)議廳一定要大酒店選擇的考慮因素酒店價(jià)格是消費(fèi)者選擇酒店的首要考慮因素（35.3%），其次是交通是否方便（27.8%）和是否朋友或熟人推薦（21.4%），酒店餐飲（19.4%）、服務(wù)員態(tài)度（16.7%）、酒店商務(wù)設(shè)施（16.3%）、預(yù)定方便簡(jiǎn)單（15.9%）和酒店知名度（15.1%）也是消費(fèi)者考慮的主要因素。表4-13．一般外地客源酒店需求分析1）外地消費(fèi)者選擇酒店的檔次，將近60%的外地消費(fèi)者選擇三星級(jí)酒店，近40%外地消費(fèi)者選擇四星級(jí)及以上酒店，選擇三星級(jí)以下酒店的外地消費(fèi)者寥寥無(wú)幾。2、選擇標(biāo)準(zhǔn)間和單人間的外地消費(fèi)者均超過(guò)40%，選擇其他類型房間的外地消費(fèi)者不足3、43.5%的外地消費(fèi)者會(huì)提前預(yù)定酒店，23.1%的外地消費(fèi)者是辦完事情后才選擇酒店，13%的外地消費(fèi)者在下車后立即定酒店，近五分之一的外地消費(fèi)者沒(méi)有特定的定酒店的時(shí)間。4、把酒店選擇在辦事處附近的外地消費(fèi)者較多，占26.9%；選擇在商業(yè)街附近、車站附近和風(fēng)景點(diǎn)附近住宿的旅客比例相差不多。5、交通是否方便是外地旅客選擇酒店最主要的考慮因素（59.3%），其次是酒店價(jià)格（48.1%），同時(shí)，外地消費(fèi)者也會(huì)考慮服務(wù)員態(tài)度（17.6%）、地理位置或區(qū)位（13.9%）、預(yù)定是否方便（13%）、環(huán)境是否安靜（12%）、酒店餐飲的品質(zhì)（12%）等。6、健身中心是外地消費(fèi)