房企建造的臨時(shí)售樓部的財(cái)稅處理－記賬實(shí)操

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)房企建造的臨時(shí)售樓部的財(cái)稅處理－記賬實(shí)操一、會(huì)計(jì)處理在實(shí)務(wù)操作中，有的財(cái)務(wù)人員將紅線(xiàn)外的售樓部計(jì)入“固定資產(chǎn)—臨時(shí)建筑物”，通過(guò)計(jì)提折舊計(jì)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”；將紅線(xiàn)內(nèi)主體外建造的售樓部計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)-營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)”科目歸集核算；將主體內(nèi)的售樓部計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)”科目核算。二、企業(yè)所得稅處理根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六大項(xiàng)。其中間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。即開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中建造臨時(shí)售樓部所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本----開(kāi)發(fā)間接費(fèi)----項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建設(shè)”核算。也就是說(shuō)，從企業(yè)所得稅的角度，所有營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)是屬于開(kāi)發(fā)商品房的必然成本，所以，建造臨時(shí)售樓部的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。三、土地增值稅根據(jù)【2010年8月23日，國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司解答】：房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，不得在銷(xiāo)售費(fèi)用中列支。但建造在主體內(nèi)的售樓部，是作為開(kāi)發(fā)成本，可在土地增值稅前扣除。四、房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為銷(xiāo)售房屋而建造的臨時(shí)設(shè)施售樓部不屬于財(cái)稅地[1986]8號(hào)文件第二十一條免征房產(chǎn)稅的列舉范圍，因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的營(yíng)銷(xiāo)臨時(shí)設(shè)施應(yīng)當(dāng)自建造完畢并投入使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號(hào))第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”由于根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的相關(guān)規(guī)定，臨時(shí)設(shè)施的售樓部營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施歸集的成本費(fèi)用，只有建造成本，沒(méi)有包括土地成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算為銷(xiāo)售房屋而建造的售樓部的