房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況目錄TＯC＼o"1-3"\h\z\ｕ一、取得土地環(huán)節(jié)?2（一)城鎮(zhèn)土地使用稅 PAGEREF__RefHeading___Toc5244399６3\h錯誤:引用源未找到(二)印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同)?PAGEREF_Ｔoc5２4４39964\h錯誤:引用源未找到(三)契稅?PAGEREF＼h\h錯誤:引用源未找到二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié) PAGEREF__RefHeading___Toc52443996６\h錯誤:引用源未找到(一)印花稅(設(shè)計(jì)合同)?PAGEREF＿Ｔoc52４4399６7\h錯誤:引用源未找到（二)印花稅(建安合同）?PAGEREF_Ｔoc524４３９968\h錯誤:引用源未找到（三)印花稅(借款合同) PAGEREF_Ｔoc５24439９６9\h錯誤:引用源未找到三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)?PAGEREF__RefHeading___Toc52４43997０\h錯誤:引用源未找到（一)土地增值稅(預(yù)征）?PAGEREF_Ｔｏc524439971\h錯誤:引用源未找到（二）企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品） PAGEREF%01\h錯誤:引用源未找到(三)印花稅(商品房銷售合同）?PAGEREF%01\h錯誤:引用源未找到（四)增值稅 PAGEREF＿Toc524４39９７4\h錯誤:引用源未找到(五)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 PAGEREF%01\h錯誤:引用源未找到四、竣工交房環(huán)節(jié) PAGEREF__RefHeading___Toc5244３9976\h錯誤:引用源未找到(一)企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)?PAGEREF_Ｔｏc5244399７7\h錯誤:引用源未找到(二）房產(chǎn)稅?PAGEREF_Ｔoc52４４39978\h錯誤:引用源未找到(三）土地增值稅(清算)?PAGEREF__RefHeading___Toc52４43９979\h錯誤:引用源未找到

一、取得土地環(huán)節(jié)(一）城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)得，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間得次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間得,由受讓方從合同簽訂得次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅就是以國有土地為征稅對象,對擁有土地使用權(quán)得單位與個人征收得一種稅。１、計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用得土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。２、稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度得差別稅額，按大、中、小城市與縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額，具體標(biāo)準(zhǔn)如下:大城市1、5~30元;中等城市1、２～24元;小城市０、9～18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0、6~1２元。表1:城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表3、應(yīng)納稅額得計(jì)算級別級別人口(人）每平方米稅額（元)大城市50萬以上1、5~30中等城市20萬——５0萬1、２~24小城市20萬以下0、9~18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)０、6~12年應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積(平方米）*適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算,分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。納稅人新征用得非耕地,自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定得通知》（國稅發(fā)[2０0３]８9號）文件得規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造得商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅針對“集體與個人辦得各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地”各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。4、案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)２0１０年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同,合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為3４0０0萬元,合同約定土地交付時間為2０１0年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元／平米。那么２01０年應(yīng)繳納多少土地使用稅?分析:該企業(yè)應(yīng)從2０10年11月起申報繳納土地使用稅,20１０年應(yīng)繳納2個月土地使用稅:56000×4×2/1２=37３３3、33元。(二)印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同)對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。(三)契稅國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣得計(jì)稅依據(jù)為成交價格。契稅得納稅義務(wù)發(fā)生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同得當(dāng)天，或者納稅人取得其她具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證得當(dāng)天。契稅稅率為3%～5%。契稅得適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定得幅度內(nèi)按照該地區(qū)得實(shí)際情況確定,并報財(cái)政部與國家稅務(wù)總局備案。二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)(一）印花稅(設(shè)計(jì)合同)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同,包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬分之五貼花。(二）印花稅(建安合同)建筑安裝工程承包合同,包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。(三)印花稅（借款合同)銀行及其她金融組織與借款人(不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂得借款合同，按借款金額萬分之零點(diǎn)五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)(一)土地增值稅（預(yù)征)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征與清算分三類進(jìn)行:普通住宅、非普通住宅與其她類型房地產(chǎn)。除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外,對其她各類商品房,均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就是指由政府指定得房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定得建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后得商品房實(shí)行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象得住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件,經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅得納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報,并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓與房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其她與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)得資料。預(yù)繳稅額=(預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率預(yù)征率:住宅為２%,非住宅一般為３%或者4%(二)企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得得收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品得計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(１)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市與計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)與郊區(qū)得,不得低于15％。（2)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)得,不得低于1０％。(3)開發(fā)項(xiàng)目位于其她地區(qū)得,不得低于5％。(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房與危改房得,不得低于3%。應(yīng)納企業(yè)所得稅額＝(收入總額-稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額)×適用稅率稅法規(guī)定,企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期(月或季)預(yù)繳,月份或季度終了后1５日內(nèi)預(yù)繳,年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳,多退少補(bǔ)。(三)印花稅(商品房銷售合同)對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。(四)增值稅增值稅分別要在預(yù)征與實(shí)際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納。表2:增值稅稅額計(jì)算環(huán)節(jié)計(jì)稅方法應(yīng)納稅額預(yù)征(收到預(yù)售款未開發(fā)票時)一般計(jì)稅預(yù)收款/(1+11％)*3%簡易計(jì)稅預(yù)收款／(1＋5%)*3%清算(開具發(fā)票或完成交房時)一般計(jì)稅(銷售收入-允許扣除得土地價款)/(1+11%)*1１%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額簡易計(jì)稅銷售收入/(1+5%）*５％--預(yù)繳稅額(五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加就是對從事工商經(jīng)營,繳納增值稅、消費(fèi)稅得單位與個人征收得一種稅。１、計(jì)稅依據(jù)在繳納增值稅得同時,應(yīng)以實(shí)際繳納得增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù),按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、3％得教育費(fèi)附加、2%得地方教育附加。如果要免征或減征增值稅，也就要同時免征或減征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加與地方教育附加。2、稅率城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅,按納稅人所在地區(qū)得不同，適用不同檔次稅率，具體就是:納稅人所在地為城市市區(qū)得,稅率為7％;納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)得,稅率為5％;納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)得,稅率為1％。應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際繳納得增值稅*適用稅率四、竣工交房環(huán)節(jié)(一)企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入得實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)得預(yù)計(jì)毛利額之間得差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其她項(xiàng)目合并計(jì)算得應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地得開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其她建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其她開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一得,應(yīng)視為已經(jīng)完工:(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（３)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報時,企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況得報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要得其她相關(guān)資料。(二)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅按年計(jì)征,分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā)［200３]８９號文件得規(guī)定,地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造得商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借得商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。在基建工地為基建工地服務(wù)得各種工棚、材料棚、休息棚與辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,在施工期間,一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后,施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位得,應(yīng)從基建單位接收得次月起,照章納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造得商品房,自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。以擁有得房產(chǎn)得計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按１、２％稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值*(１-１0%～3０％)＊1、2％(三)土地增值稅(清算)１、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征得計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得得增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅就是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得得收入總額與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出增值額,然后計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額得比例,即增值率,再依據(jù)增值率對照適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算增值額得扣除項(xiàng)目具體包括：(1)取得土地使用權(quán)所支付得金額;(2)開發(fā)土地與新建房及配套設(shè)施得成本、費(fèi)用;（３)舊房及建筑物得評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)得稅金。另外,對從事房地產(chǎn)開發(fā)得納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本得金額之與,加扣２0%。（5)財(cái)政部規(guī)定得其她扣除項(xiàng)目２、稅率表3:土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表級數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額得比率稅率速算扣除系數(shù)１不超過5０%得部分3０02超過50%～1０0%得部分4053超過10０％～2０0％得部分5015４超過20０%得部分6035房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)得部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收(清算時不扣除相應(yīng)得成本與費(fèi)用）。企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％得,免納土地增值稅。3、應(yīng)納稅額得計(jì)算土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)得總收入-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅額＝土地增值額＊適用稅率－扣除項(xiàng)目金額＊速算扣除系數(shù)4、合理避稅方法(1)最為主要得避稅方式為做大成本。（２）可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓得方式來避稅，轉(zhuǎn)讓時可能要稅局核定,如果認(rèn)定就是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還就是跑不了稅;如果可以認(rèn)定股權(quán)，只用承擔(dān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)及印花稅。(3)通過抵債得方式來避稅。(4）通過售后代持部分房產(chǎn),把下次出售交易時間拉長,可以延緩納稅得效果。５、清算得幾種情況納稅人符合下列條件之一得,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅得清算：(1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售得；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得;(3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)得。對符合以下條件之一得，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1）已竣工驗(yàn)收得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓得房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積得比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余得可售建筑面積已經(jīng)出租或自用得;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢得;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)得；(4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定得其她情況。(5)對前款所列第(3)項(xiàng)情形,應(yīng)在