房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程

開發(fā)部-謝興宇

榮盛發(fā)展湖南公司

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)報建的定義和范圍

二、房地產(chǎn)項目報批報建工作流程

榮盛發(fā)展湖南公司一、房地產(chǎn)項目開發(fā)報建的定義和范圍

房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作，簡單定義之，這是一項貫穿項目建設(shè)始終的以與政府系統(tǒng)各個主管職能部門和其他客體（如審查單位、設(shè)計院等）進(jìn)行有效聯(lián)系溝通以求得項目合理和合法開發(fā)為主要特征的工作。從狹義上講就是項目開工前的準(zhǔn)備工作，包括土地取得，完成方案設(shè)計、初步設(shè)計和審批，完成施工圖和審批，完成施工單位招投標(biāo)手續(xù)，最終取得合法的施工手續(xù)。榮盛發(fā)展湖南公司

在完成這些前期工作，除了公司內(nèi)部通過各個流程的審議和批準(zhǔn)外，還要完成政府各個有關(guān)部門的審查和批準(zhǔn)，并取得上述的不動產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證（通常稱為的“五證”），為項目開盤銷售及融資需要創(chuàng)造條件。

項目建設(shè)過程中，維護(hù)外部關(guān)系，為現(xiàn)場施工及營銷提供良好的外部環(huán)境，項目后期進(jìn)行各項驗(yàn)收及房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司一、國土手續(xù)招拍掛系統(tǒng)獲取土地交交易服務(wù)費(fèi)簽訂成交確認(rèn)書簽訂土地出讓合同開具繳費(fèi)流轉(zhuǎn)單（1、契稅2、印花稅3水土保持費(fèi)4、出讓金）用地規(guī)劃許可證地籍調(diào)查、土地落宗不動產(chǎn)權(quán)證成立公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司二、規(guī)劃手續(xù)總平面圖、文本設(shè)計自規(guī)局技術(shù)科進(jìn)行初步審核專家評審會市政府規(guī)委會1、專家5人、交警、消防、市政、自規(guī)等領(lǐng)導(dǎo)2、辦理項目立項2、根據(jù)會議紀(jì)要進(jìn)行調(diào)整修改1、市、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)、各局局長約35人2、形成會議紀(jì)要核面、核日照總規(guī)批復(fù)單體核面工程規(guī)劃許可證批后進(jìn)行總圖公示（目前長沙為7天公示、5天公示反饋期）1、批后進(jìn)行現(xiàn)場放線2、公示牌制作并現(xiàn)場公示1、《國有土地使用證》及紅線圖、界址坐標(biāo)點(diǎn)、國有土地出讓合同2、經(jīng)審定的設(shè)計方案：①規(guī)劃設(shè)計方案及電子文件光盤、②建筑設(shè)計方案及電子文件光盤、a、建筑總平面圖和管網(wǎng)綜合圖；b、建筑平面、立面、剖面圖；③建筑施工圖及電子文件光盤（單體建筑基礎(chǔ)圖、平面圖、立面圖、剖面圖）3、建筑面積復(fù)核報告書4、政府投資項目需提供發(fā)改委立項報告或政府批文5、規(guī)劃例會紀(jì)要（專家評審意見復(fù)印件）、規(guī)劃、建筑設(shè)計條件1、總圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)復(fù)核表2、日照分析報告3、交通影響評價報告1、單體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)復(fù)核表報建圖審查及批復(fù)1、建筑平立剖，此圖為規(guī)劃驗(yàn)收、房屋測繪唯一認(rèn)可圖紙榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司三、施工手續(xù)施工圖審查報建費(fèi)核繳質(zhì)安監(jiān)注冊及開工條件審查1、人防審查批復(fù)2、消防審核備案3施工圖審查報告及備案表

1、規(guī)劃許可證及規(guī)劃行政許可決定書2、用地規(guī)劃許可證及附件3、審查合格的施工圖原件4、建筑業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)許可證5、施工圖設(shè)計文件審查備案、審圖報告、消防審核備案6、施工總承包合同7、房屋建設(shè)工程建筑面積基本數(shù)據(jù)聯(lián)系單8、土地使用權(quán)證及紅線圖9、規(guī)劃總平面圖10修建防控地下室市人防辦同意辦理人防報建手續(xù)的書面通知

1、一站式報建通知單2、安全責(zé)任險保單3、檢測合同4、質(zhì)量監(jiān)督申報書5、建設(shè)工程監(jiān)理合同6、安全防護(hù)文明措施費(fèi)四方監(jiān)管協(xié)議及繳存金額核實(shí)表7、見證、取樣授權(quán)書8、建筑工程施工合同9、地質(zhì)資料10、施工項目部、現(xiàn)場監(jiān)理部關(guān)鍵崗位人員證書11、混凝土供銷合同、預(yù)拌砂漿合同、相關(guān)承諾書12、施工安全措施13、建筑節(jié)能、使用新型墻材承諾書14、五方責(zé)任承諾書

建筑工程施工許可證1、農(nóng)民工工資支付保證書2、工地流動人口計劃計劃生育治理合同書3、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)承諾書4、銀行出具的到位資金證明或保函5、無拖欠工程款情形的承諾書6、由施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人簽署施工現(xiàn)場是否已經(jīng)具備施工條件的意見7、農(nóng)民工工資支付保障金三方協(xié)議書及已繳款回單

8、工程款支付承諾書9、質(zhì)安監(jiān)注冊通知書榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司四、預(yù)售手續(xù)預(yù)售許可證1、商品房預(yù)售許可申請表2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、法人身份證、經(jīng)辦人身份證、授權(quán)委托書3、土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及審批單、工程規(guī)劃許可證及審批單、建設(shè)工程施工許可證、總平圖4、建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督委派通知書5、消防審核意見書6、工程施工合同、施工進(jìn)度計劃及說明、反映預(yù)售房形象進(jìn)度相片三張7、建筑面積復(fù)核表8、前期物業(yè)管理審批意見書9、商品房銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況表10、預(yù)測繪報告書11、白蟻預(yù)防受理登記單12、物業(yè)維修基金歸集表13、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議及監(jiān)管額度意見書14、銀行同意辦理商品房預(yù)售許可證的函15、樓盤信息表16、商品房預(yù)售方案17、商品房價格審批表榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司榮盛發(fā)展湖南公司招拍掛系統(tǒng)獲取土地成立公司辦理資質(zhì)證書交交易服務(wù)費(fèi)簽訂成交確認(rèn)書簽訂土地出讓合同開具繳費(fèi)流轉(zhuǎn)單（1、契稅2、印花稅3水土保持費(fèi)4、出讓金）用地規(guī)劃許可證地籍調(diào)查、土地落宗國土證總平面圖、文