07零售商圈與店鋪選址

零售管理

第七講

商圈與店鋪選址

實(shí)體門店最重要的是什么，第一是選址，第二是選址，第三還是選址?！闶蹣I(yè)界的名言1.零售店的商圈商圈，是指以零售店所在地為中心，吸引顧客的輻射范圍，也就是來店顧客所居住的地理環(huán)境。零售業(yè)是一種地利性產(chǎn)業(yè)，地理位置會(huì)給零售者帶來極大的影響，也是影響零售店成敗的重要因素。商圈的重要性

（1）商圈研究是新設(shè)零售店進(jìn)行合理選址的前提。（2）商圈是零售店制訂競爭策略的依據(jù)。（3）商圈研究是零售店制訂市場開拓戰(zhàn)略的依據(jù)。商圈的層次和顧客來源

商圈可分為三個(gè)層次即核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。

商圈的層次核心商圈是指最接近店鋪的區(qū)域；次級(jí)商圈是指核心商圈的外圍區(qū)域；邊緣商圈是指次級(jí)商圈以外的區(qū)域。

商圈的顧客來源居住人口；工作人口；流動(dòng)人口。2、商圈分析商圈分析是指經(jīng)營者對(duì)商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和分析，為選擇店址，制定、調(diào)整經(jīng)營方針和策略提供依據(jù)。商圈形態(tài)

商圈形態(tài)區(qū)域范圍特點(diǎn)消費(fèi)習(xí)性商業(yè)區(qū)商業(yè)的集中區(qū)商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額比較高住宅區(qū)居民社區(qū)戶數(shù)多，至少1

000戶以上消費(fèi)群體穩(wěn)定，充滿便利性、親切感，家庭用品購買率高文教區(qū)大、中、小學(xué)校附近以學(xué)生居多消費(fèi)金額普遍不高，休閑食品、文教用品購買率高辦公區(qū)寫字樓、企事業(yè)單位附近辦公大樓林立便利性，外來人口多，消費(fèi)水準(zhǔn)較高混合區(qū)住商混合、住教混合具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色多元化業(yè)態(tài)與商圈

不同業(yè)態(tài)商圈圖業(yè)態(tài)與商圈

表11-2業(yè)態(tài)商圈分析列表業(yè)態(tài)選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模食雜店位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主營業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)便利店商業(yè)中心區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要是單身者、年輕人。顧客多是有目的的購買營業(yè)面積100平方米左右，利用率高業(yè)態(tài)與商圈

業(yè)態(tài)商圈分析列表業(yè)態(tài)選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模折扣店居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便宜的地區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民營業(yè)面積300～500平方米超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營業(yè)面積在6000平方米以下大型超市市、區(qū)商業(yè)中心、城鄉(xiāng)接合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上倉儲(chǔ)式會(huì)員店城鄉(xiāng)接合部的交通要道輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動(dòng)顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上百貨店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品位的流動(dòng)顧客為主營業(yè)面積6000～20000平方米專業(yè)店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選購某類商品的流動(dòng)顧客為主根據(jù)商品特點(diǎn)而定專賣店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主根據(jù)商品特點(diǎn)而定家居建材商店城鄉(xiāng)接合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上業(yè)態(tài)與商圈

表11-3購物中心的商圈范圍購物中心類別規(guī)模業(yè)態(tài)具體表現(xiàn)形式特征近鄰型購物中心半徑1～2km時(shí)間距離3～5分鐘人口1萬～2萬人停車場50～100輛超市、專門店、便利店、藥房、洗衣房、其他10～20家店鋪近鄰型購物中心更小型化，核心店鋪由百貨店或超市以及50～70家專門店構(gòu)成，屬于相對(duì)小型化的購物中心區(qū)域型購物中心半徑3～5km時(shí)間距離5～8分鐘人口5萬～10萬人停車場300～500輛廉價(jià)商店、日用品商店、專門店、外食店、其他20～40店鋪區(qū)域型購物中心，包括百貨店、超市、廉價(jià)商店等核心店鋪各1家以及100家以上的專門店廣域型購物中心半徑10～20km時(shí)間距離10～15分鐘人口50萬～100萬人停車場2

000～5

000輛百貨店2家量販店2家衣料服裝店、外食、雜貨店100～200家廣域型購物中心包括百貨店、超市、廉價(jià)商店核心店鋪各1～2家以及150家以上的專門店超廣域型購物中心半徑20km以上時(shí)間距離15分鐘以上人口100萬人以上停車場10

000輛以上百貨店3～4家綜合性零售店3～4家大型專門店3～4家專門零售店3～4家超廣域型購物中心應(yīng)包括150～200家專門店、飯店、食品店、影院、健身房、文化中心、地方自治團(tuán)體設(shè)施商圈的確定

零售店所在的地理因素；零售店經(jīng)營的商品因素。

影響商圈大小的主要因素

經(jīng)營特征；經(jīng)營規(guī)模；經(jīng)營（商品）種類；競爭商店的位置；顧客的流動(dòng)性；交通地理?xiàng)l件；促銷手段。

1）店鋪的經(jīng)營特色。那些經(jīng)營富有特色、商品齊全、服務(wù)周到，并在顧客中樹立了良好形象的店鋪，其商圈范圍就比較大；相反，其商圈范圍就比較小。

（2）店鋪的經(jīng)營規(guī)模。一般來說，店鋪的經(jīng)營規(guī)模越大，其商圈也就越大。但它對(duì)商圈大小的影響是有限的，這一點(diǎn)必須引起店鋪經(jīng)營者的高度重視。影響商圈大小的主要因素

（3）經(jīng)營商品的種類。一般來說，經(jīng)營日用生活品的店鋪，其商圈范圍較??；而經(jīng)營選購品、耐用品和特殊品的店鋪其商圈范圍較大。

（4）競爭店鋪的位置。（5）顧客的流動(dòng)性。（6）交通地理?xiàng)l件。（7）店鋪的促銷手段。影響商圈大小的主要因素

商圈分析的內(nèi)容

（1）人口規(guī)模及特征（2）勞動(dòng)力保障（3）供貨來源（4）促銷（5）經(jīng)濟(jì)情況（6）競爭情況（7）商店區(qū)位的可獲得性（8）法規(guī)（9）其他：租金

商圈分析的具體步驟

（1）先看人口特征分析關(guān)于商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知；特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到。

商圈分析的具體步驟

（2）再看競爭分析在進(jìn)行商圈內(nèi)競爭分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量、現(xiàn)有商店的規(guī)模分布、新店開張率、所有商店的優(yōu)勢與弱點(diǎn)、短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過少、過多和飽和的情況。一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。

商圈分析的具體步驟

（3）對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會(huì)增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。

商圈分析的一般步驟

（1）確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。（2）確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。（3）對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。（4）確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。（5）根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。（6）確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。

案例：

家樂福的選址策略一個(gè)“空降兵”

“每次家樂福進(jìn)入一個(gè)新的地方，都只派1個(gè)人來開拓市場。進(jìn)入臺(tái)灣，家樂福只派了1個(gè)人，到中國內(nèi)地也只派了1個(gè)人。地區(qū)總經(jīng)理的第一件事情這第一個(gè)人就是這個(gè)地區(qū)的總經(jīng)理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場上的光桿總經(jīng)理，和他惟一的員工做的第一件事，就是開始市場調(diào)查。他們會(huì)仔細(xì)地去調(diào)查當(dāng)時(shí)其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些產(chǎn)品的流通量很大，然后再去與各類供應(yīng)商談判，決定哪些商品會(huì)在將來家樂福店里出現(xiàn)。一個(gè)龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始搭建。

選址背后的邏輯這種進(jìn)入市場的方式粗看難以理解，但卻是家樂福在世界各地開店的標(biāo)準(zhǔn)操作手法。這樣做背后的邏輯是，一個(gè)國家的生活形態(tài)與另一個(gè)國家生活形態(tài)經(jīng)常是大大不同的。在法國超市到處可見的奶酪，在中國很難找到供應(yīng)商；在臺(tái)灣十分熱銷的檳榔，可能在上海一個(gè)都賣不掉。所以，國外家樂福成熟有效的供應(yīng)鏈，對(duì)于以食品為主的本地家樂福來說其實(shí)意義不大。最簡單有效的方法，就是了解當(dāng)?shù)?，從?dāng)?shù)亟M織采購本地人熟悉的產(chǎn)品。家樂福如何進(jìn)入臺(tái)灣市場

資料來源：家樂福如何占領(lǐng)臺(tái)灣市場

1986年夏天“空降兵”進(jìn)入臺(tái)灣進(jìn)入80年代，家樂福開始考慮進(jìn)入亞洲市場，他們選擇了臺(tái)灣這個(gè)小島，準(zhǔn)備把這里作為攻克亞洲市場的橋頭堡。

在那個(gè)時(shí)候，臺(tái)灣的情況還不為人知，但是，家樂福的主席、創(chuàng)始人雅克·福朗尼(JacquesFounier)和他的合伙人丹尼斯(Denis)、雅克·德弗瑞(JacquesDefforey)一致認(rèn)為家樂福在這個(gè)小島上大有可為。

1986年夏天，杰拉德·克拉克被派往臺(tái)灣去開拓市場?？死?971年加入家樂福，之前他在法國的一家新聞雜志機(jī)構(gòu)擔(dān)任審計(jì)師。進(jìn)入家樂福之后，克拉克先是當(dāng)了6年的店面經(jīng)理，然后到總部負(fù)責(zé)制訂5～10年的發(fā)展計(jì)劃，最后在巴黎和波爾多擔(dān)任了區(qū)域經(jīng)理。第一步，可行性研究像傳教士一樣，克拉克懷揣著家樂福經(jīng)營圣典到臺(tái)灣。他做的第一件事是，帶領(lǐng)兩個(gè)部門的人花了一個(gè)半月時(shí)間做可行性研究?？疾靸?nèi)容1克拉克用家樂福判斷是否進(jìn)入新市場的一系列指標(biāo)來分析臺(tái)灣當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件。當(dāng)時(shí)的臺(tái)灣零售業(yè)的水平還很低，這也是吸引人的一個(gè)因素。盡管法制環(huán)境并不完善，但是這個(gè)地區(qū)政治穩(wěn)定，通貨膨脹率低。另外，雖然語言是個(gè)很大的障礙，但是臺(tái)灣對(duì)于外國投資者持非常開放的態(tài)度?？疾靸?nèi)容2克拉克還收集了很多數(shù)據(jù)，包括人口、人均GNP、交通網(wǎng)絡(luò)情況、機(jī)車普及率等等，雖然這些數(shù)據(jù)并不十分可信。臺(tái)灣將近2000萬的總?cè)丝谀軌蛑魏芏嗟昝娴陌l(fā)展，這值得家樂福為之付出努力。人均GNP近4000美元，食品支出還很低，但是有高增長的潛力。機(jī)車普及率也是個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，這里有很多摩托車和自行車，但總的普及率還很低?？疾靸?nèi)容3克拉克也考察了房地產(chǎn)的價(jià)格和支付條件，以估算與現(xiàn)有本土經(jīng)營者的價(jià)格差異，估算收入和現(xiàn)金流的情況。當(dāng)然，這種辦法有些保守和機(jī)械，但這是估計(jì)投資項(xiàng)目回報(bào)的必須手段。雖然進(jìn)行海外投資決策所固有的不確定依然存在，但是克拉克已經(jīng)對(duì)這個(gè)地方有了好感?？死嗽?986年10月向董事會(huì)匯報(bào)了調(diào)查情況，一個(gè)月以后，他收到了肯定的答復(fù)。地價(jià)上漲選址受到波折最初的計(jì)劃是建造一個(gè)面積10000平方米，有1000個(gè)停車位的大賣場，但是這個(gè)雄心勃勃的計(jì)劃很快就遇到了麻煩。1987年2月，在和政府進(jìn)行買地皮的談判中，地價(jià)上漲到預(yù)期值的兩倍。這表明了，當(dāng)初的計(jì)劃低估了在地皮上的支出，也預(yù)示著房地產(chǎn)熱的來臨。兩年之內(nèi)，地價(jià)上升了5倍到10倍。在家樂福和政府討價(jià)還價(jià)的過程中，地價(jià)平均每兩三月上漲20%到30%。談判是辛苦的，地價(jià)卻還在飛漲。新臺(tái)幣的升值使得法郎的支出更多。這個(gè)時(shí)候，克拉克決定租地，而這在家樂福是沒有先例的。發(fā)現(xiàn)新大陸19個(gè)月后，克拉克最終在臺(tái)灣南部的高雄發(fā)現(xiàn)了個(gè)好位置。租約的期限是10年，后來，土地的所有者信心大增，把租約的時(shí)限延長到了20年。但是這塊地只有7500平方米，而且其中的一半還被用來修停車場。第一家店在1989年12月開張這時(shí)候，克拉克的前任助手姆·司瑞(MmeThirion)和另外兩個(gè)海外工作的經(jīng)理以及三個(gè)在法國招聘的臺(tái)灣人趕到高雄來幫助克拉克來籌備新店。這個(gè)店終于開張了，它有一部分是在地下室，整個(gè)營業(yè)面積只有3500平方米，這和傳統(tǒng)的家樂福賣場布局迥異。另外，把整個(gè)賣場安排在兩層樓上，也算是家樂福的一個(gè)革新。一些法國的經(jīng)理認(rèn)為，家樂福就是配有一個(gè)位置合適的停車場的安排在一層樓的賣場，他們很不情愿承認(rèn)臺(tái)灣家樂福的作法是個(gè)可以接受的新概念。然而，克拉克堅(jiān)持認(rèn)為：家樂福在全球的核心概念是打折、新鮮、停車場，而不是其他的什么。第一家店在1989年12月開張，很快就取得了成功?，F(xiàn)在，家樂福是臺(tái)灣最大的流通企業(yè)。家樂福的挑戰(zhàn):適應(yīng)臺(tái)灣

家樂福并不想照搬在法國和其他國家的成功經(jīng)驗(yàn)，而是要考慮臺(tái)灣的特點(diǎn)，不斷地作出調(diào)整。店鋪開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變:租地首先遇到的難題是店面的選址。臺(tái)灣的土地開發(fā)規(guī)則很復(fù)雜，工業(yè)用地和商業(yè)用地有嚴(yán)格的區(qū)分，所以很難在郊區(qū)找到大片的土地。土地是稀缺的資源，家樂福不得不在城市里租地。另外，新開的店不是坐落在開闊地，而是在人口稠密的大廈地下室或一層大樓。

租地的價(jià)格只有買地的1%到2%，這樣就降低了財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)整店面

臺(tái)灣的大多數(shù)家樂福賣場在裝飾和布局上的投入很小。貨架采用標(biāo)準(zhǔn)件，而不是像在法國那樣為貨物定做。地面是水泥的，如果鋪了瓷磚，那就是最豪華的店面了。當(dāng)家樂福的創(chuàng)始人第一次看到臺(tái)灣的家樂福賣場時(shí)，他覺得這些店就像是30年前在法國最早開的那些店面。家樂福的經(jīng)理們盡他們的最大努力把他們的店面布置成臺(tái)灣消費(fèi)者熟悉的格調(diào)。比如在熟食專柜，他們掛的燈都是和傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場上一樣的。適應(yīng)臺(tái)灣顧客的頻繁購物習(xí)慣臺(tái)灣家樂福面臨的環(huán)境和法國是不一樣的，這里人口稠密，店面坐落于鬧市之中，交通擁擠，因此，每家家樂福主要吸引的是3公里半徑內(nèi)的顧客。而在法國，顧客分布在很大的一個(gè)區(qū)域。家樂福的研究表明，臺(tái)灣的顧客平均每周光顧兩次，每次消費(fèi)680新臺(tái)幣～700新臺(tái)幣(合150法國法郎)，而在法國，顧客平均每個(gè)月才來1.2次，但是每次的消費(fèi)額高達(dá)500法國法郎(1法郎＝4.6新臺(tái)幣，1994年5月)。大多數(shù)臺(tái)灣消費(fèi)者還是保留傳統(tǒng)的購物方式：頻次高，平均消費(fèi)額低。在行走中學(xué)習(xí)行走:引導(dǎo)消費(fèi)者臺(tái)灣的市場變化非?？?。1991年最受歡迎的調(diào)味品是花生醬和檸檬醬。而到1994年，最暢銷的調(diào)料口味是巧克力、香草和草莓味的，這些口味的調(diào)料在幾年前是最難賣出去的。零售商不但要傳達(dá)新的服務(wù)觀念，還要引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)選擇。從某種意義上說，臺(tái)灣當(dāng)時(shí)經(jīng)歷了一場西化的消費(fèi)變革。從前，顧客是因?yàn)樾枰刨徺I，現(xiàn)在，沖動(dòng)型的購買增加了。到家樂福去購物，成了許多家庭的星期天旅行，人們開始從購物中尋求樂趣了。所有的店面都設(shè)有新產(chǎn)品展示區(qū)，新產(chǎn)品試銷的結(jié)果能夠很快傳遞給所有臺(tái)灣的家樂福商店。這個(gè)措施很重要，因?yàn)樗_保分店經(jīng)理們能夠跟上市場的反應(yīng)，確保整個(gè)公司的經(jīng)驗(yàn)得到傳播和效仿。家樂福在臺(tái)灣取得成功的因素是●進(jìn)入一個(gè)居民可支配收入迅速增加、開始對(duì)外部世界開放的市場?！窠M建以臺(tái)灣人為主的中法混合的管理團(tuán)隊(duì)。●不拘泥于法國本土的經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐奶厥猸h(huán)境。3.商圈理論1.零售引力法則1929年，由美國學(xué)者威廉.雷利（W.J.Reilly）提出，也稱“雷利法則”。該法則認(rèn)為，城市人口越多、規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力就越大。其具體內(nèi)容是：兩個(gè)城市之間存在著一個(gè)商圈分界點(diǎn)，兩個(gè)城市對(duì)處于該分界點(diǎn)上的顧客的吸引力是相同的，但是，該分界點(diǎn)距離兩個(gè)城市的空間距離卻是不同的。這個(gè)分界點(diǎn)就是兩個(gè)城市各自商圈的邊界。2.零售飽和理論零售飽和理論是通過計(jì)算零售飽和指數(shù)來測定商圈的大小，進(jìn)而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否能夠開設(shè)店鋪的理論。

A地區(qū)B地區(qū)C地區(qū)潛在顧客人數(shù)1000008000060000每一顧客平均購買額200150150同類店鋪營業(yè)面積3000025000200003.霍夫（哈夫）模型霍夫模型是美國零售學(xué)者戴維.霍夫（DL.Huff）提出的，測定店鋪商圈的計(jì)量模型。霍夫認(rèn)為，一個(gè)店鋪的商圈取決于店鋪對(duì)顧客的吸引力，而店鋪在一個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的吸引力是可以測量的；一個(gè)店鋪對(duì)顧客的吸引力主要取決于兩個(gè)因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。4.中心地帶理論中心地帶理論是德國德沃特·科里斯特勒在萊利引力模型發(fā)表的同時(shí)提出的，指的是一個(gè)零售機(jī)構(gòu)簇?fù)淼纳虡I(yè)中心。他認(rèn)為在對(duì)城市規(guī)劃的過程中，應(yīng)該把具備商業(yè)功能的零售店、百貨店設(shè)置在城市的中心位置。一個(gè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)與顧客的地理距離主要取決于兩個(gè)因素，即商圈和起點(diǎn)。5.商圈理論與零售店的選址良好的店址能夠使零售店獲得較為持久的、不能為競爭對(duì)手所輕易模仿的競爭優(yōu)勢。根據(jù)商圈理論，零售店進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。在考察具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮那些使商圈縮小的阻礙因素以及使商圈擴(kuò)大的吸引力因素。4.店鋪選址選址的重要意義店鋪選址是一項(xiàng)大的、長期性投資，關(guān)系到零售企業(yè)的發(fā)展前途；店鋪選址是零售經(jīng)營者確定經(jīng)營目標(biāo)、制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)，是影響經(jīng)營效率的重要因素。選址的原則（1）方便顧客購物（2）有利于店鋪開拓發(fā)展（3）有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益零售商店所在地區(qū)位置選擇（1）需求測量（2）購買力（3）零售商店的飽和程度（4）市場發(fā)展?jié)摿Γ?）市場要素分類組合（6）可能開設(shè)的商店數(shù)量（7）其他因素（1）交通條件分析這是一個(gè)重要因素，它既決定商店的貨流是否暢通，也決定商店的客流是否暢通，從而制約商店的經(jīng)營效率。

（2）客流分析這是一個(gè)關(guān)鍵因素，商店應(yīng)盡量選擇在潛在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使更多人就近購買商品。零售商店店址的選擇（3）分析競爭對(duì)手店鋪周圍的競爭情況對(duì)商店的經(jīng)營也有很大的影響；一般來說，如果店鋪經(jīng)營內(nèi)容與競爭店鋪相同或相似，應(yīng)盡量遠(yuǎn)離競爭對(duì)手開店；如果店鋪經(jīng)營內(nèi)容與競爭店鋪不同或互補(bǔ)，則應(yīng)選擇在競爭店鋪附近開店。

（4）分析開設(shè)位置的物質(zhì)特征要選擇能見度高的地點(diǎn)開店；一般來說，拐角的位置往往是最理想的地點(diǎn)。零售商店店址的選擇（5）分析城市規(guī)劃要考慮城市建設(shè)規(guī)劃，零售商必須從長計(jì)議，在了解交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅建設(shè)等規(guī)劃的前提下做出最佳地點(diǎn)的選擇。（6）效益分析最后一道工序是對(duì)店鋪的未來效益進(jìn)行評(píng)估，要詳測算成本費(fèi)用情況，以此為據(jù)最后決定是否開店。零售商店店址的選擇案例：

日本7-11的選址策略

--集中開店便利店開店四要素

便利店店鋪開發(fā)過程中主要考慮四個(gè)因素。一是店址；二是時(shí)間；三是備貨；四是快速（不需要加工）。在店址的選擇上，便利店考慮的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)是便捷，從大的方面來講，就是要在消費(fèi)者日常生活的行動(dòng)范圍內(nèi)開設(shè)店鋪，諸如距離居民生活區(qū)較近的地方、上班或上學(xué)的途中、停車場附近、辦公室或?qū)W校附近等等。日本7－11的開店戰(zhàn)略日本7－11還有其他一些戰(zhàn)略性的措施以確保店鋪設(shè)立的正確性和及時(shí)性。第一，店鋪的建立是否與其母公司伊藤洋華堂的發(fā)展戰(zhàn)略相吻合。在伊藤洋華堂已進(jìn)入的地區(qū)，由于商業(yè)環(huán)境和商業(yè)關(guān)系都已經(jīng)建立和完善。所以，在這些地區(qū)，7－11可以立即進(jìn)入；第二，在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，根據(jù)地方零售商的建店要求從事店址考察，并在此基礎(chǔ)上，探討有無集中設(shè)店的可能，即在目標(biāo)市場實(shí)行高密度、多店鋪建設(shè)，迅速鋪開市場。集中設(shè)店的理由由于集中設(shè)店能降低市場及店鋪開發(fā)的投資，有利于市場發(fā)展的連續(xù)性和穩(wěn)定性，便于7－11的高效率管理。因此，它已成為7-11在店鋪建立