龍湖地產(chǎn)有限公司提高償債能力方案設(shè)計(jì)

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)目錄TOC\o"1-3"\h\u153871公司簡(jiǎn)介 龍湖地產(chǎn)有限公司提高償債能力方案設(shè)計(jì)1公司簡(jiǎn)介龍湖地產(chǎn)有限公司于1993在重慶創(chuàng)建，并逐漸向全國(guó)發(fā)展。龍湖地產(chǎn)有限公司的業(yè)務(wù)廣泛，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，并積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。2009年，龍湖地產(chǎn)有限公司（股份代碼：960）在香港聯(lián)交所主板上市。截至2020年6月底，公司業(yè)務(wù)遍布全國(guó)5大區(qū)域，50余個(gè)城市。公司連續(xù)11年獲得“財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)”，連續(xù)9年獲得“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”，3次入選“福布斯亞太區(qū)最佳上市公司50強(qiáng)”，連續(xù)3年榮登“福布斯全球上市公司2000強(qiáng)”。圖1龍湖地產(chǎn)有限公司組織架構(gòu)圖龍湖地產(chǎn)有限公司根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展和客戶的購房意愿，公司自主研發(fā)并且形成了以“春江酈城”、“水晶酈城”、“春江天璽”、“天宸原著”為組合的住宅產(chǎn)品。2龍湖地產(chǎn)有限公司償債能力現(xiàn)狀分析龍湖地產(chǎn)有限公司2019年12月，公司總資金達(dá)到1200億，營(yíng)業(yè)收入7000280.92萬元、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13008100.60萬元、利潤(rùn)總額13002400.70萬元、凈利潤(rùn)910200.60萬元。在全國(guó)各地開出了分公司，每年的營(yíng)業(yè)額數(shù)目巨大，公司的財(cái)務(wù)能力日益壯大。龍湖地產(chǎn)有限公司的2020年的流動(dòng)負(fù)債余額為26.3億元，占負(fù)債總額的79.59%，其中短期的借款13.6億，同比上年增長(zhǎng)10.01%，應(yīng)付賬款7.5億，同比上年增長(zhǎng)了15.65%，應(yīng)付票據(jù)5.2億，同比上年增長(zhǎng)了16.2%。3龍湖地產(chǎn)有限公司償債能力指標(biāo)分析3.1短期償債能力分析3.1.1流動(dòng)比率流動(dòng)比率一般用流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比率表示，流動(dòng)資產(chǎn)一般包括了貨幣資金、應(yīng)收賬款、短期的投資、存貨等。流動(dòng)負(fù)債一般包括短期借款、應(yīng)付賬款等。流動(dòng)比率越大，說明企業(yè)的資金流動(dòng)也就越大。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債表12017-2020年流動(dòng)比率單位：萬元項(xiàng)目2020201920182017流動(dòng)資產(chǎn)258662199705152214114141流動(dòng)負(fù)債2631631539305627421361流動(dòng)比率0.971.292.65.35從表1了解到近幾年龍湖公司的流動(dòng)比率比較波動(dòng)，但2017年和2018年相比較，各個(gè)房地產(chǎn)的流動(dòng)比率都有降低的變化，但是龍湖公司的流動(dòng)比率下降的最低，表明龍湖的流動(dòng)資產(chǎn)在增加。但龍湖2020的流動(dòng)比率相較2017年的來說，呈現(xiàn)一個(gè)斷崖式的下降，表明2020年龍湖地產(chǎn)有限公司的短期償債能力較差，流動(dòng)資產(chǎn)雖逐年增加，但資產(chǎn)流動(dòng)性較差，負(fù)債也在逐年增加，說明了龍湖發(fā)展的償債能力是不夠的，并且企業(yè)所面臨的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)壓力比較大。3.1.2速動(dòng)比率速動(dòng)比率可以用來表示企業(yè)可以變現(xiàn)的能力，是在資產(chǎn)負(fù)債率和流動(dòng)比率的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步衡量企業(yè)現(xiàn)金支付能力的指標(biāo)。在計(jì)算速動(dòng)比率時(shí)要把存貨從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除，速動(dòng)比率流動(dòng)更能反映公司償還流動(dòng)負(fù)債的能力。速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債表22017-2020年速動(dòng)比率單位：萬元項(xiàng)目2020201920182017速動(dòng)資產(chǎn)146320131530115664115654流動(dòng)負(fù)債2631601539315627321360速動(dòng)比率0.550.802.055.10表2可以看出，龍湖地產(chǎn)有限公司的速動(dòng)比率是在逐年下降的，速動(dòng)資產(chǎn)雖逐年在增加，但同比增加的不是很多，而流動(dòng)負(fù)債卻每年接近翻倍增加，導(dǎo)致龍湖地產(chǎn)的速動(dòng)比率逐年下降，速動(dòng)比率的逐年下降也表現(xiàn)出龍湖地產(chǎn)有限公司的可變現(xiàn)資產(chǎn)較少，短期償債能力較弱。3.1.3現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率表示每一元流動(dòng)負(fù)債有多少現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物作為償還的保證。通常用一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金資產(chǎn)類與流動(dòng)負(fù)債的比值表示，反映公司可用現(xiàn)金及變現(xiàn)方式清償流動(dòng)負(fù)債的能力，企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)的能力，是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵?，F(xiàn)金比率=貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債表32017-2020年現(xiàn)金比率單位：萬元項(xiàng)目2017201820192020貨幣資金392164936099836109235流動(dòng)負(fù)債18823281356389574279現(xiàn)金比率0.480.570.640.68可以從表3中說明,該公司2017年至2020年的流動(dòng)負(fù)債和貨幣資金同時(shí)都在逐漸增長(zhǎng)，但流動(dòng)負(fù)債比值增長(zhǎng)速度快于貨幣資金比值，雖然現(xiàn)金比率在逐漸增長(zhǎng)，債務(wù)是可以按時(shí)償還的，但該比率已經(jīng)超過了20%，比率過于高，企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)會(huì)受到阻礙。3.2長(zhǎng)期償債能力分析3.2.1資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)尺度，通常認(rèn)為40%-50%為最好，由此可見，我們?cè)诠芾砥髽I(yè)的資產(chǎn)中，資產(chǎn)負(fù)債率的高低是不一定的，它要看我們從哪個(gè)方面和層次分析，如債權(quán)人，投資者或者股東。資產(chǎn)負(fù)債率通常用負(fù)債總額和資產(chǎn)總額的比值表示。如下表所示：表42017-2020年資產(chǎn)負(fù)債率單位：萬元項(xiàng)目2020201920182017資產(chǎn)總額440000293600205738109013負(fù)債總額33000021036513982069365資產(chǎn)負(fù)債率75%71.65%67.96%63.63%由表4可以看出，龍湖地產(chǎn)的負(fù)債總額逐年升高，雖然資產(chǎn)總額也在逐年增加，但龍湖過度的負(fù)債讓龍湖的資產(chǎn)負(fù)債率逐年升高，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了70%以上，高于60%的警戒線，導(dǎo)致公司不能很好的發(fā)展。3.2.2產(chǎn)權(quán)比率表示資(產(chǎn))的所有(權(quán))(比率)，這里面的所有權(quán)就包括債權(quán)人和股東，所以代表了這兩種投資者對(duì)資產(chǎn)的所有權(quán)比率。產(chǎn)權(quán)比率是評(píng)估資金合理性的一種指標(biāo)，可反映股東所持股權(quán)是否過多等情況，從另外一個(gè)方面說明企業(yè)借款經(jīng)營(yíng)的程度，產(chǎn)權(quán)比率越低，表明我們企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大。表52017-2020年產(chǎn)權(quán)比率單位：萬元項(xiàng)目2020201920182017負(fù)債總額33000021036513982069365所有者權(quán)益110000832356591839648產(chǎn)權(quán)比率300.00%252.74%212.11%174.95%通過表5我們可以看出來，龍湖地產(chǎn)有限公司的產(chǎn)權(quán)比率逐年升高，且2020年的產(chǎn)權(quán)比率極高，這說明企業(yè)的負(fù)債總額逐年升高，資產(chǎn)負(fù)債率較高導(dǎo)致企業(yè)的所有者權(quán)益減少。這是一種高風(fēng)險(xiǎn)的、高回報(bào)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)說明了企業(yè)長(zhǎng)期償債能力較弱，債權(quán)人利益的受保障程度比較低。4龍湖地產(chǎn)有限公司償債能力存在的問題4.1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度慢通過對(duì)龍湖地產(chǎn)有限公司的短期償債能力分析，綜合各個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)和結(jié)論，本企業(yè)的短期償債能力的高低主要受應(yīng)收賬款的影響。從表1和表2中可以看出企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都在逐年降低，反映企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力低下，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中的占比率較高，且也每年逐漸增加，導(dǎo)致應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低，企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力較弱。企業(yè)的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款存在較長(zhǎng)的時(shí)間，這些賬款的不及時(shí)清理對(duì)企業(yè)造成潛在的損失，影響企業(yè)的獲利能力，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力較弱。4.2企業(yè)盈利能力不強(qiáng)龍湖地產(chǎn)有限公司近幾年來的資產(chǎn)負(fù)債率都在百分之六十左以上，且都有較多的增長(zhǎng)。且近四年來速動(dòng)比率一直呈現(xiàn)下降的狀況。2020年的速動(dòng)比率為0.55，2020年的流動(dòng)比率為0.97，從這兩個(gè)數(shù)據(jù)中可以了解到公司的流動(dòng)負(fù)債比流動(dòng)資產(chǎn)大很多，說明龍湖地產(chǎn)有限公司持有的流動(dòng)資產(chǎn)不夠用來歸還到期的債務(wù),需要采取其它相應(yīng)的措施來彌補(bǔ)流動(dòng)資產(chǎn)的不足，但企業(yè)盈利能力不夠，從而導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)狀況非常不穩(wěn)定。4.3負(fù)債比重高一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率只有在40%到60%這個(gè)區(qū)間是比較合理的，通過以上的數(shù)據(jù)分析，龍湖地產(chǎn)有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率都超過60%，并且比率最高達(dá)到了75%，所以很明顯的看出龍湖地產(chǎn)有限公司的負(fù)債比重比較高，進(jìn)一步導(dǎo)致了公司的變現(xiàn)能力變?nèi)?。而龍湖地產(chǎn)有限公司的現(xiàn)金比率都大于合理比率的最大值。又因?yàn)樘叩默F(xiàn)金比率會(huì)加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果公司不能按時(shí)償還債務(wù)，支付利息，不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的信用下降，可能還會(huì)使企業(yè)面臨破產(chǎn)。所以當(dāng)企業(yè)的負(fù)債比重和現(xiàn)金比率持續(xù)上升時(shí)，企業(yè)的籌資能力會(huì)受到很大的影響，因此企業(yè)為了能夠獲得持續(xù)經(jīng)營(yíng)所需要的資金就必須做出更多的能力甚至更大的報(bào)酬，償債的壓力也會(huì)跟隨著增加。5提高龍湖地產(chǎn)有限公司的償債能力方案設(shè)計(jì)5.1加快應(yīng)收賬款的回收（1）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部和外部數(shù)據(jù)的核對(duì)，增強(qiáng)往來賬款準(zhǔn)確性。首先，企業(yè)經(jīng)營(yíng)最重要的部分就是時(shí)刻關(guān)注自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，應(yīng)該有效地關(guān)注在活動(dòng)中產(chǎn)生的往來賬款。企業(yè)的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)和各個(gè)部門應(yīng)該協(xié)同工作，相互合作，加強(qiáng)往來賬款的核對(duì)。（2）加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，加快應(yīng)收賬款的回收。當(dāng)發(fā)現(xiàn)賬面不統(tǒng)一時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間與供應(yīng)商、客戶核對(duì)數(shù)據(jù)，而且需要定期進(jìn)行核對(duì)，從細(xì)節(jié)入手，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并且提出解決問題的具體策略和措施，盡量減少往來款項(xiàng)賬面的差異。在核對(duì)的過程中，同時(shí)也要確定期末余額和期間發(fā)生的金額，按照時(shí)間順序列出期間發(fā)生的金額，注明交易數(shù)量、單價(jià)、折扣等信息，既能輕易找到造成余額差異的原因，同時(shí)確保每筆交易事項(xiàng)的準(zhǔn)確記錄。（3）減少賒銷業(yè)務(wù)的發(fā)生。在購銷活動(dòng)中，盡可能避免賒銷的業(yè)務(wù)，可以設(shè)置多種回款方式，例如支票等。銷售時(shí)要認(rèn)真考慮收回賬款成本與新增利潤(rùn)的比率，要特別的查看一些關(guān)聯(lián)廠商的信用問題，同時(shí)還要派專門的人監(jiān)督款項(xiàng)的回收情況，然后根據(jù)不同信用等級(jí)的客戶制定出不同的收賬政策與措施，并且要使款項(xiàng)回收政策科學(xué)且合理，極力防止應(yīng)收賬款的數(shù)額太大。加強(qiáng)數(shù)據(jù)核對(duì)減少賒購業(yè)務(wù)加快應(yīng)收賬款回收加強(qiáng)數(shù)據(jù)核對(duì)減少賒購業(yè)務(wù)加快應(yīng)收賬款回收客戶往來款項(xiàng)應(yīng)收賬款定期核對(duì)客戶往來款項(xiàng)應(yīng)收賬款定期核對(duì)減少差異設(shè)置多種回款方式調(diào)查客戶信用度圖2加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收方案5.2提高龍湖有限公司盈利能力（1）提高企業(yè)的銷售收入。提高銷售量的第一步就是對(duì)新開發(fā)的樓盤提前進(jìn)行宣傳，找到潛在的客戶源，盡可能的將房子銷售給剛需人群。其次，在建設(shè)新地產(chǎn)之前進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，如周邊的環(huán)境、交通和居住的人群，可以多增加一些設(shè)施，提高競(jìng)爭(zhēng)力。最后，可以開展優(yōu)惠活動(dòng)，如贈(zèng)送客戶一些平方或直接進(jìn)行降價(jià)處理，降價(jià)是必然的趨勢(shì)，尤其是在三四線的小城市房子的價(jià)格虛高，根本沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）推進(jìn)新產(chǎn)品，讓企業(yè)多元化發(fā)展。如果企業(yè)產(chǎn)品較為單一，產(chǎn)品系列較為簡(jiǎn)單，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較小，市場(chǎng)占有率較少。龍湖地產(chǎn)在單一銷售房產(chǎn)的同時(shí)，可以根據(jù)客戶的需求推出設(shè)計(jì)裝修、搬家等業(yè)務(wù)，增加企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。（3）龍湖地產(chǎn)有限公司還要科學(xué)的進(jìn)行長(zhǎng)期的投資與資產(chǎn)的購置。在投資前應(yīng)當(dāng)要仔細(xì)地預(yù)測(cè)該項(xiàng)目的前景、分析該投資的風(fēng)險(xiǎn)和資本回報(bào)率的問題，不要盲目的進(jìn)行投資。在資產(chǎn)購置的時(shí)候，要跟公司自身的實(shí)際需要聯(lián)系起來，不要過多的閑置固定資產(chǎn)，從而使得非流動(dòng)資產(chǎn)占用了資金?？偟膩碚f，在日?；顒?dòng)的經(jīng)營(yíng)管理中，要使公司各類資產(chǎn)的質(zhì)量水平有較好的保持，要讓公司的償還債務(wù)能力有較好的基礎(chǔ)，這樣才能更好的提高本公司的盈利能力。圖3提高盈利能力方案5.3調(diào)整合理的資本結(jié)構(gòu)，提高長(zhǎng)期償債能力5.3.1調(diào)整公司負(fù)債結(jié)構(gòu)在企業(yè)發(fā)展的初期，龍湖地產(chǎn)有限公司在同行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)壓力是相對(duì)偏小的。在這種情況下，龍湖地產(chǎn)公司并未注重長(zhǎng)期發(fā)展，因此企業(yè)在發(fā)展初期長(zhǎng)期借款占比少。從而導(dǎo)致了龍湖地產(chǎn)公司出現(xiàn)流動(dòng)負(fù)債比重過高、負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理的問題。公司發(fā)展成熟期，資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，來自同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力也相應(yīng)增加，之前的負(fù)債模式不太適用如今所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，因此資本結(jié)構(gòu)也需要相應(yīng)的改變。龍湖地產(chǎn)公司可以通過增加非流動(dòng)負(fù)債來減輕現(xiàn)金流壓力，充分利用長(zhǎng)期債務(wù)籌集資金的方式，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以便來優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)。5.3.2完善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)目前龍湖地產(chǎn)的第一大股東為該公司的相對(duì)控制人?？梢姡埡禺a(chǎn)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)并不合理，存在股權(quán)集中度高的情況。減少股權(quán)集中，可以建立更加合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)，避免股權(quán)過度集中帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，龍湖地產(chǎn)公司可根據(jù)第一股東的主導(dǎo)地位，建立一種使幾個(gè)大股東能夠相互控制的股權(quán)模式，使其股份分散化，有效控制企業(yè)內(nèi)部可能存在的潛在交易行為。5.3.3拓寬融資渠道龍湖地產(chǎn)公司應(yīng)該進(jìn)行多元化、多渠道的融資體系，增加長(zhǎng)期負(fù)債的融資水平，不要過于依賴應(yīng)付賬款和短期借款，可以通過增加長(zhǎng)期借款，如銀行借款等渠道引入資金，以分散風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的目的。與此同時(shí)，企業(yè)可以嘗試?yán)玫谌饺谫Y平臺(tái)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐獠咳谫Y，積極利用債券融資和股權(quán)融資，通過發(fā)行股票來吸納社會(huì)上的資金。利用債券融資，不僅使企業(yè)的資金渠道變得多樣化，而且能加強(qiáng)債券市場(chǎng)的活動(dòng)，我國(guó)的債券市場(chǎng)需要政企合作來完善。調(diào)整合理的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整合理的資本結(jié)構(gòu)調(diào)整公司負(fù)債結(jié)構(gòu)完善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)完善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)拓寬融資渠道拓寬融資渠道圖4調(diào)整合理的資本結(jié)構(gòu)方案6總結(jié)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，企業(yè)要重視償債能力。管理好流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量，根據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量規(guī)劃好企業(yè)的分配工作。龍湖從各種償債能