房地產(chǎn)公司管理制度1

房

產(chǎn)

地公司

管

理

制

度

編制單位：武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

版本:第一版

目錄

1目的.......................................................4

2適用范圍...................................................4

第二章公司組織管理機(jī)構(gòu).....................................5

1公司組織管理機(jī)構(gòu)圖........................................5

2人員分布...................................................5

第三章項目開發(fā)總體流程....................錯誤!未定義書簽。

1項目開發(fā)總體流程圖........................................6

2項目開發(fā)總體流程說明.....................................10

第四章工程項目管理工作流程................................13

1施工協(xié)調(diào)管理流程..........................................13

2檔案信息管理流程..........................................15

3項目安全管理工作總體流程.................................17

4項目質(zhì)量管理工作總體流程.................................23

5工程進(jìn)度款管理工作流程...................................27

6工程變更管理工作流程.....................................30

7成本控制管理工作流程.....................................33

8項目進(jìn)度管理工作總體流程.................................37

第五章管理制度............................................41

1日常工作管理制度.........................................41

2公司財產(chǎn)、辦公用品管理制度...............................42

3行政檔案管理制度.........................................42

4監(jiān)理、總包、分包的管理制度...............................43

5工程施工管理制度.........................................53

6工程質(zhì)量控制制度.........................................60

7施工進(jìn)度管理制度.........................................65

8投資控制管理制度.........................................66

9工程驗收流程管理.........................................68

10獎罰流程制度............................................69

第六章崗位職責(zé)............................................71

1總經(jīng)理職責(zé)................................................71

2工程副總經(jīng)理職責(zé).........................................71

3辦公室專員職責(zé)...........................................72

4工程部經(jīng)理職責(zé)..........................................73

5材料設(shè)備專員職責(zé).........................................74

6專業(yè)工程師職責(zé)...........................................76

7資料檔案員職責(zé)...........................................78

8外聯(lián)專員崗位職責(zé).........................................78

9安全員崗位職責(zé)...........................................80

第二章公司組織管理機(jī)構(gòu)

1公司組織管理機(jī)構(gòu)圖

苕宙S

總經(jīng)理

副總經(jīng)理（工程指揮部）

工程部經(jīng)理

外

辦

資

材

專

安

人

員Z

聯(lián)

公

料

料

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專

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備

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-員

丁

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員

員

員

師

上

材料

名

步,JLA

副經(jīng)理3名

房地產(chǎn)公司外聯(lián)專員1名

專業(yè)工程師3名專業(yè)工程師1名

后勤1名（廚師）材料兼安全專員1名

后勤2名（門崗）

光明新城

第三章項目開發(fā)總體流程

1項目開發(fā)總體流程圖

結(jié)束

6

公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限編制單位工程指揮部

公司

簽發(fā)人簽發(fā)日期

部門名稱工程指揮部流程名稱項目管理工作總體流程2

層次2概要項目設(shè)計與招標(biāo)

部門公司主管領(lǐng)工程指揮部設(shè)計單位各職能部門

導(dǎo)

節(jié)點(diǎn)ABCD

（設(shè)計招標(biāo)配、

1

（合J___1

———

21T

不_____

初設(shè)評

-?涵;寸

r

初設(shè)批復(fù)___1

3

施工圖設(shè)

—

丕t

施工圖及預(yù)算審查

4

婦生ii宿A件

合同管理

進(jìn)度管理土建、安

上A延Tffl

4

5

6

公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限編制單位工程指揮部

公司

簽發(fā)人簽發(fā)日期

部門名稱工程指揮部流程名稱項目管理工作總體流程4

層次2概要項目竣工驗收與評價

部門各職能部門工程指揮部監(jiān)理單位施工單位

節(jié)點(diǎn)ABCD

竣工驗收二）

1配合拈/敕*

/

2<

通過

啟動投用

工程結(jié)算

3

4

5

6

公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限編制單位工程指揮部

公司

簽發(fā)人簽發(fā)日期

2項目開發(fā)總體流程說明

2.1流程目的

本流程為自項目建議開始至竣工驗收交付使用結(jié)束的總體管理流程,

為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益。

2.2項目開發(fā)管理

2.2.1項目建議書（項目選擇）：由公司領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)城市發(fā)展前景、

地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開

發(fā)項目。工程指揮部根據(jù)項目情況編制項目建議書報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

2.2.2可行性研究：由工程指揮部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法

執(zhí)行。

2.2.3可研評審（投資決策）：決定投資項目的可行性研究報告報公

司審批。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，公司

領(lǐng)導(dǎo)對是否投資開發(fā)該項目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實事求是、

量力而行的原則。

2.2.4土地合同訂立：項目確定后，工程指揮部應(yīng)組織盡快與土地持

有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作

開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各

方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。

2.2.5計劃編制：土地合同簽定后，工程指揮部經(jīng)理應(yīng)組織編制項目

開發(fā)詳細(xì)計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計

及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進(jìn)場等事項的時間、人員安

排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方

式、方法及相應(yīng)計劃安排。

2.2.6前期手續(xù)：工程指揮部指導(dǎo)并會同項目公司相關(guān)人員有步驟地

辦理有關(guān)手續(xù)，主要有：

2.2.7設(shè)計招標(biāo)配合：工程指揮部牽頭，公司相關(guān)部門配合，招標(biāo)確

定設(shè)計單位單位。

2.2.8初步設(shè)計：由設(shè)計單位根據(jù)工程指揮部提供的項目規(guī)劃條件，

項目地形圖、市政管網(wǎng)線路圖等進(jìn)行初步設(shè)計。

2.2.9初設(shè)評審：工程指揮部對設(shè)計單位的初步設(shè)計組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)

行評審，主要審查相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否滿足公司要求。

“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時爭取辦理“七通一平”O(jiān)

第四章工程項目管理工作流程

1施工協(xié)調(diào)管理流程

1.1流程圖

部門名稱工程指揮部流程名稱施工協(xié)調(diào)管理流程

層次2概要協(xié)調(diào)

部門公司職能部工程指揮部監(jiān)理單位施工單位

門

節(jié)點(diǎn)ABCD

一

11

41工田JTT不

2攵杜

審批「匚程開

審核工程W組織編寫工

如姐丁班#

3J1

提出需要施工

、ff

,負(fù)責(zé)落實解—

召開工程例會，是否下達(dá)工程

4?

、▲日，wU-?-T--rm

bJl、人4-n-V------L、f日

大：小丁工口新住“確認(rèn)整改完成

>.

5配合協(xié)調(diào)解決

_由卅窗下由_

十4X13會十

廷擊

6

公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限編制單位工程指揮部

公司

簽發(fā)人簽發(fā)日期

1.2流程說明

1.2.1辦理開工手續(xù)：施工單位進(jìn)場后，施工單位到政府相關(guān)部門辦

理開工前所必須的各項手續(xù)。

1.2.2編寫工程開工報審表：具備開工條件后，施工單位組織編寫工

程開工報審表，報監(jiān)理審核，工程指揮部審批。開工報審表格式按照建設(shè)

廳文件格式編制。

1.2.3組織工程開工：工程開工報審表審批通過后，施工單位組織開

工。

1.2.4施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量、安全、進(jìn)度等問題，工程指揮部組織召

開工程例會，協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。監(jiān)理單位按照程序?qū)栴}的嚴(yán)重程度進(jìn)

行分析，確定是否暫停施工。不需要停工的，施工單位按照工程指揮部和

監(jiān)理單位的要求進(jìn)行落實整改。

1.2.5需要暫停施工的，施工單位在停工整改完成后，提出復(fù)工申請,

工程指揮部配合監(jiān)理單位對整改情況進(jìn)行復(fù)查，按要求整改完成的，監(jiān)理

單位批準(zhǔn)復(fù)工。

1.2.6監(jiān)理單位配合協(xié)調(diào)解決出現(xiàn)的問題，施工單位按照工程指揮部

及監(jiān)理單位的各項要求組織施工，工程竣工后，參加項目啟動工作。

2檔案信息管理流程

2.1流程圖

6

公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限編制單位工程指揮部

公司

簽發(fā)人簽發(fā)日期

2.2流程說明

2.2.1開始：項目確立后，工程指揮部成立，由工程指揮部提出檔案

管理的目標(biāo)計劃及要求，確保工程檔案和工程同步進(jìn)行。

2.2.2施工單位進(jìn)場后，工程指揮部組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人

員對項目檔案管理的目標(biāo)計劃及要求進(jìn)行傳達(dá)，相關(guān)單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行確

認(rèn)。

2.2.3工程過程中，施工單位根據(jù)檔案管理的要求收集自身負(fù)責(zé)的所

有相關(guān)文檔檔案及影像資料，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)按要求審核相關(guān)文檔。工程指

揮部組織定期不定期的隨機(jī)抽檢，確認(rèn)檔案的同步、完整、真實。

2.2.4施工單位資料員按要求對文件資料進(jìn)行歸檔工作，待工程竣工

后，施工單位按要求裝訂完成，自行審核后提交至監(jiān)理單位審核。監(jiān)理單

位確認(rèn)資料符合要求后報工程指揮部審查。

2.2.5工程資料的交接：竣工檔案通過工程指揮部審查后，施工單位

辦理工程檔案的移交手續(xù)，檔案移交至監(jiān)理單位，監(jiān)理單位予以確認(rèn)，然

后監(jiān)理單位把施工單位竣工資料和監(jiān)理單位竣工資料一并移交至工程指

揮部，工程指揮部予以接受。

3項目安全管理工作總體流程

3.1流程圖

部門名稱工程指揮部流程名稱項目安全管理工作總體流程1

層次2概要安全

部門公司職能部工程指揮部監(jiān)理單位施工單位

門

節(jié)點(diǎn)ABCD

1

編制安全監(jiān)理工作

方案，建立安全管

2理臺賬

欣“?士

S__±_僦

明

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全文

施

制

則

細(xì)

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建

施

管

?

，

理

賬

臺

4

審核安措費(fèi)使用

情況，對現(xiàn)場安全

文明施工條件及

措施落實情況進(jìn)

行

5

開工前，召開

開工前，落實

安全文明措

怖.范宓方仝

6

反饋

監(jiān)督檢查項目施工

現(xiàn)場安全文明狀

況，對重要工序、

危險點(diǎn)、特殊作業(yè)

實施旁站，協(xié)調(diào)交

叉作業(yè)和工序交接

中安全文明施工問

題

等

安仝

檢查

育

開

展

，

安

實

動

活

落

會

全

，

評

安

決

定

議

和

危

和

、

點(diǎn)

急

險

應(yīng)

分

包

措

、

理

管