商業(yè)街定位及運營方案模板

商業(yè)街定位及運營方案對于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及將來運營假想（建議稿）對于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及將來運營假想依據(jù)四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對亞丁景區(qū)旅行發(fā)展的高度重視，香格里拉的中心地區(qū)亞丁景區(qū)已經(jīng)順利進入了旅行發(fā)展的快車道，景區(qū)各方面的旅行配套服務(wù)項目日益完美，亞丁機場計劃在今年年末前正式試航運營，這面對著亞丁景區(qū)馬上迎來愈來愈多的旅行喜好者前來觀光，馬上迎來亞丁旅行景區(qū)又好又快發(fā)展的新場面和百年不遇的商業(yè)契機。依據(jù)亞丁景區(qū)服務(wù)配套功能的日益完美，盡量知足中外旅客在旅行途中的花費需求。不停豐富亞丁景區(qū)的旅行文化內(nèi)容，逐漸提高亞丁景區(qū)的國際旅行形象，拉動地方旅行經(jīng)濟家產(chǎn)鏈快速發(fā)展。我公司聯(lián)合亞丁景區(qū)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)多方研究和謹(jǐn)慎考慮，決定立項開發(fā)建設(shè)商業(yè)街項目，為亞丁景區(qū)做好配套服務(wù)。為使該項目設(shè)計思路及功能布局更為完美，公司管理層及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次召開會議頻頻議論及科學(xué)論證，依據(jù)公司管理層的各方建議，達成共鳴，共同以為現(xiàn)有的多民族商業(yè)街項目在項目整體思路定位方面和規(guī)劃設(shè)計等方面缺少理念設(shè)計和思路創(chuàng)新，商業(yè)街的整體藝術(shù)風(fēng)格及地方特點還存在好多不足。為實現(xiàn)公司將來經(jīng)濟效益和社會效益快速、科學(xué)、合理的長久發(fā)展，成立優(yōu)秀的旅行發(fā)展口碑，為項當(dāng)先期的立項開發(fā)正式啟動，后期項目順利達成招商運營應(yīng)早先做好各項充足準(zhǔn)備工作打好堅固的基礎(chǔ)。依據(jù)項目工程的時間安排計劃進度，商業(yè)街后期完工交托后，必定面對著市場的招商、開業(yè)和整體的運營等諸多方面的工作。為使以上工作趕快落實和睜開履行，以便獲取優(yōu)秀的招商和經(jīng)營成就，現(xiàn)綜合以上項目思路定位存在的不足之處，特提出以下商業(yè)街項目規(guī)劃設(shè)計思路定位及將來運營假想方案，以供參照。一、商業(yè)街命名多民族文化特點商業(yè)街二、生計意義1、知足旅客購物花費需求、娛樂花費需求、餐飲花費需求、住宿花費需求、游覽觀光需求、風(fēng)俗表演需求。2、為景區(qū)大環(huán)境做好服務(wù)配套，豐富景區(qū)的觀光旅行內(nèi)容。3、延伸旅客在亞丁景區(qū)休閑旅行的逗留時間。4、帶動景區(qū)其他配套服務(wù)項目的二次花費和地方有關(guān)家產(chǎn)鏈的有益發(fā)展。5、為前來亞丁景區(qū)休閑旅行喜好者留下美好難忘的回想。三、商業(yè)街的建筑風(fēng)格定位思路假想1、整體建筑風(fēng)格要顯然突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合理的藝術(shù)風(fēng)格把三者文化元素奇妙的融為一體，使之成為亞丁景差別具特點的一大亮點。2、商業(yè)街的建筑格局應(yīng)充足表現(xiàn)集中、集密、高低有條有理、胡同互相之間要對于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及將來運營假想（建議稿）連接暢達。3、商業(yè)街個體單店的外立面可依據(jù)經(jīng)營者的經(jīng)營特點進行裝飾設(shè)計，我方審察。4、商業(yè)街的思路定位和運營假想目標(biāo)是：全力打造：“人無我有，人有我優(yōu)”的項目發(fā)展理念。四、商業(yè)街文化氛圍表現(xiàn)1、商業(yè)街街區(qū)范圍內(nèi)應(yīng)充足發(fā)掘康巴文化中多元、復(fù)合性特點，整合各地文化資源。比如：用雕塑的藝術(shù)形式充足表現(xiàn)嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽神圖騰等藏文化，另過往旅客無不驚訝叫絕、震驚心靈。2、充足利用地方的節(jié)慶文化，依據(jù)當(dāng)?shù)毓?jié)慶文化擬訂的時間，睜開商業(yè)街風(fēng)俗舞蹈表演和現(xiàn)場互動節(jié)目，吸引過往旅客在商業(yè)街的逗留時間，間接帶動商業(yè)街的經(jīng)營收入，為旅客豐富旅行內(nèi)涵，為經(jīng)營者增加經(jīng)營信心。當(dāng)?shù)匚幕?jié)慶內(nèi)容比較豐富，比如：康定四月八轉(zhuǎn)山會、九龍的游海節(jié)、理塘賽馬節(jié)、德格的格薩爾王節(jié)。當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗表演節(jié)目也是比較豐富的，比如：色達的藏戲、巴塘的弦子等。3、衣飾文化：只需以藏式服飾為主，商業(yè)街經(jīng)營者可依據(jù)自己經(jīng)營的民族特點為自己或職工著相應(yīng)的服飾，表現(xiàn)商業(yè)街多民族文化氛圍，為商業(yè)街增加一道亮麗的人文民族風(fēng)情。五、市場剖析要經(jīng)過對亞丁景區(qū)四周商業(yè)環(huán)境，行業(yè)狀況進行深入認(rèn)識，而且要經(jīng)過觀察調(diào)研掌握比較成熟的有名古鎮(zhèn)、古城、古街、大型旅行景色區(qū)商業(yè)街的經(jīng)營狀況，環(huán)境優(yōu)略勢對比、地方產(chǎn)品特點等方面進行深入認(rèn)識，來確定亞丁景區(qū)商業(yè)街的市場定位。有關(guān)工作還有待出門觀察，力求把亞丁景區(qū)的商業(yè)街打造成極具特點的多民族文化特點商業(yè)街。六、經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是為了完美商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強盛的軟件支持，亞丁景區(qū)多民族文化特點商業(yè)街才能獲取優(yōu)秀的招商和經(jīng)營成就。在經(jīng)營模式的成立方面，依照市場競爭狀況和取勝原則，擬訂了二十四字的經(jīng)營模式：——一致招商、輔助經(jīng)營、部分自營——整和市場、完美政策、合理回報1、一致招商除經(jīng)營戶購置的，用于自營的商店外，為一致形象，趕快繁華市場，對節(jié)余商店和整體買斷的商店，應(yīng)采納一致招商的原則。對于投資戶購置的商店，應(yīng)有公司與商戶簽訂拜托代管協(xié)議，由市場方一致招商。市場的招商采納品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租借等睜開，此中大商戶和品牌商戶可采納以上多種方式睜開，中小商戶應(yīng)以租借為主。2、輔助經(jīng)營商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的凌亂，由公司進行市場的整體推介，輔助進駐商戶經(jīng)營。對于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及將來運營假想（建議稿）強勢廣告支持，形成強盛的宣傳攻勢，讓全部來景區(qū)的旅客主動來此花費。-每年都有好多地方民族浩大節(jié)日，經(jīng)過節(jié)慶活動提高商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。同演藝中心藝術(shù)集體掛鉤合作，在周末和旅行旺季舉行商業(yè)街民族風(fēng)情歌舞表演，以此來吸引過往旅客前來觀看，帶動商業(yè)街花費。與旅行公司合作，形成亞丁旅行定點購物景點，吸引中外旅客及當(dāng)?shù)芈每蛠泶擞^光花費。全方向貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，花費者一個享福的旅行購物天堂。按期促銷推介，形成旅行人氣最旺地，帶來巨大花費。3、部分自營公司一定有充足的思想準(zhǔn)備，在招商成效欠佳或部分商戶不肯進入的行業(yè)進行自營，采納部分自營帶動商戶進駐，促使旅行市場發(fā)展。在自營項目獲取發(fā)展后，如不肯長久經(jīng)營，可采納逐漸退出的方法。詳細(xì)包含：市場有需求，但先期招商成效欠佳的，如衣飾等；―經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提高市場品牌有重要作用的，如化妝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；有市場遠(yuǎn)景，但需要指引花費的項目，如旅行商品等；旅客生活有需求，對促使人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價商場；適合的公益性項目，如免費的休閑區(qū)；4、整和市場整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅行六大功能于一體；-整和市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不一樣可采納一二組合經(jīng)營或一二層切割經(jīng)營；整和招商，與投資戶簽訂托管協(xié)議，進行一致招商；整和推行，防止單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行一致的廣告、促銷推行；、完美政策向政府及主管部門爭取免稅、免費的有關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶得益；-完美商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提高市場軟環(huán)境的競爭力；增強托管和統(tǒng)管舉措，提高管理水平易能力；6、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的利潤，實現(xiàn)共贏；經(jīng)過市場整體機能的完美，帶動該亞丁旅行片區(qū)土地及租借價錢的提高，使市場經(jīng)營者和物業(yè)全部者均能獲取優(yōu)秀的回報；經(jīng)過市場經(jīng)營業(yè)績的提高，促使存量盤的銷售；七、招商計劃、成立商貿(mào)公司（或旅行商貿(mào)中心）市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了睜開上述業(yè)務(wù)的功能，以便對經(jīng)營和招商方案進行審察，擬訂詳盡可行的經(jīng)營和招商政策，并睜開操作和履行。、確定市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確定，方可確定招商的政策，是對于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及將來運營假想（建議稿）聯(lián)營仍是引資、是租借仍是自營、或多種方式的聯(lián)合。所以，經(jīng)營模式一定趕快確定，不然詳細(xì)的招商工作將很難睜開；、擬訂詳細(xì)的招商政策招商的目標(biāo)和原則；招商工作的各項規(guī)章制度；擬訂不一樣商戶（規(guī)模和經(jīng)營商品等）的招商政策；擬訂不一樣商戶的準(zhǔn)入條件；確定招商合相同本；確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營等條件；確定優(yōu)惠幅度和條件；部分大項目的招商方案；4、招商地區(qū)和目標(biāo)客戶確定招商地區(qū)以稻城、甘孜州、西南地域為主，大客戶和品牌客戶的招商地區(qū)為全國；招商的目標(biāo)客戶拜見市場定位；、大客戶及品牌商戶的招商招商策略采納以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高旅行市場招商效果，所以針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提早睜開，估計在商業(yè)街完工前 5個月即可睜開；采集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采納發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽商、招商顧問拜見等推介程序睜開招商；由公司抽調(diào)專業(yè)人材，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；、市場招商的全面睜開針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；針對中小商戶招商，主要利用各樣媒體公布招商信息，向社會寬泛告之，配合業(yè)務(wù)人員睜開人員推介；該階段工作在商業(yè)街完工前3個月應(yīng)全面睜開；、商戶的登記和初選擬訂商戶登記表（主要包含經(jīng)營商品和面積等）；所存心向商戶均應(yīng)填表登記，繳納定金，成立預(yù)約檔案；對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營地區(qū)；對經(jīng)營商戶進行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；、商戶資格審察審察經(jīng)營種類；審察經(jīng)濟實力；審察經(jīng)營能力；審察品牌優(yōu)勢；優(yōu)先商戶和裁減商戶確定；確定首披進駐商戶；其他商戶視招商狀況決定能否入場；、與商戶簽訂合同-繳納租金或保證金；對于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及將來運營假想（建議稿）簽訂正式合同（聯(lián)營或租借等）；0、自營項目確定對招商成效不好，但有必需經(jīng)營的項目，確定自營的范圍和規(guī)模，睜開籌辦；1、開業(yè)籌辦一次裝飾標(biāo)準(zhǔn)（初裝飾），建議由公司進行一致裝飾，一次裝飾以地面的鋪裝、墻面辦理和水暖等管線的美化為主；二次裝飾（精裝飾），由商戶自己裝飾，市場方可供給裝飾設(shè)計、資料供給和裝飾施工方面的支持；一致街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，襯托購物氛圍；組織和敦促商戶進貨；進行店堂的部署及商品陳設(shè)；進行開業(yè)活動的籌辦；商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預(yù)留伏筆）；12、經(jīng)營活動睜開詳盡的經(jīng)營活動拜見經(jīng)營策略；八、招商策略廣告策略1、廣告形式以硬廣告流傳為主，充足告之招商信息，時期配合新聞造勢；2、訴求內(nèi)容以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、廣告媒體及投放規(guī)格報紙廣告，以地方主流報紙投放為主，在大客戶招商階段，按期有省內(nèi)威望或國內(nèi)威望的新聞機構(gòu)進行廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜，強勢推行期可進行整版投放；影視廣告，以地方電視臺、和省臺、央視投放為主；投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標(biāo)板廣告投放，并依照招商進度，隨時投播字幕廣告；印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊，規(guī)格為16開、12-16個P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制20000份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；制作招商政策說明書100份，主要用于瞄準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判； -戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、 POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段公布廣告的廣告牌為主，招商時期改換為招商廣告即可；布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷時期加以應(yīng)用，以擴大流傳成效；彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于景區(qū)商業(yè)街現(xiàn)場，用來襯托現(xiàn)場氛圍；促銷策略A、公關(guān)活動1、活動主題亞丁景區(qū)多民族文化特點商業(yè)街招商經(jīng)營推介會對于稻城亞丁景區(qū)多民族商業(yè)街項目整體思路定位及將來運營假想（建議稿）2、活動目標(biāo)借經(jīng)營推介會，增強與經(jīng)營商戶間的交流，獲取大批準(zhǔn)客戶資料，促使招商；借經(jīng)營推介會，對市場招商政策進行全方向的推行；惹起社會寬泛關(guān)注，提高流傳成效；邀請各媒體參加，進行新聞炒作；3、活動內(nèi)容公布招商信息和招商政策通告；睜開客戶登記和預(yù)約；邀請有名商界人士講話，活躍現(xiàn)場氛圍；進行自營項目的供給商招標(biāo)；4、活動地址建議在甘孜州和稻城兩地睜開，若有必需可考慮增加省會成都；5、活動時間活動時間建議在商業(yè)街完工前1個月睜開。B、開業(yè)慶典1、活動主題香格里拉亞丁商業(yè)第一街-暨亞丁多民族文化特點商業(yè)街開業(yè)慶典2、活動目標(biāo)―借慶典傳達開業(yè)信息，增強市場信心；借開業(yè)慶典提高市場品牌形象；借開業(yè)慶典吸引大批旅客前來購物、花費，提高商業(yè)街人氣，增強商戶信心；―借慶典形成優(yōu)秀的經(jīng)營勢頭，促使商業(yè)街未達成招商目標(biāo)的商戶進駐；3、活動內(nèi)容詳細(xì)活動內(nèi)容需要企劃部提策劃方案，經(jīng)公司管理層召開專題會議議論確定。4、活動地址多民族文化特點商業(yè)街現(xiàn)