雁塔文化新天地營銷策劃案書

f第一部分：分析定位篇開發(fā)進入到了一個新的高峰期。從西安商業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r而言，西安商業(yè)呈現(xiàn)出以下格局：源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位。界零售巨頭家樂福挺進北大街，為這一區(qū)域的發(fā)展增光添彩。裕朗國際、正大廣場等投資型項目也吸引著人們的眼球。和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)今年的商業(yè)改造力度也空前加大。出更加迷人的風(fēng)采。底層開店，這填補了西高新高檔購物場所的空白；易初蓮花的開業(yè)，最大的商業(yè)物流配套中心———紫薇MALL已全面開建。它的建成，名片，它不但服務(wù)西安還將輻射整個西北地區(qū)。目。2005年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個重大項目———大唐洋世界、大唐不夜城等項目也都在施工中?！奥糜挝幕疢ALL”之美譽，建成后，將形成特色鮮明的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)發(fā)展起到積極的促進作用。改造。政府傾力打造小寨現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，啟動小寨商業(yè)街區(qū)改造工程，堅持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點建設(shè)，將小寨地區(qū)開發(fā)建設(shè)成格調(diào)韻味高雅、現(xiàn)代氣息濃郁的新型商業(yè)街區(qū)?？v”即長安立交至緯二街段。按照規(guī)劃，長安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配擠。國際文化交流中心；小寨西路引進家樂福購物中心，建設(shè)子午廣場；會成為西安經(jīng)濟增長的一個助推器。優(yōu)勢：資熱情空前高漲。來新的生機和活力。小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流。地文化廣場為商業(yè)聚集源源不斷的客流。費區(qū)。項目商業(yè)增加特色。劣勢：商場部分的推廣造成一定的壓力。必會在競爭中處于成本劣勢。機會：較容易吸引消費者。而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地?，F(xiàn)夢想的舞臺。4、目前國內(nèi)尚無以明星為主題“一站式”商業(yè)項目，既為項目提了有利條件。支撐。威脅：分目標(biāo)客戶。求，同時使項目后期的運營面臨挑戰(zhàn)。通過以上分析，我們不難看出1）以年輕人為主導(dǎo)的文教、否成功的關(guān)鍵2）從未來競爭的層面上分析，南郊全區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)運營、投資大潮的到來，勢必要求本項目出奇制勝，領(lǐng)袖群商；（3）從商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)來看，一定時期內(nèi)“一站式”商業(yè)必將成為市場主流，定位準(zhǔn)確的主題商業(yè)必將成為投資市場的寵兒4）隨著會文化風(fēng)潮，然而西安沒有能夠“一站式”滿足這些需求的場所5）是大勢所趨，而且還能憑借缺位定位達到事半功倍的傳播效果。驗基礎(chǔ)上，我們建議項目定位如下：夢工廠風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場。與明星的衣、食、住、——追求時尚、展示自我、信息來源戶外、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、取得商圈土作好商業(yè)規(guī)劃制定靈巧的銷售政策，降低投制定靈巧的銷售政策，降低投采用硬廣告、軟宣傳、事件行采用硬廣告、軟宣傳、事件行文化演藝廣場的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營主題：能區(qū)域。和提供場所。時的休閑、娛樂、購物需求。舞吧、時尚貼吧。企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)外的商戶作為補充。理公司對商業(yè)實施分層管理。衡。具體操作建議如下：小面積商業(yè)建議在條件成熟時直接售出。須限定其經(jīng)營的類別范圍。圍烘托起來后出售。（一）招商思路租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報的目標(biāo)。結(jié)合小寨區(qū)域“無大戶不穩(wěn)、無小戶不活”的商業(yè)現(xiàn)狀，建議緊緊圍繞該項目的經(jīng)營策略，引入有號召力的品牌主力店，知名商戶作為項目的牽動性商戶，建議對此商戶主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號召力吸引其它商戶購買、入住。議采取以下兩種招商手法：方案二：自主組織招商團隊進行招商，具體執(zhí)行方案如下：乎項目成敗的關(guān)鍵。滿活力”，主要顧客群是14-29歲的時尚年輕人，在新加坡和馬界名品折扣店——奧特萊斯等，采取直接聯(lián)系。其它品牌店采取直接達給廠商、經(jīng)銷商及投資者。營單位）形式出售。戶以拍賣形式直接出售。樂、休閑、餐飲、展示自我的各行各業(yè)。施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。求較高，否則會使項目缺乏統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理形象。建議在招商工作中主要采取此方法。定發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤。此法風(fēng)險由法爭取目標(biāo)商戶進駐，并與商家共同分享利潤。建議此方法在面積較大、相對獨立的商鋪的目標(biāo)客戶引入難度較大的情況下使用。請其進駐，自主經(jīng)營。此法充分利用內(nèi)外部資源，操作風(fēng)險小。建議招商工作中廣泛采用此法。由經(jīng)營者向品牌商戶交納一定數(shù)量的加盟費（額度依品牌定對經(jīng)營者的資金和對市場的把握能力要求頗高。建議針對一般品牌不宜采取此法，但針對一些知名度很高，在行勞、肯德基等）可以采用。統(tǒng)裝修定期推介明星走秀場才統(tǒng)裝修定期推介明星走秀場才藝展示臺音時尚購物休閑品味街文化娛樂明星文化專營了。體驗營銷的定義是：“體驗是企業(yè)和顧客交流感官銷售成果?！毕M者休閑游玩的興趣和慷慨解囊的熱情，刺激投資者的投資熱情。時尚小寨，活力財源。放牧資本、蓄養(yǎng)財富。（一）營銷思路家進駐，已然成為銷售的先決條件。閑、娛樂是一種超然的享受。戶現(xiàn)在判斷物業(yè)未來是否會保值、升值的必備條件。戶對后期管理的疑慮；同時專業(yè)化的經(jīng)營又能帶動商業(yè)特色的保持，強勢經(jīng)營管理能增強經(jīng)營者和投資者的購買信心。招、引、挖三字決為策略實施深度營銷。招，即“招狼入市”。先引入品牌商家或進駐或購買，輔以媒體宣傳勢必能夠形成“羊群效（1）引入當(dāng)今世界最佳的商業(yè)模式，并深入實施；（2）引入最好或最先進的經(jīng)營管理模式和商業(yè)推廣手段；（3）引影視機構(gòu)和相關(guān)行業(yè)資源共享，共同發(fā)展。（4）引入網(wǎng)絡(luò)平臺加強溝通，擴大影響。挖，即挖地三尺。計的擴大客戶群，吸引可能被忽略的客戶。（1）定價原則：成本導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向相結(jié)合的定價原則。略。直效營銷現(xiàn)場銷售直效營銷現(xiàn)場銷售互動銷售網(wǎng)絡(luò)銷售活動銷售關(guān)系營銷情景式銷售體驗式銷售客戶切身感受到商業(yè)的特色。（6）關(guān)系銷售：與目標(biāo)客戶集中的俱樂部、協(xié)會、社區(qū)組織等搞好公共關(guān)系，或參加公益活動等利用良好的公共關(guān)系促進銷售。（1）行銷：組織銷售隊伍，針對省內(nèi)外的目標(biāo)商戶展開上門宣向的團體，組織專業(yè)銷售經(jīng)理人員，上門服務(wù)。投放情況。針對含金量高的個別鋪位，核定合理底價進行拍賣，價高者得。理想銷售周期：9個月。0（二）階段推廣思路雁塔文化新天地的推廣分三個階段展開：值的競爭第三階段：體驗營銷——情景式購物、主題購物，消費者刺激三軍聯(lián)動、整合出擊。頁、銷售人員等。主要任務(wù)：樹立項目形象，傳播項目質(zhì)素，推動項目銷售。生投資置業(yè)熱情、并促進購買。執(zhí)行形式：新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、DM刊物、以及炒作國內(nèi)首家明星文化演藝廣場對西安年輕人消費觀念的影響。集人氣，吸引關(guān)注，推進銷售。登陸，引起轟動，抑制區(qū)域競爭項目的開盤，公開發(fā)售。目的觀望。再用硬廣、結(jié)合戶外路牌并打出“一輩子的投資，請耐心等待30天”吸引客戶群。主要形式：報紙、軟文。次證明長安南路的滾滾錢程最好采用專家觀點）為后期開盤作鋪墊。方式：舉行至炫街舞擂臺賽；立柱廣告：（項目導(dǎo)示牌）奪取人流；工地圍墻：“雁塔文化新天地”大字+跳躍的顏色；圍墻上廣告牌：主形象畫面+主題廣告語+“雁塔文化新天地”+定位語攻擊點：商業(yè)模式、主題概念全方位沖擊達到銷售任務(wù)第四戰(zhàn)：目的：我們在戰(zhàn)役之二曾經(jīng)提出“一生的投資，值得30天的等待”？那么，那是一個懸念的開始，我們主要就是為了項目開盤而設(shè)置的廣告。那么到現(xiàn)在謎底應(yīng)