2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書-克而瑞-202412

二○二四中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書總編：丁祖昱張燕責(zé)任編輯：鐘俐魏春霖版權(quán)聲明本刊物所刊登內(nèi)容的版權(quán)均為上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司所有，未經(jīng)我司書面許可，任何第三方不得擅自轉(zhuǎn)載、截取、修改本刊物所刊登內(nèi)容!本刊中部分專家及機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)均源自公開(kāi)報(bào)道本刊僅作整理、分享所用，不代表我司觀點(diǎn)。本刊所刊登內(nèi)容僅供參考，并不構(gòu)成對(duì)所述市場(chǎng)交易的出價(jià)或評(píng)估。我司及其雇員對(duì)任意第三方因參考使用本刊所刊登內(nèi)容所做出的任何決策、或?qū)е碌闹苯踊蜷g接損失概不負(fù)責(zé)。出品單位近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)不斷改革，長(zhǎng)租公寓逐步成為我國(guó)未來(lái)租賃住房供給體系中增長(zhǎng)潛力最大的部分。同時(shí)，中央及地方政府頒布了一系列法規(guī)以確保房屋租賃市場(chǎng)的供需平穩(wěn)，鼓勵(lì)建設(shè)青年人、老年人融合居住的長(zhǎng)租公寓，打造活力社區(qū)，促進(jìn)房屋租賃規(guī)范化發(fā)展，這一系列支持政策為我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境。此外，在“十四五”保障性租賃住房籌集臨近收官之際，大批房屋密集入市，亦在持續(xù)推動(dòng)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)高速長(zhǎng)效發(fā)展?；仡?023,作為租賃產(chǎn)品的爆發(fā)元年，各企業(yè)均在這一年實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品力質(zhì)的飛躍，這主要是因?yàn)?022年是眾多企業(yè)初次涉足該領(lǐng)域的起點(diǎn)，產(chǎn)品質(zhì)量因此呈現(xiàn)出較大的差異。然而，到了2023年，特別是以地方國(guó)企為主的典型企業(yè)，已積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其產(chǎn)品能力迅速提升并達(dá)到了與市場(chǎng)化企業(yè)較為一致的水平，與此同時(shí)，一些原有的租賃行業(yè)頭部企業(yè)也開(kāi)始推出高端產(chǎn)品線，進(jìn)一步豐富原有產(chǎn)品厚度。而進(jìn)入今年，無(wú)論是頭部市場(chǎng)化企業(yè)還是國(guó)企，在產(chǎn)品力方面則呈現(xiàn)出相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。這表明，經(jīng)過(guò)過(guò)去一年的快速發(fā)展與提升，各企業(yè)已在產(chǎn)品能力上達(dá)到了一個(gè)新的高度，未來(lái)將以此為基礎(chǔ)，保持穩(wěn)健發(fā)展和個(gè)性化提升。具體來(lái)看，一方面體現(xiàn)在客戶與產(chǎn)品的關(guān)系構(gòu)建上，傳統(tǒng)按白領(lǐng)、金領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)等分類的方式開(kāi)始趨向于復(fù)雜精細(xì)化，比如更多的企業(yè)結(jié)合客戶支付能力和家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)一步拆分客群，將客戶劃分得更精細(xì)。另一方面，針對(duì)點(diǎn)狀模塊的差異化特性體現(xiàn)也在持續(xù)完善，比如公區(qū)融入了更多的主題性元素；“改造型”項(xiàng)目著力解決戶型大進(jìn)深弊病，于空間、格局、色彩搭配等多維度強(qiáng)化；“政策型”項(xiàng)目深植黨建元素于社區(qū)，并面向外籍、高端人才客戶啟用雙語(yǔ)管家增值服務(wù)等。偉1一、榜單解讀(一)2024年度全國(guó)住房租賃產(chǎn)品07(二)2024年度全國(guó)住房租賃產(chǎn)品系13(一)發(fā)展歷程：起步較晚，但政策加持下現(xiàn)處高質(zhì)量發(fā)展期17(二)政策：保租房支持力度再加大，頂層提及建設(shè)“好房子”17(三)土地：籌集方式由新建轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪扛脑鞛橹?，供?yīng)逐年走低19(四)供應(yīng)：個(gè)人房源供給回落，集中式公寓規(guī)模穩(wěn)定上升20(五)租金：個(gè)人租金穩(wěn)跌，集中式公寓受保租房加速入市影響下滑21(六)融資：公募REITs發(fā)行常態(tài)化，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙驅(qū)動(dòng)格局形成23二、客戶需求特征(一)客戶“以租代購(gòu)”,整體容量擴(kuò)圍28(二)晚婚晚育、晚婚不育導(dǎo)致首置年齡推遲，租賃需求周期延長(zhǎng)29(三)租客年齡段由年輕向多元聚焦，小家化租賃趨勢(shì)顯著30(四)相對(duì)傳統(tǒng)單體產(chǎn)品，大型租賃社區(qū)更受青睞31(五)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)空間尺度感和居住體驗(yàn)感，50m2以上戶型占比走高33(六)租金并非唯一敏感點(diǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)需求逐步釋放——客戶認(rèn)可品質(zhì)型34公寓，并同步看重戶型設(shè)計(jì)、裝修配置、公區(qū)打造和社服務(wù)等第三章：產(chǎn)品創(chuàng)新迭代趨勢(shì)(一)弱化趨同性，強(qiáng)調(diào)主題化、場(chǎng)景化、個(gè)性化37(二)企業(yè)成本管控能力分化，同裝標(biāo)產(chǎn)品品質(zhì)呈現(xiàn)差異性40(三)“改造型”項(xiàng)目著力解決原戶型大進(jìn)深弊病，于空間、格局、42色彩搭配處多維強(qiáng)化(四)“政策型”項(xiàng)目深植黨建元素于社區(qū)，面向外籍、高端人才43客戶啟用雙語(yǔ)管家增值服務(wù)第四章：企業(yè)產(chǎn)品力升級(jí)表現(xiàn)(一)企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)盤點(diǎn)64(二)企業(yè)新產(chǎn)品特征分析64(一)泊寓升級(jí)2.0青年公寓產(chǎn)品66(二)瓴寓國(guó)際發(fā)布3.0租賃產(chǎn)品71第五章：未來(lái)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)一、未來(lái)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)77一、新建大型租賃社區(qū)優(yōu)秀項(xiàng)目及解析79案例一、城投寬庭張江社區(qū)79案例二：有巢國(guó)際公寓社區(qū)江南路店84案例三：鄭州城發(fā)文化美寓人才公寓89案例四：保利和寓福州橫嶼店94案例五：泊寓梅林關(guān)旗艦店99二、城市更新租賃項(xiàng)目?jī)?yōu)秀項(xiàng)目及解析105案例一、城發(fā)成家和平廣場(chǎng)店105案例二、城投臻寓·悅舍(猛追灣店)110案例三：泊寓南頭古城店114案例四：龍湖冠寓鄭州大學(xué)店119三、國(guó)企先鋒實(shí)踐項(xiàng)目?jī)?yōu)秀項(xiàng)目及解析125案例一、城投寬庭九星社區(qū)125案例二、城投臻寓·繽紛梧桐(梧桐棲保障性租賃住房項(xiàng)目)131案例三：筑巢公寓貴安店135案例四：雄安商務(wù)服務(wù)中心公寓141案例五：浦發(fā)有家康澤社區(qū)147一、榜單解讀(一)2024年度全國(guó)住房租賃產(chǎn)品1.《2024年度全國(guó)住房租賃產(chǎn)品-十佳新建大型租賃社區(qū)》在政策導(dǎo)向、市場(chǎng)需求激增及地方政府積極供給的多元驅(qū)動(dòng)力共同作用下，大型租賃社區(qū)已崛起為租賃市場(chǎng)的新標(biāo)桿。相較于傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品線，租賃社區(qū)主打新建租賃住宅，社區(qū)通常規(guī)模較大，提供更為豐富的戶型選擇，可涵蓋“一張床、一間房、一套房”的多層次產(chǎn)品體系，擁有更完備的配套設(shè)施和生活服務(wù)，旨在滿足租戶全生命周期的居住需求。其不僅關(guān)注居住需求，還注重租客的共享、生活、交流、健康以及精神層面的需求。配套有辦公、商業(yè)、教育、醫(yī)療、藝術(shù)、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)融合的公共活動(dòng)空間，構(gòu)建起能滿足眾多具有相同興趣、文化偏好和價(jià)值觀的租住群體生活全鏈條甚至全生命周期需求的居住空間。在過(guò)去兩年的住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)活動(dòng)中，克而瑞長(zhǎng)租對(duì)先期進(jìn)入市場(chǎng)的租賃社區(qū)產(chǎn)品進(jìn)行了篩選和評(píng)選，并對(duì)優(yōu)秀項(xiàng)目進(jìn)行了案例解讀，涵蓋產(chǎn)品特色、運(yùn)營(yíng)方式等方面。今年，又有大量租賃社區(qū)項(xiàng)目投入市場(chǎng)，且產(chǎn)品又有了進(jìn)一步的升級(jí)迭代。在戶型配置上回歸住宅本質(zhì)，戶型更加多元，能夠滿足全年齡段的多樣化租住需求。在整體空間規(guī)劃方面，更加注重開(kāi)放融合與保持私密性之間的平衡把握。一些租賃大社區(qū)項(xiàng)目配置了完整的商業(yè)配套，且其配套不僅能滿足社區(qū)內(nèi)租戶的生活需求，還能為周邊居民提供便利生活設(shè)施，服務(wù)社會(huì)。此外，新一代租賃社區(qū)的小組團(tuán)特點(diǎn)愈發(fā)顯著,根據(jù)戶型或主題進(jìn)行分區(qū)管理，在每個(gè)小組團(tuán)分別設(shè)置組團(tuán)大堂，進(jìn)入各個(gè)組團(tuán)大堂以及所居住的樓宇均設(shè)有人臉識(shí)別門禁，確保租住生活的安全與私密。新入市租賃社區(qū)的大街區(qū)、小組團(tuán)、全齡層等特征越發(fā)突出?；诖?，克而瑞長(zhǎng)租在本次全國(guó)住房租賃產(chǎn)品測(cè)評(píng)活動(dòng)中，從新入市的大型租賃社區(qū)項(xiàng)目中評(píng)選出10個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，并通過(guò)案例分析研究租賃社區(qū)產(chǎn)品的變化及發(fā)展趨勢(shì)。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書2024ChinaHousingRentalProductPowerResearchWhitePaper2024年度全國(guó)住房租賃十佳新建大型租賃社區(qū)項(xiàng)目名福州城發(fā)成家湖畔you+項(xiàng)目城投寬庭張江社區(qū)彭家莊社區(qū)浦江公園微領(lǐng)地青年社區(qū)上海松江西部科技園柚米社區(qū)寧波鄭州城發(fā)文化美寓人才公寓鄭州說(shuō)明：排名不分先后，以項(xiàng)目拼音首字母排序大型租賃社區(qū)日益重視構(gòu)建一站式生活配套體系，旨在為居民提供全方位、便捷的生活服務(wù)。這些社區(qū)不僅關(guān)注住房本身的品質(zhì)與舒適度，更致力于整合周邊資源，打造集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、健康及教育等功能于一體的綜合生活圈。以城投寬庭張江社區(qū)為例，社區(qū)自帶約9000平的商業(yè)空間，涵蓋平價(jià)社區(qū)食堂、各類品牌餐飲、生鮮超市、洗衣房、藥店、網(wǎng)吧、理發(fā)室等多種業(yè)態(tài)，為住戶日常生活帶來(lái)便利。在公區(qū)配置上大型租賃社區(qū)相對(duì)更加全面性，融合了辦公、休閑、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)及社交等多重功能。例如：有巢國(guó)際公寓社區(qū)寧波江南路項(xiàng)目，在社區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)精心規(guī)劃并實(shí)現(xiàn)了外延生活的多元化場(chǎng)景，公共區(qū)域配置了豐富多樣的服務(wù)空間，包括健身房、圖書館、黨建服務(wù)中心、親子娛樂(lè)空間、自習(xí)室、公共客廳、培訓(xùn)教室及影音區(qū)等，形成了復(fù)合型功能布局。這些設(shè)施不僅滿足了居民多樣化的生活需求，更為他們提供了豐富多樣的社交和學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。城發(fā)成家湖畔you+項(xiàng)目，在社區(qū)配套中打造了“徠閱讀”、“徠社交”、“徠洽談”、“徠學(xué)習(xí)”、“徠運(yùn)動(dòng)”等共享主題公區(qū)，集共享會(huì)客、休閑娛樂(lè)、社交空間、運(yùn)動(dòng)健身等豐富功能，充分滿足青年群體居住之外的社交活動(dòng)需求。大型租賃社區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上更加靈活與多樣，精準(zhǔn)匹配從單身青年、情侶到多口之家的各類租住需求。以鄭州城發(fā)文化美寓人才公寓為例，充分考慮項(xiàng)目定位和客群需求，將產(chǎn)品分為一室、二室、三室三種基本類型，面積最小37m2,最大約130m2,共計(jì)四種戶型，得益于其精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位與戶型設(shè)計(jì)，鄭州城發(fā)文化美寓人才公寓的整體出租率約在99%。在大城市步入存量更新的大環(huán)境以及加快構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度的導(dǎo)向下，探尋保障性租賃住房的發(fā)展路徑，鼓勵(lì)并引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)的、契合新市民與青年群體的保障性租賃住房及租住生活方式，具有重大意義。把位于城市閑置及低效利用的非居住存量房屋轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰赓U住房，既有助于促進(jìn)區(qū)域職住平衡，提升新市民、青年人的幸福感，又有利于推動(dòng)城市更新進(jìn)程。近年來(lái)，一批住房租賃企業(yè)積極參與到城市更新和老舊社區(qū)改造中，進(jìn)行了諸多嘗試。他們將閑置商場(chǎng)、辦公場(chǎng)所、酒店、廠房、商品房等改造為租賃住房，通過(guò)對(duì)既有建筑進(jìn)行重新定位、精細(xì)化設(shè)計(jì)改造以及專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)了居住環(huán)境與物業(yè)價(jià)值的雙重提升。聚焦城市青年的實(shí)際住房需求，為廣大客戶群體提供了高品質(zhì)租賃住房選擇，并且在不同城市都有了具體的實(shí)踐成果?；诖?，克而瑞長(zhǎng)租在本次全國(guó)住房租賃產(chǎn)品測(cè)評(píng)，特別關(guān)注城市更新租賃項(xiàng)目，涵蓋存量物業(yè)綜合改造、居住配套設(shè)施升級(jí)等通過(guò)重新定位、設(shè)計(jì)改造以及運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)與物業(yè)價(jià)值提升的住房租賃產(chǎn)品。評(píng)選出10個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，旨在探索住房租賃與城市更新特殊需求相結(jié)合的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為未來(lái)類似項(xiàng)目提供出參考。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書2024ChinaHousingRentalProductPowerResearchWhitePaper2024年度全國(guó)住房租賃十佳城市更新租賃項(xiàng)目項(xiàng)目名泊寓南頭古城店鄭州楊浦濱江共青430寓說(shuō)明：排名不分先后，以項(xiàng)目拼音首字母排序城家上海蘇河瑞貝庭公寓為城市中心商業(yè)地塊微更新項(xiàng)目，由城家改造17層單棟樓而來(lái)，其中5-8F改造為studio戶型，9-17F為套房戶型，所有戶型的進(jìn)深均在11米以上，考慮到屋內(nèi)采光問(wèn)題，城家將43m和45m的一居室戶型改造為“L型”拼接式產(chǎn)品，睡眠區(qū)均布置在采光面，保證住戶采光需求，對(duì)于采光暗區(qū)布置沙發(fā)、茶幾、儲(chǔ)物柜等采光需求相對(duì)較少的功能性設(shè)施。此外，房間4米的層高搭配偏亮的裝修色調(diào)，疊加燈光等軟裝設(shè)施，均能提升室內(nèi)亮度，為住戶營(yíng)造溫馨舒適的居住氛圍。產(chǎn)品優(yōu)化、科技賦能成為當(dāng)下產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)力點(diǎn)。例如，芷岸輕居·北京亞運(yùn)村店，通過(guò)打造35-45m的LOFT戶型，進(jìn)一步擴(kuò)大室內(nèi)空間使用功能，在有限的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“動(dòng)靜分區(qū)”。高挑空客廳讓房間視野更加開(kāi)闊；獨(dú)立衛(wèi)浴間保證私密性；冰箱、洗衣機(jī)嵌入式設(shè)置，極大節(jié)省戶型空間。在產(chǎn)品配置中，增加全屋智能家電，全自動(dòng)洗衣機(jī)、智能小度客控系統(tǒng)操控全屋設(shè)備等，此外，屋內(nèi)的燈光、窗簾、電視、空調(diào)等均可語(yǔ)音控制，滿足客戶對(duì)智能設(shè)備的需求和高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。成都城投臻寓·悅舍(猛追灣店)項(xiàng)目，充分依托其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)匹配客戶需求與支付能力，成為城市核心資產(chǎn)盤活的杰出代表。該項(xiàng)目坐落于成都繁華的成華區(qū)，毗鄰339電視塔，步行即可抵達(dá)太古里、春熙路、IFS、祥和里等知名商圈，盡享城市繁華。項(xiàng)目精心規(guī)劃，最大化空間利用，提供17m2至33m的多樣化房源，平均出租率達(dá)90%,充分展現(xiàn)了城投資管公司在城市核心資產(chǎn)高效盤活方面的成就。3.《2024年度全國(guó)住房租賃產(chǎn)品-十佳國(guó)企先鋒實(shí)踐項(xiàng)目》在國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策的大力推動(dòng)下，國(guó)家和各地方政府密集出臺(tái)并深入執(zhí)行租賃住房政策，尤其是配租型保障房項(xiàng)目得到加速推進(jìn)與建設(shè)。眾多國(guó)企平臺(tái)公司積極響應(yīng)國(guó)家及地方政策，紛紛投身到住房租賃建設(shè)中大力建設(shè)保障性租賃住房，結(jié)合城市實(shí)際狀況創(chuàng)新產(chǎn)品定位，為城市青年人及各類人才打造舒適、高品質(zhì)的住房租賃產(chǎn)品。憑借在行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)積累，其產(chǎn)品能力迅速提升，在戶型設(shè)計(jì)、房間配置及運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面達(dá)到了和市場(chǎng)化房源較為一致的水平。基于此，克而瑞長(zhǎng)租在本次全國(guó)住房租賃產(chǎn)品測(cè)評(píng)活動(dòng)中，聚焦2023年以來(lái)布局租賃行業(yè)的國(guó)有企業(yè)針對(duì)特定人群打造的、有別于純商業(yè)化市場(chǎng)房源的“安居工程類”產(chǎn)品，例如保障房、人才公寓、專家樓等積極響應(yīng)國(guó)家或地方政策性的租賃住房，評(píng)選出10個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，以鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新實(shí)踐，為行業(yè)發(fā)展提供新的思路和方向。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書2024ChinaHousingRentalProductPowerResearchWhitePaper項(xiàng)目名城投寬庭九星社區(qū)浦發(fā)有家康澤社區(qū)蘇州雄安商務(wù)服務(wù)中心公寓河北雄安新區(qū)貴陽(yáng)說(shuō)明：排名不分先后，以項(xiàng)目拼音首字母排序高度重視服務(wù)人才、留住人才是“安居工程類”產(chǎn)品的初衷，除了解決了人才的居住問(wèn)題，更需要再深層次上促進(jìn)了人才的全面發(fā)展與成長(zhǎng)。筑巢公寓·貴安店根據(jù)人才階段性、層次性、需求性打造貴陽(yáng)市人才住房體系。通過(guò)人才服務(wù)、課程培訓(xùn)、就業(yè)服務(wù)、活動(dòng)組織方面開(kāi)展多種服務(wù)。如開(kāi)展人才政策咨詢、人才政策講解、企業(yè)辦公及孵化服務(wù)，政策宣講會(huì)，為入住青年提供人才服務(wù)；并提供100種以上產(chǎn)品課程，組織開(kāi)展各類培訓(xùn)、拓展等活動(dòng)，服務(wù)企業(yè)及青年人才；并開(kāi)展線上線下就業(yè)服務(wù)，建立服務(wù)社群，一對(duì)一服務(wù)管理有求職就業(yè)需求的青年人才。定期組織貴陽(yáng)市內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)及青年開(kāi)展聯(lián)誼交友活動(dòng)，促進(jìn)資源共享與人際網(wǎng)絡(luò)的拓展。國(guó)企先鋒實(shí)踐項(xiàng)目高度重視黨建引領(lǐng)的核心作用，致力于通過(guò)一系列黨建活動(dòng)，將黨的先進(jìn)理論與指導(dǎo)思想深度融合到企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)與發(fā)展之中。例如，臨港投控宸寓·臨港云慧苑社區(qū)通過(guò)“住有宜居”黨建品牌，把紅色陣地建在青年身邊，充分利用場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)建紅色長(zhǎng)廊，做好陣地推廣“IP創(chuàng)新”,讓紅色文化圈粉臨港新片區(qū)的年輕人引領(lǐng)租客凝心聚力、幸福生活的‘良方’。國(guó)企平臺(tái)公司相對(duì)市場(chǎng)化企業(yè)更加重視社群建設(shè)，通過(guò)精心策劃與組織開(kāi)展一系列不同形式、富有創(chuàng)意且貼近社群需求的活動(dòng)，來(lái)積極促進(jìn)項(xiàng)目的活力提升。城投寬庭九星社區(qū)通過(guò)共創(chuàng)共建的形式，組織寵物社、讀書會(huì)、運(yùn)動(dòng)搭子等社團(tuán)為志趣相投的住戶提供互動(dòng)平臺(tái)，不定期舉辦鄰里聚會(huì)、節(jié)日福利、手工DIY、ESG公益等各類主題活動(dòng)，用陪伴型服務(wù)給住戶帶來(lái)內(nèi)心的溫暖。并設(shè)立“共享休閑區(qū)”,給住戶創(chuàng)造社群交流的平臺(tái)。(二)2024年度全國(guó)住房租賃產(chǎn)品系近年來(lái)，得益于一系列政策的有力支持，住房租賃行業(yè)呈現(xiàn)出加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，猶如踏上了高速列車。在這一過(guò)程中，企業(yè)不僅面臨著全新的發(fā)展機(jī)遇，也在競(jìng)爭(zhēng)中不斷探索前行。與此同時(shí)，消費(fèi)需求持續(xù)升級(jí)，促使住房租賃行業(yè)不斷深耕，更加聚焦于產(chǎn)品力的提升，以滿足日益細(xì)分和多元化的居住需求，行業(yè)產(chǎn)品也因此變得更加精良。隨著消費(fèi)者需求的日益細(xì)分與多元化，住房租賃市場(chǎng)中的產(chǎn)品亦呈現(xiàn)出更為精細(xì)化的趨勢(shì)。依據(jù)目標(biāo)客群的差異性，當(dāng)前市場(chǎng)上最為流行且樣本豐富的兩大細(xì)分領(lǐng)域主要為青年公寓與高端公寓。青年公寓產(chǎn)品系是住房租賃市場(chǎng)中主要面向職場(chǎng)人士、城市青年群體的租賃產(chǎn)品類別，是目前體量最大、地方國(guó)企參與度最高的產(chǎn)品系類型。青年公寓在設(shè)計(jì)上簡(jiǎn)潔大方，生活設(shè)施基本齊全，能夠滿足年輕人的日常居住需求。其價(jià)格相對(duì)親民，符合年輕人的經(jīng)濟(jì)承受能力。高端公寓產(chǎn)品系是住房租賃市場(chǎng)中主要面向企業(yè)高管、商旅人群等高收入群體的租賃產(chǎn)品類別。這類群體對(duì)居住品質(zhì)、生活設(shè)施以及服務(wù)有著較高的要求。高端公寓通常擁有豪華的裝修風(fēng)格，配備高端的家具家電，并且提供全方位的管家式服務(wù)，如24小時(shí)安保、定期保潔、私人管家等。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書ProductPowerResearchWhitePaper歷經(jīng)多年的實(shí)踐與演進(jìn)，住房租賃產(chǎn)品青年公寓、高端公寓兩大領(lǐng)域均孕育出了一系列具有代表性的公寓品牌。各產(chǎn)品系在產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新、品質(zhì)管控及服務(wù)體驗(yàn)方面不斷升級(jí)，持續(xù)性地提升品牌價(jià)值與形象，引領(lǐng)著行業(yè)的發(fā)展方向?？硕痖L(zhǎng)租作為住房租賃行業(yè)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，持續(xù)聚焦住房租賃產(chǎn)品的研究，連續(xù)多年發(fā)布住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)研究成果。今年，我們?cè)?024年度全國(guó)住房租賃產(chǎn)品系測(cè)評(píng)中，評(píng)選出各產(chǎn)品系最具代表性的品牌，包括十佳青年公寓產(chǎn)品系、十佳高端公寓產(chǎn)品系，實(shí)時(shí)把握與解析住房租賃行業(yè)產(chǎn)品的最新趨勢(shì)和動(dòng)向，為行業(yè)樹(shù)立典范，推動(dòng)住房租賃行業(yè)產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化和發(fā)展。青年公寓產(chǎn)品系主要面向職場(chǎng)人士、城市青年群體的租賃產(chǎn)品類別，藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓，都可以納入這一范疇，產(chǎn)品通常以高品質(zhì)、舒適度和安全性為主要特點(diǎn)。測(cè)評(píng)重點(diǎn)在于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、品質(zhì)和價(jià)格定位。青年公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要注重時(shí)尚、實(shí)用和舒適。品質(zhì)方面，要確保建筑質(zhì)量、室內(nèi)裝修和公共設(shè)施的完善。價(jià)格定位應(yīng)考慮目標(biāo)消費(fèi)群體的實(shí)際支付力，以及當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的行情。2024年度全國(guó)住房租賃十佳青年公寓產(chǎn)品系品牌名保利和寓城投臻寓微領(lǐng)地青年社區(qū)有巢國(guó)際公寓社區(qū)說(shuō)明：排名不分先后，以品牌拼音首字母排序以保利發(fā)展今年發(fā)布的全新品牌保利和寓為例，通過(guò)對(duì)上萬(wàn)名租戶的調(diào)研，提煉出了四大核心需求——安全、便捷、社交、響應(yīng)。這四大需求不僅體現(xiàn)了現(xiàn)代租客對(duì)于居住環(huán)境的期望，也指引著保利和寓未來(lái)發(fā)展的方向。在充分理解租戶需求的基礎(chǔ)上，保利和寓聚焦于“好產(chǎn)品”、“好服務(wù)”和“好生活”,通過(guò)打造“三安價(jià)值體系”,致力于讓年輕人在和寓「安一個(gè)家」,實(shí)現(xiàn)和寓而安。武漢城投悅家秉承“悅享生活家”的核心理念，通過(guò)租賃社區(qū)、服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、康養(yǎng)社區(qū)“全周期+多場(chǎng)景”的產(chǎn)品理念，構(gòu)建了涵蓋城市青年不同成長(zhǎng)階段需求的多層次住房供應(yīng)體系。特別聚焦于新時(shí)代青年群體的多元化需求，以白領(lǐng)公寓產(chǎn)品為創(chuàng)業(yè)者和公司白領(lǐng)提供舒適且具性價(jià)比的居所，致力于解決其在生活階段所面臨的各種居住難題，是武漢城投作為國(guó)有企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任、展現(xiàn)企業(yè)擔(dān)當(dāng)方面的積極實(shí)踐。高端公寓產(chǎn)品系，主要面向企業(yè)高管、商旅人群等高收入群體，在設(shè)計(jì)和設(shè)施上更加注重高品質(zhì)和高檔次。測(cè)評(píng)對(duì)室內(nèi)裝修材料、家居設(shè)施品牌、物業(yè)管理服務(wù)等方面進(jìn)行詳細(xì)考察。同時(shí)，對(duì)于服務(wù)式公寓，還將關(guān)注商務(wù)配套設(shè)施、增值服務(wù)等特色服務(wù)。2024年度全國(guó)住房租賃十佳高端公寓產(chǎn)品系品牌名愛(ài)住方隅公寓富瑞斯魔爾公寓壹棠服務(wù)公寓中海海堂說(shuō)明：排名不分先后，以品牌拼音首字母排序2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書方隅公寓今年推出5.0產(chǎn)品，提出了6大空間、6段時(shí)間、8項(xiàng)配置的“6+6+8”產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念。6大空間，即娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、寵物、健身、廚房、交流；6段時(shí)間，即基于行為模型將用戶的一天進(jìn)行分拆，并與場(chǎng)景進(jìn)行匹配；8項(xiàng)配置，包括安全、衛(wèi)生、溫暖、便捷、舒適、通透、節(jié)能和收納?！胺接?.0”產(chǎn)品形成了精致社區(qū)生活圈、綠色陽(yáng)光活力場(chǎng)、現(xiàn)代典雅美學(xué)、溫暖舒適居住氛圍的核心價(jià)值，集美學(xué)體驗(yàn)，綠色健康，戶型坪效及規(guī)?；谝惑w。二、住房租賃產(chǎn)品研究體系說(shuō)明榜單測(cè)評(píng)涉及青年公寓、高端公寓不同住房租賃產(chǎn)品系，并進(jìn)一步細(xì)分到企業(yè)產(chǎn)品線及落地項(xiàng)目，旨在更加全面地評(píng)估市場(chǎng)上不同類型公寓產(chǎn)品的綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。測(cè)評(píng)體系包含4個(gè)一級(jí)指標(biāo)、18個(gè)二級(jí)指標(biāo)，從基本信息、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)能力以及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)四大維度綜合衡量企業(yè)及項(xiàng)目的產(chǎn)品力。圖：中國(guó)住房租賃企業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品力測(cè)評(píng)指標(biāo)體系企業(yè)信息企業(yè)信息產(chǎn)品設(shè)計(jì)裝修配置安全配置公區(qū)配置配套情況收納空間空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力增值服務(wù)社群服務(wù)配套服務(wù)企業(yè)信息城市產(chǎn)品線房源數(shù)戶型配置運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)出租率續(xù)租率運(yùn)營(yíng)人員營(yíng)銷費(fèi)用四大維度指標(biāo)體系ChapterTwo/產(chǎn)品力發(fā)展背景一、行業(yè)背景特征我國(guó)住房租賃市場(chǎng)與美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，整體水平相對(duì)滯后，主要受起步較晚影響。具體來(lái)看，20世紀(jì)90年代起我國(guó)開(kāi)始發(fā)展商品房經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過(guò)十多年摸索到2010年之后才迎來(lái)高速發(fā)展期。而住房租賃專業(yè)化機(jī)構(gòu)的起步則是在商品房快速發(fā)展并建立一定機(jī)制之后，即2010年左右，魔方、自如、青客的創(chuàng)業(yè)系和中介系品牌進(jìn)入市場(chǎng)。而后，隨著國(guó)家提出“房住不炒“和“租售并舉”,在頂層指導(dǎo)加持下，行業(yè)迎來(lái)快速發(fā)展階段，酒店系、房企系、國(guó)家隊(duì)的輪番進(jìn)駐，進(jìn)一步拓展行業(yè)發(fā)展寬度。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況發(fā)展起步階段快速發(fā)展階段高質(zhì)量發(fā)展階段(2014年前)(2015-2019年)(2020年至今)而目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和周期性調(diào)整的關(guān)鍵期，“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”成為行業(yè)重要方向，在此背景下，住房租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)蓬勃發(fā)展的歷史性機(jī)遇。具體來(lái)看，“十四五”以來(lái)，我國(guó)制定保租房籌建目標(biāo)，持續(xù)推進(jìn)“租購(gòu)并舉”模式高質(zhì)量發(fā)展，行業(yè)相關(guān)政策體系實(shí)現(xiàn)顯著優(yōu)化與深化，政策導(dǎo)向由單一側(cè)重供應(yīng)端轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬鑳蓚?cè)并重，旨在雙向驅(qū)動(dòng)并保障該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展路徑。隨著保租房的陸續(xù)投放市場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)日益加劇，在此背景下，租賃社區(qū)作為新興模式逐漸嶄露頭角，成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)和熱點(diǎn)話題。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，租賃企業(yè)在維持基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的同時(shí)，積極探索多元化發(fā)展戰(zhàn)略，力求尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書30002020年2021年2022年2023年2024年1-10月圖：2024年1-10月全國(guó)住房租賃行業(yè)相關(guān)政策分類金融監(jiān)管(三)土地：籌集方式由新建轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪扛脑鞛橹?，供?yīng)逐年走低02024年1-10月2021年2022年2023年2020年0■涉租用地成交面積(萬(wàn)方)◆涉租用地成交宗數(shù)2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書鬢攀霸浴品鬣鼎牌益檻金袋簋饕鬣蠶■涉租用地成交面積(萬(wàn)方)◆涉租用地成交宗數(shù)(四)供應(yīng)：個(gè)人房源供給回落，集中式公寓規(guī)模穩(wěn)定上升2024年1-10月02023年2021年2020年2022年新增供應(yīng)(萬(wàn)套)供應(yīng)規(guī)模同比數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售系統(tǒng)ChapterTwo/產(chǎn)品力發(fā)展背景與個(gè)人房源供應(yīng)不同的是，機(jī)構(gòu)化的集中式公寓近年來(lái)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。2023年TOP30企業(yè)集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模首次突破百萬(wàn)間大關(guān)，到今年三季度累計(jì)開(kāi)業(yè)房源數(shù)達(dá)121.1萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)29.0%,環(huán)比增長(zhǎng)5.9%。盡管此前受疫情影響，各行各業(yè)特別是長(zhǎng)租、旅游業(yè)的沖擊較大，但整體開(kāi)業(yè)規(guī)模依舊保持穩(wěn)定增速，這也側(cè)面反應(yīng)了各企業(yè)看好租賃行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)。管理規(guī)模方面，TOP30租賃企業(yè)合計(jì)房源173.2萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)3.45%;單看1-9月，累計(jì)拓店規(guī)模超34萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)24.7%,在政策的積極推動(dòng)下，租賃企業(yè)拓展步伐不斷加快，為租賃市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。圖：2021-2024Q3TOP30住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模及變化2020年受疫情影響，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，全國(guó)55城個(gè)人房源租金僅30.98元/m2/月；2021年租金達(dá)33.31元/m2/月，同比上漲7.5%,租金及增速均達(dá)歷年峰值水平，一方面疫情得以控制，宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)活躍度提升，外來(lái)務(wù)工人口增多，租賃需求顯著上漲，推動(dòng)租金亦呈上表現(xiàn)；另一方面，土地市場(chǎng)與新房市場(chǎng)火爆，帶動(dòng)多城新房及二手房?jī)r(jià)格攀升，部分出租自有房源的房東轉(zhuǎn)為進(jìn)行房源出售，導(dǎo)致出租房源減少，供不應(yīng)求導(dǎo)致租金價(jià)格走高；2022年以來(lái)，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，加之城市保租房項(xiàng)目大量入市，個(gè)人房源租金水平呈理性回落趨勢(shì)，2024年1-10月租金為32.88元/m2/月。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書圖：2020-2024.10全國(guó)55城個(gè)人房源租金及變化-0.1%2024年1-10月2022年2021年2020年2023年從核心8城集中式公寓租金表現(xiàn)來(lái)看，上海租金出現(xiàn)明顯下滑，主要?dú)w因于保租房市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張，一方面保租房受政策限制租金略低，另一方面入市的保租房主要分布為外圍區(qū)域，同時(shí)，大量保租房入市增加供應(yīng)基數(shù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，也導(dǎo)致市場(chǎng)化企業(yè)部分降價(jià)抵抗。此外，深圳、杭州、南京、成都、武漢等城今年的租金同比亦呈下調(diào)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)隨著各地籌建保租房逐漸入市運(yùn)營(yíng)，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影表：2024年10月核心八城集中式公寓租金及同比變化集中式公寓租金(元/m/月)-6.7%-2.1%廣州-0.1%杭州-3.1%ChapterTwo/產(chǎn)品力發(fā)展背景(六)融資：公募REITs發(fā)行常態(tài)化，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙驅(qū)動(dòng)格局形成一直以來(lái)，長(zhǎng)租公寓通過(guò)股權(quán)融資相對(duì)困難，而發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債是房企品牌公寓的主要融資方式之一。2023年人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)外公布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》,共17條，其中提出將拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，并創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券。進(jìn)一步對(duì)住房租賃企業(yè)融資渠道進(jìn)行拓展，但受制于租賃住房收益特征的影響以及債券對(duì)企業(yè)信用評(píng)級(jí)要求，住房租賃債券融資額度和目前存續(xù)的債券數(shù)量均有限。而近年來(lái)，受保租房公募REITs的各項(xiàng)利好影響，越來(lái)越多的企業(yè)加入到發(fā)行行列中來(lái)，具體來(lái)看，2022年共發(fā)行4支，今年1-10月發(fā)行2支，其中2022年發(fā)行的4單保租房REITs總規(guī)模51.4億元，2024年城投寬庭及招商蛇口租賃住房REIT發(fā)行規(guī)模44.1億元，合計(jì)已發(fā)行規(guī)模95.5億元。目前6支上市REITS在資產(chǎn)規(guī)模、現(xiàn)金分派率、基金受益分配原則、募集用途等方面有一定共性和差異性，如除華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為公租房以外，其余5支均為保租房；資產(chǎn)規(guī)模均超11億，基金規(guī)模均超12億；運(yùn)營(yíng)時(shí)間普遍未滿3年；出租率普遍90%以上；擬發(fā)行時(shí)預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率均在4%左右；募集資金用途均與發(fā)行資產(chǎn)類別相同，均用于保租房或公租房項(xiàng)目建設(shè)。表：已發(fā)行保租房公募REITs基本信息及底層資產(chǎn)盤點(diǎn)中金廈門公租房基金規(guī)模(億元)上市時(shí)間土地性質(zhì)總建面(萬(wàn)方)總房間套數(shù)(套)2024ChinaHousingRProductPowerResearchWhiteP中金廈門運(yùn)營(yíng)時(shí)間出租率資產(chǎn)估值(億元)(年化)(2024年)4.12%(2024年)設(shè)目建設(shè)目建設(shè)設(shè)設(shè)數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)，克而瑞長(zhǎng)租整理運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)方面，保租房公募REITs整體穩(wěn)健。2024年第三季度，5單保租房REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4432萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)3.4%,分單基金表現(xiàn)看，僅紅土創(chuàng)新深圳安居REIT環(huán)比下滑3.0%,其余均上漲。其中華夏基金華潤(rùn)有巢REIT環(huán)比增長(zhǎng)13.8%,報(bào)告期內(nèi)該基金的營(yíng)業(yè)成本和銷售費(fèi)用分別環(huán)比下降5.8%和7.6%,一定程度上依靠的是其較強(qiáng)的成本管控能力和品牌知名度的帶動(dòng)。圖：已發(fā)行保租房公募REITS凈利潤(rùn)對(duì)比(萬(wàn)0華夏北京紅土深圳中金廈門華夏華潤(rùn)城投寬庭保障房REIT有巢REIT保租房REIT2023年Q1■2023年Q22023年Q32023年Q4■2024年Q1■2024年Q2■2024年Q3數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)，克而瑞長(zhǎng)租整理可供分配金額看，5單保租房REITs得益于相對(duì)穩(wěn)定的盈利能力，合計(jì)可分配金額8501萬(wàn)元，環(huán)比提升2.2%。其中城投寬庭保租房REIT受基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)江灣社區(qū)項(xiàng)目和光華社區(qū)項(xiàng)目出租率環(huán)比提升1.8和3.4個(gè)百分點(diǎn)拉動(dòng)，報(bào)告期內(nèi)可供分配金額環(huán)0未來(lái)，還將有更多的保租房REITs產(chǎn)品持續(xù)上市，以近期各企業(yè)籌備動(dòng)作為例，整體可分為兩大類：一是“擴(kuò)募類”,在已上市的6單保租房REITs中，已有4單基金申請(qǐng)擴(kuò)募，分別居REIT,它們底層資產(chǎn)仍主要位于一線城市。實(shí)際上，保租房REITs的擴(kuò)募標(biāo)志著更多優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)退出，使企業(yè)能夠籌集更多資金用于保租房建設(shè)，此外，多樣化的投資組合也有助于降低特定項(xiàng)目或區(qū)域所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，更多優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)加入也能提高RIETs交易市場(chǎng)的活躍度。公告日期企業(yè)/REITs名稱資產(chǎn)項(xiàng)目限公司上海項(xiàng)目2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書2024ChinaHousingRProductPowerResearch資產(chǎn)項(xiàng)目北京房山區(qū)朗悅嘉園項(xiàng)目北京通州區(qū)光機(jī)電項(xiàng)目北京大興區(qū)盛悅家園項(xiàng)目北京海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園限公司、深圳市福田人司深圳福田區(qū)承福苑項(xiàng)目深圳南山區(qū)南馨苑項(xiàng)目深州寶安區(qū)空港花園項(xiàng)目中金廈門安居廈門安居集團(tuán)有限公司中金基金廈門林邊公寓項(xiàng)目廈門仁和公寓項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)，克而瑞長(zhǎng)租整理二是“首發(fā)類”,如建信住房、北京昌平、天津泰達(dá)人才安居、上海臨港等多單保租房REITs的申報(bào)發(fā)行工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中，但各企業(yè)推進(jìn)進(jìn)度存在一定差異。其中臨港集團(tuán)、天津泰達(dá)人才安居等公司已啟動(dòng)發(fā)行招標(biāo)流程并公布中標(biāo)結(jié)果，萬(wàn)科、昆明安居處于準(zhǔn)備階段，上海新黃浦實(shí)業(yè)正在申報(bào)，建信住房已經(jīng)受理。從該現(xiàn)象可知，目前各企業(yè)，特別是各地城投平臺(tái)公司均積極抓住公募REITs的機(jī)遇以實(shí)現(xiàn)“退出”,從而助力自身經(jīng)營(yíng)能力長(zhǎng)效可持續(xù)發(fā)展，且這些底層資產(chǎn)項(xiàng)目多位于核心二線城市。表：預(yù)計(jì)發(fā)行保租房REITs資產(chǎn)情況已啟動(dòng)公布中臨港集團(tuán)上海臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房公募REITs基金管理服務(wù)項(xiàng)目有限公司REITS項(xiàng)目青島公司REITS項(xiàng)目投資管理有限公司北京昌平保障房公募REITs項(xiàng)目公司蘇州恒泰控股旗下的菁英公寓公募REITs蘇州發(fā)展有限公司西安貴陽(yáng)中國(guó)雄安集團(tuán)有限公司租賃住房雄安新區(qū)萬(wàn)科集團(tuán)重點(diǎn)城市表現(xiàn)優(yōu)異的保障性租賃北京、天津、2個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目昆明限公司目建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司北京、上海、實(shí)際上，隨著核心城市保租房項(xiàng)目的迅速推進(jìn)，市場(chǎng)供給得到顯著增強(qiáng)，市場(chǎng)中保租房入市的項(xiàng)目越多，達(dá)到保租房REITs發(fā)行條件的基礎(chǔ)資產(chǎn)容量也會(huì)相應(yīng)越大。同時(shí)國(guó)家層面對(duì)租賃住房金融支持政策的接連釋放，對(duì)保租房REITs發(fā)行提供了更多機(jī)會(huì)，保租房REITs預(yù)計(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期，未來(lái)申報(bào)節(jié)奏及發(fā)行速度或明顯提速。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書二、客戶需求特征(一)客戶“以租代購(gòu)”,整體容量擴(kuò)圍目前我國(guó)租賃需求來(lái)源仍以高校畢業(yè)生及初入職場(chǎng)的白領(lǐng)人群為主。且近年，高校畢業(yè)生規(guī)模逐漸變大，數(shù)據(jù)顯示，繼2022屆高校畢業(yè)生首次突破1000萬(wàn)大關(guān)后，2023屆畢業(yè)生人數(shù)再創(chuàng)新高，首次突破1100萬(wàn)，預(yù)計(jì)2024屆高校畢業(yè)生約為1179萬(wàn)人，租賃客群容量再升級(jí)。同時(shí)，該數(shù)據(jù)也反映，未來(lái)中期隨著高校畢業(yè)生規(guī)模不斷增多，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)需求空間將更廣闊。與此同時(shí)，過(guò)去幾年長(zhǎng)租公寓的需求來(lái)源已逐漸拓寬到更多租客群體，如企業(yè)中層人員、陪讀家庭、小企業(yè)主、自由職業(yè)者、在校學(xué)生及短期過(guò)渡型剛需等，這些新型需求的出現(xiàn)意味著作為新興業(yè)態(tài)的租賃公寓在中國(guó)正逐漸被更廣泛的人群所接受，而租賃需求也會(huì)更加多元。在校學(xué)生：在校學(xué)生：留學(xué)生及對(duì)居住環(huán)境要求更高的在校生大學(xué)畢業(yè)生/職場(chǎng)白領(lǐng)：初出社會(huì)，工作不久，暫無(wú)買房計(jì)劃單身青年職場(chǎng)白領(lǐng)為主自由職業(yè)：以時(shí)尚博主為代表的自由職業(yè)者，偏好新的帶有設(shè)計(jì)感的長(zhǎng)租公寓陪讀家庭：學(xué)校附近租房，二三房為主企業(yè)中層：偏高中高端品質(zhì)長(zhǎng)租公寓小企業(yè)家：偏好中高端品質(zhì)長(zhǎng)租公寓除租賃需求的不同衍生出的多樣化客戶以外，還有一部分群體“租購(gòu)”觀念正在轉(zhuǎn)變。一方面，政府出臺(tái)了一系列支持租房的政策，如租房補(bǔ)貼、公租房建設(shè)為中低收入群體提供了更多的租房選擇，這也在一定程度上鼓勵(lì)了人們選擇租房ChapterTwo/產(chǎn)品力發(fā)展背景而非購(gòu)房。另一方面，在大城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，高額的房?jī)r(jià)讓許多年輕人和普通家庭望而卻步，只能選擇租房，據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，在25-35歲的年輕人中，有超過(guò)70%的人認(rèn)為購(gòu)房壓力過(guò)大，近期不會(huì)考慮購(gòu)房，而更愿意選擇租房來(lái)滿足當(dāng)下的居住需求。與此同時(shí)，還有部分有購(gòu)置經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但考慮“購(gòu)房”與“租房”所產(chǎn)生的長(zhǎng)期成本及經(jīng)濟(jì)效益的情況下，同樣愿意“以租代購(gòu)”,且該周期可長(zhǎng)期持續(xù)、甚至是一輩子，該背景下整體租賃客戶容量進(jìn)一步擴(kuò)圍。(二)晚婚晚育、晚婚不育導(dǎo)致首置年齡推遲，租賃需求周期延長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和文化因素等共同作用下，我國(guó)出生率持續(xù)走低。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1963年出生率44.2%觸頂，隨后波動(dòng)下跌，到2000年跌至14%,到2020年已跌破10%,當(dāng)前全國(guó)出生率僅6.4%。除“不愿意生”以外，與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的晚婚晚育現(xiàn)象也在進(jìn)一步加劇，從2000年到2020年間，全國(guó)平均初婚年齡推后4.5年至28.7歲，初育年齡推后3.7年至28歲，并有繼續(xù)推遲趨勢(shì)。一直以來(lái)，結(jié)婚及生育是首次置業(yè)的重要推動(dòng)因素，而晚婚晚育則會(huì)導(dǎo)致首次置業(yè)年齡推遲，住房租賃需求期延長(zhǎng)。圖：1949年至2023年我國(guó)人口出生率走勢(shì)(單位：%)2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書圖：2000年-2020年我國(guó)平均初婚年齡和初育年齡對(duì)比(單位：歲)(三)租客年齡段由年輕向多元聚焦，小家化租賃趨勢(shì)顯著當(dāng)前，我國(guó)租客年齡結(jié)構(gòu)主要分布在20-29歲，占比約42%,其次為30-39歲2017年20-29歲租客占比達(dá)77%,6年時(shí)間下滑35個(gè)百分點(diǎn)；而30歲以上客戶占比由20%上漲至51%,漲幅約31個(gè)百分點(diǎn)，租賃客戶逐漸由年輕化像多元化聚焦。圖：中國(guó)租客年齡結(jié)構(gòu)及變化趨勢(shì)■2021年■2023年與此同時(shí)，隨著年齡段提升，租客對(duì)產(chǎn)品的需求也同步發(fā)生著變化。據(jù)某中介系長(zhǎng)租品牌披露數(shù)據(jù)，以北京和上海為例，整租簽約量的總訂單占比持續(xù)提升，其ChapterTwo/產(chǎn)品力發(fā)展背景中北京環(huán)比上漲5.7個(gè)百分點(diǎn)至35.7%,上海環(huán)比上漲4個(gè)百分點(diǎn)至32.3%,結(jié)合年齡段的同步變化，說(shuō)明租客家庭小型化的整租需求在逐步擴(kuò)大。圖：北京整租簽約量占比整體簽約走勢(shì)圖：上海整租簽約量占比整體簽約走勢(shì)20.0%2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q(四)相對(duì)傳統(tǒng)單體產(chǎn)品，大型租賃社區(qū)更受青睞從2020年首個(gè)租賃社區(qū)項(xiàng)目泊寓·院兒(成壽寺社區(qū))開(kāi)工以來(lái)，各地新建的大型租賃社區(qū)產(chǎn)品紛紛落地運(yùn)營(yíng)。租賃社區(qū)產(chǎn)品的建設(shè)初衷，是為了滿足青年人和新市民的住房需求，基本位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊或近郊的地鐵1公里范圍內(nèi)，在高性價(jià)比的前提下，讓住戶享受到更具品質(zhì)的居住體驗(yàn)。從市場(chǎng)反饋來(lái)看，租賃社區(qū)作為一類誕生較晚的租賃產(chǎn)品，受社區(qū)服務(wù)設(shè)施和生活配套更加完善、整體居住氛圍更加濃厚2024ChinaHousingRentalProductPowerResearchWhitePaper等因素影響，相對(duì)傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品，吸引了更多租客群體。一方面，我們對(duì)比發(fā)現(xiàn)當(dāng)前各新建租賃大社區(qū)項(xiàng)目爬坡期跟傳統(tǒng)單體公寓基本相同，盡管大型租賃社區(qū)在房源數(shù)上成幾倍或者10倍以上的差異，但仍能實(shí)現(xiàn)部分“開(kāi)業(yè)短時(shí)間內(nèi)基本滿租”的狀態(tài)，這說(shuō)明相對(duì)體量更小的單體產(chǎn)品，社區(qū)型長(zhǎng)租公寓對(duì)客戶的吸引力明顯更強(qiáng)。具體來(lái)看，位于鄭州的城發(fā)文化美寓人才公寓、位于深圳的泊寓梅林關(guān)旗艦店、位于上海的城投寬庭九星社區(qū)和城家大場(chǎng)國(guó)際社區(qū)等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)不足半年時(shí)間，出租率均超過(guò)90%以上。表：典型千間以上大型租賃社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)及當(dāng)前出租率表現(xiàn)典型項(xiàng)目(間)開(kāi)業(yè)時(shí)間時(shí)點(diǎn)出租率(2024年10月)鄭州城發(fā)文化美寓人才公寓2024年5月2024年5月城家上海大場(chǎng)國(guó)際社區(qū)2024年4月數(shù)據(jù)來(lái)源：各企業(yè)披露+克而瑞租售系統(tǒng)另一方面，以位于上海的某大型租賃社區(qū)及周邊在租長(zhǎng)租公寓單項(xiàng)目為例，隨著租賃大社區(qū)項(xiàng)目的入市，直距1.5公里以內(nèi)的同品質(zhì)競(jìng)品項(xiàng)目?jī)H一年時(shí)間以內(nèi)，出租率下滑約9個(gè)百分點(diǎn)，客戶分流明顯，側(cè)面反應(yīng)客戶需求偏好更傾向于租賃大社區(qū)圖：上海某租賃大社區(qū)項(xiàng)目入市后出租率走勢(shì)圖：上海某租賃大社區(qū)項(xiàng)目入市后出租率走勢(shì)%出租率：94.8%0出租率ChapterTwo/產(chǎn)品力發(fā)展背景出租率圖：該租賃大社區(qū)周邊直徑1.5km同品質(zhì)項(xiàng)目同期出租率走勢(shì)出租率：96.1%出租率：88.3%0數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售系統(tǒng)(五)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)空間尺度感和居住體驗(yàn)感，50m以上戶型占比走高早期租賃住房主要強(qiáng)調(diào)剛需過(guò)渡，而當(dāng)前，隨著人民生活水平的提升和租房觀念的改善，傳統(tǒng)功能性房屋已不再能滿足租戶需求，越來(lái)越多的大面積宜居產(chǎn)品逐漸面市?？硕痖L(zhǎng)租數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，核心8城集中式公寓分面積段市占表現(xiàn)上，30m2以下戶型占比42.1%,30-50m2占比32.4%,50m2以上占比25.4%。趨勢(shì)上，跟2020年相比，30m2以下及30-50m2市占分別收窄6.3和5.5個(gè)百分點(diǎn)，50-80m2產(chǎn)品市占漲幅達(dá)11.2個(gè)百分點(diǎn)，80m2以上產(chǎn)品小幅上漲0.5%。分城市看，上海、廣州、成都、武漢、南京30m2以下面積段產(chǎn)品市占比值相對(duì)2020年收窄均超20%。圖：核心8城集中式公寓各面積段占比年度走勢(shì)202120222023數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售系統(tǒng)2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書(六)租金并非唯一敏感點(diǎn)，產(chǎn)品品質(zhì)需求逐步釋放——客戶認(rèn)可品質(zhì)型公寓，并同步看重戶型設(shè)計(jì)、裝修配置、公區(qū)打造和社區(qū)服務(wù)等盡管當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太樂(lè)觀，部分群體面臨收入預(yù)期下行的風(fēng)險(xiǎn)，但租客的租房需求也不僅僅滿足于有個(gè)地方居住，而是希望有更寬敞、舒適的居住空間，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、裝修配置、公區(qū)打造、社區(qū)配置等方面的關(guān)注程度提升。以北京和上海兩個(gè)具體案例來(lái)看，首先，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前上海租賃市場(chǎng)各價(jià)格段及面積段存在一定的供需不匹配問(wèn)題，其中價(jià)格在10000元/月以上或面積在60m2以上房源多出現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，面積越大、租金越貴的房源更加供不應(yīng)求，從以上數(shù)據(jù)可以看出，客戶租房更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和居住舒適度，愿意為高品質(zhì)產(chǎn)品買單。圖：上海租賃市場(chǎng)各價(jià)格段供需占比(元/月)■供給(%)關(guān)注(%)■供給(%)■關(guān)注(%)ChapterTwo/產(chǎn)品力發(fā)展背景再者，位于北京房山區(qū)的某租賃社區(qū)項(xiàng)目，距離核心區(qū)位置較偏遠(yuǎn)，但出租率和租金均價(jià)卻超出預(yù)期，據(jù)了解項(xiàng)目主要租戶群體是附近居民，這些居民本身有自有房產(chǎn)，但因建設(shè)時(shí)間早，面積相對(duì)小、格局不理想，而購(gòu)買置換房產(chǎn)的壓力較大，因此這些居民選擇將自有住房出租，轉(zhuǎn)而租住品質(zhì)更好的租賃社區(qū)。這也說(shuō)明，當(dāng)前部分租賃客戶對(duì)品質(zhì)的需求度相對(duì)租金更甚。與此同時(shí)，從企業(yè)布局產(chǎn)品的路徑看，國(guó)企類公司由于進(jìn)入租賃市場(chǎng)時(shí)間較晚，當(dāng)前多以青年白領(lǐng)公寓產(chǎn)品布局為主，而大部分在租賃行業(yè)發(fā)展一段時(shí)間、有一定行業(yè)積累的市場(chǎng)化企業(yè)，從今年開(kāi)始，逐步大范圍進(jìn)軍品質(zhì)型公寓，并且該類產(chǎn)品市場(chǎng)反饋較好。數(shù)據(jù)顯示，2024年核心八城白領(lǐng)公寓租金為80.75元/m2/月，同比下降2.1%,相對(duì)2020年下降8.6%;品質(zhì)型公寓租金為231.28元/m2/月，同比上漲3.3%,相對(duì)2020年上漲3.6%;整體而言2020年以來(lái)青年公寓租金坪效普遍呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，而高端租賃產(chǎn)品則保持了相對(duì)平穩(wěn)的租金水平。圖：2020-2024年10月核心八城不同類型產(chǎn)品租金走勢(shì)2020202120220——青年/白領(lǐng)公寓——品質(zhì)型公寓數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售系統(tǒng)躍，這主要是因?yàn)?022年是眾多企業(yè)初次涉足該領(lǐng)域的起點(diǎn)，產(chǎn)品質(zhì)量因此呈現(xiàn)出較大的差異。然而，到了2023年，特別是以地方國(guó)企為主的典型企業(yè)，已積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，其產(chǎn)品能力迅速提升并達(dá)到了與市場(chǎng)化企業(yè)較為一致的水平。與此同時(shí)，一些原有的租賃行業(yè)頭部企業(yè)也推出了高端產(chǎn)品線，進(jìn)一步提升了整體的產(chǎn)品能力水平。進(jìn)入今年，無(wú)論是頭部企業(yè)還是國(guó)企，在產(chǎn)品力方面均呈現(xiàn)出相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。這表明，經(jīng)過(guò)過(guò)去一年的快速發(fā)展與提升，各企業(yè)已在產(chǎn)品能力上達(dá)到了一個(gè)新的高度，并在此基礎(chǔ)上保持穩(wěn)健發(fā)展。求也從基本居住轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)與舒適度，推動(dòng)租賃行業(yè)產(chǎn)品力向更加精細(xì)化發(fā)展。在租賃產(chǎn)品與客戶關(guān)系的構(gòu)建上，傳統(tǒng)按白領(lǐng)、金領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)等產(chǎn)品分類已趨向復(fù)雜精細(xì)化。今年，企業(yè)開(kāi)始結(jié)合客戶支付能力和家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)一步拆分客群，以匹配產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)更具個(gè)性化的租賃服務(wù)，亦呈現(xiàn)不同的迭代趨勢(shì)。圖：租賃市場(chǎng)客戶分類2.0版本演示職場(chǎng)精英，高收入人群80m以上大面積舒適型1室產(chǎn)品或帶書房(可變2室)產(chǎn)品新青年，小有積蓄40-60m左右功能型1室產(chǎn)品剛畢業(yè)實(shí)習(xí)生，積蓄較少生活無(wú)保障低60-80m12室或可變2室產(chǎn)品生命周期→產(chǎn)品功能空間子女離果/三代同堂分巢，40-50m左右1室產(chǎn)品收入水平十面積分巢期高一、整體特征變化(一)弱化趨同性，強(qiáng)調(diào)主題化、場(chǎng)景化、個(gè)性化目前長(zhǎng)租公寓在不斷擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，也在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的道路上不斷發(fā)展，與2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書以往以“有地可居”不同，越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目打造概念，萌生出更具主題化、概念化的社區(qū)，讓整個(gè)社區(qū)更具有完整性，在客戶導(dǎo)流時(shí)，能夠更加精準(zhǔn)的匹配偏好項(xiàng)目概念的目標(biāo)客群，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)招租提供有力招客基礎(chǔ)。1.社區(qū)融入“寶寶屋”主題，為家庭型客戶提供私享定制場(chǎng)景楊行鎮(zhèn)在愛(ài)住·四季公寓內(nèi)開(kāi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、嵌入式的社區(qū)托育“寶寶屋”,設(shè)有建構(gòu)、角色扮演、繪本閱讀等活動(dòng)區(qū)域，形式多樣、服務(wù)面廣，屋內(nèi)環(huán)境溫馨，并為嬰幼兒創(chuàng)設(shè)適宜的游戲區(qū)域?！皩殞毼荨迸鋫淞藢I(yè)的從業(yè)人員，結(jié)合早期發(fā)展指導(dǎo)，支持嬰幼兒健康成長(zhǎng)。并將科學(xué)育兒指導(dǎo)服務(wù)融入市民“15分鐘社區(qū)生活圈”,滿足轄區(qū)內(nèi)1-3歲嬰幼兒多元育兒服務(wù)需求，解決家長(zhǎng)帶娃的“燃眉之急”。目前項(xiàng)目“寶寶屋”已于2024年7月進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)，持續(xù)進(jìn)一步落實(shí)“幼有善育”理念，推動(dòng)科學(xué)育兒進(jìn)社區(qū)服務(wù)。此概念獲得上海市、區(qū)、鎮(zhèn)級(jí)的官媒曝光，加大了項(xiàng)目在市場(chǎng)上的正面曝光率，提升項(xiàng)目整體的知名度。圖：愛(ài)住·四季官媒宣傳圖及項(xiàng)目“寶寶屋”現(xiàn)場(chǎng)圖用心呵護(hù)幼兒快樂(lè)成長(zhǎng)!寶山這個(gè)鎮(zhèn)首家社區(qū)"寶寶屋"9月正式運(yùn)營(yíng)上海山2024W08月20日103上的，料兒區(qū)滿上海山2.匹配自身青年公寓產(chǎn)品定位，“THECAMPUS”主題社區(qū)加持助力社區(qū)根據(jù)周邊居民及年輕人生活場(chǎng)景設(shè)置主題，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，空間與社區(qū)營(yíng)造結(jié)合，標(biāo)準(zhǔn)個(gè)性化，復(fù)刻大學(xué)場(chǎng)景打造成活動(dòng)裝置，既讓住戶感受熟悉的校園文化，成為社區(qū)打卡點(diǎn)，也是租戶舉辦活動(dòng)、社區(qū)生活的特別空間；同時(shí)營(yíng)造學(xué)長(zhǎng)制社區(qū)，招募外部學(xué)長(zhǎng)帶領(lǐng)促進(jìn)內(nèi)部文化，并賦能住戶，激活公共空間資源，自發(fā)成ChapterThree/產(chǎn)品創(chuàng)新迭代趨勢(shì)立社群，發(fā)起活動(dòng)。以大學(xué)校園為主題，吸附剛進(jìn)社會(huì)的高校畢業(yè)生，強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)大學(xué)生活的居住環(huán)境，增加自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。圖：浦江公園微領(lǐng)地青年社區(qū)公區(qū)部分展示圖3.結(jié)合熱門元素“switch”概念打造“像素游戲風(fēng)”,強(qiáng)調(diào)社區(qū)個(gè)性化該項(xiàng)目根據(jù)社區(qū)周邊以及年輕人生活場(chǎng)景，以“像素游戲風(fēng)”為主題進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，項(xiàng)目室內(nèi)和景觀空間均與社區(qū)營(yíng)造結(jié)合，打造概念為“回到社區(qū)就像一鍵切換工作到生活的開(kāi)關(guān)，社區(qū)各處的像素小人是同行者、指引者，也是陪伴者、鼓勵(lì)者”;此外，社區(qū)主張創(chuàng)造跨代際、跨社區(qū)的友好文化，項(xiàng)目宣傳與各類活動(dòng)均與社區(qū)概念保持一致，如2024年9月29日，北虹橋國(guó)際社區(qū)黨群服務(wù)站正式啟用，并被授予江橋鎮(zhèn)首家五星青年人才社區(qū)，在啟動(dòng)儀式上的大屏幕物料展示上，也采用同樣“像素風(fēng)”概念，持續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目主題傳播，并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群的精準(zhǔn)引流。圖：微領(lǐng)地上海北虹橋國(guó)際社區(qū)公區(qū)部分展示圖4.“私密/半私密/公共”三類空間，實(shí)現(xiàn)“不止于住”的全新生活方式2024年6月，上海松江西部科技園柚米社區(qū)開(kāi)業(yè)，瓴寓3.0產(chǎn)品同期發(fā)布，產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)“半私密空間”的公區(qū)設(shè)計(jì)。作為3.0產(chǎn)品首個(gè)落地項(xiàng)目，社區(qū)為租客帶來(lái)2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書ProductPowerResearchWhitePaper“不止于住”的全新生活方式，并基于目標(biāo)客群的特征和居住需求，打造“私密、半私密、公共”三類空間，私密空間為客戶租到的房源，個(gè)人獨(dú)享、高頻使用；半私密空間為社區(qū)內(nèi)分時(shí)段租用的小會(huì)客廳，可提供一定的邊界感，實(shí)現(xiàn)家庭聚餐、小型派對(duì)、私享沙龍、影音桌游等不同社交場(chǎng)景的轉(zhuǎn)場(chǎng)；公共空間為面向所有人開(kāi)放的公區(qū)，分為健身中心、大會(huì)客廳、自習(xí)室三個(gè)區(qū)塊，無(wú)門檻面向社區(qū)所有個(gè)體開(kāi)放，提供更多的社交可能；三種空間提供不同的使用場(chǎng)景，租戶各種空間使用需求都能滿足，個(gè)體間互不干擾、動(dòng)靜分離，尊重各類租戶不同的生活習(xí)慣。項(xiàng)目通過(guò)后期打造和社區(qū)經(jīng)營(yíng)，不僅滿足了租客的基本居住需求，還提供了豐富的社交和共享機(jī)會(huì)，讓租客在享受社區(qū)溫暖和高品質(zhì)生活的同時(shí)，也能獲得“小面積大體驗(yàn)”的居住感受。圖：上海松江西部科技園柚米社區(qū)公區(qū)部分展示圖(二)企業(yè)成本管控能力分化，同裝標(biāo)產(chǎn)品品質(zhì)呈現(xiàn)差異性在長(zhǎng)租公寓的成本構(gòu)成中，除占大頭的拿房成本外，排在第二位的就是裝修成本，通常占總成本的20%左右。當(dāng)前市場(chǎng)格局下，房源爭(zhēng)奪激烈，公寓運(yùn)營(yíng)方要降低拿房成本的難度較大，更多的則是從裝修方面進(jìn)行“節(jié)流”,這一背景下，大部分企業(yè)也開(kāi)始“內(nèi)卷”自身裝修方面的成本管控能力，但實(shí)際的呈現(xiàn)效果差異性非常大，同一裝修標(biāo)準(zhǔn)水平之下，呈現(xiàn)出來(lái)項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)節(jié)和視覺(jué)效果明顯不一樣。以1500元/m2左右的裝修標(biāo)準(zhǔn)為例，某長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目?jī)H配置基礎(chǔ)的生活設(shè)施，房間內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單，房屋拼湊感、分裂感較強(qiáng)，呈現(xiàn)出典型的“出租屋”風(fēng)格。而對(duì)比來(lái)看，鉑寓深圳梅林關(guān)旗艦店裝標(biāo)在1550元/m2,產(chǎn)品打造的日系風(fēng)格，整體視覺(jué)ChapterThree/產(chǎn)品創(chuàng)新迭代趨勢(shì)效果非常高級(jí)，屋內(nèi)統(tǒng)一化、整體化，在有限的裝修成本背景下，實(shí)現(xiàn)投拓端對(duì)改善類產(chǎn)品的需求，體驗(yàn)感、歸屬感極強(qiáng)。同樣，城家上海大場(chǎng)國(guó)際社區(qū)亦是如此，項(xiàng)目裝標(biāo)1690元/m2,打造了多種不同風(fēng)格的產(chǎn)品，室內(nèi)完整性更強(qiáng)，家具家電和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，可滿足客戶不同的需求訴求，整體呈現(xiàn)的視覺(jué)效果和居住舒適度也是極強(qiáng)的。圖：某裝標(biāo)1500元/m左右長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目實(shí)景圖圖：鉑寓深圳梅林關(guān)旗艦店部分房屋裝修實(shí)景圖圖：城家上海大場(chǎng)國(guó)際社區(qū)部分房屋裝修實(shí)景圖同樣的，以2000-3000元/m的裝標(biāo)檔次為例，城家上海蘇河瑞貝庭公寓酒店(裝標(biāo)2700元/m2),房屋裝修采用深淺兩種色系風(fēng)格，整體色調(diào)統(tǒng)一大氣且和諧，線條流暢，更加注重室內(nèi)各個(gè)空間的契合和融入，可直觀感受到房屋裝修的高端和品質(zhì)，從而提升住戶的居住體驗(yàn)。而另一同等檔次成本的某長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目(裝標(biāo)2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書ProductPowerResearchWhitePaper2500元/m2)雖注重室內(nèi)的整體性，做到了兼顧顏色和風(fēng)格，但在家具選配仍較弱，品質(zhì)感較差，整體視覺(jué)效果較低。圖：城家上海蘇河瑞貝庭公寓酒店淺色系房屋裝修實(shí)景圖圖：某裝標(biāo)2500元/m左右長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目裝修實(shí)景圖隨著存量改造作為保租房的主要籌集方式，近年來(lái)，“商改租”熱度越來(lái)越高，也有更多的頭部企業(yè)開(kāi)始發(fā)揮自身強(qiáng)大的產(chǎn)品打造能力，將原有物業(yè)改造成居住舒適度更高的長(zhǎng)租公寓，并多維度開(kāi)展改造思路探索，解決戶型格局、采光通風(fēng)等難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題。如城家上海蘇河瑞貝庭公寓為城市中心商業(yè)地塊微更新項(xiàng)目，由城家改造17層單棟樓而來(lái)，其中5-8F改造為studio戶型，9-17F為套房戶型，所有戶型的進(jìn)深均在11米以上，考慮到屋內(nèi)采光問(wèn)題，城家將43m?和45m的一居室戶型改造為“L型”拼接式產(chǎn)品，睡眠區(qū)均布置在采光面，保證住戶采光需求，對(duì)于采光暗區(qū)布置沙發(fā)、茶幾、儲(chǔ)物柜等采光需求相對(duì)較少的功能性設(shè)施。ChapterThree/產(chǎn)品創(chuàng)新迭代趨勢(shì)圖：城家上海蘇河瑞貝庭公寓酒店43m/45m“L型”拼接戶型圖1此外，房間內(nèi)還借助4米的層高并搭配偏亮的裝修色調(diào)，疊加精心設(shè)計(jì)的燈光布置，使用以白光和黃色光為主的LED床邊燈或者其他小型燈具，有效提亮室內(nèi)環(huán)境，減少“夜感”的感覺(jué)，整體視覺(jué)觀感顯著提升，增加空間的層次感和深度的同時(shí)，房間居住舒適度和居住環(huán)境的整體美學(xué)均有更好的表達(dá)，為住戶營(yíng)造溫馨舒適的居住氛圍。圖：城家上海蘇河瑞貝庭公寓酒店房屋裝修圖(四)“政策型”項(xiàng)目深植黨建元素于社區(qū)，面向外籍、高端人才客戶啟用雙語(yǔ)管家增值服務(wù)頂層指導(dǎo)保租房加速發(fā)展，目前已有多家國(guó)企平臺(tái)入局保租房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)工作中，在項(xiàng)目打造上，國(guó)企的長(zhǎng)租公寓多會(huì)融入黨建設(shè)區(qū)，展示其作為國(guó)有企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和公益形象，通過(guò)實(shí)際行動(dòng)踐行國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)公眾對(duì)企業(yè)的信任和認(rèn)2024ChinaHousingRProductPowerResearch可；同時(shí)通過(guò)加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)和政治引領(lǐng)，提高項(xiàng)目管理的效率和決策的準(zhǔn)確性，確保長(zhǎng)租公寓的政策和運(yùn)營(yíng)與國(guó)家政策導(dǎo)向保持一致，能更好地服務(wù)于國(guó)家住房保障的戰(zhàn)略目標(biāo)。國(guó)企的長(zhǎng)租公寓融入黨建設(shè)區(qū)是一種積極的組織管理模式，有助于提升服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)、實(shí)現(xiàn)文化與價(jià)值觀的傳承，以及促進(jìn)社區(qū)和諧安全。這種管理模式不僅符合國(guó)家政策導(dǎo)向，也能更好地滿足租客和社會(huì)的需求。如有巢國(guó)際公寓社區(qū)寧波江南路項(xiàng)目是寧波首個(gè)投用的新建保障性租賃住房項(xiàng)目，公區(qū)配置空間除健身房、圖書館、親子娛樂(lè)空間、自習(xí)室、公共客廳、培訓(xùn)教室、影音區(qū)等，還配置有黨建服務(wù)中心，可通過(guò)舉辦黨建活動(dòng)，如社區(qū)清潔、安全檢察、政策宣傳等，增強(qiáng)社區(qū)居民的凝聚力，提高社區(qū)的安全感、歸屬感和信任感。圖：住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹一行調(diào)研指導(dǎo)有巢寧波江南路店(左)項(xiàng)目黨群活動(dòng)(右)此外，蓉善成家青年公寓作為成都交投集團(tuán)第一個(gè)保租房項(xiàng)目，也同步配套了黨建活動(dòng)區(qū)、共享閱讀區(qū)、共享健身區(qū)等多個(gè)功能公區(qū)場(chǎng)景，整個(gè)共享公共區(qū)域年輕且活力十足，此外社區(qū)定期舉辦黨建社群活動(dòng)，滿足城市青年的居住儀式感、幸福感和歸屬感。圖：蓉善成家青年公寓接待臺(tái)(左)、項(xiàng)目黨群活動(dòng)室(右)ChapterThree/產(chǎn)品創(chuàng)新迭代趨勢(shì)在中國(guó)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，國(guó)際人才公寓的建設(shè)已成為地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要支撐之一，但國(guó)際人才公寓不能僅僅局限于居住功能，而是需要集創(chuàng)業(yè)、社交、生活于一體?；诖?，部分運(yùn)營(yíng)人才公寓項(xiàng)目的國(guó)企平臺(tái)公司，針對(duì)地方引進(jìn)的高端人才、緊缺型人才和外籍客戶的日常服務(wù)管理中，創(chuàng)新推出雙語(yǔ)管家服務(wù)。如上海臨港宸寓·云慧苑及長(zhǎng)春保利和寓中央廣場(chǎng)店分別推出雙語(yǔ)管家服務(wù)和商務(wù)英語(yǔ)接待服務(wù)等，持續(xù)提升自身服務(wù)水平，以匹配租賃客戶的生活服務(wù)需求。圖：某長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目接待外籍客戶及物業(yè)管家服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)圖二、細(xì)分模塊設(shè)計(jì)趨勢(shì)行業(yè)“內(nèi)卷”,如何通過(guò)產(chǎn)品與服務(wù)打造品牌差異化、為租戶提供優(yōu)質(zhì)的租住體驗(yàn)，也成為了住房租賃企業(yè)能否脫穎而出的關(guān)鍵之一，在打造長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注房間配置、公區(qū)配置、軟環(huán)境配置在內(nèi)的各個(gè)模塊的設(shè)計(jì)，以匹配當(dāng)下租賃客戶的具體需求，持續(xù)擴(kuò)大自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和客戶認(rèn)可度。1.小戶型注重全屋功能性，更強(qiáng)調(diào)收納空間的極致利用在寸土寸金、高容高密的城市環(huán)境中，極小住宅成為一部分人的安身之選，同2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書ProductPowerResearchWhitePaper樣極小公寓也應(yīng)運(yùn)而生，去迎合這些追求極致性價(jià)比的租客們?！奥槿鸽m小，五臟俱全”說(shuō)的就是這樣的極小戶型，它們往往更加注重房屋的功能齊全、空間明確、收納能力等。今年多數(shù)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上更加注重小戶型的儲(chǔ)物收納空間布局，在裝修過(guò)程中側(cè)重空間利用率，盡可能做到空間不浪費(fèi)，讓租客感受到租房的物超所值。作為“小戶型裝修典范”的日式產(chǎn)品設(shè)計(jì)，無(wú)論是一戶建還是公寓產(chǎn)品，其內(nèi)部功能布局和回游動(dòng)線都十分考究，近年來(lái)國(guó)內(nèi)參考日式產(chǎn)品設(shè)計(jì)的項(xiàng)目逐步增多，市場(chǎng)認(rèn)可度亦在持續(xù)提升。深圳泊寓梅林關(guān)旗艦店項(xiàng)目便以日系裝修風(fēng)格進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和收納系統(tǒng)布局，并配置“輕定制居家系統(tǒng)”,以“小空間、大收納”為切入點(diǎn)，重構(gòu)空間布局，模塊化家具適應(yīng)各類用戶需求；充分利用垂直空間，增加收納，如墻面收納，洞洞板等，實(shí)現(xiàn)以功能為導(dǎo)向的日系立式收納系統(tǒng)，項(xiàng)目39m2的一居室內(nèi)收納空間便可放下20個(gè)行李箱，極大提升住戶空間體驗(yàn)；產(chǎn)品力提升在項(xiàng)目3批次籌開(kāi)實(shí)現(xiàn)房源100%預(yù)滿租的好成績(jī)。圖：深圳泊寓梅林關(guān)旗艦店39m2—居室戶型圖及室內(nèi)空間呈現(xiàn)保利和寓廣州智慧城店的產(chǎn)品中，最小戶型為21m2一居室，該戶型在極致的房屋內(nèi)做到空間分布明確，包含入戶玄關(guān)空間、開(kāi)放西廚、成品衛(wèi)浴、生活收納、個(gè)性辦公、睡眠區(qū)及一步陽(yáng)臺(tái)；此外，該戶型重點(diǎn)關(guān)注房屋收納空間，多維度布局收ChapterThree/產(chǎn)品創(chuàng)新迭代趨勢(shì)納空間，多維度布局收納裝置，如在西廚區(qū)設(shè)置洗切炒全功能操作櫥柜，并配置吊柜和底柜，最大限度增加廚房收納空間；在辦公區(qū)提升個(gè)性化集合掛物功能，配置洞洞板模數(shù)，滿足租客個(gè)性化使用需求；生活收納區(qū)為通高衣柜、側(cè)收納吊柜和床頭柜的組合設(shè)計(jì)，不浪費(fèi)柜子上方空間，避免灰塵積累的同時(shí)，為租客提供盡可能的收納空間；睡眠區(qū)床底凈高0.28米，可容納24寸行李箱、租客的大部分行李及儲(chǔ)物盒等；此外，在入戶玄關(guān)區(qū)，將管井包至內(nèi)部，配置玄關(guān)柜，最大程度增加儲(chǔ)物圖：保利和寓廣州智慧城店21m2—居室戶型圖及室內(nèi)空間呈現(xiàn)圖可轉(zhuǎn)空間魔方公寓北京昌平地鐵站店，也將收納空間做到了極致，公寓整體空間被重新解構(gòu)，在玄關(guān)、廚房、休閑區(qū)、睡眠區(qū)、衣柜5個(gè)重點(diǎn)功能區(qū)域進(jìn)行收納設(shè)計(jì)，設(shè)置了5885升的收納空間，相當(dāng)于130個(gè)20寸登機(jī)箱。收納提升圖：魔方公寓北京昌平地鐵站店25m2戶型圖及收納容量展示收納提升2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書2024ChinaHousingReProductPowerResearch2.裝修風(fēng)格多元化，用材用料更考究①多種主題裝修風(fēng)格，支撐大社區(qū)大房量單一面積出租表現(xiàn)目前R4土地新建的租賃大社區(qū)項(xiàng)目持續(xù)入市，客戶對(duì)其整體性、完整性打造的概念更加新鮮，但對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)租賃大社區(qū)內(nèi)可能會(huì)有幾千套房源，后續(xù)可能會(huì)面臨出租困難等問(wèn)題，因此在項(xiàng)目打造上，除了差異化設(shè)計(jì)戶型面積以外，企業(yè)還會(huì)在同戶型或同面積的產(chǎn)品中，進(jìn)行不同風(fēng)格的裝修，以滿足客戶對(duì)于房屋內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)的不同需求，大大提升項(xiàng)目的出租表現(xiàn)。城家上海大場(chǎng)國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目為新建R4租賃大社區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目于2024年4月開(kāi)業(yè)，房源數(shù)達(dá)1384間，產(chǎn)品均為16-18.6m的一居室戶型，其中16m產(chǎn)品作為主力戶型，占比達(dá)94%,產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；基于此背景，企業(yè)基于目標(biāo)客群偏好，設(shè)計(jì)了詫寂風(fēng)格、萌寵風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格、綠色低碳風(fēng)格、包豪斯風(fēng)格5種主題房間，多樣化的戶型裝修考慮為年輕客戶提供多樣性的選擇，2024年至今實(shí)現(xiàn)出租率96%的優(yōu)異表現(xiàn)。圖：城家上海大場(chǎng)國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品5種主題設(shè)計(jì)效果圖②硬裝用材用料更精細(xì)化考量，強(qiáng)調(diào)綠色健康長(zhǎng)租公寓區(qū)位、配套等先天條件難以改變，因此大多項(xiàng)目開(kāi)始著重由室內(nèi)空間組成的居住單元，強(qiáng)調(diào)“重硬裝，輕軟裝”的基調(diào)，也有不少公寓意識(shí)到家裝的顏值，因此各運(yùn)營(yíng)商一方面嚴(yán)格把控項(xiàng)目的投入成本，另一方面也在尋求最優(yōu)的室內(nèi)ChapterThree/產(chǎn)品創(chuàng)新迭代趨勢(shì)設(shè)計(jì)方案和裝修用材。在建筑層面，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始使用綠色建材賦能產(chǎn)品力，對(duì)于墻體材料、保溫隔熱材料、玻璃、地面等綠色建筑材料的使用，不僅可以打造綠色健康且能耗低的居住空間，同時(shí)也能減輕租客的能耗負(fù)擔(dān)，從環(huán)保和節(jié)能的角度賦能租住產(chǎn)品力。長(zhǎng)春保利和寓中央廣場(chǎng)店通過(guò)集團(tuán)統(tǒng)一選材標(biāo)準(zhǔn)，用材用料注重安全和綠色健康，在客餐廳、廚房臥室地面均鋪木紋地磚鋪裝設(shè)計(jì)，讓空間更加溫馨，讓家人生活在自然木色所締造的空間中，使人身心愉悅，創(chuàng)造最佳睡眠環(huán)境；衛(wèi)生間地面鋪設(shè)天然仿奢石紋理，為空間增添新的質(zhì)感。房屋吊頂部分，客、餐廳、臥室天花區(qū)域均為3米高的層高，提高空間舒適性；玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間層高均為2.4米層高，并采用防潮、防污的米白色鋁扣板天花，質(zhì)地更加輕便耐用；室內(nèi)的整體工程滿吊天花設(shè)計(jì)，隱藏所有管線，使整個(gè)房間感官更加干凈整潔。圖：長(zhǎng)春保利和寓中央廣場(chǎng)店D1戶型36m房間配置展示上海@HOME愛(ài)住·安亭項(xiàng)目是致力于為多元人才提供具備“歸屬感、家庭感、品質(zhì)感”的城市理想租賃社區(qū)，項(xiàng)目次用溫馨簡(jiǎn)約的風(fēng)格，房間整體顏色以原木色和米白色為主；淺色系家裝，原木色紋理，融入綠色有機(jī)生活理念；同時(shí)注重用材用料的安全性，全屋壁紙?jiān)O(shè)計(jì)，配置品牌家電，綠色植被點(diǎn)綴房屋，提升室內(nèi)居住品質(zhì)，打造精致生活空間，為租客提供更優(yōu)的居住環(huán)境。2024中國(guó)住房租賃產(chǎn)品力研究白皮書2024ChinaHousingRentalProductPowerResearchWhitePaper3.廚房模塊轉(zhuǎn)型至功能性主導(dǎo)，“U”“L”型格局取代“—”字型在傳統(tǒng)認(rèn)知中，部分客戶租房租客只是方便工作，加上工作較忙，下廚的機(jī)會(huì)少，很多長(zhǎng)租公寓是不帶獨(dú)立廚房的，即使有，也只是布局開(kāi)放式“—”字灶臺(tái)。但隨著前序疫情封控、外賣新聞?lì)l出等多重外部因素，部分租客認(rèn)為廚房往往是家傳遞愛(ài)心和交流互動(dòng)的地方，即使是一個(gè)人租房居住，也能通過(guò)下廚來(lái)獲得滿足感，通過(guò)煙火氣來(lái)慰藉孤身在外的心靈，人們對(duì)廚房的需求持續(xù)提升。為了匹配客戶不同需求，企業(yè)在廚房配置上持續(xù)調(diào)整，如濟(jì)南城發(fā)成家湖畔you+項(xiàng)目，配置38/40m2—居室和79m2—室一廳，所有戶型將陽(yáng)臺(tái)空間設(shè)計(jì)為U型明廚，解決做飯油煙問(wèn)題，屋內(nèi)生活區(qū)空間感更大，顯著改善租客居住舒適度；西安城軌曦寓·雁鳴苑項(xiàng)目產(chǎn)品配置27-49m2開(kāi)間、41-61m2一室一廳及7