好學勤問監(jiān)理工程師合同建工精講班王竹梅講義

前言

學習方法與復習建議

監(jiān)理工程師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試合格，取得《監(jiān)理工程師資格證書》并經(jīng)注冊登記的工程監(jiān)

理人員。監(jiān)理工程師代表業(yè)主監(jiān)控工程質(zhì)量、進度、成本、合同等內(nèi)容，是業(yè)主和承包商之間

的橋梁。

監(jiān)理工程師不僅要懂得工程技術知識、成本核算，還需要建筑法規(guī)與合同管理知識，是項目

建設領域中懂工程、懂管理、懂技術、懂成本、懂經(jīng)濟、懂法規(guī)的綜合素質(zhì)較高的復合型人才,

既要求有較高的技術理論水平，也要求有豐富的實踐經(jīng)驗和較強的組織能力。

【主要內(nèi)容】

1.考試性質(zhì)2.考試科目3.考試時間4.題型題量5.科目特點6.復習建議

7.學習方法8.應試技巧9.課程體系10.考情分析

1.考試性質(zhì)

△考試性質(zhì)

?是人力資源與社會保障部和住建部共同負責的執(zhí)業(yè)資格考試

?不同于職業(yè)資格考試

△獲得證書

?監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格證書（考試獲得）

?監(jiān)理工程師注冊證書（注冊后）

【殍點辯析】職業(yè)資格與執(zhí)業(yè)資格的區(qū)別

職業(yè)資格?是專業(yè)技術人員的專業(yè)水平能力的證明

（水平）0

?是政府對某些責任較大、社會通用性強、

關系公共利益的專業(yè)技術工作實行的準入

執(zhí)業(yè)資格0

（水平M亍業(yè)準入）控制，是專業(yè)技術人員依法獨立開業(yè)或獨

立從事某種專業(yè)技術工作學識、技術和能

力的必備標準

2.考試科目

△建設工程合同管理

△建設工程!控（質(zhì)量控制、投資控制、進度控制）

△監(jiān)理基本理論與相關知識

△建設工程監(jiān)理案例分析

3.考試時間

△2013年監(jiān)理工程師考試時間確定為5月25、26日

考試日期考試時間考試科目

上午9：00—11：00建設工程合同管理

5月25日

下午2：00—5：00建設工程質(zhì)量、投資、進度控制

上午9：00—11：00建設工程監(jiān)理基本理論與相關法規(guī)

5月26日

下午2：00—6：00建設工程監(jiān)理案例分析

-2-

4.題型題量

題型題數(shù)分值合計題型說明

單項選擇題50150四選一，只有1個最符合題意

有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯

多項選擇題30260

題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分

合計80110

5.科目特點

△內(nèi)容一法律規(guī)定，記憶型

△考試一標準化選擇型

△范圍一廣泛，條理性強

△難度一相對不深，有逐年增大趨勢

△題量一相對不大

△特點一比較枯燥

6.復習建議

△教材是基礎

△方法很關鍵（會學）

△功夫要下到（苦學+保證時間）

△考技須知道（會考）

△練習不能少（通過做題來幫助記憶）

△重點須突出（抓大放小，學會選擇性的放棄）

△用真題把握方向（2004-2012年）

△安排好學習順序（將理論性較強的課目和有計算型題目的課目放在前面復習）

【特別提醒】

?執(zhí)業(yè)資格考試中的“合同與法規(guī)”與“司法考試”中法律的學習理念與方法完全不同

?執(zhí)業(yè)資格考試著重解決實踐問題，不在于法理，我們要把這門課當作“工程合同問題解決方案”

7.學習方法

科學的方法是高效學習的前提

-2-

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學員的感慨方法實質(zhì)小注

考試的內(nèi)容太多了，

梳理法理清知識脈絡與體系，保持頭休整理衣服之前，先買個;

何下手

佛說：不執(zhí)著于外相，：

找關鍵詞，用最精煉的語不必

要記得東西太多，t己提煉法

言概括出最核心的東西執(zhí)著于文字。不要記長，

要記要點

理解和記憶是有層次的，先

框架，后細部，逐層深入，

課一聽就懂，題一做i素描法循環(huán)記憶一位到步的想法有點

聽課看書一作題一再聽

課看書一再作題

經(jīng)不住誘惑的理解靠不，

容易混的地方，就一定要

分開就懂，一有干擾］歸納對比記憶法他們

放到一起找不同

放到一起找不同吧

三大紀律、八項注意，

有什么記憶的好辦借用數(shù)字，用排比的句式

數(shù)字概括記憶法本原

法幫助記憶

則，三個代表，開門七件

例子總比理論容易理解

法理太難懂了案例形象理解法用問題解決方案替代法3

而且印象深刻

抓西瓜，丟芝麻，未嘗:

工作繁忙、家務繁

重點難點學習法重要的內(nèi)容重點學習種無

重，哪來時間復習

可奈何但也是明智的做;

【學習方法總結(jié)歸納】

△梳理法一理出知識的框架結(jié)構(gòu)體系來

△提煉法一分析出核心實質(zhì)來，找關鍵詞

△素描法一逐層深入，循環(huán)記憶

△歸納對比記憶法一在相同中找不同

△數(shù)字概況記憶法一用數(shù)字幫助記憶

-3-

△案例形象理解法一用例子來理解規(guī)定

△重點難點記憶法一抓大放小

【學習方法示例】合同法律關系的要素

--------------A■自然人

3個主體9?法人

-----------其他翦

----------上?物-貨幣作為一般等價物也是法律意義上的物

3個客體Q?行為-行為多表現(xiàn)為完成一定的工作

?勖成果-知識產(chǎn)機技術秘密、公知技術等

A?權(quán)利-受到侵害時可得到法律保護

'?義務-不履行時要承擔法律責任

【學習方法示例】合同履行中對于政府定價或政府指導價的相關規(guī)定（P38）

如果執(zhí)行政府定價或政府指導價的，逾期交付的，遇價格上漲時按照原價執(zhí)行；遇價格下降

時，按新價格執(zhí)行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按新價格執(zhí)行；價格下

降時，按原價格執(zhí)行。

用一句話來形容看到這段話的感覺：真得好想哭呀！”

【學習方法示例】

記原則：懲罰違約者原則

?把貨物給別人，收到錢

逾期交付0?要懲罰他就要讓他少收到錢

貨物?哪個價格低就按哪個執(zhí)行

?就低原則

?收到貨物，把錢給別人

逾期提取?要懲罰他就讓他多出點血

貨物?哪個價格高就按哪個執(zhí)行

?就高原則

8,應試技巧

△單項選題寧猜勿缺

△多項選擇題寧缺勿多

△單項選擇題看完所有備選項后再作選擇

△控制時間，跳過不會做的題

△運用排除法和猜測法

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9.課程體系（2+4+4+2）

合同管理的法律?第一章建設工程合同管理法律基礎

基礎第二章合同法律制度

合同的來源（招第三章建設工程招標管理（四種招投標）

投標）

第四章監(jiān)理合同

四類第五章勘察設計合同

主要合同第六章施工合同

第七章物資采購合同

兩項第八章FID[C合同（與國際接軌）

合同管理中第九章工程素賠（合同糾紛處理）

10.考情分析

建設，程合同管埋考試各章分值分布統(tǒng)計圖

【獻給學員的勉勵之詞】

-6-

沒有無緣無故的失敗，沒有理所當然的成功，更沒有徒勞無益的奮斗。努力一下，堅持一下,

成功就在生命的某個拐彎處！

第一章建設工程合同管理法律基礎

【考情分析】近五年各章分值分布

年份單選題多選題合計

2011年6題6分4題8分10題14分

2010年4題4分2題4分6題8分

2009年4題4分2題4分6題8分

2008年3題3分2題4分5題7分

2007年6題6分3題6分9題12分

第一節(jié)建設工程合同管理概述

1.關于合同示范文本

?施工合同示范文本

建筑領域四?勘察合同示范文本

個詼要合同0

示范文本?設討合同示范文本

?委托監(jiān)理合同示范文本

【正點】合同示范文本的效力

?合同示范文本不屬于法律法規(guī)，是推薦使用

3.建設工程合同法律體系（十法規(guī)）

?民法通則一調(diào)整平等主體的財產(chǎn)、人身關系

四4

主1?合同法一規(guī)范市場經(jīng)濟財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關系

-

法

得?招標投標法一規(guī)范建筑市場競爭活動

?建筑法一規(guī)范建筑活動的基本法律

個

六?擔保法、保險法、勞動法

關

相??仲裁法、民事訴訟法

律

法

?公證、鑒證法規(guī)（非獨立法）

第二節(jié)合同法律關系

L合同法律關系的構(gòu)成

1.1合同法律關系的構(gòu)成（三主體三客體兩內(nèi)容）

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自然人

法人

物

;亍汨

智力成果

權(quán)利

義務

1.2自然人的兩種能力

民事權(quán)力?獲得權(quán)利和義務的資格

能力0?始于出生，終于死亡

?通過自己行為實現(xiàn)權(quán)利義務的能力

民事行為?完全民事行為能力人

能力

0?限制民事行為能力人

?無民半行為熊力人

1.3與法人有關的兩個易混概念

?具有民事權(quán)利能力和民事行為能

法人力,依法獨立享有民事權(quán)利和承

0擔民事義務的組織

?法人不是人，是機構(gòu)組織

法人的法?可以代表法人行使職權(quán)是人

定代表人

0?是自然人

1.4法人的四條件

△依法成立一不能自然產(chǎn)生，必須依法設立

△有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費一物質(zhì)基礎

△有自己的名稱，組織機構(gòu)和場所

△能夠獨立承擔民事責任

依法成立、有錢、有名、能獨立承擔責任

【例題】法人應當具備（）等條件。

A,依法成立

B.有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費

C.有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所

D.能夠獨立承擔民事責任

E.經(jīng)上級行政主管機關批準

【正確答案】ABCD

1.5法人的分類

-7-

1.6法人資格的獲得

匈一"?需要依法經(jīng)工商

登記后

獲得0法人P行政管理機關核

準登記

——??適用于有獨立經(jīng)費的機關、事

成立后0非企業(yè)A

獲得法人v業(yè)單位和社會團體

?無需辦理法人登記的其它單位

【2009年真題】

監(jiān)理公司取得法人資格的時間為（）日。

A.注冊資金到位

B.公司成立

C.工商行政管理機關核準登記

D.建設行政主管部門頒發(fā)資質(zhì)證書

【E確答案】C

1.7其他組織

△概念

?不竟備法人資格，但是可以作為合同的主體

△類型

?法人的分支機構(gòu)

?不具備法人資格的聯(lián)營體

?合伙企業(yè)

?個人獨資企業(yè)

【注意】?子公司具有獨立法人資格，分公司不具備

【易錯點辯析】

不具備法人資格就不能簽訂合同

只有法人才能簽合同

?不具備法人資格的如法人的分支機構(gòu)是可以簽定合同的，只不過合同的責任必須由法人來承擔

【2010年真題】合同法律關系的主體是參加合同法律關系，享有杓應權(quán)利，承擔相應義務的當事人。

下列主體中，可以作為合同法律關系主體的有（）。

A.政府機關B.法人的分支機構(gòu)C.大學所屬二級學院D.事業(yè)單位E.社會團體

【正確答案】ABDE

1.8法律關系的客體（三客體）

△物

?貨幣作為一般等價物也是物（如借款合同）

△行為

?行為多表現(xiàn)為完成一定的工作

?如設計工作、監(jiān)理工作等

△智力成果（主要三類）

?知識產(chǎn)權(quán)

?技術秘密

?在特定情況下是公知技術

2.合同法律關系的產(chǎn)生、變更與消滅（兩類）

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0?作為/不作為

|行為?Q靠盆

?合法行為/違法行為

?自然事件

?社會事件

行政行為和發(fā)生法律效力的法院判決、裁定及

仲裁機構(gòu)發(fā)生法律效力的裁決也是法律行為

【2010年真題】合同法律關系的產(chǎn)生、變更和消滅的法律事實分為行為和事件兩類。下列在施工合

同履行過程中發(fā)生的事實，屬于行為的是（）。

A.地震災害導致施工暫停

B.惡劣氣候影響施工安全

C.社會動亂影響施工進度

D.圖紙設計錯誤導致的工程返工

【正確答案】D

3.代理關系

3.1代理人的概念及特征

△代理的概念

?代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施的、其民事責任由被代理人承擔的法律行為

△代理的特征（用“中介機構(gòu)代理銷售樓盤”來理解）

?代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理

?代理人以被代理人名義實施代理

?代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨立地表現(xiàn)意志

?被代理人對代理行為承擔民事責任

【重點難點】

被代理人對代理人的代理行為承擔責任，既包括對代理人在執(zhí)行代理任務的合法行為承擔責任，

也包括對代理人不當代理行為承擔民事責任。

3.2代理的種類（三大類）

△委托代埋△法定代理△指定代埋

3.3委托代理

△內(nèi)涵

?基于委托授權(quán)形成的代理關系

△來源

?委托合同關系-合伙合同關系-工作隸屬關系

【重點】委托代理的特點

△僅被代理人一方授權(quán)即可產(chǎn)生效力，無需對方同意

△被代理人有權(quán)隨時撤銷其授權(quán)，代理人也有權(quán)隨時辭去所受委托

△但代理人辭去委托時，不能給被代理人和第三人造成損失，否則應負賠償責任

【重點】建設工程中的主要委托代理形式

△項目經(jīng)理是施工企業(yè)的代理人

△總監(jiān)理工程師是監(jiān)理單位的代理人

△工程招標代理機構(gòu)是發(fā)包人的代理人

-9-

-10-

【2011年真題】

施工企業(yè)授權(quán)項目經(jīng)理全面負責履行某施工合同，項目經(jīng)理以施工企業(yè)名義采購材料的行為屬于（）。

A.職務代理B.指定代理C.法定代理D.委托代理

【正確答案】D

【2010年真題】

監(jiān)理公司指派總監(jiān)理工程師負責工程項目監(jiān)理，這種行為的法律性質(zhì)屬于（）。

A.委托代理B.法定代理C.指定代理D.職務代理

【正確答案】A

【2009年真題】項目總監(jiān)理工程師是監(jiān)理單位的代理人，這種代理是（）。

A.委托代理B.法定代理C.指定代理D.轉(zhuǎn)代理

【E確答案】A

【重點】越權(quán)代理的法律后果

△代理人應在授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)

△超出授權(quán)范圍的行為應由行為人自己承擔

【原則】誰有錯誤就由誰承擔責任

【重點難點】授權(quán)范圍不明確的法律責任

應由被代理人向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任

但實際操作中，由丁被代理人承擔民事責任的能力遠高丁代理人，因此這種情況下大多數(shù)由

被代理人承擔（以監(jiān)理合同為案例）

【原則】誰有錯誤就由誰承擔責任，如雙方都有錯誤，則承擔連帶責任

3.4法定代理

△概念

?法律直接規(guī)定產(chǎn)生的代理關系

?適用于無行為能力和限制行為能力人

△案例

?根據(jù)法律規(guī)定，未成年人的代理人是其父母，

?無需未成年人給其父母下委托書

3.5指定代理

△概念

?根據(jù)法院或有關單位指定而產(chǎn)生的代理

△案例

?如一個未成年人無任何親人，法院可指定其父親的單位作為代理人

3.6無權(quán)代理

△無權(quán)代理的種類

?無權(quán)代理

?越權(quán)代理

?代理終止后繼續(xù)代理

△無權(quán)代理的處理

?被代理人“追認”，即為有權(quán)代理

?被代理人拒絕，即為無權(quán)代理

【關注點】

本人知道他人以自己名義行為而不作否認表示，視為同意，視為代理關系成立

3.7委托代理關系的終止（四條件）

△期限屆滿，事項完成

△取消或辭去委托

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△代理人死亡或代理人喪失民事行為能力

△作為被代理人或代理人的法人終止一主體不存在

3.8指定或法定代理關系終止的條件

△被代理人取得或恢復民事行為能力

△被代理人或代理人死亡

△指定單位撤銷指定

△監(jiān)護關系消滅

【難點辨析與案例】被代理人死亡，可終止指定代理和法定代理，但不終止委托代理

楊某委托李某為其買汽車。李某已買車，但楊某突然死亡，此時楊某的家人不能否認代理關

系，必須接受汽車，支付價款（或用楊某的遺產(chǎn)來支付）。

【例題】在代理關系中，委托代理關系終止的條件包括（）。

A.被代理人的法人終止

B.被代理人取得民事行為能力

C.被代理人取消委托

D.代理事項完成

E.代理期限屆滿

【正確答案】ACDE

第三節(jié)合同擔保

1.擔保的概念（四主體兩合同）

【重點】擔保的原則與方式

原貝”C四原貝U）方式C五方式）

；?白愿

：■公平

；-皿江信用

2.保證

2.1保證的概念與分類

-11-

-12-

債權(quán)債務關系

：［特別注意】

債務人自己不能做保證人，只能由第三人充當

2.2保證的分類

一般A,首先由債務人清償債務.停務人不能

保證▽清償侯券才由保證人代為清償

?保證人與債務人承擔連帶責任.俵權(quán)

章嘉0人可以*^求保證人償還

?無約定或約定不明確時采用

【特別注意】一般保證中如何判斷債務人不能清償債務

經(jīng)審判或仲裁，并強制執(zhí)行，仍無法履行債務時，才可以認為債務人無法清償債務

【2011年真題】施工企業(yè)的分公司未經(jīng)授權(quán)，為建設單位購買材料付款事宜，向材料供應商

提供連帶責任保證。對于該擔保的有效性及可能產(chǎn)生結(jié)果的處理，正確的有（）。

A.保證合同無效

B.材料供應商應當要求分公司承擔保證責任

C.材料供應商可以要求施工企業(yè)賠償損失

D.材料供應商可以要求建設單位付款

E.材料供應商應當要求施工企業(yè)承擔擔保責任

【正確答案】DE

2.3不能作為保證人的機構(gòu)（三類）

△企業(yè)法人的分支機構(gòu)與職能部門。

?分支機構(gòu)有法人書面授權(quán)的除外

△國家機關

?使用外國政府或國際組織貸款的除外

△學校等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體

2.4保證合同的內(nèi)容

△被保證的主債權(quán)的情況（種類、數(shù)量、期限等）

△保證的內(nèi)容（范圍、方式、期間等）

△其它約定事項

2.5保證的范圍（五類）

△主債權(quán)△利息△違約金△損害賠償金△實現(xiàn)債權(quán)的費用

2.6三類特殊情況的處理

-12-

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當事人對保證擔

保的？5國發(fā)約r-K-aqkn”/*q——

定或者約定不明,?應對全部債務承擔責任

確的一__________

未約無保證期AF時間為主債務履行期屆滿之曰

面的r起6個月

0?應當取得保證人的書面同意

主合同變動

?否則保證人不再承擔保證責任

3.抵押

3.1抵押的概念

：【注意】

，?抵押人可以是債務人，也可以是第三人

再抵押可以用自己的財產(chǎn)，也可以用別人的財產(chǎn)

【概念要點】

△抵押對象是不動產(chǎn)或價值量大的動產(chǎn)

△抵押形式是不轉(zhuǎn)移占有

3.2可作抵押物的財產(chǎn)（不動產(chǎn)或價值較大的動產(chǎn)）

△房屋和其它地上定著物

△機器、交通運輸工具和其它財產(chǎn)

△有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物

△有權(quán)處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)

△承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒丘等荒地的土地使用權(quán)

3.3抵押物一禁止抵押的財產(chǎn)

△土地所有權(quán)

△耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)

△公益為目的的事業(yè)單位和社會公益設施

△所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)

△查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)

△其它依法不得抵押的財產(chǎn)

3.4抵押的生效（兩類）

-13-

?土地使用權(quán)、房地產(chǎn)

自登記之日起生效（必

須登記否則無效）0

?航空器、船舶、車輛

自合同簽訂之日生效

（有無登記均生效）0?其它財產(chǎn)

【2011年真題】監(jiān)理公司以其所有的房屋作為抵押物，與銀行訂立抵押合同。該抵押合同的生效

日期為（）之日。

A.當事人簽字B.抵押物登記C.轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證D.轉(zhuǎn)移房屋占有

【答案】B

【例題】在抵押合同中，某些抵押財產(chǎn)應當辦理抵押物登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效的包

括（）等抵押合同。

A.土地使用權(quán)B.城市房地產(chǎn)C.車輛D.機器E.土地所有權(quán)

【答案】ABC

【例題】建設單位將自口開發(fā)的房地產(chǎn)項目抵押給銀行，訂立了抵押合同，后來又辦理了抵押登記。

則（）。

A.項目轉(zhuǎn)移給銀行占有，抵押合同自簽訂之日起生效

B.項目轉(zhuǎn)移給銀行占有，抵押合同自登記之日起生效

C.項目不轉(zhuǎn)移占有，抵押合同自簽訂之日起生效

D.項目不轉(zhuǎn)移占有，抵押合同自登記之日起生效

【答案】D

3.5抵押擔保的范圍（五類）

△主債權(quán)△利息△違約金△損害賠償金△實現(xiàn)債權(quán)的費用

【2009年真題】施工企業(yè)以自己的房產(chǎn)為抵押向銀行借款后，由于資金鏈斷裂無力還款，至依法拍

賣該房產(chǎn)時尚欠銀行500萬元本金、20萬元利息、50萬元違約金。拍賣房產(chǎn)得款400萬元，拍賣

費用10萬元,則施工企業(yè)欠銀行的債務（）。

A.全部消滅

B.還有100萬元

C.還有150萬元

D.還有180萬元

［答案］D

【而析】抵押擔保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。主債權(quán)為

500萬元,利息為20萬元,違約金50萬元，拍賣費用（實現(xiàn)債權(quán)的費用）為10萬元,則總債務為500

+20+50+10=580萬元，580-400=180萬元。

3.6抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物

△要告知所有方（注意是告知而不是經(jīng)批準）

△未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效

3.7抵押物的價款

△轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的

?抵押權(quán)人可要求抵押人要提供相應的擔保

?不提供擔保的，不得轉(zhuǎn)讓

△轉(zhuǎn)讓抵押物的價款

-14-

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-應提前清償債權(quán)或向第三人提存

?不足部分由債務人清償

3.8抵押權(quán)的實現(xiàn)（清償）

△債務屆滿，可協(xié)議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還

△協(xié)議不成，抵押權(quán)人向法院提起訴訟

△抵押物折價或變賣后，價款超過債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償

3.9同一財產(chǎn)設定多重抵押的處理

?按登記的先后順序清償

,順序相同的按債權(quán)比例清償

?按合同生效的先后順用青償

,順序相同,按債權(quán)比例清償

4.質(zhì)押

質(zhì)押是指債務人或者第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債

務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)以該動產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)的價款優(yōu)先受償

?質(zhì)押對象是動產(chǎn)或權(quán)利憑證

?質(zhì)押的方式是轉(zhuǎn)移占有

【重點難點】質(zhì)押的分類（兩大類）

?票據(jù)類（匯票、支票、本票、債券、存

單，特別注意倉單和提單兩類）

?股票類

?可轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中

的財產(chǎn)權(quán)

【痛點辨析】抵押與質(zhì)押的區(qū)別

保證種類抵押質(zhì)押

不動產(chǎn)動產(chǎn)

對象

特殊大型動產(chǎn)權(quán)利

占有方式不轉(zhuǎn)移占有轉(zhuǎn)移占有

-15-

-16-

【2011年真題】施工企業(yè)準備以匯票向債權(quán)人提供擔保。下列關于該擔保的說法中，正確的

有（）。

A.該擔保方式是質(zhì)押

B.該擔保方式是抵押

C.施工企業(yè)應當將匯票交付債權(quán)人

D.雙方應當辦理登記

E.匯票仍由施工企業(yè)保管

【答案】AC

【2010年真題】根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，下列關于抵押擔保和質(zhì)押擔保主要區(qū)別的說法中，正

確的是（）。

A.抵押物必須是債務人的財產(chǎn)，質(zhì)押物可以是第三人的財產(chǎn)

B.抵押物必須是第三人的財產(chǎn)，質(zhì)押物可以是債務人的財產(chǎn)

C.擔保期間，抵押物必須轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，質(zhì)押物不需轉(zhuǎn)移給債權(quán)人

D.擔保期間，抵押物不需轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，質(zhì)押物必須轉(zhuǎn)移給債權(quán)人

【答案】D

5留置

債權(quán)人按照合同約定占有債務人的動產(chǎn)，債務人不按照合同約定的期限履行債務，債權(quán)人有

權(quán)依照《擔保法》規(guī)定留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)?/p>

擔保方式。

【關注點】留置的相關規(guī)定

△不能通過合同約定產(chǎn)生留置權(quán)

△能夠留置的僅限于動產(chǎn)，且僅基于保管合同、倉儲合同、運輸合同、加工承攬合同的債權(quán)

【2011年真題】下列關于留置擔保的說法中，正確的是（）。

A.留置不以合法占有對方財產(chǎn)為前提

B.可以留置的財產(chǎn)僅限于動產(chǎn)

C.留置擔?？蛇m用于建設工程合同

D.留置以合法占有對方固定資產(chǎn)為前提

【答案】B

6.定金

△概念

?一方當事人向另一方當事人提供一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式

△形式

?定金應以書面形式約定

△生效-定金合同從實際交付定金之日起生效

△數(shù)量?由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%

【重點難點】定金的處理

履約r^\?債先人履行債齊命應

的處理?作俗數(shù)或者收回

?給付定金一方不履約.無權(quán)薨

不膻約

的處于里?收支定金一方不履約.應當又又

7.保證在建設工程中的應用

-16-

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7.4施工預付款保證

?三個保證均是施工單位（投標單位）提交給建設單位（招標人）的

7.1建設工程中的保證

建設工程中最常用的是保證，一般由銀行或者擔保公司作為保證人

銀行出具的稱為保函，其他保證人出具的稱為保證書

【重點難點】建設工程中的保證的種類

施工投標0

保證?保證施工單位規(guī)規(guī)矩矩投標

施工合同履約

保證◎?施工單位保證履行合同

施工預付款保

證◎?施工單位保證返還預付款

7.2施工投標保證

△投標人提供方式

?投標人提供一定數(shù)量保證金

?銀行出具保函或其他保證人出具書面保證書

△投標保證有效期限

?若由于評標時間過長而使保證到期，招標人應當通知投標人延長保證有效期（投標人有權(quán)拒

絕）

【重點難點】沒收保證金的兩種情形

投標人在投標有效期內(nèi)撤銷投標書

投標人在業(yè)主已正式通知中標后，在投標有效期內(nèi)未簽訂合同或提交履約保函的

【重點難點】投標保函（保證書）的處理

未中標的退回

中標的在簽訓合同時向業(yè)主提交履約擔保，投標保函可退回

【2011年真題】某施工企業(yè)投標時，提交了銀行出具的投標保函，由于投標有效期結(jié)束后評

標仍未結(jié)束，致使投標保函的有效期到期。下列關于該投標保函的說法中，正確的有（）。

A.銀行應當自動延長投標保函的有效期

B.施工企業(yè)必須延長投標保函的有效期

C.招標人可以通知投標人延長投標保函的有效期

D.施工企業(yè)可以拒絕延長投標保函的有效期

E.招標人退還投標人投標保函繼續(xù)評標

【答案】CD

【例題】招標人對施工投標保函的正確處理方式是（）。

A.未中標的投標人不退還

B.中標的投標人在中標的同時退還

C.在中標的投標人向業(yè)主提交履約擔保后退還

D.投標人在投標有效期內(nèi)撤銷投標書后退還

-17-

-18-

【答案】C

7.3施工合同的履約保證

為了保證施工合同順利履行而要求由承包人（施工單位）提供的擔保，主要擔保承包人在工程

全過程，按期限按質(zhì)量履行其義務

保證金額一般為合同總額的5%-10%

【履約保證有效期限】

【重點難點】發(fā)包人索取保證金作為賠償?shù)那闆r

△施工中承包人中途毀約，或任意中斷工程，或不按規(guī)定施工

△承包人破產(chǎn)、倒閉

【2009年真題】施工企業(yè)提交的履約保函，屬于《擔保法》規(guī)定的（）擔保。

A.留置B.保證C.定金D.質(zhì)押

【答案】B

7.4施工預付款保證

預付款擔保，是承包人提交的，為保證返還預付款的擔保，由銀行出具保函

擔保金額應當與預付款金額相同

預付款分次返還，擔保金額相應減少

【保證有效期限】

【易混點辨析】注意三個保證的有效期

保證種類保證期限

施工投標保證從投標截止日起到確定中標人止

施工合同履約保證從提交履約保證到項目竣工驗收合格為止

施工預付款保證從預付從款支付之日至發(fā)包人全部收回預付款之日

[2011年真題】投標保證的有效期限從（）之日起計算。

A.招標文件出售B.投標文件遞交C.投標截止D.中標通知書發(fā)出

【答案】C

【2010年真題】施工項目的工程擔保中，保證期限因保證內(nèi)容和風險不同而各異。下列保證

方式中，保證期限相對較短的是（）。

A.施工投標保證B.施工履約保證C.施工預付款保證D.質(zhì)量保證金保證

【答案】A

第四節(jié)工程保險

1.保險的分類

△財產(chǎn)保險

?以財產(chǎn)及其有關利益為保險標的

?主要包括建筑工程一切險和安裝工程一切險

△人身保險

?以人的壽命和身體為保險標的

?不得用訴訟方式要求投保人支付

2.建筑工程一切險

2.1建筑工程一切險的概念

承保各類民用、工業(yè)和公用事業(yè)建筑工程項目，包括道路、橋梁、水壩、港口等，在建造過

程中因自然災害和意外事故而引起的一切損失的險種

-18-

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【要點】

?對或各類建筑工程項目

?原因：自然災害和意外事故

2.2附加的第三者責任險的概念

凡在工程期間的保險有效期內(nèi)，因在工地上發(fā)生意外事故造成在工地及鄰近地區(qū)的第三者人

身傷亡或財產(chǎn)損失，依法應由被保險人承擔的經(jīng)濟賠償責任。

【難點】誰是“第三者”

?工地及鄰近地區(qū)的與工程無直接關系的人

?一定不是工地參建相關主體的員工

2.3投保人與被保險人

投保人國夕卜，承包人（施~r單位）

國內(nèi)，繞包人（建設單位）

業(yè)主或工不呈所有人

初H呆險人◎?承包人或分包人

?掛術顧問

【2011年真題】采用《建設工程施工合同（示范文本）》訂立合同的工程項目，建筑工程一

切險的投保人應為（）。

A.發(fā)包人B.承包人C.監(jiān)理人D.分包人

【答案】A

2.4責任范圍（兩類）

△自然災害（包括地震）

△意外事故（包括火災和爆炸）

【特別說明】

建筑物竣工移交后投保財產(chǎn)保險，地震不承保，但在竣工前建設期內(nèi)投保建筑工程一切險,

地震屬于保險責任范圍

2.5除外責任（十大項）

①設計錯誤引起的損失或費用

②自然磨損、內(nèi)在或潛在缺陷、物質(zhì)本身變化、自燃、自熱、氧億、銹蝕、漏、鼠咬、蟲蛀、

大氣變化、正常水位變化或其它漸變原因造成的保險財產(chǎn)自身的損失和費用

③因原材料缺陷或工藝不善引起的保險財產(chǎn)本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤

所支付的費用

④非外力引起的機械或電氣裝置的本身損失，或施工用機具、設備、機械裝置失靈造成的本身

的損失

⑤維修保養(yǎng)或正常檢修的費用

⑥檔案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金、各種有價證券、圖表資料及包裝物料的損失

⑦盤點時發(fā)現(xiàn)的短缺

⑧領有公共運輸行駛執(zhí)照的，或已由其它保險予以保障的車輛、船舶和飛機的損失

⑨除非另有約定,在保險工程開始以前已經(jīng)存在或形成的位于工地范圍內(nèi)或其周圍的屬于被保

險人的財產(chǎn)損失

⑩除非另有約定，在本保險單保險期限終止以前，保險財產(chǎn)中己由工程所有人簽發(fā)完工驗收證

書或驗收合格或?qū)嶋H占有或使用或接收的部分

-19-

-20-

【2009年真題】建筑工程一切險中的除外責任包括（）。

A.地震B(yǎng).洪水C.設計錯誤引起的損失D.自然磨損E.維修保養(yǎng)費用

【答案】CDE

【例題】建筑工程一切險和安裝工程一切險規(guī)定保險公司承擔保險責任的范圍包括（）的損

失0

A.“力引起的裝備損失

B.地震導致施工建筑物

C.臺風摧毀施工現(xiàn)場內(nèi)的臨時工程

D.水災導致被保險人在工地上原有建筑物

E.大氣放電造成精密儀表燒壞

【答案】ABC

2.6第三者責任險的承保范圍

△在保險期限內(nèi)，因發(fā)生與所保工程直接相關的意外事故引起工地內(nèi)及鄰近地區(qū)的第三者人身

傷亡、疾病或財產(chǎn)損失

△被保險人因上述原因支付的訴訟費及其他費用

2.7賠償金額（兩個不超過）

不超過每次事故賠償限額

不超過累訂賠償限額

2.8保險期限

△期限開始

?自開工或材料設備運至工地

△期限結(jié)束（三條件以先發(fā)生者為準）

?工程所有人簽發(fā)完驗收證書或驗收合格

?工程所有人實際占用或使用工程

?保險單中列明的的保險期終止日（最晚）

【2011年真題】下列情形中，可能導致建筑工程一切險的保險責任期限終止的有（）。

A.工程所有人對全部工程簽發(fā)完工驗收證書

B.承包人撤出施工現(xiàn)場

C.工程所有人實際占用全部工程

D.工程保修期滿

E.工程合理使用期滿

【答案】AC

【解析】保險責任自保險工程在工地動工或用于保險工程的材料、設備運抵工地之時起始，至

工程所有人對部分或全部工程簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格，或工程所有人實際占用或使用或

接受部分或全部工程之時終止，以先發(fā)生為準。參見教材P15。

【2010年真題】下列關于建筑工程一切險保險人的保險責任期限的說法中，正確的有（）。

A.工程施工延誤竣工，保險責任至保險單約定的時間止

B.工程提前竣工，保險責任仍至保險單約定的時間止

C.工程提前竣工，工程竣工日為保險責任終止日

D.被保險人提前使用部分單位工程，不對保險單約定的責任期限產(chǎn)生影響

E.被保險人提前使用部分單位工程，該部分工程的開始使用口為保險責任終止日

【答案】ACE

3.安裝工程一切險

3.1安裝工程一切險的概念

-20-

2014全國注冊監(jiān)理工程師考試

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是承保安裝機器、設備、儲油罐、鋼結(jié)構(gòu)工程、起重機、吊車以及包含機械工程因素的各種建

造工程的險種

附第三者責任險，內(nèi)容與建筑工程一切險相同

3.2安裝工程一切險的除外責任（只記特殊的）

△由于超負荷、超電壓、碰線、電弧、漏電、短路、大氣放電及其他電氣原因造成電氣設備或

電氣用具本身的損失

△施工機具、設備、裝置失靈造成本身的損失

3.3安裝工程一切險的保險期限

期限開始。?從被保險項目被卸至施工地點時起

期限結(jié)束。?工程預計竣工驗收交付使用之日

【歸納對比】

建筑工程一切險安裝工程一切險

范圍各類建筑項目建造過程安裝工程過程（僅有安裝）

除外責任P15,10條P16,10條

自開工或材料設備運至工

地。止于驗收合格或?qū)嶋H占被保險的設備卸至工地到竣工驗收交付使用，如驗

保險期限

用，以先發(fā)生者為準，最長收先于保險單終止日期，則以驗收完畢為終止

不超過保險單中的保險期

第五節(jié)合同公證和鑒證

1.合同公證

1.1合同公證的概念與原則

△概念

?公血關依法對合同的真實性與合法性進行審查并予以確認的法律制度

A原則

?自愿公證原則

公證機關一公證處

1.2合同公證審查的內(nèi)容

△迸行全面審查

△既要審查合同的真實性和合法性，也要審查當事人的身份和行使權(quán)利、履行義務的能力

1.3公證的效力

△公證書具有強制執(zhí)行效力

△一方不履行時，可以向基層人民法院申請執(zhí)行

2.合同鑒證

21合同鑒證的概念與原則

合同鑒證是合同管捻機關需合同進行審查，以證明其真實性和合法性的法律制度

原則一自愿原則

鑒證機關】

-21-

-22-

縣級以上工商行政管理機關和有條件的工商管理所

2.2合同鑒證的管轄（到哪里去鑒證）

△合同簽訂地

△合同履行地

△登記機關所在地

2.3不能鑒證的情況

△不真實、不合法的合同

△有足以影響合同效力的缺陷且當事人拒絕更正的

△當事人提供的申請材料不齊全，經(jīng)告知補正而沒有補正的

△不能即時鑒證，而當事人又不能等待的

△其他

3.公證與鑒證的相同點

△原則相同一均自愿申請

△內(nèi)容和范圍相同

△目的相同，都是為證明合同的合法性與真實性

4.公證與鑒證的區(qū)別

公證鑒證

是_1_商行政管埋機關

司法行政機關領導下的公證機關

性質(zhì)不同依據(jù)《合同鑒證辦法》的行政管理

依據(jù)《公證暫行條例》的司法行政行為

行為

效力高，法院可以作為認定事實的根據(jù)，

效力不同但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外效力低

具有強制執(zhí)行效力

適用范圍不同在