2023年山東省房地產(chǎn)估價師理論與方法考試試題

山東省2023年上六個月房地產(chǎn)估價師《理論與措施》：估價匯報含義

考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題

意）

1、在我國房地產(chǎn)業(yè)日勺歷史沿革中，都市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生了主線

性歐I變化，確立了公有制在社會主義都市房地產(chǎn)中的主體地位。

A：1949?1955年

B：1956—1965年

C：1966?1978年

D：1978年后來

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、房地產(chǎn)狀況修正中內(nèi)間接比較修正評分措施，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。

A.可比實例房地產(chǎn)

B.估價對象房地產(chǎn)

C.原則房地產(chǎn)

D.類似房地產(chǎn)

3、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)日勺—三者互相結(jié)合而產(chǎn)生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供應(yīng)、需求、運用狀況

C.權(quán)利、租金、利率

D.價值、使用價值、供求

4、某幢樓房的土地總面積500nf,總建筑面積1000nf,某人擁有其中80肝的

建筑面積。假如按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟拇胧┯嬎悖撊苏加械耐恋胤蓊~為。

A：6%

B：7%

C：8%

D：9%

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、某建筑物日勺建筑面積為120nl二于9年前建成交付使用，單位建筑面積日勺重

置價格為3200元/ml建筑物殘值率為4%,年方舊率為2%,用直線法計算該

建筑物目前日勺成新率為。

A：78.40%

B：82.00%

C：82.70%

D：85.60%

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、設(shè)計方案評價原則中，下列有關(guān)考慮項目全壽命費用的原則，說法錯誤的是。

A：所謂項目全壽命費用，就是項目從投資一開始一直到項目產(chǎn)品不能再繼續(xù)

運用為止所發(fā)生日勺一切費用

B：項目全壽命包括項目建設(shè)過程和使用過程兩部分

C：項目全壽命費用包括建設(shè)過程的投資成本，即工程造價和項目建成后使用

過程發(fā)生的使用成本

D：堅持考慮項目全壽命費用的原則，就是規(guī)定在設(shè)計過程中要兼顧建設(shè)過程

和使用過程，力爭項目全壽命費用最高

E：執(zhí)行層H勺組織協(xié)調(diào)

7、某市2023年住宅的預(yù)測銷售量為500萬nf,實際銷售量為650萬疔，平滑指

數(shù)為0.75,運用指數(shù)平滑法預(yù)測FI勺該市2023年住宅銷售量為萬

A：500.0

B：37.5

C：612.5

D：650.0

E：借款協(xié)議

8、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20

元,燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，

場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的I正常費用為元/疔。

A：98

B：102

C：108

D：116

E：工業(yè)用地歐I監(jiān)測點評估價格

12、債務(wù)人為自己的信用投保時為

A.財產(chǎn)損失保險

B.責(zé)任保險

C.保證保險

D.信用保險

13、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，協(xié)議約定建筑面積110,售價4000

元/,張某交付了所有價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商

品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100,張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還

張某購房款元。(2()23年試題)

A：4()000

B：53600

C：66800

D：80000

E：執(zhí)行層H勺組織協(xié)調(diào)

14、估價上日勺建筑物疔舊是指多種原因?qū)е翲勺建筑物損失。

A：價值

B：價格

C：效益

D：利潤

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、購置某類房地產(chǎn)，一般抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%,若該類房

地產(chǎn)的資本化率為10.8%,則自有資本規(guī)定的年收益率為_%。

A.15.0

B.15.7

C.12.6

D.11.6

16、承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時產(chǎn)生口勺沖切力，并將

這些荷載傳遞給其下的柱子。

A：吊車梁

B：外墻圍護(hù)系統(tǒng)

C：柱子

D：基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層H勺組織協(xié)調(diào)

17、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)日勺比準(zhǔn)單價分別是6800元

/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評估得到日勺三個可比實例時應(yīng)

的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。假如分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位

數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是一元/m2。

A.-100

B.-5()

C.50

D.100

18、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起H勺最終止果變化進(jìn)行分析的常用措施是

A.保本點分析

B.敏感性分析

C.現(xiàn)金流量分析

D.記錄試驗分析

19、下列使用條件，不屬于重要為都市規(guī)劃設(shè)計口勺條件。

A：用途

B：建筑規(guī)模

C：容積率

D：綠地率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新獲得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500

元/nf,管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本日勺5%,銷售費用為100

元/nf,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后日勺地價為.【2023年考題】

A：1840元/itf

B：2840元/itf

C：2966元/nf

D：3000元/nf

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“由以上人民政府房產(chǎn)管理部門

核算并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。

A：鄉(xiāng)級

B：縣級

C：地市級

D：省級

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費用，小型項目約占投資的1.0%

~3.()％,大型復(fù)雜的工程約占().2%~1.()%,該階段為。

A：投資機(jī)會研究

B：初步可行性研究

C：詳細(xì)可行性研究

D：項目的評估和決策

E：借款協(xié)議

23、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升日勺是。

A：減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B：增長土地有效供應(yīng)

C：減少契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁構(gòu)成，且在梁的交點上

豎立柱子，以支承建筑骨架日勺基礎(chǔ)被稱為

A.條形基礎(chǔ)

B.獨立基礎(chǔ)

C.整體式筏式基礎(chǔ)

D.箱形基礎(chǔ)

25、投資性物業(yè)中運行支出占的比例是運行費用比率。

A：稅后利潤

B：經(jīng)營利潤

C：凈經(jīng)營利潤

D：凈租金收入

E：借款協(xié)議

二、多選題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題

意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0?5分）

1、下列不屬于協(xié)議終止的原因有。

A：債權(quán)債務(wù)同歸于一人

B：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行

C：債務(wù)互相抵消

D：債權(quán)人規(guī)定償還債務(wù)

E：執(zhí)行層日勺組織協(xié)調(diào)

2、對因質(zhì)量問題給購房人導(dǎo)致?lián)p失應(yīng)當(dāng)有合理日勺界定，不應(yīng)包括

A.開發(fā)商的直接損失

B.開發(fā)商H勺精神損失等間接性損失

C.購房人H勺精神損失等間接性損失

D.商品房銷售代理商H勺直接損失

E.購房人的直接損失

3、耕地占用稅減稅范圍中，可以按規(guī)定稅額減半征收啊包括。

A：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅

B：對民政部門所辦福利工廠，確屬安頓殘疾人就業(yè)時

C：國家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采用以工代賑措施修筑日勺公路，繳稅確實

困難時，由省、自治區(qū)財政廳（局）審查核定，提出詳細(xì)意見報財政部同意后

D：不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)E水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程的

E：對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口H勺

4、根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不包括。

A：以出讓方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

B：以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

C：以贈與方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

D：以拍賣方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

E：以招標(biāo)方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

5、下列有關(guān)計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)日勺表述中，不對日勺的是

A.項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大

B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

6、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文獻(xiàn)是

_____0

A.地方性法規(guī)

B.政府規(guī)章

C.部門規(guī)章

D.自治條例

7、在成本法求取折舊中，建筑物的有效通過年數(shù):經(jīng)濟(jì)壽命

A.自然壽命

B.剩余壽命

C.通過年數(shù)

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命

8、A市2023、2023年度商品住宅平均價格分別為2600元/、2800元。該市A

市2023-2023年一般商品住宅價格向環(huán)比增長速度是。

A：107.69%

B：7.69%

C：110.3%

D：10.3%

E：執(zhí)行層日勺組織協(xié)調(diào)

9、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所導(dǎo)致H勺建筑物價值

H勺損失。導(dǎo)致建筑物功能折舊的重要原因有—等。

A.意外破壞口勺損毀

B.市場供應(yīng)口勺過量

C.建筑設(shè)計口勺缺陷

D.人們消費觀念的變化

E.周圍環(huán)境條件日勺惡化

1()、在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這

種劃分所采用的市場細(xì)分原則有。

A：按存量增量細(xì)分

B：按交易形式細(xì)分

C：按目的市場細(xì)分

D：按房地產(chǎn)用途細(xì)分

E：按地區(qū)細(xì)分

11、專業(yè)人員重要根據(jù)寫字樓對其進(jìn)行分類。

A：所處的位置

B：交通便利條件

C：自然或質(zhì)量狀況

D：設(shè)施完善程度

E：收益能力

12、實行包干制日勺物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.法定稅費

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)口勺酬金

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)口勺利潤

13、_H勺詳細(xì)考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直

轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

B.房地產(chǎn)估價師

C.房地產(chǎn)征詢?nèi)藛T

D.房地產(chǎn)估價員

14、26不屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策目的日勺是

A.充足就業(yè)

B.消費質(zhì)量

C.價格穩(wěn)定

D.經(jīng)濟(jì)增長

15、在市場經(jīng)濟(jì)條件下利率日勺高下并不取決于一。

A.社會平均利潤率

B.通貨膨脹率

C.收入水平

D.政策性原因

16、為了規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，國土資源部從—

開始實行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。

A.2023年7月1

B.2023年7月1

C.2023年7月1

D.2023年7月1日

17、編制都市規(guī)劃一般分為兩個階段。

A：總體規(guī)劃

B：控制性詳細(xì)規(guī)劃

C：修建性詳細(xì)規(guī)劃

D：分區(qū)規(guī)劃

E：詳細(xì)規(guī)劃

18、下列有關(guān)地籍圖的論述錯誤的是

A.地籍測量繪制口勺圖件稱為地籍圖

B.地籍圖內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素

C.地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發(fā)放土地使用權(quán)證書時，理解地

塊坐落、四面界址、尺寸、土地使用狀況和面積等根據(jù)，也是建立地籍檔案必不

可少的資料

D.地籍要素是指土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分H勺闡明、

注解和識別資料

19、如下有關(guān)建筑物壽命的說法中，對的的有。

A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命

B：建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數(shù)

C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入不小

于運行費用的持續(xù)年數(shù)

D：建筑物在其壽命期間假如通過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命均有

也許得到延長

E：建筑物的自然壽命是指建筑物從財務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之口起到不堪使用

時的年數(shù)

20、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價格為2023元/m2；建筑面積為1000m2,

成本法估算日勺建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格

為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低—元/m2。

A.200