2023年山東省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試試題

山東省2023年上六個(gè)月房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與措施》：估價(jià)匯報(bào)含義

考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題

意）

1、在我國房地產(chǎn)業(yè)日勺歷史沿革中，都市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生了主線

性歐I變化，確立了公有制在社會(huì)主義都市房地產(chǎn)中的主體地位。

A：1949?1955年

B：1956—1965年

C：1966?1978年

D：1978年后來

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、房地產(chǎn)狀況修正中內(nèi)間接比較修正評分措施，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。

A.可比實(shí)例房地產(chǎn)

B.估價(jià)對象房地產(chǎn)

C.原則房地產(chǎn)

D.類似房地產(chǎn)

3、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)日勺—三者互相結(jié)合而產(chǎn)生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供應(yīng)、需求、運(yùn)用狀況

C.權(quán)利、租金、利率

D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

4、某幢樓房的土地總面積500nf,總建筑面積1000nf,某人擁有其中80肝的

建筑面積。假如按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟拇胧┯?jì)算，該人占有的土地份額為。

A：6%

B：7%

C：8%

D：9%

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

5、某建筑物日勺建筑面積為120nl二于9年前建成交付使用，單位建筑面積日勺重

置價(jià)格為3200元/ml建筑物殘值率為4%,年方舊率為2%,用直線法計(jì)算該

建筑物目前日勺成新率為。

A：78.40%

B：82.00%

C：82.70%

D：85.60%

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

6、設(shè)計(jì)方案評價(jià)原則中，下列有關(guān)考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則，說法錯(cuò)誤的是。

A：所謂項(xiàng)目全壽命費(fèi)用，就是項(xiàng)目從投資一開始一直到項(xiàng)目產(chǎn)品不能再繼續(xù)

運(yùn)用為止所發(fā)生日勺一切費(fèi)用

B：項(xiàng)目全壽命包括項(xiàng)目建設(shè)過程和使用過程兩部分

C：項(xiàng)目全壽命費(fèi)用包括建設(shè)過程的投資成本，即工程造價(jià)和項(xiàng)目建成后使用

過程發(fā)生的使用成本

D：堅(jiān)持考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則，就是規(guī)定在設(shè)計(jì)過程中要兼顧建設(shè)過程

和使用過程，力爭項(xiàng)目全壽命費(fèi)用最高

E：執(zhí)行層H勺組織協(xié)調(diào)

7、某市2023年住宅的預(yù)測銷售量為500萬nf,實(shí)際銷售量為650萬疔，平滑指

數(shù)為0.75,運(yùn)用指數(shù)平滑法預(yù)測FI勺該市2023年住宅銷售量為萬

A：500.0

B：37.5

C：612.5

D：650.0

E：借款協(xié)議

8、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20

元,燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，

場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的I正常費(fèi)用為元/疔。

A：98

B：102

C：108

D：116

E：工業(yè)用地歐I監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

12、債務(wù)人為自己的信用投保時(shí)為

A.財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B.責(zé)任保險(xiǎn)

C.保證保險(xiǎn)

D.信用保險(xiǎn)

13、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，協(xié)議約定建筑面積110,售價(jià)4000

元/,張某交付了所有價(jià)款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商

品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100,張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還

張某購房款元。(2()23年試題)

A：4()000

B：53600

C：66800

D：80000

E：執(zhí)行層H勺組織協(xié)調(diào)

14、估價(jià)上日勺建筑物疔舊是指多種原因?qū)е翲勺建筑物損失。

A：價(jià)值

B：價(jià)格

C：效益

D：利潤

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

15、購置某類房地產(chǎn)，一般抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%,若該類房

地產(chǎn)的資本化率為10.8%,則自有資本規(guī)定的年收益率為_%。

A.15.0

B.15.7

C.12.6

D.11.6

16、承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生口勺沖切力，并將

這些荷載傳遞給其下的柱子。

A：吊車梁

B：外墻圍護(hù)系統(tǒng)

C：柱子

D：基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層H勺組織協(xié)調(diào)

17、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)日勺比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元

/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評估得到日勺三個(gè)可比實(shí)例時(shí)應(yīng)

的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。假如分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位

數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是一元/m2。

A.-100

B.-5()

C.50

D.100

18、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起H勺最終止果變化進(jìn)行分析的常用措施是

A.保本點(diǎn)分析

B.敏感性分析

C.現(xiàn)金流量分析

D.記錄試驗(yàn)分析

19、下列使用條件，不屬于重要為都市規(guī)劃設(shè)計(jì)口勺條件。

A：用途

B：建筑規(guī)模

C：容積率

D：綠地率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

20、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新獲得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500

元/nf,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本日勺5%,銷售費(fèi)用為100

元/nf,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后日勺地價(jià)為.【2023年考題】

A：1840元/itf

B：2840元/itf

C：2966元/nf

D：3000元/nf

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

21、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“由以上人民政府房產(chǎn)管理部門

核算并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。

A：鄉(xiāng)級

B：縣級

C：地市級

D：省級

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%

~3.()％,大型復(fù)雜的工程約占().2%~1.()%,該階段為。

A：投資機(jī)會(huì)研究

B：初步可行性研究

C：詳細(xì)可行性研究

D：項(xiàng)目的評估和決策

E：借款協(xié)議

23、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升日勺是。

A：減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B：增長土地有效供應(yīng)

C：減少契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

24、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁構(gòu)成，且在梁的交點(diǎn)上

豎立柱子，以支承建筑骨架日勺基礎(chǔ)被稱為

A.條形基礎(chǔ)

B.獨(dú)立基礎(chǔ)

C.整體式筏式基礎(chǔ)

D.箱形基礎(chǔ)

25、投資性物業(yè)中運(yùn)行支出占的比例是運(yùn)行費(fèi)用比率。

A：稅后利潤

B：經(jīng)營利潤

C：凈經(jīng)營利潤

D：凈租金收入

E：借款協(xié)議

二、多選題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題

意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）

1、下列不屬于協(xié)議終止的原因有。

A：債權(quán)債務(wù)同歸于一人

B：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行

C：債務(wù)互相抵消

D：債權(quán)人規(guī)定償還債務(wù)

E：執(zhí)行層日勺組織協(xié)調(diào)

2、對因質(zhì)量問題給購房人導(dǎo)致?lián)p失應(yīng)當(dāng)有合理日勺界定，不應(yīng)包括

A.開發(fā)商的直接損失

B.開發(fā)商H勺精神損失等間接性損失

C.購房人H勺精神損失等間接性損失

D.商品房銷售代理商H勺直接損失

E.購房人的直接損失

3、耕地占用稅減稅范圍中，可以按規(guī)定稅額減半征收啊包括。

A：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅

B：對民政部門所辦福利工廠，確屬安頓殘疾人就業(yè)時(shí)

C：國家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采用以工代賑措施修筑日勺公路，繳稅確實(shí)

困難時(shí)，由省、自治區(qū)財(cái)政廳（局）審查核定，提出詳細(xì)意見報(bào)財(cái)政部同意后

D：不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)E水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程的

E：對定居臺(tái)胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口H勺

4、根據(jù)土地使用權(quán)的獲取方式，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不包括。

A：以出讓方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

B：以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

C：以贈(zèng)與方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

D：以拍賣方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

E：以招標(biāo)方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

5、下列有關(guān)計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)日勺表述中，不對日勺的是

A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大

B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

6、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文獻(xiàn)是

_____0

A.地方性法規(guī)

B.政府規(guī)章

C.部門規(guī)章

D.自治條例

7、在成本法求取折舊中，建筑物的有效通過年數(shù):經(jīng)濟(jì)壽命

A.自然壽命

B.剩余壽命

C.通過年數(shù)

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命

8、A市2023、2023年度商品住宅平均價(jià)格分別為2600元/、2800元。該市A

市2023-2023年一般商品住宅價(jià)格向環(huán)比增長速度是。

A：107.69%

B：7.69%

C：110.3%

D：10.3%

E：執(zhí)行層日勺組織協(xié)調(diào)

9、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所導(dǎo)致H勺建筑物價(jià)值

H勺損失。導(dǎo)致建筑物功能折舊的重要原因有—等。

A.意外破壞口勺損毀

B.市場供應(yīng)口勺過量

C.建筑設(shè)計(jì)口勺缺陷

D.人們消費(fèi)觀念的變化

E.周圍環(huán)境條件日勺惡化

1()、在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這

種劃分所采用的市場細(xì)分原則有。

A：按存量增量細(xì)分

B：按交易形式細(xì)分

C：按目的市場細(xì)分

D：按房地產(chǎn)用途細(xì)分

E：按地區(qū)細(xì)分

11、專業(yè)人員重要根據(jù)寫字樓對其進(jìn)行分類。

A：所處的位置

B：交通便利條件

C：自然或質(zhì)量狀況

D：設(shè)施完善程度

E：收益能力

12、實(shí)行包干制日勺物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.法定稅費(fèi)

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)口勺酬金

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)口勺利潤

13、_H勺詳細(xì)考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直

轄市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

B.房地產(chǎn)估價(jià)師

C.房地產(chǎn)征詢?nèi)藛T

D.房地產(chǎn)估價(jià)員

14、26不屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策目的日勺是

A.充足就業(yè)

B.消費(fèi)質(zhì)量

C.價(jià)格穩(wěn)定

D.經(jīng)濟(jì)增長

15、在市場經(jīng)濟(jì)條件下利率日勺高下并不取決于一。

A.社會(huì)平均利潤率

B.通貨膨脹率

C.收入水平

D.政策性原因

16、為了規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，國土資源部從—

開始實(shí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。

A.2023年7月1

B.2023年7月1

C.2023年7月1

D.2023年7月1日

17、編制都市規(guī)劃一般分為兩個(gè)階段。

A：總體規(guī)劃

B：控制性詳細(xì)規(guī)劃

C：修建性詳細(xì)規(guī)劃

D：分區(qū)規(guī)劃

E：詳細(xì)規(guī)劃

18、下列有關(guān)地籍圖的論述錯(cuò)誤的是

A.地籍測量繪制口勺圖件稱為地籍圖

B.地籍圖內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素

C.地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發(fā)放土地使用權(quán)證書時(shí)，理解地

塊坐落、四面界址、尺寸、土地使用狀況和面積等根據(jù)，也是建立地籍檔案必不

可少的資料

D.地籍要素是指土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分H勺闡明、

注解和識(shí)別資料

19、如下有關(guān)建筑物壽命的說法中，對的的有。

A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命

B：建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)

C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入不小

于運(yùn)行費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)

D：建筑物在其壽命期間假如通過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命均有

也許得到延長

E：建筑物的自然壽命是指建筑物從財(cái)務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之口起到不堪使用

時(shí)的年數(shù)

20、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價(jià)格為2023元/m2；建筑面積為1000m2,

成本法估算日勺建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格

為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低—元/m2。

A.200